物业管理法规（第三版）第07章物业管理招标投标

1、第7章 物业管理招标投标学习目标 通过本章的学习，认识招投标制度对规范物业管理市场、提高物业管理公司管理水平的重要性；了解物业管理招投标的一般程序和组织机构的设置；学习物业管理招投标的一般概念及其相关法律法规；掌握物业管理招投标的原则、特点、方式及内容。7.1 物业管理招投标概述7.2 物业管理招标 7.3 物业管理投标 7.4 物业管理开标、评标、定标 1第2章 债券7.1 物业管理招投标概述7.1.1 物业管理招投标的原则 7.1.2 物业管理招投标的程序2第2章 债券7.1.1 物业管理招投标的原则 （1）公开原则 （2）公平原则 （3）公正原则 （4）诚实信用原则 3第2章 债券（1）

2、公开原则 所谓公开原则，就是指在投标招标 活动中，严格按照程序公开。 4第2章 债券（2）公平原则 所谓公平原则，就是指在招标文件 中向所有物业服务企业提出的投标条件 都是一致的，即所有参加投标者都必须 在相同的基础上，在同一条件下进行投 标。 5第2章 债券（3）公正原则 所谓公正原则，是指在评定标书时 准确无误，而且投标评定的准则是衡量 所有投标书的尺度，另外在评标定标的 过程中，应采用科学合理的方法，按照 平等、竞争的原则，进行事实求是地分 析、判断和选择。 6第2章 债券（4）诚实信用原则 所谓诚实信用原则，是指在招标投标 活动中，招标投标双方应当讲究信用，恪 守诺言，不把自己利益的获

3、得建立在损害 国家、社会和他人利益的基础之上。 7第2章 债券7.1.2 物业管理招投标的程序 （1）招标阶段 （2）投标阶段 （3）开标、评标和定标阶段 （4）合同的订立、履行及归档阶段 8第2章 债券7.2 物业管理招标7.2.1 物业管理招标的类型 7.2.2 物业管理招标的范围 7.2.3 物业管理招标的组织机构 7.2.4招标文件的主要内容9第2章 债券7.2.1 物业管理招标的类型 现行国际市场上通用的物业管理招标方 式类型大致可分为3种：公开招标、邀请招 标和议标。10第2章 债券 （1）公开招标 公开招标，也称无限竞争性招标， 是一种由招标人（业主或开发商）按照法定程序，在公开

4、出版物上发布招标公告，所有符合条件且愿意投标的物业管理企业都可以平等参加投标竞争，招标人从中择优选择中标者的招标方式。 11第2章 债券 （2）邀请招标 邀请招标，又称选择性招标，是指 招标人以投标邀请书的方式邀请特定的 法人或者其他组织投标的招标方式。 12第2章 债券 （3）议标 议标又称谈判招标，是指开发商或 业主不必公开发布招标公告，而是通过 协商达成交易的方式，通常是在非公开 状态下采取一对一谈判方式进行的。 13第2章 债券7.2.2 物业管理招标的范围 根据中华人民共和国招标投标法的规定， 下列物业管理项目必需进行招标： 1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共 利益、公众安全的

5、项目，如机场、火车站、地铁和 一些公用物业如图书馆等； 2）全部和部分使用国有资金投资或者国家融 资项目； 3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资 金的项目； 4)具有强烈的政府政策导向规定的项目，如经 济适用房项目。14第2章 债券7.2.3 物业管理招标的组织机构 招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。 15第2章 债券1）自行设立招标机构 开发商自行招标 由于通常情况下业主数量很大，且 没有严格的组织，因此，往往是由业主 委员会代

6、表业主组织招标。业主自行招标 由于通常情况下业主数量很大，且没 有严格的组织，因此，往往是由业主委员 会代表业主组织招标。 16第2章 债券2）招标代理机构 招标代理机构应当具备下列条件： （1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金； （2）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量； （3）有符合规定条件、可以作为评标 委员会成员人选的技术、经济等方面的 专家库。17第2章 债券7.2.4招标文件的主要内容 1）招标书（1）拟招标物业项目说明。主要包括物业项目的名称、性质、地址、邮编、法人代表姓名、物业管理的水平档次等。（2）物业概况。主要包括住宅小区（大厦）的占地面积、建筑面积、物业结构

7、类型、外墙装修、隐蔽与地下建筑、新工艺和新材料使用情况等。（3）附属设施及设备设施。主要包括绿地及绿化、文化景点、灯饰、道路与排污系统、供水系统、公共照明、消防设备、动力设备、通讯设备、监控设备、智能化系统等。（4）物业管理的招标内容。包括公共服务、专项服务、特约服务及社区文化建设等内容，视招标人的需要而定，但公共服务是基本的、不可缺少的内容。（5）物业管理维修基金的落实情况。（6）应说明的问题。委托管理期限、物业管理公共服务费的范围、内容及收取标准、其他有关约定等。（7）投标、开标时间和地点。18第2章 债券2）招标公告招标公告是开展招标投标工作的一种说明，是面向社会一切愿意参加竞标的物业服

8、务企业的一种公开性告示，招标公告的主要内容有：（1）标的。主要说明拟招标的物业项目。（2）招标的对象。指招标的地域范围及对投标人的资格和条件等方面的要求。（3）招标人名称、地址和通讯方式。（4）相关说明包括：投标人应提交的文件；资格预审；标书出售及要求；现场勘查及答疑的时间、地点；送标、开标的时间和评标的方法；其他有关问题。 19第2章 债券7.3 物业管理投标 7.3.1 物业管理投标的概念及原则 7.3.2 物业管理投标的组织机构 7.3.3 物业管理投标的程序 7.3.4 物业管理投标书的内容20第2章 债券7.3.1 物业管理投标的概念及原则1）物业管理投标的概念 所谓物业管理投标是指

9、符合招标文件要 求的物业服务企业，按照公布的招标文件中 确定的各项管理服务要求与标准，根据国家 有关法律、法规与本企业管理条件和水平， 编制投标文件，积极参与投标活动的整个过 程。 21第2章 债券2）物业管理投标的原则 （1）真实性原则 所谓真实性原则，投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性、准确性及完整性。 22第2章 债券（2）合理竞争原则 所谓合理竞争原则，是指投标人应 凭自身的经营实力、管理水平和服务质 量，通过良性竞争及优胜劣汰而取胜。 23第2章 债券7.3.2 物业管理投标的组织机构 物业管理项目投标工作，通常由投标的物业

10、 管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标 活动。一般的分工如下： - 开发部是物业管理投标工作的核心，它 负责确定目标，选择物业，进行投标， 参加市场竞争； - 财务部负责财务、计划、经济核算和各 类收费活动； - 工程部负责各种物业管理工程的预算， 负责房屋、设备及公共设施的管理、维 修、保养和工程技术方面的咨询与研究 工作。24第2章 债券7.3.3 物业管理投标的程序 收集有关招标资料 投标可行性研究分析 递送投标申请书并申请资格预审 购买、阅读招标文件并考察物业现场 编制投标文件 投递标书 参加开标会议及招标答辩 定标后的工作25第2章 债券7.3.4 物业管理投标书的内容 1）物

11、业管理投标书的组成 物业管理投标书，即投标人须知中 定投标者必须提交的全部文件，主要包括： - 致函 - 附件 2）物业管理投标书的主要内容 - 介绍本物业管理公司的概况和经历 - 分析投标物业的管理要点 - 介绍本公司将提供的管理服务内容及 功能26第2章 债券7.4 物业管理开标、评标、定标 7.4.1 物业管理开标 7.4.2 物业管理评标 7.4.3 物业管理定标 27第2章 债券7.4.1 物业管理开标 开标是指招标机构在预先规定的时间 将各投标人的投标文件正式启封揭晓。 1）开标时间及地点； 2）开标组织； 3）开标程序。28第2章 债券7.4.2 物业管理评标 评标是指开标之后，

12、评标委员会本着 公平、公开、公正的原则，对投标书进行 评定，并由招标委员会选择报价较低，资 信条件较好的投标企业进入合同谈判签订 的阶段。 29第2章 债券 1）评标机构 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。30第2章 债券2）物业管理评标的过程与内容 （1）对标书进行初步评议； （2）对标书进行详细评审。通常这一工作包括服务内容评审、标价评审及承包 条件评审三大部分； （3）召开现场答辩会； （4）编写评标报告。 31第2章 债券7

13、.4.3 物业管理定标 定标也称决标，是指业主委员会或开发商根据评标委员会对所有标书进行的筛选评定结果，再次评审，并最终确定中标人的过程。 定标包括以下过程： （1）确定中标企业 （2）向中标企业发出中标通知书 32第2章 债券中标人的投标应当符合下列条件之一： (1)能够最大限度地满足招标文件 中规定的各项综合评价标准； (2)能够满足招标文件的实质性要 求，并且经评审的投标价格最低；但是 投标价格低于成本的除外。33第2章 债券本章小结 物业管理招标是指房地产开发商或业主委员会等物业管理市场主体，通过编制符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定

14、最佳的物业服务企业并与之订立物业管理合同的过程。物业管理招标大致可分为公开招标、邀请招标和议标3种方式。物业管理招标应遵循“公开、公平、公正、诚实信用”的原则。招标人可自行组织成立招标机构，也可委托具有相应资质的招标代理机构招标。 34第2章 债券 所谓物业管理投标是指符合招标文件中要求的物业服务企业，按照公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。物业管理投标应贯彻真实性原则和合理竞争原则。 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。评标委员会应本着

15、公平、公开、公正的原则，选择报价较低，资信条件较好的投标企业进入合同谈判签订的阶段。招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。35第2章 债券关键概念物业管理招标 议标 物业管理投标 开标 评标 定标 36第2章 债券实训 操作训练 位于xx市的新城置业有限公司拟对其开发的“新城苑”小区在全国范围内进行公开招标。该小区占地面积150亩，总建筑面积6万M2，有35栋7层住宅楼，1所幼儿园，1棟2层物业管理用房，1处地下停车库。小区预计2010年