税收筹划第六章其他税种的税收筹划

1、税收筹划第六章 其他税种的税收筹划知识点1土地增值税的税收筹划一土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二土地增值税的基本规定土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。其中，单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，包括外商投资企业和外国企业；个人包括个体经营者、港澳台同胞、华侨、外国公民等。（一）纳税人土地增值税的基本征税范围包括：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产买卖。土地增值税的基本征税范围不仅仅限于

2、土地交易，还包括了连同土地使用权一并交易的地上建筑物及其附着物、存量房地产的交易。土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。（二）征税范围二土地增值税的基本规定转让土地使用权的土地是否为国有土地：转让国有土地使用权，征收土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。集体土地的自行转让是一种违法行为。土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让：国有土地使用权的转让征收土地增值税，而国有土地使用权的出让不征收土地增值税；未转让土地使用权、房产产权的（如房地产出租）不征收土地增值税。这里的“土

3、地使用权出让”是指土地使用者在政府垄断的土地一级市场，通过支付土地出让金而获得一定年限的土地使用权的行为。“土地使用权转让”是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，在土地二级市场上将土地使用权再转让的行为。0102二土地增值税的基本规定判断标准:（三）土地增值税税率二土地增值税的基本规定土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比，超率累进税率的累进依据为相对数，而超额累进税率的累进依据为绝对数。土地增值税的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。级数计税依据适用税率速算扣除数1增值额未超过扣除项目金额50%的

4、部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%（四）应税收入纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。二土地增值税的基本规定（五）可扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。二土地增值税的基本规定房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征

5、用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。2.房地产开发成本3.房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。关于财务费用中的利息支出扣除主要涉及以下两个方面。其一，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用利息（不包括罚息、加息）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）其二，纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金，没有利息支出的情况），最多

6、允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内（适用新建房转让）。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。二土地增值税的基本规定（五）可扣除项目4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。二土地增值税的基本规定从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。从事房地产开发的纳税人可加计扣除金额（取得土地

7、使用权所支付的金额房地产开发成本）20%。5.财政部确定的其他扣除项目（六）土地增值税的计算1.增值额的确定确定增值额是计算土地增值税的基础。计算增值额需要有准确的房地产转让收入和扣除项目金额。增值额转让房地产取得的收入扣除项目金额2.应纳税额的计算土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据，按照规定的超率累进税率计算征收。应纳土地增值税税额可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。应纳土地增值税税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数公式中，适用税率与速算扣除系数的确定取决于增值额与扣除项目金额的比率。二土地增值税的基本规定（七）税收优惠二土地增值税的

8、基本规定1建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。2对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。3因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。4自2008年11月1日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。三土地增值税的筹划方法土地增值税的筹划方法较多，从征收范围的判定标准到增值额的最终确定存在较大操作空间。产品分类、收入拆分、临界点的利用以及成本分摊与期间费用转移往往是税收筹划的切入点。三土地增值税的筹划方法（一）判定标准的税收筹划征收土地增值税必须满足三个判定标准：仅对转让国有土地使

9、用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；仅对产权发生转让的行为征税；仅对转让房地产并取得收入的行为征税。房地产所有人可以通过避免符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象。比如，所有人通过境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业；将房产、土地使用权租赁给承租人使用，承租人向出租人支付租金；将房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，可暂免征收土地增值税（不适用于房地产开发企业）。三土地增值税的筹划方法（一）判定标准的税收筹划此外，可利用合作建房或代建房进行筹划。按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方

10、合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入性质属于劳务收入，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。三土地增值税的筹划方法收入拆分筹划法是指通过分解或降低销售收入来降低增值额，以达到减轻税负的目的。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越少，适用税率越低，应纳税额就越少。因此，如何分散转让房地产收入，就是一个筹划的切入点

11、。一般常见的方法是分次单独签订合同。具体操作可分为以下两个方面：其一，将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离（比如房屋里面的各种设施），从而使转让收入减少，降低增值额；其二，在增值额与扣除项目金额的比率临界点附近，通过降低收入来降低增值额，以避免因税率级次爬升而适用较高档次的税率。（二）收入拆分的税收筹划三土地增值税的筹划方法土地增值税的增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税筹划的方法之一就是控制、降低增值额。基于此可采用“临界点”筹划法。（三）利用临界点的税收筹划1.选择恰当的购货时间税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征

12、土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%”就是“临界点”。如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，则可以免缴土地增值税。具体操作则是选择适当的开发方案，避免因增值额与扣除项目金额的比率稍高于20%而造成税负增加。三土地增值税的筹划方法（三）利用临界点的税收筹划2利用税率临界点的筹划由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值额超过扣除项目金额50%、100%、200%时，就会适用更高一级的税率。因此，在这些临界点附近，通过税负测算以及税后收益的比较，合理安排销售收入或核算方法，避免超越临界点适用更高一级税率。三土地增值税的筹划方法

13、（三）利用临界点的税收筹划考虑到临界点的税负效应，首先要测算增值额与扣除项目金额的比率，然后设法通过定价与扣除项目调整这一比率。调整的方法有两种：一是合理定价，在临界点附近，通过适当降低销售价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除项目金额。一般而言，增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等。房地产开发成本中包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善小区周边环境，提高房屋的质量来增加扣除项目。总体而言，适当降低房价减少销售收入或通过提高房屋质量、改善房屋的配套设施以

14、增加扣除项目可以实现节税。另外，纳税人降价促销与提升房屋品质，可以在房地产激烈的销售战中占有优势。扣除项目筹划法是通过最大限度地扩大成本与费用的列支比例来降低增值额，进而降低增值额与扣除项目金额的比率，以达到土地增值税筹划的目的。三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划对房屋进行装修后再销售，装修费用可以作为成本与费用的一部分据实扣除，而且可以作为加计扣除的基数，从而达到节税的目的。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于精装修部分，如果属于与房屋不可分离，分离将会导致

15、房屋结构、功能损坏的部分，其装修费用应当允许加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。1.巧用装修费用三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划房地产开发企业发生的期间费用除利息支出（不超过同类同期银行贷款利率）外都不按实际发生额扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除，即土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额的5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。2.转移期间费用三土地增值税的筹划方法（四）扣除项

16、目的税收筹划但若采取一定的组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投资等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可加计20%扣除。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过构建项目人员组织管理制度、设计项目部工作人员清单等方式实现。2.转移期间费用三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开

17、发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（120%10%）的扣除效果，从而降低增值额或适用税率。2.转移期间费用三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费

18、用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是可能会影响房地产开发的总成本，进而影响增值额、适用税率与应纳税额。3.利用代收费用三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号第六款规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作加计20%扣除的基数；如果代收费

19、用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。3.利用代收费用三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出不可避免。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生影响。根据税法规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的5%以内计算扣除，即房地产开发费用利息（取

20、得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%4.选择利息支出的扣除方法三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出不可避免。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生影响。根据税法规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的5%以内计算扣除，即房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%4.选择利息支出的扣除方法三土地增值税的筹划方法

21、（四）扣除项目的税收筹划凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%4.选择利息支出的扣除方法三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划两种扣除方法给纳税人提供了选择余地。如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按转让房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可

22、多扣除房地产开发费用，以减轻土地增值税税负。一般来说，企业进行房地产开发的借款数额会较大，其实际数会大于（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%。因此，按照第一种方式，即按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构贷款证明有利于企业节税。4.选择利息支出的扣除方法三土地增值税的筹划方法（四）扣除项目的税收筹划房地产企业在满足一定条件的情况下，土地增值税必须进行清算。房地产开发企业应对土地增值税的清算，可以进行合理的成本费用分摊、选择有利的清算方式或增加房地产跨行业利润转移来寻求企业价值最大化。三土地增值税的筹划方法（五）清算环节的税收筹划不同的成本费用分摊方法在土地增值税清算中的运用，会对

23、房地产企业产生重要影响。无论房地产企业选择哪一种成本分摊方法，都要经过税务机关确认为合理，因此，与税务机关良好地沟通是筹划成功的条件之一。在房地产企业土地增值税清算时，对于共同的成本费用如何分摊到各房地产项目中，或者同一期开发项目中的不同业态产品发生的共同成本费用，如何分摊到各业态产品中，一般有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法、层高系数面积法。这些成本分摊方法的运用，计算出的土地增值税税负差异较大。1.清算环节的成本费用分摊三土地增值税的筹划方法（五）清算环节的税收筹划01关于印发企业产品成本核算制度的通知 （财会201317号）第三十四条：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算

24、对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。基于此规定，房地产企业开发项目中的住宅、商铺、写字楼共同负担的土地成本，建筑成本和期间成本必须采用合理的成本费用分摊方法进行分配。共同成本分摊的会计处理依据。三土地增值税的筹划方法（五）清算环节的税收筹划02国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”

25、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）的第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第二十九条和三十条规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法、建筑面积法、直接成本法与预算造价法。共同成本费用分摊的税法依据。三土地增值税的筹划方法（五）

26、清算环节的税收筹划一般而言，在无法享受增值额与扣除项目金额的比率未超20%免征土地增值税的税收优惠政策前提下，“合并清算”与“分开清算”相比，在税收上通常是划算的。如果“合并清算”比“分开清算”税负低，则意味着存在税收筹划空间。换言之，争取“合并清算”是一种税收筹划手段。但是现有土地增值税的规定及执法口径，各地差异较大，所以说争取“合并清算”能否落地的关键是对各地税收政策和执法口径的把握。“合并清算”的筹划思路主要有：立项和规划时，避免不必要的分期增加土地增值税税负，事先测算出各种方案税负情况，从设计环节平衡好各期税负，创造符合“合并”的条件，争取合并清算。一般开发产品分为住宅（普通或非普通）

27、、商铺、写字楼、地下车位或商场、以及地面露天建筑等，如何分类对土地增值税产生直接影响。分类越粗，低增值产品拉低了高增值产品的增值额与扣除项目金额的比率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产品税负越高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式可以节税。企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行清算。2“合并清算”与“分开清算”的选择三土地增值税的筹划方法（五）清算环节的税收筹划在实务中，房地产开发企业可能同时进行多项房地产的开发业务，不同项目的开发成本不同，扣除项目金额的计算也将存在差异。如果不能合理地控制增值额与扣除项目金额的比率，可能会加重企业税收负担。因此，房地

28、产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行合理分摊，调节增值额，避免个别开发项目增值额过高，如果能使增值额与扣除项目金额的比率刚好处于某一临界点之下，则节税效果更明显。2“合并清算”与“分开清算”的选择三土地增值税的筹划方法（五）清算环节的税收筹划对于以房地产开发为主的集团企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，增加房地产行业或房地产开发环节的扣除项目，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润。一方面，行业利润转移起到降低增值额及其适用税率的效果，达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业通常不能

29、核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，这些行业可以利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策，进而降低集团公司整体税负。3增加房地产跨行业利润转化三土地增值税的筹划方法（五）清算环节的税收筹划知识点2房产税的税收筹划一房产税的概念房产税是以房产为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。（一）征税对象、纳税人与税率房产税的征税对象是房产。征收房产税的房产，是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟

30、囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税的纳税人是房屋的产权所有人或经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。房产税采用比例税率，其计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%，计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%30%的损耗价值以后的余额；依据房产租金收入计税的，税率为12%。对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收房产税。二房产税的基本规定（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用

31、的房产，免征房产税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。（4）个人所有非营业用的房产，免征房产税。（5）经财政部批准免税的其他房产，如房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。（二）税收优惠二房产税的基本规定三房产税的筹划方法房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产原值可以减轻房产税税负。（一）合理界定房产原值进行税收筹划01合理划分房产原值房产税征收范围中的房产指的是有屋面和维护机构，可供人们在其中学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于

32、房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。若将不符合房产的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。三房产税的筹划方法（一）合理界定房产原值进行税收筹划02巧用容积率进行税收筹划税法规定，按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价、为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此计入房产原值。对于宗地容积率高于0.5的房产，则需要按照地价全额计入房产原值计征房产税。因此，企业可以对现有房产进行适当改建，以使宗地容积率降至0.5以下，进而减少应缴房产税。

33、在宗地容积率低于0.5的情形下，建筑面积越小，宗地容积率越低，所纳房产税越少。三房产税的筹划方法（一）合理界定房产原值进行税收筹划三房产税的筹划方法租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间，产权所有人按照房产计税余值缴纳房产税。此时可适当修改合同，去除免租期，将部分租金均匀分摊到免租期中，可实现节税。（二）利用免租期进行税收筹划甲企业有一闲置库房，房产原值500万元，甲企业拟出租该库房或将其改为仓库获取一定收益。当地计算房产计税余值的扣除比例为30%。请比较以下方案，并基于税负最小化作出选择（不考虑其他税费）。三房产税的筹划方法（三）利用业务转换进行税收筹划1改变业务模式方案一

34、：甲企业将该库房出租收取租赁费，年租金100万元（不含增值税）。甲企业应纳房产税10012%12（万元）方案二：甲企业将库房改为仓库并配备保管人员，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元（不含增值税）。甲企业应纳房产税500（130%）1.2%4.2（万元）方案二比方案一节省房产税7.8万元（124.2），应选择方案二。当然，采用方案二，企业需要增加保管人员工资等经营成本，所以企业应综合权衡，作出最优决策。三房产税的筹划方法（三）利用业务转换进行税收筹划企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。通常情况下，企业租赁除了房屋设施之外，还有办公家具、机器设备等附属设施等，但现行税

35、法对这些设施并不征收房产税，若将这些设备、附属设施与房屋一同缴纳房产税，就会加重税负。因此可以通过分拆的方式节税。三房产税的筹划方法（三）利用业务转换进行税收筹划2拆分房租金额假设A公司持有10000平方米的商业门面房用于出租，每年租金160万元，则A公司每年需要缴纳房产税19.2万元（16012%）。如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给B公司，然后由B公司再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节纳税特点，A公司需要缴纳房产税12万元（10012%）。通过出租形式的转换，组合模式（直租转租）较单一模式（直租）少缴房产税7.2万元（19.212）。三房产税的筹

36、划方法（三）利用业务转换进行税收筹划3通过转租方式降低计税依据三房产税的筹划方法对于以上几种方式，在实务操作过程中，均需要掌握好租赁价格的公允性和合理性，要结合同类市场行情和自身房产、物业等特点确定合理的价格区间，否则，在计税依据过低又无正当理由的情况下，税务机关有权核定其应纳税额。因此，不论是关联方企业之间协同进行税收筹划设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要兼顾收益和风险，保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税。（三）利用业务转换进行税收筹划房产税作为地方税种，税法规定了许多减免优惠政策。房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业

37、正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村。对损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税。在基建工地为基建工地服务的工棚等临时性房屋，在施工期间，免征房产税，纳税人有困难的，可定期向有关税务机关申请免征、减征。另外，企业自办的学校、医院、幼儿园、托儿所、老年服务机构自用的房产免征房产税。企业应该将这些房屋单独核算，用足用好税收优惠政策，减少房产税支出。三房产税的筹划方法（四）利用税收优惠进行税收筹划此外，房产的改扩建与修理也是筹划的重要内容。进行更新改造或装饰装修而发生的相关费用，是否应计入房产原值非

38、常关键。根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，作为大修理支出，应增加固定资产的计税基础。因此，在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次日常性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，无须增加房产的计税依据，进而减少房产税税负。三房产税的筹划方法（四）利用税收优惠进行税收筹划对于投资联营的房产，由于投资方式不同，房产税的计征方式和适用税率也不同，从而为纳税人提供了筹划空间。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，被投资方要以房产计税余值作为计税依据计征房产税，税率为1.2%；对于以

39、房产投资联营，取得固定收入、不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由投资方按房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。纳税人可以结合这两种方式进行成本收益分析，以决定如何选择投资方式。三房产税的筹划方法（五）房产投资联营的税收筹划知识点3资源税的税收筹划一资源税的概念资源税是以应税资源为课税对象，对在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域开发应税资源的单位和个人，就其应税资源销售额或销售数量为计税依据而征收的一种税。（一）纳税人在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域开发应税资源的单位和个人，为资源税的纳税人。二资源税的基本规定资源税的税目包括能源矿产、金属矿

40、产、非金属矿产、水气矿产和盐五大类，在5个税目下面有设有若干子目，涵盖了所有已经发现的矿种和盐。（二）税目（三）常用税目适用税率资源税采取按资源的具体品种设置税目，税率包括比例税率和定额税率。常用税目适用税率如下：原油，征税对象为原矿，税率6%；天然气，征税对象为原矿，税率6%；煤，征税对象为原矿，税率2%10%；黑色金属，征税对象为原矿或者选矿，税率1%9%；天然卤水，征税对象为原矿，3%15%或者每吨（或者每平方米）110元。二资源税的基本规定（四）计征方法资源税实行从价计征或者从量计征。资源税税目税率表中规定可以选择实行从价计征或者从量计征的，具体计征方式由省、自治区、直辖市人民政府提出

41、，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。实行从价计征的，应纳税额按照应税资源产品（以下简称应税产品）的销售额乘以具体适用税率计算。实行从量计征的，应纳税额按照应税产品的销售数量乘以具体适用税率计算。应税产品为矿产品的，包括原矿和选矿产品。纳税人开采或者生产应税产品自用的，应当依照规定缴纳资源税；但是，自用于连续生产应税产品的，不缴纳资源税。二资源税的基本规定（五）税收优惠1.免征规定有下列情形之一的，免征资源税：（1）开采原油以及在油田范围内运输原油过程中用于加热的原油、天然气；（2）煤炭开采企业因安全生产需要抽采的煤成（层）气。2.减征规定有下列情形之

42、一的，减征资源税：（1）从低丰度油气田开采的原油、天然气，减征20%资源税；（2）高含硫天然气、三次采油和从深水油气田开采的原油、天然气，减征30%资源税；（3）稠油、高凝油减征40%资源税；（4）从衰竭期矿山开采的矿产品，减征30%资源税。根据国民经济和社会发展需要，国务院对有利于促进资源节约集约利用、保护环境等情形可以规定免征或者减征资源税，报全国人民代表大会常务委员会备案。二资源税的基本规定3.由省、自治区、直辖市决定的免征或者减征规定有下列情形之一的，省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征资源税：（1）纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失；（2）纳

43、税人开采共伴生矿、低品位矿、尾矿。上述规定的免征或者减征资源税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。纳税人的免税、减税项目，应当单独核算销售额或者销售数量；未单独核算或者不能准确提供销售额或者销售数量的，不予免税或者减税。二资源税的基本规定（一）利用分别单独核算减轻税负纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或者销售数量；未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用税率。纳税人开采或者生产同一税目下适用不同税率应税产品的，应当分别核算不同税率应税

44、产品的销售额或者销售数量；未分别核算或者不能准确提供不同税率应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用税率。三资源税的筹划方法纳税人的免税、减税项目，应当单独核算销售额或者销售数量；未单独核算或者不能准确提供销售额或者销售数量的，不予免税或者减税。纳税人开采或者生产同一应税产品，其中既有享受减免税政策的，又有不享受减免税政策的，按照免税、减税项目的产量占比等方法分别核算确定免税、减税项目的销售额或者销售数量。纳税人开采或者生产同一应税产品同时符合两项或者两项以上减征资源税优惠政策的，除另有规定外，只能选择其中一项执行。纳税人可以通过准确核算各税目的课税数量或销售额，分清免税产品与征税产品，分清不

45、同税率产品，从而充分享受税收优惠，合理节税。三资源税的筹划方法（一）利用分别单独核算减轻税负（二）利用综合回收率和选矿比进行筹划资源税法规定，对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用数量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品的实际销售量和自用量折算成原煤数量作为征税数量；对金属矿和非金属矿的征税对象为精矿的，纳税人在销售原矿时，应将原矿销售额换算为精矿销售额缴纳资源税；征税对象为原矿的，纳税人销售自采原矿加工的精矿，应将精矿销售额折算为原矿销售额缴纳资源税。换算比或折算率原则上应通过原矿售价、精矿售价和选矿比计算，也可通过原矿销售额、加工环节平均成本和利润计算。这就给税收筹划提供了一定的空

46、间。三资源税的筹划方法例如，煤炭企业确定的自身煤炭回收率或选矿比低于同行业平均综合回收率或平均选矿比，则可根据同行业的平均综合回收率或平均选矿比来折算，计算出来的应税产品数量会少于实际使用数量，达到节税的目的；反之，如果企业的加工技术或选矿技术比较先进，本企业煤炭的加工生产综合回收率或金属矿选矿比相对于同行业较高，则应该准确核算回收率或选矿比，向税务机关提供准确的应税产品销售数量或移送使用数量。三资源税的筹划方法（二）利用综合回收率和选矿比进行筹划资源税法规定了不同情形下外购应税产品购进金额、购进数量的扣减。对于纳税人以外购原矿与自采原矿混合为原矿销售，或者以外购选矿产品与自产选矿产品混合为选

47、矿产品销售的两种情形，在计算应税产品销售额或者销售数量时，直接扣减外购原矿或者外购选矿产品的购进金额或者购进数量。当纳税人以外购原矿与自采原矿混合洗选加工为选矿产品销售时，由于在洗选加工过程中产生了增值或数量消耗，为确保税负公平，在计算应税产品销售额或者销售数量时，需要按照规定的公式计算准予扣减的外购应税产品的购进金额或者购进数量。（三）利用外购应税产品扣减政策进行节税三资源税的筹划方法知识点4城镇土地使用税的税收筹划一城镇土地使用税的概念城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。（一）征税范围城镇土地使用

48、税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。其中，城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地，其征税范围为县人民政府所在地的城镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建制标准的镇，其征税范围一般为镇人民政府所在地；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中的大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。二城镇土地使用税的基本规定凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、

49、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个人包括个体工商户及其他个人。由于在现实经济生活中，使用土地的情况十分复杂，为确保将城镇土地使用税及时、足额地征收入库，税法根据用地者的不同情况，对纳税人作了如下具体规定：（二）纳税人1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳；2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。二城镇土地使用税的基本规定（三）适用税额010203大城市1.5元至30元中等城市1.2元至24元小城市0.9元至18元二城镇土地使用税的基本规定04大城市1.5元至30元城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定

50、如下：（四）减免税优惠的基本规定税法规定，下列土地免征城镇土地使用税：1.国家机关、人民团体、军队自用的土地；2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6.开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免征土地使用税5年10年。二城镇土地使用税的基本规定01计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，

51、待核发土地使用证以后再作调整。（五）计税依据以及应纳税额的计算二城镇土地使用税的基本规定02应纳税额的计算城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地面积和适用单位税额计算。计算公式如下：全年应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使用税。二城镇土地使用税的基本规定三城镇土地使用税的筹划方法（一） 利用改造废弃土地进行税收筹划税法规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴土地使用税510年，纳税人可以充分利用城市、县城、建制镇和工矿区的废弃土地或开山填海整治的土地，以获得免税

52、机会。三城镇土地使用税的筹划方法（二）利用土地级别的不同进行税收筹划城镇土地使用税采取的是有幅度的差别定额税率，最高税额（30元）是最低税额（0.6元）的50倍。大城市、中等城市、小城市、县城、建制镇、工矿区的税额各不相同。即使在同一地区，不同地段的市政建设情况和经济繁荣程度也有较大差别，城镇土地使用税税额规定也各不相同。纳税人可以结合自身生产经营的需要，从以下几个方面进行考虑：一是将企业设在城市、县城、建制镇、工矿区以外的农村；二是由于税法允许经济落后地区土地使用税的适用税额标准适当降低，经济发达地区土地使用税的适用税额标准适当提高，因此可将企业设在经济落后地区；三是在同一省份的大中小城市以

53、及县城和工矿区之中选择税率低的地区设立企业；四是在同一城市、县城和工矿区的不同等级的土地之中选择税率低的区域设立企业。（三）利用纳税义务发生时间进行税收筹划二是对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。因为政策规定，纳税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税，而征用非耕地的，则需自批准征用次月就应该纳税。一是发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。涉及房屋购置业务时，土地使用税规定了如下纳税义务发生时间：1纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税；2纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发

54、房屋权属证书之次月起纳税。因此，对于购置方来说，应尽量缩短取得房屋所有权与实际经营运行之间的时间差。PART 02PART 01三城镇土地使用税的筹划方法知识点5印花税的税收筹划一印花税的概念印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证所征收的一种税。因为纳税人主要是通过在应税凭证上粘贴印花税票来完成纳税义务，故名印花税。（一）征税范围我国经济活动中发生的经济凭证种类繁多，数量巨大，现行印花税只对税法中列举的凭证征收，没有列举的凭证不征税。列举的凭证分为五类，即经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部门确认的其他凭证。二印花税的基本规定（二）纳税人凡在我国境内

55、书立、领受、使用属于征税范围内所列凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。包括各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。按照征税项目划分的具体纳税人是：立合同人、立据人、立账簿人、领受人、使用人、各类电子应税凭证的签订人。二印花税的基本规定（三）税率作为印花税课税对象的经济凭证，种类繁多、形式多样，性质不尽相同。如有些凭证记载有金额，有些则未记载金额；有些凭证供长期使用，有些则只满足临时性需要。这样，就有必要根据不同凭证的性质和特点，按照合理负担、便于征纳的原则，分别采用不同的税率。现行印花税采用比例税率和定额税率两

56、种税率。二印花税的基本规定01比例税率印花税的比例税率分为4档，即1、0.5、0.3和0.05。按比例税率征收的应税项目包括：各种合同及具有合同性质的凭证、记载资金的账簿和产权转移书据等。其具体规定是：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同的税率为1。（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移书据、营业账簿中记载资金的账簿，税率为0.5。（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同的规定税率为0.3。（4）借款合同的税率为0.05。二印花税的基本规定（三）税率01定额税率适用定额税率的是权利、许可证照和营业账簿中的其他账簿，采取按件规定固定税额，单位税额均为每件

57、5元。对其他营业账簿、权利、许可证照，单位税额均为每件5元。由于这类凭证没有金额记载，规定按件定额征税，可以方便征纳，简化手续。在确定适用税率时，如果一份合同载有一个或几个经济事项，可以同时适用一个或几个税率分别计算贴花。但属于同一笔金额或几个经济事项金额未分开的，应按其中的较高税率计算纳税，而不是分别按多种税率贴花。二印花税的基本规定（三）税率二印花税的基本规定（四）税收优惠税法规定，下列凭证免征印花税：1.已缴纳印花税的凭证副本或抄本。由于这种副本或抄本属于备查性质，不是正式文本，对外不发生法律效力，所以对其不应再征收印花税。但副本或者抄本作为正本使用的，应另行贴花。2.财产所有人将财产赠

58、给政府、社会福利单位学校所立的书据。其中，社会福利单位是指扶养孤老伤残的社会福利单位。3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农业产品收购合同。4.无息、贴息贷款合同。5.外国政府或国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。二印花税的基本规定（四）税收优惠另外，“记载资金的账簿”的印花税计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。企业启用新账簿后，其“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额大于原已贴花资金的，就增加的部分补贴印花。合伙企业合伙人的出资额，在工商登记时不作为注册资本，按照会计制度的规定，不在“实收资本”和“资本公积”科目核算，因此合伙企业出资

59、额不征收资金账簿印花税。模糊金额筹划法，具体来说是指经济当事人在签订数额较大的合同时，有意地使合同上所载金额，在本来能够明确的条件下，不最终确定，实现暂时少缴印花税的目的。在现实经济生活中，各种经济合同的当事人在签订合同时，有时会遇到计税金额无法最终确定的情况。而我国印花税的计税依据大多数都是根据合同所记载金额和适用税率确定，计税依据无法最终确定时，纳税人的应纳印花税税额也就相应地无法确定。有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取的，或是按其实现利润多少进行分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而无租赁期限等。对这类合同，可在签订时先按

60、定额5元贴花，以后结算时再按照实际的金额计税，补贴印花。这便给纳税人进行税收筹划创造了条件。财产租赁合同，如果涉及到租赁房屋、机器设备、车辆等印花税应税合同的，可以先只规定月（天）租金标准，不约定具体的租赁期限。三印花税的筹划方法（一）利用模糊金额进行税收筹划例如某公司签订了一个加工承揽合同，按照合同金额缴纳了印花税，后因为各种原因导致合同未履约，或者合同只履行了80%，但印花税不退还。实务中的风险在于：如果企业没有合理的预估订立合同的金额，导致订立合同金额过大，但实际履行金额却很小，从而导致多交印花税。因此，其筹划思路是：可以先按最低合同执行金额签订协议，待实际工作量基本确定时，签订补充协议