商业基础培训资料

1、PAGE PAGE 60商业基基础资料料TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc64866760 1行业介介绍 PAGEREF _Toc64866760 h 5 HYPERLINK l _Toc64866761 1.1零零售业的的演变史史 PAGEREF _Toc64866761 h 5 HYPERLINK l _Toc64866762 1.2零零售业的的发展趋趋势 PAGEREF _Toc64866762 h 6 HYPERLINK l _Toc64866763 1.2.1国际际零售业业发展趋趋势 PAGEREF _Toc64866763 h 6 HYPERLINK l

2、_Toc64866764 1.2.2国内内零售业业发展趋趋势 PAGEREF _Toc64866764 h 7 HYPERLINK l _Toc64866765 2商圈介介绍 PAGEREF _Toc64866765 h 9 HYPERLINK l _Toc64866766 2.1商商圈含义义 PAGEREF _Toc64866766 h 9 HYPERLINK l _Toc64866767 2.2商商圈的构构成 PAGEREF _Toc64866767 h 100 HYPERLINK l _Toc64866768 2.3商商圈分析析 PAGEREF _Toc64866768 h 10 HYP

3、ERLINK l _Toc64866769 2.3.1商圈圈分析的的必要性性 PAGEREF _Toc64866769 h 11 HYPERLINK l _Toc64866770 2.3.2商圈圈分析应应考虑的的因素 PAGEREF _Toc64866770 h 111 HYPERLINK l _Toc64866771 2.3.3影响响商圈大大小的因因素 PAGEREF _Toc64866771 h 122 HYPERLINK l _Toc64866772 3零售业业态的介介绍 PAGEREF _Toc64866772 h 133 HYPERLINK l _Toc64866773 3.1业业态

4、概念念 PAGEREF _Toc64866773 h 13 HYPERLINK l _Toc64866774 3.2业业态分类类 PAGEREF _Toc64866774 h 13 HYPERLINK l _Toc64866775 3.2.1国际际上零售售业态的的一般分分类 PAGEREF _Toc64866775 h 133 HYPERLINK l _Toc64866776 3.2.2购物物中心也也不能作作为独立立的零售售业态。 PAGEREF _Toc64866776 h 15 HYPERLINK l _Toc64866777 3.3业业态特点点 PAGEREF _Toc64866777

5、h 15 HYPERLINK l _Toc64866778 3.3.1百货货店 ddepaartmmentt sttoree(Deept) PAGEREF _Toc64866778 h 15 HYPERLINK l _Toc64866779 3.3.2超级级市场 suPPer marrkett(SM) PAGEREF _Toc64866779 h 155 HYPERLINK l _Toc64866780 3.3.3大型型综合超超市 ggeneerallmerrchaandiise stoore(GMS) PAGEREF _Toc64866780 h 166 HYPERLINK l _Toc64

6、866781 3.3.4便利利店(方便店店) coonveenieencee sttoree(CvvS) PAGEREF _Toc64866781 h 166 HYPERLINK l _Toc64866782 3.3.5专业业店 ss9ecciattityy sttoree(SS) PAGEREF _Toc64866782 h 177 HYPERLINK l _Toc64866783 3.3.6专卖卖店 eexcllusiive shoop PAGEREF _Toc64866783 h 177 HYPERLINK l _Toc64866784 3.3.7购物物中心 shooppiing cen

7、nterr(SC) PAGEREF _Toc64866784 h 188 HYPERLINK l _Toc64866785 3.3.8仓储储商店 dissc011Intt sttoree PAGEREF _Toc64866785 h 18 HYPERLINK l _Toc64866786 3.3.9家居居中心 homme ccentter(HC) PAGEREF _Toc64866786 h 199 HYPERLINK l _Toc64866787 4零售业业种介绍绍 PAGEREF _Toc64866787 h 19 HYPERLINK l _Toc64866788 4.1业业种分类类 PA

8、GEREF _Toc64866788 h 19 HYPERLINK l _Toc64866789 消费品 PAGEREF _Toc64866789 h 119 HYPERLINK l _Toc64866790 4.1.1从使使用目的的上分类类 PAGEREF _Toc64866790 h 19 HYPERLINK l _Toc64866791 4.1.2从购购买习惯惯上分类类选购品品 PAGEREF _Toc64866791 h 20 HYPERLINK l _Toc64866792 4.2业业种特点点 PAGEREF _Toc64866792 h 20 HYPERLINK l _Toc648

9、66793 4.3品品牌介绍绍 PAGEREF _Toc64866793 h 20 HYPERLINK l _Toc64866794 4.3.1品牌牌的概念念 PAGEREF _Toc64866794 h 20 HYPERLINK l _Toc64866795 4.3.2品牌牌在市场场营销中中的作用用与意义义 PAGEREF _Toc64866795 h 20 HYPERLINK l _Toc64866796 5商业客客户介绍绍 PAGEREF _Toc64866796 h 21 HYPERLINK l _Toc64866797 5.1零零售客户户 PAGEREF _Toc64866797 h

10、 21 HYPERLINK l _Toc64866798 5.1.1客户户类型 PAGEREF _Toc64866798 h 221 HYPERLINK l _Toc64866799 5.1.2客户户及品牌牌调查 PAGEREF _Toc64866799 h 221 HYPERLINK l _Toc64866800 5.1.3商场场与客户户的基本本合作方方式 PAGEREF _Toc64866800 h 211 HYPERLINK l _Toc64866801 5.1.4引进进厂商和和品牌的的原则 PAGEREF _Toc64866801 h 222 HYPERLINK l _Toc64866

11、802 5.2餐餐饮娱乐休闲客客户 PAGEREF _Toc64866802 h 222 HYPERLINK l _Toc64866803 6商业项项目市场场调查分分析 PAGEREF _Toc64866803 h 222 HYPERLINK l _Toc64866804 6.1生生活结构构调查 PAGEREF _Toc64866804 h 222 HYPERLINK l _Toc64866805 人口结构构 PAGEREF _Toc64866805 h 22 HYPERLINK l _Toc64866806 家庭户数数构成 PAGEREF _Toc64866806 h 222 HYPERLI

12、NK l _Toc64866807 收入水平平 PAGEREF _Toc64866807 h 23 HYPERLINK l _Toc64866808 消费水平平 PAGEREF _Toc64866808 h 23 HYPERLINK l _Toc64866809 购买行为为 PAGEREF _Toc64866809 h 23 HYPERLINK l _Toc64866810 6.2城城市结构构调查 PAGEREF _Toc64866810 h 223 HYPERLINK l _Toc64866811 地势结构构 PAGEREF _Toc64866811 h 23 HYPERLINK l _To

13、c64866812 交通情况况 PAGEREF _Toc64866812 h 23 HYPERLINK l _Toc64866813 地段的调调查 PAGEREF _Toc64866813 h 233 HYPERLINK l _Toc64866814 各项机能能的调查查 PAGEREF _Toc64866814 h 23 HYPERLINK l _Toc64866815 城市规划划调查 PAGEREF _Toc64866815 h 224 HYPERLINK l _Toc64866816 6.3零零售业结结构调查查 PAGEREF _Toc64866816 h 24 HYPERLINK l _

14、Toc64866817 6.3.1城市市商圈的的调查 PAGEREF _Toc64866817 h 224 HYPERLINK l _Toc64866818 6.3.2零售售业态的的调查 PAGEREF _Toc64866818 h 224 HYPERLINK l _Toc64866819 6.3.3零售售业种的的调查 PAGEREF _Toc64866819 h 224 HYPERLINK l _Toc64866820 6.4消消费者的的调查 PAGEREF _Toc64866820 h 224 HYPERLINK l _Toc64866821 6.4.1购买买习惯的的调查 PAGEREF

15、_Toc64866821 h 224 HYPERLINK l _Toc64866822 6.4.2购买买能力的的调查 PAGEREF _Toc64866822 h 224 HYPERLINK l _Toc64866823 6.4.3购买买量的调调查 PAGEREF _Toc64866823 h 244 HYPERLINK l _Toc64866824 6.5竞竞争对手手的调查查 PAGEREF _Toc64866824 h 24 HYPERLINK l _Toc64866825 6.5.1场所所调查 PAGEREF _Toc64866825 h 224 HYPERLINK l _Toc6486

16、6826 6.5.2商品品构成调调查 PAGEREF _Toc64866826 h244 HYPERLINK l _Toc64866827 6.5.3人流流调查 PAGEREF _Toc64866827 h 225 HYPERLINK l _Toc64866828 7商业物物业的开开发 PAGEREF _Toc64866828 h 255 HYPERLINK l _Toc64866829 7.1商商业物业业的开发发理念 PAGEREF _Toc64866829 h 225 HYPERLINK l _Toc64866830 7.1.1项目目选址和和市场调调查要注注重地段段的商业业价值 PAGER

17、EF _Toc64866830 h 225 HYPERLINK l _Toc64866831 7.1.2项目目定位须须有差异异性。 PAGEREF _Toc64866831 h 225 HYPERLINK l _Toc64866832 7.1.3规划划设计坚坚持创造造高质量量的商业业空间 PAGEREF _Toc64866832 h 226 HYPERLINK l _Toc64866833 7.1.4购物物中心内内部动线线组织要要求引导导性。 PAGEREF _Toc64866833 h 226 HYPERLINK l _Toc64866834 7.1.5购物物广场建建筑设计计讲求店店招和标标

18、示两种种方式合合理运用用 PAGEREF _Toc64866834 h 27 HYPERLINK l _Toc64866835 7.1.6商业业项目讲讲求内部部绿化景景观。 PAGEREF _Toc64866835 h 227 HYPERLINK l _Toc64866836 7.1.7商业业项目讲讲求商业业灯光照照明。 PAGEREF _Toc64866836 h 227 HYPERLINK l _Toc64866837 7.1.8商业业业态分分布规划划也会影影响局部部规划设设计商业业物业内内的经营营户较多多，购物物中心必必须将承承租户经经营业态态、业种种进行统统一商业业规划，这这样必将将影

19、响购购物中心心内部个个经营户户区域的的设计，建建筑、结结构、水水电、暖暖通、装装修等方方面的设设计要与与经营户户的要求求相配套套。 PAGEREF _Toc64866837 h 27 HYPERLINK l _Toc64866838 7.2商商业物业业的招商商租赁 PAGEREF _Toc64866838 h 227 HYPERLINK l _Toc64866839 7.2.1购物物中心的的决算 PAGEREF _Toc64866839 h 227 HYPERLINK l _Toc64866840 7.2.2招商商和承租租户选择择 PAGEREF _Toc64866840 h 28 HYPER

20、LINK l _Toc64866841 7.2.3承租租户租金金 PAGEREF _Toc64866841 h 28 HYPERLINK l _Toc64866842 7.3商商业物业业的管理理理念 PAGEREF _Toc64866842 h 229 HYPERLINK l _Toc64866843 7.3.1具有有“统一管管理，分分散经营营”的特点点 PAGEREF _Toc64866843 h 29 HYPERLINK l _Toc64866844 7.3.2商业业物业的的统一管管理的理理念在于于统一招招商管理理、统一一营销、统一服服务监督督、统一一物管。 PAGEREF _Toc648

21、66844 h 29 HYPERLINK l _Toc64866845 8购物中中心的各各种模式式和特点点 PAGEREF _Toc64866845 h 31 HYPERLINK l _Toc64866846 8.1.1按开开发商背背景及购购物中心心经营管管理的模模式分类类 PAGEREF _Toc64866846 h31 HYPERLINK l _Toc64866847 8.1.2按购购物中心心的商场场面积规规模分类类 PAGEREF _Toc64866847 h 32 HYPERLINK l _Toc64866848 8.1.3按购购物中心心的定位位档次分分类 PAGEREF _Toc64

22、866848 h 333 HYPERLINK l _Toc64866849 8.1.4按购购物中心心的选址址地点分分类 PAGEREF _Toc64866849 h 333 HYPERLINK l _Toc64866850 8.1.5依据据国际购购物中心心协会的的分类 PAGEREF _Toc64866850 h 333 HYPERLINK l _Toc64866851 8.1.6按购购物中心心的业态态复合度度的程度度分类 PAGEREF _Toc64866851 h 334 HYPERLINK l _Toc64866852 8.1.7按摩摩尔购物物中心的的外观分分类 PAGEREF _Toc

23、64866852 h 344行业介绍绍零售业的的演变史史众所周知知,零售售业态总总体来说说经历了了四次大大的革命命，即百百货商店店、连锁锁超市、购物中中心和无无店铺销销售。这这种业态态的演进进不是偶偶然的或或无根据据的，而而是零售售业适应应社会经经济和文文化技术术发展的的产物。如百货货商店的的出现是是适应西西方工业业革命大大量生产产大量销销售和城城市化进进程的要要求而产产生的，连连锁超市市是适应应商业降降低成本本、方便便顾客的的要求产产生的，购购物中心心则是城城市空洞洞化、居居住郊区区化的必必然反映映，而无无店铺销销售则是是电子技技术和信信息技术术在流通通领城的的延伸。应该说说，零售售业态的的

24、每次创创新都更更好地满满足了消消费者的的利益和和需求，更更好地推推动了工工业生产产的发展展。 从零售业业的发展展史看，商商业零售售业态主主要受到到消费需需求和工工业生产产两股力力量的制制约。在在供给力力量大于于消费力力量的卖卖方市场场下，谁谁适应工工业生产产的要求求，谁就就能生存存发展,此时的的流通业业只是“桥梁和“渠道作用。然而在在买方市市场下,尤其是是在今天天人们的的物质需需求已获获得相对对满足,供给日日愈过剩剩的情况况下,虽虽然“供给决决定需求求仍具具意义,但消费费者已成成为主宰宰市场的的绝对力力量,只只有那些些胜任消消费需求求的企业业才有生生命力。此时的的零售业业已不仅仅仅是“桥梁和“

25、渠道,而是是起着先先导作用用，即一一方面开开发需求求,另一一方面引引导生产产。谁能能更好地地发挥这这种作用用，谁就就能获得得发展,这是我我们认识识当今零零售业必必须具有有的概念念。 同时,对对待目前前西方眼眼花缭乱乱的零售售业态,我们也也不能盲盲目照搬搬。不同同的国家家和地区区有着不不同的生生产力发发展水平平、消费费习惯和和心理,即便是是同样的的业态在在不同的的国家和和地区也也表现出出不同的的发展方方式、速速度和结结果。发发展一个个地方的的零售业业,必须须与当地地的地情情相结合合。而且且,一种种业态之之所以能能够成功功和确立立,必有有其内在在的规律律和特征征。把握握精髓,为我所所用,才才是明智

26、智的抉择择。 机构类型型快速成长长期从出现发发展到成成熟所经经历的时时间（年年）目前处于于期生命命周期中中的阶段段杂货店18000-18840100衰退期/已消失失单一专业业店18200-18840100成熟期百货商店店18600-1994080成熟期邮购店19155-1995050成熟期联销店19200-1993050成熟期折扣店19555-1997520成熟期方便超级级市场19355-1996535成熟期/衰退期期购物中心心19500-1996540成熟期联营店19300-1995040成熟期快餐店19600-1997515成熟期高级专卖卖店19755-1998510成长期仓储式零零售19

27、700-1998010成熟期计算机控控制的商商店19800-199855成熟期电子化超超级市场场19800-199855成熟期厂商低于于零售价价销售（直直销）19800-？成长后期期大型商厦厦19855-？成长期仓储式销销售俱乐乐部19855-？成长后期期美式大型型超级市市场19866-？成长期电子化购购物19900-？成长期零售业的的发展趋趋势国际零售售业发展展趋势随着社会会生产力力的发展展、科学学技术的的进步、人们消消费心理理的个性性化，社社会产品品的种类类和数量量越来越越多。为为了使这这些产品品在适当当的时间间通过适适当的方方式到达达目标人人群的手手中，商商业这一行行业作为为连接生生产领

28、域域和消费费领域的的流通环环节，其其自身的的形式在在不断更更新，销销售方式式也在不不断变革革。这些些变化首首先直接接作用于于商品流流通的最最终环节节零售售业，那那么零售售业也就就必然成成为流通通环节中中竞争最最激烈的的一环。综观世世界零售售业总的的历史发展展趋势来来看，年代代，零售售业界采采取综合合型营运运，因此此，百货货公司、大型综综合零售售势力高高涨；年代代，零售售业则进进入专业业化的发发展阶段段，专门门店、连连锁店、超市、便利店店、自助助家庭用用品中心心等业态态相继发发展；进进入年代，大大型购物物中心等等在世界界商业发发达国家家范围内内兴起；而年代末末则朝经营营业态细细分化发发展，单单品

29、店、生活题题材馆、无店铺铺销售、郊外大型型专门店店、产地地直销及及家庭购购物等新新型零售售业态纷纷纷兴起起。就以我我国所地地处的亚亚洲来看看，近几几年来随随着经济济的快速速飞跃发发展，其其零售业业也发生生着翻天天覆地的的变化，主主要体现现在以下下几方面面：趋势一：零售业业市场高高度集中中化、规规模化 从市场份份额上来来看，零零售业近近几年来来在亚洲洲出现了了相当的的集中度度，少数数大的零零售商掌掌握当地地市场，占占有垄断断意义的的市场份份额。换换言之，亚亚太地区区的零售售业从产产业经济济学的角角度考虑虑，其根根据市场场份额计计算的市市场绝对对集中度度指标CCRn已已经处于于一个相相当高度度。1

30、9997年年香港地地区前55名零售售商销售售额(CCR5)已经达达到总销销售额的的70%，同期期新加坡坡和台湾湾的CRR5都超超过355%，这这种情况况有可能能与地区区的区域域面积有有关，但但从这33个国家家和地区区零售业业的发展展水平来来看，零零售业市市场的高高度集中中是亚太太地区零零售业发发展的必必然趋势势。再来看一一看衡量量一国零零售业规规模水平平的重要要指标平均均每间零零售店覆覆盖的消消费者数数目：119966年日本本的单店店覆盖人人数高居居亚太地地区各国国首位，达达到15560人人，基本本上是同同时期中中国覆盖盖量2550人的的6倍强强。众所所周知，日日本的零零售购物物环境在在全球享

31、享有盛名名，这与与其零售售商业的的规模是是分不开开的。趋势二：传统零零售形式式优势逐逐渐减弱弱，新型型零售形形式蓬勃勃发展 首先，总总体上亚亚太地区区传统零零售业形形式在各各个国家家和地区区仍占有有主导地地位，传传统零售售店数量量全部超超过当地地零售店店总数的的50%。19996年年统计数数据显示示，在亚亚洲各国国中，中中国传统统食杂零零售店（非非自动型型超市、便利店店)数量量的相应应比例最最高，为为99.8%；最低的的新加坡坡相应数数据也超超过半数数，为668%。 其次，虽虽然传统统零售业业仍占相相当大的的份额，不不可忽视视的是以以自动超超市、便便利店为为代表的的新兴零零售店正正在兴起起。从

32、119966年香港港超市、便利店店数变化化的相关关统计数数据来看看，19992年年到19996年年超市、便利店店分别增增长了225%和和26%,同期期的传统统食杂店店比原来来减少了了19个个百分点点。可以以看出，传传统零售售业正逐逐步为新新型零售售店所取取代，其其优势正正在逐步步减弱。趋势三：大型、超大型型量贩店店及货仓仓商店迅迅猛增加加 近年来，亚亚洲各国国及地区区大型、超大型型量贩店店和货仓仓商店的的数量不不断增加加。根据据有关数数据，到到19997年，台台湾、泰泰国及韩韩国的大大型、超超大型量量贩店、货仓商商店的数数量依次次为亚太太地区的的前3位位，其中中台湾及及泰国为为69家家，韩国国

33、为600家。以以台湾为为例，从从19776年的的1家到到19997年的的69家家，平均均每年就就有六七七家大型型量贩店店、货仓仓商店开开张，考考虑到台台湾当地地零售业业市场的的饱和度度，这样样的发展展速度只只能用“迅迅猛”来来形容。趋势四：跨国企企业的拓拓展 20世纪纪90年年代以来来，欧美美从事零零售业的的大型跨跨国企业业由于种种种原因因，加大大了在亚亚洲市场场的开拓拓力度。以家乐乐福为例例，由于于法国国国内市场场已经饱饱和，竞竞争激烈烈，法国国政府为为了保护护传统的的中小零零售企业业，制定定了严格格限制开开设大型型零售商商店的法法规，规规定凡是是投建大大型零售售商店面面积超过过3000平方

34、米米（上限限为10000平平方米）的的大型零零售商店店，都要要经过由由7人组组成的商商业设施施委员会会审批。全法大大型超市市的投建建由19995年年的122家锐减减为19996年年的7家家、19997年年的6家家，19998年年甚至11家也没没批准投投建。海海外销售售正逐渐渐成为家家乐福总总体销售售额的主主要来源源。另一一方面，为为了与美美国的沃沃尔玛抗抗衡，开开拓并抓抓住广阔阔的亚洲洲市场，也也是家乐乐福等一一批欧洲洲跨国零零售企业业拓展亚亚太市场场的目的的所在。国内零售售业发展展趋势中国作为为亚太地地区的重重要组成成部分，其其零售业业与其他他国家和和地区有有着一定定的差距距，但由由于地域域

35、上相同同的人文文背景，中中国零售售业的发发展方向向不会背背离整个个亚太地地区的总总体趋势势。事实实上，中中国的一一些前沿沿城市，已已经在零零售商业业的形式式方面积积极创新新，努力力求变。零售业业业态革命命已露端端倪零售业态态呈现多多样化。表现在在业态形形式已突突破往昔昔传统业业态(百百货店)一统天天下格局局，而出出现多种种新的业业态。不不仅地处处沿海发发达城市市各种新新兴业态态：超市市、连锁锁店、仓仓储店、折扣店店、专业业店、专专卖店等等纷纷介介入零售售业战场场，既使使在地处处中西部部内陆不不发达地地区的城城市，也也有些商商家将带带领其新新型部队队投入零零售业的的战斗。 传统业态态市场定定位呈

36、现现多元化化。表现现在传统统业态百货货店自身身已一改改往昔“购购物不讲讲环境、经营不不求特色色、商品品不分档档次”的的无市场场细分、无市场场定位的的状态，而而出现市市场定位位的多元元化倾向向。 零售业业态空间间摆布呈呈现合理理化趋向向。表现现在各种种零售业业态在空空间上的的摆布已已一改往往昔城市市中心的的状态，而而出现“边边缘崛起起”、区区域性零零售分中中心与市市中心并并存、选选购品经经营在城城市或区区域性商商业中心心、便利利品经营营在邻近近居民集集中居住住区设点点的迹象象。 营销理念念的消费费者本位位化。零零售业业业态革命命的本质质在于营营销理念念的革命命性变革革。具体体地说在在于以消消费者

37、为为本位理理念的真真正确立立。这是是零售界界对市场场大势由由卖方市市场转向向买方市市场这个个特定社社会经济济环境顺顺天应势势的反映映。未来发展展：一个个零售业业业态革革命轰轰轰烈烈的的时代基于对现现实的认认知，依依据对事事物发展展规律分分析与展展望，我我们可以以清晰地地预期到到： 新兴业态态的竞争争将更加加激烈，经经过一阶阶段的市市场争夺夺后将会会出现优优者存留留劣者败败退的景景象。前前面说过过，基于于种种理理由，国国内众多多资本十十分看好好购物中中心、超超市、连连锁店等等新兴业业态，这这必然会会出现未未来国内内资本对对此块阵阵地大争争夺的战战况。而而国外资资本面对对这个996O万万平方公公里

38、的神神秘待开开发国土土、占世世界人口口近 ll4的的广阔市市场空间间，相信信，随着着国内市市场与国国际市场场的对接接，外资资进入我我国零售售业新兴兴业态发发展的势势头将更更加凶猛猛。凭着着他们的的财大势势壮，尤尤其是颇颇为丰富富的实战战经验，必必将形成成对国内内竞争者者的强大大威胁。有理由由相信，未未来新兴兴业态的的竞争将将更加激激烈。 又一新兴兴业态购物物中心将将会迅猛猛发展。今天购购物中心心模式己己在世界界各地发发达国家家被广泛泛采用。在有些些发达国国家，它它已是一一个国家家经济发发展中的的必不可可少的重重要组成成部分。 我们们认为，未未来在我我国经济济成长壮壮大的过过程中，购购物中心心必

39、将会会在零售售行业中中占据十十分重要要的地位位。这是是因为：随着我我国经济济的成长长壮大，居居民消费费水平的的提高，休休闲与购购物相结结合的“一一站终点点”的消消费需求求必将迅迅速增长长。而这这正是购购物中心心迅猛发发展的重重要支撑撑点。大大中城市市商业物物业的发发展呈现现强劲之之势。目目前一些些有眼光光和相当当实力的的大房地地产商在在介入商商业物业业的开发发时，已已在逐渐渐引入购购物中心心经营和和管理模模式。而而购物中中心的建建设如果果没有有有实力的的房地产产商及具具有相当当管理水水平的专专业商业业经营公公司的介介入是难难以想象象的。传统百货货店的生生存将更更加艰难难。从全全球视角角看，百百

40、货店在在历经其其几十年年的辉煌煌后，已已开始进进入它的的衰退期期。这当当然主要要源于随随着社会会经济的的成长壮壮大而与与此伴随随的各种种更富有有市场竞竞争力与与营运效效率的新新型零售售业态的的兴起、发展，我我们相信信这一趋趋势在未未来中国国也将呈呈现。目目前我国国百货店店尤其是是大多国国有大中中型百货货店已逐逐渐感到到生存的的压力，但但这仅仅仅还是开开始，未未来的生生存将更更加艰难难。撇开开其它因因素不论论，单就就新型零零售业态态迅猛而而有质量量的发展展就足以以对其产产生强大大的威胁胁；“三超”趋趋势 大批量的的一次性性购买和和小批量量的频繁繁购买对对于现代代上海家家庭来说说显得同同等重要要，

41、以超超市、大大卖场为为代表的的零售商商店的规规模化正正好迎合合了这一一需求的的变化。 现在，上上海外资资大型零零售商店店已有880余家家，年销销售额占占上海商商业年销销售总额额的8%，且有有继续增增加的趋趋势。这这些欧洲洲零售商商在上海海开设大大型零售售商店，形形成了“超超大、超超全、超超值”的的“三超超”趋势势。 A. 超超大 从上海地地区近几几年开办办的外资资大型超超市、大大卖场来来看，占占地面积积超过550000平方米米、结构构为多层层的不在在少数，且且有继续续增加的的趋势。包括华华联、联联华和农农工商在在内的国国有连锁锁超市也也纷纷开开设大卖卖场，虽虽然在购购物环境境及管理理上与一一批

42、外资资大型超超市有一一定的差差距，但但规模化化的趋势势是不变变的。 B.超全全 其一，商商品品类类的齐全全。小到到家庭用用的日常常用品，大大到大件件的家用用电器，在在如今的的大卖场场中都有有提供。其二，品品类摆放放的科学学性。商商品种类类的增长长，对货货架的摆摆放提出出了更高高的要求求，单是是“分区区分块”对对于消费费者在面面积庞大大的卖场场中迅速速找到所所需商品品是远远远不够的的。科学学的摆放放、详细细的导购购标识、专门的的导购平平面图成成为当前前大型零零售超市市的重要要组成部部分。其其三，各各类相关关的服务务。如今今上海的的各个大大型超市市、大卖卖场，都都为消费费者提供供方便的的餐饮娱娱乐

43、休闲闲服务，给给消费者者的购物物行为带带来了相相当的便便利。 C.超值值 大型超市市、大卖卖场由于于进货渠渠道的特特点，价价格上的的优势很很容易展展现在消消费者面面前，但但进货渠渠道的同同质性，价价格上的的优势又又不足以以区别于于同一市市场上的的其他企企业。在在目前竞竞争激烈烈的上海海零售业业市场，怎怎样使附附加的各各种服务务超值化化，成为为新的趋趋势之一一。定期期的、直直接到消消费者手手中的DDM，顾顾客的会会员化，甚甚至于固固定的免免费班车车接送，各各种各样样的超值值化服务务在使自自己的企企业覆盖盖更大的的地理面面积的同同时，也也覆盖了了更为重重要、更更为广阔阔的消费费者的心心理面积积。

44、专业性零零售商业业的特色色化与连连锁化随着生活活水平的的提高，为为了满足足不断细细分的消消费者需需求，零零售行业业中出现现专门从从事某一一类产品品零售的的商店是是不可避避免的。上海地地区的专专业零售售商业正正走着一一条专业业化、特特色化、服务连连锁化发发展的道道路。 以眼镜配配制行业业为例，日日资“巴巴黎三城城”凭着着自己的的专业性性，美资资“美式式眼镜城城”凭借借其快速速便捷的的特色化化服务成成为其中中的佼佼佼者，以以他们为为代表的的一批外外资零售售商几乎乎都以连连锁店的的形式覆覆盖了上上海地区区相当大大的范围围。 针针对外资资零售企企业在该该领域的的挑战，以以吴良材材公司为为代表的的上海当

45、当地的专专业零售售商也正正在积极极开拓一一条连锁锁特色化化经营的的道路。吴良材材公司在在保持公公司“以以卖带修修”的专专业特色色服务的的同时，发发展连锁锁经营形形式。目目前吴良良材公司司在上海海拥有114家连连锁分店店，这一一数量还还将不断断增加，其其连锁特特色化经经营也已已取得了了一定的的成果。主题化商商圈的建建立 如今，上上海地区区传统的的零售商商业形式式百百货商店店正受着着各方面面，尤其其是大型型超市、大卖场场的冲击击。单个个百货商商店很难难在这样样的环境境下谋求求发展。 相应的，如如果将地地处相同同街道相相近相连连的几家家百货商商店圈起起，赋与与其一定定的主题题，配以以相应的的文化氛氛

46、围，形形成“商商业圈”，做做到商业业街道的的品牌化化，其连连带效应应对上海海地区的的零售商商业无疑疑是积极极有效的的。例如如，南京京路步行行街是以以“中华华商业第第一街”为为主题，配配以良好好的购物物环境，以以旅游功功能为主主，带动动了整个个圈内的的各个零零售百货货店的销销售增长长；四川川北路将将其地理理区域内内的专业业特色店店进行串串联，形形成专业业特色一一条街，把把价格优优势作为为整个商商圈的强强势推出出；又如如淮海路路商业一一条街以以高档次次、高价价位为特特色，是是时尚购购物的第第一选择择。商圈介绍绍商圈含义义商圈，是是指商店店以其所所在地点点为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩展，

47、吸吸引顾客客的辐射射范围，简简单地说说，也就就是来店店顾客所所居住的的区域范范围。无无论大商商场还是是小商店店，它们们的销售售总是有有一定的的地理范范围。这这个地理理范围就就是以商商场为中中心，向向四周辐辐射至可可能来店店购买的的消费者者所居住住的地点点。零售商店店的销售售活动范范围通常常都有一一定的地地理界限限，也即即有相对对稳定的的商圈。不同的的商店由由于所在在地区、经营规规模、经经营方式式、经营营品种、经营条条件的不不同，使使得商圈圈规模、商圈形形态存在在很大差差别。同同样一个个零售商商店在不不同的经经营时期期受到不不同的因因素的干干扰和影影响，其其商圈也也并不是是一成不不变的，商商圈规

48、模模时大时时小。商圈分析析是百货货商店选选址的一一重大步步骤，也也是重要要的基础础工作。商场在在选址时时，首先先要明确确商圈范范围，了了解服务务对象，确确定经营营范围，评评估经营营效益，然然后确定定大致地地点和商商店规模模。商圈的构构成商圈大致致由三部部分组成成，即主主圈、次次圈、边边圈。主圈主圈即主主要商圈圈，也称称第一商商圈，是是指最接接近商店店的区域域。在主主要商圈圈内，消消费者去去商店购购物最为为方便，一一般情况况下，百百货商店店65%左右的的顾客来来自主要要商圈。在主商商圈内，顾顾客在人人口中的的密度较较高，每每个顾客客的平均均购货额额也最高高，这一一商圈很很少与其其他类型型商店的的

49、商圈发发生重叠叠，否则则就易出出现过度度竞争。一般来来说，小小型商店店的核心心商圈在在0.88公里之之内，顾顾客步行行来店在在10分分钟以内内；大型型商场的的核心商商圈在55公里以以内，无无论使用用何种交交通工具具来店，不不超过220分钟钟。次圈次圈即次次要商圈圈，也称称第二商商圈，是是指位于于主要商商圈外围围的次要要区域。在这一一区域内内，顾客客较为分分散，但但消费者者来店购购买商品品也较为为方便，在在次要商商圈内聚聚集着百百货商店店25%左右的的顾客。一般来来说，小小型商店店的次要要商圈在在1.55公里之之内，顾顾客步行行来店在在20分分钟以内内；大型型商场的的次要商商圈在88公里以以内，

50、无无论使用用何种交交通工具具来店，平平均不超超过400分钟。边圈边圈即边边缘商圈圈，也称称第三商商圈，是是指位于于次要商商圈以外外的区域域。在边边缘商圈圈内，散散居着百百货商店店约100%左右右的顾客客，在这这个区域域的消费费者来商商店购买买商品中中不太方方便。一一般来说说，小型型商店的的边缘商商圈在11.5公公里以外外，顾客客步行来来店在220分钟钟以上；大型商商场的边边缘商圈圈在8公公里以外外，无论论使用何何种交通通工具来来店平均均在400分钟以以上。商圈在受受各种因因素的影影响，其其范围和和形态状状是会经经常变化化的，一一般情况况下，商商圈形态态表现多多为各种种不规则则的多角角型，为为便

51、于研研究分析析，一般般将商圈圈抽象地地视为以以商店为为中心向向外辐射射的圆心心圈型。边圈次圈主圈商圈分析析商圈分析析是指对对商圈的的构成、特点和和影响商商圈规模模变化的的各种因因素进行行综合性性的研究究。对商商场来讲讲，商圈圈分析有有重要的的意义。它有助助于企业业合进选选择店址址，在符符合设址址原则的的条件下下，确定定适宜的的设址地地点；有有助于企企业制定定市场开开拓目标标，明确确哪些是是本商场场的基本本顾客群群和潜在在顾客群群，不断断扩大商商圈范围围；有助助于企业业有效地地进行市市场竞争争，在掌掌握商圈圈范围内内客流来来源和客客流类型型的基础础上，开开展有针针对性的的营销。商圈分析析的必要要

52、性商圈分析析是百货货商店旱旱灾行合合理选址址的基础础工作商场在选选择店址址时，总总是力求求以较大大的目标标市场，来来吸引更更多的目目标顾客客，这首首先就需需要经营营者明确确商圈范范围，了了解商圈圈内人口口的分布布状况以以及市场场、非市市场因素素的有关关资料，在在此基础础上，进进行经营营效益的的评估，衡衡量店址址的使用用价值，按按照设址址的基本本原则，选选定适宜宜的地点点，使商商圈、店店址、经营条条件协调调融合，创创造经营营优势。商圈分析析是百货货商店制制定竞争争经营策策略的基基础本前前提在日趋激激烈的市市场竞争争环境中中，价格格竞争手手段仅仅仅是一方方面，同同时也是是很有限限的，百百货商店店在

53、竞争争中为取取得优势势，已广广泛地采采取非价价格竞争争手段，诸诸如改善善商店形形象，进进行企业业形象设设计与策策划，完完善售后后服务等等等。这这些都需需要经营营者通过过商圈分分析，掌掌握客流流来源和和客流类类型，了了解顾客客的不同同需求特特点，采采取竞争争性的经经营策略略，投顾顾客之所所好，赢赢得顾客客信赖，也也即赢得得竞争优优势。商圈分析析是百货货商店制制定市场场开拓战战略的重重要条件件一家百货货商店的的经营方方针、策策略的制制定或调调整，总总要立足足于商圈圈内各种种环境因因素的现现状及其其发展趋趋势。通通过商圈圈分析，可可以帮助助经营者者明确哪哪些是本本店的基基本顾客客群，哪哪些是潜潜在顾

54、客客群，力力求在保保持基本本顾客群群的同时时，着力力吸引潜潜在顾客客群，制制定市场场开拓战战略，不不断延伸伸经营触触角，扩扩大商圈圈范围，提提高市场场占有率率。商圈分析析是百货货商店减减少资金金占用的的重要手手段百货商店店经营的的一大特特点是流流动资金金占用多多，要求求资金周周转速度度快。百百货商店店的经营营规模受受到商圈圈规模的的制约，商商圈规模模又会随随着经营营环境的的变化而而变化，当当商圈规规模缩小小时，而而百货商商店的经经营规模模仍维持持原状，就就有可能能导致企企业的一一部分流流动资金金的占压压，影响响资金周周转速度度，降低低资金利利润率。商圈分析析应考虑虑的因素素人口数量量及特点点包

55、括居住住人口数数量、工工作人口口数量、过往人人口数量量、居民民户数和和企事业业单位数数，及相相应人口口年龄、性别、职业和和收入水水平构成成等。建设状况况包括公共共交通、供电状状况、通通讯设备备、金融融机构等等对于百百货商店店营销的的方便程程度。社会因素素分析地区区建设规规划、公公共设施施（公园园、公共共体育场场所、影影剧院、展览馆馆），以以及本地地区的人人文等，是是否有利利于百货货商店的的发展。商业发展展潜力包括购买买潜力和和现有商商场的经经营状况况。这两两个因素素是对百百货商店店影响的的最直接接因素。在对商商业发展展潜力进进行分析析时，应应计算该该地区的的商圈饱饱和度，以以了解这这个地区区内

56、同行行业是过过多还是是不足。在商圈圈饱和度度低的地地区建店店，其成成功的可可能性必必然超过过商圈饱饱和度高高的地区区。影响商圈圈大小的的因素百货商店店的自身身的特点点百货商店店的商圈圈不仅有有别开其其他商场场和商店店的商圈圈，而且且即使同同是百货货商店，坐坐落于同同一地区区，由于于其各自自不同的的特点，商商圈范围围也有所所区别。造成这这种区别别的因素素有：商商店的形形象和信信誉，服服务质量量的优劣劣，商品品经营的的特色，价价位的高高低，以以及物质质设施的的差异等等。经营营同类商商品的两两个商店店即便同同处一个个地区的的同一条条街道，其其对顾客客的吸引引力也会会有所差差异，相相应地，商商圈规模模

57、也不一一致。那那些经营营灵活，商商品齐全全，服务务周到，在在消费者者中树立立了良好好形象的的商店，高高圈规模模相对地地会较其其他同行行业商店店大。百货商店店的经营营规模百货商店店因其经经营规模模不同，商商圈大小小也不相相同。一一般来说说，商店店的经营营规模大大、种类类品种多多，吸引引顾客的的范围也也大。但但因为规规模越大大，品种种就越多多，销售售的辐射射区域就就越广，商商圈的半半径就越越大。应应该指出出的是，商商圈总是是有限度度的，不不会无限限扩张。百货商店店的经营营商品种种类百货商店店的商圈圈在小因因其经营营的商品品种类而而异即百百货商店店的商品品经营种种类对其其商圈大大小有重重要影响响。一

58、般般情况下下，以经经营日常常生活用用品为主主的百货货商店，其其商圈大大多以主主要商圈圈（第一一商圈）为为主，而而以经营营高档大大件耐用用消费品品为主的的百货商商店，其其商圈的的边缘部部分可扩扩展到112公里里左右。交通运输输情况交通地理理条件是是影响商商圈规模模的又一一个主要要因素。位于交交通便利利地区的的商店，商商圈规模模会因此此扩大，反反之则限限制了商商圈的延延伸。自自然的各各人为的的地理障障碍，如如山脉、河流、铁路以以及高速速公路，会会无情地地截断商商圈的界界限，成成为商圈圈规模扩扩大的巨巨大障碍碍。所在在百货商商店在界界定商圈圈和进行行商圈分分析时，要要考虑到到影响顾顾客来店店的交通通

59、条件，如如街道通通达程度度、公共共汽车运运行状况况、交通通设施和和管理措措施等因因素，尽尽量扩大大商圈，使使百货商商店有更更宽的服服务面和和更广的的服务群群。竞争对手手的地理理位置相互竞争争的商店店之间距距离越大大，它们们各自的的商圈也也越大。如潜在在顾客居居于两家家同行业业商店之之间，各各自在商商店分别别会吸引引一部分分潜在顾顾客，造造成客流流分散，商商圈都会会因此而而缩小。但有此此相互竞竞争的商商店毗邻邻而设，顾顾客因有有较多的的比较选选择机会会而被吸吸引过来来，则商商圈反而而会因竞竞争而扩扩大。根根据有关关专家的的研究，两两家同类类型的百百货同商商店相距距在1.5公里里以外，88公里以以

60、内，对对顾客的的争夺是是激烈的的，两家家商店的的商圈都都会缩小小，只有有少部分分的共同同商圈。两家同同类型的的百货商商店距离离婚公里里以外，随随着距离离的扩大大，竞争争程度会会逐渐减减弱，以以至形成成各自的的商圈。百货商店店的促销销情况百货商店店的商圈圈大小固固然要受受到一系系列客观观因素的的影响和和制约，但但它决不不是固定定不变的的，百货货商店经经营者的的主观努努力也会会影响商商圈的变变化，如如百货商商店通过过广告宣宣传，开开展公关关活动，以以及广泛泛的人员员推销与与营业推推广活动动不断扩扩大知名名度、影影响力，吸吸引更多多的边际际商圈顾顾客慕名名光顾，随随之商店店的商圈圈规模会会骤然扩扩张