商业投资潜在风险分析

1、商业投资资潜在风风险分析析自20000年起起，商业业地产首首先在北北京、上上海、广广州等几几个经济济高度发发达的地地区兴起起，并快快速蔓延延到全国国。根据据国家统统计局统统计数据据显示，20001年以以后，我我国商业业地产投投资年均均增长率率达到333%，超出住住宅投资资增长率率6个百百分点。其实从从20000年开开始，我我国商业业地产投投资的增增长速度度就远远远超过了了国民经经济的增增长速度度，且商商业地产产投资占占当年房房地产投投资的比比重呈逐逐年上升升的态势势。20004年年全国商商业地产产投资总总额达到到17223亿元元，比220033年增长长32.35%，新竣竣工商业业营业用用房面积

2、积增幅116.116%，分别高高出整个个房地产产开发投投资和竣竣工面积积增幅22.766个百分分点和55.733个百分分点。进进入20005年年，我国国商业地地产呈现现出更快快的发展展势头，仅20005年年1月至至5月份份全国商商业地产产项目开开工面积积达1.34亿亿平方米米，投资资同比增增长388.7%。一、我国商商业地产产快速发发展的原原因我国国商业地地产快速速增长主主要源于于以下几几方面原原因：1.宏观经经济的发发展和人人们生活活水平的的提高，导致消消费者对对零售业业需求的的增加，从而营营造了对对商业地地产的市市场需求求。图11显示我我国居民民人均可可支配收收入、社社会消费费品零售售总额

3、与与商业地地产投资资额呈现现正相关关关系。近年来来，我国国城镇居居民人均均可支配配收入逐逐年以较较快的速速度增长长，因此此居民的的消费水水平逐年年提高，表现为为社会零零售总额额的逐年年增长，从而带带动了商商业的发发展，这这就必然然拉动对对经营场场所的市市场需求求，结果果表现为为商业地地产投资资额的快快速增长长。从恩恩格尔系系数看，自20000年年起，我我国城镇镇恩格尔尔系数开开始降至至39.4%，20003年降降至377.1%，因此此催生了了大型购购物中心心等大型型商业机机构的发发展，进进而诱发发了商业业地产投投资的加加速增长长。2.各城市市政府部部门充分分认识到到大力发发展第三三产业和和现代

4、服服务业的的重要性性，不断断鼓励推推进城市市商业的的规模化化发展。加之新新一轮城城市建设设和改造造高潮的的兴起，都为城城市大型型商业项项目的发发展创造造了机遇遇，从而而拉动了了城市商商业地产产的发展展。33.商业业地产开开发的高高收益性性。长期期性和稳稳定性迎迎合了地地产开发发商的需需求。与与其他房房地产产产品不同同，商业业地产不不会因房房龄增长长而降低低其投资资价值，恰恰相相反，好好的商业业地产因因其稀有有性，会会随着商商圈的发发展成熟熟而不断断升值。此外，承租户户对商业业地产的的装修投投资、赢赢利预期期以及长长期规划划，决定定了商业业地产租租约的长长期性和和稳定性性，这都都使得商商业地产产

5、受到开开发商的的青睐。4.休闲经经济的产产生促进进了商业业地产的的繁荣。19995年以以后，我我国居民民全年平平均休假假时间增增至1221天：每年按按52周周计算，假定每每周都实实现双休休日，则则共休息息1044天，再再加上“五一”、“十十一”、元旦、春节，共有110天。从劳动动制度看看，休假假天数已已占全年年时间的的三分之之一。休休假时间间的增加加，为居居民从事事休闲活活动创造造了条件件，促进进了城市市休闲产产业的发发展。仅仅以日常常生活为为例，品品茗、健健身等在在几年前前还少见见的活动动已成为为人们都都市生活活中不可可或缺的的一部分分。而居居民休闲闲活动的的增多引引发了对对提供休休闲场所所

6、的需求求，为商商业地产产创造了了新的市市场空间间。二、我国商商业地产产发展中中存在的的问题1.商业地地产项目目开发盲盲目无序序。一些些商业地地产开发发商出于于自身利利益的需需要，追追求新的的投资盈盈利模式式，引发发了大型型商业网网点建设设热潮，结果绝绝大多数数项目论论证都不不充分，建设开开发盲目目无序。很多商商业地产产项目采采取了“先开发发后招商商”的方方式，最最终造成成项目的的损失巨巨大，还还经常引引发开发发商、经经营商、物业管管理商三三方的矛矛盾，成成为新一一轮投诉诉热点，有的还还导致了了就业、扰民、影响交交通、破破坏环境境等一系系列问题题。此外外，项目目开发的的盲目无无序还是是近年来来我

7、国商商业地产产空置率率急升的的一个重重要原因因。2.模块化化开发影影响整体体运作。现代商商业地产产是与各各种零售售业形态态充分结结合的高高专业化化产业，因此应应该是多多功能相相协调的的。以大大连城市市广场为为例，它它综合了了商业地地产的购购物、休休闲、运运动、餐餐饮、商商住、办办公、酒酒店、豪豪宅等九九大功能能，实现现了多功功能之间间的优势势互补。豪华公公寓、酒酒店式公公寓、商商务公寓寓、五星星级酒店店汇聚的的白领群群体和上上流阶层层形成庞庞大的消消费市场场，为商商业部分分带来巨巨大商机机，商务务公寓内内公司之之间的商商务往来来又为酒酒店带来来强大的的销售能能力和客客房超低低空置率率，这种种强

8、势联联盟塑造造了大连连城市广广场的整整体优势势。但是是，目前前国内绝绝大多数数商业地地产项目目采用了了所谓“模块化化”的运运作模式式，即简简单地把把整个项项目分割割成若干干模块再再进行叠叠加，放放弃了统统一规划划和专业业化的开开发操作作程序，结果导导致模块块之间、商业项项目与零零售业态态接口出出现偏差差，削弱弱了整个个商业项项目规划划的合理理性，严严重制约约了商业业地产的的正常发发展。比比较普遍遍的情况况是，在在同一区区域内的的几个项项目相隔隔距离较较远，无无法形成成整体规规模，反反倒削弱弱了项目目的总体体竞争优优势。3.开发商商忽视商商业地产产项目的的后续经经营或后后续经营营管理失失控。很很

9、多地产产开发商商都抱着着“卖完完就走”的经营营思路，只注重重前期开开发并尽尽量缩短短开发周周期，项项目建成成后能租租则租、能卖则则卖，根根本不考考虑能否否经营、是否适适合经营营等问题题，结果果导致了了很多开开发商功功成身退退，投资资人和经经营者则则被深度度套牢的的情况，甚至有有的开发发商自己己都无法法全身而而退。有有的开发发商虽然然考虑了了后续经经营问题题，但是是将项目目部分或或全部出出租给投投资者后后，往往往缺乏对对项目的的整体控控制能力力，很难难把握未未来入驻驻经营商商户的档档次和品品位以及及对整个个商业项项目的影影响。4.商铺运运营模式式的缺陷陷。20002年年至20003年年期间推推向

10、市场场的商业业地产项项目，多多数采用用“产权权式商铺铺全零售售”模式式或“主主力店租租赁+商商铺全零零售”模模式。在在一些已已开业的的项目中中暴露了了许多问问题，比比如各租租户都重重视自家家营业面面积内的的形象，而忽视视了公共共空间的的重要性性；项目目整体推推广后劲劲不足；业态调调整与品品类调整整引发纠纠纷等，结果很很多项目目由于这这类短期期操作模模式而停停止营业业。另外外，有的的开发商商承诺将将售出的的商铺从从投资者者手中回回租，整整体交由由有实力力的商业业经营主主体进行行运作，并给予予投资者者一定的的回报，即返租租。客观观地讲，返租在在收益性性物业销销售中确确实能起起一定作作用。但但我国内

11、内地商业业地产市市场发展展还很不不成熟，这种策策略不能能兑现的的情况时时有发生生，结果果使个人人投资者者蒙受巨巨大损失失，同时时对开发发商的伤伤害也相相当大，并引发发一些法法律纠纷纷。5.商业地地产融资资渠道单单一。我我国商业业地产融融资渠道道比较单单一，主主要就是是依靠银银行贷款款。日前前全国商商业地产产对银行行信贷依依赖水平平在700%-880%左左右，商商业地产产自筹资资金比例例很低，只占到到位资金金33.5%。而大型型城市开开发商对对银行信信贷的依依赖程度度已经超超过了990%，大大超超过500%的风风险贴现现。在银银行对商商业地产产项目的的贷款越越来越谨谨慎，限限制越来来越多的的情况

12、下下，融资资渠道相相对单一一的众多多商业地地产开发发商将面面临资金金链断裂裂的危险险。三、我国商商业地产产健康发发展的对对策建议议1.根据城城市特点点，因地地制宜地地发展商商业地产产项目。商业地地产项目目，尤其其是大型型商业地地产项目目与城市市经济发发展水平平之间存存在正相相关的互互动关系系。城市市管理部部门和商商业管理理部门必必须严把把大型商商业地产产项目的的审批关关，保证证各类大大型商业业项目在在数量和和结构上上的协调调，避免免造成重重复建设设、恶性性竞争的的问题。而且不不同城市市商业地地产项目目建设应应该结合合当地的的风俗习习惯、文文化环境境、产业业优势和和历史传传统，使使商业地地产的发

13、发展与城城市建设设、城市市经济的的可持续续发展相相协调。2.建立科科学的商商业网点点规划。今后政政府部门门应努力力推动产产学研的的有机结结合，充充分利用用当地高高等院校校、科研研机构的的研究实实力，建建立起商商业饱和和度指数数的评价价体系，并认真真做好城城市商业业饱和指指数的测测评工作作，使商商业网点点规划的的制定更更加科学学合理，这样才才能真正正有效遏遏止商业业地产的的盲目开开发。3.科学设设定商业业地产开开发程序序。目前前，内地地地产商商的开发发程序一一般是：买地?设计计(按地地产商的的主观要要求)?建设设(按地地产商的的要求)?分分割出售售或出租租(中小小投资者者购买)?回回笼资金金?开

14、开发新项项目(用用回笼的的资金)。其实实正确的的开发程程序应该该是：招招商(与与零售商商等商家家签好合合同后)?设设计(按按零售商商等商家家的要求求)?建设(按零售售商等商商家的要要求)?分割割出售或或出租(中小投投资者投投资购买买)?物业管管理(开开发商或或第三方方)?长线经经营?开发新新项目。我们认认为，在在科学的的商业地地产开发发程序中中，招商商应先于于地产开开发，最最起码招招商应与与地产开开发同步步进行，这样就就可以避避免地产产商所建建的商业业物业不不能满足足零售商商需求而而导致招招商难、空置率率高等一一系列问问题。4.科学运运用订单单商业开开发模式式。万达达集团首首创“订订单商业业地

15、产”模式，运用该该模式在在全国119个城城市开发发了211个购物物中心，成为中中国最大大最成功功的购物物中心开开发商。订单商商业模式式具有显显著的优优点，较较之传统统的产权权式商铺铺销售模模式更有有利于商商业地产产的健康康发展。但是由由于订单单商业量量身定做做的特殊殊性，往往往决定定了建成成的商业业地产只只能提供供给特定定的大型型主力店店商家使使用。这这样一来来，订单单商业所所潜在的的后期风风险，完完全受制制于主力力店。一一旦主力力店经营营不当，出现关关门停业业情况，所爆发发出来的的风险将将更大，因为，量身定定做的地地产很难难再适合合其他商商家使用用，只能能长期空空置，这这给开发发商造成成的损失失将更为为惨重。这就要要求订单单商业的的开发商商对于主主力店的的选择必必须慎重重，应选选择国内内外著名名的、具具有长期期合作意意向的商商业企业业，尽可可能规避避潜在后后期风险险。5.拓宽商商业地产产的融资资渠道。商业地地产开发发商应改改变单一一依靠银银行信贷贷融资模模式，可可以探索索信托、海外基基金、将将商用物物业实行行“证券券化”等等新型的的融资渠渠道。比比如在国国外，房