2015北京市项目负责人法律法规教案

1、2015北京市项目负责人法律法规教案第一页，共203页。培训注意事项保持培训场地环境清洁，珍惜同行劳动成果；自觉维护课堂纪律，关闭手机或调至震动模式；如需接打电话，请务必离开培训区域；培训场地内严禁吸烟；第二页，共203页。课程目录考试提示行业发展情况法规讲解考试答题技巧第三页，共203页。本次考试与注册物业管理师的异同考试提示职业证书考试部门考试内容考试周期证书性质证书效力注册物业管理师国家人保部住建部基本制度与政策物业管理经营物业管理实务综合能力二年内通过四门课程考试，每年举办一次执业资格技术职称全国北京市项目负责人上岗证书北京市住建委 物业管理法律法规物业管理实务一次必须全部通过岗位资格

2、北京（今后可能会与其他地区互认）第四页，共203页。考试题型：单选题 20题 每题1分 20分多选题 35题 每题2分判断题 10题 每题1分仅供参考，以考试试卷为准。考试重点提示第五页，共203页。考试时间：2015年3月25日 8:30-10:00物业管理法律法规10:20-12:20物业管理实务 仅供参考，以准考证为准考试重点提示第六页，共203页。课程目录考试提示行业发展情况法规讲解考试答题技巧第七页，共203页。行业发展情况 自1996年至今，北京市物业管理行业已经成为首都社会经济发展和城市建设管理的重要力量。 第二次全国经济普查数据显示，北京市物业服务企业主营业务收入已经达到255

3、.4亿元，占全市国内生产总值的2.44%。第八页，共203页。行业发展情况 截止2014年6月30日，全市共有物业项目6416个，建筑面积约5.72亿平方米,占全市城镇房屋总建筑面积的72%。 其中居住类项目3909个，4.34亿平方米；商业类项目265个，1215万平方米；商住楼项目146个，1172万平方米；写字楼项目678个，2773万平方米；行政办公楼项目610个，1756万平方米；工业类项目199个，2493万平方米；综合类项目678个，5342万平方米。 第九页，共203页。行业发展情况 截止到2014年6月底，全市有物业服务企业2756家，其中一级企业127家，二级企业353家，

4、三级企业2276家。此外还有57家外埠企业在京从事物业管理经营活动。 全市共成立业主大会1126个，约占项目总量的17.6%。其中居住类1081个，非居住类45个，实施物业管理的居住项目业主大会成立比例为27.7%。第十页，共203页。行业发展情况 全市已累计归集商品住宅专项维修资金363.59亿元，归集套数237.7万套,归集栋数22.3万栋 ；共有1687个小区使用商品住宅专项维修资金7.8亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等6621个项目。共有225个小区分236次将商品住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行,累计划转资金22.76亿元,划转套数7.9万套,划转栋数3048栋。第十一页，共

5、203页。行业发展情况管理队伍不断扩大,2013年全市有100多家企业上报2014人进行物业管理师职业资格培训。截至2013年底，全市共有9829个项目负责人取得上岗证书。 评估监理规范发展。北京市备案评估监理机构49家，物业行业专家440人。2013年物业服务评估机构完成了199个物业服务费用评估，评估面积2154.62万平方米（住宅1580.45万平方米，平均物业费为3.51元)。完成6个项目的承接查验评估，完成6个项目的物业服务质量评估。 第十二页，共203页。行业发展情况 以往物业管理工作的六大成效一是推行管理中心下移，将物业管理纳入社区建设，缓解了管理压力；二是在物业管理工作中，加强

6、综合协调，形成了工作合力，提高工作成效；三是做好顶层设计，充分发挥政策的指导作用，提高工作质量；第十三页，共203页。四是及时做好培训、宣传和信息公开工作，消除不解和纠纷；五是加强基础工作，各级领导靠前指挥，避免管理的盲区；六是从实际出发对不同物业实施分类管理。第十四页，共203页。课程目录考试提示行业发展情况法规讲解考试答题技巧第十五页，共203页。目 录一、物权法（1-5题）二、物业管理条例（国务院令第379号）（6-16题）三、物业服务企业资质管理办法（建设部令第164号）（17-22题）四、住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第165号）北京市住宅专项维修资金管理办法（京建物20

7、09836号） 北京市住宅专项维修资金使用审核标准（京建物2010272号） （23-32题） 五、物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）(33-37题） 第十六页，共203页。目 录六、物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格20072285号）北京市物业服务收费管理办法（试行）（京发改20052662号） （38-42题） 七、物业管理师制度暂行规定（人部发200595号）（43-44题）八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件（45-69题）九、保安服务管理条例（国务院令第564号）（70-71题）十、北京市消防条例（72-74题）第十七页，共203页。

8、目 录十一、北京市安全生产条例（2011年修正本）、北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范（试行）（京安监发200934号）（75-77题）十二、（京安监发20098号）、关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见（京政办发201019号）（78-81题）十三、北京市禁止违法建设若干规定（市人民政府令第228号）、关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知（京建发2011186号）（82-83题）十四、北京市电梯安全监督管理办法（84-87题）十五、北京市房屋建筑使用安全管理办法（88-89题）第十八页，共203页。目 录十六、北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法（北京

9、市人民政府令第152号）（90题）十七、北京市排水和再生水管理办法（市政府令第215号）（91题）十八、北京市绿化条例（92题）第十九页，共203页。十九、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）、北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）（京高法发2003389号）、民事诉讼法、人民调解法、关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见（93-103题）第二十页，共203页。一、物权法物权法第六章业主的建筑物区分所有权及最高法院司法解释（法释2009

10、7号） 1.建筑区划内物业服务用房的权属2.建筑区划内车位、车库的归属3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件4.业主将住宅改变为经营性用房的条件5.业主管理建筑物及附属设施的形式 第二十一页，共203页。一、物权法1.建筑区划内物业服务用房的权属建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二十二页，共203页。一、物权法2.建筑区划内车位、车库的归属建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

11、。第二十三页，共203页。一、物权法3.业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的条件业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，决定此事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十四页，共203页。一、物权法4.业主将住宅改变为经营性用房的条件业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第二十五页，共203页。一、物权法4.业主将住宅改变为经营性用房的条件业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内

12、，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。第二十六页，共203页。一、物权法5.业主管理建筑物及附属设施的形式 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第二十七页，共203页。（多选）物权法中业主建筑物区分所有权的内容包括各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权；对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权；基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权。下列属于业主共有的是：A.地下车库； B.

13、其他公共场所;C.公用设施; D.物业服务用房;E.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位. (BCDE)例题：第二十八页，共203页。单选题：业主将住宅改变为经营性用房的,应当经( )业主同意：A.全体业主B.多数业主C.所有有利害关系的业主D.多数有利害关系的业主E.业主委员会例题：C第二十九页，共203页。二、物业管理条例6.业主大会有哪些权利7.业主委员会有哪些职责8.物业承接验收时，应当移交的资料9.物业服务合同的基本内容10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费 第三十页，共203页。二、物业管理条例12.物业

14、服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施15.对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施 第三十一页，共203页。二、物业管理条例6.业主大会有哪些权利业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大

15、会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。 第三十二页，共203页。二、物业管理条例7.业主委员会有哪些职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业

16、服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十三页，共203页。二、物业管理条例8.物业承接验收时，应当移交的资料在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。第三十四页，共203页。二、物业管理条例9.物业服务合同的基本内容物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业

17、管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五页，共203页。二、物业管理条例10.供水、供电、供气、供热等相关管线及设施设备的维修养护责任供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第三十六页，共203页。二、物业管理条例11.水、电、气、热等专业单位应当如何收费 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第三十七页，共203页。二

18、、物业管理条例12.物业服务企业对物业管理区域内违法装修、违法建设等行为承担的义务对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第三十八页，共203页。二、物业管理条例13.物业企业利用共用部位、共用设施设备经营的条件利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第三十九页，共203页

19、。二、物业管理条例14.对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途行为的处罚措施15.对擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为的处罚措施16.对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营行为的处罚措施第四十页，共203页。二、物业管理条例14、15、16题均为违反本条例的规定， ，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告。个人有前款规定行为的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为的，处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用第四十一页，共203页。

20、三、物业服务企业资质管理办法（建设部令第164号）17.物业服务企业资质等级条件18.不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围19.对物业企业无资质经营行为的处罚措施20.对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施21.对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措施22.对出租、出借、转让资质证书的处罚措施 第四十二页，共203页。三、物业服务企业资质管理办法17.物业服务企业资质等级条件第四十三页，共203页。三、物业服务企业资质管理办法18.不同资质等级物业企业可承接的物业管理业务范围第四十四页，共203页。三、物业服务企业资质管理办法19.对物业企业无资质经营行为的处罚措施违反本条例的

21、规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第四十五页，共203页。三、物业服务企业资质管理办法20.对以欺骗手段取得物业企业资质证书行为的处罚措施违反本条例的规定，以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚（由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。同19题），并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。第四十六页，共203页。三、物业服务企业资质管理办法21.对超越资质等级承接物业管理业务的处罚措

22、施22.对出租、出借、转让资质证书的处罚措施 ，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。第四十七页，共203页。例题（多选题）物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门：A.没收违法所得；B.予以警告;C.责令限期改正;D.处1万元以上3万元以下的罚款;E.处5万元以上20万元以下的罚款。(BCD)第四十八页，共203页。四、住宅专项维修基金法规：住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第165号）北京市住宅专项维修资金管理办法（京建物2009836号）北京市住宅专项维修资金使用审核标准（京建物201027

23、2号）概念以国家法规为准，程序以北京市法规为准第四十九页，共203页。四、住宅专项维修基金23.住宅专项维修资金的用途24.住宅专项维修资金的申请主体25.住宅专项维修资金的受理部门26.申请住宅专项维修资金需提交的文件资料27.住宅专项维修资金的分摊原则28.常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序30.应急使用住宅专项维修资金的适用范围31.没有建立维修资金的小区，发生维修费用怎么办32.对挪用专项维修资金行为的处罚措施第五十页，共203页。四、住宅专项维修基金23.住宅专项维修资金的用途住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备

24、保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第五十一页，共203页。四、住宅专项维修基金24.住宅专项维修资金的申请主体1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，申请主体为物业服务企业或者相关业主。2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，申请主体为物业服务企业。3. 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，申请主体为物业服务企业或者相关业主；住宅专项维修资金划转业主大会管理后，申请主体为物业服务企业。第五十二页，共203

25、页。四、住宅专项维修基金25.住宅专项维修资金的受理部门1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，住宅专项维修资金的受理部门为区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，为区、县房改管理部门。区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知。市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备

26、管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意。第五十三页，共203页。四、住宅专项维修基金26.申请住宅专项维修资金需提交的文件资料由物业服务企业申请，需提交以下资料：1.由北京市房屋安全鉴定总站出具的房屋维修工程鉴定报告；2.北京市商品住宅专项维修资金使用申请审核表；3.任务单信息专项维修资金-分摊明细；4.住宅专项维修资金使用建议；5.授权委托书；6.委托人项目经理身份证复印件；7.受托人工程负责人身份证复印件；8.业主表决决议；9.项目竣工备案表复印件；10.物业服务企业营业执照副本复印件；11.物业服务企业资质证书复印件；12.物业服务合同复印件；以上

27、申报材料均需加盖物业服务企业公章。 第五十四页，共203页。四、住宅专项维修基金27.住宅专项维修资金的分摊原则（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。第五十五页，共203页。四、住宅专项维修基金27.住宅专项维修资金的分摊原则（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的

28、维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。第五十六页，共203页。四、住宅专项维修基金27.住宅专项维修资金的分摊原则（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。第五十七页，共203页。四、住宅专项维修基金27.住宅专项维修资金的分摊原则住宅

29、共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第五十八页，共203页。四、住宅专项维修基金28.常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：物业服务企业或业主申请 2/3业主通过 物业企业或业主组织实施使用方案 向主管部门申请列支 主管部门向银行发通知 银行划转第五十九页，共203页。四、住宅专项维修基金28.常规情况下申请使用住宅专项维修资金的程序住宅专项维修资金划转业主大会

30、管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：物业企业提出使用方案 业主大会依法通过 物业企业组织实施使用方案 物业企业向业主委员会申请列支 业主委员会审核同意并报主管部门备案 业主委员会 向银行发通知 银行划转第六十页，共203页。四、住宅专项维修基金29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第（四）项、第（五）项、第（六）项的规定办理；物业企业或业主组织实施使用方案 向主管部门申请列支 主

31、管部门向银行发通知 银行划转第六十一页，共203页。四、住宅专项维修基金29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项的规定办理；物业企业向业主委员会申请列支 业主委员会审核同意并报主管部门备案 业主委员会向银行发通知 银行划转第六十二页，共203页。四、住宅专项维修基金29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序工程完工后，物业服务企业、业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅

32、专项维修资金。第六十三页，共203页。四、住宅专项维修基金29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。第六十四页，共203页。四、住宅专项维修基金29.应急情况下申请使用住宅专项维修资金的程序区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理：（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；（二）由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事项出具相

33、关证明；（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；（四）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户；（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第六十五页，共203页。四、住宅专项维修基金30.应急使用住宅专项维修资金的适用范围:紧急情况一般包括：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（四）楼体单侧外立

34、面五分之一以上有脱落危险的；（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。第六十六页，共203页。四、住宅专项维修基金31.没有建立维修资金的小区，发生维修费用怎么办1.非紧急情况，依法归集：2.发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，后进行依法归集。第六十七页，共203页。四、住宅专项维修基金32.对挪用专项维修资金行为的处罚措施违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚

35、款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。第六十八页，共203页。四、住宅专项维修基金32.对挪用专项维修资金行为的处罚措施直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管

36、人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十九页，共203页。例题（多选题）1、发生下列可以使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况包括（ ）。A、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的B、专用排水设施漏水的C、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的D、业主卫生间支管道严重漏水答案：AC第七十页，共203页。五、物业服务收费法规：物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格20072285号）北京市

37、物业服务收费管理办法（试行）（京发改20052662号 ）第七十一页，共203页。五、物业服务收费33.什么是包干制物业服务收费34.什么是酬金制物业服务收费35.预收物业服务费的有关规定36.物业服务收费实行政府指导价的情形37.物业服务定价成本监审的适用范围第七十二页，共203页。五、物业服务收费33.什么是包干制物业服务收费包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。第七十三页，共203页。五、物业服务收费34.什么是酬金制物业服务收费酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余

38、全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（物业服务收费管理办法第九条）第七十四页，共203页。五、物业服务收费管理办法35.预收物业服务费的有关规定物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。第七十五页，共203页。五、物业服务收费管理办法36.物业服务收费实行政府指导价的情形实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费

39、政府指导价标准。第七十六页，共203页。五、物业服务收费管理办法36.物业服务收费实行政府指导价的情形经济适用住房小区是指按照北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知(京政办发199854号)文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。危改回迁小区是指执行北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)(京政办发200019号)政策的危改回迁小区。第七十七页，共203页。五、物业服务收费管理办法37.物业服务定价成本监审的适用范围适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成

40、本监审的行为。本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。第七十八页，共203页。六、住宅室内装饰装修管理办法38.住宅室内装饰装修的禁止行为39.装修前如何办理申报登记40.如何签订装饰装修协议41.物业企业对装饰装修的现场检查和监督42.物业企业对违规装修行为的处理措施第七十九页，共203页。六、住宅室内装饰装修管理办法38.住宅室内装饰装修的禁止行为（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计

41、方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第八十页，共203页。六、住宅室内装饰装修管理办法38.住宅室内装饰装修的禁止行为本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。 本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第八十一页，共

42、203页。六、住宅室内装饰装修管理办法39.装修前如何办理申报登记装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。第八十二页，共203页。六、住宅室内装饰装修管理办法39.装修前如何办理申报登记申报登记应当提交下列材料： 房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；申请人身份证件；装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案； 涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提

43、交设计方案或者施工方案； 委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。 非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第八十三页，共203页。六、住宅室内装饰装修管理办法39.装修前如何办理申报登记第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下列行为： (一)搭建建筑物、构筑物； (二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； (三)拆改供暖管道和设施； (四)拆改燃气管道和设施。 本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。 第七条 住宅室内装饰装修超过设计

44、标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具 有相应资质等级的设计单位提出设计方案。 第八十四页，共203页。六、住宅室内装饰装修管理办法40.如何签订装饰装修协议装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容： （一）装饰装修工程的实施内容;（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置； （五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； （六）禁止行为和注意事项； （七）管理服务费用； （八）违约责任； （九）其他需要约定的事项。第八十五页，共203页。六、住宅室内装饰装修管理

45、办法41.物业企业对装饰装修的现场检查和监督物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。第八十六页，共203页。六、住宅室内装饰装修管理办法42.物业企业对违规装修行为的处理措施物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰

46、装修管理服务协议的，追究违约责任。第八十七页，共203页。七、物业管理师制度暂行规定43.取得物业管理师资格证书后，如何办理初始注册44.有关物业管理师执业的规定第八十八页，共203页。七、物业管理师制度暂行规定43.取得物业管理师资格证书后，如何办理初始注册取得资格证书并申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。初始注册者，可以自取得资格证书之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本规定继续教育的要求。第八十九页，共203页。七、物业管理师制度暂行规定43.取得物业管理师资格证书后，如何办理

47、初始注册:初始注册时需要提交下列材料：（一）中华人民共和国物业管理师初始注册申请表；（二）资格证书；（三）与聘用单位签订的劳动合同；（四）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。第九十页，共203页。44.有关物业管理师执业的规定物业管理师依据物业管理条例和相关法律、法规及规章开展执业活动。物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。七、物业管理师制度暂行规定第九十一页，共203页。44.有关物业管理师执业的规定物业管理师应当具备的执业能力：1.掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；2.具有一定的经济学、管理学、社

48、会学、心理学等相关学科知识；3.能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；4.具有丰富的物业管理实践经验。七、物业管理师制度暂行规定第九十二页，共203页。44.有关物业管理师执业的规定物业管理师的执业范围：（一）制定并组织实施物业管理方案；（二）审定并监督执行物业管理财务预算；（三）查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；（四）负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；（五）维护物业管理区域内环境卫生和秩序；（六）法律、法规规定和物业管理合同约定的其他事项。七、物业管理师制度暂行规定第九十三页，共203页。44.有关物业管理师执业的规定物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物

49、业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题，按照物业服务合同的约定，诚实守信，为业主提供质价相符的物业管理服务。物业管理师应当接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。每年接受继续教育时间应当不少于40学时。七、物业管理师制度暂行规定第九十四页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件45.前期物业管理期限46.前期物业管理阶段如何收费47.什么是业主一卡通48.业主一卡通如何发放49.什么是业主决定共同事项公共决策平台50.物业企业如何开展第一季度公示工作51.物业企业如何办理合同备案52.担任物业项目负责人的资格5

50、3.对物业企业及项目负责人的信用记分第九十五页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件54.物业服务第三方评估监理的业务范围55.如何聘用第三方评估监理机构56.物业企业合同届满后不再提供服务时如何办理交接手续57.业主选聘新物业企业时，物业企业如何配合交接58.住宅物业服务标准共分几级59.申请成立业主大会的要求60.业主大会成立的条件第九十六页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件45.前期物业管理期限前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。第九十七页，共203页。八、北京市物业

51、管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件46.前期物业管理阶段如何收费建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 第九十八页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件46.前期物业管理阶段如何收费办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：1筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

52、2首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的3首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业项目查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。第九十九页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件47.什么是业主一卡通本市实行业主一卡通制度。每套房屋对应一张北京业主一卡通（以下简称“一卡通”）。一卡通由市住房城乡建设委统一制作，免费发放

53、。房屋上市交易时，售房人应当在房屋过户时将该套房屋的一卡通交给购房人。购房人在办理房屋转移登记后，应当及时登录决策平台变更一卡通对应的业主信息。第一百页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件48.业主一卡通如何发放2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业项目，建设单位应当在业主办理入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行各营业网点申领该项目房屋的一卡通，并在办理入住手续前将一卡通发放给购房人。远郊区县的新建住宅项目，建设单位可以到北京市农村商业银行营业网点申领一卡通。2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通，可以由业主委员会或物业服务企业

54、统一到光大银行或北京市农村商业银行各营业网点领取后，发放给业主。业主委员会或者物业服务企业申领一卡通前，应当在决策平台录入房屋对应的业主信息。第一百零一页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件49.什么是业主决定共同事项公共决策平台（一）决策平台设置在北京市住房和城乡建设委员会门户网站（），业主通过或政府专网互联网登录，街道办事处、乡镇人民政府、区县建委（房管局）可以通过互联网登录。（二）物业管理区域内需由业主共同决定的20项事项，可以使用决策平台表决：第一百零二页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件50.物业企业如何开

55、展第一季度公示工作物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。 物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。第一百零三页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件51.物业企业如何办理合同备案本市实行物业服务合同备案制度。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋

56、行政主管部门备案。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门办理前期物业服务合同备案手续。业主共同决定聘请其他管理人的，应当与其他管理人签订物业服务合同，并应当自签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。第一百零四页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件52.担任物业项目负责人的资格本市实行项目负责人持证上岗制度。（一）项目负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；（二）合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；（三）取得合格证书后，项目负责人每年须

57、参加不少于40学时的继续教育。第一百零五页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件53.对物业企业及项目负责人的信用记分依据信用记分结果，对企业分别进行如下处理：（一）企业记分达到3分时，项目所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加物业管理示范项目考评，并告知企业注册地区县房屋行政主管部门。（二）企业记分达到5分时，注册地区县房屋行政主管部门约谈该企业法定代表人，予以行政告诫，同时核查企业的资质条件。经核查不符合资质条件的，责令限期改正，改正期间不得承接新项目，一年内不得参加物业管理示范项目考评，一年内不得晋升资质等级。

58、（三）企业记分达到20分时，市、区县房屋行政主管部门依法核查企业的资质条件，一年内不得承接新项目，不得参加物业管理示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料；核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书。市、区县房屋行政主管部门对企业做出重新核定资质等级，或注销资质证书的，不再记分，将企业违法违规行为和处罚结果记入信用信息系统，并在北京建设网上予以公示。上述处理措施中，依法应当由住房城乡建设部核定一级资质等级、注销资质证书的，由市房屋行政主管部门将物业服务企业及项目负责人违法违规行为的信用信息和处理建议报告住房城乡建设部。在住房城乡建设部做出行政处罚或处理决定前，不予办理该企

59、业在京承接新项目的物业服务合同备案、不予开具出京诚信证明材料和参加物业管理示范项目考评，不予办理项目负责人执业注册（第二十条）。第一百零六页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件依据信用记分结果，对项目负责人及其企业分别进行如下处理：1、项目负责人记分达到3分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告；2、项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案。3、单个项目负责人记分达到15分时，注销北京市物业项目负责人考试合格证书，市房屋行政主管部门建议企业撤换该项目负责人，将其违法

60、违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5分。第一百零七页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件54.物业服务第三方评估监理的业务范围物业服务评估监理业务范围包括：（一）物业项目交接查验； （二）物业服务费用评估；（三）物业服务质量评估；（四）其他需要评估监理的事项。第一百零八页，共203页。八、北京市物业管理办法（市政府令第219号）及配套规范性文件55.如何聘用第三方评估监理机构交接查验建设单位向全体业主移交物业项目全体业主选聘新的物业服务企业、其它管理人或自行管理时物业服务评估监理机构依据北京市新建物业项目交接查验标准及其他