资产评估理论与实务第1章资产评估概述

1、教学目标1.掌握资产评估的基本概念、主要特点、评估假设、评估原则、评估目的与价值类型。2.熟悉资产评估与会计、审计的区别。3.了解我国资产评估行业历史、现状与发展。3第一节 资产评估历史与发展 市场经济越发达,资产评估越重要。市场经济离不开资产评估,只要有市场就有鉴证价值的需求。资产评估是财政管理、企业财务管理的重要环节,是企业经营活动、政府重大项目决策的重要技术依据。此外,资产评估还常常担当着防止国有资产流失的重任。我国资产评估是伴随对外开放、企业改革和社会主义市场经济的建立,在引进国外评估理论和方法的基础上发展起来的。 当前,资产评估已经成为社会主义市场经济中一个重要的新兴现代服务行业,它

2、是财政职能的延伸与拓展,不仅在维护国有资产权益、保障国有资产安全方面起着重要作用,而且在服务我国改革开放、促进资本市场发育、维护市场经济秩序和防范金融风险等方面也发挥了积极作用,服务领域日益扩大,已从最初为国有经济服务,扩展到为各种所有制经济服务。5第一节 资产评估历史与发展一 资产评估的历史 在原始社会后期,剩余财产与私有制的出现,要求交易双方在等价原则的基础上进行剩余财产的交换,这就必须要对剩余财产的价值进行评估。（一）原始评估阶段1.非专业性2.直观性3.无偿性主要特点：6资产评估的历史第一节 资产评估历史与发展（二）经验评估阶段 随着商品经济发展和资产交易量的增多,社会对资产评估的需求

3、与日俱增,资产评估业务逐步走向专业化。社会上产生了一批具有一定经验的评估人员,这些人员以他们的经验为依据,结合自己在长期工作中积累的经验和知识进行评估。1.经验性2.有偿性3.责任性主要特点：第一节 资产评估历史与发展 产业革命促使资本主义经济飞速发展,资产业务急剧扩大,资产业务的社会化分工日益细密,从而推动了资产评估活动向职业化方向不断发展。公司化的资产评估机构与专业评估人员开始出现,评估理论与方法日趋成熟,行业管理逐渐规范,资产评估的发展已经步入科学评估阶段。（三）科学评估阶段1.评估机构公司化；2.评估手段和方法科学化；3.评估人员专业化；4.评估内容多元化；5.评估结果法律化。主要特点

4、：一 资产评估的历史8第一节 资产评估历史与发展 二、国外资产评估发展演进 三、资产评估在中国的发展（一）第一阶段(19891992年)形成了初步的法律基础（二）第二阶段(19931995年)确认了我国第一批注册资产评估师（三）第三阶段(1996年至今)标志着中国评估实践全面进入准则规范时代9第一节 资产评估历史与发展 四、目前存在的主要问题 (一)资产评估理论体系不健全,评估标准不统一 (二)资产评估服务领域相对较窄,未能充分发挥资产评估的应有作用 (三)执业人员的业务素质、知识结构、职业道德制约了行业的发展(四)行业管理、行业自律的观念和措施有待加强(五)行业风险意识淡薄,评估专业责任保险

5、制度尚未建立10第一节 资产评估历史与发展 五、资产评估的发展趋势 （一）评估市场格局发生深刻变化 1.传统市场；2.新兴市场；3.潜在市场。 （二）评估市场需求发生结构性改变 1.传统低端服务；2.新兴高端服务；3.行业转型升级.（三）评估市场环境日趋严峻1.市场准入；2.服务价格；3.市场竞争。 （四）行业管理模式发生重大变革 1.政府职能管理；2.自律管理；3.行业管理。 （五）国际合作与竞争日趋扩大 1.评估准则；2.评估国际市场；3.评估国际合作.11第一节 资产评估历史与发展 从发展趋势来说，资产评估正在向评估领域多元化、精细化、专业化，以及评估理念、认识与规范趋于统一两个方面进一

6、步发展。 从传统的房地产评估到企业价值评估、无形资产评估、税基评估、以财务报告为目的的评估等方面全面扩散，从为产权交易服务为主向转为产权交易服务与非产权交易服务并重的方面发展。总结12第二节 资产评估基本概念1）资源 所谓资源指的是一切可被人类开发和利用的物质、能量和信息的总称,它广泛地存在于自然界和人类社会中,是一种自然存在物或能够给人类带来财富的财富。或者说,资源就是指自然界和人类社会中一种可以用以创造物质财富和精神财富的具有一定量的积累的客观存在形态。2）财产 财产是财富积累的产物,是现有或继续保存使用的各种金钱物资、自然资源等物质财富和人类精神财富的总称。财富积累既包括自然财富的积累,

7、又包括社会财富的积累。13第二节 资产评估基本概念3）资产 一、定义: 资产评估是对资产进行评定、估算的行为,研究资产评估,首先要对资产的概念进行一个确切的界定,关于资产的概念,不同学科领域有不同的解释。1.从经济学的角度来看,资产泛指一切财产,即一定时点的财富总量,由一定数量的物质资料和权利构成;2.从会计学的角度来看,根据企业会计准则基本准则,资产是指企业过去的交易或者事项形成的、企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。3.从资产评估学的角度看,资产评估中强调的资产,是指特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。14第二节 资产评估基本概念1.必须是

8、经济主体拥有或者控制的 依法取得财产权利是经济主体拥有并支配资产的前提条件。2.能够给经济主体带来经济利益的资源 能够给经济主体带来经济利益的资源即可望给经济主体带来现金流入的资源。3.资产必须能以货币计量 资产价值能够运用货币进行计量,否则就不能作为资产确认。 二、作为资产评估对象的资产应具有的基本特征15第二节 资产评估基本概念4）资产评估一、资产评估的定义 本书观点：所谓资产评估是指专业机构和人员,按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。16第二节 资产评估基本概念

9、二、资产评要素1.评估主体评估主体,即资产评估由谁来承担,它是资产评估工作得以进行的重要保证。 2.评估客体评估客体指资产评估的对象,它是对资产评估内容上的界定。（1）按资产存在形态分类,可以分为有形资产和无形资产。（2）按资产与生产经营的关系分类,可以分为经营性资产和非经营性资产。（3）按资产能否独立存在分类,可以分为可确指的资产和不可确指的资产。（4）按资产是否具有综合获利能力分类,可以分为单项资产和整体资产。17第二节 资产评估基本概念 二、资产评要素3.评估假设 评估主体,即资产评估由谁来承担,它是资产评估工作得以进行的重要保证。 4.评估原评估原则,即资产评估的行为规范,调节资产评估

10、委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系。5.评估依据评估的依据,指资产评估所应遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。18第二节 资产评估基本概念 二、资产评要素6.评估程序 资产评估的程序,即资产评估具体进行的环节、步骤,体现评估机构按照相应的要求,评估工作所必须遵循的评估顺序。 7.评估基准日 评估基准日,即资产评估价值对应的时点,它是确定资产价值的基准时间。8.评估目的 评估目的,即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求,或者资产评估结果的具体用途。195）资产评估类型 一、按资产评估对象的构成和获利能力划分 资产评估可具

11、体划分为单项资产评估和整体资产评估。 二、按资产评估的经济行为划分 资产评估还可具体划分为资产转让评估、企业兼并评估、企业出售评估、企业改制评估、股权重组评估、中外合资合作资产评估、企业清算评估、税基评估、抵押评估、资产担保评估、债务重组评估等。第二节 资产评估基本概念205）资产评估类型第二节 资产评估基本概念 三、按资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等划分 可以分为评估、评估复核和评估咨询。 四、按照资产评估的主体划分可以划分为专业评估机构评估和临时性评估机构评估。（1）专业评估机构评估是指由专门从事资产评估,并获得相应的资产评估资格证书的 资产评估机构进行的资产评估。（2）

12、临时性评估机构评估是指由经有关部门批准或认可的评估人员组成的、仅从事特定的资产评估业务的临时性评估机构进行的资产评估。21第二节 资产评估基本概念 五、按照资产评估业务类型划分 可以划分为估值类业务和非估值类业务，促进我国资产评估行业逐步由价值发现、价值鉴证向价值管理、价值运营扩展。22第二节 资产评估基本概念6）资产评估的特点（1）市场性 资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动。（2）公正性 是指资产评估行为要服务于资产业务的需要,而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。（3）专业性 资产评估是一种专业人员的活动,从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。（

13、4）咨询性 是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效力,评估者只对结论本身是否合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责。23第二节 资产评估基本概念7）资产评估的功能 一、评价功能 二、评值功能 是指资产评估可以对企业资产的经营效果进行评价,反映不同时间、地域、经济背景条件下的资产价值与运营绩效的差异性,以此检查、考核和评价机构的经营状况和管理绩效。 是指资产评估主要是对资产价值的内在功效和能力进行评定估算,为资产业务提供基础数据与决策依据。24第二节 资产评估基本概念8）资产评估的作用 一、咨询作用资产评估的咨询作用是指资产评估结论是为资产业务提供

14、专业化估价意见,该意见本身并无强制执行的效力。 二、管理作用 是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段,国家或政府在利用资产评估过程中所发挥的特殊作用。三、鉴证作用 是指资产评估结果的合法性、真实性与公平性可以为资产业务的顺利进行提供一定的可信度保障,减免法律纠纷,为资产业务当事人提供重要的决策依据。25第三节 资产评估的假设、原则与目的1）资产评估的假设（1）交易假设 是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设,交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。（2）公开市场假设 是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上,按市场原则进行交易

15、,其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。 由于同一资产在不同的用途和不同的经营环境下的价值会有所不同,因此在评估时,评估人员必须对资产未来的用途和经营环境做出合理的判断。基于这样的原理,对资产价值的评估必须建立在一定的假设前提之下。目前使用较为普遍的假设有:交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。26（3）持续使用假设 是指资产将按现行用途持续使用,或者转换用途后持续使用。这一假设的核心是强调资产对未来的有效性,这种有效性可以完全不受过去和现在是否有效的影响。（4）清算假设 是指资产所有者在某种压力下,如企业破产、资产抵押权实施等,将被迫以协商或以拍卖方式,强制将资产整体或者拆成

16、部分出售。第三节 资产评估的假设、原则与目的272）资产评估的原则（1）独立性原则是指资产评估机构应始终坚持独立第三方立场,不为资产业务当事人的利益所影响。（2）客观公正性原则要求资产评估结果应以充分的事实为依据。（3）科学性原则 是指在资产评估过程中,必须根据特定目的,选择适用的标准和科学的方法,制订科学的评估方案,使资产评估结果准确合理。（4）专业性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。第三节 资产评估的假设、原则与目的一、资产评估的工作原则28第三节 资产评估的假设、原则与目的（1）预期原则 是指在资产评估中,资产的价值可以不按照其过去形成的成本或购买价格确定,但是必须充

17、分考虑它在未来可能为其控制者带来的经济利益。（2）替代原则是指同一市场上的相同或相似物品应具有相同或相似的价格,它们之间可以互相替代。（3）最佳使用原则 是指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时,应按照其最佳用途来评估资产的价值。（4）贡献原则是指单项资产或资产的某一构成部分的价值,取决于它对其他相关资产或资产整体价值的贡献。一、资产评估的工作原则29第三节 资产评估的假设、原则与目的3）资产评估的目的一、资产评估的一般目的 是由资产评估的性质及基本功能决定的。如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求,资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。二、资产

18、评估的特定目的 资产评估往往是为了满足特定资产业务的需要而进行的。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。30第三节 资产评估的假设、原则与目的二、资产评估的特定目的1.资产转让2.企业兼并3.企业出售4.企业联营5.股份经营6.中外合资7.企业清算8.抵押9.担保10.企业租赁11.除上述以外其他资源、财产资金、政策评估31第四节 资产评估与会计、审计的关系1）资产评估与会计的关系一、资产评估语会计的联系（1）会计数据和现代会计计价方法是资产评估的重要依据。（2）资产评估结论在特定条件下是资产会计计价和财务报表数据的重要来源（3）资产评估计价与会计计量属性的融合资产评估

19、中常会利用和参考会计数据。 从资产评估产生的原因或服务手段来看,资产评估就是价值计量或价值判断。而价值计量或价值判断本身是会计核算的前提。 从评估计价与会计计价市场性来看,资产评估与会计具有密切的联系,其原因在于评估与会计在资产披露问题上均是关于资产确认、计价和报告的科学。32第四节 资产评估与会计、审计的关系二、资产评估与会计的区别1.资产范围不同2.资产评估和会计的职能不同3.资产评估结果和会计结果相比具有多样性4.资产评估比会计强调资产的整体效益5.资产评估比会计核算更复杂,对人员素质要求更高6.资产评估所依据的标准和方法比会计具有更大的可选择性7.资产评估比会计易受政策变动的影响8.资

20、产评估比会计重视资产的贡献性9.资产评估的总体目标和会计工作的总体目标不同10.资产评估价值与会计记录的价值不同33第四节 资产评估与会计、审计的关系2）资产评估与审计的关系一、资产评估与审计的联系 （1）资产评估中的资产清查阶段,就其工作方法而言,包括对被评估对象进行核实和界定,有相当部分工作采用了与审计类似的方法,具有“事实判断”的性质。 （2）根据我国现行资产评估法规的要求,流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内,而流动资产和企业负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。 （3）在企业价值评估中,经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据。 （4）审计审核会计资产计价

21、要大量运用资产评估技术和方法,运用评估技术进行工作时的审计与资产评估的关系更为紧密。34第四节 资产评估与会计、审计的关系二、资产评估与审计的区别1.特征不同2.专业原则不同3.专业知识基础不同4.工作标准不同本章小结资产评估历史与发展国内外资产评估发展史国外资产评估发展情况我国资产评估发展现状、问题与趋势资产评估内涵与要素资源财产资产资产评估资产评估要素资产评估类型资产评估特点资产评估概念资产评估作业资产评估假设、原则与目的资产评估四个假设资产评估工作与技术原则资产评估一般目的与特殊目的资产评估与会计、审计关系资产评估与会计联系与区别资产评估与审计联系与区别34思考与练习35一、单项选择题1

22、.从性质上讲,资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日 的()的估计值。 A.成交价格 B.重建成本 C.交换价值 D.劳动价值2.从理论上讲,资产评估结果只是评估师对被评估资产在评估基准日的()。 A.价值估计数额 B.价值计算数额 C.价格估计数额 D.价格计算数额3.()是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 A.公开市场假设 B.交易假设 C.清算假设 D.在用续用假设364.下列不属于资产评估假设的是()。 A.持续使用假设 B.清算假设 C.公开市场假设 D.企业主体假设5.在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品,应该有大致相同的 交换价值,以此确立的评估原则是()。 A.贡献原则 B.资产评估时点原则 C.预期收益原则D.替代原则思考与练习37思考与练习二、多项选择题1.下列关于公开市场描述正确的有()。 A.