20140907长株潭城际铁路时代站综合开发项目计划书【汇报版】

1、20140907长株潭城际铁路时代站综合开发项目计划书【汇报版】第一页，共56页。2Part.1 项目介绍Part.2 土地价值Part.3 初步设计方案Part.4 定位及开发计划Part.5 经济测算Part.6 结论Part.7 计划书附件目 录时代站项目计划书目录第二页，共56页。3时代站项目计划书项目介绍城际铁路株洲段站点图城际铁路株洲段全长约为23.188公里，设白马垄、时代、云龙、株洲、七斗冲5个车站，从北至南依次经过白马垄、轨道科技城、云龙新城、城市主城区和七斗冲区域。时代站位于时代大道北侧与学林路交汇处，地块处于轨道科技城园区核心，距株洲市中心距离约7公里；宗地地理位置优越、

2、交通十分便利。项目位置时代站位于时代大道北侧与学林路交汇处,是城际铁路株洲段第二站，位于轨道科技城，距市中心7公里。第三页，共56页。4时代站项目计划书项目介绍57.9亩10.05亩17.67亩城际铁路轨道线时代大道学林路项目地块指标图用地类型用地性质用地面积（）小计土地测算面积国有用地工业用地174940.49亩（26998）城镇用地2080教育用地19980道路3189集体用地宅基地495545.13亩（30086）道路3700菜地200林地21231合计85.6亩（57084）宗地地块性质一览表用地指标土地面积为85.5亩，国有用地40亩，集体用地面积45亩；可开发净用地面积67.9亩，

3、广场道路等用地面积17亩。第四页，共56页。5时代站项目计划书项目介绍芙蓉丽景小区山地山地轨道线学林路时代大道联络线时代站市特教学校雪峰山东地块西地块时代雅园用地现状东地块三面环山，北靠时代雅园小区，内部为市特教学校；西地块内部为芙蓉丽景小区和新民村私房，房屋密集。第五页，共56页。6时代站项目计划书项目介绍农村人口居住地城镇人口居住地特教学校家属楼 其 他调研区域内造册编号的大小建筑物共有89栋，面积为3.13万，其中有8栋新房，面积为0.8万 。学林路以东（东地块）20栋建筑，面积为1.96万 ；以西（西地块）19栋建筑，面积1.07万 。宗地建筑现状图时代雅园芙蓉丽景小区市特教学校时代大

4、道学林路征拆指标建筑物89栋，面积3.1万、184户、736人，其中市特教学校房44户，新民村17户，芙蓉丽景小区居民123户。第六页，共56页。7时代站项目计划书项目介绍项目优势与劣势分析优势分析劣势分析区位价值优越，轨道科技城中心，株洲未来城市副中心之一；交通优势明显城际铁路站点、时代大道主干道，通达性强；千亿级轨道产业园为项目提供了客群与购买力支撑；地块紧邻300亩雪峰山，生态景观好。地块与轨道线接触面长，轨道噪声影响较大；项目内部山体高差大，建设难度大，增加成本；西地块面积小、建筑物密集，拆迁成本高。第七页，共56页。8时代站项目计划书项目介绍项目机会与威胁分析机会分析威胁分析项目分为

5、东、西两个宗地，难以形成有机整体；田心、云龙片区成为株洲房地产开发热点，市场供应量大，市场竞争较激烈。城际铁路站点建设拉近了城市距离，带来了大量外部人流；田心片区消费能力强、当地无大型优质商业，存在升级机遇；政府对轨道交通片区开发的政策支持力度大。第八页，共56页。9时代站项目计划书项目介绍时代站城市规划株洲综合实力居全省前列。城市重点发展方向 发展预期融城前沿，交通潜力大，与主城区无缝对接经济基本面高收入群体最密集，产业基础独占鳌头地块条件地块规模适中，自然条件较好，区域面貌升级空间大北环线学林路时代大道田心科技园铁路站场职教城响石广场红旗广场2KM株洲轨道科技城项目价值研判 地处轨道科技城

6、中心，城市发展重点方向；辐射田心科技园7万多职工，潜在客户群收入高；地块规模适中、升值前景大。第九页，共56页。10时代站项目计划书土地价值区域土地价格株洲市土地供应量和成交金额逐年递增，2013年，项目区域土地成交价在179-296万元/亩。时代站（本案）上善国际新民路曹家巷响石路、建设北路、人民北路项目片区土地成交分布图时间序号土地编号区位用地性质面积（亩）成交价（万元）万元/亩2013年2013挂字第006号石峰区新民路住宅6.4311501792013挂字第012号石峰区新民路住宅5.3610742002013挂字第057号石峰区曹家巷住宅8.192424296项目宗地区域近年土地成交

7、价格成交价格115万元/亩（合同价）成交价格在150-180万元/亩成交价格179-296万元/亩第十页，共56页。11时代站项目计划书土地价值项目名称测算面积补偿金额平均单价房屋补偿费2322461439100元2646元/装修补偿费232247022340元302元/奖励性补贴2322423263250元1002元/搬迁补助、临时安置、停业补助232241382695元60元/合计40.49亩93107385元2299515元/亩国有土地征拆补偿项目名称分类细项测算面积补偿金额（元）平均单价集体土地报批费用新增建设用地有偿使用费45.13亩168480037333元/亩耕地开垦费45.13

8、亩7200160元/亩耕地占用税45.13亩68742615232元/亩水利建设基金45.13亩1684803733元/亩被征地农民社会保障基金45.13亩180516040000元/亩管理费用45.13亩1305922894元/亩小计45.13亩448365999352元/亩集体土地征地补偿征地补偿费45.13亩215063647655元/亩用于被征地农民社会保障的数额45.13亩1955124332元/亩小计45.13亩234614851988元/亩集体土地房屋拆迁补偿房屋补偿费100779308490924元/购房补助费100775508000547元/拆迁住宅搬家补助费、过渡费1007

9、715470015元/房屋装修补偿85912560900298元/生产生活设施包干补偿1007747600047元/签订拆迁协议奖励1007768728068元/其他设施补偿费用100777478148742元/小计10077261735182597元/合计45.13亩33003325元731294元/亩集体土地征拆补偿项目土地征拆成本总用地85.6亩，征拆成本1.3亿元，计147万元/亩；其中集体用地45亩，成本0.33亿元，计73万元/亩；国有用地40.5亩，成本0.93亿元，计230万元/亩。第十一页，共56页。12时代站项目计划书土地价值集体土地开发整理成本国有土地开发整理成本五通一平

10、、基础设施费用土地一级开发整理成本项目征迁、整理成本共计15611.07万元，以开发周期1年计算财务费用（10%）计1561.11万元。出让地以现状拆迁后出让，五通一平与基础设施（联络线道路、广场）建设费用合计约3000万元。国有用地40.49亩，土地征迁成本合计9310.74万元。集体用地45.13亩，土地报批、征迁成本合计3300.33万元。财务费用土地一级开发综合成本用地面积85.6亩，净用地67.9亩，土地一级开发成本1.7亿元，计253万元/亩（净用地）。第十二页，共56页。13时代站项目计划书土地价值不同利润指标假设下土地价格测算一览表项目名称悲观水平正常水平乐观水平投资风险区间投

11、资高风险区投资风险区投资低风险区税后投资回报率25%35%45%净用地面积（亩）67.9567.9567.95土地单价（万元/亩）331.49263.67205.20土地单价（元/）4972.253954.983078.02房地产项目开发税后利润一般在30-40%左右，按照悲观水平、正常水平、乐观水平分别测算地价承受标准；悲观水平（税后投资回报率25%）下地价为331万元/亩（不含交易税费，以下同）；正常水平（税后投资回报率35%）下地价为264万元/亩；乐观水平（税后投资回报率45%）下地价为205万元/亩。假设开发法测算地价项目土地单价参考范围为205-331万元/亩，正常水平下单价264

12、万元/亩（不含交易税费），地价高于331万元/亩为投资高风险区。第十三页，共56页。14时代站项目计划书土地价值土地成本一级土地开发整理成本约252.7万元/亩（净用地）市场地价当前区域住宅用地成交价格179-296万元/亩假设法土地单价参考范围205-331万元/亩，正常利润水平下单价264万元/亩（注：若包含道路、广场等代征地，项目宗地出让起始价为230万元/亩）土地出让价格建议综合考虑土地整理成本、区域市场成交地价与假设开发法，建议土地出让起始价为290万元/亩（净用地）。第十四页，共56页。东地块西地块15时代站项目计划书土地价值地块总成本和出让地价指标净用地面积67.95亩征拆成本合

13、计12611.04万元征拆单价185.59万元/亩基础设施+五通一平3000万元融资成本10%土地一级整理成本252.72万元/亩出让单价建议（净用地）290万元/亩分地块成本和出让地价东地块指标西地块指标净用地面积57.9 亩10.05亩征拆成本合计7368.91万元5242.13万元征拆单价127.27万元/亩521.6万元/亩基础设施+五通一平3000万元融资成本10%10%土地一级整理成本196.99万元/亩573.74万元/亩出让单价建议（净用地）224.11万元/亩652.75万元/亩注：土地一级整理成本包含土地征拆成本、基础设施建设和五通一平费用，土地融资成本在内的所有费用。分地

14、块成本与出让价格建议东地块征拆成本127万元/亩，建议出让价224万元/亩；西地块征拆成本522万元/亩，建议出让价653万元/亩。第十五页，共56页。16东地块西地块项目概念性规划总平面图时代站项目计划书初步设计方案第十六页，共56页。17项目规划体系：一轴、二核、三区时代站项目计划书初步设计方案轨道交通轴时代大道学林路生态居住区站前商业区综合商务区时代站一轴：轨道交通轴二核：东部功能核 西部功能核三区：生态居住区 站前商业区 综合商务区第十七页，共56页。18项目物业类型配比时代站项目计划书初步设计方案东地块西地块产品组合图时代大道物业类型集住宅、商务公寓、精品酒店、体验型商业中心、轨道站

15、点商业街于一体的区域型轨道交通综合体。第十八页，共56页。19时代站项目计划书初步设计方案拟规划地下立体商业站前商业区项目亮点价值规划提升利用高差将站点停车场区域规划为退台式立体商业，并通过地下通道与西地块相连，东西地块形成一个有机商业整体。利用轨道站点人流优势，在站前广场区域拟规划一栋退台式商业建筑，层数为2-4层；同时利用高差优势在此规划地下二层立体商业。在西地块与地下立体商业之间设置地下商业通道，下穿学林路将两地块地下商业连接成一个整体。第十九页，共56页。20时代站项目计划书初步设计方案容积率建议综合区域市场项目、轨道站点容积率规律和地块控规指标， 项目地块合理容积率区间为：3.05.

16、0；其中，东地块用地3.0，西地块5.0 ，综合容积率3.5。东地块西地块序号项目名称单位东地块技术指标西地块技术指标1净用地面积亩57.910.052总建筑面积138240404003地上建筑面积116240334004地下建筑面积2200070005住宅建筑面积1066406商业建筑面积9600104007公寓建筑面积115008酒店建筑面积115009地下车位个62818010容积率34.98注：时代站项目地块原定容积率为3.0项目经济技术指标一览表第二十页，共56页。21时代站项目计划书初步设计方案酒店、公寓拟规划地下商业站前商业街东地块西地块舒适型住宅紧凑型住宅精品酒店商务公寓站前商

17、业街舒适型住宅紧凑型住宅拟规划地下商业建筑风格建议东地块住宅采用装饰艺术（Art Deco）风格，体现现代都市感；西地块商业采取现代风格，体现时尚感。第二十一页，共56页。22时代站项目计划书初步设计方案东地块西地块景观规划图景观规划沿城际轨道和环自然山体公园形成两条主景观轴；小区内部形成组团式景观节点。第二十二页，共56页。23城际轨道城市主干道城市次干道小区主干道时代站项目计划书初步设计方案交通规划图时代大道学林路交通组织沿广场联络线、时代大道辅道分设人行与车行出入口，实现小区人车分流。第二十三页，共56页。24项目属性判断时代站项目计划书项目定位及开发计划区域商业中心轨道交通枢纽城市综合

18、体城际铁路时代站项目项目三维度价值属性石峰区轨道科技城未来轨道交通枢纽对田心商业的提质扩容，打造区域商业中心产品多样化、功能完备的城市综合体交通导向型区域性特色商业中心第二十四页，共56页。25项目市场定位时代站项目计划书项目定位及开发计划城铁时代站酒店、公寓示意站前商业街示意城市次中心区域型轨道交通综合体第二十五页，共56页。26项目功能定位汇聚四大价值体系，集交通枢纽、商务、精品酒店、特色购物、生态居住、娱乐休闲等多功能于一体的新城复合价值体。时代站项目计划书项目定位及开发计划第二十六页，共56页。形象：树立片区城市形象，成为展示石峰区轨道城的城市名片升级：作为片区城市改造的风向标，引领区

19、域物业的升级换代嬗变：小规模大效果，完成由产业园区到科技新城的完美嬗变27时代站项目计划书项目定位及开发计划项目形象定位田心新地标，缤纷时代城第二十七页，共56页。28一期二期三期东地块西地块项目开发分期图时代站项目计划书项目定位及开发计划开发计划三期开发，一期启动东地块站前商业和邻街住宅，二期开发东地块东端住宅；三期开发西地块。第二十八页，共56页。29项目开发计划开发分期一期二期三期合计预期开发时间（滚动开发）2016-2017年2017-2018年2018-2019年3年物业类型商业96001040020000住宅43000636400106640公寓1150011500精品酒店1150

20、011500地上建筑面积526006364033400149640地下建筑面积22000700029000地下车位个628180808总建筑面积746006364040400178640总建筑面积占比41.8%35.6%22.6%100%时代站项目计划书项目定位及开发计划开发计划：项目总建筑面积17.9万，一期开发7.5万，二期开发6.4万，三期开发西地块4万，开发周期4年（2016-2019年）。项目开发分期计划一览表第二十九页，共56页。30时代站项目计划书项目经济测算项目价格定位2016年住宅入市预计均价4800元/；2018年公寓预计均价5300元/，商业街1-3层均价1.2万元/。城

21、铁站到城铁站的距离 株洲市商品住房网签均价走势（元/）2011年2012年2013年2014年1季度价格3678407645024544涨幅11.22%10.82%10.45%/城际铁路对房地产价格的影响近几年株洲商品房价格平均涨幅在10%以上；2014年供销比不断放大，宏观市场进入调整期，房价涨势将趋缓；但是城际铁路的建设对项目物业价格支撑作用显著，保守预期未来年增长率在5%以上；项目当前入市价格在4200元/左右，2014-2016年项目年均价格涨幅在5%左右；项目入市住宅价格约4800元/；市场公寓价格比普通住宅高5-10%左右；项目区域未来的商务空间大，按10%的溢价空间，项目未来公寓

22、可实现5300元/；根据区域商业销售价格，预计项目入市时商业街1层可实现3万元/，2层约1.5万元/，均价11915元/。第三十页，共56页。31时代站项目计划书项目经济测算销售收入测算按照物业全部销售估算，可售规模14.9万（不含地下室），拟建方案可实现销售收入9.4亿元。序号物业形态规模（）价格（元/）金额(万元)1商业2000011915238302住宅1066404800511873公寓11500530060954精品酒店11500530060955地下车位808（个）8000064646合目销售收入测算表注：1、商业按11915元/，住宅按4800元/，公寓

23、按5300元/；2、精品酒店以毛坯状态，按照公寓价格进行销售，销售均价5300元/；3、地下车位以区域住宅小区车位成交价格进行估算，均价8万元/个；4、销售率按100%估算进行收益测算。第三十一页，共56页。32时代站项目计划书项目经济测算序号项目名称计算标准（元/） 计算基数（亩）金额（万元 ）楼面单价（元/）1土地成本67.95亩20887.831395.872前期费用4639.64310.053建安成本28827.801926.484配套工程3626.37242.345开发费用4974.83332.455.1管理费用建设成本的3%1112.8174.375.2不可预计费用建设成本的2%7

24、41.8849.585.3财务费用贷款额的10%2000万元310.0020.725.4销售费用销售收入的3%2810.14187.796合计62956.47 4207.20开发投资估算项目土地一、二级开发总投资6.3亿元，计容积率单价4207元/。其中-土地成本（含税）合计2.1亿元，单价1396元/；地价之外成本估算：-总开发建设投资4.2亿元 （不含土地费用），计容积率单价2811元/。项目开发总投资估算一览表（万元）第三十二页，共56页。33时代站项目计划书项目经济测算资金使用与筹措分析年份投资金额资金主要投向资金来源2014年5242.13东地块征迁公司筹集和授信资金2015年156

25、45.70东西地块征迁、基础设施建设、财务成本、土地出让税费等公司筹集和授信资金合计20887.83土地一级开发年份预计现金流入现金流入来源说明经营期预计现金支出主要支出方向经营期预计年度现金净流入2016年14400.00销售回款15641.62二级开发-1241.622017年34906.00销售回款14995.90二级开发19910.102018年33464.20销售回款14679.63二级开发18784.572019年10901.00销售回款7992.03二级开发2908.97合计93671.20销售回款53309.18二级开发40362.02项目土地一级开发年度投资计划（万元）项目二

26、级开发年度收益情况（万元）项目资金使用合计7.4亿元（总投资6.3亿元，税费1.1亿元），其中，土地一级整理成本为公司自筹和银行授信，作自有资金共计2.1亿元；贷款2000万元，销售回款再投资5.1亿万元。第三十三页，共56页。34时代站项目计划书项目经济测算项目开发可实现税后利润1.9亿元，税后投资利润率30.9%；内部收益率25.7%，远大于基准收益率10%；财务净现值8276万元，为远大于零的正值，财务评价可行。开发周期6年，动态回收期4.4年（含土地一级开发），年化收益率17.8%。序号项目名称单位指标1销售收入万元936712总投资估算万元62956.472.1土地一级开发成本万元2

27、0887.832.2二级开发投资万元42068.643税金万元11240.544税后利润万元19474.195税后投资利润率%30.9%6年化收益率%17.8%7IRR%25.7%8财务净现值万元8275.899开发建设周期年6.010动态回收期年4.4项目财务评价指标一览表注： 1、折现率取融资成本10%，财务费用需贷款2000万元，贷款2年；2、开发周期6年，以土地一级开发成本作自有资金测算年化收益率；3、土地一级开发成本包含基础设施和五通一平投资3000万元。财务评价指标第三十四页，共56页。35时代站项目计划书项目经济测算项目开发模式以站前广场、联络线建设为核心，与房地产开发同步，土地

28、一、二级联动开发的轨道地产综合体开发模式。土地二级开发盈利模式开发模式合作内容优点缺点本案契合度独自开发由土地方自筹资金进行项目开发项目收益最大化资金压力大，市场风险大低土地出让地块统一规划，将土地整体转让一次性快速获得收益，省时省力牺牲后期开发利润较高合作开发土地方以土地入股，引入投资方，合作开发项目开发风险小，资金压力小，收益稳定收益被摊薄，合作方利益协调有难度高开发模式盈利途径本案可行性本案契合度从一级开发本身获利通过严格控制各阶段成本费用获利本案征迁成本高、拆迁建筑多，土地面积小，单位成本高，压缩费用的空间有限 低分享土地增值收益通过控制成本和开发创新获利轨道站建设对沿线土地的增值促进

29、大，但是株洲土地市场平稳理性，区域土地价格涨幅小，地价增幅过高将影响土地出让中持有部分公共建筑通过持有优质物业、提供公共服务而获利轨道交通枢纽未来将带来大量人流，邻路土地蕴含大量商业价值，但是基础设施和公建配套前期投入费用大高为二级拿地铺垫通过二级房产开发而获利由于单纯一级土地开发获利较小，通过轨道站点土地二级高强度、高容积率开发，是项目获利的重要方式最高土地一级开发盈利模式合作原则：市场运作、共同开发、长期共赢 开发主体： 公司和投资商组成合作平台，共同承担责任，以市场化方式进行项目运作，多方共享、互利互惠。开发形式：土地一、二级开发联动，利用轨道建设带来的土地增值机会，实现轨道站点与房地产

30、的同步开发。第三十五页，共56页。36招商方案优点缺点本案契合度合作开发项目收益最大、且稳定持久分散精力、增加管理和融资成本最高宗地捆绑出让一次性解决站点综合配套建设问题对投资商资金和经验要求高高开发净地出让土地出让关系简单，招商门槛低土地开发成本高，配套建设任务重较高土地招商方案：合作开发模式，实现收益最大化招商方案一：PPP模式（合作开发模式）招商方案二：宗地捆绑出让 （宗地面积：85.62亩）招商方案三：开发净地出让（净用地面积：67.95亩）时代站项目计划书项目经济测算负责土地一、二级开发和项目整体管理运营第三十六页，共56页。37风险规避措施成功开发土地一级开发风险土地征拆风险开发资

31、金风险土地出让风险土地二级开发风险规划指标风险物业销售风险开发周期风险开发时序：西地块征拆成本过高，建议暂缓开发；开发强度：增加东地块容积率（东地块容积率由3.0增加至3.5，可增加销售收入9000多万元，增加税后净利润 4000多万元）；开发模式：采取合作开发模式，由公司和实力投资商共同组建合资公司，降低开发风险。时代站项目计划书项目经济测算项目开发风险规避第三十七页，共56页。38时代站项目计划书结论1、项目前景好： 项目位于株洲轨道科技城中心，紧临时代大道；千亿级轨道产业园为项目提供了客群与购买力支撑；地块规模适中，区域商业升级，项目升值空间较大。 2、项目定位准确： 城市次中心区域型轨

32、道交通综合体， 打造田心新地标，实现区域商业升级和城市面貌更新。3、土地一级开发有收益：净用地67.95亩，土地一级开发成本252.7万元/亩，合计1.7亿元，市场评估价290万元/亩，土地一级开发利润0.25亿元；西地块净地10亩，一级开发成本0.6亿元，拉升了整体征迁成本。4、土地二级开发经济效益好： 项目总建筑面积17.8万，销售收入9.4亿元，总投资6.3亿元，可实现税后利润1.9亿元，税后投资利润率 30.9%。 5、项目一、二级整体开发可行：一、二级开发利润合计2.2亿元，内部收益率25.7%，年化收益率 17.8%，投资回收期4.4年。6、开发周期可控：开发周期6年（2014-2

33、019年），其中一级开发周期2年；二级开发周期4年。7、招商方案可行：合作开发模式(PPP 模式)，由公司和实力投资商共同组建合作公司，进行土地一、二级开发联动开发。8、开发风险可控：征拆风险和物业销售风险是项目开发最主要风险；西地块征拆成本过高，建议暂缓开发；另增加东地块容积率（东地块容积率由3.0增加至3.5，税后利润增加4000多万元）化解风险。结论：本项目规模不大，总投资较小且回收期短，经济效益可观，是一个优质的综合开发项目。第三十八页，共56页。39时代站项目计划书附件附件1- 株洲城市研究附件2- 株洲房地产市场研究附件3- 国内城铁站点开发项目研究第三十九页，共56页。40城市定

34、位与总体规划新型工业文明为特征的生态宜居城市。城市发展格局株洲城市总体规划确定城市空间形成“一体三极”的发展格局。城市空间结构 株洲空间规划形成“一主四副”的空间结构。城市远景规划 城市远景空间结构规划形成“一江两岸双中心，二主八次十组团” 的发展规划。时代站项目计划书附件1株洲城市研究九郎山白马垄站时代站云龙站株洲站七斗冲站沪昆高速京珠高速岳汝高速株洲“一主四副”空间结构株洲一江两岸双中心，二主八次十组团时代站株洲“一体三极”发展格局第四十页，共56页。41城市人口和区划2013年，全市总人口398.6万人，常住人口393.5万人；中心城区城市人口106.85万；城市化率为60.1%，位居全

35、省第二。项目站场所在的石峰区，位于株洲市北部，面积91平方公里，辖5个街道办事处；2013年，石峰区市区常住人口约25.5万人，项目所在的田心科技园常住人口约7万人。2013年株洲城市化率60.1%年份城市化水平城镇人口/万市区人口/万用地规模/平方公里201360%398107108202080%425170200城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。城市化阶段：株洲目前城市化已进入高速发展阶段。石峰区行政区划：石峰区辖清水塘、响石岭、田心、铜塘湾、井龙五个街道办事处。街道办事处户籍人口城区人口比例田心街道55000100%响石岭街道6

36、6069100%清水塘街道49542100%铜塘湾街道38847100%井龙街道23200100%合计232658100%2012年石峰区各街道户籍人口城铁时代所在的田心科技园基本上属于田心街道和井龙街道辖区范围，园区常住人口超过7万人。天元20%荷塘31%芦淞30%石峰19% 2013年，石峰区常住人口约25.56万人，其中城镇人口24.89万人，人口密度2778人/平方公里2020年株洲市人口规划时代站项目计划书附件1株洲城市研究第四十一页，共56页。42经济发展目标与规模十二五”期间，株洲GDP年均增长13%以上，期末达到2500亿元以上；财政总收入年均增长15%以上，期末达到260亿元

37、以上；固定资产投资年均增长20%以上，五年累计投资达到7000亿元以上。 2013年株洲市GDP生产总值1948亿元，增幅达到10.5%，处于快速发展的速率。全市经济总量五年连续跨越五个台阶。株洲市两型社会建设指标指标单位2010年2015年2020年GDP亿元110026005000人均GDP万元2.755.9110常住人口规模万人400440500中心城区人口万人73160200城市化率%536780城镇居民人均可支配收入万元2.24.17.3一二三产业比例%10.5:56.5:336.5:60:33.54.5:60:35.5全社会消费品零售总额亿元4439601总量目标到2015年，全市

38、GDP超过2500亿元，5年年均增长14%；到2020年，全市GDP突破5000亿元，5年年均增长12%；2结构目标到2015年，一二三次产业发展比例为6.5:60:33.5，优势产业发展比例为80%到2020年，一二三次产业发展比例为4.5:60:35.5，优势产业发展比例为90%株洲市“两型”社会建设产业发展与布局规划纲要（20092020年）2009-2013年 年株洲市GDP总量走势图（亿元）2012年湖南省人均GDP排名GDP排名地级市2012年GDP（亿元）2011年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1长沙6399.91709.0790257.80143

39、59.6912岳阳2199.92548.5340105.746380.6843常德2038.5622.5932742.255209.1764衡阳1957.7731.1426775.994259.9675株洲1759.41393.244745.937118.913时代站项目计划书附件1株洲城市研究第四十二页，共56页。43产业结构与消费水平株洲做为传统重工业基地，三大产业常年保持“二三一”的结构，第二产业所占比例相对较大，经济增长较为依赖工业扩张，产业结构优化升级空间大。株洲居民人均收入迅速增长，各项消费指标均位居湖南省各地市前列；消费层次从单一型到追求享乐型消费，消费档次进一步提升。根据世界工

40、业化进程的发展规律，2013年，株洲人均GDP超过8000美元，已进入工业化后期，先进制造业将是城市的主导产业，而现代服务业开始快速发展，将成为城市新的经济增长点。阶段人均GDP/美元主导产业开始出现的产业初级产品生产阶段小于1000农业商业工业化阶段初期1000轻纺工业燃料动力工业中期3000重化工业、制造业金融业、商务服务业后期5000先进制造业信息产业、科技服务业、文化产业后工业化阶段8000 金融、科技服务业、商务服务业、信息产业、文化传媒产业2013年，全市城镇居民人均可支配收入为28698元，在全省14个市州中稳居第2位，增长速度为14.5%，与长沙并列第一； 2013年，全市社会

41、消费品零售总额660.3亿元，增长13.9%，增幅排名全省第二。2009年-2013年株洲市城镇居民人均可支配收入（元）株洲人均GDP与消费结构关系时代站项目计划书附件1株洲城市研究第四十三页，共56页。44时代站属区经济实力与消费石峰区是以重工业为经济支柱的工业基地，工业对经济增长起到绝对核心地位；以轨道交通为龙头的支柱产业经济贡献率大，产业优势明显、第三产业比例较小，增长空间大。石峰区作为株洲老工业基地，城镇居民收入差距较大。项目所在的田心科技园，由于轨道交通产业的迅速发展，南车集团所属企业效益较好，员工收入较高，消费潜力旺盛。判断指标工业化初期工业化中期工业化后期后工业化阶段石峰区指标工

42、业增加值占GDP比重（%）20-4040-7070下降85.3人均GDP（美元）10001000-30003000-1000010000以上18211第三产业增加值占GDP比重（%）10-3030-6060上升14.2非农人口比重（%）10-3535-5050-80上升97.3产业结构演进划分标准产业发展目标： 以调整和优化产业结构为主线，大力实施“工业主导”战略，加强科技创新，加快结构调整，调强工业，调优农业，调大服务业，全面提升综合竞争力，基本完成清水塘老工业基地产业转型升级和田心轨道交通千亿产业基地建设。-石峰区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要排名企业名称税额（万元）1南车株洲电力

43、机车有限公司4237.912株洲南车时代电气有限公司2545.043湖南电力公司株洲市电力局951.064南车株洲时代新材有限公司932.195广铁集团株洲机务段882.286中国南方航空工业集团882.287株洲联诚集团有限公司859.718唐人神集团有限公司844.599株洲百货股份有限公司833.3410株洲千金药业有限公司768.16市区恩格尔系数全市35.1%荷塘区28.7%芦淞区39.2%天元区39.2%石峰区41.3%云龙区35.0%2013年株洲恩格尔系数 石峰区居民消费水平处在由小康型向富裕型过渡阶段，居民消费潜力增长空间较大。2013年株洲市个人所得税交纳前十名企业时代站项

44、目计划书附件1株洲城市研究第四十四页，共56页。45城市交通规划与区域基础设施建设株洲以TOD模式为核心，拟在株洲城区规划建设4级交通体系，未来将实现与长、潭、衡三市城区“1小时出行圈”及市内交通“半小时出行圈”的目标。株洲市政府将田心大道、时代大道辅道、北环线建设列入2014年城市基础设施建设项目计划，加上长株潭城际铁路的建设，将极大改善项目站点属区的交通状况，推动区域的城市发展。时代大道北辅道现状 时代大道南北辅道位于株洲市轨道科技城西部，紧临现状时代大道，属于城市次干道，其中北辅道西起现状白马垅路，东至田林路以西约220m，接现状辅道，长约2.9km；南辅道西接现状荷花路跨铁路桥，东至田

45、林路以西约270m，接现状辅道，长2.7km。田林路与北辅道交汇处石峰区十二五路网规划城区交通株洲市区将形成“三环七射”的城区交通道路格局城际交通株洲未来市域范围内将形成以高速公路与城际轨道交通相结合的一体化交通格局轨道科技城时代站项目计划书附件1株洲城市研究城区交通城际交通第四十五页，共56页。46时代站项目计划书附件1株洲城市研究国家新型城镇化规划新型城镇化建设 中央城镇化工作会议于2013年12月12日到13日首次在北京举行。会议要求，要以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。一、轨道交通枢纽

46、城市综合体规划建设工程 “依托铁路客运专线、城际城市轨道交通线站场，半径一公里范围以内规划建设高强度、高容积率的城市综合体，积极引进企业资本和民间资金，重点发展商务商业、酒店餐饮、现代服务业、会议展览中心及职业培训教育、居住、公共服务等功能，人口密度每平方公里达5万人以上。”湖南省推进新型城镇化实施纲要(20122020年)二、湖南建设“3+5”城际铁路网，实现交通同网 “3+5城市群将实现“3、6、9”的公共交通目标：即长株潭核心区通勤时间在30分钟以内，长株潭至“3+5”其它中心城市60分钟以内，其它次中心城市之间90分钟以内。” 湖南省3+5城市群发展战略轨道交通关联政策 湖南“3+5”

47、城际铁路网第四十六页，共56页。472013年株洲不同区域土地价格：芦淞区供地少，成交价格最高，成交均价在469万元/亩；荷塘区成交价格居第二，成交均价在197万元/亩，天元区成交价格排第三，成交均价181万元/亩，石峰区成交价格排第四，成交均价176万元/亩，云龙示范区成交价最低，成交均价约79万元/亩。2013年株洲不同区域土地成交：成交宗数最大的为天元区，共计42宗土地成交；其次是云龙示范区，计34宗土地成交； 成交面积最大的是云龙示范区，成交面积195.99万；其次是天元区，成交面积164.08。序号用地类型宗数面积（）均价（万元/亩）备注1住宅用地32998560.16187.8主要

48、集中在天元区、荷塘区2商住用地（住宅兼容商业用地）291730639.3100.3主要集中在云龙示范区3商业用地（含兼容住宅）3204559.0160.4(云龙)4办公、商务用地233174.69125.15商服用地22406121.47165.06工业用地21113091322.77合计1094503967.62013年株洲出让土地不同用途下价格一览表时代站项目计划书附件2株洲房地产市场研究第四十七页，共56页。48株洲市最新基准地价株洲最新基准地价：商业用地1-7级，基准地价310-32万元/亩；住宅用地1-6级，基准地价127-27万元/亩。时代站区域基准地价商业用地5级，基准地价55万

49、元/亩；住宅用地4-5级，基准地价50-36万元/亩。株洲市商业、住宅用地基准地价图土地级别级别范围4. 株洲电力机车厂试车线以东，莲易汽车专用公路以南，田心路西侧20米以西，响田路以北区域。5. 时代路（莲易汽车专用公路-田株路）及田株路两侧200米的区域。株洲市商业用地基准地价土地级别土地权利状况使用年期（年）容积率开发程度基准地价（元/平方米）基准地价（万元/亩）出让土地使用权402.5五通一平4650310出让土地使用权402五通一平2983199出让土地使用权402五通一平1891126出让土地使用权402五通一平118079出让土地使用权401.5五通一平82055出让土地使用权4

50、01.5五通一平61641出让土地使用权401五通一平48032株洲市城区商业用地基准地价表土地级别土地权利状况使用年期（年）容积率开发程度基准地价（元/平方米）基准地价（万元/亩）出让土地使用权703.5五通一平1910127出让土地使用权703五通一平141594出让土地使用权702.5五通一平104870出让土地使用权702五通一平75050出让土地使用权701.5五通一平54536出让土地使用权701五通一平40027株洲市城区住宅用地基准地价表时代站（本案）株洲市住宅用地基准地价土地级别级别范围3. 京广铁路货运线及田心路以东，莲易汽车专用公路以南，莲易汽车专用公路、莲易汽车专用公路

51、（向阳路-响田路）东侧100米区域。3. 时代路（莲易汽车专用公路-田株路）与田株路两侧200米的区域时代站项目计划书附件2株洲房地产市场研究第四十八页，共56页。49房地产市场综述株洲房地产市场总体发展健康，房地产投资比例和需求容量处在合理发展区间。房地产开发投资需求仍然旺盛；固定资产投资比例处于低位运行，未来仍有较大增长空间。持续增长的经济为株洲楼市奠定了购买力基础。年均10.7%以上的GDP增速，也客观上房价增长预期提供了强力支撑，城市经济发展创造楼价提升空间。年份房地产开发投资（亿元）社会固定资产投资（亿元）占比增长率2009年104.156318.50%27.90%2010年146.

52、6808.518.10%40.83%2011年184.884921.80%26.06%2012年189.71150.516.50%2.65%2013年2271505.315.10%19.66%2014年1-5月64.17531.474712.07%株洲历年房地产开发投资一览表时代站项目计划书附件2株洲房地产市场研究第四十九页，共56页。50房地产供需结构和特征2013年市五区总供应量400万，合计32573套；其中天元区占据株洲房地产市场半壁江山， 2013年株洲市商品房成交33190套，面积320万；其中天元区成交量占到株洲市整体的52.4%，稳居第一。年份2009年2010年2011年20

53、12年2013年住宅供应240.01281.53330.19264.88400.53住宅成交265.99285.07198.15300.14320成交率110.82%101.26%60.01%113.31%79.89%供销比0.90 0.99 1.67 0.88 1.25 株洲近五年供销比一览表时代站项目计划书附件2株洲房地产市场研究区域荷塘区天元区芦淞区石峰区云龙区合计销售套数9957146044978265599633190套数占比30%44%15%8%3%100%销售面积（万方）57.6166.454.428.812.8320面积占比（%）18%52%17%9%4%100%株洲各区201

54、3年房地产销售一览表第五十页，共56页。51市场销售价格2013年株洲市新建商品房网签均价4502元/，同比上涨10.45%；2014年1季度网签均价为4541元/，价格保持平稳态势。项目目前销售均价（元/）田心公馆4200上善国际3880莱茵小镇4300阳光爱琴海4000新民公馆3600印象华都4800凯风龙城4500香博堡4400公园道1号4600都市兰亭3800财富广场6800爱丁堡4900华晨时代广场5000亿都铂金时代4700新桂广场4900锦绣香江5000区域在售项目住宅销售均价株洲市商品住房网签均价走势（元/）2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年

55、2014年1季度价格23302214260233073678407645024544同比-4.98%17.52%27.09%11.22%10.82%10.45%/项目区域价格区域价格水平与区位最相关，田心板块集中在3800-4200元/，其次是响石广场板块，价格在4400-4800元/，红旗广场板块价格最高，4700-5000元/。时代站项目计划书附件2株洲房地产市场研究第五十一页，共56页。52区域开发特征物业开发特征中大规模开发是市场主流，半数建筑面积超过20万；区域平均容积率3.5，高强度开发是主要特征，住宅项目占半壁江山；其次是综合体项目开发；多元化、多功能物业开发是趋势。区域客户结构田心科技园关连企业收入高，南车集团企业各级员工是区域房地产市场的主要客群，房地产属地性很强。产品需求结构三房是需求主流，将近五成，与市场刚需相吻合，面积主要