2011年10月城投上海市场监测报告月报(增加住宅个案)

1、 城投新江湾城C4地块 市场监测月报(2021年10月)上海事业部 2021/11/15谨呈：上海城投置地集团 本期导读宏观市场细分市场板块市场10月，上海共计推出17幅含住宅属性用地含11块动迁配套属性用地，其中纯住宅用地6幅；今年上海土地出让价格一直处于比较低的水平，与此同时，曾经居高不下的土地拍卖溢价率也在一路下跌，而目前上海商品房的低迷成交情况，显然是造成土地市场成交低迷的一大原因；10月26日举行的世博地块集中拍卖上土地市场的低迷之势表现得尤为明显，在当日拍卖的10宗土地中，出让楼板价最高的B03A-02地块，因无人参与竞拍而流标，其他地块那么皆仅以底价成交，而回忆2021年9月17

2、日，海航集团旗下3家公司联合以18.24亿元竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块，楼面价曾高达36481元/平方米；本月，位居大平层市场第一的为高桥、高行板块的仁恒森兰雅苑，该盘目前为仁恒集团沪上热推工程，与新江湾城内的怡庭遥相照应；独栋别墅市场方面，位于佘山正中央2021年合生恢弘新作佘山东紫园10月29日推出26套地上面积为330-370精致玲珑独栋，总价2080万起，户均2.5亩，户户挑空，室内私家泳池，销售价位71600-112000元/平米，全款可享优惠。本月平面媒体特别推荐：98号精致独栋，地上建筑面积约344平米，总建筑面积约578平米，总价2080万；在地王频出的时代，新江湾

3、城曾经引发外界担忧，彼时新江湾凭借独一无二的湿地，用不可复制的资源稀缺性阐述投资价值，九龙仓玺园、华润置地橡树湾城和仁恒怡庭，这在市场交投冷淡的情势下，显示出一种板块、产品结合而成的力量，其在沪上高端市场持续表现突出；不久前，美国铁狮门房地产公司携手上海城投置地集团在沪宣布其位于新江湾城的尚浦领世工程正式开工，尚浦领世坐落于杨浦区的原机场用地之上，总建筑面积达900230平方米，包括900套住宅单元，总建筑面积超过740000平方米的商业开发，随着大型城市综合体尚浦领世入驻，新江湾城的开发活力将进一步升级；目录PART 1 PART 2PART 3宏观市场住宅细分市场住宅板块市场P04P21P

4、35PART 4典型住宅工程案例P50PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号1.1 市场资讯1.2 市场扫描1.3 土地市场PART 1 宏观市场温总理一锤定音：房价必须降调控不动摇国务院总理温家宝在圣彼得堡讲话时强调，“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。易居认为：房价下调回归到合理的价格是调控的目标。此

5、番再一次定调，显示中国房地产调控将持续，行业的理性回归已势不可转，而实质性的降价为开发商保生存求开展的首要一步。中国提前完成保障房任务 明年开工数将减少中新网11月11日电 住房城乡建设部10日发布消息称，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初方案的目标任务。目前住建部正在自上而下制定明年保障房开工方案。据初步统计，明年保障房新开工数量将比今年的1000万套有所减少。 易居认为：1000万套保障房开工，既来之不易又任重道远。从当前情况看，保障房的建设管理暴露出的问题不少，如引入社会资金的机制尚不健全、工程质量事故时有发生、分配不公现象依然存在等，其中既有制度不够

6、健全、政策不够完善问题，也有管理不到位和实施过程中操作不标准问题。长远看，中国保障性住房的比例还不到7%，不仅远低于兴旺国家的水平，也低于开展中国家的水平。1.1 市场资讯行业动态信息1.1 市场资讯金融动态信息农行和中行等暂未上调首套房利率建行局部支行已经上浮首套房利率至1.05倍。不过工行、农行、中行尚未跟进，市场人士预计临近年末，银行资金紧张将使房贷审批更加困难。急贷需“主动上浮至1.1倍“最终的贷款利率是根据个人信用情况、贷款情况综合考虑，但现在额度非常紧张，要拿到基准利率不容易，根本上要上浮。建行前门个贷人员透露。建行另一家支行个贷经理那么表示，目前该支行的首套房贷利率最低上浮至基准

7、利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，那么需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。央行再祭差异存款准备金率 6银行准备金率提高0.5%继今年1月份央行对信贷投放过快的个别银行实施惩罚性的差异化存款准备金率之后，昨日，央行再度上调工行、中行、建行、农行、招行、民生银行的存款准备金率0.5个百分点，期限为2个月，缴款日定在本周内。据初步估算，预计此次上调存款准备金率或冻结资金1680亿元左右。1.1 市场资讯月度地产要闻瑞安地产6亿出售上海办公楼11月7日，瑞安房地产发布公告表示，同意非全资附属公司上海杨浦中央社区开展将位于上海市杨浦区的创智天地工程中办公楼及零售部份出售给工商银行上海市杨浦

8、支行，总现金代价近人民币6亿元。华润置地25亿造成都万象城 规模超30万平米 11月9日，华润在成都香格里拉大酒店召开了万象城招商成果发布会，此万象城将于明年5月正式开业。作为华润继深圳、杭州、沈阳之后打造又一座城市综合体，成都万象城总建筑规模超30万平方米，其中超大购物中心为24万平方米，并且首次采用退台式设计。 空档期经济形势依旧不明朗 政策窗口吹微妙风向导语：从三季度经济数据情况来看，四季度及明年宏观经济形势依旧严峻，特别是出口同比明显下降预示着欧债危机对我国的影响持续深入，加之国内自主消费难现惊喜以及投资下滑都为明年政策方向及基调蒙上阴影。目前市场都在等待一年一度的中央经济工作会议，一

9、方面会议将判断当前经济形势同时也将为第二年宏观经济政策定调，但多方认为明年政策基调可能依旧是不刺激不紧缩，维持目前现状。出口消费投资中国9月出口同比增长了17.1%，低于上月的24.5%。进口同比增长20.9，低于上月大约10个百分点，同样低于市场预期。由于出口下滑较快，中国9月的贸易顺差也从上月的177亿美元滑落至9月的145亿美元。目前影响国内消费最主要的矛盾仍旧是物价问题，9月CPI同比上涨6.1%，依旧立于6%的高位，政府仍在处理上一轮经济刺激遗留下来的负面因素。虽然CPI可能见顶，但未来快速回落却异常困难。1-9月份，固定资产投资不含农户212274亿元，同比名义增长24.9%，环比

10、下降0.16%。随着4万亿投资逐渐淡出，民间资本以何种方式接棒将决定未来整体市场环境，但受制于持续的货币紧缩政策，中小型民企融资困境致使未来投资后劲乏力。出口消费投资“三驾马车集体呈下滑趋势，明年宏观经济形势依旧不明朗1.2 市场扫描整体市场专题9 对于明年政策走向，预测可归结为：政策从稳、结构调整摘要：尽管当前政策处于空档期，但从目前政府对未来市场态度依稀可以嗅出明年政策依旧将以延续今年调控成果为主，不刺激也不放松，此外抗通胀以及加快保障房建设也将是明年政府最主要的工作任务之一。但基于外围市场的持续恶化以及国内中小企业倒闭风潮蔓延，一些经济政策中的结构将有所调整，而对于房地产企业，此轮调控不

11、仅起到筛选分配作用，同时也将促进未来市场集中度、细分度的进一步提升。房地产出口投资消费房地产从严调控基调已明确不会更改，而一向被政府看做调控利器的保障房具体的建设情况及最终分配依旧堪忧。近期政府决心致力于推动保障房项目的融资和建设活动，可以说这是一个对冲性政策，政府一方面增加房地产供给，期望起到平抑房价作用；另一方面，增加固定资产投资，对冲商品房投资下降对经济带来的负面影响。因此预计明年房地产市场政策依旧以巩固当前调控成果为主，不刺激也不紧缩。总体上外贸下滑、消费难见惊喜、投资存在不确定性将是未来几个季度中国经济的主旋律从当前看，地方政府及中小型企业对资金的饥渴严重影响到未来企业及个人投资的增

12、长，但似乎此轮政策空档期也透露出另一信息，政策开始出现了一些风向的改变，主要体现在结构性变化。国务院总理温家宝10月12日主持召开国务院常务会议，研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施，此举也一定程度表明部分金融政策明年将出现微调。受欧美债务危机不断蔓延且进一步深化的影响，世界经济复苏的过程将更为曲折，同时国内人力成本提高、外部市场消费信心不足以及需求环境恶化都可能拖累未来出口增速。1.2 市场扫描整体市场专题注：经营性用地指剔除工业属性用地后的所有土地本月市场土地供给有所上升，保障房性质的土地依旧唱主角；成交大幅缩水65%经营性土地市场数据月份本月（10月）供求情况2011年累计

13、（1-10月）供求情况供应132.44万平方米/38幅1124.90平方米/249幅成交79.76万平方米/32幅1081.92万平方米/234幅全年累计土地供给情况2021年1-10月，上海累计出让经营性用地249幅，同比去年1-10月增加78幅，土地供给步伐大幅加快月度成交情况10月， 全市成交32幅经营性地块，环比上月减少7幅，土地成交市场成交总量大幅缩水65%；其中非住宅土地成交19幅，住宅土地成交13幅，住宅成交地块中动迁配套房用地主要位于松江地区；本月纯住宅用地成交4幅，为奉贤地区。1.3 土地市场全市经营性土地供求走势单位：万平方米全市经营性土地供求走势1.3 土地市场当月土地供

14、给明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年141号公告宝山区罗店新镇E4-1地块宝山/罗店板块住宅34557.7 1.0 34557.7 39396上海市宝山区东至抚远路，南至无，西至罗迎路，北至美兰湖大道2011-10-82011年141号公告宝山区罗店新镇F1-3地块宝山/罗店板块住宅53837.9 1.0 53837.9 61375上海市宝山区东至高尔夫俱乐部，南至美兰湖路，西至抚远路，北至马河路2011-10-82011年141号公告宝山区环镇北路南侧纳米西块地块宝山/祁连板块住宅12174.9 2.5 30437.3 25

15、568上海市宝山区东至:规划路,南至:丰明村蛮洞生产队,西至:富中房产,北至:环镇北路2011-10-82011年141号公告宝山区杨行镇杨盛河西侧地块宝山西城板块商办13531.7 3.5 47361.0 18684上海宝山区东至:杨盛河,南至:上海钱璟国际货运有限公司,西至: 蕰川路,北至:友谊路2011-10-82011年141号公告奉贤区南桥新城04单元11-02（2）区域奉贤/南桥板块住宅13349.0 1.6 21358.4 11754上海市奉贤区东至A4高速，南至运河北路，西至远东路，北至航南公路以南2011-10-82011年141号公告金山区金山卫镇金卫城河以西，板桥路以北地

16、块金山/金山新城板块商业63033.4 1.6 100853.4 14655上海市金山区东至:金卫城河,南至:板桥路,西至:城河路,北至:金山大道2011-10-82011年140号公告青浦区新城一站大型居住社区崧泽花苑增补地块青浦/青浦镇板块动迁安置房18767.5 2.0 37159.7 6024上海市青浦区东至汇金路，南至规划河道，西至规划河道，北至秀泉路2011-10-82011年142号公告嘉定区昌徐路以南、柳湖路以东地块嘉定/嘉定新城板块动迁安置房85726.1 1.8 154307.0 15431上海市嘉定区东至基地边界,南至树屏路,西至柳湖路,北至昌徐路2011-10-9201

17、1年144号公告宝山区罗泾港配套产业园经营性用地二期A地块宝山/罗店板块商办23809.8 3.0 71429.4 10000上海市宝山区东至:北蕰川路,南至:大宅生产队,西至:泾勋路,北至:飞跃路2011-10-131.3 土地市场当月土地供给明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年144号公告奉贤区南桥新城07单元09-03区域地块奉贤/南桥板块商业3700.3 1.0 3700.3 1648上海市奉贤区东至:未建设用地,南至:德丰路,西至:望园路,北至:运河北路2011-10-132011年144号公告奉贤区南桥新城04单元0

18、2-03、02-05区域地块奉贤/南桥板块商业40687.5 3.0 122062.5 46030上海市奉贤区东至:环城东路,南至:九华南苑,西至:道路,北至:航南公路2011-10-132011年144号公告金山区朱泾镇A30-06、A31-01部分地块金山/朱泾镇板块商业19779.1 1.5 32635.5 11868上海市金山区东至:金山电信局,南至:亭枫公路,西至:中官塘,北至:仓桥街2011-10-132011年144号公告闵行区江川130地块闵行/江川紫竹板块商业7687.2 1.2 9224.6 3441上海市闵行区东至:沪闵路,南至:华坪路,西至:高华新村,北至:新闵路201

19、1-10-132011年144号公告浦东新区张江镇113 街坊P1、P2宗地块浦东/张江板块商业26105.1 1.6 41768.2 18190上海市浦东新区东至:B3-1地块：东至孙耀路 B9-1地块：东至B9-2地块,南至:B3-1地块：南至三灶浜北侧绿带 B9-1地块：南至三灶浜北侧绿带,西至:B3-1地块：西至横沔港东侧绿带 B9-1地块：西至孙环路,北至:B3-1地块：北至孙建路 B9-1地块：北至孙建路2011-10-132011年146号公告闵行区莘庄商务区12A-01A、11A-03A、11A-01A地块闵行/莘庄板块商办119442.2 2.9 346382.4 上海市闵行

20、区东至:七莘路,南至:规划道路,西至:规划道路,北至:顾戴路2011-10-142011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B03C-05地块浦东/大三林板块商办5451.6 7.5 40887.0 76138上海市浦东新区东至规划一路、南至国展路、西至规划B03C-04地块、北至规划B03C-03地块2011-10-241.3 土地市场当月土地供给明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02B-02地块、B02B-05地块、B03D-03地块浦东/大三林板块商办14099.0 7.5 105

21、742.5 148067上海市浦东新区B02B-02地块东至规划B02B-03地块、南至规划B02B-05地块、西至规划B02B-01地块、北至世博大道；B02B-05地块东至规划B02B-06地块、南至博城路、西至规划B02B-04地块、北至规划B02B-02地块；B03D-03地块东至规划B03D-02地块、B03D-04地块、南至国展路、西至规划一路、北至规划B03D-01地块2011-10-242011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B03D-02地块、B03D-04地块浦东/大三林板块商办10405.0 6.0 62430.0 92175上海市浦东新区B03D-02地块东至世博

22、馆路、南至规划B03D-04地块、西至规划B03D-01、B03D-03地块、北至规划二路；B03D-04地块东至世博馆路、南至国展路、西至规划B03D-03地块、北至B03D-02地块2011-10-242011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02B-06地块浦东/大三林板块商办3428.0 3.5 11998.0 22341上海市浦东新区东至世博馆路、南至博城路、西至规划B02B-05地块、北至规划B02B-03地块2011-10-242011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02A-03地块、B02A-06地块浦东/大三林板块商办9230.0 5.0 46150.0 768

23、30上海市浦东新区B02A-03地块东至规划B02A-04地块、南至规划B02A-06地块、西至规划B02A-02地块、北至世博大道；B02A-06地块东至规划B02A-07地块、南至博城路、西至规划B02A-05地块、北至B02A-03地块2011-10-242011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02A-04地块、B02A-07地块、B03A-03地块浦东/大三林板块商办18343.0 5.5 100886.5 148067上海市浦东新区B02A-04地块东至规划一路、南至规划B02A-07地块、西至规划B02A-03地块、北至世博大道；B02A-07地块东至规划一路、南至博城路、

24、西至规划B02A-06地块、北至规划B02A-04地块；B03A-03地块东至规划一路、南至规划公共绿地、西至规划B02A-03地块、北至博城路2011-10-242011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B03C-02地块浦东/大三林板块商办4714.0 6.0 28284.0 54341上海市浦东新区东至规划B03C-03地块、南至规划B03C-04地块、西至长清北路、北至规划二路2011-10-241.3 土地市场当月土地供给明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年151号公告崇明区新城配套商品房基地6号-1地块崇明/城桥

25、镇动迁安置房84124.8 1.2 100949.8 9902上海市崇明区东至:绿海路延伸段,南至:瀛洲路,西至:江帆路延伸段,北至:青柏路2011-10-252011年151号公告崇明区新城8号-1地块崇明/城桥镇动迁安置房127830.0 1.2 153396.0 15045上海市崇明区东至:宝岛路,南至:瀛洲路,西至:商业带,北至:青柏路一期2011-10-252011年152号公告嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块嘉定/嘉定新城板块住宅55325.2 2.3 127248.0 52349上海市嘉定区东至规划道路,南至吴淞江,西至顾浦河,北至顾浦河2011-10-262011年152号公告

26、嘉定区澄浏公路以东、胜竹东路以北地块嘉定/西北区板块商住68870.4 2.0 137740.8 27548上海市嘉定区东至创西路,南至胜竹东路,西至澄浏公路,北至规划唐家浜路2011-10-262011年152号公告金山区朱泾镇B16-08地块金山/朱泾镇板块住宅80792.7 1.2 96951.2 39750上海市金山区东至:罗星南路,南至:金南街,西至:中官塘,北至:众益街2011-10-262011年152号公告浦东新区黄浦江沿岸E18单元（7-7）地块浦东/南浦板块住宅3614.8 2.5 9037.0 21607上海市浦东新区东至:现状住宅,南至:张家浜北侧道路北侧绿带,西至:现

27、状住宅,北至:规划绿地（地块四至范围应以附图红线为准）2011-10-262011年154号公告闸北区312街坊33丘地块闸北/大宁板块商办50460.8 3.5 175537.3 上海市闸北区东至共和新路、西至东方明珠公寓、南至大宁路、北至上海马戏城2011-10-272011年148号公告松江区大型居住社区泗泾南拓展基地29-04地块松江/泗泾板块动迁安置房28029.8 1.6 44847.7 18000上海市松江区东至:经三路,南至:规划环路,西至:经二路,北至:烧鸡溇2011-10-202011年148号公告松江区大型居住社区泗泾南拓展基地30-04松江/泗泾板块动迁安置房53635

28、.8 1.6 85817.3 34450上海市松江区东至:经四路,南至:规划环路,西至:经三路,北至:烧鸡溇2011-10-201.3 土地市场当月土地供给明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年148号公告松江区大型居住社区泗泾南拓展基地34-04地块松江/泗泾板块动迁安置房14453.0 1.8 26015.4 9280上海市松江区东至规划环路、南至高压走廊、西至经四路、北至烧鸡溇2011-10-202011年148号公告松江区大型居住社区泗泾南拓展基地38-03号地块松江/泗泾板块动迁安置房25394.5 2.2 55867.

29、9 16320上海市松江区东至经五路、南至纬五路、西至高压走廊、北至纬四路2011-10-202011年148号公告松江区“佘山北大型居住社区66A-04A” 地块松江/松江新城板块动迁安置房35737.2 1.8 64327.0 22950上海市松江区东至:沉塔路,南至:强业路,西至:经四路,北至:将军路2011-10-202011年148号公告松江区“佘山北大型居住社区48A-02A” 地块松江/松江新城板块动迁安置房38969.1 1.8 70144.4 25050上海市松江区东至:经四路,南至:将军路,西至:顾泾路,北至:士龙路2011-10-202011年148号公告松江区“佘山北大

30、型居住社区65A-04A” 地块松江/松江新城板块动迁安置房42147.7 1.8 75865.9 27100上海市松江区东至:经四路,南至:强业路,西至:顾泾路,北至:将军路2011-10-201.3 土地市场当月土地成交明细地块名称区域土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）中标企业中标总价 （万元）楼板价 （元/）溢价率成交日期2011年123号公告金山区吕巷镇朱平公路以西，朱吕公路以北地块金山商业2139.7 1.0 2139.7 中国石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海安前工贸有限公司7063299.5 0.0%2011-10-102011年139号公告宝山区大型居住社区罗店基地市

31、属动迁安置房C6地块宝山动迁安置房56441.9 2.3 129816.4 上海宏晨房地产有限公司364052804.3 0.0%2011-10-112011年121号公告奉贤区南桥新城09单元15A-11A区域地块奉贤办公4969.5 2.8 13914.6 上海奉贤二建股份有限公司37502695.0 92.0%2011-10-122011年121号公告奉贤区奉贤农业园区嘉园路东侧、广丰路北侧区域地块奉贤商业8560.8 1.2 10273.0 上海同实实业有限公司45004380.4 14.6%2011-10-122011年121号公告奉贤区南桥新城09单元10A-03A（西块）区域地块

32、奉贤住宅27557.0 2.0 55114.0 上海鑫金圆置业有限公司343716236.3 0.6%2011-10-122011年121号公告奉贤区南桥新城09单元02A-02A区域地块奉贤住宅38756.7 1.6 62010.7 中粮地产（上海）有限公司347265600.0 0.0%2011-10-122011年121号公告奉贤区南桥新城09单元03A-04A、06A-01A区域地块奉贤住宅68425.9 2.5 171064.8 中粮地产（上海）有限公司740224327.1 0.0%2011-10-122011年121号公告奉贤区南桥新城04单元02-04区域地块奉贤住宅75495

33、.3 1.8 135891.5 上海中环投资开发（集团）有限公司、上海奉贤南桥新城建设发展有限公司815356000.0 0.0%2011-10-121.3 土地市场当月土地成交明细地块名称区域土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）中标企业中标总价 （万元）楼板价 （元/）溢价率成交日期2011年124号公告南汇区国际医学园区A1-03-08地块南汇商办37854.0 2.0 65556.2 上海国际医学园区置业有限公司161102457.4 0.0%2011-10-122011年124号公告浦东新区外高桥新市镇E06-01地块浦东商业6224.6 1.0 6224.6 上海自由朋越投资有限公

34、司733811788.7 0.0%2011-10-122011年140号公告青浦区新城一站大型居住社区崧泽花苑增补地块青浦动迁安置房18767.5 2.0 37159.7 上海盛青房地产发展有限公司60241621.1 0.0%2011-10-122011年121号公告杨浦区149街坊地块杨浦商办32675.1 3.0 98025.3 上海民泰投资有限公司、上海杨浦置地有限公司、上海杨浦科技投资公司617556299.9 0.0%2011-10-122011年126号公告长宁区322街坊4、6丘地块（福缘湾商业文化项目）地块长宁商业、文体娱乐11267.9 1.4 15775.1 上海九华商业

35、（集团）有限公司134108500.8 0.0%2011-10-212011年124号公告浦东新区唐镇工业小区B2-5地块浦东商业53810.8 1.8 96859.4 上海唐银投资发展有限公司332233430.0 0.0%2011-10-212011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02B-06地块浦东商办3428.0 3.5 11998.0 中国建材集团上海管理有限公司2234118620.6 0.0%2011-10-262011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B03C-02地块浦东商办4714.0 6.0 28284.0 中国中化集团公司5434119212.6 0.0%2

36、011-10-261.3 土地市场当月土地成交明细地块名称区域土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）中标企业中标总价 （万元）楼板价 （元/）溢价率成交日期2011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B03C-04地块浦东商办5295.0 3.0 15885.0 中外运上海（集团）有限公司2957818620.1 0.0%2011-10-262011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B03C-05地块浦东商办5451.6 7.5 40887.0 华电置业有限公司,中国华电工程（集团）有限公司,华电煤业集团有限公司,上海华电电力发展有限公司,中国华电集团发电运营有限公司,华电招标有限公司7

37、613818621.6 0.0%2011-10-262011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02A-03地块、B02A-06地块浦东商办9230.0 5.0 46150.0 中国铝业公司7683016647.9 0.0%2011-10-262011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B03D-02地块、B03D-04地块浦东商办10405.0 6.0 62430.0 中国华能集团公司9217514764.5 0.0%2011-10-262011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02B-03地块、B03B-03地块浦东商办12549.0 5.0 62745.0 中信建设有限责任公

38、司11039817594.7 0.0%2011-10-262011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02B-02地块、B02B-05地块、B03D-03地块浦东商办14099.0 7.5 105742.5 山东鲁能集团有限公司,上海市电力公6 0.0%2011-10-262011年150号公告浦东新区世博会地区B片区B02A-04地块、B02A-07地块、B03A-03地块浦东商办18343.0 5.5 100886.5 中国商用飞机有限责任公6 0.0%2011-10-262011年136号公告南汇区洋山保税港区A3002地块南汇商业

39、4014.1 1.0 4014.1 上海中油临港石油有限公司12063004.4 0.2%2011-10-281.3 土地市场当月土地成交明细地块名称区域土地属性占地面积（）容积率建筑面积（）中标企业中标总价 （万元）楼板价 （元/）溢价率成交日期2011年135号公告奉贤区南桥新城09单元07A-02A区域地块奉贤住商28767.1 2.5 71917.8 上海建都房地产开发有限公司,上海江海置业有限公司 388365400.1 0.0%2011-10-312011年148号公告松江区大型居住社区泗泾南拓展基地34-04地块松江动迁安置房14453.0 1.8 26015.4 上海韵意房地产

40、开发有限公司92803567.1 0.0%2011-10-262011年148号公告松江区大型居住社区泗泾南拓展基地38-03号地块松江动迁安置房25394.5 2.2 55867.9 上海地产保障住房投资建设管理有限公司,上海金丰投资股份有限公司163202921.2 0.0%2011-10-262011年148号公告松江区大型居住社区泗泾南拓展基地29-04地块松江动迁安置房28029.8 1.6 44847.7 上海华峰房地产开发有限公司180004013.6 0.0%2011-10-262011年148号公告松江区“佘山北大型居住社区66A-04A” 地块松江动迁安置房35737.2

41、1.8 64327.0 上海松江方松建设投资有限公司229503567.7 0.0%2011-10-262011年148号公告松江区“佘山北大型居住社区48A-02A” 地块松江动迁安置房38969.1 1.8 70144.4 上海松江方松建设投资有限公司250503571.2 0.0%2011-10-262011年148号公告松江区“佘山北大型居住社区65A-04A” 地块松江动迁安置房42147.7 1.8 75865.9 上海松江方松建设投资有限公司271003572.1 0.0%2011-10-262011年148号公告松江区大型居住社区泗泾南拓展基地30-04松江动迁安置房53635

42、.8 1.6 85817.3 上海韵意房地产开发有限公司344504014.3 0.0%2011-10-261.3 土地市场月度重点地块分析2021年121号公告奉贤区南桥新城04单元02-04区域地块地块名称2011年121号公告奉贤区南桥新城04单元02-04区域地块地址上海市奉贤区东至环城东路以西，西至陈桥路，南至规划龙塘路，北至航南公路以南出让方式挂牌土地用途住宅所在区域奉贤区 环线位置外郊环占地面积75495.3平方米起始总价81535万元总建面积135891.54平方米成交总价81535万元容积率1.8成交楼板价6000元/平方米宗地概况介绍拿地企业分析SWOT分析优势劣势1）5号

43、线延伸段，交通便捷;2）一城九镇重点打造区域，“上海之鱼”依傍，未来潜力可观;1）拿地成本较高、开发商回笼资金压力大;机遇威胁1）一城九镇规划及5号线贯通将导入大量外来人口，届时与奉贤当地改善性居住投资者共同形成置业主力群体;1）新一轮房产调控政策严格执行，未来市场尚不明朗，短期内房价下探趋势明显;2021年10月12日，上海中环投资开发集团和上海奉贤南桥新城建设开展联合以底价81535万元拿得2021年121号公告奉贤区南桥新城04单元02-04区域地块，成交楼板价为6000元/平方米，地块属性为纯住宅用地；上海中环投资开发集团，前身为上海市普陀区住宅建设办公室、普陀区城市建设综合开发总公司

44、，是一家具有房地产开发一级资质、质量信誉AAA级，全国百强、长江三角洲80强、上海市50强的房地产开发企业。上海奉贤南桥新城建设开展为奉贤区国有独资企业，注册资本3亿元人民币。公司成立于2021年1月，着力于南桥新城的规划、开发和建设，具体业务领域主要包括投资管理、地块招投标代理、物业管理、城市根底设施建设和房地产经营等。PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号PART 2 细分市场2.1 细分市场总体量价分析2.2 细分市场成交排名2.3 细分市场解读注：细分市场是指选取佘山板块、虹桥板块、滨江板块、马颛桥板块、大浦东板块5个区域的 大平层、类别墅、独栋三类物业的典型工程进行月度市场

45、监测2.1 细分市场总体量价分析仁恒森兰雅苑自开盘强销期过渡后当月去化总量大幅下滑，致大平层市场成交量下挫，类别墅和独栋别墅本月那么冷清收场细分市场高参考物业月度供求总表 物业类型本月（10月）供应情况本月（10月）成交情况供应套数供应面积( )成交套数成交面积( )成交均价(元/)销售额(万元)大平层26333593514850645357类别墅0000-0独栋别墅26920200-0细分市场高参考物业年度累计供求总表 物业类型累计（2011年1-10月）供应情况累计（2011年1-10月）成交情况供应套数供应面积( )成交套数成交面积( )成交均价(元/)销售额(万元)大平层1142330

46、18644412332954000 665970类别墅22957905842259441800 94444独栋别墅13653716291418679435 112687注：以上数据统计为选择的24个典型工程合计；大平层为一梯一户少量两梯两户面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼2.2 细分市场成交排名成交金额浦东星河湾、龙湖好望山、绿城玫瑰园分别稳坐2021年1-10月大平层、类别墅及独栋别墅年度成交金额榜首，其中浦东星河湾暂以微弱优势领先尚海湾大平层年度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额(万元)套数(套)均价(元/)1浦东星河湾浦东129781 53 68994 2恒盛尚海湾徐汇1273

47、44 51 77902 3仁恒森兰雅苑浦东124806 134 43407 4星河湾花园闵行102798 79 44180 5绿城玉兰花园浦东80119 51 49688 类别墅年度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额(万元)套数(套)均价(元/)1龙湖好望山松江37373 47 33567 2银都名墅三期 闵行23486 15 46745 3仁恒森兰雅苑浦东18729 12 47511 4尚东国际名园三期 浦东10839 8 56929 5世纪虹苑长宁4017 2 68080 独栋别墅年度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额(万元)套数(套)均价(元/)1上海绿城玫瑰园 闵行440119

48、750782上海佘山国际高尔夫俱乐部松江3050651029153佘山东紫园闵行130113727604御涛园闵行118758621165合生东郊别墅浦东59961112065注：以上数据统计为选择的24个典型工程合计；大平层为一梯一户少量两梯两户面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼2.2 细分市场成交排名成交金额10月，仁恒森兰雅苑继续成交12套，已连续两月荣登大平层月度销售额首位大平层月度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额(万元)套数(套)均价(元/)1仁恒森兰雅苑浦东10237 12 40309 2浦东星河湾浦东10088 5 59040 3星河湾花园闵行6551 5 42931

49、4金地天境青浦6128 4 48539 5绿城玉兰花园浦东5697 5 49329 类别墅月度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额(万元)套数(套)均价(元/)1-2-3-4-5-独栋别墅月度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额(万元)套数(套)均价(元/)1-2-3-4-5-注：以上数据统计为选择的24个典型工程合计；大平层为一梯一户少量两梯两户面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼2.3 细分市场解读大平层市场工程分布序号大区域项目1佘山板块区域金地天境城2华润置地佘山九里3虹桥板块区域中星虹桥美华村4滨江板块区域海珀日晖5恒盛尚海湾6绿城黄浦湾7丰盛皇朝8华丽家族汇景天地9马颛桥板块

50、区域星河湾花园10大浦东板块区域浦东星河湾11绿城玉兰花园12仁恒森兰雅苑大平层工程分布情况图112.3 细分市场解读大平层工程根本情况项目名称区域/板块开发商开盘时间总建面（）容积率物业管理物业管理费（元/.月）大平层主力户型装修标准（元/）近期销售报价（元/）金地天境城青浦/赵巷金地2011-6-252100001.0金地物业5.8三房220-3601000040000-60000华润置地佘山九里松江/泗泾华润2011-5-71217191.0华润物业7.5四房260-4001200050000-60000中星虹桥美华村长宁/古北、虹桥中星2010-12-11710841.05戴德梁行7.

51、0三房180-2604000-500055000-65000海珀日晖卢湾/滨江绿地2009-9-26233002.5高力国际14二房240-250三房290-310四房4481000090000-110000恒盛尚海湾徐汇/龙华恒盛2007-9-284860003.23戴德梁行4四房200-3205000-1000060000-100000绿城黄浦湾黄浦/豫园绿城2009-8-9570003.27高力国际6.3四房270-41010000100000-150000丰盛皇朝卢湾/滨江新世界2010-4-172500003.5世邦魏理仕4.7三房180-220四房2528000-900060000

52、-80000华丽家族汇景天地卢湾/打浦桥莱茵达2010-6-27550003.75戴德梁行7.5三房210-230四房260-2801000060000-80000星河湾花园闵行/颛桥星河湾2010-10-102001221.67星河湾5.0-5.5四房240-380五房370-50010000-1200035000-60000浦东星河湾浦东/花木、北蔡星河湾2009-8-82500001.58星河湾5.0-5.5五房230-61010000-1200070000-90000绿城玉兰花园浦东/曹路绿城2011-4-23872441.5绿城5.0-5.5四房310-4006000-8000400

53、00-55000仁恒森兰雅苑浦东/高桥、高行仁恒2011-8-283200001.7仁恒5.6四房180-220800045000-55000本月除佘山九里、海珀日晖、绿城黄浦湾三工程零成交局面尚未被突破外，其余工程均表现稳定细分市场大平层高参考项目供求总表 项目名称本月（10月）供求情况2011年累计（1-10月）供求情况供应套数成交套数成交面积( )成交均价(元/)销售额(万元)供应套数成交套数成交面积( )成交均价(元/)销售额(万元)金地天境城04 1263 48539 6128 17133 9714 45826 44517 华润置地佘山九里00 0 -0 971290 52210 1

54、514 中星虹桥美华村01 247 53132 1310 0194491 54000 24253 海珀日晖00 0 -0 03799 71551 5716 恒盛尚海湾01 399 71043 2834 05116347 77902 127344 绿城黄浦湾00 0 -0 01403 58043 2339 丰盛皇朝01 252 45595 1150 081685 56234 9477 华丽家族汇景天地01 261 52072 1361 0112643 50337 13306 星河湾花园05 1526 42931 6551 1947923268 44180 102798 浦东星河湾05 1709

55、59040 10088 2095318810 68994 129781 绿城玉兰花园25 1155 49329 5697 22551 16125 49688 80119 仁恒森兰雅苑012 2540 40309 10237 24613428753 43407 124806 2.3 细分市场解读大平层市场成交结构10月，大平层市场中12个工程共成交35套，主力成交板块易主，佘山板块当月占比63%跃升至第一主力；10月，大平层市场第一主力成交总价段为1000-1500万，该总价段当月占比31%；800万以下为次主力，当月成交占比分别为29%；10月，5万以下依然是大平层市场单价段成交主力，当月占比

56、69%，占比方面，比上月下降了19个百分点；其次5-6万级别为次主力，当月成交占比为20%。本月大平层市场佘山板块表现突出；1000-1500万总价段升至第一主力段位置；单价段仍集中于5万以下，仁恒森兰雅苑为主力成交工程2.3 细分市场解读类别墅市场工程分布高参考工程分布情况图序号大区域项目1佘山板块区域龙湖好望山2虹桥板块区域世纪虹苑3马颛桥板块区域银都名墅三期4湖山在望5大浦东板块区域尚东国际名园三期6仁恒森兰雅苑2.3 细分市场解读类别墅工程根本情况项目名称区域/板块开发商开盘时间总建面（）容积率物业管理物业管理费（元/.月）类别墅主力户型装修标准（元/）近期销售报价（元/）龙湖好望山松

57、江/松江新城龙湖2011-5-281480001.6新龙湖3.6联排190-270毛坯35000-50000世纪虹苑长宁/古北、虹桥中华企业2009-4-21137630.95自管6.0-8.0联排230-270毛坯65000-82000银都名墅三期闵行/颛桥至大2006-7-251200000.5东湖4.2-5.6联排290-340450040000-60000湖山在望闵行/颛桥莘松2006-4-271395000.45自管4.0联排250-290毛坯40000-50000尚东国际名园三期浦东/大三林中万2010-11-171290000.91龙峰2.8联排250-290叠加190-2207

58、000-800055000-75000仁恒森兰雅苑浦东/高桥、高行仁恒2011-8-283200001.7自管5.6叠加320-3701000050000-600002.3 细分市场解读类别墅工程供求量价本月类别墅市场高参考工程回归平静；龙湖好望山年度成交暂时领先细分市场类别墅高参考项目供求总表 项目名称本月（10月）供求情况2011年累计（1-10月）供求情况供应套数成交套数成交面积( )成交均价(元/)销售额(万元)供应套数成交套数成交面积( )成交均价(元/)销售额(万元)龙湖好望山000-01854711134 33567 37373 世纪虹苑000-002590 68080 4017

59、 银都名墅三46745 23486 湖山在望000-0000 -0 尚东国际名园三56929 10839 仁恒森兰雅苑000-044123942 47511 18729 2.3 细分市场解读独栋别墅市场工程分布高参考工程分布情况图序号大区域项目1佘山板块区域上海佘山国际高尔夫俱乐部2佘山东紫园3天马花苑4马颛桥板块区域上海绿城玫瑰园5御涛园6大浦东板块区域合生东郊别墅7翡翠别墅2.3 细分市场解读独栋别墅工程根本情况项目名称区域/板块开发商开盘时间总建面（）容积率物业管理物业管理费（元/.月）独栋别墅主力户型装修标准（元/）近期销售报价（元

60、/）上海佘山国际高尔夫俱乐部松江/佘山佘山国际高尔夫俱乐部2004-3-28890000.27优孚酒店管理8.0420-870毛坯65000-100000佘山东紫园松江/佘山合生创展2008-3-31396000.18合生8.0410-660毛坯70000-110000天马花苑松江/佘山经纬2001-10-124765600.26莱利2.0300-580毛坯40000-60000上海绿城玫瑰园闵行/马桥绿城2007-2-281398600.18高力国际3.0-6.5370-600820-1300毛坯70000-130000御涛园闵行/马桥和记黄埔2010-4-17450000.18家利8.0-