楼盘营销策划方案PPT模板

1、吐鲁番高铁时代广场营销思路项目简介 总占地面积98454平方，建筑面积129025平方容积率1.31，建筑密度40%，绿地率10%部分竞争者分析1火洲商贸城优点：地理位置较好，周边商业发达缺点：铺面过大，单价总价过高，设计有欠缺，招商不力2凤凰城建材市场优点：产品与价格定位准确，位置一般，营销策划相对突出缺点：专业性过强，限定投资人范围，招商力度不大3新干线商业中心优点：价格较低，销售手段灵活缺点：体量较小，不成规模，定位公路服务区，功能布局不全4奇石文化馆优点：地理位置未来有一定潜力，未来周边配套建成较快缺点：专业性较强，未来招商有难度，营销滞后。5名城尚品商业广场优点：业态规划较科学，周边

2、住宅较多，户型切合市场缺点：主题模糊，体量不大，布局分散，招商不注重竞争者营销总结价格定位普遍就高不就低，尤其商铺定价偏高营销手段较为传统，主动性、精准性有待加强商铺招商投入不够，招商与销售配合促进不足系统衔接、案场管理、人员培训等提升空间很大吐鲁番在售商铺市场现状 开发规模增长，去化放缓人口数少，供需压力巨大部分楼盘销售停滞、新盘观望谨慎价格相对偏高，下行趋势明显营销手段单一、有待主动创新项目定位模糊、品质不高本项目SWOT分析招商项目、政府背书高铁机场、交通优势土地成本、品质工程旅游带动、业态科学干果市场、聚集效应会展概念、放大作用项目优势新规划区域，仍处在开发阶段，各公共配套设施有待完善

3、，商圈形成尚需时日1本地人口数较少，人均GDP有限，前期新区开发释放了较大部分尤其公务员购买力2本项目SWOT分析项目劣势离市区较远，区位价值显现滞后，导客难度加大，营销成本提高3项目地理位置与高铁理念能否得到消费者的亲睐成为项目成败的前提 1项目商铺的业态规划、招商质量与后期运营效果是整个项目的关键之关键 2SWOT分析项目威胁项目附近今后开发项目可能会有同质化产品，形成竞争局面3升级机会城市整体商业档次偏低，规划不尽合理，消费需求满足度不高，本案从土地储备、城市发展、产业完善等方面有进一步升级的机会引导机会城市当前房地产市场处于起步阶段，本案具有区位上的独特性和高铁、干果市场资源的稀缺性，

4、有引导市场开发水平的机会承接机会吐鲁番的城市知名度、地理交通位置、经济结构决定了本项目有机会承接空铁联运、乌吐经济一体化所带来的更多的发展机会SWOT分析项目机会SWOT分析总结高铁时代广场具有较强的竞争优势和市场潜力 干果市场团队打造资源整合高铁概念高铁商圈首席地标吐城发展全新引擎丝路经济名城地标吐鲁番旅游窗口形象国际干果交易中心新丝路上的国际干果中心葡萄架下的火洲万达广场 高铁机场无价商圈项目产品定位民族风格建筑艺术葡城消费全新潮流品牌文化定位干果之都富庶与繁荣高铁飞机时尚与速度文化品牌文化品牌目标市场定位大型企业主小企业、个私老板政府机关事业人员公司高管、高端人群政府官员吐鲁番本市为主

5、鄯善、托克逊等县市 目标市场区域：乌鲁木齐等其它地区 少数带动多数注重享受生活 懂得投资理财 年龄层次为4055岁 多次置业人士 每类客户对项目价值的认同、价格的敏感度、经济承受能力不同，根据不同的客户类型，制定相应的销售说辞与策略，有针对性地各个击破。形象树品牌：注重运营品牌促发展：注重模式产品出形象：注重体验2015年2016年2017年三年时间：销售面积：基本完成A1地块建筑面积销售任务（自持除外）招商运营：商铺整体入驻率达到开街水平，初步打造临港新城地标性商圈行业配套：与干果交易市场及旅游发展形成互动，建立产业链雏形后续开发：初步形成本项目运营模式，为下一步开发打好基础项目目标营销推广

6、策略宣传推广策略：整合创新，互联网思维产品定价策略：中开高走，利润最大化招商运营策略：服务销售，注重长远渠道建设策略 ：多头并举，及时调整营销策略团队建设策略：优胜劣汰，业绩第一经济指标策略：定量考核、经济合理营销整体要求围绕一个目标：销售、销售、还是销售打造二支队伍：开发商团队与代理公司团队深挖三个阵地：售楼处、中间商、行销渠道打好四场战役：形象传播、体验营销、活动营销、渠道行销全局：招商与销售齐头并进精准：瞄准目标客户有效跟踪创新：多样营销手段促成下单结果：以最终业绩论英雄宣传推广策略内容互动性媒体整合性形式多样性宣传推广内容：最大限度吸引受众互动参与，并乐于分享传播形象广告与活动广告有机

7、搭配媒体：根据不同的活动性质选择相应的媒体组合充分发挥不同媒体宣传的优势，最大覆盖率形式：不同的活动形式达到不同的推广目的多样化的活动方式针对不同的客户群特别突出：高铁资源的稀缺性+干果市场未来的成长性宣传推广关键词永不落幕的世界干果博览会万达转移城市中心 高铁机场亘古永存高铁时代广场 “果”然不同凡响强！强！强！高人一筹凭眼光！抢、抢、抢！高铁旺铺全靠抢！ 300km/小时 高铁速度 高铁商圈升值速度抢搭高铁经济快车 你，落后了吗？ 提速葡城三十年 高铁买铺一生闲。高铁时代广场将成为集休闲购物、旅游餐饮、商贸服务为一体的临港新景观！世界干果集散地 高铁时代聚宝盆项目宣传媒介选择展示中心户外/

8、立柱广告锁定目标客户，将项目信息直接传递报纸广告达到广而告之的效果增加客户认知度项目论坛树立形象、提高知名度和关注度客户行销增加客户关注度、促成成交网络广告扩大项目覆盖面，提高认知途径电视广告扩大市场认知面，提高知名度和关注度乡镇传播挖掘潜在购买需求，促进成交电台广告增加项目知名度微信新媒体扩大影响力，直击目标客户导流客户，强化感性认知，直接促成签单媒介选择总体要求：平衡预算、科学组合、强调实效、注重互联网吐鲁番电视、报纸、网络等媒体影响力占比不及内地，DM、巡展等地面针对性广告传播效果相对理想。形象传播户外大牌墙/楼体广告户外LED报纸电台活动炒作重要工程节点开工开盘仪式葡萄节等活动专项活动

9、设计线上推广微博微信公众号网上论坛知名微信群活动地面巡展节假日商业街高档社区其它人群聚居地物料发放活动DM单招商手册视觉系统物料目前吐鲁番各项目营销中主要利用传统广告媒体，户外及广播、DM单等，互联网思维较欠缺微信营销在吐鲁番市场可能是一个突破口，我司项目可考虑上线微信“全民营销系统”，病毒式传播吐鲁番市区较小，小区数量不多，县城距离较远，可多考虑以大篷车形式县城定点巡展和小区巡展结合宣传推广主要手段招商工作对项目销售至关重要，应引起足够重视，必要时可以调整招商与销售条件，以达成最优组合营销渠道策略案场销售大客户渠道部电话销售周边城市同行分销微信全民经纪人系统媒介电商销售案场销售大面积布置宣传

10、素材，增强色彩冲击力悬挂广告吊旗，丰富立体感通过形象手段展示项目核心价值与实力增设招商品牌展示墙，加强购铺人信心室外加强拱门、空飘、旗帜等大型造型布置，营造火爆感，吸引路人眼球室外大屏可播放最新公司新闻、活动视频与优惠信息等，高端大气案场销售在项目现场和市区各设一个案场，沙盘可放在市区案场市区案场最好在相对繁华处，如铜锣湾、大十字、天马超市等处如果有可能在案场外边做一个室外电子屏，扩大宣传如果有可能案场附近最好有开阔的场，以便举办暖场活动，造成影响，吸纳粉丝案场管理必须严格规范，特别是制度执行，员工培训上下功夫总体要求：注重形象、展示实力、管理严格、服务热情电话销售专职3-4名电话销售员，统一

11、培训，统一话术，统一管理每名电销人员每天考核拨打400-500组电话，并记录反馈情况电销人员随时跟踪，促成签单，并获得相应提成奖励由开发商或代理公司提供相应备选号码注重表达形象、推荐热情有度、强化跟踪回访、管理有奖有罚微信营销微信营销 最有效的手段时刻与客户受众保持联系，随时参与，即时分享1、所有到店客人必须说服关注项目微信公众号2、所有宣传平面上必须印刷微信公众号二维码3、所有活动现场布置公众号二维码并随时提吸粉运营1、指派专人每天定时维护微信公众号2、定期发布活动或受欢迎的资讯，增强粉丝粘性3、组建文泽府邸微信群，吸纳潜在客户入群4、定期进行粉丝圈、微信群的有奖活动等5、通过本地知名微信平

12、台借力传播，组织线下活动活动转发有礼、微信红包、微信抢票、微信摄影比赛等等微信全民经纪人系统营销1、加关注送价值10元礼品2、注册经纪人送20元礼品3、推荐购房人确认后送100元话费4、购房成功后送5000元/套媒介电商合作营销1、与报纸电台、网站、DM投递等合作，定期推出促销活动2、与媒介约定投入资源和保底宣传费用3、组织意向客户周末看房团4、购房成功后返利5000元/套充抵不足部分广告费周边同行分销1、与分销商签约合作2、提供必要宣传物料与人员培训支持3、协助完成阶段促销活动4、按约定结算成交佣金大客户渠道1、大型企业集团2、政府公务系统3、知名行业协会、商会4、特殊高端群体对象：方式：酒

13、会、名车展、自驾游、画展、拍卖会、证券理财沙龙等5、港城投资特殊资源项目团队建设建立科学的录用退机制明确分工与岗位管理职责落实晨会周会等制度加强培训力度与效果评估严格执行奖惩激励机制专人负责考核，定期公布总结，事无巨细，责任到人，优胜劣汰高效团结的队伍是胜利的基石招商策略1、统一形象、统一管理2、多元业态、分类优惠3、主力店先行、本地优先4、发挥港城资源优势5、重视干果市场配套6、突出高铁枢纽作用7、主动出击、重点突破招商工作进度 阶段时间工作目标具体工作内容第一阶段:形象占位期2015.32015.11客户积累，客户摸底招商团队组建确定招商总体计划方案商户排查与预招商确定主力品牌商户拓展计划

14、，确定招商次序第二阶段形象提升期2015.112016.3主力店及品牌商户联合签约招商物料准备主力商户及品牌商户优先招商商户谈判，确定租赁意向签约租赁意向书提交商务条件及工程条件第三阶段招商调整期2016.42016.5品牌商户签约发布及补缺型招商 品牌商户联合签约仪式功能区及本地商户集中招商补缺性招商第四阶段商户进场及开业筹备2016.52016.6顺利开业及旺场场地交付工程条件符合确认注：开业时间初步定在2016年6月1日销售目标没有目标就没有战斗力全案销售目标年度销售目标每月销售目标目标分解到人目标考核激励2015年内销售目标（截止到2015年12月31日）楼号层数间数套内面积公摊比建筑

15、面积任务占比任务面积销售均价销售额9#1楼外1911200.1501楼内188600.150.62楼外1811700.1502楼内166600.150.610-12#1楼外2612850.150.61楼内3115760.150.62楼外2116420.150.62楼内1610350.150.613#1楼外1710730.1501楼内157400.150.62楼外159620.1502楼内145670.150.621#1楼外73380.150.61楼内73380.150.62楼外73380.150.62楼内73380.150.622#1楼外125170.150.61楼内125170.150.62楼外125170.150.62楼内125170.150.6合计 阶段时间预计去