建设单位向造成房屋质量问题的责任方的追偿权

1、建设单位向造成房屋质量问题的责任方的追偿权（2008-12-17 n：47：45）分类：案例实务 标签：房屋质量问题开发商施工单位材料供应商追偿权律师意见|建设单位向造成房屋质量问题的责任方的追偿权房屋出现质量问题，购房者第一反映就是向建设单位即开发商索赔，因为购 房者与开发商签订商品房买卖合同，从开发商处购买房屋，双方形成房屋买 卖合同关系。而大多数情况下，造成房屋出现质量问题的根源是施工单位违规施 工或因施工中使用的建筑材料存在质量问题所致。那么在此情况下，开发商对施 工单位及材料供应商是否享有追偿权；在购房者仅向开发商提起诉讼时，开发商 是否可以申请法院追加施工单位或材料供应商为第三人，

2、法院是否可以在查清事 实的基础上，直接判决由施工单位或材料供应商向购房者承担赔偿责任。本文将 围绕上述问题逐一论述，欢迎大家指正。一、关于开发商向施工单位的追偿权问题房屋建筑工程质量保修办法第十四条规定：“因房屋建筑工程质量 缺陷造成房屋所有权、使用权或者第三方人身、财产损害的，房屋所有权人、使 用人或者第三人可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成建筑工程质量缺 陷的责任方追偿。”据此购房者因房屋质量问题起诉开发商，开发商向购房者赔 偿后，如果造成房屋质量缺陷的责任在于施工单位，开发商可以另行起诉施工单 位，行使追偿权，这是毫无疑问的。那么，在购房者因房屋质量问题以开发商为 被告提起的诉讼

3、中，开发商是否可以申请法院追加施工单位为第三人，法院是否 可以直接判令施工单位向购房者承担赔偿责任呢？案例：1999年北京某房地产开发有限公司承建了一片住宅区，该公司将 全部住宅建设工程发包给甲建筑工程公司，双方就工程的施工建设签订了建设 工程承包合同，合同约定，工程验收依照建设工程施工合同条件和建筑 法的有关规定执行。合同签订后，甲建筑工程公司按照合同约定顺利进场施工， 在施工过程中双方都委托监理工程师进行了现场监督。在施工过程中，由于雨季 持续的时间超过了正常情况，在一定程度上影响了工程进度，为赶工期，施工单 位加班加点，对于隐蔽工程的验收，施工单位按合同约定，提前书面通知了房地 产开发公

4、司，由于房地产开发公司的监理人员正忙于其他工程进行质量检查，因 此未能按照通知规定的时间进行隐蔽工程的验收。为了不耽误工期，在没有房地 产开发公司监督人员在场的情况下，甲建筑工程公司单方对隐蔽工程进行了验收， 并将验收情况记录在案。后开发公司的监督人员回到施工现场，查看了隐蔽验收 记录，提出重新剥露、钻孔复验，遭到施工单位的拒绝。施工单位认为其已通知 房地产开发公司参加隐蔽工程的验收，该公司未能按时参加验收，导致单方验收 的责任是房地产公司造成的;况且重新剥露验收，必然影响工期，难以按期完工。 在施工单位的坚持下房地产开发公司没有继续要求重新验收。施工单位按期完成 了工程并经验收交付使用。住宅

5、小区交付使用后，地下车库也被购置一空。一日， 业主A将车开进地下车库时，车胎突然被击穿，并引起大火。为此A向法院提起 诉讼，要求房地产开发公司赔偿车的损失。本案在审理中，房地产开发公司认为 其没有任何过错，并认为造成工程质量缺陷完全是施工单位的责任，遂要求法院 追加建筑工程公司为共同被告。庭审中房地产开发公司称：地下电缆断头暴露在 空气中的施工责任，首先属于施工质量缺陷，施工质量不合格是造成车辆破坏的 本质原因。况且根据建设工程施工合同条件关于隐蔽工程验收的规定，尽管 单方的验收记录可以有效，但对于建设单位提出重新验收要求时，施工单位应当 配合进行重新剥露，如果经重新验收合格的，造成的时间延误

6、和损失，由重新验 收单位负责；如果经重新验收不合格的，造成的时间延误可以顺延，对于经济损 失不予补偿。尽管房地产开发公司没有参与隐蔽工程的验收，但事后房地产开发 公司提出重新验收时，施工单位并没有配合，致使房地产开发公司的复验权被剥 夺，因此，施工单位应当对工程缺陷负全部责任。法院认为，根据建筑法和合同法以及建设工程施工合同条件关于隐蔽工程验收的规定，施工单位 有权在建设单位不参加隐蔽工程验收的情况下单方面进行验收，但在建设单位要 求重新验收的情况下，施工单位没有给予配合，导致质量隐患没有被及时发现。 在工程最终验收的工程中，房地产开发公司没有发现地下车库的质量缺陷，本身 也负有一定的责任。根

7、据建筑法的规定，施工单位对工程质量负有终身质量保修 的责任，因此法院判决房地产开发公司和建筑工程公司对A的损失承担共同责任， 由建筑公司承担主要责任。从上述案例可以看出，当购房者在房屋使用过程中，因房屋质量出现问题， 财产遭受损失时起诉开发商，开发商可以要求法院追加施工单位为第三人。法院 在查明案件事实及责任原因后，如房屋质量问题是因施工单位造成的，法院可以 直接判决施工单位承担责任，而无须先判决开发商承担赔偿责任，然后再由开发 商另行起诉施工单位，行使追偿权。二、关于开发商向建筑材料供应商的追偿权问题除前面我们谈到的因施工单位违反操作规程等原因造成质量问题外，在 建设工程施工过程中使用劣质建

8、筑材料也是造成工程质量问题的另一主要原因， 房屋质量问题与此不无关系。在建设工程施工合同这一法律关系中，建设单位将 建设工程发包给施工单位，关于材料的供应通常采用两种方式：一种方式是全部 或者部分建筑材料等由施工单位提供；另一种方式是由建设单位负责供应。材料 供应方式的不同，对因建筑材料质量问题造成房屋质量缺陷，开发商是否可以向 材料供应商行使追偿权，如何行使等均不同。（一）施工单位供应建筑材料存在质量问题造成房屋质量缺陷建设单位将工程发包给施工单位，由施工单位负责施工，施工过程中所 需建筑材料由施工单位供应，建设单位与施工单位形成建设工程施工合同关系。 因施工单位采购的建筑材料存在质量问题导

9、致房屋质量缺陷，亦属于施工单位违 约行为。建设单位可以根据房屋建筑工程质量保修办法第十四条的规定向施 工单位追偿。购房者针对房屋质量问题向建设单位提起诉讼要求赔偿的，建设单 位可以申请法院追加施工单位列为第三人，法院在查清事实的基础上，可以直接 判决施工单位承担赔偿责任。建设单位不能申请法院将材料供应商追加为第三人， 因为，建设单位与材料供应商之间未形成直接法律关系，材料供应商仅与施工单 位形成了建筑材料的买卖合同关系。基于此，施工单位承担赔偿责任后，对因材 料质量导致的房屋质量缺陷，施工单位可以依据中华人民共和国产品质量法 等相关法律法规的规定向材料供应商行使追偿权。（二）建设单位自行购买的

10、建筑材料存在质量问题造成房屋质量缺陷由建设单位自行购买的建筑材料存在质量问题造成房屋质量缺陷，购房 者向建设单位提起诉讼，开发商不能申请法院将材料供应商追加为第三人。第一， 建设单位与材料供应商间是建筑材料买卖法律关系，建设单位处于消费者的地位， 根据中华人民共和国产品质量法第四十三条之规定：因产品存在缺陷造成人 身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销 售者要求赔偿。属于产品的生产者的责任，产品的销售者赔偿的，产品的销售者 有权向产品的生产者追偿。属于产品的销售者的责任，产品的生产者赔偿的，产 品的生产者有权向产品的销售者追偿。该法并没有规定，因产品质量问题消费

11、者 给他人造成损害的赔偿。因此，如购房者依据商品房买卖合同关系针对房屋质量 问题仅起诉开发商赔偿，不能追加材料供应商为第三人，开发商赔偿后，应另行 向材料供应商追偿。其次，前面我们谈到，购房者基于商品房买卖合同关系起诉 建设单位，建设单位可基于建设工程施工合同关系追加施工单位为第三人，承担 责任。在房屋的建设及出卖过程中，建设单位、施工单位及购房者三方有着密切 的联系，建设单位并不直接从事建设工程的施工，工程由施工单位全面负责施工， 对因工程质量问题造成的房屋质量缺陷，其负有不可推卸的责任，在购房者对建 设单位提起的诉讼中追加施工单位为第三人也正是基于此种责任考虑。而材料供 应商并不直接参与工程的施工，其与购房者的联系不及施工单位。另外，前者的 诉讼的标的是一致的，均为由施工单位负责施工的存在质量问题的房屋。而后者 购房者起诉建设单位标的为房屋，而建设单位向材料供应商行使追偿权的标的为 建设材料。因此，建设单位购买建筑材料存在质量问题造成房屋质量缺陷，购房 者起诉要求建设单位依据房屋买卖合同关系赔偿，建设单位不能要求追加