中级财务会计第八章投资性房地产

1、第八章 投资性房地产1.请看本章【引导案例】并思考相应问题。2.华润公司添置了一栋16层的大楼，其中7-16楼作为公司办公用房，1-6楼准备作为商铺出租。请问：该资产应属于何类资产？应如何计量？目录第一节 投资性房地产概述第二节 投资性房地产的确认和初始计量第三节 投资性房地产的后续计量及后续支出第四节 投资性房地产的相互转换与处置第一节 投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征定义：是指企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。由于其与企业自用的房地产和作为存货的房地产在用途、状态、目的等方面存在区别，因此，作为投资性房地产确认和核算的房地产必须能单独计量和出售。特征：投资性

2、房地产在性质上属于投资性资产房地产投资活动实质上属于经营性活动2022/9/8扬州大学商学院5二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物 作为存货的房地产 自用房地产三、投资性房地产的后续计量模式投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种企业通常应当采用成本模式计量若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一家企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，且一经确定， 不得随意变更。第二节 投资性

3、房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量确认：同时满足下列条件（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。初始计量：投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照取得时的实际成本进行计量。其实际成本一般包括取得成本及直至使其达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出，如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、可以予以资本化的借款费用等。二、外购投资性房地产的确认和初始计量确认：企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。初始计量：以取得时的实际成本入账。采用不同后

4、续计量模式，在初始入账时，主要明细科目不同：采用成本模式的，在购入时借记“投资性房地产”科目。采用公允价值模式的，在购入时，借记“投资性房地产成本”科目。三、自行建造投资性房地产的确认和初始计量确认：自行建造的房地产，只有在建造活动完成（即达到预定可使用状态）并开始对外出租或用于资本增值时，才能确认。初始成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。入账时，借记科目与前同，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。见例8-1第三节 投资性房地产的后续计量及后续支出一、投资性房地产的后续计量（一

5、）成本模式后续计量下的会计处理1按期（月）计提折旧或摊销时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧/累计摊销”科目。 2取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。3若减值，计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，在以后会计期间不得转回。见 例8-2（二）采用公允价值模式应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价。会计处理：1不计提折旧或摊销，以期末以公允价值计量，同时将公允价值与原账面价值之

6、间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。2取得租金收入时，计入“其他业务收入”等科目。3一般无需考虑计提资产减值准备。见例8-3 表8-1 投资性房地产两种后续计量模式的比较比较内容成本模式公允价值模式1.计提折旧/摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销不计提2.确认公允价值变动不确认借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益3.确认租金收入借：银行存款等 贷：其他业务收入借：银行存款等 贷：其他业务收入4.计提减值借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备不计提二、投资性房地产后续计量模式的变更 图8-1：投资性房地产后续计量模式的转换成本模式转为公允

7、价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。按变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，按已计提折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，变更日公允价值与其账面价值之间的差额，贷记或借记“利润分配未分配利润”、“盈余公积”等科目。见例8-4三、投资性房地产的后续支出（一）投资性房地产后续支出的处理原则投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间所发生的与该投资性房地产直接相关的各种支出，如改扩建支

8、出、装修装潢支出、日常维修支出等。按其功效和性能可以分为两大类：资本性支出和收益性支出。（二）投资性房地产后续支出的会计处理1资本化的后续支出与固定资产、无形资产后续支出原理类似。见例8-5 、例8-6 2费用化的后续支出在发生时直接计入当期损益，计入“其他业务成本”等科目。第四节 投资性房地产的相互转换与处置一、房地产的转换形式图8-2 房地产的转换形式 二、非投资性房地产与投资性房地产（成本模式）之间的转换（一）非投资性房地产转换为投资性房地产（成本模式）1.自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产（见图8-2中）主要是不同会计科目（固定资产/无形资产投资性房地产）之间的转换。2. 作为

9、存货的房地产转换为成本模式计量的投资性房地产（见图8-2中） 按转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额贷记“开发产品”等科目。（二）投资性房地产（成本模式）转换为非投资性房地产1成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产（见图8-2中）主要是不同会计科目（投资性房地产固定资产/无形资产）之间的转换。2成本模式计量的投资性房地产转换为存货（见图8-2中）按其账面价值，借记“开发产品”科目，同时注销投资性房地产相关账面记录。三、非投资性房地产与投资性房地产（公允价值模式）之间的转换属于计量基础不同项目之间的转换，计量基础不同项目之间的

10、转换，其会计处理比前一种类型复杂。（一）非投资性房地产转换为投资性房地产（公允价值模式）1自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产（见图8-2中）应按转换日的公允价值（FV），作为投资性房地产的入账成本，同时注销原自用房地产相关账面价值（BV）。（1）若FVBV，将其差额计入当期损益（“公允价值变动损益”），即确认当期损失；（2）若FVBV，将其差额计入所有者权益（ “其他综合收益”）的贷方。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分再应转入当期损益。2作为存货的房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产（见图8-2中）应按转换日的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额.贷记“开发产品”等科目；至于转换日房地产公允价值（FV）与原账面价值（BV）之间差额与上述处理原则和方法相同。见例8-10、例8-11（二）投资性房地产（公允价值模式）转换为非投资性房地产（见图8-2中、）按其转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”或“开发产品”科目，按该投资性房地产的初始成本，贷记“投资性房地产成本”科目，按该投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。见例8-12四、投