小商品批发市场整体开发战略报告

1、十堰鄂西西北小商商品批发发市场整整体开发发战略报报告前 言中国只有有一个百百里车城城十堰堰，十堰堰只有一一个小商商品批发发市场。 如果说十十堰就是是中国汽汽车工业业的基石石之一，那么鄂鄂西北小小商品批批发市场场将成为为百里车车城的形形象与窗窗口，它它将肩负负重振十十堰鄂西西北商业业重镇辉辉煌的重重担，是是十堰扩扩大自身身商业影影响力的的重要里里程碑。鄂西北小小商品批批发市场场的出现现，已经经远远超超越了作作为十堰堰经济名名片的价价值；它它将是一一个积极极推动十十堰商业业经营模模式与时时俱进，不断发发展、领领跑十堰堰商业批批发形态态的示范范工程。本策划案案将着眼眼于项目目整体的的发展战战略，从从

2、项目发发展整体体的高度度来指导导项目进进行操作作与实施施；对项项目的整整体定位位与核心心竞争策策略进行行详尽的的阐述。特别说明明 鉴于项目整整体开发发战略报报告与与项目目定位与与产品策策划报告告内容容多有重重复，且且现有项项目规划划设计都都已成形形，内部部商铺划划分及动动线规划划我司已已提交相相关报告告，因此此将此两两份报告告合并为为一份文文件进行行阐述。第一部分分 项目目整体发发展原则则整体策划划目标成就一个个项目将本项目目建设成成为鄂西西北首屈屈一指的的小商品品批发专专业市场场，储备一批批客户将入驻的的众多经经营商户户成为金金叶公司司的“铁杆消消费群”，让客客户对金金叶公司司具有强强烈的心

3、心理认同同，为项项目的后后期开发发和开发发商的长长远发展展构筑坚坚实的平平台。搭建一个个平台通过完善善、全面面的商业业运营，为十堰堰提供一一个商业业重振的的产业平平台，为为商户提提供一个个经营发发展的事事业平台台。打造一个个品牌良好的品品牌就是是事业的的保证，成功的的品牌就就是财富富，通过过本项目目的运作作，将金金叶公司司打造成成为成功功的商业业运营品品牌。项目深度度分析本项目基基本情况况及市场场格局在在十堰堰鄂西北北小商品品批发市市场市场场调查报报告中中已有详详尽介绍绍，根据据市调情情况，我我们进一一步分析析：优势：市场对本本项目认认同度较较高：本项目目建于原原成熟批批发市场场原址，众多商商

4、户对项项目的地地段与发发展潜力力非常认认同，大大大减少少客户对对项目的的接受难难度，降降低客户户的戒备备心理。建筑规划划较好的的做到了了均好性性：好的的产品是是整个项项目发展展的基础础，本项项目规划划设计在在几易其其稿之后后，整体体的动线线规划、仓储物物流、铺铺位面积积等都已已做到精精益求精精，将能能贴合市市场的需需要，为为客户创创造良好好的经营营环境。铁路交通通物流优优势得天天独厚：本项目目具有得得天独厚厚的物流流优势，临近铁铁路，外外来物流流便利快快捷，市市内众多多公交路路线起点点站，能能覆盖市市场众多多繁华区区域。先进的运运营理念念减少开开发风险险：金叶叶公司所所具有的的长远发发展战略略

5、、只租租不售的的招商策策略较好好的处理理了大部部分商业业地产所所难以处处理的招招商与招招商之间间的矛盾盾，避免免了由于于过于追追求短期期收益造造成商业业地产价价格与实实际租金金脱节的的矛盾，有利于于以贴近近市场实实际的水水平制定定招商经经营政策策。劣势市场潜力力较弱，商业辐辐射能力力减弱：十堰市市场容量量有限，批发商商户经营营业绩不不理想，同时收收到襄樊樊等新兴兴市场的的挤压，商业辐辐射能力力更行下下降，整整体商业业营业额额在近几几年未能能有较大大提升。商户数量量与整个个批发市市场商铺铺供应量量相比较较少：之之前批发发市场商商户与商商铺供应应量已基基本达到到平衡，在本项项目如此此大体量量的进入

6、入市场后后，商户户难以满满足市场场数量的的需要。通往下级级县市的的短途客客运路线线较少：项目所所临的南南站所发发客运路路线较少少，辐射射县市数数量少于于市中心心车站，造成今今后入驻驻商户发发往下级级地市货货物物流流不便。机会城市转型型完成，发展潜潜力可期期：十堰堰经过近近几年的的调整改改造，已已基本消消化完成成东风总总部搬迁迁造成的的城市支支柱企业业动荡的的不利因因素，总总体经济济状况、产业结结构、人人均可支支配收入入、居民民存款等等经济要要素保持持了平稳稳增长，购买能能力和购购买潜力力进一步步发展，商业开开发潜力力可期；商业形态态原始低低级，不不能满足足市场需需要：就就批发商商业而言言，十堰

7、堰仍然简简单经营营阶段，已不能能适应市市场发展展的需要要，在硬硬件水平平、物业业服务、整体推推广运营营等方面面都还没没有成为为市场的的必备服服务。商户完成成原始积积累，成成为产业业升级的的原生力力量：大大部分商商户经过过近十年年的发展展，已基基本完成成了个人人的原始始积累，在资金金、经营营经验、招商渠渠道等方方面都已已积累了了较为完完善的资资源，具具备了向向上发展展的动力力，成为为市场发发展推动动的原生生力量。威胁周边城市市市场发发展迅速速，抢夺夺商户下下游客户户资源：襄樊、宜昌等等地的小小商品批批发市场场近几年年蓬勃兴兴起，依依托廉价价的商品品，较好好的物流流配送服服务，吸吸引了大大批十堰堰

8、下级县县市的批批发商户户，造成成十堰批批发营业业额下降降。竞争风险险，供应应量巨大大将引发发各市场场之间的的恶性竞竞争：由由于商户户资源有有限，本本项目的的发展必必然带来来其他市市场，如如韩国小小商品城城、盛和和小商品品城商户户的流失失，因此此其他市市场必然然将采取取降低租租金、提提供优惠惠政策等等手段进进行应对对，有可可能引起起恶性竞竞争。商户风险险，商户户有可能能抱团结结伙，以以争取优优惠政策策：商户户在各市市场的竞竞争中将将是最大大的受益益者，作作为各市市场争取取的焦点点，商户户有可能能互相抱抱团，以以较为紧紧密的利利益整体体以抗衡衡各市场场，从而而要求更更为优厚厚的政策策。项目整体体竞

9、争策策略以全面领领先作为为整体竞竞争策略略选择，主要包包括：全面领先形象力领先组织力领先经营力领先发展力领先产品力领先产品力领领先以市场导导向、业业态消费费和发展展眼光对对待商业业产品的的规划设设计，塑塑造本项项目在整整体规划划设计、商铺间间隔、购购物空间间、商业业环境及及配套等等方面的的领先优优势。形象力领领先建造个性性独特的的形象体体系，包包括个性性化的建建筑形态态，个性性化的建建筑视野野，个性性化的推推广策略略，实施施“造梦、造势”推广体体系，形形成产品品在消费费者心目目中的形形象力优优势。组织力领领先在确定硬硬件产品品优势的的基础上上，针对对性的组组织业态态和高质质量的业业态组合合及人

10、流流组织将将为项目目极大的的发挥潜潜力。经营力领领先在产品、商业资资源优势势确定之之后，商商业经营营就成为为项目运运作的指指挥棒，对吸引引人流、留住客客源、把把握投资资者、经经营者起起着至关关重要的的作用，因此，商业经经营力是是项目确确立全面面竞争优优势的不不可或缺缺的一环环。发展力领领先人气的充充足、区区域的成成熟将影影响项目目的发展展潜力，并直接接关系到到投资者者、经营营者对项项目的信信心度。通过目目前项目目周边的的发展情情况和开开发进度度，提出出35年后后项目周周边环境境的发展展趋势，预计项项目存在在的发展展空间，提高项项目的竞竞争优势势。项目整体体发展原原则企业经营营原则可行性原原则充

11、分结合合项目的的实际情情况，从从投资、设计、质量、工期、形象、营销推推广等多多方面考考虑,注注重项目目实施过过程中的的技术性性和可操操作性。创新性原原则创新是事事物得以以发展的的动力，是人类类赖以生生存和发发展的主主要手段段。本项项目在激激烈的市市场竞争争中，必必须借鉴鉴国内外外成熟的的市场经经营、管管理经验验，从产产品定位位、市场场营销、效益分分析、管管理模式式等诸多多方面进进行创新新，方能能做到人人无我有有，人有有我优的的竞争优优势。价值性原原则必须从如如何给客客户、商商户带来来价值方方面进行行考虑，而不是是简单的的以自身身经济需需要作为为项目发发展的出出发点，通过资资产、市市场、管管理等

12、多多方面发发挥各自自内在潜潜力，给给予商户户在日常常经营、企业发发展中带带来实实实在在的的价值，从而达达到商户户与项目目的双赢赢。集中性原原则在战争中中，集中中优势兵兵力攻击击对方关关键性的的部分，成为军军事谋略略的上策策。而在在经济竞竞争中，集中优优势资源源重点突突破也是是借此达达到胜利利的关键键。因此此本项目目也应针针对项目目开发成成功与否否的两个个关键问问题，即即招商和和市场运运营进行行重点突突破。安全性原原则金叶公司司正处于于高速发发展的势势态，各各项事业业发展看看好，本本项目对对于项目目企业来来讲，不不但可以以促进企企业成长长，也能能实现产产业替代代。本着着为投资资企业负负责的态态度

13、，在在深化外外地成功功经验，并结合合本地实实际的情情况下，在充分分考虑项项目所需需要动用用的资金金，充分分考虑项项目价值值潜力开开发，充充分考虑虑项目借借助外力力与外界界合资合合作的基基础上，更应该该注重项项目的投投资安全全性，以以使企业业投资风风险降到到最低限限度。市场推广广原则先声夺人人，一击击即中韩国小商商品城等等市场已已经较为为成熟，占领了了市场先先机，项项目必须须要采取取高姿态态的形式式亮相，在市场场上形成成轰动效效应，才才能在市市场上脱脱颖而出出。招商大户户先行招商工作作率先启启动，从从引入具具有市场场影响力力的经营营大户入入手，一一方面通通过良好好的招商商造势，另一方方面借用用大

14、户对对广大普普通商户户的影响响力，带带动商户户入驻，从而达达到项目目在短时时间内招招商达到到开业要要求的目目的。突出优势势主要竞争争对手“韩国小小商品城城”和“盛和小小商品城城”占据先先发优势势，市场场较为成成熟，已已抢占入入市先机机，因此此，需从从项目自自身挖掘掘核心竞竞争力，突显项项目优势势，抢占占市场份份额。整合资源源依据发展展商的社社会关系系，争取取政府的的政策支支持或相相关优惠惠，给投投资者信信心保障障、让经经营户降降低经营营成本，激发市市场的入入驻热情情。同时时，与相相关强势势媒体进进行深度度合作，利用其其广泛的的传播力力与公正正性，提提升项目目形象与与产品的的社会效效应。第二部分

15、分 项目目整体定定位及核核心竞争争策略项目整体体定位项目定位位逻辑思思路定位目的的定位目的的：提升升地值，聚旺人人气，促促进销售售，实现现回报商业项目目策划最最终的目目的是提提高物业业土地价价值，实实现发展展商、投投资者、经营者者、消费费者多赢赢的局面面，而衡衡量土地地价值的的标准在在于人气气的聚集集，因此此，对本本项目进进行准确确定位，必须从从“聚客”、“滞客”、“悦客”三个角角度考虑虑。能否否聚集顾顾客，吸吸引最多多的目标标消费者者，是第第一个关关键，而而吸引消消费者进进场后，能否最最大限度度的留住住消费者者，进一一步引导导消费者者消费，则是第第二个关关键；更更重要的的，是顾顾客闲逛逛或消

16、费费完后，能否给给顾客留留下一种种美好的的回忆体体验，最最大限度度的满足足顾客的的各种需需求，达达到第二二次体验验的目的的，即悦悦客。总体定位位鄂西北首首个现代代化小商商品批零零之都关键词：鄂西北：强调其其地域性性，突出出地域性性优势，以鄂西西北作为为当前的的主要辐辐射区域域。首 个个：强调调其创新新性，突突出唯一一性。现代化：强调其其硬件水水平、市市场管理理服务等等方面领领先的市市场优势势。小商品：强调其其业态特特点，并并且借用用小商品品包含广广泛的特特点，尽尽可能的的扩大业业态范围围，扩大大商业种种类。批 零零：批发发、零售售之间的的界线已已越来越越模糊，大多数数批发商商户兼做做零售，因此

17、适适应市场场需要。之 都都：突出出其规模模优势与与行业地地位。定位支持持点：项目目标标客户定定位由于项目目只租不不售的经经营特点点，本项项目的目目标客户户相对单单纯，主主要分为为：分类投资特征征现有本地地经营商商户：注重资金金的充分分利用，对资金金占用特特别敏感感，不愿愿意有过过多资金金被作为为押金占占用具有多年年小商品品批发经经验，积积累了上上下游渠渠道基础础，对市市场敏感感度强处于多年年经商的的积累，对自身身实力较较为自信信，同时时部分大大户则有有自大倾倾向，认认为凭借借自身就就可获得得市场渠渠道，易易于固步步自封见多识广广，对市市场现有有的不足足非常清清楚，对对更好的的市场也也非常渴渴望

18、，但但对租金金非常敏敏感，一一切以现现有租金金水平作作为评价价标准具有雄厚厚实力的的经营者者具有丰富富的经营营管理经经验和实实力，注注重项目目整体规规划定位位，看重重一定时时间段内内区域发发展方向向，不过过分的强强调短时时间内的的经营利利润。往往往是一一些成熟熟品牌或或机构，新进入入一个经经营场所所有比较较苛刻的的条件，但抗风风险能力力强，是是一个新新生商业业项目迅迅速成熟熟的有力力促进者者。外地开拓拓十堰市市场经销销商：对现有地地区市场场情况有有一定了了解，易易于听取取他人意意见对风险非非常敏感感，特别别是新开开拓市场场，为降降低风险险一般会会选择本地初次次经营的的创业型型商户：初次经营营，

19、对市市场情况况不是非非常了解解有少量资资金，对对价格较较为敏感感，但成成本意识识不是非非常强风险承受受能力较较强，易易于接受受新鲜事事物，易易于收到到鼓动与与引导自信心不不足，对对老经营营户的意意见乐于于接受项目形象象定位鄂西北最最大、最最全、服服务最优优的小商商品采购购基地推广定位位高起点，高规格格，高调调性项目核心心竞争策策略的构构建招商核心心策略商家选择择原则统一主题题本项目是是一种多多业态组组合的一一站式购购物中心心，不论论是站在在招商宣宣传还是是后期经经营的角角度，项项目都必必须拥有有明确的的经营主主题。招招商时须须有针对对性的引引进相应应业态的的商家，切合项项目的主主题定位位，利于

20、于项目良良好运作作和可持持续发展展。同业差异异、异业业互补不能盲目目招同一一品类的的店进驻驻，否则则将造成成商家经经营上的的激烈竞竞争，有有损项目目经营特特色。针针对消费费者购物物、休闲闲互动消消费的特特点，引引入多种种业态满满足人们们的一站站式购物物需求。主力商户户优先接接洽主力商户户的进驻驻能有效效提升市市场质量量、吸引引进货客客源，重重点引进进此类商商家对项项目的经经营在一一定程度度上起着着关键性性的作用用。同时时考虑到到大部分分主力商商户将奇奇货可居居，会向向公司要要求特殊殊政策，因此对对主力商商户的要要求必须须优先了了解。设立商家家准入门门槛本项目的的开发理理念为：打造湖湖北领先先，

21、鄂西西北一流流，十堰堰第一商商贸的平平台，因因此，招招商过程程中需设设立一定定的商家家准入门门款，拒拒绝小摊摊小货业业户进入入，保证证市场商商家的质质量，确确立整体体市场形形象。租金策略略经营大户户租金优优惠策略略经营大户户的进驻驻，一方方面可以以提升项项目的市市场形象象；另一一方面可可增强周周边经营营商户的的经营信信心，以以一带十十；再一一方面，可将经经营大户户安排在在商场人人气较淡淡的区域域，引导导人流动动线，利利于项目目经营。因此，为为吸引其其进驻，可给予予适当的的租金优优惠、免免一定年年限（如如普通优优惠基础础上额外外增加一一倍）的的租金或或赠送物物管费（如免22年物管管费）等等。放水

22、养鱼鱼策略适当的减减免商户户租金或或给予其其他优惠惠，以减减少经营营户的经经营成本本，吸引引其进驻驻，共同同培育市市场。然然后，随随着商业业氛围的的逐步形形成，租租金也随随之上涨涨，保持持一定年年限内的的租金收收益与普普通招商商策略下下同等年年限的租租金收益益一致。确定合理理的利润润率充分考虑虑市场实实际的承承受能力力，贴近近市场的的承受力力。贴近近市场的的承受力力可从两两个层面面来分析析：一是是制定的的租金价价格须与与目标客客户的经经济承受受力接近近，二是是制定的的价格须须与市场场今后的的发展空空间贴近近。推广策略略立足十堰堰，向外外辐射因项目的的招商对对象主要要是十堰堰现有的的的经营营者及

23、创创业者，因此，进行项项目的招招商推广广时须立立足十堰堰，同时时向外辐辐射，吸吸引十堰堰下属县县镇及周周边城市市的投资资者。综合成本本及传播播效益项目宣传传推广渠渠道的选选择及媒媒介组合合方式需需综合考考虑成本本的投入入及传播播效益的的优化。户外大型型广告牌牌因其直直观的造造型和大大气的画画面，不不仅有着着较强的的注目率率，能充充分挖掘掘途径客客户资源源，而且且容易树树立起企企业的高高端形象象，建议议广泛布布置户外外广告。定点推广广为增大项项目的传传播广度度及实现现可持续续性宣传传，可在在十堰市市区金叶叶公司旗旗下的酒酒店客房房中所放放置项目目的宣传传海报，并定期期更换，直接针针对外出出经商人

24、人员定向向推广，为今后后市场经经营积累累下游客客户与上上游经销销商。终端宣传传在项目的的蓄客期期及招商商期，可可安排人人员在周周末及节节假日至至十堰市市各个街街道点派派发宣传传单，形形成地毯毯式宣传传。公关活动动针对项目目亮相至至尾盘消消化各阶阶段的工工作要求求，策划划一系列列公关活活动，达达到轰动动亮相、招商造造势的效效果，从从而促进进招商工工作。外出巡展展按照项目目“立足十十堰，向向外辐射射”的推广广思想，至招商商工作进进行到一一定阶段段时（如如开盘期期），需需开展外外出巡展展活动，扩大客客户群的的区域范范围。巡巡展区域域包括十十堰下属属县镇及及十堰周周边城市市。现场推广广按照项目目提前亮

25、亮相的要要求，须须在5月月中下旬旬完成接接待中心心的布置置，鉴于于项目的的工程进进度及现现场的实实际情况况，建议议在十堰堰核心商商圈内设设置临时时接待中中心，面面积在1150平平米左右右，使用用期约半半年，整整体风格格需与项项目定位位一致，以便进进行项目目的客户户接待工工作，及及举办相相关促销销活动。媒体策略略户外广告告结合项目目做足户户外广告告的指导导思想，自项目目切入市市场便逐逐步开始始全方位位的户外外广告布布置，对对市场形形成视觉觉轰炸，户外广广告布置置地点主主要有：做好项目目临路围围墙的包包装项目附近近街道两两侧的广广告布置置，特别别是自项项目接待待中心至至项目现现场的街街道两侧侧的广

26、告告布置项目附近近布置11处或2处大型型广告牌牌（蓄客客阶段完完成）十堰重要要街道两两侧布置置灯箱、灯杆旗旗等十堰商业业中心区区及十堰堰高层建建筑的屋屋顶广告告位树立立大型广广告牌（蓄客阶阶段完成成）公交车车车身广告告及公交交候车亭亭广告火车站、汽车站站及高速速公路两两侧树立立大型广广告牌报纸广告告报纸广告告因其受受众面广广，传播播速度快快，信息息量大等等优势，将是本本项目的的主要广广告媒体体。而报报纸软文文则是较较好的概概念及活活动炒作作平台，在营销销过程中中更需充充分发挥挥。综合合十堰当当地报纸纸媒体的的对比分分析，本本项目媒媒体传播播以十堰堰日报为为主。电视广告告电视因其其图文声声并茂，

27、能形象象地多方方位展示示项目，其宣传传推广对对十堰市市民极具具引导性性。从十十堰市民民的电视视收视率率来看，十堰电电视台较较受欢迎迎。十堰堰电视台台有综合合、图文文、影视视三个频频道，从从目标受受众群体体的收视视情况来来看，建建议项目目广告投投放于综综合频道道或图文文频道。鉴于电视视广告直直接投放放费用较较高，可可考虑项项目开盘盘前期投投放少量量的电视视短片，其它招招商阶段段以电视视流动字字幕形式式进行项项目宣传传。手机短信信广告手机短信信广告具具有一对对一式、精准、高效的的传播特特点，而而且成本本低。可可考虑在在特定阶阶段需要要传递告告知性较较强的信信息时选选用（如如各阶段段的活动动、开盘盘

28、等）。印刷品广广告印刷品广广告信息息量大，便于直直观展示示产品形形象及细细节，成成本低。主要采采用折页页及单张张形式，根据不不同阶段段的需要要间断性性的使用用。第三部分分 项目目产品提提升项目产品品力提升升以发展的的眼光打打造前瞻瞻性的建建筑形态态本项目的的建筑设设计风格格必须与与项目的的形象定定位和功功能定位位相符合合，同时时需符合合商业物物业发展展趋势。建筑风格格现代建筑筑风格根据项目目的定位位、开发发理念及及未来的的发展，本项目目应确定定为现代代建筑时时尚和简简约的设设计风格格。配合合建筑物物的形态态、出入入口设置置与装饰饰、外立立面式样样与色彩彩、商铺铺的布局局、特色色符号及及元素的的

29、配合等等。以全新的的现代式式商业物物业形象象全面领领先十堰堰现有的的城市商商业建筑筑水平，给投资资者以信信心，给给消费者者以新颖颖。并形形成项目目的独特特识别形形象和吸吸引力。建筑外立立面效果果明快、现现代、简简约外立面设设计以明明快、高高档的色色彩，配配合简洁洁时尚的的铝制面面板和大大面积的的玻璃窗窗，鲜明明的线条条感。整体形象象感觉现代的、时尚的的、新潮潮的以现代的的建筑符符号和设设计元素素，通过过特定的的造型和和用材营营造出各各种形式式的商业业氛围，整体感感觉现代代而不繁繁复，时时尚而不不杂乱，新潮而而不小气气。商铺设计计原则配合重点点客户原原则项目的招招商部分分将以中中小规模模商户的的

30、经营为为主，为为力求吸吸引大户户的进驻驻。由于于大户对对经营面面积要求求较为特特殊，因因此必先先做好主主力大户户的需要要咨询，预先确确定大户户经营铺铺位，避避免因“设计损损失客户户”。适应人流流动线原原则充分考虑虑顾客的的停留时时间、人人流导向向,柔性性延长停停留时间间，增加加购物机机会和频频次。实用合理理设计原原则在十堰市市现有的的商业环环境不太太成熟与与将来市市场发展展的可能能性上寻寻求一个个合理的的实用率率。建议议项目商商铺的实实用率为为55%60之间。商铺设计计要点商铺配套套设施每个商铺铺设有独独立的供供水、供供电及排排污管网网，同时时预留通通信、有有线电视视接口。商铺装修修标准外立面

31、统统一装修修标准，统一安安装玻璃璃门及防防盗门，进行简简单框架架吊顶，地面铺铺抛光砖砖，墙面面刷大白白灰。负一层设设计负一层作作为项目目额外利利润的主主要来源源，如果果处理得得当，将将对项目目整体经经营产生生积极的的影响。主要需要要解决的的问题如何处理理与一层层的高差差问题如何处理理入口人人流动线线组织问问题如何消除除购物者者地下室室的感觉觉与一层的的高差问问题调整临近近车站路路两入口口形式，高差降降低，将将地面高高度降低低为距负负一层地地面2.5米左左右，使使得2米米左右高高度可露露出地面面，增强强采光及及外部可可视性。入口人流流动线组组织问题题将负一层层原有的的步行楼楼梯向外外拓展，改为下

32、下沉式广广场。 考虑到到批发商商户进货货的需要要，下沉沉式广场场应重点点考虑无无障碍化化，设置置占1/4面积积作为坡坡道。 式样参考考： 消除购物物者地下下室感觉觉重点加强强负一层层的照明明亮度。以高于于国家照照度一般般标准的的4000LX为为商场的的最低照照度标准准，这样样的照明明环境更更能满足足顾客对对舒适度度的要求求和投资资方物业业定位要要求，有有助于延延长顾客客停留时时间，激激发顾客客的购买买欲望。商业环境境设计整体环境境营造整体环境境包括了了商铺通通道、内内街等的的各个节节点，他他们在功功能上不不仅起着着聚集和和疏导人人流的作作用，同同时也是是营造购购物休闲闲环境的的场所，因此环环境

33、设计计尤为重重要。 入口设计计前后主入入口呈弧弧形设计计：形成成一个漏漏斗，方方便人流流汇集，成为天天然的广广场。设置空气气隔离风风幕：商场各各出入口口、临街街专柜大大门设置置风幕机机，可有效效降低商商场与室室外的冷冷热交换换，节约约能耗。休闲空间间在中庭位位置设置置少量休休憩长椅椅、小型型绿化等等，增加加批发购购物的吸吸引力，营造和和谐统一一的批发发市场空空间。室内景观观室内景观观主要是是室内铺铺装、装装饰、绿绿化景观观、休闲闲设施和和特色景景观。增设场内内的装饰饰物：根根据商场场的整体体风格，设计一一些现代代装饰元元素，如如层顶飘飘板、现现代浮雕雕等。中中庭是人人流的聚聚点，也也是人们们视

34、线的的聚集点点，因此此是装饰饰重点区区域，在在设计中中应重点点把握。绿化景观观：在商商场中庭庭、主次次通道，边角等等处摆设设一些小小型植物物。室内休闲闲设施：提供消消费者休休息地方方，延长长消费者者逗留的的时间，提升整整个街区区的整体体形象功功能。配套设施施规划1）停车车位集中式停停车和分分散式停停车结合合本项目可可采用地地下的集集中式停停车、地地面的集集中式停停车和分分散式停停车结合合的办法法，充分分利用项项目临街街面较广广的特点点，因此此本项目目的停车车位数量量要求可可较为灵灵活。标准车位位最理想的的车位设设计是宽宽为2.8到33.5米米，长为为5.88米以上上，设计计人员一一般都取取到6

35、米米。一个个车位如如果设计计过窄，则乘客客上下车车的时候候很不方方便，开开门时稍稍不注意意就会刮刮花爱车车。灯光设计计商业广场场灯光环环境设计计商业广场场照明设设计对塑塑造购整整个商业业氛围的的形象起起着至关关重要的的作用，既要满满足亮化化的需要要，还要要满足美美学的要要求。商场照明明设计应应以人为为本，创创造良好好、舒适适的照明明环境，照明要要使整个个空间光光照均匀匀，不仅仅要考虑虑水平面面照度，还需考考虑到垂垂直面照照度，避避免出现现投影和和眩光现现象，否否则会给给顾客带带来生理理和心理理上的不不适，减减少顾客客停留时时间，影影响商场场销售，同时也也会影响响卖场人人员情绪绪，降低低服务质质

36、量，不不利于企企业形象象的传播播。另外，节节能、降降低成本本、是企企业经营营永远的的选择，便于操操作和维维修等因因素亦必必须考虑虑，以体体现综合合收益最最大化。基础照明明基础照明明对环境境照明总总体格调调具有决决定性作作用。本本项目的的基础照照明必须须结合各各地块街街区的风风情定位位，把路路灯和地地灯结合合起来，使之既既是照明明工具，也是商商业区不不可或缺缺的重要要组成。同时，还可以以通过灯灯杆、灯灯罩等符符号的灵灵活运用用赋予其其特定的的内涵，营造出出曼妙的的传统风风情。重点照明明装饰照明明重点是是对照射射方式进进行装饰饰性设计计、对环环境的特特别部位位加以侧侧重或掩掩饰，用于创创造特定定的

37、购物物环境和和考虑商商业环境境中各空空间的空空间特点点，对美美化商业业街区环环境，刺刺激顾客客消费，起着举举足轻重重的作用用。商业业广场可可以把建建筑立面面、街景景雕塑及及广场主主入口作作为重点点照面设设计的重重点，突突出这几几个重要要的地方方，使商商业广场场在夜幕幕降临之之时更显显得层次次分明。室外照明明处理建筑物的的夜间照照明对塑塑造良好好的项目目形象非非常重要要，建筑的的照明通通过对立立面特点点的表现现和强调调，让商商业广场场产生强强烈的视视觉效果果。本项项目的室室外照明明除了上上述的基基础照明明和重点点照明以以外，商商铺外围围的照明明也十分分重要，各商家家的灯光光在不影影响商业业街整体

38、体灯光效效果的前前提下可可以灵活活处理。此外，还可以以增加活活动式夜夜空探射射灯，在夜幕幕降临后后照耀，形成空空中玫瑰瑰，人们们只要远远远看见见项目顶顶楼不断断移动的的光柱，就会对对商业广广场产生生美好的的遐想。室内照明明设计室内照明明的关键键在于处处理商业业广场（通通道）和和商店之之间的照照明关系系，一方方面，无无论是白白天还是是晚上，都要保保持店铺铺（走廊）有有足够的的照明水水平，并并通过光光线的变变化来增增加店铺铺（通道道）的趣趣味性。另一方方面，商商业广场场（通道道）的照照明不能能够对商商店和店店面造成成不良干干扰，影影响和妨妨碍店面面和橱窗窗展示。因此店店面照明明比商业业广场（通道）

39、的亮度度要高得得多。商业色彩彩运用环境色彩彩采用多多色调的的装饰，能够形形成多变变的空间间，耀眼眼的色彩彩，使商商场内如“都市舞舞台”，充满节节日气氛氛。色彩彩设计要要充分体体现项目目环境的的特征：时尚、休闲、快乐，起到衬衬托环境境、美化化环境作作用。本商业广广场是专专业批发发市场，不仅指指商业广广场的建建筑形态态、环境境，还要要体现在在独特的的色彩运运用手法法上，我我们建议议为商业业广场建建立独特特的色彩彩识别系系统，使使人们能能够轻易易的借助助色彩进进行识别别和认知知。我司认为为，整个个商业广广场应该该以轻快快明亮的的色彩为为基调。安防设施施。建议理由由：监控控系统是是经营安安全的需需要，

40、也也是提升升物业管管理水平平的需要要，更是是商场智智能化管管理的需需要。对对提高商商场处理理突发事事件的反应速速度、处处理能力力有着重重要的价价值和意意义。建议在商商场内建建立安装装数字监监控系统统，其容容量应能能够满足足7-110日全全画面和和全分割割画面，全营业业时段的的动态画画面数字字储存，应能满满足7-10日日内任意意时间调调动任意意时段任任意监控控画面。各大门、电梯前前室、货货物出入入口、员员工通道道等各主主要出入入口，公公共空间间主通道道交汇处处等重要要位置布布置固定定或旋转转监控摄摄像头。地面铺设设各层地面面铺设材材料（花花岗岩，大理石石，高级级瓷砖）均应考考虑选择择防滑，防反光

41、光因素，并考虑虑在市场场营业地地域用不不同色彩彩设置通通道标准准线。一楼，由由于中庭庭直接采采光，故故应在中中庭位置置采用暗暗红色花花岗岩或或大理石石铺设，采用艺艺术造型型与其他他区域标标志明显显，标志志清晰，有利于于管理同同时给消消费者以以视觉清清新。其他区域域区采用用80008000（60006000）防滑滑亚光瓷瓷砖铺设设，可消消除一切切不安全全因素，保证顾顾客的人人身安全全。而光面地地砖产生生的天花花灯具照照明反光光会影响响顾客的的滞留和和购物心心情。柱体包装装对市场内内部柱体体进行包包装，在在所有临临通道的的柱面预预留统一一的广告告位，距地地面10000处向上上设置规规格为6600*

42、12000弧弧面广告告位，广告告位设置置为玻璃璃夹画，工艺钉钉固定。商场通道道包装整整齐划一一，广告告位规格格标准统统一，使使消费者者赏心悦悦目，有有利于商商场管理理和形象象的提升升。关于商场场中庭的的建议：一楼中庭庭地面，由于中中庭直接接采光故故应在门门厅采用用暗红色色花岗岩岩或大理理石铺设设，采用用艺术造造型，与与其他区区域标志志明显。其他区区域区采采用80008000（66006000）防滑滑亚光瓷瓷砖铺设设。原中中庭内侧侧手扶梯梯一至四四层共六六部全部部取消，依附该该处轴线线（F）（99）结构构柱增建建旋转观观光步行行梯通往往各层.(见图图)中庭所有有柱体包包装至顶顶,材料料为铝塑塑板

43、，靠靠通道面面仍需预预留广告告位(。中庭周边边各层楼楼板与天天花吊顶顶间断面面同为铝铝塑板收收口，做做广告位位；装饰饰百叶内内藏空调调侧吹风风口。各层以及及旋转楼楼梯靠中中庭面设设不锈钢钢钢化玻玻璃安全全护栏。设休闲闲椅。大型艺术术灯具一一组或数数组。在在照明的的同时美美化中庭庭。在网架设设置滑道道吊件，以备悬悬挂美陈陈物品。广场设置置设置中心心设旗杆杆三只：高度、间距按按国旗旗法规规定；正正立面为为外凸弧弧面，白白色大理理石贴面面上做浮浮雕企业业标徽及及店招。（红色色）两侧侧及背面面阴刻企企业文化化理念文文字；（黑色）。平台台周边做做艺术护护栏,背背面设阶阶梯通道道；利用用护栏柱柱做广场场音

44、箱位位12个个。广场地面面铺设：普通广广场砖。设无障障碍通道道直通商商场一层层、负一一层；用用不同颜颜色广场场砖标明明停车位位及通道道。在相关位位置设无无障碍地地锚：固固定各种种彩虹门门、大型型气球等等漂浮悬悬挂物、固定广广场演出出舞台，灯光架架等。广场照明明：广场场中心位位置设大大型高架架艺术灯灯具灯架架一至二二架，实实现广场场照明。外立面设设置外立面二二层以上上全部采采用塑铝铝板装饰饰浅色为好好，一层层使用干干挂大理理石，考考虑企业业色彩元元素。色色相待定定；所有有防烟窗窗采用色色玻。（因大部部分要封封闭 ）；预留留广告位位造型，纵向：8000050000，共八幅幅。外打打灯：330000

45、w3/幅幅。并预预制安装装固定挂挂件。（可考虑虑安装大大型电子子屏幕。）广告霓虹虹灯位外立面正正面沿站站前路侧侧应考虑虑设置纵纵向广告告霓虹灯灯位，面面对门前前客流。亦可在在正门东东侧墙设设置外挂挂大型灯灯箱（与与东侧墙墙成T字字形）。商场正门门上方增增设球杆杆结构网网架钢化化玻璃雨雨棚覆盖面积积应为主主入口外外延。在在屋面设设置金属属挂件，同时垂垂直对应应在一层层相应位位置设置置无障碍碍地锚以以备悬挂挂广告条条幅、美美陈等物物品。延延建筑物物外延设设轮廓装装饰灯带带。关于二，三楼层层的建议议：天花吊顶顶相应于于主通道道，在风风格上略略作变化化在天天花颜色色以及通通道泛光光照明的的色温方方面考

46、虑虑服装陈陈列的需需要，应应采用泛泛光灯具具。地面面铺设88008000防滑地地砖，可可以考虑虑颜色的的差异。柱体包包装要求求同一楼楼区。颜颜色也应应该有不不同的区区别。墙墙面要求求如前。天花吊顶顶设计天花吊顶顶装修造造型必须须考虑商商场动线线分布，并与之之对应，协调统统一。与与地面动动线主通通道相对对应，天天花吊顶顶时做二二级吊装装饰，使使用泛光光照明。天地协调调，整齐齐划一，赏心悦悦目的环环境永远远是消费费者所喜喜欢的，在本项项目的公公共区及及动线上上方做适适当的艺艺术造型型，与市市场的整整体风格格、定位位相匹配配，更能能体现和和提升项项目的商商业价值值。第四部分分 项目目管理构构架及运运

47、营管理理建议商业物业业管理与与经营管管理商业经营营管理架架构法律顾问收款处财务核算中心经理行政管理部企划推广部环境保洁部人力资源部人事行政中心经理保安部商场管理部工程部客户服务部财务部市场经营部经营管理中心副总经理总经理室总经理十堰鄂西北小商品批发市场整体开发战略报告PAGE PAGE 40商业经营营各部门门职能整个商业业经营管管理公司司分为三三大中心心，十大大部门（实际为为8大部部门，因因为工程程、保安安、环境境保洁33个部门门属商场场管理部部管辖。 总经理室室商业经营营管理公公司总经经理主要要负责统统筹管理理经营管管理中心心、人事事行政管管理中心心、财务务核算中中心三大大中心的的工作运运行

48、，制制订商场场整体事事务及制制订整体体运营策策略,直直接向开开发商负负责。法律顾顾问可外外聘律师师作为项项目常年年顾问总经理室室的人员员编制55人，功功能架构构如下：总经理1名总经理秘书1名办公室主任1名文员1名法律顾问1名经营管理理中心经营管理理中心主主要负责责商业物物业的运运营推广广和物业业维护工工作，包包括四个个职能部部门市场场经营部部、商场场管理部部、企划划推广部部、客户户服务部部。四个个职能部部门相对对独立开开展工作作，但必必须紧密密配合协协调。从从功能配配置上，经营管管理中心心占整个个商场管管理的主主导地位位，人事事行政管管理中心心、财务务核算中中心处于于从属和和配合服服务的地地位

49、。经营管理理中心架架构经营管理理中心设设副总经经理1名名，配备备秘书11名，负负责统筹筹管理四四个职能能部门，每个职职能部门门设经理理1名，分别管管理自己己部门，对副总总经理负负责；经营管理理中心架架构如下下图所示示。经营管理中心副总经理1名市场经营部经理一名名客户服务部经理一名商场管理部经理一名企划推广部经理一名配备秘书1名以下就经经营管理理中心每每一职能能部门的的架构功功能作详详细阐述述。市场经营营部职能能与人员员市场经营营部主要要负责商商场里商商业经营营业态管管理、商商场招商商招租、开发商商其他固固定资产产物业的的运营、市场信信息收集集、经营营管理服服务的输输出等工工作，着着重于商商场的

50、内内部资源源整合提提升。主要负责责商场里里的经营营业态管管理、商商业铺位位租赁招招商工作作、中小小业主的的铺位租租赁代理理、物业业招商等等工作。市场经营营部具体体工作内内容在公司领领导下，组织对对本市场场的发展展、管理理、质量量、形象象进行策策划。负责商场场整体办办证登记记等事务务全面负责责本市场场的布局局定位，品牌招招商招租租、调整整过程，公共区区域的临临时铺位位出租。商场内外外广告位位的招租租事务商场停车车场车位位的租赁赁事务负责为广广大中小小投资业业主代理理商铺租租赁业务务负责本市市场招商商分析，业务调调研工作作。收集集各类信信息，挖挖掘拓展展新的业业务和新新的管理理措施、方法，为公司司

51、领导出出谋划策策。参与对公公司新开开展的业业务或工工作进行行可行性性分析、评审，为公司司领导提提供决策策依据。根据合作作方的管管理服务务类型，积极寻寻找、推推荐业务务骨干和和素质好好的管理理人员给给公司领领导定夺夺，作为为派遣人人员之用用。做好对外外派人员员的跟踪踪管理工工作。及及时了解解和听取取其管理理工作中中反映的的情况，分析问问题，解解决问题题，并将将情况报报告公司司负责领领导。协助主管管领导做做好对外外派人员员的工作作业绩考考核。对外开展展物业管管理咨询询业务，扩大公公司的影影响力并并创造一一定的经经济效益益。协助财务务部做好好管理酬酬金的收收缴工作作。完成公司司领导交交办的其其他工作

52、作。商场管理理部职能能和人员员编制商场管理理部主要要负责商商场内经经营户、投资者者的资料料统计整整理、租租赁进场场管理、租金、管理费费的收取取督促工工作、商商场日常常巡视等等日常运运营管理理和物业业管理的的保安、工程、清洁三三部分的的工作。商场管理理着重于于商场租租户的后后勤管理理服务、日常营营业管理理、商场场整体硬硬件维护护工作。这个部部门的工工作以物物业管理理的内容容为主体体，但又又渗透着着物业经经营的特特点，为为商业经经营服务务，故归归入经营营管理中中心更能能发挥其其作用，能够充充分提升升工作效效率。商场管理理部办公公室设经经理1名名，设资资料档案案组、租租务管理理组、商商场管理理组3个

53、个组，每每个组分分别设11个主任任。资料档案案组商场内内经营户户租赁合合同和个个人资料料等文件件、投资资者的资资料统计计整理、档案整整理保存存等工作作。租务管理理组审批监监督跟进进经营户户的装修修进场、退场工工作商场场管理组组商场场日常巡巡视检查查、租赁赁管理服服务、督督促租户户依时交交纳租金金、管理理费、电电费等费费用，政政策措施施的通知知等。商场管理理部具体体工作内内容商场管理理部具体体工作包包括商场场管理办办公室和和工程部部、保安安部、环环境保洁洁部几部部分的工工作。商场管理理办公室室功能与与具体职职责对总经理理（或副副总经理理）负责责，协助助统筹整整个商场场的日常常管理工工作。在开展管管理时要要注意做做好登记记，区分分各类管管理对象象，采取取不同的的管理办办法，重重点管理理对象是是经营户户。负责制定定和执行行本市场场的各项项管理措措施和办办法。负责制定定部门的的各项规规章制度度。负责交铺铺各项事事务参与