三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告

1、三原县兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告项目名称：三原县兴隆花园住宅小区项目工作阶段：可行性研究报告6.4 公用设施 6.4 公用设施 32- -第十二章投资估算及资金筹措方案12.1投资估算12.1.1编制依据1、国家有关部门关于可研报告阶段投资估算的编制要求。2、陕西省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额陕 西省价目表。3、中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法d、原国家计委、建设部发布的工程勘察设计收费管理规定标 准。e、建设工程监理与相关服务收费标准发改价格（2007） 670号f、陕西省工程建设其它费用定额。g、陕西省物价局、财政厅、建设厅关于规范城市基础设施配

2、套费 的通知（陕价行发200517号）。12.1.2编制方法1、建安工程费用采用综合指标法并参考近期完成的同类工程项目 预算造价和本项目的实际情况进行估算。2、设备购置费按市场询价计入，价格中已包括运杂费和调试费。12.1.3估算结果经估算，本项目总投资为4396万元，其中：开发投资 3829万元，预备费为199万元；销售费用140万元，财务费用为228万元。 详见项目建设投资估算表11-1。12.2资金筹措本项目资金来源，建设单位自有资金1795万元，申请银行贷款1500万元，剩余资金1101万元用预售收入解决。项目总投资估算表表11-1单位：万元序号项目总投资估算说明一一一开发建设投资38

3、29总建筑面积40000平方米，元/平方米1前期工程费150勘察设计费、三通一平等2基础设施建设费804建筑安装工程费2737700元/平方米（39100平方米）5公共配套设施建设费32800元/平方米（400平方米）6商业用房4080元/平方米（500平方米）7建设单位管理费308市政设施配套费1209其它费用50工程监理、临建等10土地费590二二二预备费199-三销售费用140四财务费用228项目总投资4396表 11-212.3表 11-2用款计划表项目第1年第2年第3年第4年第5年前期工程费100%基础设施建设费30%70%建筑安装工程费40%60%公共配套设施建设费0%100%商业

4、用房0%100%市政设施配套费50%50%其它费用60%40%土地费40%60%管理费用40%60%销售费用30%30%20%8%12%预备费40%60%第十三章房地产财务效益分析13.1项目财务评价财务评价依据投资项目可行性研究指南（试用版）、房地产开发项目经济评价方法以及方法与参数（第三版）的规定和原则，结合现行财税制度及项目所在地的相关财务税收方面的具体规 定，主要对项目的财务盈利能力、偿债能力以及项目的不确定性等方 面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。13.2财务评价基础数据1、项目销售总建筑面积：40000平方米，其中：住宅39100平方 米；其它用房900平方米。2、销售价格：

5、住宅1800元/平方米。3、本项目建设期2年；4、根据国家产业政策、市场需求及资金时间价值等因素，确定本项目基准收益率为12%5、有关税费房产税：12%，城建税及教育费附加分别为 7%和3%;所得税率：25%;盈余公积金：10%土地增值税：按照累进税率计算。13.3销售收入、利润与税金销售收入总计为7038万元，其中：投资费用 4396万元，项目经 营税金及附加387万元，土地增值税440万元，所得税为454万元， 利润总额1361万元。13.4财务盈利能力分析1、总投资收益率(ROI)按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，总投资 收益率(ROI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计

6、能力后正常年 份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计算公式如下：EBIT总投资收益率(ROI) = 100%TI本项目商品房部分总投资收益率为 41.28%o2、财务内部收益率(FIRR)按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零 时的折现率。其计算公式如下：n （CI C0）t（1 FIRR）上=0t 4（式中：CI为现金流入，CO为现金流出，下同）本项目所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率（ FIRR ）计 算结果税前、税后分别为 24.45%和16.58%,高于基

7、准收益率12%计 算过程详见经济评价附表七。3、财务净现值（FNPV按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，财务净现值（FNPV系指按设定的折现率（一般采用基准收益率lc）计算的项 目计算期内净现金流量的现值之和。nFNPV 二 （CI CO）t（1 lc）丄t吕（式中Ic为基准折现率，本项目基准收益率为 12%寸）本项目所得税前及所得税后全部投资财务净现值（FNPV ）计算结果分别为723万元和398万元，计算过程详见经济评价附表七。4、资本金内部收益率（IRR）按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。本项目资本金内部收益率

8、计算结果为26.04%，高于项目资本金税后基准收益率12%计算过程详见经济评价附表八。5、投资回收期（pt）按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，投资回收期（pt ）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算 公式如下：投资回收期 二累计净现金流量开始出 现正值年份数-1.上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量本项目所得税前全部投资投资回收期（pt ）经计算为3.76年。计 算过程详见经济评价附表九。13.5偿债能力分析1、利息备付率（ICR）按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，利息备付率（ICR）系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的 比值

9、，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障 程度。其计算公式如下：利息备付率（ICR）=更匕PI通常利息备付率通常应当大于 2,本项目在预设的3年还款期内， 利息备付率介于8.2 13.0之间，因此利息备付率较高，表明利息偿 付的保障程度较高。详见财务分析附表九。2、偿债备付率（ICR）按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，偿债备 付率（DSCR系指在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金（EBITDA-Tax ）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示用于还本付息的资金偿还 借款本息的保障程度。其计算公式如下：利息备付率（ICR）二 EBIT DA-Tax PD（式中：EB

10、IT息税前利润加折旧和摊销；Tax 企业所得税;PD-应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。融资租赁费用可视同借款偿还。运营期内的短期借款本息也应纳入计 算。丿通常偿债备付率应当大于1.3，本项目在预设的3年还款期内，偿 债备付率为3.12.5，因此偿债备付率较高，表明可用于还本付息的 资金保障程度较高。详见财务分析附表九。3、资产负债率（LOAR）按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，资产负 债率（LOAR）系指各期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率。其计算 公式如下：资产负债率（LOAR）二丄100%TA本项目正常年份的资产负债率介于17.61%41.79

11、%之间。详见财务分析附表十一。13.6财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出（财务分析附表十），计算期内 各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全 部净现金流量看，所有净现金流量全部为正值。因此，项目具备财务 生存能力。13.7敏感性分析不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进 而分析出可能出现的风险。1、敏感性分析是通过预计项目不确定性因素发生的变化，分析对 项目经济效益产生的影响；通过影响程度的分析，从中找出影响较大 的因素，并对较敏感因素进行进一步分析。2、由敏感性分析可知，销售价格和投资是两大敏感因素，在它们 朝着不利的方向变动10%寸，内部

12、收益率分别降至16.86%和17.95%, 但仍然大于基准收益率12%因此具有一定的抗风险能力。房地产业发展迅速，可能会出现在短期内市场发展放慢的局面，因此，项目的包装、策划和市场推广工作应引起高度重视，一旦市场萎缩，项目不能按照计划开发并销售，项目将面临较大的风险。严格控制工程成本，也是实现预计经济效益的保障。除加强工程设计的优化和施工过程、竣工结算的严格管理以外，应在市场调研方面加大投入，使开发的产品既降低成本又更加符合市场的需求。13.8经济评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和16

13、.58%,均高于基准收益率12% Ic= 12%时的税前、税后财 务净现值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为 26.04%, 高于行业基准收益率12%项目税前投资回收期为3.76年（含2年建设 期）；在预设的2年还款期内（不含2年建设期），利息备付率介于8.2 13.0之间，均大于2,偿债备付率为2.53.1，均大于1.3 ;资产负 债率为18%42%之间，小于资产负债率合理区间 3565之间；销售价 格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动 10%寸，内部收 益率分别降至16.86%和17.95%,但仍然大于基准收益率 12%因此具 有一定的抗风险能力。综上所述，本项目

14、经济可行。第十四章社会效益分析14.1社会影响分析14.1.1本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展和谐社会是人类先进文明的标志。和谐社会的核心思想是一种民 主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐 相处的社会。在我国，县和县级城市人口占全国人口的绝大多数，县 和县级城市的房地产业随着城市化进程的加快，也在全国房地产业中 所占的比例也越来越大。房地产业涉及国民经济的众多产业。可谓牵 一发而动全身。因此，房地产业的良性运行与健康发展，经济效益与 社会效益的统一。是促进和谐社会建设的重要保障。本项目的建设是 改善三原县城市居民人居环境，促进构建和谐社会的发展。 14.1.2

15、本项目的建设有利于促进三原县经济健康稳定发展改革开放以来，房地产业得到了前所未有的发展。2003年，国务院 还把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业也因此成为我国国民经济发展的重要组成部分。在2003-2007年之间，我国房地产业得到长足的发展。然而，随着国民经济的持续快速发展，一些地区的房 地产业出现问题，在 2008年国家对房地产业进行宏观调控。在2008年年底世界爆发了经济危机，房地产出现了畏缩。许多经济界人士认 为，房地产业是启动国民经济的支柱产业，它已成为我国国民经济新的增长点和城镇居民新的消费热点。面对世界经济危机，我国经济要 持续发展，必须促进房地产业的持续、快速发展。因此，本项目的实 施，是促进三原县经济健康稳定发展。14.2项目与所在地互适性分析1、项目利益群体对项目的态度及参与程度本项目的受影响人群主要确定为项目建设周围居住或生活的群体。项目实施过程中，只要严格执行国家有关废渣、噪声等方面的排 入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体的影响甚微。本 项目受影响人积极支持本项目的建设。2、各级组织对项目的态度及参与