企业管理宝通路项目分析报告

1、Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告企业管理宝通路工程分析报告项口概况项H名称川宝花苑（暂名）项H住置金通路宝源路 TOC o 1-5 h z 基地面秋24210m2建筑面积86520m2建筑幢数6幢高层建筑绿化率47.8%总户数814户中国短理W中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告石铺装路面，收到自然之效。小区休闲活动区域的散步小道，也可做成带高低起优 的路面,石板堆助道面（或木屑铺成路面）。五、小区背景音乐余统小区的背景音乐余统

2、可以构建在小区紧急广播系统的基础上，可在上下班的高 峰时间播放一些轻快的背景音乐以及当天的与象预报，带给业主一天的好心情，凸 现小区人性生活的内涵。六、小区与外部环境的融合小区囱墙采用围栏式，沿囹栏种植高大树木，开花树木，做到隔音防尘与景观 的统一，另外小区透绿，也趋到了与外部环境相沟通的效果。七、会所设地本案会所工程设置建衩很显然，住户会所在增加楼盘卖点、提高物业档次、普造社区文化等方面可以起 到相当大的作用。由于对于住户会所没有一个统一的标准，会所工程的组成可以是多种 多样的。本泰作为一个现代化的住宅小区，会所设施及相应服务是必不可少的，但本案所 处的地理住置决定了本案的生活配套及其成熟完

3、善，“大而全”的会所必定浪费大量的 社会济源。因此，本案的会所设计必须另辟蹊役，成为楼盘文化以及社区文化的一局部。建议本案的会所设计杨弃以宴客、虚华为主题的外显型俱乐部规划，以更单纯的 健身、体闲为主，空间适量、公设适中、设施造意之城市型VIP新典范。具体设置如下:中国13理斤WW .!中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿10Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告口健身房/韵律操房口室内攀岩口乒乓房咖啡吧口露天网球场口桑拿房 SPA美衮美体稔壁球稔口体能测试中心：特色工程，定期/不定期为业主免费提供测试服务。口娱乐文艺类为业主提供

4、休闲娱乐场口棋牌堂口儿童游乐房；中国短理W中国短理W噌空职业改理人培训的报1211Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告人、智能化设拓现时市场对楼盘质素的要求越来越嵩，大部份新摩成楼盘都会加添不同程度的智 能化系统，以配合市场的需要。智能化设施可分为以下各方面：宽带上网及小区内联网网上点播购物（可与连领超市合作）口设置小区网络病毒、色情防火墙安防系统（公众地方及每户室内设置小区靖希“一卡通”IC卡跟踪功能（指示彖人所在住置）靖防东统监控系统（闭路也视监控门禁系统（IC卡及可视对讲逆更系统停车场管理系统物业管理系统三表抄送系统以一个高品

5、质的住宅.工程来说，以上各项设施都应齐备，但各项都有不同程度的 智能化，本钱也有别。我司建议根据项q具体情况与本钱核算，有选择性地为本案度身 定做。中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿12Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告九、物业管理L创立“人性化物业般务” St通过明确本案的物业管理主题“人性化服务”。在奥特对物业实施规范化、 标准化管理的同时，向业主提供便利周全的无楂和有楼特色个性化服务工程，并注 重塑造楼宇的整体文化菰围，把特色物管服务提升为品牌形象和新型的生活方式， 为楼盘销售提供新的支撑点。小区的服务催东如下:建立健

6、全的管理制度，包括组织架构、肯位职责、运作制度等，并结合楼宇的设施设备条件，运用现代管理科学和先进技术对楼宇遂行管理。囹绕“以人为本”的原那么，将人文精神融入小区的物业管理和服务活动中，组织并配合业主开展多种形式的文化活动，丰富业主的业余生活，满足业主对精神 生活方面更高层次的追求，提高小区的文化品位。运用近年酒店式服务公寓的理念和经验，在公寓内开展形式多样的住户服务项日，追求对于不同住户提供不同的个性化服务，保证每一住住户充提供受人性化 的居住空间。所谓个性化服务，就是为每户业主建点内家详尽的户别档案，根据不同业 主的个人偏好、生活习惯和具体需求的不同，以及业主家庭人员结构、年龄特 点等，为

7、每户业主度身定做一套个性化的服务计划。个性化服务强调的是针对 不同的业主给予不同的服务，改变以往服务工程设置的无个性化，而完全针对 住户的需要开展服务。2、建衩酒店式公禽大堂再谀一个门卫金，物业服务内衮应与其它公禽有所不同。无楼、有楼服务建议：无楼服务：. 代定报刊杂志.代为保管小件物品.代购机票.代定蒸镯水. 代定出租车中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮13Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告.代购物品.代交公用事业会. 早晨叫醒服务.定期提供义务诊疗有楂服务：.代理物业租售.代为接送家人.居室装潢.家政服务. 室内

8、清洁和绿化服务.送餐服务VH ,冼车服务, 彖电维修3、社区活动将加强住户向交流与沟通社区文化活动作为“人性化服务”的重要组成局部，由小区物业管理部统一 负责，根据小区业主的实际需要，制订完善的规章制度，拟定年度活动讨划。每年 定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规膜的社区活动。社区文化活动将以倡 导小区高品位居住短囹的目标偿开。1）活动内衮选项：艺术活动：综合文娱脱会、摄影书画展、文化沙龙、卡拉。A歌唱比赛等。体育活动：短池游泳比赛、网球培训班和比赛、乒乓球比赛等。节目活动：元旦新春藤次会、六一少儿歌舞会、中秋赏月会、重阳节老人张谊 会等。2）活动效应塔、连高尚的小区文化短囹,向公灰推介、

9、传播精神文明建设成果，树立 矩支好物业品牌形象。通过文化活动这种形式，加强管理处人员与住户的交流，密切感情，争 取老农户带来更多的新客户。丰富业主的业余文化活动，增强社区凝聚力。本嚎出售的将不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家园。中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮14Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告十、甫辅奥以商铺沿宝源路而建，如果家积率允许，建议建两层的也筑，屋顶及朝向小区的两 面用绿化覆盖，一局部用于动迁回板，剩余一局部建议用来出售，售价可依据住宅售价 的1 : 2-2.5之间o中国短理W中国短理W中

10、国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿15Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告酒店式公寓市场分析一、上诲小房型市场的发梭历程上诲市场的小房型产品主要分为以居住产权为主的服务式公寓，即所谓的“单身公禽”。居住产权，商办产权的湎龙式服务公禽，目百小户型产品蚤故苑以各类名称，但其实质都属服务式公禽。“白领公寓”（又称“单身公寓”人 自1999年下半年起，上诲的单身公寓一个接 一个的推出，每一个楼盘几乎都在一个月内到达100%销售率。如此之高的销售率，如 此之快的销售速度，令开发商始料不及。约左两年前，有人将空置的整幢商品房，经 过简单装修

11、后拿出来，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在 5001000元之间,结果情况相当好。这便是上诲最早的单身公寓。2000年6月，住于江宇路桥一侧的“世纪之门祭联家园”首次推出以“fhy city” 为旗号的小房型公寓，这是上海第一个作为出售形式的单身公寓。每户2958平方米 不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装 修，开盘两周即销售一空。2001年6月，伐于曹彖波的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋 不到半月时间一销而空，场面之热烈比“ftiy city”有过之而无不及。两者相比，它的 单套面积更小，比方24平方米；户数更多，一梯

12、达24户；单价更高，每平方米超出了 7000元。紧接着，位于南浦大林林境的“青年汇”誉场，同样引发抢购潮；12月初， 伍于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩纳丽的施工围 喑广告刚一露面，短短5天内，70%的序源即被预订。此前，由香港瑞安地产公司和上海中虹集团共同开发的“瑞虹新城”，单元价由3 。万元起、面积左5 0平方米左右的“乐富一族”小房型，200套房也已订购一空。 楼价并不低，但卷价不多。市场出于寻常的热销使小序型风起云涌，西区蓝朝部落、东北区的瑞奴新城、南 区的虹桥首席推出的白领服务公寓，使2001年度小房型市场供应量再次放大。而住于 陆家浜路南外滩地区的“青年

13、汇”，以大空间自由分隔堪称小房型的一次飞跃。住于南京东路区域的中福大厦金银汇与南阶段小房型不同的是，在地理住置上 贴近中央商务区核心地段，适应商务人士快节奏生活所需；住宅彻底酒店式装修；具中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮16Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告备极强商务及经营投密功能，由专业公司细心管理，实现小户型灵活出租。并以“青 年汇”为第二代后的第三代产品自居。战人2002年，soho时代、巴黎时韵、感性达利、海悦酒店、国际金融彖、青年 汇NO2等一大批小户型物业先后推向市场，小户型物业俨然成为市场的主流，与此

14、同 时，小户型物业的销售也第一次出现了滞销现象，住于新疆路与镇路的感性达利面世 以来，波澜不惊，销售前景堪忧，而巴黎时韵的销售周期那么为所有面世的小户型物业之 看，壳长达10个月之久。给小户型的大势和开展前景蒙上了一层阴影。二、上诲小户型产品分析L单身公禽单身公寓实际上是服务式公寓的一种形式。纵观目前市场上出现的单身公寓（包 括出租、出售两种形式J,都具有面积偏小（65-50平方米人 总价偏低屋0-30万元 之间人 功能齐全（厅、卫、厨皆有人 生活配套完善（提着皮笳即可入住入 地段靠 近市中心和投资、自用两相宜等特点。单身公寓最明显的特点，是将有F艮的无间济源加以科学配置，表达了青年人居 住品

15、住与居住观念的进步，也代表了上诲住宅产品多样化开展进入一个新阶段。从 市场表现看，单身公寓凸显了环境、功能、服务三大优势。环境优势：除绿化、建筑形忐、交通环境外，更注重交流、学习、商务、餐饮、 休闲、健身、娱乐空间等社区环境方面的建设。功能优势：单身公寓满足了“麻雀虽小，五脏俱全”的使用要求，即兼用性与多功 能，充分表达了现代城市青年时尚生活理念。服务优势：单身公寓因为同类客源集中，总体服务本钱低，服务效率高，很衮易形 成具有商业价值的有偿服务规模效应。由此可见，单身公寓在特大型城市中，地段价值存增效应显著，市中心的单身 公寓除了本身的建筑品质、服务含量及其带来的高品质生活价值之外，为年轻购房

16、 者提供的就业机遇、学习机遇、商业机遇、交流机退等边际效益也嵩于一般住宅。2、小房型走俏的原因C-J是明显的地段优势和产品的稀缺性，在许多开发商以三房两厅为主力房型 占领市场时，市场多样化的需求必然导致小户型的稀缺，而市中心又是购 房者最理想的选择，因此区域内首次推出的小户型自然受追捧；数据显示，在上海房地产市场中，年较人的靖希占总靖希量的67%,他们 收入稳定，谒望独立生活，但经济能力尚缺乏以置业一步到住，因此，小户型 中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮17Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告的各类产品是他们的最正确

17、选择。这类靖希者都有两次置业的心理准备。然而在 上海市场上，小房型的产品长期被忽唯，供应量在总供给量中的比例小于3%, 随着这几年购买客户的年龄层越来越向下转移，能适应30岁以下年龄层的房 子显得太少。小户型产品吻合了这一靖费群体的需求。（图9）（二）是靖希主体的年较化和消费观念的更新化，买家不断年轻化，是近年上 诲房地产市场出现的新气象，对于初出茅庐，正值创业阶段的年轻人来 说，买套交通方便、首付领度小、月供少的小房子是理性选择，而且分阶 段屡次置业的观念正为更多人所接受。（三）是房产功能向投资方向转移，除了居住、保值外，越来越多的靖我者已 经意识到，上海作为国际化大都市，国际友人、外省市来

18、胪的暂住者使 房屋租赁市场日景成熟，房屋的流通性越来越强，购买小户型的单身公寓 寓，往往只需支付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年 收益率高，不失为长线投资获利的羡好方式。购买小户型产品按入相对较小，经济压力较轻。对于购房出租者来 说，以租金来还资款亦不失为一种稳定的投资渠道。单身公寓的另一个投 济特点在于灵活方便、变现家易，很余易实现滚动置业。（四）是为小户型度身定制的带装修设计满足购房者和租房者的需求设计：地 板、淋浴、厨房、卫生间、封闭式阳台等居彖生活设施，只需拎个包就 可入住已成为现实。3、小户型消费者分析口年轻。领和投资者钟精小房型，其中投资者购买比例,达七成据有关调研数

19、据显示，今年上半年推出并已全部售罄的四个单身公寓项6象中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮18Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告源进行分析后发现，投褥者占60%以上，其中一个工程的投咨者竟高达90%。同 时，有调查显示，月,上诲的投资性置业占购房总数的20%,浦西楼盘高达40%。 （图10图11J分析说明，40%的买家是20-30岁年轻人，39%在30-40岁之间，二者相加占 利总购序者的79%,显示出单身公寓对中青年买家更具有吸引力；（图12）在付款方 式上，93%买彖选择按揭资款，仅7%的买家一次付款，说明上海市民

20、极具理财意识。 （图13）在购房者中，女性市民更高达61%!上海是人才集中的现代大都市，人才的流动量大，居住需求急剧上升。月收入2。 。至4 0 0。元的外地来者与迨求独立生活方式的上海本土青年构成了上诲的租房大车， 一旦有机会买房，他们乐于选择地段好、品质好，3 0平方米5 0平方米的住宅作为过 波房。因为三五年后结婚成彖会购买第二套住宅，而第一套必须出租出去。专项调查说明，买房投咨的市民中，年龄2630岁占13、9%, 3135岁占25、4%, 3545岁占52、9%, 45岁以上占7. 8%。这显示，投资型家户年龄层次较轻，思维活跃， 对新事物的接受能力较强，相对也比拟具有投资概念。从职

21、业看，各种行当中，最多的是自由职业者，占31%,接下来依次是金融行业21%, 企事业单核15%,以及媒介、IT,服务行业等图15J投咨家的年总收入在5万元以下的 占9、7%,年总收入在57万元占26、8%,年总收入在1015万元占46、7%,年总 收入在15万元以上占16. 8%/图16J中国13理斤WW .!中国13理斤WW .!中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿19Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告闻北房产市场：彭浦地区主诉工薪阶层与动迂户彭浦地区（涵盖共康新村）东隘粤秀路，南接延长路，西至保德 路与宝山路接壤。80年代

22、初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。 经过二十多年的开展，区域内商业生活配套设施日趋完善。陵着共和 新路由北高架的建成大大缩短了区佳，同时，其开发的产品多以低价 格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目前主 力单价；3900-4800元/平方米，主力总价：36.358.5万。代表楼盘： 吴树铭彖、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。大字板块吸纳府领阶层大字板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板决 递盖了永和地区、大宇绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和 小区为居民中心聚集区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大字 绿地地区（浦西地区最大规模的绿地），使

23、得众多房地产开发商以“陶 绿而建”为主题，凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动 了整个词北房市。其客层针对6领阶层及正需购买房源的靖泰群体为 主。口前主力单价：4500-5800元/平方米，主力面积：95-140平方米， 主力总价：万。代表楼盘：佳宇花园、歌林春天、望景苑、 宇泰馨园、新梅共和城。环内两北诵人白领及投资客环内河北京临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区，南隔苏州河，西 至胪太路与普陀区相望。“不夜城”商圈和新家站均坐落于此。作为阿 北离市中心最近的地块，现为河北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年， 通过对苏州河的综合治理及美化，大大提嵩了沿岸楼盘的品质，着连 出多个高档亲水楼盘。而

24、共和新路高架及地铁一号线延伸段通车，那么 将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值， 赢得尔多白领及投咨家。目前主力单价：4500-5700元/平方米，主力 面积：95-135平方米，主力总价：42.8-77万。代表楼盘：精文城市 花园（町上城J、SOHO时代、感性达利、北美枫情、越秀范。交通、绿也、水景文轨彭浦地区：陵看上海市大规模的旧区改造，受动迁费限制，今后大 中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮2Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告对购房投咨的市民来说，怎样的房地产产品才算理想？据抽样调查，市民

25、选择商铺投咨 的占55. 9%,选择办公楼投咨的占23、7%,选择住宅投资的占20、4%/图17J市先打 算投资买房的总预算中，20万元 以下占7、2%、20-30万元占22、1%、30-50万元占 45. 5%,购房预算50万元以上占25、2%。（图181 50-70平方米、70-100平方米是被 选择最多的购房面瓶，将近有一半的被访者选择了这二项，便于投资的紧家小户型是投资 者的主要需求房型。在投资型购房者的选择中，地段是第一住的，好地段标志着成熟的商 业、完善的配套、充足的人气、以及更好的商业机会。以下依次是价格、商业、交通、配 套、风水、景观、设施等。对投资回报率的看法，26、7%的投

26、费型购房者回答的是投资回 报率越高越好，56. 9%的回答是投资回报率适当就可以。（图19J三、上诲小房型楼盘分析中国13理斤WW .!中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿20Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告1、上漆小房型楼盘情况(2)表-2上诲小房型楼盘情况一览表楼盘名称开发商楼盘地址楼盘规模面积销售价格销售率My city弟联房产江宁路桥一侧400户2958/100%蓝朝部落静安地产万航波路858弄545户245050()0800098%巴黎时韵三金置业袤阳南路500号56()户24579000-15000中福大厦.金银

27、汇中福地产九江路/浙江路600户38-4838-48 万98%中福龙苑者年汇中福地产陆家浜路/海潮路1027 户375500左右100%虹楙首席东危房产吴中路829号200户305()/100%瑞虹新城.乐常族璃安地产临平路/四平路200户5030万元起100%奔腾新干线三宝置业宝L路/全通路400户35-5520万上下95%公园300()斯般地产贵兴路1618号200户436451005900100%淞虹居住区绿地集团仙霞西路/福泉路/5254/国际金融家兴业投去浦东浦电路400号187卢501200080%海悦公寓金隆JL地浦东大道580号/56741000()80%感性达利球地集团新疆路

28、(乌镇路)/40627500990095%Soho时代一天下恒丰路120号610 #4382750098%独立时代赛元房产海潮路/陆家浜路/33557000-8200/东方时空徐汇软件虹楙路628号249458011000/2、上漆小房型楼盘定佳及其相关配套情况口表-3上海小房型楼盘走住及其相关配套情况表中国短理W中国短理W中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿21Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告楼盘名称工程定住产权性质相关配套My city单身公寓住宅洗衣房、健身、娱乐等一朝部落酒店式服务公寓住宅便利店、饮食休闲、健身、网络

29、商务等巴黎时的产权式商务楼商住商务中心、健身、苓饮、娱乐等中福大厦.金银汇酒店式服务公寓办公/中福花宽.青年汇小户型跃层住宅住宅商务、家政服务等、娱乐、健身等虹桥首席单身公寓住宅娱乐、健身等瑞虹新城.乐富族单身公禽住宅便利店、饮食休闲、健身、网络商务等奔腾新干线酒店式服务公寓住宅商务中心、家政服务、健身、娱乐休闲公园3000小户型住宅住宅便利店、饮食休闲、健身淞虹居住区小户型住宅住宅健身、娱乐国际金融家产权式酒店、住宅住宅较齐全海悦公寓产权式酒店办公较齐全感性达利产权式酒店服务公寓办公商务、家政服务等、娱乐、健身等SOHO酎代漉店式SOHO办4y较齐全独立时代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧、健

30、身、桌球、棋牌东方时空酒店式公寓住宅较齐全0、小房型市场的市场规模分析从目商的市场看，单身公寓表现为供应缺乏。但是，单身公寓毕竟只是过渡性产 品，它的购买对象只F艮于年轻人中具有稔定持续支付能力的那局部人。在上海，这局部 人兜竞有多少？其次，月前单身公寓的热销还得益于大量的投资参，他们买房是为了 租赁赚钱。租赁市场的波动必定会影响他们的购房热情，间接影响到二级市场。那么单 身公寓的租赁市场又将会如何呢？根据第五次人口普查的资料显示，上海市人。数量已逾1300万，其中25-35岁受 过大专以上高等教育的人数估计在27万人。工咨收入在5000元以上的人口数量虽没 有具体的统计数据，但仅以30%讨，

31、就到达了 8.1万人，假设其中有50%的人有意向购 买或租赁单身公寓的话，该人数群就已到达了 3.5万人。对外来人员那么可以关注以下数据：2000年外来流入人。大致在280万人左右，市 区流入人口基本在40-50万人之间，除去六成低收入者后，有意在上海落户的高收入 外来人员的人数仍可到达2.5到3万，其中假设有50%关注单身公寓市场，其农户群就 到达1到1.5万人。因此专家预估，在近五年之内，市场对单身公禽的需求量约在4到6万户左右；更 为乐见的预测卷至可达10万户。目前上诲已销售的单身公寓有1270余套。租赁市场中，目标明确针对单身右领的 项月亿“连锁白领公寓”一彖，其自有的可出租单元仅15

32、0多套，加上现有的六个加盟 单住，其总量不超过900套。因此上海现有单身公寓市场（有明确市场定位的物业） 的供应总量缺乏2200套，与实际需求量相差卷逅。由此可见，单身公寓及市中心区小户型房屋的需求量，成一定时间内仍呈上升趋势， 无论买卖或是租赁，市场的潜力都是极大的。五、上诲小房型市场2003年度市场预测由于小房型的持续热销，上诲许多开发商都在自己开发的项口中加大了小户型的 比例，而一些类似本案的中途搁置的工程工程，也纷纷改造，以期小户型这一新型的产 品能够盘活楼盘，在2002年已经获悉的小户型产品中，不泛沙田、松烂橡胶等一些知中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮22Analys

33、is Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告名的实力企业，预测2003年度上海的小房型市场仍旧会延续上年度的火热局面。另一方面，竞争的加剧，投资的理性程度加高，都将会使小户型市场回归到理性 的市场轨道上来。而明年将出现小户型交方式用的嵩蜂，彼多预期的和概念型的东西都 降落到实处，小户型的前景究竞如何，今年是关键的一年，让我们拭目以待酒店龙公寓产品定伐配套设先建议1、自助特约服务：即在物业服务工程中增设如叫早、送餐、上门洗衣、计时家政 服务等。2、配置如商务中心、医疗中心、洗衣序、健身房、美叁院、超市、咖啡厅、银行、 邮 局等服务设施。3、增加科技含量嵩

34、的服务工程：宽带入网、智能防盗、视频点播、智能一卡通 与三表逅程自动投送以及自主调温采暖等家庭智能化系统。科技含量。水、 也、气三表逅程抄送余统，即他也表、水表与煤气（天然气）表使用数据通 过电子系统直接传到物业公司，不必进户查表；PPP接入服务，使异地住户同 小区的沟通变得方便快捷；业主专用IC智能卡集通行、靖编为一体，方便安 全。装修建机最忌繁复，提倡简单简单，简单，再简单。这一理论对于小户型尤其重要。小户型面积有F艮, 繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小户 型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于我住进房子初 期就杷所有地方都埴满，因为身后随着

35、生活的改支，你会增加很多杂物，预 留一定的空间去给以后购置的物品作缓冲是非常必要的。中国较理中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿23Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告厨房卫生间这些辅助空间，必须极力简化功能，使空间压缩到最小。采用 开放式、壁龛式的厨房，不但可与厅堂共存，而且不必占用空间。常用的方 法是在墙体内打出一小决空间，煤气妒、抽油烟机镶在里面。小户型的设计, 简单实用是根本。弱化空间分界具体到每个功能空间的设计，尽量把辅助性的功能空间例如厨房、卫生间 压缩到最小，腾出空间给工作和休息。物业管理建议物业管理对本工程来说，

36、意义不伍在于延缓物业的折旧，更在于会直接影响 出租率及租金水准。为投资者代理出租业务、为承租者提供有错服务等。电梯高层建筑的人o密度比多层住宅离得多，上下班高峰时是否会引起交通堵 塞？电梯发生故障时能否迅速挑除？电梯品牌很重要。优质的电梯售价离（开展 商投资大）,使用本钱却很低（业主分摊的设备运行费、维修费用低）；而质量 较差的电梯售价低，使用本钱那么会嵩几存（业主需不断追加费用）O保洁、保安小区的居住者一般自理能力较强，而由领租户那么多“懒人”。室内卫生由谁 打理？常规的垃圾收集能否保证？公共环境的整洁，信件、书报等的分发如何完 成？求租者的流动性大对居住平安有何影响？如果保洁、保安的服务质

37、量不尽人 意，很可能引起求租者层次下降。着编导向：依靠产品的差异化，冲破同类产舄竞争的重困从市场消费力来看，该区域正处于一个极有潜质可挖掘的市场，我们应该利 用项H自身的优势，切合实际的去提升本案的自身形象、提升产品品质，在规划 中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮24Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告和房型设计上去更好的迨应市场，只有做到与竞争楼盘的规划差异，才能正真显 示自身的阳光点。通过对先争区域的实地调研，转合对上诲未来几年开展趋势的预测，我们建议:本项同市场定住应为:城市绿洲上的花园酒店龙公禽小户型.全装修、

38、酒店式市场上的小户型都是单幢或两幢嵩层组成，住户享受到的建筑外配套实在有限, 因为大多是办公楼改建而成，绿化性、休闲性更不用提。本案在房型、物管与大多数小户型产品类似，但本案是整个项百的一局部，工程 内大绿化、花园式的规划可以共享，使这是本案立足小户型市场的最大优势或说 利器。中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮25Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告1）建筑风格走住现代、简约的建筑风格不同的建筑风格不伍反映了不同时代的烙印，同时也表达居住者的身份和 地住。作为居住者为获得身份和地住的表达，就必须作出相应的付出；而如何

39、在付出和风格的获取上寻找平衡点是建筑风格筹划的重点。除了赋予建筑物识别性外，建筑风格还应具有持久性，建筑风格不仅表达 在京筑物的方面造型和装饰上，同时也表达在建筑小环境的构筑上；建筑风格 还应与建筑的大环境相协调。2）价格定住价格是剌激农户购买欲望的最直接的表达，但由于土地及建筑等相关成 本的限制，同一区域的同类物业的价格相差不会太大；但房价偏低于市场价 会给开发商带来不必要的演失，偏离那么参易造成销售上的阻碍，影响褥金回 笼速单价定住：中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培训的摇篮26Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告通过对本

40、工程周边相关物业的调查研究，及对将来房地产市场的预测并 结合本工程的市场定住，建议平均价格定为：6400电M2 （全装修）3）客源定位上海的购房者区域性观念很强，不同区域的不同工程均有其固定的家源层； 本工程的住置特殊，住于虹口与河北交界处，近,四川北路，距轨道3号线、4号 线（在建人8号线（体建）只有几百米的距离，在本工程中，由于全装修小户型的 市场定住及交通优势，外区客源将占一定比重。4）目标客户分析1、年龄结构：28岁40岁置业投咨人士。2、家庭结构主要为：单身、满巢一（新婚或刚有孩子）满巢二（孩子8岁以 TJ结构。3、临近区域过流型的年轻人，经济能力属一般型。4、购买动机为居住、改善和

41、需要企业白领。5、SOHO族，注重居住空间的实用性。6、外省市在沪工作的有能力置业人士；小型私企和各类办事处；7、自备5万元以上，月收入不低于3000元者，有个人一定的商品哲学与价 值观。中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿27Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告酒店式公寓产&建议关于定算风格出于对本案整体状况的通盘考虑，我们认为，还有继续加强的必要，在周边地区显示 出独特的风格。1、建议小区的外立面采用分段式结构，底层使用毛石，增添稔重感，鉴于本案周边大多为 灰色马路和建筑，建议使用外立面颜色从暖色调色谱中选择。2,高层的顶部

42、可以设计多重边际，并配已与外力面相辅的颜色，勾勒楼盘线条，凸显立体 结构血面的视觉享受，具体来说，应该具有现代感，线条轮廓应清嘶简洁。3、高层的大堂装修应精致，采用大理石、玻璃、不锈钢等现代建材元素，地面使用不同色 彩的大理石进行相间拼合，主要用以表现人流动线与简单有利的地坪构图，喑面采用 大理石饰面，用鸡嘴缝进行合理分布，追求与地面的整体效果。梯脚线使用不锈钢材质， 既能提高设计效枭又能跳出老套的设计手法，给人新颖流畅的感觉。同时增加光源使其 更为明亮，细部也需注意装饰效果，并以绿色植物加以点缀，使人产生精致典雅的感 党，大堂作为整栋大楼的画龙点睛之比不家忽视，天堂的保安、接待人员要接受规范

43、培 训，令来访者有宾至如归的感觉。4、工程朝南面，可以考虑使用低窗设计（窗台标高：0.3M0.5M为宜，或设景观阳台， 中国岁理中国垃理人新川资讯网一职妙I人培训的摇篮28Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告增加采光、通风等优势，南向楼层改为景观楼层后，卖点增加，有利于适当提高售价。5、做高得房率，层高做到3.2米3.5米，内装饰如壁橱可以考虑送入墙面或半送入, 以增大使用空间。糖售兼唯r一人价格集唯考虑到本案面市的时机、物业特色、推广方向、建议本案酒店式公寓全装修价格 定位在：6400元/平方米r的价）运作恰各可望到达6600元，

44、A至突破6900元/平方米。需要说明的是，价格必须实事求是的表现在建筑本身的规划设计、构造等方 面，就本案而言，该价位那么反映是它自身的价值。投资获利是每一个开展商最为关心的事，价格策略自然便是重中之重。由于 房地产市场的除息万变，整体的书面价格计划或是得不到全面的贯彻，或是完全 流于形式，而开盘定价是计划与市场的最正确接泠点，是日后进行价格修正的实践 基准，在各个价格策略中，开盘定价是第一步，也是关键的一步。1、低开高走，分段提价鉴于目前的市场状况和产品的建设周期，本司建议本案在预定阶段和 正式公开销售初期的价格策略以稍低于市场的价格销售。以H标出售面中国岁理中国垃理人新用资讯网一职妙理人培

45、训的摇篮29Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告局部动迁居民将迂出中心地段向周边低价地块分流。由于词北彭浦地区早期拥有完善的生活配套设施以土地储藏丰富，加之共和立体交通 体条全面度工，即已拓宽的共和新路、共和新路嵩架、地铁一号线延 伸段及 M7、M8的通车，给其沿线楼市带来升值空间，将成新一蛤房 产销售热点之一。大字板块：相对于上诲其他区域，问北区开发较迟，故吸取了其他区域 以往开发缺乏经验，将大亨板块开发成为新型生志智能化小区。但由 于该地区轨道交通尚未完全兴旺，将成为房产开发最具潜力地区之一一 O环内网北：通过建成三个“十字架”

46、即内环高架与南北高架交叉、天百 路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着2004年地铁一 号线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴 建，无疑将成为开发商必争之地，拉近与市中心的距南。但该地区现 正处老城区与新商品住宅相结合，现可开发土地又相当稀缺，故该地 块还需进一步整合及储藏。总之，随着河北区“五线交汇”（即铁路、长途、地铁、高架和轻轨） 加之南北高架的建成，相辅相成，形成兴旺的交通立体网络。配合 绿地及水景的爸造，以其较嵩性价比的房价优势，将在上诲房市扮 演越来越重要的角色。8、市政建设河北区北部作为大型居住区已开展基本成熟，随着地铁一号线延伸 段的通车，该区域的开

47、展前景在某种程度上会接近“莘庄模式。河北 南部地区以商业功能，交通功能为主，住宅市场开展,空间有限，中部 地区是河北今后中嵩档住宅集中区域，由于具备两大绿地及相应交通 通、医疗、商业等，该区域开展潜力巨大，已成为河北始终规划的 重中之重。“十五”期间，网北市政规划建设：突出一个龙头：不在城地区；推进两端建设：苏州河沿线、共和新路高架、地铁一号线北延伸段； 免思三片功能：南井商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区； 中片,尚居住区：不在城地区将向北延伸，在新家站北广场，即将崛起 由仲盛集团参与旧女的“斯不夜城”高档商业办公区，而本案所处 的区域正好处于嵩档办公区的住宅补充区内，使得本案的嵩尚性

48、 和可投资性进一步放大。中国较理中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告积和出售率为标准，把销售推广划分为假设干阶段，分段调整价格。2、一房一价、差异定价根据不同朝句、不同景观、不同核置等差异情况制定每房价格。3、付款方式4争取上海最高的8成30年按揭资款。r二人促销集唯1、开盘、封顶、交房时举行促销活动。2、己购客户如介绍新家户成交会有一定现金奖励。3、前 50名客户会有特殊优惠。4、其他一切对楼盘促销有利的时机。r三人婚售管理1、每一住致电垂询的家户，至少联条10次，邮寄资料3次，直到促成购买

49、。2、每一住到现场的客户，至少联系1。次，邮寄咨料6次，直到促成购买。3、销售专案组精神：业绩是销售人员的生命。销售部人员行为准那么：专业、敬业、韧备/信心、热心、耐心（四入专亲组必置1、现场人员配置：12名，密深专案1名，副专案1名，销售10名，专案行销 顾问1名。2、专耍组构成情况：3、专案小组成员职责专旅行糖顾问监控筹划，销售各局部工作工程总例调，编制销讲资料与各类销售文件现场营业效果测试分析销售情况，与专噪经理沟通协调，进行销售筹划及广告策略调整 与开展商及时沟通，通报销售问题，并及时处理营销事务。中国较理中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿30Analysis Report Of

50、 Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告专崇经理协调监督日常销售工作，进行销售控制帮助销售员进行家户的冷淡定期召开销售现场会议，了解物业及农户动向，做出及时决定定期向发猥商汇报业务状况，对销售中产生的问题及时上报与公司筹划专员共同协调此行 量，客户量等统计与筹划专员共同遂行营销筹划及广告企划的核对与调整工作每周提交业务情况报表，便于公司对工程工作的了解与协调规范现场掾作，纪律等工作领导专案组成员，统筹遂行一系列促销活动专亲人员负责农户的接待工作负责也话回访跟踪工作此行来电和客户受记及时把退到的问题及客户的心理反债，便于及时遂行调整填写日报表，和周报表，便于经理能及时了斛农

51、户情况上班时间不聊天，不打私人也话，不吃零食 工作时必须衣冠整齐，维护公司形象 每天安挑人员进行售楼处清洁工作4、销售文件汇编道具：楼书DM规划图小区模型房型模型交通线路分布图平面图面布表证件：预售许可证规划许可证商品房计划证书建筑用地许可证开展商营业 执照等密记表格：来电来访誉记荥营业国报表营业周报表营业月报表文件：临时认购书 制定定金收据统一预售合同5、工程培训纲要我司将在专案进场之前遂行统一的系统垓训，以求对物业基本知识有详 尽的掌握，对营销策略有了解，对专案取责了解。项已编售业务及行辅训练课程：开展商简介本案基本环境资料说明本案规划介绍公共设施介绍理念介绍与表达行销理念行销技巧行销策吸

52、案名表达中国13理斤WW .!中国13理斤WW .!中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿31Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告广告定住广告表现广告阶段运作情况商品定住市场客源定住价格策唯介绍业务讨划介绍家户心理障碍排除家户咨料计划说明自我促销介绍总价与付款方法介绍仪表仅宓，商业礼仪模拟演练与课程验收，五人销售联络与控制1、本司将每月提交如下资料：当月市场状况及分析报告当月销售业绩及评估报告销售策略调整建议书2、本司将每月定期举行2次本案推广研讨会3、本司市场营销负责人及本案推广专案将与开发商销售负责人每月定期举行2 次会议。推

53、广兼唯 本案无抡从大而广之的谋篇、布局上，还是在小而细之的方略、谋动中都尽显 精雕之风，综合本工程的诸如地段、规模、气势、环境、绿化、景观、科技、 远景等各种房产要素来看，几乎每一个都是本案的品质的保证，在加之开发 商的用心规划、专业审视、严谨作业，产品在自身特质上已拔俗于周界，极 大的满足了本案的目标农户对本案的价值认同。 综合以上从市场大环境到区域小环境，以及竞争个案的分析、切入市场的时间 点来看，本案的市场预期总体上颇为有利，因此，我们乘星行企划，将不以 做产品的功利新走来对本案做简单的营销，我们会把“川宝花苑”当作一件可 以传承世代的艺术品来升华推广。企划传播走住新城市生活蓝图中国13

54、理斤WW .!中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿32Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告立体化的便捷体东园林化的绿色家园定位理念：本工程所处的住置决定了本案的交通质素、生活配套堪称齐备，尤其是 三条轻轨线就在旁边，还有中山北路嵩架也在百米开外，在事事都讲求 效率的现代社会，这就成为本案立足于市场的根本。从社会心理学的角度出发，人类在20世纪近乎叠峰造极的的开展，大 多是以精牲环境为代价，因此，心理学彖把21世纪称之为“回归”的世 纪人文的回归、t然生杰的回归，让人与自然相融而非人凌驾与自然之上。高品质的住宅区，大都在繁华的隔壁

55、而本案的位置与此有齐曲同工之妙，与繁华四川北路、多伦路、四川北路大型绿地千米之隔，更符合高 品位的定住凭O二、广告兼唯通过走交通体东+产品化路线，树立本景差异化的市场新形象口首先，从周边几个个案来看，没有一个是以产品作为主诉求点，本案应以之有区隔 方能突破既有的地段形象制约。其二、在筹划界有一句名言“产品第一住，营销第二位”，由于房产请费市场的渐趋 理性，购房不会像看几年那样为一个虚化的概念所煽动而去买房，这更说明产品本 身对购房者的购房倾向起到了决定性的影响，尤其是本案的客户定伉，他们选择在 此地购房，地域性（自卜地段）极强的观念已然淡化，所以选择靠交通+产品来打动人。口其三，本案自身的产品

56、优势，可做文章的地方确实高出其它个案不止一筹，有如此 出色的济源，就应该更出色的加以利用、发挥。中国13理斤WW .!中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿33Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告三、案名建议易度时代space-shift times快速切换的生活空间李面意义：“易”：态易；转变，变换；交换“度”：一定的,史间与时间（雒度）“易度”：空间的转换、时间定易掌握引中舍义:这是一个讲究速率的时代速度是速率的根本也只是速率的一局部 而本案嵩质素的生活环境520分钟内可以把不夜城商圈、四川北路、北外滩、鲁迅公园、虹o足球场、

57、 多指路文化街、四川北路绿地等代表上诲文化、商业、运动、休闲、半生等标志性场所一并囊括轻而易举地在各个空间里切换人类巳绘进入了一个“多度时代”如何“易度”推荐案名：上诲宝时提艺品新天地（优品新私集）附：迪婿名建议中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿34Analysis Report Of Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告川宝花苑*项主题的推行r新园林主义）1、规划超前化番屋建他颠覆传统的选见规划以提高业主的生活质素、创造更高层次的生活模式种新城市生活蓝图为 出发点，充分满足人们对未来生活的要求。本案以组团为划分方式的排列模式，强调一种建筑与景观的互动，最大口艮度

58、地 使有限的室外空间集合，又创造出开阔的内部空间，有效地阻挡躁声、尘土污染 的同时，凸显出洁净、幽静的内部环境。2、环境园林化蓊郁葱茏明月清泉心上洗以“新园林主义”为环境设计主旨，47.8%的高绿化率，景观环境由平面视觉 提升为三维立体的独特享受使内部形成不同的地面风景，立体化的环境更能塑造接近自然的景观。当你拾阶而上，或缓痰下行，立体景观的乐趣即可显现步一景、动静皆景，环岛溪流顺流而下，形成阶梯叠水瀑布，把春、更秋、冬式风情的景区有 机率张，呈现“明月松间照，清泉石上流”的浪漫诗境。3、建筑艺术化精思巧构高科技与艺术性的完美融合口住宅由南向北逐渐升高,形成两次渐战的错落，使小区建筑形忠层次清

59、楚，有 强烈的韵律感，同一列住宅呈现中间低、两侧高，很好地拓展了视野，构成独 特而丰富的城市天际线。极具现代感的立面，大面瓶的玻璃采光、凸窗玻璃阳台栏板，从整体入手、细 致刻画建筑外型，使之不单纯满足住宅的使用功能要求，同时注重给人以美的 充分表达建筑与环境的融合、强调个性和归属感。4、配番兔耳化内外兼修塑选质优的软环境社区口四川北路提供全方住的服务：一站式的购物、休闲、娱乐、医院、学校等配套 已经就住。区内为业主多层次的需求提供多样式的选择，儿童游乐场、网球场、绿茵草坪、中国13理斤WW .!中国13理斤WW .!中国垃理人新*资讯网职业处理人培训的播猿35Analysis Report O

60、f Item AT Baotong Road 宝通路工程分析报告艺术室、休闲广场、以及功能齐全的会所。5、球化规模化极媒世界 媒色铺成生命的底色口蓊蓊那郁的绿树林、一望无际的灌木草丛、取之不竭的负离子、用之不尽的绊 氧，无F艮使用，大。大口地呼吸自然最无私的赠与，在这里，呼吸永逅都不会 打结，连最平常的呼吸都会成为芬芳记忆的开始。47.8%以上的高绿化率、最蓝的天，最白的云、花香、鸟语、虫鸣，大自然才 是最让人心、户神怡的艺术彖，奏响清越之声，直抵心灵，“囱林”式的整盘绿化，常青植物、保健植物，错落有致地让你心处井然有序的绿色世界。6、户型合理化见微知着人本精神的科学表达间隔、开间舒适合理，明