2021年物业行业企业经营状况及财务分析

1、2021年物业行业企业经营状况及财务分析1、经营状况：内生外延扩张加速，打造非居物管巨 头1.1 规模扩张：聚焦布局非居业态，规模扩张明显加速截至 2020 末，新大正管理项目个数 369 个，同比+13.5%；签约面积 8,000 万平，同 比+14.3%，2015-2020 年，公司签约面积 CAGR 达 16%。公司作为完全独立第三方的物业公司，在没有开发商背景下，上市前，其规模扩张相 对较稳定，今年以来，随着管理团队的进一步完善，以及激励机制的推出，公司规模扩张 明显提速。作为非住宅主导型物业服务企业，公司核心业务聚焦于政府机关、公众物业（包 括航空业态）及企业总部物业，并在学校、航空

2、、政府机关等物业细分领域占据市场领先 地位。公司具体在管非住宅项目包括，贵州省高级人民法院、中国联通重庆分公司等政府 及办公物业；重庆江北机场、北京大兴机场等航空物业；重庆大学、广西大学等高等院校； 重庆、苏州、贵阳、长沙的轨道交通、重庆国际博览中心等公众类物业。近年来公司外拓积极，规模扩张明显提速。2019 年，公司开发的新项目和业务合同总 金额超 6 亿元，签约金额同比增长约 50%，重庆地区以外市场占比约 70%。2020 年，公 司新开发项目和业务合同签约总金额超 9.2 亿元，年合同金额约 4.7 亿元，签约总金额同比 增长约 54%，省外地区（除成渝地区外）占比达 78%，公司全国

3、化布局已经初见成效。 2021Q3，公司新拓展项目中标总金额约 14 亿元，新签约合同年金额约 6.4 亿元，同比增 长超过 160%，重庆以外区域市场拓展量占比超 80%。图：公司新签合同总金额/增速及重庆外区域占比航空业态方面，公司新中标深圳宝安国际机场、南通兴东国际机场等 4 个机场。办公 业态方面，公司新中标深圳市国银金融中心、北京市中国再保险大厦及中国地震局等重要 标志性项目及多地干休所项目。同时，公司在市政环卫类项目取得突破，中标重庆市涪陵 新城区市政环卫项目；在医养物业、交通类项目中标包神铁路和贵阳、洛阳、合肥等地轨 道交通的部分线路，以及襄阳市中医医院等医院项目；场馆物业方面，

4、新中标的国家体育 总局冬季运动管理中心承担保障 2022 年北京冬奥会的备战参赛任务，将成为新大正发展历程中体育场馆业态新标杆。从公司新中标项目大多为全国化项目，表明公司全国化布局进 一步加速。1.2 市场化拓展：后勤社会化助力扩张，大量潜在业务可渗透我们认为，对于第三方物业公司来说，大部分房企都有自己的物业公司，因而住宅的 市场化拓展相对较难。公司战略性地将更多的业务拓展聚焦到非住宅业态，而早期非住宅 业态的市场尚不成熟，市场化物业管理企业相对较少，公司积极投入研究、拓展项目资源， 形成错位经营，并在重庆市场做出一定的品牌效应后，建立业务壁垒，在西南地区项目招 投标占据一定优势，帮助其更快速

5、的获取政府机关等机构类项目。此外，随着刘文波、高文田等高管的加入，公司管理团队进一步完善，同时公司市场 化资源优势进一步扩大，并且公司年初发布激励计划，有望推动市场化拓展的快速扩张。展望后续，一方面随着我国后勤社会化的推进，公司非住宅物管业务有望逐步由西南 地区扩张至全国；另一方面，目前非住宅业态的服务内容渗透并不深，以航空业态为例， 目前公司与重庆机场集团签订的合同服务内容主要包括停车场服务、T2 航站楼保洁及旅客 手推车服务、部分区域保洁等服务，2019 年新增了飞行区安全哨巡场业务，后续仍有大量 潜在区域的服务内容可开放。1.3 并购扩张：并购优质标的，优势业态突破、区域拓展2020 年

6、 10 月13 日，公司以现金 9,700 万元收购四川民兴物业 100%股权，对应 PE3.1 倍。民兴物业成立于 1996 年，注册资本 1,500 万元。民兴物业以国企总部办公楼、政府 行政办公楼、综合写字楼的专业物业管理为核心业务，延伸至为商业银行各支行及营业网 点、大型商场、三级甲等医院、别墅、电梯公寓及多层住宅提供规范的物业管理服务。民 兴物业以成都市区为中心，辐射至郊县和省内 12 个地市州，以及重庆、云南、安徽、甘肃 等省市，服务总面积达 350 多万平方米。2019 年，标的公司实现营业收入 2.62 亿元。公 司并购民兴物业，聚焦优势业态突破，同时提升公司四川区域影响力，实

7、现区域拓展突破， 并提升公司的外拓能力。2、财务情况：多重因素推动公司业绩将换挡加速2.1 营收&业绩：过往业绩持续高增，业务由西南辐射全国2021H1，公司实现营业收入 9.0 亿元，同比+58.0%；实现归母净利润 0.7 亿元，同 比+38.4%。2016-2020 年，公司营收 CAGR 达 20.7%，归母净利润 CAGR 达 48.3%。从 主营业务结构来看，2021H1，综合物业、专项物业和增值服务分别占比 77.7%、16.6%、 5.6%，目前综合物业收入占比较高，增值服务收入占比较低。区域结构来看，2016-2020H1，重庆地区营业收入占主营业务收入的比例分别为 87.8

8、%、85.1%、82.5%、76.0%、65.9%、52.3%，呈现逐步下降趋势，而贵州、四川、 云南、广西等西南地区和中东部地区收入占比逐步上升，符合公司立足重庆本地，以西南 地区为重点，并向中东部地区和全国辐射的业务拓展战略。行业层面来看，近期，在房地产行业下行以及房企资金链趋紧阶段，物管行业也将在 三大层次上获得集中度的加速提升：1）母公司地产集中度提升带来的内生增长的集中度提 升；2）地产企业下行压力加剧，或导致部分企业出售物业管理资产，从而带来的并购的集 中度提升；3）低效企业出清后，第三方外拓市场竞争环境有望缓和，推动外拓市场向优质 物企的集中度提升。公司层面来看，考虑到公司为非住

9、宅物业管理的细分领域头部企业， 并且积极招揽了众多优秀市场化管理人才，并构建多层次激励机制，公司后续规模扩张有 望在市场化扩张和收并购等多层次进一步加速。2.2 利润率：非住宅具重定价能力，赋予中长期稳定利润率2021H1，公司毛利率和净利率分别为19.3%、8.3%，分别较2020 年-2.1pct、-1.8pct； 其中，物业管理服务、物业增值服务毛利率分别为 17.5%、49.5%，较 2020 年-1.2pct、 +1.9pct。2021H1 综合物业项目和专项物业项目的毛利率分别为 18.2%、14.7%，分别较 2020 年-1.7pct、+1.4pct。2021H1 毛利率和净利

10、率的下降主要源于重庆外市场处于快速扩张期，新进项目占比 较高，处于培育期的中心城市公司盈利水平低于重庆区域，及城市公司组织建设相应的成 本增加。其中，公司成熟项目（一年以上）毛利率 21.3%，新进项目（一年以内）毛利率 11.4%。 公司新进项目毛利率较低，主要源于新项目前期存在人员招聘费用及培训费用，并且项目 早期收入贡献较少，随着项目逐步成熟，毛利率将逐步提升至成熟项目水平。我们认为，一方面，现阶段行业加速整合，集中度快速提升，公司正处于规模扩张加 速期，其收入规模增速较短期利润增速的重要性更高；另一方面，随着公司新进项目逐步 转化为成熟项目，毛利率有望逐步抬升，后续业绩或将加速释放。2

11、.3 增值服务：增值服务业务刚起步，后续具较大提升空间公司目前的物业增值服务主要包括政务服务、商务服务、招商租赁、企业推介等， 2016-2020 年，增值服务收入 CAGR 达 20.7%；2021H1，公司物业增值服务收入 5,050 万元，同比+42.5%，占比 5.6%，远低于目前上市物业公司增值服务收入占比，后续提升 潜力较大。我们认为，一方面，非住宅业态和住宅业态的增值服务定义有所不同，住宅的基础服 务和增值服务的界限相对明确，而非住宅通常在招投标过程中会选择具体细分服务项目从 而相应报价，因此非住宅的基础/增值服务的界限相对更模糊，直接对标的意义并不大；另 一方面，公司聚焦的非住

12、宅业态同样具备丰富的增值服务应用场景，尤其学校、机场等人流密集的业态，随着非住宅业态的后勤社会化、增值服务逐步扩张，后续公司潜在收入空 间巨大。 此外，公司增值服务的占比提升，后续将在收入规模产生明显贡献，并且由于增值服 务的毛利率相对较高，公司整体毛利率有望抬升。图：公司增值服务占比较低2.4 业态结构：公共、学校占比较高，航空业态潜在空间巨大从业态结构来看，2021H1，公司学校、航空、公共、办公和商住物业收入占比分别为 16.7%、11.4%、20.0%、34.6%、17.4%，近年办公物业发展迅速。从项目数来看，截至 2020 年末，学校、航空、公共、办公和商住物业个数分别为 68、1

13、6、69、138、78 个。公司的办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、 规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物 业典范。办公物业在基础物业服务外，还围绕办公场景的具体需求提供如政务会议服务、 商务接待服务、资产管理服务、餐饮服务等多种办公特色服务。公司学校物业面向全国学校提供综合一体化后勤服务，包括各类高校、专科学校及中 小学，提供基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。 学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的 “校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多

14、元化、多层次、人性化的育人需求，在基 础物业服务外，还提供教学保障服务、公寓管理服务、能耗管理服务、智慧校园打造、学 生创业就业服务等学校特色服务。航空业态方面，近年来，国内部分机场单位（例如广州白云机场、榆林榆阳机场）通 过自己设立或由其上级单位设立物业公司，并全权委托该物业公司将物业服务进行对外公 开招标。公司目前服务机场达 19 个，包括重庆江北、北京首都、北京大兴、上海虹桥、广 州白云、深圳宝安、昆明长水、杭州萧山、郑州新郑、南宁吴圩、福州长乐、南京禄口、 青岛胶东、长沙黄花等，实现航空物业一线城市全覆盖。公司服务的重庆江北国际机场项 目荣获“全球旅客吞吐量 2,500 万-4,000 万层级最佳机场第一名”、