项目前期介入阶段与工作内容要点指引【物业管理经验分享】

1、项目前期介入阶段与工作内容要点指引【物业管理经验分享】项目前期介入阶段与工作内容要点指引1适用范围本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。2物业介入阶段与工作内容2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于：1）整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；2）在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调

2、的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。3）公建的配套设计和功能分配；4）绿化与景观系统设计的功能及经济性；5）配套与公共设施的配置种类、数量及分布；6）物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求；7）户型的平面设计是否合理；8）建筑外立面的设计是否留下治安隐患。2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1）土建a）屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择；b）门、窗的材质；c）屋面及管道井检修口的位置及尺寸；d）地区气候差异对房屋质量的特殊要求；e）空调外挂机预留位的尺寸

3、、冷凝水的统一收集；f）烟道、排气道的位置；g）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。2）配套a）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；b）各种设备产生的噪音对业主的影响；c）各种设备总控制开关是否设在公共区域内；d）各种设备设施的能源消耗；e）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；f）设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1）项目所在公司招标工作介入（协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求）a）门、窗质量及售后服务；b）智能化设施设备质量及后期维修保养成本；c）供暖、

4、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。2）施工过程介入a）房屋质量控制；b）隐蔽工程检查验收记录；c）设计变更记录的收集；d）设施、设备的安装调试及售后服务；e）成品保护；f）体育设施、儿童游乐设施质量；g）水景设施防水施工监管。2.4营销介入（配合）1）销售承诺对物业管理造成的影响；2）发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；3）协助项目所在公司拟订业主临时公约；4）协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续；5）具体按营销配合管理规定执行。3各阶段物业介入通用关注要点3.1设备房设备房包括：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火

5、系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。3.1.1设备房通用关注要点：1）独立用房，面积适用；2）有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；3）地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；4）配有专用灭火器1-2个位置；5）预留设备检修、散热空间（设备与墙体，设备与设备之间），通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；6）有应急通讯、照明设施；7）窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；8）位置合理，减少管道交叉和总长度；9）对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；10）主要标识、线路图、制度上墙、上设备。3.1.2特殊设备房关注要点1）电梯机房设置有专用工具挂置

6、位置；2）二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置；3）配电机房设备前设有专用的绝缘垫；4）二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；5）水泵机房冬季最低温度低于0C时，必须采用供暖措施；6）二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；7）宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；8）发电机房有专用储备油箱房（与发电机设备房之间有防火隔断）；9）配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备；10）供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。3.2公共房屋3.2.1管理用房（管理处办公室、工

7、程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室）1）满足功能要求；2）自然采光、通风、防水、防潮；3）配有相应的办公设施、工具；4）位置便于住户来访；5）大小能满足人员工作要求；6）配有空调（采暖）系统；7）装修时考虑资料柜、办公布局的设置；8）工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近；9）位置以便于开展工作为准；10）清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。3.2.2食堂1）通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施；2）有专用仓库，位置相邻；3）地面走水顺畅；4）有专用供水、供气等专用设施；5）位置相对隐蔽，以气味、声音不影响住户正常生活为宜，同时尽可能与员工办公、宿舍区位置接近；6）

8、配有专用的厨房设备，用餐桌椅。3.2.3宿舍1）通风、采光、防潮、防水；2）床、被褥等寝具和设备；3）通电话（员工打卡及内线电话）；4）分工集中管理。3.2.4员工会议室（娱乐室、培训室）1）通风、采光、防潮、防水；2）位置隐蔽（与业户互不影响）；3）布局方正，便于灵活使用；4）配有专用桌椅（数量参照管理处工作人数的80%-85%），白板等；5）层高要求至少在3.3米以上，便于开展室内文体活动；6）配有彩灯，供娱乐使用。3.2.5垃圾中转站1）不能设置在物业的上风向，位置隐蔽，气味不能影响住户正常生活；2）垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运；3）留有专用清水源；4）房屋面积大小能满足小区一天的生

9、活垃圾中转要求；5）房屋本身有通风窗口，保障室内空气流畅；6）地面有地漏，坡度合理，走水顺畅（地面贴瓷砖）；7）有必要的照明及采光。3.2.6仓库（办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具）1）通风，有自然采光、防潮、防水；2）大小适用、内有资料柜架；3）位置方便使用，清洁、绿化工具的位置隐蔽，特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。3.2.7公共洗手间1）位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近；2）数量适中，以满足小区（大厦）基本要求为准；3）上下通畅，地面走水顺畅，有地漏；4）避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。3.3公共区域3.3.1绿化区域1）植物品种适应当地成长，维护费用较低；2）绿化整体布局合理，局部搭配得当（荫生植物的搭配及种植）；3）绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水车（可与清洁用水综合考虑）；4）绿化覆盖区域应便于修剪、消杀，不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点；5）在井、沟、标等处预留工程维修通道（鹅卵石）。3.3.2停车场1）机动车场a）停车场系统及配件的长期可持续改进性（车用IC卡等）；b）车位线、导向线（牌）、车位档杆清晰、牢固；c）地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；d）人员的专业培训及证照申办（价目及时管理制度标上墙）；e）配有专用的消防灭火器材；f）