HZbp广场可行性研究报告

1、HZBP广场可行性研究报告(原件)本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证*广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是： 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于HZ市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与HZ市建设委员会公布的HZ市正在建设和已经

2、竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。 总投投资测算算一览表表，系按按整个开开发项目目完全由由HZ市市*房房地产开开发有限限公司全全资兴建建的方案案，拟分分为三组组采取滚滚动的开开发形式式；本项项目各类类物业的的测定价价格与分分析比较较是根据据对本项项目周边边物业市市场的调调查统计计数据所所得，并并经过归归纳和整整理，其其计算模模式按照照国外尤尤其是香香港地区区所普遍遍惯用的的房地产产开发项项目投资资可行性性研究报报告的表表述形式式，结合合本项目目的实际际情总严严谨测算算得出。 本开开发项目目的各项项财务分分析部分分，按照照目前HHZ市各各类房地地产开发发物业的的投资经经验以

3、及及本项目目的实际际数据，经过科科学测算算获得，务求能能够符合合此类报报告的规规范要求求、计算算模式以以及测算算要求。第一章 HZ市市社会经经济发展展概况11HHZ市经经济社会会发展概概况HZ市位位于广东东省东南南部、珠珠江三角角洲东北北端，南南临南海海大亚湾湾，与深深圳、香香港、东东莞毗邻邻，北连连河源市市，东接接汕尾市市，西邻邻广州市市。HZZ市地处处低纬度度，北回回归线横横贯全市市，雨量量充沛，阳光充充足，气气候温和和，属南南亚热带带季风气气候区。HZ市是是广东省省的一座座历史文文化名城城，素有有“粤东重重镇”，“岭南名名郡”之誉。改革开开放以前前，HZZ市经济济基础相相当薄弱弱，直到到

4、19779年，全市国国内生产产总值66.766亿元，工农业业总产值值6.666亿元元，其中中工业产产值仅为为2.667亿元元。改革革开发以以后，特特别是119888年地改改市之后后，全市市经济社社会进入入了迅速速发展、充满生生机活力力的时期期。20多年年来，HHZ市国国民经济济持续快快速发展展，经济济实力大大大增强强，社会会和经济济面貌都都发生了了巨大的的变化。HZ已已由一寂寂寂无闻闻的边陲陲之地变变为一方方备受关关注的投投资热土土，从一一个典型型的农业业经济区区域变为为进入工工业化发发展阶段段的新兴兴城市。20002年，全市实实现国内内生产总总值5225.22亿元，比19990年年增长88.

5、1倍倍，122年翻了了三番多多，年均均增长220.22%。220033年行政政区划调调整后，HZ市市现辖惠惠城区、惠阳区区、惠东东县、博博罗县、龙门县县，除龙龙门县外外，其他他县区都都属于珠珠三角地地区。全全市总面面积1111588平方公公里，城城镇建成成区面积积94平平方公里里。按HHZ市统统计年鉴鉴口径，20002年底底，HZZ市总人人口为3333.72万万，其中中户籍人人口（常常住人口口）2883.002万人人，外来来人口（暂住人人口）550.77万人。全市现现有788个乡镇镇，100个街道道办事处处，10066个个行政村村，并设设有两个个国家级级开发区区：大亚亚湾经济济技术开开发区和和

6、仲恺高高新技术术产业区区。HZ市人人民政府府驻地惠惠城区，惠城区区土地总总面积114100.2平平方公里里，总人人口911.788万；惠惠阳区土土地总面面积12262.1平方方公里，总人口口50.77万万。12HHZ市经经济社会会发展历历程与特特点纵观HZZ市近二二十几年年的社会会经济发发展历程程，可以以划分为为三个阶阶段：第第一阶段段是改革革开发后后到19988年年，第二二个阶段段是1998919993年，第三个个阶段是是19994年到到现在。第一阶阶段，119788年到119888年是HHZ市经经济发展展的积累累阶段，这个时时期的代代表性事事件是中中国开始始实行改改革开放放，香港港的劳动动

7、密集型型产业逐逐渐向珠珠三角转转移。HZ市的的经济发发展比之之改革开开放前发发展要快快得多，GDPP年均增增长100.4%，19988年年达到333.004亿元元；人口口年均增增长1.3%，19888年达达到2118.006万人人；城镇镇建成区区面积年年均增长长4.66%，119888年达到到27.75平平方公里里；地方方财政收收入年均均增长114.33%，119888年达到到2.008亿元元；工业业生产总总值年均均增长221.88%，119888年达到到20.7%亿亿元；人人均GDDP年均均增长88.5%，19988年年达到115266元；三三次产业业比重从从19778年的的一产独独大发展展

8、到19988年年退居第第二的位位置，但但该阶段段第二产产业的比比重始终终最小，HZ市市还没有有完成从从农业市市到工业业市的蜕蜕变；这这一期间间，HZZ市实际际利用外外资和外外贸出口口也开始始大幅增增加，但但由于基基数太小小，HZZ市经济济并没有有出现质质的飞跃跃。1998919993年是是HZ市市经济从从起步进进入快速速发展的的阶段，经济社社会各项项指标都都经历了了前所未未有的大大发展，GDPP年均增增长300.5%，地方方财政收收入年均均增长440.88%，实实际利用用外资年年均增长长61%，城镇镇建成区区面积年年均增长长24.7%，外贸出出口总额额年均增增长377.7%，人均均GDPP年均

9、增增长277.2%。从119899年到119933年，HHZ市工工业生产产年均递递增577.6%，第二二产业的的比重迅迅速上升升到首位位，19993年年占GDDP的447.88%，第第一产业业迅速下下降，119933年占GGDP的的17.5%，成功实实现了从从农业市市向工业业市的转转变。该该阶段的的代表性性事件是是当时我我国处于于房地产产开发的的高潮，当时的的HZ是是房地产产投机狂狂潮最集集中的地地区之一一，迅速速蜂拥而而来的投投机资金金一度使使HZ市市经济发发展达到到辉煌的的顶峰，同时也也托起HHZ市人人民对本本市经济济发展的的高远幻幻想。这这一阶段段的另一一个代表表性事件件是熊猫猫汽车城城

10、项目在在HZ进进行谈判判的启动动和终止止。这些些事件对对HZ的的经济社社会发展展产生了了极大的的影响，随着房房地产泡泡沫的彻彻底破灭灭，熊猫猫汽车城城项目的的搁浅，HZ市市的经济济发展陷陷入低落落和迷茫茫之中。19944年至今今，是HHZ市经经济发展展重归理理性的阶阶段，在在这一阶阶段，HHZ市一一边化解解房地产产泡沫破破灭给城城市发展展带来的的副作用用，一边边进行经经济结构构调整，使国民民经济逐逐步实现现持续健健康快速速稳定的的发展。在此期期间，国国内生产产总值年年均增长长18.3%，地方财财政收入入年均增增长133.6%，实际际利用外外资年均均增长66.7%，外贸贸出口总总额年均均增长11

11、6.77%，工工业生产产总值年年均增长长21.9%，人均GGDP年年均增长长14.5%。这一阶阶段的代代表性事事件是中中海BPP南海石石化项目目的最终终签订。预计未未来五到到十年间间，大亚亚湾区的的石化产产业将投投入10000到到15000亿元元的建设设资金，巨大的的产业集集聚效应应将为大大亚湾的的工业化化、城市市化提供供强有力力的物质质支撑，也将为为整个HHZ市的的跨越式式发展提提供契机机。13HHZ市的的区位条条件HZ市是是珠三角角东部联联系粤东东地区的的区域交交通枢纽纽，紧邻邻深圳、东莞、广州等等珠三角角发达城城市和国国际大都都市香港港。HZZ市区西西距广州州市1553公里里，东距距汕头

12、市市3200公里，南与深深圳市相相隔800公里，HZ市市南部的的澳头港港到香港港中环码码头仅447海里里。良好的区区位条件件是区域域经济快快速发展展的重要要因素，其毗邻邻香港的的优越区区位条件件便是其其中最重重要的因因素。改改革开放放以前，珠三角角西岸的的发展快快于东岸岸，改革革开放后后，由于于东岸接接近香港港，近水水楼台的的优势突突现，到到20000年，深圳和和东莞的的人口和和国内生生产总值值是中山山和珠海海的三倍倍多。形形势出现现巨大逆逆转的主主要原因因就是区区位条件件，东部部地区与与香港的的连通性性较高，这一差差异使香香港公司司和在香香港的外外国公司司的投资资、技术术和管理理倾向流流入珠

13、三三角东部部，为深深圳和东东莞外向向型经济济的发展展提供动动力，使使东岸经经济发展展迅速赶赶上并超超过西岸岸。根据有关关方面的的测算，在广东东、香港港企业北北上的数数量与陆陆路交通通的距离离基本上上成反比比，珠三三角城市市与香港港的距离离每减少少1%，制造业业外资企企业单位位数量便便增加00.588%至00.611%，制制造业外外资投入入金额增增加0.4%至至0.66%，服服务业外外资企业业单位数数量增加加0.334%至至0.337%，服务业业外资投投入的金金额就增增加0.2%到到0.77%。进入新的的世纪，HZ的的区位条条件将的的重大的的改变。CEPPA的签签署与实实施，在在未来若若干年香香

14、港对珠珠三角的的辐射作作用将大大大加强强，香港港的国际际融资能能力和高高端服务务业将大大大促进进珠三角角的全面面发展。HZ作作为珠三三角城市市重要的的一员，通过基基础设施施建设改改善与香香港交通通的便捷捷性，进进一步充充分利用用和强化化毗邻香香港的区区位优势势，使其其接受香香港和周周边大城城市的经经济辐射射和承接接产业转转移，与与香港进进行更深深层次的的合作方方面，有有更大的的作为。14南南海石化化项目和和大亚湾湾经济区区的建设设落户大亚亚湾的中中海BPP南海石石化项目目，首期期投资443亿美美元，是是国内目目前最大大的中外外合资项项目，由由英荷BBP公司司与中国国海洋石石油总公公司及广广东投

15、资资公司合合资经营营。项目目采用世世界先进进的石油油化工技技术，年年产800万吨乙乙烯，进进而衍生生出2330多万万吨高质质量的化化工产品品，年销销售值达达17亿亿美元，对下游游产品的的拉动效效应为11:500。该项项目已于于20002年111月奠奠基，目目前正在在进行880万吨吨乙烯裂裂解装置置建设，预计到到20005年正正式建成成投产。未来几年年中国对对石油化化工产品品的需求求前景仍仍然十分分广阔，石化产产品在中中国还有有很大的的发展空空间，HHZ正积积极抓住住这次机机会，争争取吸引引更多配配套的下下游石化化产业落落户HZZ，使HHZ成为为珠三角角乃至广广东省重重要的石石化基地地。大亚湾经

16、经济技术术开发区区是国家家级经济济开发区区，陆域域面积2273.68平平方公里里，海域域面积4488平平方公里里，海岸岸线522公里，自然条条件得天天独厚，拥有全全面开发发吞吐能能力超过过亿吨天天然深水水良港，土地资资源、淡淡水资源源和旅游游资源也也十分丰丰富。初初步形成成了比较较完善的的道路、供水、供电、通讯和和港口等等基础设设施网络络，具有有发展临临海大型型工业项项目的优优越条件件。大亚湾在在努力构构建完整整的石化化产业链链方面有有很大优优势：BBP公司司是全球球5000强跨国国公司之之一，拥拥有先进进的管理理和技术术设备，在世界界石化市市场占据据重要地地位。BBP公司司的龙头头地位有有利

17、于大大亚湾吸吸引其他他跨国企企业的集集聚，进进而构成成完整的的石化产产业链。开发区区内已有有东风本本田等一一批汽车车零部件件企业，形成了了一定的的产业规规模，随随着日本本三大汽汽车生产产商进入入珠三角角地区，大亚湾湾汽车装装备业的的发展前前景十分分可观，特别其其优越的的港口条条件将使使本区域域有可能能形成大大型汽车车装备业业的出口口基地。如果从从更大范范围来看看大亚湾湾，其发发展前景景更不可可估量。大亚湾东东部的稔稔平半岛岛，土地地面积7740平平方公里里，超过过新加坡坡的土地地面积，正处于于尚待开开发状态态，具有有发展多多个大型型工业项项目的条条件，正正受到外外来投资资商的高高度关注注。15

18、HHZ市在在珠三角角的地位位和作用用目前，HHZ是珠珠三角东东部联系系粤东地地区的交交通枢纽纽，是珠珠三角电电子信息息产业生生产基地地之一，是珠三三角主要要的生态态农业供供应基地地和生态态环境保保障区。惠阳市市改市划划区，拓拓展了HHZ中心心城区的的发展空空间，从从地理位位置上实实现了HHZ从沿沿江城市市向沿海海城市的的转变。正在建建设中的的中海BBP南海海石化项项目将给给HZ市市经济发发展增添添一台强强有力的的发动机机，推动动HZ工工业化进进程，拉拉长产业业链，使使HZ成成为珠三三角乃至至华南地地区的重重要化工工基地，改变HHZ在珠珠三角的的分工地地位，进进而带动动珠三角角东翼边边缘的工工业

19、化起起飞，为为东翼乃乃至整个个珠三角角提供强强大的基基础性工工业支撑撑。同时时，石化化产业区区的开发发使HZZ产业空空间向沿沿海推移移，带动动城市空空间向沿沿海发展展，推动动HZ市市走向真真正意义义上的沿沿海城市市。随着着继续加加强与深深圳、香香港、东东莞的联联系，对对旅游资资源的开开发利用用，对生生态环境境的加强强保护和和建设，HZ市市未来将将成为珠珠三角重重要休闲闲旅游基基地，成成为珠三三角东部部产业转转移的最最直接承承接地。第二章 项目概概括21研研究基础础用地单位位：HZZ市*房地产产开发有有限公司司发 展 商：HHZ市*房地地产开发发有限公公司用地性质质：商住住楼（高高尚住宅宅）项目

20、名称称：*广场用地位置置：HZZ市江北北27号号小区用地现状状：已开开发400%211可行行性研究究分析的的基本依依据1国土土证：惠惠府国用用（20003）字第113022010000777号惠府国用用（20003）字第113022010000112号惠府国用用（20003）字第113022010000113号惠府国用用（20003）字第113022010000776号2建设设用地规规划许可可证：HHZ市规规字第3337号号（一期期）3商品品房预售售许可证证：HZZ房预许许（20002）42号号（一期期）212项目目经济技技术指标标和有关关参数规划区总总用地面面积4995522.6平平方米，已

21、开发发40%。本项目经经济技术术指标和和有关参参数：总用地面面积：4495552.66平方米米总建筑面面积：22500000平平方米公共占地地：1005355平方米米园林占地地：1885000平方米米销售收入入：5661677万元开发总投投资：4415004万元元；其中中： 1土地地开发费费：40000万万元； 2土土建、建建安设计计工程费费：2887522万元； 3应应缴各种种税费：25000万元元； 4营营业税：20000万元元； 5各各类配套套工程费费：5332万元元； 6供供水增容容费：1120万万元； 7报报建手续续费：6600万万元； 8不不可预见见费：5500万万元； 9投投资利

22、息息：20000万万元； 10其他费费用：5500万万元。22研研究过程程221研究究目的项目可行行性研究究是项目目立项的的依据，亦是项项目开发发成功的的基础，通过系系统的研研究，可可依据HHZ房地地产市场场的特征征决定市市场定位位，可依依据技术术经济评评估，了了解项目目运行的的投资收收益及回回收期，尤其是是测算项项目实际际的开发发成本，以作为为后期市市场营销销计划决决策的主主要依据据。事实实上，可可行性研研究已形形成清晰晰的目的的，本项项研究亦亦不例外外，目的的在于对对*广广场投资资开发提提供可行行性决策策依据。222研究究人员可行性研研究涉及及到技术术与经济济两个层层面，尤尤其是对对市场需

23、需求预测测和成本本测算十十分专业业，因此此，要求求研究人人员具有有扎实的的专业知知识和工工作经验验。为了了达到本本初步投投资可行行性研究究的既定定目标，HZ市市*房房地产开开发有限限公司专专门成立立由市场场研究人人员、营营销策划划人员、房地产产估价人人员、工工程技术术人员、城市及及小区规规划研究究人员、资深建建筑师、投资预预算人员员、财务务分析人人员等组组成的顾顾问小组组，通过过搜集大大量相关关的市场场资料及及城市规规划资料料，结合合项目自自身特点点，对项项目开发发的可行行性进行行了系统统和深入入的探讨讨，并对对项目的的营销策策划进行行初步探探讨。223研究究内容房地产项项目所涉涉及内容容十分

24、广广泛，因因此，本本项研究究的内容容亦较为为复杂，总体上上来看，我们依依据预期期收益和和成本两两条主线线，将内内容分为为五大部部分，即即研究原原则，市市场研究究，项目目评估，投资分分析和基基本结论论，个中中涉及的的主要分分支内容容包括： a、全面面收集项项目周边边的大量量市场资资料，籍籍此分析析各种对对项目前前景有决决定性影影响的市市场因素素； b、从从城市规规划的角角度对本本项目进进行评价价； c、运运用房地地产价格格评估的的方法，测定项项目各类类开发物物业市场场售价； d、综合合市场需需求及资资深建筑筑师意见见，对项项目住宅宅小区规规划作出出评价； e、从实实际操作作的角度度计算分分析项目

25、目投资成成本及预预计投资资进度； f、结结合实际际情况对对项目的的投资进进行财务务分析，计算项项目的可可能收益益，分析析影响收收益的重重要因素素； g、按投投资开发发的进度度安排资资金筹措措与运用用计划； h、综综合各类类分析，对项目目的开发发可行性性作出判判断。224 研研究方法法为达成研研究目的的，我们们在研究究方法选选择上依依据“针对问问题，简简单明晰晰，切实实可行”的原则则选择了了三种主主要方法法：一是是抽样调调查和典典型调查查。主要要针对需需求，在在HZ市市内以中中高收入入家庭为为抽样框框，采用用分级多多层原则则访问5500个个家庭，并在此此基础上上召开座座谈会，同时进进行对主主要类

26、似似楼盘进进行个案案调查。二是专专家研讨讨会。邀邀请营销销、估价价、工程程、建筑筑、预算算等各方方面专家家就一些些典型问问题展开开讨论。三是计计算机模模拟运算算。对影影响本项项目开发发的主要要因素进进行变量量互换对对比。23项项目背景景“*广场场”位于HHZ市江江北277号小区区，为新新城区的的心脏地地带，西西临广汕汕公路和和全市的的金融、商业中中心，新新行政区区及全市市体育文文化中心心，北通通HZ火火车站，交通十十分便利利，项目目所处地地区是HHZ市走走向二十十一世纪纪，形成成大HZZ城市的的关键城城区，也也是HZZ近年城城市开发发建设的的重点地地区，是是江北新新城的核核心地带带。拥有有丰富

27、的的经济资资源及人人文资源源，*、经经济、文文化、金金融、商商贸、科科技氛围围较好。231发展展商简介介HZ市*房地地产开发发有限公公司成立立于20002年年12月月，前身身为HZZ市*经济贸贸易发展展公司。该公司司以房地地产开发发经营为为其主营营业务，是集土土地、房房屋开发发和房屋屋经营服服务为一一体的综综合性开开发企业业。经过过多年奋奋斗，该该公司以以全新的的运行机机制，灵灵活的经经营方式式，大胆胆改革、务实创创新、积积极拓展展，现已已发展成成为实力力雄厚、信誉良良好、业业绩卓越越的大型型房地产产开发公公司。232 项项目概括括“*广广场”是由HHZ市*房地地产开发发有限公公司投资资兴建的

28、的住宅项项目，它它所处的的HZ市市江北227号小小区是HHZ市新新城区的的核心地地带。总总体规划划充分体体现“人文社社区”概念，着眼长长远利益益，以人人为本，以客为为尊，充充分利用用现有资资源，提提供高品品质的社社区生活活服务配配套设施施，面向向客户群群主要是是HZ中中高收入入人士及及港澳同同胞。233 项项目总体体布局*广场总总占地面面积约4495552.66平方米米，东面面中心区区位以221M宽宽小区道道路为界界是拟建建公园，南面设设一形象象入口；西面是是64MM宽的广广汕一级级公路，道路另另一侧为为HZ新新城繁华华区。小小区设主主入口（形象入入口）一一个，在在现首期期工程旁旁；次要要出入

29、口口三个。为体现现“人文社社区”概念，创造山山水相间间的园林林式住宅宅区，小小区东部部小山脉脉将整体体保留，在山前前平地处处建造功功能性同同景观性性相结合合的立体体水体体体系，水水体沿岸岸为步行行及人造造景点。234交通通组织从西侧通通过小区区边缘的的广汕公公路，现现为一级级公路，区内东东侧、北北侧分别别有城市市主干道道路通过过，使得得本小区区与周边边地区和和市中心心都有方方便、快快捷的交交通联系系。小区区四周环环通，满满足消防防车道设设置要求求。235建筑筑功能项目首期期规划有有八层和和十层综综合商住住楼共四四栋，标标准幼儿儿园一座座，中心心花园一一座；二二期建设设二十九九层写字字楼一栋栋，

30、二十十八层商商业楼一一栋，国国际标准准网球场场一座；三期建建设二十十八层商商业楼一一栋，高高层综合合楼一栋栋。总住住户11100户户，可居居住人口口38000人。236建筑筑造型平顶层，坡顶盖盖，智能能化系统统，小区区采用整整体形象象入口及及红线外外绿化，配置煤煤气、通通讯、有有线电视视管道。237消防防及分区区区内道路路分四级级进行组组织：区区内主干干道路，区内次次干道路路，支路路，以及及宅前路路。支路路及宅前前路基上上有序的的组织区区内部交交通。24 区域特特点本可行性性研究针针对*广场首首期，但但由于项项目的整整体性，在研究究过程中中又不可可完全独独立分开开，因为为诸如绿绿化、公公共设施

31、施是由整整个小区区统一规规划，具具有共享享性，在在投资分分析上，亦必须须按建筑筑面积进进行分摊摊。从整整体项目目来看，*广广场首期期尚待续续建，按按照发展展商设想想，全部部工程按按照三期期组团式式的原则则以滚动动式的开开发。241 基基本描述述本项目地地块位于于HZ江江北新城城核心地地带，西西临广汕汕公路上上通广州州，下连连汕头。广汕公公路是项项目区域域对外联联系的一一条重要要快速道道路，连连通广州州和汕头头的主干干车道，是HZZ城市连连接外界界的主要要交通要要道。广广汕公路路现状路路宽644米，为为双向六六车道，并已于于二000三年拓拓宽为HHZ市的的形象大大道，经经过新城城区位置置被命名名

32、为HZZ大道。242 总总体布局局区域四周周几条城城市规划划确定的的道路形形成的道道路网将将本区分分成两个个独立的的分区，每个分分区以不不同的建建筑密度度、使用用性质及及建筑高高度、体体量来强强化各自自的特色色。考虑虑到让每每户居民民能取得得广阔的的景观视视野，对对各分区区的建筑筑物的体体量与高高度的控控制，通通过规划划的手法法安排成成阶梯状状，由西西向东、由里边边向路边边建筑物物的体量量与高度度逐步递递增。为为提升各各个分区区的可识识别性，在每个个分区的的街坊内内，通过过规划不不同的单单体建筑筑类型，建筑组组合方式式以及建建筑与户户外开敞敞空间的的关系，塑造独独特的社社区风貌貌。243 道道

33、路系统统规划区位位于新城城区的核核心位置置，隔东东江，连连HZ大大桥而与与老城区区相连，广汕公公路从西西侧通过过，三环环路从规规划区南南部通过过，使本本区与城城市其他他地区之之间的联联系非常常便利。本区的的道路交交通组织织是以人人的活动动为重点点，以建建设高品品质的社社区空间间为前提提来进行行规划的的。 区内内按原规规划几条条城市道道路穿过过其中，将用地地分成若若干街道道，但未未见明显显的主从从关系，道路系系统层次次不清，本次规规划按前前述原则则进行了了局部调调整，原原规划路路网走向向，将部部分道路路红线宽宽度及断断面形式式进行适适当调整整，即原原规划红红线宽336米路路改为224米宽宽；区内

34、内部三条条道路调调整为中中间6米米绿化带带的景观观路断面面，既减减少了穿穿越区内内的过境境交通，又丰富富了区内内的道路路景观，给人们们以更深深刻的空空间体验验。 区内内道路分分四级进进行组织织：区内内主干道道路，区区内次干干道路，支路，以及宅宅前路。支路及及宅前路路有序的的组织区区内部交交通。 区内内还设置置了组织织有序的的步行路路系统，一方面面保证了了人车之之间适当当分流，减少了了互相干干扰，形形成服务务居民生生活的步步行空间间；其次次又为创创造步行行景观提提供了条条件；第第三是通通过步行行路系统统将各片片区有机机的串联联成一个个整体。 按照照有关规规范配置置停车车车位，各各组团根根据实际际

35、情况，采用不不同的方方式来解解决停车车问题。244 公公共设施施配置 社区区学校：基地西西侧入口口处，地地势平坦坦，标准准幼儿园园一个，可容纳纳学生6600人人，建筑筑面积225000平方米米。 文化化设施：中心区区规划青青少年活活动中心心、社区区图书馆馆、HZZ市书画画爱好者者活动中中心，茶茶艺馆等等。 体育育设施：中心区区规划社社区的健健康中心心，内含含大型室室内康乐乐中心。 商业业服务设设施：中中心区步步行街两两侧规划划超市、便利店店、餐饮饮服务设设施。高高层公寓寓区结合合底层裙裙房设超超市、便便利店、餐饮等等商业服服务设施施。 该地地块南面面为HZZ市江北北占地88万平方方米的公公园。

36、245 绿绿化系统统规划绿化系统统由社区区主次干干道绿化化，步行行系统绿绿化，景景观轴线线主题绿绿化带，小区公公园、组组团绿地地构成。采用红红花紫荆荆形成共共同的绿绿化环境境主题符符号，在在突出主主题植物物的基础础上寻求求一种环环境的共共性。运运用植物物树种的的特色，直接或或辅助塑塑造各街街道和步步行系统统的性格格和特征征。第三章 HZ市市商品房房需求状状况31HHZ市基基本情况况HZ市位位于广东东省东南南部，珠珠江三角角洲东北北端，与与深圳、香港毗毗邻，是是港、穗穗、深连连结粤东东的陆上上交通要要冲。辖辖区除龙龙门县外外，均属属珠江三三角洲经经济开放放区。全全市面积积111158万万平方公公

37、里，是是省级历历史文化化名城，千余年年来一直直是东江江流域*、经济、文化、交通中中心和商商品集散散地，全全市人口口3333.722万人，20002年第第五次人人口普查查时人口口密度2215人人kmm2，低低于全省省平均水水平。市市区现有有总人口口91.78万万人，其其中常住住人口665.336万，暂住人人口266.422万人。20003年全全市工农农业总产产值为111922亿元，其中工工业总产产值9994亿元元，农业业总产值值1988亿元，全市工工业企业业实现工工业产品品销售收收入6550亿元元，比上上年增长长15，实现现利税总总额522亿元。20003年全全市国内内生产总总值约7700亿亿元

38、，一一、二、三产业业所占比比重分别别为155、557、28，根据据“配第-克拉克克定律”，HZZ市的社社会发展展已经处处于较为为发达的的工业化化阶段，全市人人均国内内生产总总值在广广东的221个市市中排名名第七位位，分别别相当于于广东全全省（省省内平均均水平）、深圳圳市与广广州市（省内先先进水平平）、河河源市（省内落落后水平平）的11.2、0.44、0.5、55.2倍倍，在全全省属中中上等水水平。外外贸进出出口总额额90亿亿美元，约相当当于国内内生产总总值的1144。32住住宅建设设和消费费截止20003年年底，全全市房地地产开发发投资总总额为116.667亿元元，交易易面积1171.66万万

39、m2，交易金金额188.288亿元，交易宗宗数11148宗宗。全年年房地产产施工面面积2221.229万mm2，竣竣工面积积48.14万万m2，销售面面积344.122万m22，销售售金额113.774亿元元，个人人购买商商品房面面积比重重为899.6%，个人人购买住住宅比重重为966.688%。这这表明，HZ市市房地产产大市仍仍处于较较为低迷迷的的复复苏阶段段，房地地产市场场仍在处处于消化化期，但但值得看看好的是是，市民民对房屋屋的消费费持续增增长，个个人购买买商品房房已成为为拉动房房地产市市场的一一支重要要力量。现全市市住宅使使用面积积共有4429万万m2，居住人人口4227万，人均居居住

40、面积积为155.3 m2人。根根据城市市规划和和发展要要求，未未来200年内HHZ市人人均住房房面积要要达到330335 mm2，住住宅的需需求量将将有较大大的发展展，这为为HZ房房地产商商提供了了一个很很大的发发展空间间。33商商品房需需求主要要指标*广场场主要面面对HZZ市区居居民，HHZ市区区主要经经济指标标如下：市区人人口约992万，28万万个家庭庭。人均GGDP44.1万万元，全全省排77位（220033年）人均储储蓄存款款9.44万元，户均月月收入447500元人均居居住面积积15.3平方方米空置住住房总面面积188万平方方米商品房房交易率率59（20003年年）市场面面的状态态是

41、：住住宅商品品化已成成为大众众趋势，居民购购房欲望望较为强强烈，支支付能力力较强。34商商品房需需求祈求求341商品品房需求求祈求根据20003年年6月在在HZ进进行的一一次抽样样调查（HZ市市区，分分层多级级抽样，有效样样本5000户）结果表表明，HHZ市民民购买商商品房的的基本特特点是：一次性性投资额额度为113万元元。低端需需求户（接受商商品房价价格为11500020000元元平方方米者）收入441300元，需需求房屋屋面积均均值为1113mm2。441的的人希望望一次性性付款，月均供供楼支出出12990元。高端需需求户（20000225000元平平方米）收入445411元，需需求房屋屋

42、面积均均值为1122平平方米。22的人希希望一次次付款，月均供供楼支出出13111元。有购房房意向的的家庭中中，地段段偏好的的选择顺顺序为：下埔、江北、南坛、麦地、西湖、东湖、上排、河南岸岸、龙丰丰、桥东东、下角角。342 商商品房为为HZ居居民主要要的消费费支出随着全省省实物分分房的终终结和货货币分房房的全面面推行，房地产产作为一一项重要要的商品品，成为为大多数数个人和和家庭的的一个重重要的消消费和投投资的目目标，因因而房地地产需求求必会有有一定的的增长。近两年年来HZZ经济有有了稳步步增长，居民的的收入每每年都有有所提高高，居民民手中的的可支配配性支出出必然会会投向一一些投资资领域，如股票

43、票、债券券、教育育、旅游游和房地地产上，而房地地产作为为不动产产，其投投资数额额较大，增值的的机会也也颇为可可能。这这部分潜潜在的消消费者，其对地地理位置置优越、规划设设计较好好、环境境一流、物业管管理水平平高的小小区特别别中意，这从东东湖花园园、金迪迪新苑、碧水湾湾、新世世界长湖湖苑受众众多市民民支持便便可略窥窥一斑。343 接接受商品品房的平平均价格格为18805元元平方方米从对消费费者购买买力的分分析来看看，HZZ居民已已具有相相当的购购买力，他们对对房屋的的要求已已从安置置型过渡渡到适用用和舒适适型。据据调查，HZ市市民能够够接受的的商品房房平均价价格为118055元平平方米，其中中中

44、高收入入家庭则则为20050元元平方方米。在在付款方方式上，大多数数市民更更倾向于于银行按按揭分期期付款方方式。消消费者在在购房时时，对小小区周围围环境、配套设设施、物物业管理理等因素素比较注注重，希希望发展展商能提提供位置置好、价价格适中中、环境境优美、配套完完善、服服务优质质的小区区。344 主主流消费费面积在在1000平方米米以上消费者在在房屋面面积、间间隔、装装修、户户型设计计方面，大多希希望房屋屋面积较较大，尤尤其是厅厅的面积积要足够够大，间间隔合理理，有基基本的室室内装修修或全部部装修，装修档档次处于于中等，户型上上选择三三房二厅厅和四房房两厅的的消费者者居多。35 HZ居居民对商

45、商品房环环境及配配套要求求随着收入入水平提提高，HHZ居民民对商品品房的要要求日趋趋苛求，调查表表明，绿绿化环境境为购买买商品房房最重要要的参考考因素之之一，尤尤其是对对于中高高收入的的白领人人士，这这方面的的祈求更更强烈。351 对对住房硬硬件的要要求数据表明明，对住住房的硬硬件要素素，房屋屋质量是是被认为为最重要要，认同同比例达达68，其次次是小区区绿化环环境，认认同率达达61，再次次是地理理位置，认同比比例达555.00。如如图2所所示。352对小小区配套套设施要要求数据显示示，对小小区的休休闲娱乐乐配套设设施，要要求有健健身室的的比例最最大，其其次为儿儿童乐园园。具体体数据如如图3所所

46、示。第四章 HZ市市商品房房供给状状况41商商品房供供给总量量及特点点HZ房地地产在九九二、九九三年曾曾与海南南海口、广西北北海成为为全国的的三大开开发热点点，房地地产为虚虚火过旺旺，从而而在之后后的国家家宏观调调控中，房地产产业进入入谷底，商品房房市场明明显呈现现总量过过剩、供供过于求求的局面面。二00二二年，市市区商品品房销售售面积227.111万平平方米,其中售售给个人人22.02万万平方米米，二000三年年，商品品房销售售面积334.112万平平方米。近几年年来，房房地产市市场在经经过国家家政府的的正确引引导和市市场的良良性竞争争和淘汰汰，房地地产开发发商的数数目从九九十年代代初的11

47、3000多家，演变到到目前的的70多多家，买买方市场场正在逐逐渐形成成。在受受到市场场竞争的的影响和和消费者者日益成成熟的情情形下，房地产产发展商商之间的的竞争从从初期的的无序化化圈地竞竞争向更更高层次次和更为为规范的的品牌竞竞争、服服务竞争争演进。各个房地地产商为为了在市市场上争争得更大大的市场场份额，不论在在规划设设计、房房型、环环境布置置上，而而且在质质量管理理、绿化化、物业业管理水水平上都都十分注注重提高高档次和和水平，HZ市市也出现现了诸如如东湖花花园、碧碧水湾等等一批高高质素的的住宅小小区，在在市场销销售上创创出了不不俗的成成绩，形形成房地地产消费费的一个个个小高高潮。从从房地产产

48、市场供供给的总总体情况况来说，房屋总总量供过过应求，空置房房面积居居高不下下，据二二00三三年统计计，全市市商品房房空置面面积为885万平平方米。但总量量过剩并并不代表表适销对对路的房房地产项项目过剩剩，而主主要是结结构性的的过剩，诸多空空置的商商品房卖卖不出去去主要是是由于规规划设计计失当、户型及及结构不不合理、房屋周周围环境境差、配配套不完完善等等等原因。42HHZ市商商品房市市场发展展趋势房地产业业的发展展，将会会带动一一大批相相关产业业的发展展，因而而房地产产业成为为一些相相关产业业的助动动器。HHZ市的的房地产产业的发发展，也也倍受政政府和企企业的关关注。房房地产业业的良性性发展，受

49、国家家相关政政策、法法规影响响极大，当前，国家相相继出台台了一系系列法规规和政策策，支持持和刺激激房地产产业的发发展，国国家建设设部也先先后出台台了相应应的措施施鼓励和和扶持房房地产业业的发展展，在这这种情形形下，房房地产业业已成为为国民经经济的一一项关系系国计民民生的重重要产业业，具有有较为广广阔的发发展前景景。HZZ市房地地产的发发展，与与国内其其它城市市的房地地产业相相比，既既具有共共同之处处，也显显现出其其特殊的的一面。HZ市市商品房房发展有有以下几几个趋势势：（1） 在政府府鼓励消消费政策策和加快快房改进进程影响响下，市市民的商商品房消消费日益益提高，住宅市市场需求求容量增增大。国国

50、家为鼓鼓励消费费，近几几年来数数次调低低银行利利率，引引导人们们加大消消费量，扩大内内需。商商品房作作为老百百姓消费费生活中中的一个个大件耐耐用消费费品，其其主导作作用极为为明显。加之国国家加快快房改进进程，取取消了实实物分房房，开始始实行货货币分房房，商品品房的消消费日益益成为千千家万户户的的大大宗消费费。HZZ市民人人均收入入近来来来一直呈呈增长态态势，其其对商品品房的消消费也必必将有所所增长，住房需需求增大大增多。（2） 房地产产市场竞竞争日益益激烈，竞争将将更多地地表现在在发展商商的实力力、信誉誉、品牌牌上的竞竞争，通通过竞争争，市场场日益规规范和成成熟。房房地产市市场竞争争加剧，各发

51、展展商在房房地产项项目上更更趋于理理性和务务实，竞竞争不仅仅在户型型设计、结构、小区环环境等方方面，更更多地将将在实力力、规模模、品牌牌上展开开。（3） 伴随南南海石化化项目的的启动及及HZ一一系列集集团公司司的发展展壮大，势必带带来更多多的外来来资金和和外地人人口，并并由此进进一步刺刺激HZZ房地产产业的发发展。HHZ作为为珠三角角东部地地区的经经济发达达城市，经济建建设发展展很快，并由于于其优越越的地理理位置和和良好的的投资环环境，吸吸引了众众多外地地投资者者，在引引来资金金流的同同时，还还涌入了了大批经经商务工工的外来来人员，他们的的住房需需求也会会给予本本的房地地产业的的一定的的发展机

52、机会。（4） 随着消消费者和和房地产产市场的的逐步成成熟，消消费者对对房地产产的要求求将趋向向于更加加舒适、更便利利，住宅宅小区的的将会趋趋向人性性化、智智能化、生态化化、园林林化方向向发展，这为广广大房地地产商又又提供了了一个新新的市场场机会。在满足了了住的基基本需要要后，消消费者对对住宅的的需求趋趋向更高高的要求求，如对对小区智智能化的的要求，便是今今后住宅宅的一个个发展方方向。第五章 个案分分析51总总体供给给状况HZ市房房地产业业经过几几年的发发展，市市场竞争争已进入入良性化化竞争壮壮况，各各开发商商为争夺夺更大的的市场份份额，在在小区的的规划、建设、管理服服务等方方面都投投入了一一定

53、的力力量，目目前市场场上进行行销售的的和准备备的销售售的住宅宅超过三三十万平平方米，房屋总总体供应应情况呈呈供大于于求的局局面。目目前销售售情况较较好的小小区一般般都位于于市区内内，开发发规模较较大，物物业形象象和楼宇宇素质良良好，交交通便利利，但由由于这类类小区一一般销售售价格偏偏高，个个别楼盘盘物业管管理水平平较低，影响了了市场消消费者对对他们的的购买欲欲望。52 本类项项目的个个案分析析根据项目目的可比比性原则则，我们们选取HHZ市内内的碧水水湾、君君华府等等较有代代表性的的楼盘，作为*广场场的主要要竞争者者进行对对比和研研究。521 地地理位置置从地理位位置来看看，碧水水湾和君君华府均

54、均座落于于江北新新城，交交通较为为便利。522 楼楼盘建设设以上两个个楼盘，小区占占地面积积各有不不同，碧碧水湾占占地面积积超过118万平平方米，而君华华府占地地面积为为4.33万平方方米。均均为一次次性开发发完成。在装修修方面，君华府府提供业业主基本本装修，而碧水水湾提供供给业主主的为毛毛坯房。在楼体体外观上上，采用用粉红色色的较多多，君华华府外墙墙以米黄黄色为主主调，在在建筑风风格上，则以欧欧陆式风风格为主主，碧水水湾是港港式风格格。绿地方面面，碧水水湾的绿绿化率均均在388以上上，君华华府因为为单体楼楼的原因因未做过过多的绿绿化。523 销销售情况况君华府于于20003年55月开盘盘，已

55、售售出455；碧碧水湾自自20003年110月份份开盘以以来，已已完成销销售700%；从从售价来来看，君君华府售售价在223000元mm2以上上，均价价为28850元元m22。碧水水湾均价价为23300元元m22在付款款方式上上，大部部分是采采用一次次性付款款和银行行按揭两两种方式式。在银银行按揭揭上为88成300年。在这两个个楼盘当当中，会会所中以以健身健美室室、儿童童乐园（游戏室室）、游游泳池和和乒乓球球室最为为普遍，其他如如室外球球场也较较为普遍遍。 具具体（略略）524各楼楼盘销售售策略在销售策策略上，不同的的发展商商采取了了不同的的销售方方式，但但最基本本的便是是立足于于本楼盘盘。销

56、售售对象为为HZ地地区中高高收入者者，同时时由于其其位于江江北新城城，升值值潜力大大，其提提供的特特低首期期，超长长期高成成数的按按揭对购购房者的的吸引力力较大。525 小小结君华府、碧水湾湾优劣势势对比：君华府： 优势势： 11） 小小区地理理位置好好2） 规规划设计计合理3） 配配套设施施完善劣势：单单体楼、无绿化化、售价价偏高。碧水湾： 优势势： 11） 发发展商信信誉好2） 小小区地理理位置好好3） 配配套设施施完善4） 智智能化小小区5）规划划设计水水平高第六章 项目评评估61 项目概概括*广场场HZ新新城江北北27号号小区，占地面面积4995522.6平平方米，为集中中高档房房产为

57、一一体的大大型人文文住宅小小区，目目前首期期已开发发完成440%。62项项目优势势（1） 本项目目的发展展商实力力雄厚，信誉良良好，公公司集聚聚了一大大批富有有经验的的工程技技术人员员和房地地产开发发经营管管理人员员，建立立、健全全了一整整套科学学、高效效的管理理制度，形成了了完善的的项目开开发、工工程管理理、经营营销售、财务管管理及房房地产物物业管理理等运作作体系，具备成成功开发发建设*广场场大型住住宅小区区的硬件件基础。（2） *广广场住宅宅区的建建设目标标是建设设一个大大型的人人文住宅宅小区，其舒适适而富有有变化的的户型设设计、具具有现代代气息的的建筑造造型均由由名师精精心设计计，整个个

58、小区规规划既考考虑住户户的现实实需要，配套设设施完善善，又适适度超前前，将智智能化引引入小区区的开发发建设之之中，可可使住户户在充分分享受幸幸福生活活的同时时，感受受到高科科技为他他们带来来的生活活之便利利和高品品味生活活享受。这类项项目在HHZ的具具有相当当的市场场号召力力，推出出市场后后必将受受到众多多买家的的支持与与欢迎，市场前前景广阔阔。（3） 住宅以以座北为为尊，以以朝南为为贵，本本项目所所开发住住宅户户户座北朝朝南，负负阴抱阳阳，客厅厅、卧室室、书房房三房朝朝阳，南南北通透透，是名名副其实实的阳光光房。（4） 本项目目所开发发的商业业走廊环环其小110000余米，四面临临路，极极易

59、集聚聚人气、集聚财财气。（5） 本项目目正南位位置为政政府拟建建的8000000平方米米的生态态主题公公园，让让生活与与购物在在*广广场的们们在享受受生活便便利的同同时又可可安享生生活的悠悠闲。（6） 本项目目与同类类住宅小小区相比比，将走走 高档档楼盘中中档价格格 的路路线，在在规划建建设和物物业管理理上突出出其精品品形象，使住户户以适中中的价格格得到高高档享受受和称心心的服务务，以此此来吸引引更多的的住户购购买和入入住本小小区。（7） 本项目目座落在在HZ新新城区，集*、经经济、文文化、教教育为一一体，独独具浓厚厚的文化化气息和和人文环环境。文文化和人人文环境境对一个个小区的的开发至至关重

60、要要，其巨巨大的潜潜在号召召力有时时会胜过过楼盘的的广告炒炒作。（8） 南海石石化项目目启动后后，其巨巨大的投投资潮也也必将波波及相邻邻地方，*广广场的房房屋销售售属近水水楼台，必将惠惠及，且且这里与与香港的的交通联联系又极极为便利利，随着着惠、港港工商业业联系的的进一步步加深，本项目目以其优优越的位位置、优优美的环环境、适适中的价价格及优优秀的服服务还将将会吸引引更多的的香港同同胞来此此置业安安居。63 项目劣劣势（1） 因为受受其占地地面积的的影响，无法形形成大盘盘效应；（2） 随着HHZ由滨滨江城市市向滨海海城市的的过渡，江北新新城的发发展空间间受到一一定的制制约；（3） 社区服服务相对