项目成本管理操作手册

1、 项目成本本管理操操作手册册第1节 总则1 项目目成本确确定 1.1 项项目成本本的编制制 1.1.11 可研研成本：项目可可研阶段段，依据据项目策策划方案案和经营营思想及及成本控控制要点点编制投投资估算算，作为为项目可可研成本本，原则则上目标标成本不不应超过过可研成成本。 1.1.22 目标标成本：项目开开工前，原则上上应完成成施工图图设计，细化并并确定可可研成本本中工程程类成本本控制部部分，如如因特殊殊原因不不能完成成施工图图设计，必须完完成较完完整的扩扩初设计计，达到到可对可可研成本本中工程程类成本本进一步步细化的的目的，确定目目标成本本中工程程类成本本控制部部分；项项目开盘盘前，确确定

2、目标标成本中中非工程程类成本本控制部部分，依依据已确确定的目目标成本本中的工工程类成成本和项项目的经经营期、销售价价格及销销售收入入，确定定非工程程类成本本，形成成项目实实施的目目标成本本，由董董事长批批准。 1.2 项项目成本本编制应应具备的的条件 1.2.11 可研研成本 1）每个新新项目进进行成本本测算，发展部部应提供供书面的的项目目内联单单，并并经主管管副总裁裁批准。项目目内联单单需包包含以下下内容 a）土地价价款的组组成（是是否含城城市基础础设施配配套费和和土地契契税）； b）土地价价款的支支付方式式； c）优惠政政策（具具体优惠惠条件及及返还或或减免比比例等）； d）项目各各业态销

3、销售价格格； e）对成本本影响较较大的费费用（人人防异地地建设费费、劳保保统筹、物业维维修基金金、燃气气增容费费、供电电高可靠靠性费用用、热力力集资费费、水增增容费等等）。 2）规划院院应提供供方案，并经主主管副总总裁或董董事长签签批。 1.2.22 目标标成本 确定定项目目目标成本本时，项项目公司司需准备备以下资资料: 1）项目目合作意意向书和国国有土地地使用权权出让合合同； 2）政府行行政事业业性收费费项目名名称、收收费标准准和收费费文件； 3）合同台台账和已已签订的的主要合合同； 4）当地的的主要材材料设备备价格。 1.3 项项目经营营决策文文件的会会签和交交底 1.3.11 项目目公司

4、将将目标成成本上报报，股份份公司成成本控制制部牵头头审核，确定目目标成本本，形成成项目目经营决决策文件件，进进行项项目经营营决策文文件的的会签。 1.3.22 项项目经营营决策文文件由由项目公公司总经经理、股股份公司司规划院院院长、成本控控制部总总经理、财务部部总经理理、项目目管理中中心副总总经理、分管项项目的副副总裁、分管酒酒店副总总裁、分分管成本本和财务务副总裁裁和总裁裁会签，报董事事长批准准。 1.3.33 项项目经营营决策文文件附件件由股股份公司司成本控控制部、股份公公司财务务部、股股份公司司项目管管理中心心分管业业务的副副总经理理会签。 1.3.44 项项目规划划经济技技术指标标由股

5、股份公司司规划院院项目主主管工程程师和分分管该项项目的副副院长会会签。 1.3.55 项项目投资资计划表表和项目成成本计划划表由由项目公公司分管管成本的的副总和和股份公公司成本本控制部部分管目目标成本本的副总总会签。 1.3.66 项项目经营营决策文文件会会签完毕毕后，由由股份公公司相关关部门组组织对项项目公司司整个领领导班子子成员进进行收入入、成本本、现金金流等方方面的联联合培训训，使项项目公司司在项目目实施前前完整掌掌握项项目经营营决策文文件，实施过过程中自自觉进行行控制。2 项目目成本过过程管理理 2.1 所所属项目目公司成成本控制制部负责责建立工工程类成成本台账账（包括括合同及及无合同

6、同费用台台帐、设设计变更更台帐、现场签签证台帐帐和成本本超支报报警台帐帐）；所所属项目目公司财财务部负负责建立立非工程程类成本本台账，登记、审核实实际发生生成本是是否在目目标成本本规定范范围内。 2.2 项项目施工工过程中中发生的的现场签签证（包包括工程程量变更更和材料料设备差差价等）和设计计变更（包括图图纸会审审），必必须执行行现场场签证工工作指引引和设计变变更工作作指引的规定定，实行行对内一一单一估估算，对对外一单单一确认认，最后后结算。 2.3 所所属项目目公司成成本动态态控制报报表和材材料设备备信息表表，应于于每季度度末月225-228日提提交股份份公司成成本控制制部备案案，作为为股份

7、公公司成本本控制部部对项目目公司进进行结算算复核的的依据之之一。 2.4 成成本核算算与分析析 2.4.11 所属属项目公公司必须须按项项目成本本核算与与分析工工作指引引的规规定，每每季度进进行项目目成本核核算和经经济活动动分析，对目标标成本的的执行情情况进行行阶段性性的检查查和总结结，分析析成本发发生的增增减动态态和趋势势，并通通过分析析成本细细项超支支发生的的原因，及时制制定控制制成本的的措施。 2.4.22 所属属项目公公司成本本核算与与分析报报告，作作为所属属项目公公司季季度经营营分析报报告的的组成部部分。3 限额额指标的的控制管管理 3.1 总总成本控控制：根根据可研研成本及及其限额

8、额指标，目标成成本原则则上不得得超出可可研成本本，并优优化和完完善限额额指标。围绕目目标成本本的设计计优化和和成本动动态控制制应贯穿穿项目开开发建设设全过程程。 3.2 低低效资产产设计指指标的控控制：规规划阶段段设计优优化重点点关注并并控制公公建配套套设施，如学校校、幼儿儿园、物物业服务务用房、人防工工程等政政府法规规强制要要求建设设的内容容以及地地下室的的面积指指标。 3.3 施施工图结结构设计计指标控控制：选选择设计计单位时时，设计计单位承承诺执行行限额设设计是投投标入围围的基本本条件，合理确确定限额额设计指指标；加加强设计计过程监监督管理理及设计计完成后后的评估估总结。 3.4 材材料

9、设备备高性价价比控制制：根据据项目或或业态定定位，选选用相应应的材料料设备品品牌，并并关注环环保节能能要求。 3.5 建建筑立面面、室内内精装修修和景观观环境设设计的控控制：目目标成本本是确定定方案和和评标的的重要依依据之一一；投标标文件应应包括方方案造价价估算、主要材材料的品品牌选用用和价格格。第2节 目标成成本确定定工作指指引1 适用用范围 适用用于项目目目标成成本编制制的各个个阶段。2 项目目成本构构成及定定义 项目目总成本本是指作作为成本本核算主主体的所所属项目目公司开开发一个个房地产产项目发发生的全全部成本本。一个个所属项项目公司司开发数数个项目目或一个个大型项项目分成成几期开开发时

10、，每个项项目或每每一期工工程各自自构成单单独的项项目总成成本。项项目总成成本由以以下成本本科目构构成： 工程程成本： 1)土地费费用 2) 政府府行政事事业性收收费 3) 建造造成本： a）前期工工程准备备费 b）主体建建筑（装装修）工工程费 c）主体安安装工程程费 d）社区管管网工程程费 e）园林环环境工程程费 f）配套设设施费 g）其他建建设工程程支出 h）预备费费 非工工程成本本： 1) 费用用及税金金 a)管理费费用 b)营销费费用 c)财务费费用 d)各项税税金 2) 其他他成本 a)物业服服务启动动费与商商业招商商费等 b)酒店开开办费 c）酒店项项目部管管理费用用 2.1 土土地

11、费用用 1)地价款款及市政政配套费费：土地地出让金金及其契契税、市市政基础础设施配配套费、土地使使用费、耕地占占用税、土地变变更用途途和超面面积补交交的地价价等。 2)合作款款项：补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本等。 3)红线外外市政设设施费：红线外外水电气气热设施施与管线线费用、红线外外通讯设设施建设设费、红红线外道道路绿化化建设费费、接口口补偿费费等。 4)拆迁补补偿费：地上、地下建建筑物或或附着物物的拆迁迁补偿净净支出、安置及及动迁支支出、农农作物补补偿等。 5) 市政政配套设设施的其其它支出出： 2.2 政政府行政政事业性性收费 1)报批报报建费：

12、安检、质检、交易中中心手续续费、人人防报建建、消防防配套设设施、散散装水泥泥集资、白蚁防防治、墙墙改基金金、建筑筑面积丈丈量、路路口开设设、规划划管理、拆迁管管理、招招投标管管理、竣竣工验收收各项报报批费用用等。 2)增容费费：供水水、供电电、燃气气、热力力等。 2.3 前前期工程程准备费费 1)勘测丈丈量费：初勘、详勘、沉降观观测、验验线、复复线、定定线、放放线、面面积丈量量等。 2)规划、设计、可研费费：可行行性研究究、规划划设计、方案招招标、方方案评审审、交通通影响分分析、环环境影响响评价、模型制制作、效效果图设设计、施施工图设设计、人人防设计计、装修修设计、制图晒晒图赶图图、酒店管管理

13、公司司的技术术服务费费、可研研顾问费费、法务务顾问费费等。 3)三通一一平费：临时道道路、临临时用电电、临时时用水、场地平平整等。 4)临时设设施费：临时围围墙、临临时办公公室、临临时场地地占用、临时围围板等。 5) 其它它支出： 2.4 主主体建筑筑(装修修)工程程费 1)地基与与基础工工程：土土石方、基坑支支护、降降水、桩桩基及检检测、地地基处理理等。 2)地下结结构及粗粗装修：地下主主体结构构、地下下砌筑及及粗装修修等。 3)地上结结构及粗粗装修：地上主主体结构构、地上上砌筑及及粗装修修等。 4)门窗工工程：室室外门窗窗、户门门、防火火门、防防火卷帘帘、其他他等。 5)室外精精装修：屋面

14、、外立面面等。 6)室内精精装修：大堂、电梯厅厅、楼梯梯间、厨厨房、卫卫生间、厅房、阳台露露台、主主力店、地下室室及停车车场等。 2.5 主主体安装装工程费费 2.5.11 室内内水暖气气电管线线设备： 1) 室内内给排水水系统：给排水水系统(含直饮饮水系统统、中水水系统)、虹吸吸雨排工工程。 2) 室内内采暖系系统：散散热器采采暖、地地热采暖暖工程。 3) 室内内燃气系系统：低低压燃气气工程（供餐饮饮用）、中压燃燃气工程程（供设设备用）。 4) 室内内电气系系统（强强、弱电电预埋管管）: 低压干干线安装装工程、电气设设备安装装工程、防雷接接地安装装工程。 5) 其它它。 2.5.22 室内内

15、空调、电梯设设备及其其安装： 1) 空调调通风及及其安装装: 空空调主机机、冷却却塔、空空调机组组及末端端设备、复合风风管、空空调通风风安装工工程。 2) 电梯梯及其安安装。 2.5.33 消防防系统： 1）消防水水系统。 2）消防电电系统。 2.5.44 弱电电（智能能化）系系统： 停车车管理、电信网网络、卫卫星电视视、三表表远传、家居智智能化系系统、公公用电视视工程、防盗报报警系统统、综合合布线系系统、程程控交换换机系统统、楼宇宇自动控控制系统统、周界界安防、巡更系系统、出出入口管管理系统统、闭路路电视监监控系统统、背景景音乐及及紧急广广播系统统等。 2.5.55 地下下室停车车场导引引系

16、统： 2.5.66 其它它设备： 1）厨房设设备。 2）洗衣设设备。 3) 发电电机设备备。 4) 擦窗窗机设备备及轨道道5）泳池池设备。 6）污衣槽槽设备。 2.6 社社区管网网工程费费 1)室外给给排水系系统：自自来水系系统、雨雨污水系系统、直直饮水系系统、热热水系统统、水表表安装工工程等。 2)室外采采暖系统统：管道道系统、热交换换站、锅锅炉房等等。 3)室外燃燃气系统统：管道道系统、调压站站等。 4)室外高高低压电电力系统统：低压压电力线线路工程程、高压压电力线线路工程程、变电电站、开开闭站。 5)室外消消防系统统：消火火栓外网网、自喷喷外网。 6) 室外外通讯、有线电电视系统统： 2

17、.7 园园林环境境工程费费 1)环境设设计费。 2)绿化建建设费：红线内内绿化、红线外外绿化等等。 3)建筑小小品。 4)道路、广场、水系建建造费。 5)大门围围墙建造造费。 6) 室外外照明。 7)楼体泛泛光照明明。 8) 导识识系统。 9)室外零零星设施施。 2.8 配配套设施施费 指房房屋开发发过程中中，根据据有关法法规、产产权及其其收益权权不属于于开发商商，开发发商不能能有偿转转让也不不能转作作自留固固定资产产的公共共配套设设施支出出。主要要包括以以下几类类： 1)在开发发小区内内发生的的不会产产生经营营收入的的不可经经营性公公共配套套设施支支出，如如居委会会、派出出所、岗岗亭、儿儿童

18、乐园园、自行行车棚等等设施的的支出等等。 2)在开发发小区内内发生的的根据法法规或经经营惯例例，其经经营收入入归于经经营者或或业主委委员会的的可经营营性公共共配套设设施的支支出，如如邮局、图书馆馆、阅览览室等设设施的支支出等。 3)对于产产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开发商商的销售售承诺等等具体情情况确定定是否摊摊入本成成本项目目。如开开发商通通过补交交地价或或人防工工程费等等措施，得到政政府部门门认可，取得了了该配套套设施的的产权，则应作作为经营营性项目目独立成成本科目目。 如： 1） 物业业服务用用房； 2） 业主主会所； 3） 幼

19、儿儿园； 4） 学校校； 5） 儿童童游乐设设施； 6） 环卫卫设施； 7） 运动动设施； 8） 超市市（配套套商业设设施）； 9） 其它它支出。 2.9 其其他建设设工程支支出 其他他工程建建设支出出包括工工程监理理费、工工程造价价咨询顾顾问费、工程保保险费、施工合合同外奖奖金等。 2.10 物业启启动费与与商业招招商费 1） 物业业服务启启动费： 自商商业管理理公司（物业公公司、管管理处、管理中中心）筹筹备成立立到项目目开业（入伙）之日止止发生的的费用。主要包包括：开开业前人人员工资资福利费费、办公公房屋租租赁费、固定资资产及低低值易耗耗品购置置费、工工程工具具购置费费、管理理用具购购置费

20、、行政办办公费用用以及开开业（入入伙）前前所发生生的不可可预见费费用。销销售项目目入伙之之日起到到项目物物业实现现收支平平衡（销销售项目目物业实实现收支支平衡时时间最晚晚不超过过销售项项目入伙伙一年）期间的的物业亏亏损费用用。 2）商业招招商及开开业庆典典费： 包括括商业广广场的招招商费、开业庆庆典费、开业后后的第一一年全年年促销旺旺场活动动费用。 2.11 酒店开开办费 指在在开业筹筹备期用用于购买买酒店经经营所需需要的客客房用具具、餐饮饮用具、工程工工具、办办公家具具、电脑脑系统和和员工制制服；用用于支付付酒店开开业前到到岗人员员的工资资福利；用于酒酒店开业业前期的的市场推推广和广广告费用

21、用及其他他费用（视酒店店开业前前期设备备设施配配置情况况而定）。日常常消耗的的食品、饮品及及客房一一次性用用品等计计入酒店店开业预预算之中中,但不不计入开开办费用用额度,开业后后转为酒酒店营业业成本。具体包包括 1）客房用用具：电电器、客客用品、羽绒制制品、棉棉织品、清洁设设备、清清洁药剂剂、工作作服、卫卫生间小小件、咖咖啡机； 2）餐饮用用具：不不锈钢制制品、玻玻璃制品品、瓷器器、刀叉叉、棉织织品、厨厨房用具具； 3）其他：计算机机网络软软硬件、健身设设备、电电视机、小冰箱箱、保险险箱、电电话、办办公家具具、宴会会厅家具具、床/床垫、员工宿宿舍用床床及床垫垫、员工工制服、开业前前到岗人人员工

22、资资福利、开业前前期市场场推广和和广告费费用及其其他费用用。 2.12 管理费费用 包括括职工工工资、办办公费用用、业务务招待费费、差旅旅费、工工资附加加费、折折旧及摊摊销、车车辆费用用、房屋屋租赁费费用及其其它支出出等。 2.13 营销费费用 包括括项目销销售过程程中发生生的媒介介广告费费、促销销活动费费用、销销售人员员的工资资（含个个人所得得税）、销售人人员的工工资附加加费（含含福利费费、工会会经费、公积金金、社会会保险等等）、销销售人员员的销售售提成、销售部部门的办办公费（车辆费费、折旧旧、低值值易耗品品摊销、房租租租赁费等等）、销销售人员员的差旅旅费、销销售业务务招待费费、其他他营销费

23、费用。 销售售部门中中营销副副总经理理的工资资（含工工资性支支出），在“管理费费用”中列支支，纳入入“管理费费用”指标；销售部部门其他他员工的的工资（含工资资性支出出）在“营销费费用”中列支支，纳入入“营销费费用”指标；营销副副总经理理、营销销部经理理及营销销部员工工发生的的支出（如办公公费、招招待费、差旅费费等），均在“营销费费用”中列支支。 2.14 财务费费用 包括括：利息息收支净净额、汇汇兑净额额、调剂剂外汇手手续费、金融机机构手续续费及其其它支出出等。 2.15 各项税税金 包括括：营业业税及附附加、土土地增值值税及其其它税金金支出。 2.16 企业所所得税 2.17 预备费费 包括

24、括基本预预备费和和涨价预预备费。基本预预备费是是指难以以预料的的工程量量增加费费用及建建设期间间不可预预见的支支出，涨涨价预备备费是指指建设项项目在建建设期间间内由于于材料设设备价格格等变化化引起工工程造价价变化的的预留费费用。 各成成本科目目的具体体设置参参照项项目目标标成本表表中执执行，表表中仅列列出了常常见的成成本细项项（表中中第三级级科目），各项项目可依依据实际际情况进进行增减减项。3 各阶阶段项目目目标成成本的确确定与作作用 3.1 项项目可研研报告阶阶段，依依据投资资估算确确定的项项目可研研成本，是立项项决策的的依据。 3.2 项项目开盘盘前，确确定项目目的目标标成本，是签订订该项

25、目目经营营管理责责任书的依据据之一。 3.3 项项目各阶阶段的目目标成本本使用项目目目标成本本表进进行测算算编制。第3节 工程造造价确定定工作指指引1 工程程造价确确定的时时间要求求 1.1 1100万万以上的的工程项项目（主主要指非非总价包包干项目目）按提提供齐全全图纸后后60天天内，成成本控制制部负责责完成。 1.2 1100万万以下的的工程项项目按提提供齐全全图纸后后30天天内，成成本控制制部负责责完成。2 工程程造价的的组成和和确定注注意事项项2.1 主体建建筑安装装工程费费 2.1.11 土建建工程费费 1)各单体体工程分分基础工工程、土土方工程程、地下下室工程程、上部部工程等等分项

26、确确定工程程造价。 2)地上主主体结构构工程造造价确定定要求：必须按按地上各各单体自自然层分分别计算算、统计计工程量量，以利利于工程程量的核核对及工工程结算算的复核核。 3)地下室室按整体体分区域域（按沉沉降缝分分区）和和分层分分别计算算工程量量，以利利于工程程量的核核对及工工程结算算的复核核。 2.1.22 安装装工程费费 以下下安装工工程分单单体（分分地下部部分和地地上部分分）按系系统汇总总确定工工程造价价。 1)给排水水工程（含直饮饮水、中中水系统统、虹吸吸雨排工工程等）。 2)电气动动力、照照明工程程。 3)空调工工程。 4)消防工工程。 5)燃气工工程。 6)采暖工工程。 7)弱电工

27、工程。 8)其它设设备、设设施工程程。 2.1.33 设备备费 设备备费尽可可能按单单位工程程分系统统统计汇汇总设备备清单及及设备安安装费。 2.22 社区区管网工工程费 社区区管网工工程费按按以下系系统分别别确定工工程造价价。 1)室外给给排水工工程。 2)室外采采暖工程程。 3)室外燃燃气工程程。 4)室外高高低压电电力工程程。 5)室外消消防工程程。 6)室外通通讯、有有线电视视工程。 2.33 景观观环境工工程费 景观观环境工工程费按按以下分分类分别别确定工工程造价价。 1)绿化建建设费：区内绿绿化、区区外绿化化等。 2)建筑小小品等。 3)道路、广场、水系建建造费。 4)大门围围墙建

28、造造费等。 5)室外照照明、楼楼体泛光光照明等等。 6)室外导导识系统统。 7)室外零零星设施施等。2.4 配套设设施费 2.4.11 学校校、幼儿儿园、会会所、康康体设施施均按施施工图用用前述土土建工程程费、系系统工程程费、设设备费、其他建建安费的的计算方方法确定定工程造造价。 2.4.22 除以以上4项项以外新新增项目目的费用用，视各各工程实实际情况况列项。第4节 现场签签证工作作指引1 现场场签证分分类 1.1 现现场签证证分为两两类：正正常类和和特急类类。 1.2 正正常类现现场签证证 正常常类现场场签证指指：可做做到事前前控制，能遵循循“先估价价后施工工”原则的的现场签签证。 1.3

29、 特特急类现现场签证证 1.3.11 特急急类现场场签证指指：不能能做到事事前控制制，同时时又必须须立即执执行，而而且延缓缓实施会会造成更更大损失失的现场场签证。在特急急类事件件发生224小时时内，所所属项目目公司应应将情况况报股份份公司成成本控制制部备案案。 1.3.22 特急急类现场场签证的的界定：由所属属项目公公司工程程副总经经理负责责界定。2 正常常类现场场签证办办理流程程 2.1 正正常类现现场签证证的办理理流程 发起起单位填填写现现场签证证联系、通知及及确认单单第一一栏监理单单位审核核所属项项目公司司工程（配套）部签收收所属项项目公司司工程（配套）部根据据现场情情况填写写现场场签证

30、审审批单，牵头头组织内内部审批批所属项项目公司司成本控控制部估估算签证证金额所属项项目公司司工程（配套）部按照照管理制制度中审审批权限限的规定定继续完完成内部部会签、审批所属项项目公司司工程（配套）部根据据现场场签证审审批单的审批批意见填填写现现场签证证联系、通知及及确认单单第二二栏，施施工单位位和监理理单位签签收后执执行施工单单位完成成签证内内容后填填写现现场签证证联系、通知及及确认单单第三三栏监理单单位审核核所属项项目公司司工程（配套）部审核核确认所属项项目公司司成本控控制部核核算并确确认签证证金额双方最最终确认认。 2.2 发发起单位位填写现场签签证联系系、通知知及确认认单中中第一栏栏，

31、描述述签证原原因、签签证内容容（需注注明施工工方法、部位、工程量量、工日日、造价价等）和和现场实实际情况况。应附附带施工工图纸、工程照照片、监监理旁站站记录、合同相相关条款款等必要要的附件件。 2.3 监监理单位位对现现场签证证联系、通知及及确认单单中第第一栏联联系事项项及原因因进行审审核后，由发起起单位送送达所属属项目公公司工程程（配套套）部签签收。如如签证内内容无法法被图纸纸或合同同清单明明确计量量，或存存在隐蔽蔽工程等等，监理理单位应应及时通通知所属属项目公公司工程程和成本本控制部部门进行行现场审审核。 2.4 所所属项目目公司工工程（配配套）部部对签证证原因、签证内内容和现现场情况况进

32、行审审核确认认后，填填写现现场签证证审批单单，交交成本控控制部。 2.5 成成本控制制部根据据现场场签证联联系、通通知及确确认单和现现场签证证审批单单进行行成本估估算后提提供审核核意见。审核意意见应明明确计算算依据、过程和和结论，内容较较多时应应添加附附件。 2.6 工工程（配配套）部部按照现现场签证证审批权权限继续续完成现场签签证审批批单的的内部审审批后，根据审审批意见见填写现场签签证联系系、通知知及确认认单中中第二栏栏，由所所属项目目公司代代表（工工程副总总经理）签发，施工单单位签收收并执行行。所属属项目公公司工程程（配套套）部和和监理单单位负责责跟踪监监督现场场签证的的执行情情况。 2.

33、7 现现场签证证的内容容执行完完毕后，施工单单位填写写现场场签证联联系、通通知及确确认单第三栏栏中的实实施情况况，报监监理单位位与所属属项目公公司工程程（配套套）部进进行确认认。 2.8 成成本控制制部根据据现场场签证审审批单的审批批意见和和现场场签证联联系、通通知及确确认单的实施施确认意意见，填填写签证证结算金金额，由由双方代代表进行行最终的的签字确确认。3 特特急类现现场签证证办理流流程 3.1 发发起单位位（可以以是施工工单位、所属项项目公司司任何一一方）口口头通知知所属项项目公司司工程（配套）部/施施工单位位、监理理单位，并作相相应的原原始资料料记录（文字和和影像）。 3.2 施施工单

34、位位得到所所属项目目公司代代表（工工程副总总经理）口头或或其他方方式认可可后即可可开展工工作，事事件发生生24小小时内所所属项目目公司工工程（配配套）部部、成本本控制部部及监理理单位确确认现场场事实。 3.3 详详细办理理流程同同正常类类现场签签证。3 现场场签证办办理的要要求 3.1 现现场签证证实施前前，所属属项目公公司审批批权限范范围内的的现场签签证，办办理时间间为5个个工作日日；需报报股份公公司成本本控制部部审批的的现场签签证，项项目公司司办理时时间为55个工作作日，股股份公司司成本控控制部审审批时间间为5个个工作日日（报批批资料须须齐全）。 3.2 现现场签证证实施后后，所属属项目公

35、公司工程程（配套套）部、成本控控制部、监理单单位、施施工单位位对每月月25日日前已实实施完毕毕的现场场签证进进行确认认，未经经确认的的现场签签证在工工程结算算时不予予考虑（此条款款须在施施工合同同中明确确）。 3.3 特特急类现现场签证证应在施施工完毕毕后100个工作作日内完完成确认认。 3.4 现现场签证证引起的的成本变变动及时时计入成本动动态控制制表。 3.5 工工程结算算以现现场签证证联系、通知及及确认单单的实实施确认认为准。无论有有无发生生，每份份签证都都必须进进行确认认。 3.6 在在现场场签证联联系、通通知及确确认单中，各各方的接接收人应应为一名名经授权权的固定定人员，此人签签字仅

36、代代表收到到该文件件，不对对文件中中的内容容进行确确认；各各方最终终的签批批人应为为合同规规定的业业主代表表、承包包商代表表和总监监。 3.7 对对于应上上报股份份公司审审批的现现场签证证，应报报齐所需需的签证证原因、依据、工程量量计算过过程及计计算依据据（包括括但不限限于施工工图、有有效的现现场签认认记录及及简图、有效的的文字说说明材料料等）、组价明明细及依依据（包包括但不不限于原原合同清清单、报报价洽价价、询价价、信息息价等）。4 附附表 4.1 现场签签证联系系、通知知及确认认单 4.2 现场签签证审批批单现场签证证联系、通知及及确认单单 合同名名称： 宁德万万达广场场项目施施工总承承包

37、 合同同编号：NDWWD-GGC-0008发起单位位中国建筑筑第四工工程局有有限公司司签证名称称住宅区113#楼楼引孔工工程量签签证签证编号号NDWDD-GCC-0008-QQZ-0001签证类型型正常类或或特急类类第一栏 联系事项项及原因因：描述签证证原因、签证内内容（需需注明施施工方法法、部位位、工程程量、工工日、造造价等）和现场场实际情情况，可可后附清清单，清清单内容容需要工工程部签签字确认认。详见附件件（版面面太小时时，附件件需要工工程部签签字）经办人： 发发起单位位代表： 日日期： 监理单位位审核： 日期： 建设单位位工程部部签收：日期：第二栏通知事项项说明：经办人： 建设单单位代表

38、表：工程程副总经经理施工单位位签收：日期：监理单位位签收：日期：第三栏签证实施施情况说说明：施工单位位： 日日期：监理意见见： 日期：建设单位位工程部部确认：日期：双方确认认的签证证金额：建设单位位成本负负责人：成本副副总经理理建设单位位代表（盖章）：工程程副总经经理施工工单位代代表（盖盖章）：商务经经理日期： 日日期： 说明明: 本本表至少少四份原原件，分分别由施施工单位位、监理理单位、建设单单位工程程部和成成本控制制部各留留存一份份原件。现场签证证审批单单 合同同名称： 宁德德万达广广场项目目施工总总承包 合合同编号号：NDDWD-0088签证名称称住宅区113#楼楼引孔工工程量签签证签证

39、编号号NDWDD-0008-ZZQZ-0011实施单位位中国建筑筑第四工工程局有有限公司司签证类型型正常类签证内容容内容：工程部经经办人： 负责责人： 日日期：审批会签签栏成本控制制部：组价明细细及依据据（包括括但不限限于原合合同清单单、报价价洽价、询价、信息价价等）经办人： 负责责人： 日日期：成本副总总经理： 日期期：工程副总总经理：2万 日日期：所属项目目公司总总经理： 10万 日期：股份公司司成本控控制部审审批：10万以以上经办人： 负责责人： 日日期： 说明明: 本本表至少少所属项项目工程程部和成成本控制制部各留留存一份份原件。第5节 项目成成本核算算与分析析工作指指引1 成本本核算

40、及及经济活活动分析析要求 1.1 每每季度的的末月225-228日定定期进行行本季度度成本核核算及经经济活动动分析。 1.2 股股份公司司成本控控制部总总经理、股份公公司财务务部总经经理认为为有必要要时，可可以按项项目开发发阶段（如前期期工作完完成、0.000结构构完成、结构封封顶）进进行成本本核算及及经济活活动分析析。 1.3 所所属项目目公司成成本负责责人是工工程类成成本核算算和经济济活动分分析的责责任人，所属项项目公司司财务负负责人是是非工程程类成本本核算和和经济活活动分析析的责任任人，其其余各部部门均是是配合部部门。最最终由成成本副总总经理汇汇总，形形成完整整报告，经所属属项目公公司总

41、经经理签字字后上报报股份公公司成本本控制部部和财务务部。2 成本本动态控控制报表表的编制制方法 2.1 成成本动态态控制报报表由成本动动态台帐帐、合同台台帐、无合合同费用用台帐、设设计变更更台帐、现现场签证证台帐、成成本超支支报警台台帐组组成。 2.2 根根据签订订的各类类合同的的内容确确定合合同台帐帐项目目的分类类明细划划分，并并可根据据合同适适当合并并目标成成本表中中相应的的成本科科目；合合同金额额应为合合同价款款真实值值，如签签订合同同时为暂暂定金额额，按照照相关制制度，应应在规定定时间内内确定真真实的合合同价款款，填入入合同台台帐内。 2.3 设计变变更台帐帐和现场签签证台帐帐的项项目

42、，按按照合合同台帐帐的分分类明细细进行划划分，同同合同同台帐相应合合同建立立对应关关系。 2.4 成本动动态台帐帐根据据合同同台帐、无无合同费费用台帐帐、设计变变更台帐帐、现场签签证台帐帐、成本超超支报警警台帐汇总而而成。3 经济济活动分分析的主主要内容容 3.1 工工程经济济活动分分析的主主要内容容 工程程成本增增减情况况分析，包括设设计变更更、现场场签证、存在的的风险因因素、工工程进度度情况、材料差差异调整整、工程程补充协协议、甲甲供材料料价格变变动等方方面的控控制情况况。 3.2 非非工程经经济活动动分析的的主要内内容 所属属项目公公司财务务部在财财务软件件中统计计核算期期内实际际发生的

43、的三费及及税金成成本，比比较与成成本计划划的节超超情况并并分析节节超原因因。 3.3 对对超支或或即将发发生超支支的成本本细项，分析找找出原因因，制订订相应的的控制成成本措施施。 3.4 针针对节省省成本的的成本细细项，总总结经验验，为下下一步的的成本控控制工作作提供指指导。 3.5 完完成季度度工程成成本核算算及经济济活动分分析报告告，该报报告应对对主要经经济活动动（如融融资、销销售等）对项目目目标成成本和效效益的影影响做出出评估，并同时时下达下下季度成成本管理理工作指指引，明明确成本本控制重重点和主主要措施施。第6节 零星采采购和紧紧急采购购工作指指引1 零星星采购 1.1 零零星采购购是

44、指工工程施工工过程中中，不需需要签订订合同的的、每次次采购金金额在55万元（不含）以下的的工地急急需材料料或低值值易耗品品。 1.2 零零星材料料采购需需注意的的问题 1.2.11 零星星材料采采购仍应应在合格格供方名名录中选选择供货货商供货货； 1.2.22 零星星采购可可不必进进行询价价比较，直接填填写零零星（紧紧急）采采购审批批单； 1.2.33 零星星材料采采购应尽尽量采用用先供货货、后付付款的方方式进行行，以提提高效率率； 1.2.44 零星星采购在在取得供供货方的的发票后，报成本本控制部部备案，总经理理签字，方能报报销结账账。2 紧急急采购 2.1 紧紧急采购购是指在在工程紧紧急情

45、况况下，来来不及纳纳入正常常采购计计划而必必须立即即进行的的材料采采购。此此类紧急急情况包包括：现现场临时时决定进进行设计计变更、工程事事故紧急急抢险、需连续续进行的的工序或或关键工工序、即即将停工工待料，市场出出现急剧剧变化等等。 2.2 紧紧急采购购需注意意的问题题 2.2.11 材料料紧急采采购仍应应在合格格供方名名录中选选择供货货商供货货； 2.2.22 材料料紧急采采购应尽尽量采用用先供货货，后付付款的方方式进行行，以提提高效率率； 2.2.33 如需需先付款款后供货货，采购购工程师师填写零星（紧急）采购审审批单，报总总经理批批准。工工程完工工后，报报成本控控制部备备案。零星(紧紧急

46、)采采购审批批单工程项目目： 序号材料名称称规格单位申请数量量实际采购购数量单价合价供应商原因说明明经办人：工程（配配套）部部经理：工程副总总经理成本控制制部:成本副总总经理：总经理：合 计计年 月月 日日第7节 限价工工作指引引 限价是是在保证证质量的的前提下下，事先先限定乙乙供材料料设备的的结算价价格，并并由乙方方认可执执行的一一种成本本控制措措施。1 限价价范围 限价的的材料设设备范围围包括但但不限于于：钢材材（包括括钢筋、钢管、型钢）、商品品砼、水水泥、桥桥架、电电线、水水暖管材材。2 限价价操作要要点 2.1 采采用固定定单价的的建筑安安装工程程合同（单价合合同）、费率合合同，若若允

47、许某某些单价价调整主主材价，应采用用限价方方式确定定。 2.2 限限价范围围应在招招标前确确定，在在招标文文件中给给出限价价材料设设备一览览表，作作为合同同的一个个部分，并应明明确定价价及审定定程序及及有效审审定人，以提高高工作效效率。 2.3 招招标时，限价的的材料设设备以暂暂定主材材单价计计入投标标报价，将来以以实际的的限价进进行结算算。 2.4 根根据批准准的项目目建造标标准，开开发设计计部或工工程（配配套）部部提供材材料（设设备）技技术要求求。 2.5 各各部门均均可提供供材料建建议的品品牌，在在目标成成本允许许范围内内成本控控制部从从中选择择不少于于三种材材料或产产地。 2.6 限限

48、价审批批应在相相关部门门（人员员）签字字确认后后，报所所属公司司总经理理批准。3 限价价方式 3.1 材材料设备备限价应应参照现现行招投投标管理理制度，组成限限价小组组，发布布限价文文件，各各投标单单位密封封报价，统一组组织回标标、开标标。其中中单位考考察、开开标及商商务洽谈谈必须保保证至少少两部门门三人共共同参与与。 3.2 对对于市场场价格相相对稳定定的材料料设备，如公司司价格信信息库中中有最近近的限价价数据，则可直直接参照照使用。 3.3 甲甲方、乙乙方及监监理三方方联合进进行市场场询价，可采用用密封报报价方式式。 3.44 采用用本地区区当期信信息价与与投标时时信息价价的相对对关系及及

49、投标单单位的投投标报价价确定材材料设备备的价格格。限价(指指定品牌牌)材料料设备审审批表项目名称称：申报报时间：材料名称称材料品牌牌生产厂家家使用范围围或时间价格内容容物料限价价(指定定品牌)情况说说明会签栏工程（配配套）部部经办人人：工程（配配套）部部经理：工程副总总经理：成本控制制部经办办人：成本控制制部经理理：成本副总总经理开发设计计部(营营销（策策划）部部)经办办人：开发设计计部（营营销（策策划）部部）经理理：设计副总总经理：总经理：备注乙供材料料设备审审定表工程名称称：致： （施工工单位）我公司组组织的 设备备（或材材料）招招标（或或竞争报报价或市市场询价价）已完完成，限限定价格格及

50、品牌牌情况详详见下表表，此表表价格作作为结算算的依据据。设备材料料名称规格型号号主要技术术参数设备材料料品牌制造商供应商使用范围围使用时间间限定单价价内容设备材料料限价情情况说明明备注发包人： 承包包人：签发人： （发发包人代代表签字字） 签收收人： （承包人人代表）签发日期期： 签收收日期：第8节 工程结结算工作作指引1 结算算流程 1.1 成成本控制制部编制制结算计计划，经经所属项项目公司司经营管管理委员员会审核核确定，各部门门按此计计划执行行,结算算计划报报股份公公司成本本控制部部备案。 1.2 成成本控制制部下发发结算通通知单，施工单单位编制制结算书书，并准准备竣工工结算资资料。 1.

51、3 工工程竣工工验收合合格后，工程（配套）部对施施工单位位上报的的竣工资资料进行行审核，填写工程结结算资料料交接单单，经经工程（配套）部经理理、工程程副总经经理签字字确认后后，成本本控制部部签收，并接收收相关资资料。 1.4 成成本控制制部对结结算所需需资料整整理，包包括但不不限于以以下内容容：1.4.1 招招标文件件、招标标文件答答疑、中中标通知知书。 1.4.22 中标标单位的的投标文文件和评评标过程程中的对对清标文文件确认认和澄清清。 1.4.33 施工工合同及及补充协协议。 1.4.44 工程程竣工验验收资料料。 1.4.55 工程程档案移移交的建建设单位位确认文文件。 1.4.66

52、建设设单位确确认的施施工组织织方案。 1.4.77 竣工工图纸。 1.4.88 施工工图纸、图纸会会审纪录录。 1.4.99 设计计变更和和现场签签证的资资料。 1.4.110 甲甲供材料料领用量量确认单单。 1.4.111 建建设单位位限价材材料设备备通知单单。 1.4.112 工工程质量量、安全全、现场场文明施施工和工工期奖罚罚通知单单及其他他相关资资料。 1.4.113 施施工单位位的结算算书。 1.5 、成本控控制部（或其委委托的咨咨询单位位）根据据上述资资料对施施工单位位的结算算书进行行审核，工程（配套）部配合合，形成成初审意意见。 1.6 与与施工单单位谈判判形成结结算意见见书，并

53、并修改结结算书。 1.7 成成本控制制部填写写工程程结算审审批表提交相相关部门门及工程程副总经经理、财财务副总总经理会会审后，交总经经理审批批。2 工程程结算的的审查要要点 2.1 审审查结算算书编制制说明是是否完整整、详细细，其内内容应包包括：图图纸名称称、计费费标准、人工补补差、材材料价格格、未含含项目等等。 2.2 审审查编制制结算书书的各种种原始资资料是否否正确有有效，以以及其它它办理结结算手续续的相关关资料是是否完备备。 2.3 结结算工程程量的审审查，要要求审查查人员逐逐项审查查工程量量计算书书，发现现差错立立即与对对方核对对认可签签字。 2.3.11 结算算的工程程量以施施工图、

54、设计变变更、现现场签证证为准，竣工图图不能作作为结算算的依据据，但结结算时可可以参考考。 2.3.22 施工工图或设设计变更更、现场场签证表表达不清清之处，成本控控制部人人员应到到工地现现场实地地测算。 2.4 严严格按合合同单价价逐一对对照审核核结算单单价和计计算方法法。 2.4.11 单价价审查 1）结算单单价在合合同中有有规定的的，则按按合同规定定执行。 2）结算单单价在合合同中未未规定的的，则参参照定额额和市场场合理低低价进行行确定。 2.4.22 总价价审查 按合合同确定定的结算算方式计计算结算算总价。由造价价人员负负责审核核结算书书并与施施工单位位核对，并参照照合同进进行甲供供材、

55、工工期奖罚罚、质量量奖罚、安全奖奖罚、水水电费、扣款项项目、配配合管理理费、总总包服务务费、保保修金等等费用的的计算和和扣除。 2.4.33 审查查工程价价款调整整（增加加或减少少）是否否严格执执行了合合同条件件。如合合同规定定“唯有设设计变更更才能调调整工程程价款”，则凡凡不是设设计变更更的调整整均不能能计价。 2.5 为为防止承承包单位位高估结结算，应应与承包包单位在在工程合合同中约约定控制制办法。所属项项目公司司总经理理、成本本控制部部以及财财务副总总经理可可按照制制度要求求共同委委托工程程造价咨咨询单位位审核竣竣工结算算。在结结算中应应强调承承包方报报送的结结算造价价最终核核减额在在审

56、核总总价5%以内（含5%）的造造价咨询询酬金由由建设单单位支付付，若结结算造价价最终核核减额超超出5%，则超超出部分分而引起起的造价价咨询酬酬金增加加部分由由承包单单位支付付；若承承包单位位报送的的结算金金额超出出最终审审定结算算金额110%（含100%）时时，承包包单位除除支付造造价咨询询酬金外外，所属属项目公公司可进进一步扣扣款（扣扣款比例例、金额额各公司司自定），直至至取消今今后对万万达工程程的投标标资格（应在工程结结算通知知单强强调此内内容）。 2.6 严严格审查查施工单单位的索索赔要求求（包括括工期索索赔要求求和费用用索赔要要求）是是否成立立，主要要应从以以下几方方面着手手进行反反索

57、赔工工作： 1）充分了了解合同同条款，分析引引起索赔赔的干扰扰事件（如未按按规定提提供设计计文件、未按合合同规定定支付工工程款、下达错错误指令令、设计计错误造造成返工工等）是是否符合合合同条条款规定定的索赔赔范围和和索赔条条件。 2）分析合合同条款款的法律律基础，寻找对对方是否否有在法法律上不不能立足足的漏洞洞。 3）索赔的的程序、时限是是否符合合合同条条款和法法律规定定。 4）索赔的的计算方方法和基基础数据据是否符符合规定定，有否否重复计计算。 5）索赔的的书面证证据是否否是有效效文件。 6）通过合合同状态态分析，进行索索赔责任任的界定定，剔除除对方应应当负责责任的索索赔额。3 附表表 3.

58、1 工程结结算资料料交接单单 3.2 工程结结算审批批单 3.3 工程结结算造价价确认书书工程结算算资料交交接单（参考文文本）序号：成本控制制部：本部经办办的以下下工程项项目，已已竣工验验收，完完全符合合办理结结算的条条件，请请安排办办理工程程竣工结结算。工程名称称承包方合同名称称合同编号号合同开竣竣工日期期实际开竣竣工日期期根据工程程现场实实际情况况及工程程（配套套）部对对结算资资料的审审核，现现就下列列事项（须说明明：1.结算范范围是否否属实；2.合同同签证变变更之外外的增减减款事项项；3.工程进进度及遗遗留问题题；4.合同违违约；55.施工工现场清清理；66.甲供供材料；7.隐蔽蔽工程；

59、8.其他他）进行行说明，请在结结算时予予以考虑虑：结算资料料清单：工程竣竣工验收收资料施工组组织方案案、图纸纸会审记记录设计变变更单、现场签签证单工程竣竣工图纸纸其他与与工程结结算相关关的双方方确认的的协议、备忘录录等工程结结算书其他工程副总总经理（签字）： 工程程（配套套）部（签字）： 成本控控制部签签收： 日期： 年 月 日日 工程结算算审批表表（参考文文本） 序号号：合同名称称合同类型型对方单位位合同编号号结算价款款金额（元元人民币币）备 注注合同价款款小写：大写：对方单位位报送结结算价款款小写：大写：造价咨询询机构审审核结算算价款小写：大写：项目成本本控制部部审核结算算价款小写：大写：

60、合同双方方初步确确认结算算价款小写：大写：成本控制制部审核意见见相关部门门确认会签栏相关副总总经理项目公司司总经理理工程结算算造价确确认书（参考文文本）合同名称称合同类型型对方单位位合同编号号序号结算项目目名称金额（元元）备注1合同价款款2对方单位位报送结结算价款款3甲乙双方方确认结结算价款款4实际已付付价款4.1乙方实收收价款4.2甲方代垫垫费用4.3其他应扣扣费用5剩余应付付价款 序号：建设单位位：（盖盖章） 施工单单位：（盖章）代表：（签字） 代代表：（签字）日期： 年年 月 日 日期： 年 月 日PAGE 12第9节 工程结结算三级级审核工工作指引引 对纳入入三级审审核的结结算，股股份