戴德梁行-郑州庆丰路酒精厂项目项目策划方案-58PPT

1、郑州酒精厂商业项目项目策划方案DTZ Retail Dept. 2022/9/21郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案-序言十分感谢贵司对于戴德梁行的信任，同时也感谢贵司给予我们机会去共同探讨郑州酒精厂项目 之未来发展。戴德梁行具有多年丰富的国内外商业物业一站式服务经验，而我们的团队一直深度参与着亚太区各主要城市的房地产市场。2郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案-序言戴德梁行为配合贵司项目定位规划之需求，业已在前两阶段工作中，分别针对郑州酒精厂项目商业部分完成了市场研究及项目分析以及项目初步方案建议，在初步方案中，本行根据贵司要求以及现时地块情况，提出本行设计的三套规划初步方案，供贵司比较研究及选择。基

2、于前两阶段的以上市场分析研究及策划工作，以及贵司深圳同类项目考察结果，贵司最终选择本行提交的方案一作为进一步深化之基础，戴德梁行本次汇报将就方案一的商业定位、酒店式公寓定位方面进行深化，并就商业部分之商场规划和业态组合等方面提供初步建议，以指引商业建筑设计及业态分区，清晰涵盖各种商业业态对建筑本身的技术要求。我们期望郑州酒精厂项目的投资发展始终契合市场需求并最终成为贵司持续、高效盈利的最优质商业资产。3郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案零售市场郑州市商业网点空间布局不合理，二七商圈零售业过度集中，其他区域则较为零散；各商圈内各商家定位同商品结构的趋同使同质化竞争激烈，商业形态滞后，极大地限制商圈的

3、整体发展，改变目前商业形态、商业结构是郑州商业升级的当务之急。消费者研究郑州市目前尚没有真正的大规模的一站式购物中心。综合性购物中心的构想与本行进行的消费者市场调查的结果十分吻合。当受访者被问及有关最适合鑫苑酒精厂项目的主题时，大型综合性购物中心是最受被访者欢迎的一种主题，远较生活时尚主题和大型百货为高。在消费者市场调查的结果中，亦显示出商品服务种类是否多元化和便利性是受访郑州居民选择目前购物地点的最关键因素，证明这些被访者均期望可体验一站式购物的乐趣。公寓市场郑州公寓市场，无论是销售总体量还是价格走势，二七区都紧随金水区。二七区公寓物业因发达的商业氛围而使得受追捧力度大，这在二七区现有公寓物

4、业多样化的物业定位、创新的产品设计，以及良好的物业销售状况中得以充分体现。如果二七区公寓物业的发展能够充分利用自身核心商群所具备的优势，从全市公寓物业软硬件配置相对差别不大中寻找突破点，并将物业发展空间和客户拓展范围放大，则公寓物业发展前景更值得乐观。1|市场分析综述4二七商圈西站口广场及周边本项目大二七商圈西移郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案区位情况本项目位于郑州市中南部郑州传统居住板块，区域居住氛围浓厚，市政配套较完善，相对规模和素质较高的商业、办公物业、酒店物业则较少。项目所处郑州东西主干道陇海路上，项目东西分别临近郑州南北主干道京广路和嵩山路，项目交通网络辐射能力较好，易达性较强。1|市

5、场分析综述城市规划背景郑州市规划局透露，未来郑州市将建设火车站西出口，并围绕西出口再发展一个新商圈 。按照规划，西出站口周边除了满足客流的功能外，将以文化展示、商务办公、商业服务、酒店服务为主，辅以物流和住宅的功能，通过带动火车站周边的人流、物流、资金流、信息流，这一地区将力图打造成带动郑州中心城区发展新的增长点，向城市中心的商业区、展示中心和文化中心转变。可以预期，未来火车站西出站口的开通以及未来郑州地铁和西站口的对接，西出站口将形成新的商圈，同时随着现有二七商圈现有可开发用地的紧张和高昂的商业成本，很多商家会跟随西站的建设跨越铁路线进驻西区，二七核心商圈将向跟随人流向西站外延扩展，二七商圈

6、的中心将向西区（即铁路西侧）倾斜，西出站口商圈将融入二七商圈内，形成郑州市中心的大二七商圈。可以预见，随着这种形式的逐渐演变，将为本项目带来可观的人流，由于本项目距离西站广场（约1公里)较近，未来本项目将融进二七商圈，并成为市级商圈受郑州市民关注之项目。5郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案就鑫苑酒精厂项目整体区位而言，其优势在于其该区位为于郑州市区中心，临近二七核心商圈，但由于铁路隔断的商业空白区域，存在极大的商业发展空间。同时该项目商业规模较大，发展商实力雄厚，能够形成城市的商业标志。如何有效提升商圈商业水平，规划具有特色的和市场潜在需求的商业业态及其组合；如何在竞争中先行一步，充分融入国际先进

7、的商业经验。因此，本行认为鑫苑酒精厂项目存在着零售概念的引入引导及合理组织等问题亟待解决。商业聚集度与经营服务功能介于市级商业中心与区域级商业中心之间，服务对象不局限在本区域居民、商务人群。透过独特商业区功能规划与主题定位，对二七、碧沙两处市级商业中心人群形成部分分流，对周边的区域级商业中心覆盖人群形成就近集中。因此，戴德梁行认为本项目定位为市级商业副中心不仅符合城市发展方向与消费者期望，并适度超前，为未来预留了发展空间。郑州火车站西出站口的系列规划的出台，更为适度的超前提供了难得的市场契机。郑 州 市 级 商 业 副 中 心2|项目总体定位6郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案项目发展主题的核心在

8、于购物中心的规划，利用购物中心的商业凝聚力组织其他建筑功能的展开，涵盖酒店式公寓、公寓及住宅区。在购物中心对于区域的融合方面，陇海路/庆丰街位于二七商圈西侧，陇海路本身东西交通枢纽概念明显，周边亦以铁路运输职能企事业单位、居住区为主，项目应体现高效率的城际交通所带来的商业贸易高度发达的区域形态。郑州火车站百年发展成就了二七商圈的批发零售商业的崛起，而自1999年最后一次改造落成八年后西站口的规划建设提供了对于零售、酒店、金融办公等城市商业功能更好的发展机遇，本项目发展的主题应塑造出该区域有绝对凝聚力的商业空间与公共建筑，以对应这一契机。因此，项目发展的主题定位为西二七中心/West 27 ce

9、nter。作为二七商圈重心向西侧倾斜，作为二七商圈向西延伸覆盖区域的本项目，提供更好的交通到达条件与泊车便利、更好的商业建筑规划、更好的商业形象与环境、更好的功能与业态组合，同时借助二七商圈稳定的商业人流，可以达成对于二七商圈的有效提升。3|项目发展主题定位 郑 州 西 二 七 中 心 West 27 center7郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案功能定位核心以商业功能为基础，支撑亦提升居住功能商业功能综合购物生活中心，酒店式公寓（含办公功能）居住功能服务式公寓、高尚住宅区酒店式公寓35,000公寓A塔25,000高尚住宅区150,000陇 海 路庆 丰 街购物中心85,000公寓B塔30,00

10、04|项目发展功能定位 8郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目商业部分零售概念建议戴德梁行认为，零售概念建议的核心是：帮助鑫苑酒精厂项目确立成为郑州市的区域商圈核心商业中心，未来成为泛二七商圈内的综合商业中心，令在项目开发初期便作为一种识别物，吸引整个火车站西陇海路片区乃至郑州全市区域消费关注，吸纳人气，亦为住宅/公寓的销售奠定基础。零售概念建议的最终目标，就是为确保本项目成功，必须即能迎合商圈现存人口的需求，亦须预留未来商业发展的空间，以切合顾客的期望及要求。总体零售概念综合型购物中心 传统上，百货商场、步行街、专业市场和小规模的商场目前依然是郑州市主要的商业形式，并且分散在郑州各区，郑州

11、各商圈各具特色，但缺乏真正在郑州具有号召力的综合型龙头商业项目出现。最近几年随着市场的开放，郑州出现了一些西方风格的购物中心和商业街区，包括百盛购物中心、金博大、北京华联等。但其本身从设计、招商、经营模式等方面就存在一些缺陷，包括无法摆脱传统百货经营模式、缺乏核心主力店、商品组合没有吸引力，这将直接影响项目的招商难度和经营。9郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目零售概念建议总体零售概念一站式购物 本方案建议之购物中心是郑州市场上最大的购物中心之一。与其它竞争的百货类、超市为主的购物广场类零售商家（丹尼斯、百盛购物中心、金博大等）相比，他提供更多元化的商品和服务选择，交通的便捷；与其它竞争的再

12、建购物中心或商业街区（大上海城、国贸中心等）相比，他提供更吸引人的商品业态组合和更舒适的购物环境，这些优势与大量的餐饮、娱乐设施结合起来，就创造出一站式购物休闲的概念，一个在同一屋檐下可控温度的环境中能够为购物者提供全部购物便利和选择比较，并且可以作为全家人休息和享受餐饮的目的地。大多数欧洲和美国的购物中心已经进一步发展了这种“一站式购物”的概念，增加了娱乐设施、对购物中心的设计、布局和特色给予特殊的关注。这个趋势意味着购物中心已经不仅仅是吸引有特定需求的当地购物者的购物场所。或者是被特定的娱乐设施如电影院、溜冰场的吸引，或者是由于购物中心创造了一个有吸引力和舒适的环境，购物中心已经成为居民和

13、游客寻求放松和消磨闲暇时间的地方。本项目处于郑州中心南区，传统的居住片区，必将对区域的中高消费者产生强大的吸引力。10郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目零售概念建议总体零售概念一站式购物 大量的零售商店、餐饮和娱乐设施的聚集成功地吸引了大量的人流的长时间逗留，高水平的消费和购物、餐饮、娱乐交叉消费的机会。创造一种在鑫苑酒精厂项目购物中心 “一站式购物”的体验是项目的一个特征，它对保证项目的成功非常重要。购物中心中的广场、长廊、休闲座椅等公共空间，带给消费者休闲休息的空间；购物、餐饮、休闲、娱乐、服务、旅游区域的合理搭配满足消费者一次购足和一站式休闲消费的需求，使消费模式得以升级；独具匠心的

14、主题营造使娱乐休闲功能更加突出，回归购物中心业态的本质休闲时代的产物，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念；这种重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受，再配合一次性购足的新消费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。11郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目零售概念建议总体零售概念新颖的概念 新颖的概念，例如国际知名零售商（如沃尔玛、家乐福、百盛百货、太平洋百货、时代华纳影城等），能够引起消费者的兴趣和好奇，可以使购物中心从更大的商圈得到生意并且吸引更多的游客。许多国际上成功的购物中心在其市场上提供独一无二的经营理

15、念，从室内娱乐公园、IMAX电影院、水族馆、运动场、交互式博物馆等需要大规模投资的设施到那些主要取决于商店的主题餐厅、美食广场或橱窗商店等。通过各类商户的组合，将形成相对现有传统商业更具优势的核心竞争力。12郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案6|项目市场定位市场定位项目开发理念 打造郑州火车站西片区乃至郑州最具特色综合型购物中心，多元化多时段的经营理念，将自由空间的概念贯穿其中。建成后的鑫苑酒精厂购物中心项目，将引领整个郑州的商业潮流。不易落伍的商业组合，适合当前和未来的商业布局，保持长期的繁荣。融购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、服务、公寓为一体的商业中心区。大型购物中心独特的经营模式，错落别致的布

16、局，良好的景观创造浓厚的商业氛围。有效地区分各区域之功能，控制本项目自身内部区域间的竞争，以区域差别区分客源层，有效地扩大了客源层。使其商业价值最大化。 以大型单体建筑区分郑州目前流行的、繁多的商业街和街区式商业模式，打造在同一个屋檐下可控制温度的大型综合型一站式购物中心。13郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案6|项目市场定位市场定位定位背景 国内早期的大型商场和郑州现存大型商场，由于缺少体现都市文化品味且富有个性化的主题设计，且内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机，造成中国第一代购物中心 “主题缺位、功能缺陷”的硬伤。而郑州现有众多项目其商场布局、品牌招商、促销宣传等工作均

17、围绕“全”字而进行，希望能为全龄段、各收入段的消费者提供全方位的商业服务。实际上，这种缺乏主题的经营容易造成商品和服务不具特色，不易长期地吸引消费者。合理地、准确地进行市场定位，可找出与经营优势相适合的目标消费群，从而确定经营主题。围绕这个经营主题深入展开各项工作，容易达到事半功倍的效果。 商场的进化潮流： 摊贩 铺面（门面店） 百货公司 量贩店 Shopping Mall 专业集中市场 Shopping Mall 将被赋予鲜明的主题。 随着经济的发展，旧有的商业经营模式将不再符合现代商业经营的需要，将会逐渐没落，新式的经营模式逐渐取代旧有的模式。14郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案6|项目市场

18、定位市场定位 集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能为一体的融汇多样时尚业态的一站式大型综合性主题购物中心 。该定位之主题为现代家庭娱乐型购物中心，为区域内和郑州中高收入居民和游客提供一个主要购物目的地。以超越现存传统百货及单一主题商场，最终能够获得目标人群强烈的消费认同感及归属感。但由于郑州新的商业项目众多，应避免项目内单店和众多商场的直接竞争，着重于项目整体商业组合产生的一站式购物休闲的核心竞争力培养，在重吸纳本区域消费者外，未来应立足西二七商圈商业中心地位，着重吸纳在郑州市的中高收入、家庭式消费者的零售消费力和到郑州旅游的中外人士。 15郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案7|项目功能定位购物

19、本项目是以盈利性为本，购物是主要的功能，零售类商家也是本项目销售和租赁承租能力较高的主要目标客户类型，故除具有主力百货、超市、家居家饰店外，还包括各类专业店、品牌店、电子通讯世界等中小型零售类场所。观光 融入家庭娱乐休闲主题的商业空间，以建筑风格、装修风格、经营风格、广场表演、各种展览等体现观光旅游的功能，以所展现的休闲娱乐主题，吸引另一客源层游客，增加商城的客流量，最终达到消费的目的，成为经营的一大支撑点，将本项目竞争力最大化。娱乐 娱乐设施，如数码电影城、卡拉OK、夜总会、酒吧、儿童乐园、电玩城等。提供完善的娱乐设施，满足不同人士不同时段的需求。 16郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案7|项目

20、功能定位餐饮 设置美食广场，展现河南的特色的民族饮食文化，吸引各类人士。引进大型知名地方特色餐饮店、异国风情餐厅、主题餐吧、洋快餐、咖啡西餐厅等，提供餐饮多元化选择，增强号召力。休闲 为本项目营造一个休闲的环境，提供多样化休闲类品类店铺，包括健身俱乐部、美容美发、纤体SPA、演艺吧等。提升本项目的综合素质，为商场聚集人流。如广场、空中平台广场等。可于广场定时现场表演，如仿古歌舞秀等，作为吸引本地客与观光客的基本条件。 大型停车场 提供充足的停车位，满足业主、商场发展及社会的需要。17郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案根据消费者调研结果，本项目所在区域覆盖16-65年龄阶层的消费者，主体消费群体在1

21、645岁约占80， 其中2645岁占62.73， 46岁以上的年龄阶层极少，故本项目应在功能规划上尽可能满足16-45岁年龄段消费需求。8|项目商业目标消费群定位1、冲动一族消费群体（16-25岁）A：属于冲动性消费心里，有很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。B：以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类、小食品、音乐制品、数码IT产品、体育用品等为主。2、感性一族消费群体（25-35岁）A：具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心里较为成熟。B：消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。包括电器、IT产品、服装、

22、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。3、理性一族消费群体（36-45岁）A：较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心里成熟理性。B：以中高档为主，以购买中档耐用型保值产品为主，包括珠宝首饰、钟表、古玩字画、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。4、旅游客户A：亲身体验中国传统文化艺术和河南特色而来的购物观光消费，具有一定冲动性和随意性；B：传统的中档商品较之受欢迎，消费力以中高档为主；C：是主力消费群体之一，从而带动购物、饮食、娱乐消费。18郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案依据本行项目市场定位市级商业副中心/二七商圈的延伸与提升，由此对于我们的目标客户有如下理解：戴德

23、梁行认为，本项目的商业客户定位须本着扩大消费群体的原则进行延展，须将周边区域居住工作人群长时间留在本项目商业体系中，同时待项目商业面积作出特色和品牌时所带来郑州市区居住及商旅办公群体也将发展为光顾本项目商场的固定消费群体，故项目目标客户定位为：郑州市接受过中等或以上教育的中高收入的中青年阶层和游客。 现划分整体建成后的客层来源，并加以归类如下：A.本区域就近消费的稳定消费客层（即项目周边居住及工作人群）B.项目规划住宅/公寓/居住人群所形成的消费客层C.二七商圈及碧沙商圈消费群体D.郑州市中青年人士E.旅游人士8|项目商业目标消费群定位19郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案A类客层属于区域习惯性消

24、费，应更充分的集中，因此在预留充裕停车场的同时可考虑规划公交站进入项目本体，零售概念也须在主要道路交汇处即形成鲜明主题，努力使本项目成为区域购物始发站。B类客层由于居住/商务/工作原因，很大程度上属于就近消费。因此餐饮休闲类店铺以及商务服务类商店、银行网点的设立就成为必然。在整体商业布局完成后，C/D/E类人群亦可能成为购物消费一支主力。因此，本行认为在零售设计阶段应同时考虑此类人群的商业需求，须结合商业主题的营造与商场形象的建立，并利用未来核心租户（主力店）的特色与吸引力，泊车的便利性亦很重要。另外鉴于未来可能出现的区域商业竞争及与传统商圈的竞争，餐饮、娱乐及体验类商业业态的引入就显得异常重

25、要。零售店方面须着力于引进部分尚未进驻二七及碧沙商圈的各类知名品牌。8|项目商业目标消费群定位20郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案市场定位标准是根据供出售商品的价格幅度以零售商的目标顾客确定。为确保本购物中心成功，市场定位必须能迎合商圈现存人口的需求，切合顾客的期望及要求。在消费者调研中，问及本购物中心项目应采纳的市场定位时，超过49.75认为本项目的市场定位应以中高档为主，另外34.35认为应是中档。因此，本行结合本项目周边市场情况，建议鑫苑酒精厂项目购物中心的市场档次为：中高档次，以配合本商圈将来更加庞大的中高消费人群的消费水平。9|项目商业档次定位戴德梁行建议项目在开业时，应立即通过招商成

26、果和商品组合，树立项目在郑州火车站西站片区独树一帜的中高档综合性购物中心的定位。在招商中应通过实际招商成果，树立在郑州消费者真正中高档次综合型购物中心的形象，明晰象百盛购物中心（、金博大给消费者造成的中高档购物中心的错误印象。重点发展国际品牌和知名连锁商户。改变郑州整体商业结构和丰富现在商业业态，实现商业升级。改变区域内中高消费人群习惯城内购物的习惯，引导和培养郑州市中高消费人群的习惯。在郑州零售市场及消费力渐趋成熟时，通过品牌塑造和商品结构调整，不断巩固项目中高档的定位。21郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案本行为鑫苑酒精厂购物中心构思的商品组合的目标分两方面。首先，此规划的商品组合是本行认为能

27、吸引最多潜在顾客前来消费。同时，本行亦相信此商品组合亦可带动理想的销售率和出租率，长远而言可充分提高租金收入的潜力。此规划是建基于消费者市场调查结果、以及本行为亚洲各地特别是国内购物中心发展进行规划及推广所得的经验。考虑到郑州商业日趋严重的同质化竞争，本行建议尽可能引进符合本项目实际需要的新业态、新品牌，以造成对郑州原有商圈现有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于35年内无人能及，形成规模上的强势地位。问卷调查显示：受访者每次逛街时间都较长，集中在13小时，并且有相当比例每次逛街时间在半天以上，故本行建议本购物中心控制主力店比例，增加各类型零售店铺和休

28、闲餐饮类比例，以满足消费者长时间逗留的需要。10|业态定位及商品组合建议22郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案作为一个立足火车站西区，辐射全市的购物中心项目，本项目的业态组合针对主要目标顾客层次、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，商品组合力求多样化，餐饮和娱乐业同样将被列为招商重点。将以餐饮、娱乐推动零售，进而融入零售，主导零售。项目具有一站式、多功能、休闲性的特点，服务功能齐全，不仅满足购物需求，而且也满足休闲、娱乐、文化、餐饮、旅游等需求，因此在进行商品业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置，故本行建议商品组合及业态面积分布比例如下： 品类百分比主力店餐

29、饮休闲娱乐中小型零售店铺45%10%10%35%总计10010|业态定位及商品组合建议23郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案不同业种和商品区位分布原则 商铺的区位设置，尽量作到让一般经营商家与主力商家产生互动的运作关系，使整个购物中心形成一股强有力的经营动力，即利用主力商家带来的客源，将其辐射至购物中心各个商铺，使每个商业单位均能获得更多的收益； 所有商铺在购物中心的区位安排上，均需充分考虑商家经营特性的需要，同时又能为发展商带来最高的经济收益；除了超级市场外，百货公司、服饰专卖店、各类精品店、快餐店等部分服务业，都是吸引消费者自发前来的动力，并能集中顾客形成人潮使其经过购物中心的其它商家，增加商

30、机。所以，应有机的将上述商家分布在整个项目中；同类档次商品之商家集中配置一处，利用聚集效应，达到活络卖场，增加消费机会的作用；应巧妙的利用商场的特有形象进行商品区隔的规划。购物、观赏娱乐、游玩休闲、饮食美食广场、酒楼等电影、电玩及其它游玩活动等服装、饰物、精品、时尚物品等商场楼层功能设置（从底层到高层）消费者购物习性10|业态定位及商品组合建议24郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案楼层商业剖面楼层商业主题主力店专门店铺零售店铺其他设施5F天空夜色中式酒楼/酒吧（KTV）娱乐中心/电玩城连锁网吧主题餐厅烟酒茶艺专门店美食广场（无）屋顶露台4F欢乐家庭百货公司/书店（图书馆）主题餐厅家电家居专门店乐器

31、专门店幼童教育中心童装专门店室内篮球场运动专门店家居饰品运动品牌服饰后勤用房3F时尚天地百货公司/五星级影院主题餐厅数码/电讯专门店健身中心美发沙龙时尚/休闲品牌服饰后勤用房停车楼2F摩登女性百货公司主题餐厅服饰专门店皮具专门店化妆品专门店美容美体中心女性中高档品牌服饰银行分行后勤用房停车楼1F品质都市百货公司名品展厅主题餐厅服饰专门店珠宝钟表专门店妆容生活百货中高档品牌服饰设计饰品/礼品皮具钟表银行分行后勤用房的士站BF快捷生活家乐福大卖场快餐厅生活服务物流中心25郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案目标商户类型国际知名品牌连锁超市（沃尔玛、家乐福、乐购、吉之倒等）国际/港台/国内知名连锁品牌百货

32、公司（百盛、新世界、太平洋等）国际/国内知名品牌家居商场（特力屋、美克美家等）国内知名家电连锁商场（苏宁、国美、特思买等）各品类连锁专业店（个人护理店Watsons、书店、数码店、音像店等）各类国际/国内知名品牌连锁店、旗舰店（服装、珠宝、皮具、鞋、眼镜钟表等）知名大型KTV、娱乐中心、影院等知名水疗中心、美容美体、健身会等国际、国内知名连锁餐饮集团个性生活服务类店铺（家饰、布艺、画廊、饰品、宠物店、花店等）10|业态定位及商品组合建议26郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案主力店百货和超市是郑州目前主要主流业态，很多大型商业项目也多引进超市作为项目的主力店。故本行建议本案要引入以上两种主流业态和核

33、心主力店，两大型主力店的组合及带动作用，保证本案开业后对周边商业形成竞争态势，以吸引人气，聚集商气；但又强调多业态经营，以使主力店和各业态之间优势互补，产生强有力竞争优势。规划的大型的主力商店群对购物中心的成功经营有很大的促进作用。其一保证经营的稳定性。其二，能够吸引众多的消费者，增加人流量，帮助其他品牌专业店、餐饮店等中小型店提高销售力，从而有利铺位的增值。这是一种集聚效应。购物中心作为大型复合型商业，最成功的客源策略始于主力商店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在品牌互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力。由于提供商品的多样化以及服务项目的增加，可以吸引不同

34、目的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，极大地刺激了人们的购物需求。就此而言，本项目具有其它业态不可比拟的消费整合能力。10|业态定位及商品组合建议27郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案主力店主力店是购物中心最重要的组成部分，主力店位置如安排得宜，使其成功分布于购物中心适当位置，则可有效地促进整体商场的人流导向。在方案中的业态组合项目分配方面，本行把带动人流的超市设置在商品零售区靠近永安街一端的最低一层，主力店百货公司则设置在临陇海路，和超市各占据项目一端，百货贯穿各楼层，起连贯和轴心带动的作用。动线规划方面在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最

35、大，实现了客源共享的有机性、紧密性布局，达到购物中心的整体人气平衡。本购物中心项目拥有陇海路、庆丰路、永安街三个临街面，另外根据本项目周边交通情况，决定了主要人流将从陇海路和庆丰路交汇处到达本项目，其他各方向人流比较平均，故建议项目主入口设置在陇海路与庆丰路交汇处，主入口前设置广场和下沉广场，以汇集人流。其他分别在庆丰路与永安街交汇处和陇海路上设置次入口。10|业态定位及商品组合建议商业车流住宅陇 海 路庆 丰 街商业人流商业人流商业人流商业人流百货公司主力超市主入口次入口次入口购物中心28郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案主力店百货公司一直被视为购物中心的主要主力店类型，因为具吸引力及特色的百货

36、公司拥有一群忠诚的消费群体，引入百货公司则可为购物中心项目带来一群固定的客源，同时信誉良好的百货公司也将发挥磁石效应，把其他零售商吸引过来，进驻购物中心。现代百货店以时尚和女性为主，可以承受较高租金。值得注意的是，目前郑州百货主要以本土百货和国内连锁百货为主，仅有的国外百货百盛也因租用物业 面积过大，而采用大百货模式经营，丧失了自身百货的特色。建议本项目引进的主力百货应在避免同现有百货定位和商品结构雷同的基础上，着重引进相对于现有国内百货具有竞争优势的知名商家，最好是香港、台湾或国外的知名连锁百货。比如具有品牌和管理优势的香港新世界百货、SOGO百货、台湾太平洋百货、日本伊势丹百货等，甚至适宜

37、面积的百盛百货；如能引进以上百货，将会对项目既有较大带动作用。将同项目超市相呼应，有助扩大商圈辐射范围，达致互惠互利的效应。10|业态定位及商品组合建议29郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案主力店应合理评估百货业可能带给购物中心负面影响。由于百货公司经营面积较大，因此营运成本亦相对较高，加之近年百货利润率较低，付租能力亦因此偏低。加上今年百货业面对其他业种的激烈竞争，一些经营欠佳的百货公司反拖累购物中心的经营情况，如经营不支倒闭会使购物中心大部分面积顿时停业；建议把百货面积控制在12000平方米以下，如发展商有份参与投资，以合资形式经营，或聘用管理合作方式，发展商须承受亏损的风险。由于百货公司于购

38、物中心内是发挥着吸引人流的关键作用，因此本行建议在考虑引入百货公司时，除租赁合作条件外，其企业形象、市场档次、商户组合、营运模式、整体宣传、推广和管理、盈利能力等因素也须多加注意。 10|业态定位及商品组合建议30郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案主力店仓储式超市/超级市场属能定期、频密地吸引大量人流的主力店类型。其以生活用品及新鲜食品为主，目标顾客广泛，加上其边缘利润较低，因此必须以量取胜，能容纳人流越多，相对生意额越高。但考虑到本项目附近已经有较具号召力的量贩超市世纪联华，本行认为在整个项目的商品组合方面，本项目最理想可引入一间国际知名连锁超市，考虑到目前已经同家乐福有合约，本行建议本项目最理

39、想是同家乐福洽谈根据项目总体规划，调整位置到地下一层。但同时，建议同时接触知名度高于家乐福的沃尔玛、欧尚等国际超市，以及档次上与家乐福差异化的、经营中高档次商品的超市（如吉之岛等），以掌握主动，减小家乐福不愿调整解约之风险，增加同家乐福谈判的砝码，保证购物中心项目整体业态的完整性，保证进入本项目消费的顾客日常用品消费的需求。10|业态定位及商品组合建议31郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案专门店铺 消费者市场调查显示，除超市、百货及银行外，服装和鞋类为现时消费者最希望新建购物中心能提供的店铺类别。因此，本行建议大部分的单位店铺楼面面积分配作时装、鞋类及相关货品零售用途。时装应以较为中高档此男女服饰

40、品牌为主。在商品档次上高于目前郑州主要商家，应以知名品牌类商户为主，尽量多引进国际一、二线品牌，能引进各类店铺的郑州旗舰店最佳。概念测试调查显示：服饰类中男士服装和女士服装、内衣比例基本相当，是受访者最希望购物中心设施的零售类店铺。本行建议本案男装类比例应适当加大。考虑到男性消费者目的性购物较强，建议男装多设施独立品牌专卖店形式。10|业态定位及商品组合建议32郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案专门店铺在服装配饰方面，本行建议引进一些新概念性商场，（如NOVO 、it新概念商场等），迎合年轻、时尚和独立的新一代的时尚品位。满足其具备中高水平收入、不断地追求各种新方式来表现他们的个性、独特和自我的都

41、市年轻白领的需要。除了时装及配饰以外，本购物中心必须提供多样化的产品，包括化妆品香水、个人护理、生活品味的商品如音像制品、电脑数码类及影音类商品，但此类店铺要注重品牌和档次，招揽较高范畴及层面的消费者，令本商场发展成为郑州中高档次购物场所中最具吸引力的购物去处。本购物中心亦同时应包罗服务性行业，作为向本区居民提供方便之门，同时也可作为项目酒店式公寓的配套设施，避免重复建设。这些服务性行业包括银行、药店、面包及西饼、保健品店、冲印店等 10|业态定位及商品组合建议33郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案专门店铺调查显示本区域教育水平较高，并且区域内包括郑州大学等科研机构众多，人文氛围浓厚，建议设置中型

42、书店或专业书店。目前郑州书店档次较低。故建议本项目书店引进国内知名连锁品牌书店（如思考乐书店、大众书局等），以优雅的环境、丰富的专业书籍满足区域中高收入者购书需求。由于本项目附近有世纪联华经营，提供大量齐全的日用品商品，因此在本项目拟定专门店铺的类型时，有关的服务类行业店铺亦以作为招商重点为主，在时装配饰方面，由于预计未来到访本商圈的外来人口将增多，同时此一区将可形成较具规模的商圈以时装为主导的比较商品店可相应增加，这对本项目的整体经济效益亦可有所提高。由于项目周边以家庭型人群为主，设置部分家居家饰、布艺、专营店，将满足家庭主妇对生活品味追求的需要，由于此类承租能力较弱，建议设置在较高楼层。1

43、0|业态定位及商品组合建议34郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案专门店铺体育用品及运动鞋服在本次概念测试调查结果中较受欢迎的品类，由于项目周边区域各类院校总多，并且居民随着生活水平的提高，也越来越重视身体素质的提高，故本行建议设立大型体育用品专业店（比如SPORT 100、好家庭、五环体育等），经营各品牌体育服装鞋类和体育用品，楼层可设置在男女装以上较高楼层。在此类店铺旁可考虑设置供学生、年轻人休闲活动的娱乐设施，比如市内篮球场等等。鉴于河南发达的餐饮业和深厚的酒文化，建议项目内可适量设置两至三间高档烟酒专卖店，经营白酒、红酒、雪茄等，最好引进在郑州连锁经营品牌专营店。10|业态定位及商品组合建议

44、35郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案餐饮餐饮设施可延长消费者在购物中心逗留时间，故可提升购物中心整体的潜在营业额。在本购物中心除上述零售店铺外，须同时提供多元化的餐饮包括中西式快餐、大型中式酒楼和美食广场，目标是将本购物中心变为本区域消费者饮食的好去处。其中本行特别建议将可吸引人流的美食广场设于项目高层区域，这有助于吸引人流到项目的高层区域。问卷调研显示，受访者趋于年轻化，每天在外就餐比例非常高，对价钱大众化的快餐店极具需求，最受本区欢迎的是中西式快餐。本行建议中西式快餐可适当增加相应数量和面积。10|业态定位及商品组合建议36郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案餐饮调研结果显示，中式酒楼的欢迎程度是

45、仅次于中式快餐的类型，本购物中心整体定位中高档，故应重视辐射区域内收入较高的消费者和游客的需求，故此策划中的购物中心应包括中高档的中式酒楼，最好在装修和风格上富有时代感，有自己特色（如王子厨房等）。以满足区域年轻高收入群体的需求。位置可安排在较高楼层。调研结果显示，绝大多数受访者逛街时间都较长，故对休闲餐饮类（如咖啡厅、冷饮店、茶艺等）需求较大，建议本案内相应设置以上休闲餐饮类店铺，位置可设置在各个楼层。主题餐厅和西餐厅在调查中认知度也较高，此类餐厅由于自身形象较好，有助于提升项目整体形象，也可满足周边中高消费阶层和游客餐饮需求，故建议此类餐厅可设置两至三家为宜。 10|业态定位及商品组合建议

46、37郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案休闲娱乐购物中心经营成功的其中一个最重要的元素，在于令顾客长时间逗留在其中，或在非繁忙是到访购物中心的能力。为确保购物中心具备此条件，商场必须提供零售及餐饮以外的设施。本行建议购物中心分配一定面积，作休闲娱乐设施用途。休闲娱乐设施加上餐饮设施，将可延长顾客的逗留时间及为零售商带来额外的衍生利益。调查显示，电影院是受访者认为项目最需要设置的娱乐设施，考虑到目前郑州新开电影院较多。本行建议项目引进一家知名数码影院经营者（如大地院线、韩国好丽友、郑州奥斯卡等），建议面积不易过大，控制在3000平方米左右的中型院线即可。10|业态定位及商品组合建议38郑州-庆丰路酒精

47、厂项目策划方案休闲娱乐本项目调查显示，在众多休闲娱乐设施当中，亦儿童游乐场也较受欢迎，大约有近八成的受访者表示新购物中心内应该有此项目。同时考虑到本项目主题定位为家庭娱乐休闲消费场所，提供一些吸引儿童的业态将有利于吸引家庭消费，随着生活水平的提高，家庭更加注重儿童教育与智力开发，建议在高楼层设置儿童乐园，在临近社区位置设置儿童幼教机构或兴趣教育班,还包括一些儿童写真馆等等针对儿童业态，以吸引三口之家庭消费。调查显示，项目周边消费人群呈现年轻化特点，在众多娱乐设施中，真冰溜冰场是非常具有吸引力的娱乐设施，成为国内外一些大型购物中心较重要的娱乐类设施。但本行建议谨慎选择，此类标准真冰场一般设置在较

48、高楼层，对物业要求较高，在项目建筑设计时充分考虑溜冰场的建筑标准，同时由于投资较高，很少有商家承租经营此类项目，建议运动场所改为NBA模式室内篮球场。考虑到本购物中心项目上盖设有公寓，附近中高档住宅众多，以及近九成消费者的需求，本行认为可考虑设立一家健身俱乐部，亦服务住宅居民及其他消费者。同样美容美体、香熏SPA生活馆、美甲美发等配套设置可适当设置。10|业态定位及商品组合建议39郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案11|购物中心规划设计要点-商业发展面积8.5万平方米-商业发展形态 双街面L型购物中心（上盖3-4栋塔楼）-商业楼层布局 地下一层/地上五层-主要物流设施设在地下一层，面积约5000平

49、方米-主要停车楼层设在地下二层，面积约2万平方米-中小型店铺/后勤服务区/公共空间4万平方米-主力店（功能）面积 3.5万平方米综合百货1.2万平方米家乐福1.5万平方米数码影院3000平方米中式酒楼2500平方米以上室内篮球馆1500平方米（类似于真冰溜冰场的跨层设计）40郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案11|购物中心规划设计要点购物中心内部购物走廊由西至东至南向设计，应设计成弧形；沿购物走廊设计3处主要中庭（北区中部、购物中心主入口、东区中部）。商业走廊每隔50-80m设计公共空间（中庭宽度12-15m），结合自然采光，并设扶梯至各商业层。购物走廊两侧均应保留足够的建筑进深，以满足安排主力店

50、及专门店之需要。尤其是在购物中心每层的两端及中部主要节点处应保留若干500-2000平方米的店铺，以便于安排丰富的店铺组合。购物中心每层的两端专门店铺均应设计排烟通道及其他满足于餐饮店经营需求的建筑及设施配套。41郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案11|购物中心规划设计要点专题购物中心需用地约为30,000的街区，双边街道面宽分别210m/240m。购物中心地下2层，地面4层（局部5层），各层层高建议为B2-3.8m，B1-6.8m，L1-6.5m，L2-5.6m，L3-6.2m，L4-5.6m，L5-5.6m以符合各类业态之需求。购物中心主要入口设于陇海路与庆丰街交汇偏西北位置；不再单独预留购物

51、中心广场，与下沉式广场共享公共空间，下沉式广场设于陇海路与庆丰街交汇偏东南位置。购物中心三个次要入口分设于地块北侧中部、东侧中部与东侧南部，购物中心首层东北两侧均设街铺。购物中心百货公司主入口设于地块北侧西部，百货公司地下层部分出入口设于下沉式广场西侧、购物走廊末端，地上各层均与购物中心通过中庭咬合；超级市场的购物中心主出入口设于下沉式广场南侧，次入口分别位于购物中心最南端和购物中心主力百货接合处，主次入口设计应注意展示性和引导性。42郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案11|购物中心规划设计要点专题购物中心单层的公共洗手间不应少于两个。主力综合百货公司通常占据购物中心的3-4个层面，单层面积300

52、0-5000平方米（本项目建议设于1-4层），因此在主力百货店内部应设计独立的中庭、垂直交通系统 扶梯及洗手间。主力超市卖场通常位于购物中心的B1层，本项目建议LG超市平层面积达到1.2-1.5万平方米，平铺购物中心东区的地下商业空间。本购物中心影院建议置于3层购物走廊一端，占据约3000平方米之面积（4层挑空）。本购物中心运动主题区（NBA模式室内篮球馆）建议置于4层购物走廊中部，占据约1500平方米之面积（5层挑空，周边分布餐饮区域）。购物中心地块西北侧设商业停车场入口，LG层（B1层）为物流中心，B2层为停车场，并可设2-3层的立体车库。购物中心的立面设计及景观设计可参照华润万象城风格。

53、43郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案11|购物中心规划设计要点专题44郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案11|购物中心规划设计要点专题45郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案酒店式公寓 意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，可由发展商面向投资者提供多

54、套装修套餐，选择提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 12|酒店式公寓物业定义46郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 租赁目标客户酒店服务式公寓面向的主要是长期租赁客户，以及在郑州需逗留较长时间和追求住家式环境的商务及旅游者。酒店式公寓的主要目标市场如下： （1） 外企公司派到设立在郑州的分公司和合资企业短期工作的中高级管理人员、技术人员。 （2） 外企公司

55、派驻郑州参加短期培训、学习的职员以及商务人士。 （3） 国外、港澳台来郑州商务考察，谈判，会议，展览等活动，需逗留一周以上的旅游者。 （4） 国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来郑州短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一周以上的旅游者。 （5） 国内外来郑州一周以上的中高档自费旅游者。 （6） 其它目的需逗留一周以上的旅游者。 销售目标客户酒店式公寓销售的主要目标市场如下： （1） 投资者：对该项目有投资意向的客户，希望首期投资额较少的客户 （2） 自用型：郑州工作的外籍、外地高级管理人员 （3） 郑州本地和周边县市企业业主。 （4）将其作为接待客户的相关公司 （5）在郑州工作的

56、白领，短期自住，长期投资 13|酒店式公寓目标客户47郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案产品结构 从目前国内的公寓式酒店的产品结构来看，大部分此类产品是前几年按照酒店式公寓楼建造的，主要是以大面积的一室一厅（70-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为主。从酒店市场需求来看，小面积的一室一厅（50平方米左右）租赁情况最好。另外，以房地产产品目前的销售情况来看，小户型的产权式公寓因其总投资额少，容易被投资者接受。因此，公寓式酒店的产品设计，以市场供求关系，消费者的消费倾向和投资者的承受能力来分析，应该以小面积的一室一厅（50平方米左右）为主，配备少量的二室一厅和三室一厅等大面积公寓房。14

57、|酒店式公寓产品定位酒店式公寓与商务公寓典型户型平面图 建议户型面积套数配比 48郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案设计要点 酒店式公寓的设计要点，针对本案酒店式公寓户型设计的原则为：户型方正实用，功能齐备，在单套建筑面积一定的情况下，适当提高可良好利用的使用面积和舒适度；强调与写字楼的整体性，沿街展示立面摒弃外露式阳台；注重住宅建筑内部的通透性，通风采光良好；卫生间门避开客厅；厅和卧室的组合形式尽量做到厅、卧分开，增强卧室的私密性；公共管道不要穿楼板而过；户型设计引入创新元素。14|酒店式公寓产品定位可参考运用的户型设计亮点包括：赠送凸窗凸窗具体定义为在建筑原有框架结构中窗台板向外悬挑获得的空间

58、。凸窗可以将室内的空间延伸，可以看成是一个封闭的阳台；更重要的是通过窗洞挑出去的窗台高度只要不超过国家规定的2.2米，都是不用算入容积率的，因此可作为赠送面积。 49郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案可参考运用的户型设计亮点包括：14|酒店式公寓产品定位步入式凸窗 步入式凸窗又称落地凸窗，是在普通凸窗基础上更生活化的创新。它其实是将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度相同的一种凸窗形式，在建筑构造方面也是一种悬挑构件。步入式凸窗的优点是：配合超大落地玻璃窗，可将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；通常凸窗只能作为固定的景观坐椅或者摆放一些盆栽、小饰物等，不能移动。当变成落地式后，它就有效地扩大了室内实际使用面积；凸窗面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。 通过凸窗将