某市淇洲岛影视城项目前期策划书

1、PAGE 1珠海市淇淇洲岛影影视城项项目前期期策划编制单位位：中新地地产集团团-华南南区域公公司前期配套套部二一二二年十月 项项 目 负 责责：岳容容飞 参加加编写人人员：马马九红 张张 斌斌 张张东湖 邱邱旭辉 杨杨继雄 黄黄 璟 黄黄志华 王王志民 唐唐春燕目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc189572728 第一章项项目概况况及可行行性报告告编制的的依据 PAGEREF _Toc189572728 h 11 HYPERLINK l _Toc189572729 1.1项项目名称称 PAGEREF _Toc189572729 h 1 HYPERLINK l

2、 _Toc189572730 1.2项项目建设设单位 PAGEREF _Toc189572730 h 11 HYPERLINK l _Toc189572731 1.3地地块坐落落位置与与环境： PAGEREF _Toc189572731 h 1 HYPERLINK l _Toc189572732 1.4本本报告编编制的依依据 PAGEREF _Toc189572732 h 2 HYPERLINK l _Toc189572733 1.5项项目开发发公司状状况 PAGEREF _Toc189572733 h 2 HYPERLINK l _Toc189572734 1.6项项目概况况 PAGEREF

3、 _Toc189572734 h 3 HYPERLINK l _Toc189572735 1.7 项目建建设招投投标形式式 PAGEREF _Toc189572735 h 5 HYPERLINK l _Toc189572736 1.8结结论概述述 PAGEREF _Toc189572736 h 5 HYPERLINK l _Toc189572737 第二章珠珠海政治治经济自自然社会会环境及及房地产产市场发发展状况况 PAGEREF _Toc189572737 h 6 HYPERLINK l _Toc189572738 2.1珠珠海历史史沿革 PAGEREF _Toc189572738 h 66

4、 HYPERLINK l _Toc189572739 2.2珠珠海自然然地理交交通人文文环境 PAGEREF _Toc189572739 h 66 HYPERLINK l _Toc189572740 2.3珠珠海宏观观政治经经济环境境 PAGEREF _Toc189572740 h 7 HYPERLINK l _Toc189572741 2.4珠珠海房地地产市场场现状 PAGEREF _Toc189572741 h 111 HYPERLINK l _Toc189572742 2.5珠珠海房地地产市场场发展前前景分析析 PAGEREF _Toc189572742 h 19 HYPERLINK l

5、 _Toc189572743 2.6项项目所在在区域房房地产发发展规划划和趋势势 PAGEREF _Toc189572743 h 21 HYPERLINK l _Toc189572744 2.7建建设条件件 PAGEREF _Toc189572744 h 23 HYPERLINK l _Toc189572745 第三章项项目分析析及市场场定位 PAGEREF _Toc189572745 h 224 HYPERLINK l _Toc189572746 3.1中中国休闲闲度假物物业市场场的需求求分析 PAGEREF _Toc189572746 h 224 HYPERLINK l _Toc18957

6、2747 3.2国国内休闲闲度假地地产市场场的发展展情况 PAGEREF _Toc189572747 h 227 HYPERLINK l _Toc189572748 3.3珠珠海构建建休闲旅旅游度假假基地的的优势 PAGEREF _Toc189572748 h 228 HYPERLINK l _Toc189572749 3.4珠珠海会展展业发展展前景分分析 PAGEREF _Toc189572749 h 333 HYPERLINK l _Toc189572750 3.5珠珠海休闲闲度假物物业及会会展市场场供应分分析 PAGEREF _Toc189572750 h 344 HYPERLINK l

7、 _Toc189572751 3.6项项目分析析 PAGEREF _Toc189572751 h 36 HYPERLINK l _Toc189572752 3.7项项目定位位 PAGEREF _Toc189572752 h 38 HYPERLINK l _Toc189572753 3.8销销售价格格及销售售预测 PAGEREF _Toc189572753 h 339 HYPERLINK l _Toc189572754 3.9项项目营销销方案 PAGEREF _Toc189572754 h 440 HYPERLINK l _Toc189572755 第四章方方案比选选及技术术方案 PAGEREF

8、 _Toc189572755 h 443 HYPERLINK l _Toc189572756 4.1总总体规划划设计要要素 PAGEREF _Toc189572756 h 433 HYPERLINK l _Toc189572757 4.2方方案生成成过程及及选择理理由 PAGEREF _Toc189572757 h 433 HYPERLINK l _Toc189572758 4.3工工程地质质、水文文地质条条件 PAGEREF _Toc189572758 h 466 HYPERLINK l _Toc189572759 4.4市市政给水水设计 PAGEREF _Toc189572759 h 44

9、9 HYPERLINK l _Toc189572760 4.5室室外排水水排污设设计 PAGEREF _Toc189572760 h 500 HYPERLINK l _Toc189572761 4.6用用电设计计 PAGEREF _Toc189572761 h 50 HYPERLINK l _Toc189572762 4.7酒酒店、会会展中心心智能化化系统设设计 PAGEREF _Toc189572762 h 500 HYPERLINK l _Toc189572763 4.8燃燃气设计计 PAGEREF _Toc189572763 h 53 HYPERLINK l _Toc189572764

10、第五章公公用设施施及环境境保护方方案 PAGEREF _Toc189572764 h 544 HYPERLINK l _Toc189572765 5.1项项目对公公共设施施的需求求 PAGEREF _Toc189572765 h 54 HYPERLINK l _Toc189572766 5.2环环境保护护方案 PAGEREF _Toc189572766 h 554 HYPERLINK l _Toc189572767 5.3项项目物业业管理 PAGEREF _Toc189572767 h 555 HYPERLINK l _Toc189572768 第六章项项目实施施计划 PAGEREF _Toc

11、189572768 h 558 HYPERLINK l _Toc189572769 6.1工工程筹划划与管理理 PAGEREF _Toc189572769 h 58 HYPERLINK l _Toc189572770 6.2分分期实施施计划 PAGEREF _Toc189572770 h 558 HYPERLINK l _Toc189572771 6.3资资源供求求 PAGEREF _Toc189572771 h 61 HYPERLINK l _Toc189572772 第七章项项目经济济评价分分析和社社会效益益评价 PAGEREF _Toc189572772 h 663 HYPERLINK

12、l _Toc189572773 7.1房房地产开开发项目目投资与与成本费费用估算算 PAGEREF _Toc189572773 h 63 HYPERLINK l _Toc189572774 7.2房房地产开开发项目目收入估估算与资资金筹措措 PAGEREF _Toc189572774 h 66 HYPERLINK l _Toc189572775 7.3房房地产开开发项目目财务评评价 PAGEREF _Toc189572775 h 688 HYPERLINK l _Toc189572776 7.4财财务盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc189572776 h 722 HYPERLINK

13、l _Toc189572777 7.5资资金平衡衡分析和和资产负负债分析析 PAGEREF _Toc189572777 h 74 HYPERLINK l _Toc189572778 7.6房房地产开开发项目目不确定定性分析析 PAGEREF _Toc189572778 h 74 HYPERLINK l _Toc189572779 7.6社社会效益益评价 PAGEREF _Toc189572779 h 777 HYPERLINK l _Toc189572780 第八章风风险分析析与对策策 PAGEREF _Toc189572780 h 79 HYPERLINK l _Toc189572781 第

14、九章研研究结论论 PAGEREF _Toc189572781 h 83 HYPERLINK l _Toc189572782 第十章附附件 PAGEREF _Toc189572782 h 84PAGE PAGE 39第一章 项目概概况及可可行性报报告编制制的依据据1.1项项目名称称项目名称称：亚太太旅游部部长国际际会议中中心项目目1.2项项目建设设单位项目建设设单位：珠海市市淇洲岛岛影视城城有限公公司1.3地地块坐落落位置与与环境：淇澳岛项项目位于于珠海市市高新区区淇澳岛东线道道路东侧侧、望赤赤领山群群及附近近。1.4本本报告编编制的依依据珠海市市规划局局建设设用地规规划许可可证220066用地

15、字字（香洲洲）第0088号号及用地地红线图图、规划划设计要要点珠海市市旅游局局关于于申请将将淇洲岛岛影视城城项目改改为会展展旅游度度假项目目的报告告的复函函珠海市市整顿和和规范市市场经济济秩序领领导小组组房地地产项目目开工通通知 参考资资料：珠海市市城市规划划条例珠海市市城市总总体规划划（20001-20220）珠海工工程造价价信息房地产产开发项项目经济济评价方方法建设项项目经济济评估方方法与参参数（第三版版征求意意见稿）1.5项项目开发发公司状状况珠海市淇淇洲岛影影视城有有限公司司是中新新集团（控股）有限公公司下属属中外合合资企业业。中新新集团（控股）有限公公司创立立于19999年年，200

16、03年年在香港港联交所所主板上上市，是是一家以以中国大大陆房地地产开发发、土地地一级开开发和资资产经营营为主要要投资方方向的大大型综合合性集团团公司。先后在在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等等地开发发了200多个大大型房地地产项目目，主要要包括北北京“后现代代城”、“西钓鱼鱼台嘉园园”、“青年汇汇”、天津津“老城厢厢”、重庆庆“中新城城上城”、深圳圳“中国凤凤凰大厦厦”、西安安“中新浐浐灞半岛岛”和长沙沙“中新森森林海”等精品品楼盘，开发量量逐年递递增，累累计开发发和储备备面积达达15000万平平方米。先后有有北京的的后现代代城荣获获“20006220077北京地地产十大

17、大区域领领袖楼盘盘”大奖、后现代代城5期期荣获“20006年度度最具人人气创新新楼盘”大奖、重庆中中新城上上城获“20006年创创新中国国主力户户型综合合设计奖奖”、天津津老城厢厢获“20006年中中国华北北地区品品牌前三三名”等共220余项项殊荣，20007年销销售额达达到2777.998亿元元，已发发展成为为中国最最具影响响力的房房地产运运营商之之一，名名列20007中中国房地地产百强强企业盈盈利性前前10位位、20007中中国混合合所有制制房地产产公司品品牌前110位。珠海市市淇洲岛岛影视城城有限公公司成立立于20007年年，注册册资本990000万元人人民币，实行独独立核算算、自主主经

18、营、自负盈盈亏的经经营管理理体制，于20008年年1月获获得单项项房产开开发资质质。公司现有有主要管管理人员员28人，并获得得集团公公司大力力支持。随着项项目实施施阶段地地推进，将增加加工程管管理、营营销代表表、物业业管理人人员若干干名。公司财务务状况良良好，目目前无负债，购购买项目目的资金金已全部部支付，首批开开发资金金已到位位。1.6项项目概况况项目总用用地面积积达221151661.228平方方米，用用地的性性质为住住宅、旅旅游及房房地产配配套开发发。规划条条件规定定容积率率2.0，建筑筑密度25%，绿地地率40%，其中中总用地地面积中中的200%（约约40.3万万平方米米）可用用于房地

19、地产开发发。公司司计划将将该用地地发展为为高品质质会展旅旅游度假假中心，拟定的建设设规模=SUM(ABOVE)1109.08万万平方米米，分三三期建设设，具体体项目如如下：分期计划划分期计划划项目项目概况况总面积一期公建建亚太旅游游部长论论坛国际际会议中中心占地6.49万万，总总建面119.55万，层高443F，其中裙裙楼111F占地266.933万，总建面面30.8万威尼斯水水街占地6.27万万，总总建面33.1万万，层层高4FF学校、幼幼儿园及及相关公公建占地7.1万，总建建面3.5万巴伐利亚亚度假酒酒店占地2.66万万，总总建面11万海滨度假假酒店及及相关公公建占地4.41万万，总总建面

20、33万配套休闲闲项目总建面00.7万万二期开发发一期商住住占地4.36万万，总总建面228.335万，高层层占地199.088万，总建面面40.25万万巴登巴登登谷商业业街及会会所占地7.88万万，总总建面22.1万万西班牙小小镇占地6.84万万，总总建面99.8万万三期开发发二期商住住占地111.911万，总建面面28.67万万，高高层占地300.211万，总建面面37.87万万高尔夫低低层住宅宅占地188.3万万，总总建面77.7万万安纳溪谷谷小镇占地5万万，总总建面11.5万万一、亚太太旅游部部长国际际会议中中心亚太旅游游部长国国际会议议中心作作为本项项目的主主题。总总建筑规规模155万

21、平方方米，主主楼高度度43层层，裙楼楼高度88-111层，集集会议、会展、六星级级酒店、论坛会会议中心心、写字字楼、酒酒店式公公寓及购购物中心心等配套套为一体体的超现现代建筑筑风格地地标性建建筑综合合体。二、主题题旅游设设施具体旅游游项目有有礼仪广广场、彩彩虹桥、威尼斯斯水街、渔人码码头、沙沙滩排球球、室外外露营烧烧烤、四四月白露露天演绎绎场、丛丛林观光光驿站、攀岩探探险、山山地摩托托车、林林中栈道道、山地地滑翔飞飞行、赤赤岭观日日、观海海摩天轮轮、山地地网球场场、生态态湿地、观海索索道、雕雕塑广场场、野外外露营地地、金色色沙滩、观海景景观平台台、沙滩滩排球、海洋剧剧场三、威尼尼斯水街街总建筑

22、规规模3万万平方米米。意大大利威尼尼斯风情情滨水旅旅游商业业街主题题。设置置可以直直通港澳澳的客运运码头，与澳门门、香港港旅游业业形成互互补互助助的一体体化。四、巴登登巴登谷谷地总建筑规规模1.6万平平方米。德国山山地风情情旅游商商业街主主题。风风情商业业街入口口设置巴巴伐利亚亚城堡酒酒店，商商业街沿沿着蜿蜒蜒起伏的的谷地通通向海边边。沿商商业街两两侧依山山势设置置山地公公寓组团团、德国国山地风风情旅游游商业街街及城堡堡酒店。五、渔人人码头海海洋主题题度假村村海洋度假假主题。设置海海洋剧场场，海洋洋文化发发展中心心，海底底世界、海洋生生态健康康中心、潜水俱俱乐部、渔人码码头等设设施，沿沿海岸依

23、依山势设设置度假假别墅。六、西班班牙小镇镇总建筑规规模9.8万平平方米。西班牙牙巴塞罗罗那风情情商业街街主题。沿城市市道路和和山体设设置公寓寓。七、茵特特拉根金金色海岸岸沙地高高尔夫低低层住宅宅总建筑规规模7.1万平平方米。茵特拉拉根海岸岸风情沙沙地高尔尔夫居住住主题。设置高高尔夫会会所及住住宅。八、高尚尚住宅公公寓希腊风情情山地私私家居住住主题。设置会会所及公公寓。九、安纳纳西溪谷谷风情小小镇总建筑规规模1.5万平平方米。法国东东部安纳纳西风情情山地花花园居住住主题。设置会会所及住住宅。十、学校校、幼儿儿园总建筑规规模1.8万平方方米。十一、环环境保护护、节能能设施拟建设小小型污水水处理厂厂

24、一座，园区采采用零排排放车辆辆和超低低排放车车辆，建设自自行车道道，全部实实行垃圾圾分类收收集和处处理措施施，室外外路灯、草坪灯灯、公共共厕所照照明、绿绿地灌溉溉等，全全部使用用太阳能能光伏发发电技术术设备，会展中中心、度度假酒店店制冷制热热采用环保保空调和和热泵技技术。度度假酒店店、住宿宿学校洗洗浴热水水采用太太阳能集集热管技技术和空空气源热热泵提供供，预计计环境保保护、节节能设施施将投入入超过330000万元。1.7 项目建建设招投投标形式式珠海市淇淇洲岛影影视城有有限公司司属于中中外合资资型企业业，根据据国家和和珠海市市有关法法律法规规，本项项目的建建设招投投标形式式均由本本公司自自行采

25、用用邀请招招标的方方式确定定本项目目全部工工程的勘勘察、设设计、施施工、监监理等参参建单位位。1.8结结论概述述亚太旅游游部长国国际会议议中心项项目占地地221.55万平方方米，总建筑筑面积=SUM(ABOVE)1109.08万万平方米米，分三三期建设设，三期期项目划划分、占占地面积积、总建建筑面积积、总投投资分别别为一期期包括亚亚太旅游游部长论论坛国际际会议中中心、威威尼斯水水街学校校、幼儿儿园巴伐伐利亚度度假酒店店、海滨滨度假酒酒店、配配套休闲闲项目等等公建项项目，占占地266.933万，总建面面30.8万，总投投资4669133.7556万元元；二期期包括一一期商住住、巴登登巴登谷谷商业

26、街街及会所所、西班班牙小镇镇，占地地19.08万万，总总建面440.225万，工程程费用4400007.448万元元；三期期包括二二期商住住、高尔尔夫低层层住宅、安纳溪溪谷小镇镇，占地地30.21万万，总总建面337.887万，工程程费用为为395338.337844万元。开发期期8年，环境保保护、节节能设施施方面将将建设小小型污水水处理厂厂一座，并采取取节能灯器具、环环保空调调和太能能能制热热和清洁洁交通系系统，加加强废物物管理灯灯措施，环保节节能投资资超过330000万元。销售收收入1222.884亿元元，经营营成本443.664亿元元，经营营税金及及附加66.888亿元，利税771.00

27、9亿元元，税后后利润553.331亿元元，投资资利税率率、投资资利润（税后）率分别别为1662.99%、1222%，净现值值12.79亿元元（全部部投资,税后,ic=20%），大大于零；内部收收益率332.39%（全部部投资,税后），高于于贷款资资金利率率和行业业基准内内部收益益率，项项目赢利利能力良良好。投投资回收收期3.2年。由中外外合资企企业珠海海市淇洲洲岛影视视城有限限公司负负责开发发，项目目建成后后将给珠珠海建立立一个休休闲旅游游度假和和会展基基地，极极大地提提升珠海海休闲旅旅游度假假和会展展品牌，带来极极大的经经济效益益和社会会效益。第二章珠珠海政治治经济自自然社会会环境及及房地产

28、产市场发发展状况况2.1珠珠海历史史沿革珠海最早早历史起起源于在在新石器器时代，距今四四五千年年前便有有原始部部落人群群在这里里生活，在凤凰凰山脉周周围和珠珠江口一一些海岛岛的沙丘丘、山岗岗、台地地上，都都留下了了先民们们的遗迹迹。自战国时时期为百百越之地地到19553年正正式定名名为珠海海县，119799年改为为珠海市市，并为省辖辖市。19880年中中华人民民共和国国第五届届全国人人民代表表大会常常务委员员会第115次会会议批准准在珠海海设置经经济特区区，19889年，珠海经经济特区区面积调调整为1121平平方公里里。2.2珠珠海自然然地理交交通人文文环境珠海市位位于中国国广东省省南部，珠江

29、口口的西部部和南部部，濒临临南海，是一座座著名的的花园式式海滨城城市，内内陆东面面与香港港隔海相相望，相相距366海里（最近的的海岛相相距3海海里），南端陆陆地与澳澳门相连连，西面面是新会会、台山山县，北北面与中中山市接接壤，距距广州约约1400公里，距深圳圳约2000公里里。全市市总面积积76550平方方公里，其中陆陆地12266平平方公里里，海域域62889平方方公里，海岸线线长6991公里里，珠海拥拥有1446个岛岛屿，有有“百岛岛之市”的美誉誉，是珠三三角中海海洋面积积和海岛岛面积最最大、岛岛屿最多多、海岸岸线最长长的城市市。20007年年全市总总人口1187.6万人人（其中中户籍人人

30、口977.3万万）。有有海外华华侨3.1万人人，港澳澳同胞11955万人。珠海是我我国重要要的口岸岸城市。设有拱拱北、九九洲、高高栏、万万山、横横琴等国国家一类类口岸66个，二二类口岸岸7个。拱北口口岸是我我国第二二大陆路路口岸，九洲口口岸是我我国最大大的水路路客运口口岸。 珠海市市海、陆陆、空交交通发达达，交通通运输十十分方便便。珠海海港是中中国南方方主枢纽纽港之一一，港池池可利用用的海岸岸线长775公里里，珠海海市高等等级公路路平坦宽宽阔，四四通八达达，连接接国内各各地。广广深珠高高速公路路已19999年年12月底底通车。广珠铁铁路于119977年10月23日动动工建设设，全长长1422公

31、里，总投资资34亿元元，按国国铁级标准准建设，预留电电气化条条件和澳澳门运道道，年货货运量可可达9550万吨吨，客运运量可达达1.66亿人次次。按现现代化国国际机场场标准建建设的珠珠海机场场, 占地地4000万平方方米，机机场跑道道40000米，已开通通国内航航线322条，每每周811个航班班。珠海海机场自自19995年5月通航航，至今今已安全全运营112年。20007年珠珠海机场场的旅客客吞吐量量有望达达到1003万人人次，比比20006年的的80万人人次增长长31%；运输输起降991466架次，同比增增长211%；服服务范围围从不足足2000万人口口的珠海海、澳门门，逐步步扩展到到超过22

32、3000万的珠珠江口西西岸地区区的广阔阔腹地。预计220088年珠海海机场的的旅客吞吞吐量能能达到1132万万。珠海属亚亚热带海海洋性气气候，常常受南亚亚热带季季候风侵侵袭，多多雷雨。年平均均气温22233，1月月均温11499。7月月均温22844，最低低气温225。年降降雨量为为1777044毫米，其中44-8月月占全年年降雨量量的766。珠海生态态环境优优美，山山水相间间，陆岛岛相望，是全国国唯一以以整体城城市景观观入选“全国旅旅游胜地地四十佳佳”的城城市。人人居环境境一流，19990年以以来九次次荣获全全省城市市环境综综合整治治定量考考核第一一；先后后荣获“国家园园林城市市”、“国家环

33、环保模范范城市”、“国国家卫生生城市”、“国国家级生生态示范范区”、“中国国优秀旅旅游城市市”和联联合国人人居中心心授予的的“国际际改善居居住环境境最佳范范例奖”、 “20004中中国魅力力城市”、“中国国最具幸幸福感城城市”等等荣誉称称号。珠海海人杰地地灵，古古往今来来，涌现现出众多多闻名中中外的英英才。中中华民国国第一位位内阁总总理唐绍绍仪，首首任清朝朝政府驻驻檀香山山总领事事陈芳，华南地地区第一一位系统统传播马马克思主主义者杨杨匏安，中华全全国总工工会第一一任委员员长林伟伟民，省省港大罢罢工领导导人苏兆兆征，清清华大学学第一任任校长唐唐国安，我国第第一位世世界冠军军、第225届世世乒赛男

34、男单冠军军容国团团，我国国第一位位在美国国取得博博士学位位的留学学生容闳闳，画家家、诗人人、文学学家苏曼曼殊，著著名的人人民版画画家古元元，中国国近代著著名实业业家唐廷廷枢，上上海第一一家医院院（仁济济医院）创办人人徐润等等许多近近现代名名人就出出生在这这片土地地上。珠海海历史古古迹丰富富，拥有有距今330000年左右右青铜时时代的高高栏岛宝宝镜湾摩摩崖石刻刻画、光光绪皇帝帝赐首任任清朝政政府驻檀檀香山总总领事陈陈芳的古古建筑物物梅溪牌牌坊和唐唐绍仪在在清宣统统1年至至民国44年建造造的唐家家共乐园园。2.3珠珠海宏观观政治经经济环境境2.3.1入世世、香港港、澳门门回归、“港珠珠澳大桥桥”、

35、世界界经济发发展宣言言、航展为外外资的进进入敞开开了珠海海的大门门。外资资的涌入入、基础础设施的的完善，造就了了珠海四四大特色色经济，近年珠珠海的经经济快速速发展。中国已正正式加入入世界贸贸易组织织（WTTO），市场开开放的程程度更大大，境外外投资者者相继进进军国内内市场，我国对对外的出出口贸易易亦大幅幅度增加加。几乎乎所有的的经济学学家都认认为，“入世”对于我我国的经经济发展展是利大大于弊，尤其是是促进行行政体制制改革、打破行行业壁垒垒和实行行微观企企业自由由化方面面将起到到明显的的促进作作用。珠珠海作为为我国最最早对外外开放的的经济特特区之一一，又有有毗邻港港澳的独独特地位位，“入世“后随

36、着着引进外外资和出出口贸易易的增多多，经济济总量亦亦水涨船船高。“入世”后随着着外商投投资抢摊摊国内市市场，境境外资金金将有相相当部分分投向房房地产业业，从而而不仅给给房地产产开发带带来了充充足的资资金，而而且还会会带来先先进的技技术和管管理经验验，提高高楼盘的的素质与与品味。同时，随着进进口关税税的降低低，进口口的建材材（尤其其是装饰饰材料）价格相相应回落落，使楼楼宇的建建造成本本降低。此外，外商投投资国内内房地产产，还引引进一些些新型的的施工机机械和建建筑装饰饰材料，这些对对房地产产业发展展无疑是是件好事事。珠海海作为对对外开放放的窗口口，“近水楼楼台先得得月”。中国国加入世世贸，外外商将

37、竞竞争我国国市场，许多国国际财团团和有实实力的商商家就会会在国内内一些大大中城市市寻找立立足点，除了上上海、北北京、广广州、深深圳等城城市会成成为他们们的首选选外，珠珠海特区区亦成为为不可忽忽视的目目标。自从中国国内地实实行改革革开放政政策以来来，港澳澳与内地地业已形形成了互互补、互互利、相相互依存存、相互互合作、共生共共荣的经经济合作作格局。随着香香港、澳澳门回归归祖国，这种优优势互补补的合作作关系，将在“一国两两制”条件下下，形成成新的经经济发展展动力，并创造造出更加加具有活活力的宏宏观经济济环境。近200年来，香港和和澳门与与内地在在贸易、旅游、投资、交通、制造业业、房地地产等方方面的联

38、联系日益益增强，内地因因素特别别是“广东因因素”正发挥挥越来越越重要的的作用。自19999年12月澳澳门回归归祖国四四年来，珠海市市对澳门门进出口口贸易稳稳步发展展。20004年年8月，内内地与香香港、澳澳门特别别行政区区签署了了内地地与香港港关于建建立更紧紧密经贸贸关系的的安排内地地与澳门门关于建建立更紧紧密经贸贸关系的的安排（），正正式实施施以来，优惠惠政策吸吸引了香香港和澳澳门产品品进入内内地。据据统计，截至220077年，珠珠海港澳澳个体工工商户总总数为1153户户，注册册资金6691.5万元元，从业业人员3398人人。其中中香港居居民399户，澳澳门1114户，涵盖房房地产服服务、管

39、管理咨询询、仓储储、旅游游及相关关服务等等行业。目前已已形成了了澳门街街、街街多条。主要有有拱北口口岸地下下广场、莲花路路、湾仔仔澳门街街、香洲洲南坑小小澳门、五洲花花城世派派街等。项下下零关税税商品进进口稳步步增加，呈现快快速发展展势头。拱北海海关统计计数据显显示，今今年上半半年，拱拱北海关关共验放放港澳货物总总值46643.6万美美元，约约占全国国进口总总值的22成，同同比大幅幅增长227%。同时，珠海与与澳门之之间的跨跨境工业业区计划划已进入入实质性性建设阶阶段，跨跨境工业业区的落落实将为为澳门工工业多元元化创造造更有利利的条件件，这些些将为促促进双方方外贸合合作注入入新的动动力。220

40、033年1月10日世界经经济发展展宣言大大会暨中中国企业业高峰会会在珠海海成功主主办，来来自300多个国国家和地地区的政政要及国国际组织织代表、驻华使使节、商商会负责责人、工工商界领领袖、企企业代表表、专家家学者等等如何在在平等的的基础上上，更好好地开展展合作，促进共共同发展展与繁荣荣进行了了热烈交交流和探探讨，珠海海宣言势必对对中国乃至至世界经经济产生生深远的的影响。珠海借借此机会会，向国国际社会会展示了了自己的的形象，提高了了自己的的国际知知名度。由此“世宣”效应引引发投资资热潮。20003年11月初初在珠海海市举行行的世界界经济发发展宣言言系列活活动正引引发投资资新热潮潮。作为为“世宣宣

41、”活动动重要内内容之一一的粤港港澳投资资环境推推介会暨暨经贸洽洽谈会也也取得丰丰硕成果果：来自自粤、港港、澳三三地的官官员和企企业家110000多人参参会，共共有244个项目目现场签签约，投投资总额额达222.1亿亿美元，其中，外商投投资金额额达133.766亿美元元。作为为“世宣宣”主办办地的珠珠海成为为“赢家家”。包包括晓星星氨纶（广东）有限公公司、珠珠海弘机机旅游发发展有限限公司等等大项目目在内，签约项项目6个，外外商出资资额为22.744亿美元元。其中中新投资资项目为为4个，外外商出资资额为11.644亿美元元；增资资项目22个，外外商出资资额为11.1亿亿美元。自19996年承办首首

42、次航展展来连续续五届航航展，全全国人民民、全世世界人民民进一步步认识了了珠海，了解了了珠海，看到了了珠海的的发展；给珠海海带来了了一笔巨巨大的无无形资产产，为珠珠海今后后走向世世界创造造了一个个无限广广阔的空空间和天天地。截至20006年年12月31日，已有665个国国家和地地区的客客商投资资珠海，外商直直接投资资项目995744个。日日本的三三菱、三三井、伊伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通，美国的的埃克森森美孚、塞拉尼尼斯、伟伟创力，英国的的BP公公司，德德国的戴戴姆勒克克莱斯勒勒、西门门子，法法国的家家乐福，荷兰的的飞利浦浦等300多家家著名跨跨国公司司在我市市投资设设立了558个外外商直接

43、接投资项项目。全全球5000强企企业中的的19家已已落户珠珠海。20007年前前11个个月外商商投资达达到992亿亿美元，同比增增长422788，全全年有望望突破110亿美美元。由于城市市规模所所限，珠珠海总体体经济水水平明显显低于珠珠三角其其他城市市，但从从经济运运行来看看，珠海海的经济济效益高高，发展展也颇为为健康，近7年来经经济增长长保持着着1116%的增幅幅。20007年年，据初初步核算算，全年年实现生生产总值值8822.9亿亿元，增增长166.1，GDDP总量量和增长长速度双双双超过过“十五五”计划划预定的的目标。人均GGDP突突破6万万元，和和15年年前相比比，20007年年珠海的

44、的人均GGDP增增长超过过4000，截至目目前，珠珠海人均均GDPP位居全全省第三三位。2.3.2珠海海再掀交交通建设设高潮,一批交交通设施施的建成成投入使使用，珠珠海正在在从交通通末梢向向交通枢枢纽转变变，形成成珠三角角地区西西部区域域城市20055年前珠珠海仅有有高速公公路4公公里。作作为珠江江三角洲洲西岸的的中心城城市，尽尽管建成成了华南南地区的的主枢纽纽港珠海港港和国家家干线机机场珠海机机场，但但对外交交通设施施建设的的滞后，使珠海海成为珠珠江三角角洲的交交通末梢梢，严重重阻碍了了珠海的的社会经经济的快快速发展展，以至至珠海毗毗邻港澳澳的地缘缘优势不不能充分分发挥出出来。然而，随随着珠

45、港港澳大桥桥、广珠珠铁路、江珠高高速、粤粤西沿海海高速公公路、广广珠西线线高速公公路、太太澳高速速、广珠珠轻轨等等一大批批区域性性交通项项目的陆陆续启动动和陆续续建成，经过五五年的交交通设施施的加快快建设，珠海市市“五纵三三横”路网规规划将会会实现，珠海将将成为以以“一桥桥双港”为龙头头的区域域性交通通枢纽城城市，其其90分钟钟城际生生活圈中中将囊括括江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等等经济繁繁华的珠珠三角重重要都市市。可以以预见，未来珠珠海与珠珠三角内内和周边边其它重重要都市市的经济济往来将将更加频频繁，珠珠海将凭凭着优美美的自然然环境，独特的的地理位位置、发发达的交交通体系系

46、，大大大提升城城市自身身的吸纳纳能力。2. 33.3旅游业业是珠海海第三产产业的龙龙头，形形成了以以休闲度度假、会会议展览览为特色色的旅游游发展格格局，被被誉为“中国最最浪漫的的城市”。市区沿海海岸修建建的情侣侣路，延延绵255公里，成为珠珠海最为为著名的的旅游景景观带。梅溪牌牌坊、陈陈芳故居居、唐家家共乐园园、白石石街和宝宝镜湾摩摩崖石刻刻是历史史悠久的的旅游古古迹。珠珠海园明明新园、梦幻水水城、御御温泉、中药谷谷是新兴兴的旅游游胜地。迷人的的海岛、优质的的温泉和和具国际际水准的的高尔夫夫球场是是珠海主主要的特特色旅游游产品。香港中中旅国际际投资有有限公司司投入115亿人人民币开开发珠海海温

47、泉，建设中中国第一一、国际际一流的的温泉旅旅游度假假区。珠珠海属实实施外国国人进入入珠江三三角洲1144小小时便利利签证城城市。拥拥有完善善的旅游游接待服服务体系系及设施施，服务务质量达达到国际际水准。全市共共有旅行行社444家，其其中国际际社133家，国国内社331家；直接从从业人员员4万人人，年接接待游客客10万万人次以以上的旅旅游景点点20个个，属实实施外国国人进入入珠江三三角洲1144小小时便利利签证城城市。现现有旅游游住宿设设施3000余处处，床位位3万余张张，其中中五星级级5家，四四星级88家，三三星级225家，其它星星级酒店店70家家，20006年年接待来来自海内内外的客客人将近

48、近16777.225万人，接待待境外游游客与国国内游客客之比为为144。接待过过夜游客客7299.588万人次次，增长长13.9%。其中，国内游游客5226.778万人人次，入入境游客客2022.799万人次次，分别别增长112.77%和117.33%。全全年实现现旅游总总收入1139.02亿亿元，增增长222.2 %。其其中旅游游外汇收收入8.74亿亿美元，增长224.77%。220077年上半半年，外外国游客客、香港港游客大大幅增加加，台湾湾游客在在保持了了两年的的高速增增长后，20007年上上半年仍仍增。在在境外旅旅游者中中，投资资、商务务旅游的的人明显显增多，入境的的散客增增多，以以珠

49、海为为目的地地的游客客增多。到20220年珠海旅游游总接待待量将增加到到84000万人人次；旅旅游总收收入将增加到到8500亿元，形形成以都市市风貌、特色文文化和海海岛风光光为特色色，国内内外著名名的文化化游乐、时尚休休闲、会会展度假假旅游目目的地；国内高高端休闲闲度假旅旅游产品品的示范范区和旅旅游服务务国际化化率先接接轨区；珠三角角旅游创创新的重重要基地地新局面面。2.4珠珠海房地地产市场场现状珠海经济济特区发发展的227年历历程中，房地产产业经历历了从萌萌芽到成成熟的四四个阶段段。19987年年以前的的珠海还还没有真真正意义义上的房房地产开开发，除除了当时时的极少少数房地地产公司司开发少少

50、量住房房用于外外销，房房产建设主主要用来来解决住住房福利利分配。19888年之之后，房房地产作作为商品品的概念念逐步被被引入开开发建设设。19992年年，珠海海的房地地产市场场像被突突然间点点起一把把火，开开发投资资同比迅迅猛增加加了近55倍，全全市有3359家家注册的的房地产产公司，其中有有外资889家，很多工工业企业业都被卷卷进房地地产行业业买卖地地皮炒作作房价。在当时时的住房房制度没没有改革革的条件件下，珠珠海房地地产市场场严重供供过于求求，但房房地产开开发热度度不减。到119955年，珠珠海有许许多房地地产项目目陷入停停顿，楼楼盘烂尾尾，房价价跳水。19995年之之后到119988年，

51、珠珠海的房房地产市市场进入入相对冷冷静的调调整恢复复阶段。这段期期间内全全市商品品房空置置面积从从1044.4万万平方米米增加到到1522.5万万平方米米。19999年年之后，珠海逐逐渐进入入成熟发发展时期期，政府府停止了了以地抵抵顶工程程款，严严格控制制新批土土地。220000年，珠珠海全面面启动城城中旧村村改造项项目，停停止实物物分房实实行住房房分配货货币化，全市原原先的开开发用地地得到重重新整合合，规模模开发成成为主流流，精品品房层出出不穷，物业管管理水平平进一步步提高。目前房房地产业业作为珠珠海的支支柱性产产业和新新的经济济增长点点，呈现现着较好好的发展展势头。据珠海海市统计计报告显显

52、示，近近年房地地产业对对珠海经经济的拉拉动作用用明显，20000年房房地产增增加值110.35亿元元，拉动动GDPP增长00.477个百分分点，对对GDPP贡献率率3.335%；20003年年房地产产增加值值14.88亿亿元，拉拉动GDDP增长长0.22个百分分点，对对GDPP贡献率率3.11%；到到了20006年年房地产产增加值值42.75亿亿元，拉拉动GDDP增长长0.44个百分分点，对对GDPP贡献率率2.77%。在房房地产景景气指数数不断上上升的情情况下，房地产产投资在在全社会会固定资资产投资资的比重重在未来来几年仍仍将呈现现平稳上上升的趋趋势，并并将更有有力拉动动珠海市市经济的的增长

53、。目前珠海海房地产产市场形形势呈现现如下特特点：1、经济济发展，政策推推动，房房地产开开发保持持适度规规模由于城市市规模和和城市建建成区面面积较小小，相比比珠三角角其他城城市，珠珠海房地地产投资资规模仍仍然较低低，在珠珠三角99市中仅仅高于江江门和肇肇庆。而而在社会会固定资资产投资资规模方方面，珠珠海的排排位也与与房地产产投资一一致。但就珠海海而言，自19999年后后，珠海海市场一一直保持持了较为为平稳的的发展态态势，观观察1999920007年的的房地产产投资规规模、房房地产开开发和经经营情况况（参下下表）可可以发现现，房地地产投资资规模和和珠海的的竣工面面积和销销售面积积变化一一直是一一条

54、较为为平滑的的曲线，施工面面积在220055年以后后呈现了了较大幅幅度的上上扬态势势。而对对比20006年年和20007年年的数据据可以发发现，与与竣工面面积相比比，施工工面积的的增幅更更为显著著。近年珠海海的房地地产发展展势头会会在今后后几年持持续，因因为这样样的发展展是在中中央进行行了宏观观调控和和珠海市市政府出出台了一一系列稳稳定房价价的政策策后而取取得的发发展，是是健康的的、良性性的、稳稳定的。房房地产属属第三产产业，与与整体经经济环境境密切相相关。所所以珠海海房地产产发展的的好势头头也是与与珠海的的经济环环境分不不开的。近年来珠海市市的各项项投资力力度加大大，全市市财政收收入环比比每

55、年增增长200以上。同同时，港港珠澳大大桥的确确定、广广珠轻轨轨的开工工、几条条高速公公路的的的建成和和在建，这些大大型基础础设施建建设取得得重大进进展都对对珠海未未来的经经济发展展前景注注入了活活力。珠海海市政府府工业西西进、城城市西拓拓发展战战略的实实施，以以及海泉泉湾、沟沟通唐家家湾至前前山的凤凤凰山公公路隧道道施工等等一系列列大项目目的建设设和完成成，使我我市的中中心城区区同时向东、西部部扩展，改变了了珠海人人购房的的心理半半径，以以前买房房不愿意意过前山山桥的观观念改变变了，在在前山、南屏、唐家买买房已很很自然，斗门、金湾的的房市也也开始兴兴旺。另外外珠海市市对烂尾尾楼盘活活制定的的

56、“一楼楼一策”和着力力进行城城中村改改造等优优惠政策策，不仅仅盘活了了城市资资源，改改善了珠珠海环境境，还增增加了商商品房的的供应量量，使珠珠海市房房地产市市场的资资源更加加丰富，也促进进了珠海海市房地地产市场场的发展展。 22、房地地产景气气指数提提高，房房价持续续上涨。随着港珠珠澳大桥桥、广珠珠轨道交交通、广广珠铁路路等交通通设施的的建设，使得珠珠海的区区域地位位提升，房地产产投资价价值升高高，20000年年以来商商品房价价格持续续上涨，房价增增幅加速速，观察1999920007年的的珠海市市商品房房均价走走势（参参下表）可可以发现现，房价价在20002年年以后一一直稳步步上升，而增幅幅则

57、在220033年和20007年年拉出了了较大的的上升阳阳线，实实际上220077年房价价增幅作作为高位位运行的的结果，其增幅幅意义更更为可观观。值得一提提的是海海景楼的的开发、销售。海景楼楼盘的稀稀缺性使使其占据据了较高高端的市市场区隔隔。伴随随着地产产大腕们们的进入入，珠海海海景楼楼价全面面蹿升。珠海的的海景住住宅开发发，早在在上世纪纪八十年年代就已已经成为为珠海房房地产市市场的重重要组成成部分。早期建建设的拱拱北区域域的银海海新村、美景花花园、海海涛居、海湾新新家园，吉大区区域的水水湾头海海景楼、大型社社区海湾湾花园、海滨花花园，香香洲区域域的海霞霞新村、碧涛花花园等，均是当当时珠海海的高

58、档档住宅。要么是是面向港港澳市场场的外销销型商品品房，要要么是政政策机构构人员的的聚居地地，要么么是本地地及内地地高收入入人群的的高尚住住宅区。在九十十年代初初期和中中期的商商品房销销售均价价一直维维持在880000元/mm2的高位位，海滨滨花园更更是曾经经创造出出高达2200000元/m2的珠海海楼市天天价。当当时的海海景住宅宅外销型型特点非非常明显显，珠海海以外的的客户约约占78成，其中港港澳客户户和内地地客户各各占一半半左右。在九十年年代后期期，由于于国家宏宏观调控控和珠海海经济增增长速度度下降，造成珠珠海房地地产市场场的整体体低迷，尤其是是外销市市场客源源明显下下降，海海景住宅宅的价格

59、格有较大大幅度的的下滑，部分项项目开发发速度减减缓甚至至造成烂烂尾。进入二十十一世纪纪后，到到20003年，众多利利好消息息频频出出台，珠珠海宏观观经济也也开始步步入一个个新的高高速增长长时期，珠海房房地产市市场明显显回暖，而且在在今后比比较长的的一段时时间内，预期将将出现市市场规模模和价格格水平较较快增长长的趋势势。在这这样的市市场背景景下，海海景住宅宅市场也也重新出出现市场场机会。销售均均价的跨跨度较大大，从44000050000元元平方方米的多多层住宅宅，6000070000元平方米米的高层层住宅，到1000000元平平方米上上下的海海景别墅墅都有供供应。据了解，到了20007年年，沿港

60、港湾大道道、情侣侣路从北北到南，海景楼楼集中上上市：每每一间、十里阳阳台、万万科金金域蓝湾湾、东方方傲景景峰等一一线海景景楼以及及二线海海景楼，都把销销售起价价定在了了100000元平平方米以以上，而而销售均均价直奔奔150000元平方米米大关，最高销销售价已已超过2200000元平方米米，比220033年均价价60000-770000元平平方米的的销售价价翻了一一倍以上上。 3、供需两两旺，交易活活跃20077年上半半年，珠珠海楼市市表现出出进一步步火热的的势头。商品房房施工面面积与竣竣工面积积较去年年同期涨涨幅均超超25%左右。下半年年开始，受宏观观调控预预期及周周边市场场环境变变化影响响