专题3：小户型产品可行性论证

1、PAGE 4 专题 PAGE 18 专题三：小户型型产品可可行性论论证本专题将将以“小户型型产品”为研究究核心，结合周周口市房房地产行行业现状状和本案案的具体体操作，对其可可行性进进行论证证，以确确保本案案产品定定位达到到市场判判断准确确的目标标。“小户型型产品”目前在在国内一一线城市市房地产产市场比比较活跃跃，起初初功能定定位主要要满足于于自住的的过渡，随着产产品发展展的逐步步演化，其投资资价值和和效应的的影响力力逐渐增增强，产产品定位位趋向于于投资性性质。但但是，结结合不同同城市经经济水平平、房地地产行业业以及消消费力的的差异，不同城城市在界界定“小户型型产品”上存在在明显的的差异。因此，

2、在在进行研研究之前前，我们们首先结结合周口口市场现现状和行行业发展展的条件件，对本本专题所所提出的的“小户型型产品”进行诠诠释，即即：建筑筑面积在在60平平方米以以下，同同时居室室上主要要为传统统的一居居室和创创新零居居室的设设计，相相对空间间功能性性较低，可以实实现“自住过过渡”和“投资”的产品品。“小户型型产品”供给层层面分析析针对我们们上述所所提出的的产品形形态，首首先，以以周口市市房地产产行业市市场为依依托，着着重研究究现有重重点项目目，就小小户型产产品的开开发角度度分析，以最大大限度掌掌握市场场动脉，提炼出出市场对对于此类类产品的的供应特特征，为为本案就就小户型型产品开开发操作作可行

3、性性提供依依据。周口市供供应现状状分析供应现状状：小户户型产品品供应项项目少，供应量量有限通过我们们对周口口房地产产市场的的前期考考察，目目前周口口市小户户型产品品的供应应项目非非常少，以兰亭亭山水和和周口现现代城为为代表，并且在在供应量量上也非非常有限限。因此此，我们们对目前前市场上上所供应应的小户户型产品品进行统统计，如如下所示示：项目名称称户型面积：mm2总套数：套占项目总总套数比比：%现代城一居室50205兰亭山水水一居室50-660186.2供应特征征分析根据上述述的统计计结果，我们可可以清晰晰地看出出，周口口房地产产市场小小户型产产品的供供应现状状，存在在比较明明显的开开发、操操作

4、特征征。市场供应应项目和和供应量量非常有有限，并并未成为为市场产产品的主主导方向向；小户型产产品配比比量较低低，整体体市场就就此类产产品的开开发尚属属于初级级、尝试试阶段；产品以一一居室为为主导，面积一一般控制制在500-600平方米米之间，功能定定位于自自住过渡渡，提供供简单的的租赁投投资；对低于550平方方米以下下及零居居室的投投资型小小户型产产品（酒酒店公寓寓），目目前市场场尚属空空白阶段段。通过我们们对于目目前小户户型产品品供应现现状的特特征总结结，可以以有利于于我们掌掌控产品品形态的的发展态态势，为为本案未未来可否否开发小小户型产产品提供供坚实可可靠的依依据。市场供给给对本案案开发操

5、操作提示示纵观周口口市场小小户型产产品的开开发现状状和现有有的操作作水平，从市场场的供给给角度，对于本本案针对对此类产产品的开开发操作作可行性性，予以以启示。此类产品品市场供供应尚属属空白、或者初初步尝试试阶段，未来开开发风险险性较强强；此类产品品功能基基本为项项目的补补充作用用，在传传统两居居室和三三居室的的控制局局面下，未来短短期内不不会成为为行业产产品供应应的主导导方向和和力量；此类产品品的开发发，虽然然可以产产生一定定的市场场差异效效果，但但受其配配比比例例和实际际供应量量的限制制，对于于项目开开发产生生的利好好效果低低、影响响较弱。 “小户型型产品”需求层层面分析析经过我们们上述对对

6、于目前前周口市市，就小小户型产产品的供供应角度度予以阐阐述。在在此市场场大环境境的依托托下，我我们将从从对于此此类产品品的需求求层面分分析，即即市场现现状条件件下，销销售项目目对于小小户型产产品的反反应情况况以及本本案目标标客户对对于此类类产品的的认可角角度研究究，判断断此类产产品的购购买力和和未来消消费的支支撑力，以指导导产品开开发操作作的可行行性。周口市需需求现状状分析结合上述述目前市市场上存存在小户户型产品品供应的的项目，我们从从市场消消费需求求现状的的角度，对于此此类项目目市场销销售去化化速度进进行分析析，以客客观反映映出目前前整个周周口市场场的消费费购买人人群对于于小户型型产品的的认

7、可和和喜好程程度。需求现状状：小户户型产品品市场需需求不强强烈对于市场场销售需需求情况况，我们们主要从从两个指指标在“小户型型产品”与“非小户户型产品品”（两居居室或三三居室）之间分分析，即即消化量量和消化化速度。通过两两个指标标综合比比较，提提炼出整整个市场场对于差差异产品品需求情情况，从从而分析析小户型型产品的的市场需需求程度度。“小户型型产品”销售情情况：项目名称称面积：mm2开盘时间间总套数：套销售套数数：套销售率：%月均销售售套数：套现代城5020077.42011 553-4兰亭山水水50-66020066.41817941-2“非小户户型产品品”销售情情况：项目名称称户型面积：m

8、m2总套数：套销售套数数：套销售率：%月均销售售套数：套现代城三居室120-130020012060约40兰亭山水水三居室120-140053046187约33通过上述述两组表表格数据据的分析析，我们们着重利利用“小户型型产品”和“非小户户型产品品”进行去去化量的的对比。以兰亭亭山水为为例，经经过近一一年时间间的销售售期，才才完成仅仅占总比比例6.2%的的小户型型产品994%的的销售率率，仅达达到177套的去去化量，客户青青睐度不不高，市市场需求求不强。可以清清晰地看看出：面面对市场场上主力力销售户户型（两两居室、三居室室）的热热销局面面，小户户型产品品的市场场需求反反映不强强烈，月月均去化化

9、速度仅仅为传统统（两居居室或三三居室）户型的的1/110。需求特征征分析面对小户户型产品品市场需需求度不不高的现现状，我我们从多多个角度度对其形形成原因因进行研研究和分分析，最最终，提提炼出比比较关键键的两个个周口市市的城市市特征，造成小小户型产产品消化化速度不不理想、比较缓缓慢的局局面。“以自住住过渡为为目的”的居住住习惯与与其不符符，严重重缺失稳稳固的需需求客群群通过我们们上述各各类型产产品需求求情况指指标的大大致分析析，我们们可以明明显看出出，周口口市民普普遍对经经济型、舒适型型的两居居室和三三居室的的青睐度度较高。而造成成小户型型产品销销售速度度慢和接接受力差差的核心心因素，即是周周口

10、市民民的消费费和居住住习惯。周口市整整体城市市的发展展速度以以及市民民文化素素质有限限，且房房地产行行业的开开发和操操作水平平均处于于初级阶阶段，因因此，当当地居民民存在一一定的消消费习惯惯。即：有限的城城市发展展水平，长期老老式板楼楼的生活活，造就就居住概概念传统统，对小小户型产产品缺乏乏认识；社会结构构的组成成，使年年轻人独独立意识识不强，习惯两两代或三三代人的的共同居居住方式式；购房作为为家庭绝绝对消费费支出，一次性性置业思思想强烈烈，根本本不存在在小户型型的过渡渡想法；房地产行行业发展展处于初初级阶段段，对于于市场消消费习惯惯的影响响力不够够；上述这些些长期消消费习惯惯的作用用，使处处

11、于房地地产行业业初级阶阶段，相相对前期期开发和和后期运运作水平平有限的的在售项项目，面面对市场场大环境境，很难难改变消消费者的的购买意意识，根根本不能能树立一一个小户户型产品品的概念念让当地地市民理理解并接接受。因因此，正正是这一一市场消消费习惯惯的特殊殊性，直直接决定定小户型型产品难难销局面面产生，并且这这种意识识的转变变，需要要长时间间城市经经济和行行业发展展的作用用和影响响，才能能产生效效果。“以投资资为目的的”的消费费市场不不成熟，不能提提供有力力的需求求补充小户型产产品能够够有效控控制总价价，不会会造成大大量资金金投入，正是这这个原因因，在人人流量较较大的城城市中小小户型产产品后续续

12、的投资资价值大大，特别别是在租租赁业务务上，可可以产生生丰厚的的收益回回报，从从而引起起前期购购买、需需求比较较旺盛。结合周周口房地地产行业业和投资资行为的的发展现现状，我我们对于于小户型型产品所所能够带带来的投投资利润润进行初初步的计计算（理理想条件件）：以40平平方米的的小户型型产品为为例，预预测市场场销售价价格最高高值为222000元/平平方米，户型总总价约8880000元。月租金：元回收年限限：年年利率：%利息金额额40018.334.955（整存整整取）797114.885001565344040018.333.066（活期）492778.22450015403992虽然随着着城市经

13、经济的发发展和市市民收入入的提高高，销售售价格和和租金均均会产生生一定的的上调，但是从从整体情情况可以以看出，面对115年以以上的成成本回收收年限以以及有效效的投资资利润，直接决决定了小小户型产产品的投投资行为为操作在在周口市市的潜力力非常有有限。同同时，面面对市区区人均收收入6550元/月的经经济水平平，未来来此类投投资产品品的消费费客群非非常有限限，高价价位的租租金不能能获得周周口市民民的接受受。整个周口口市当地地市民的的投资意意识不强强，主要要围绕低低廉租赁赁的投资资行为。伴随城城市经济济水平和和吸引力力不高的的客观条条件，造造成整个个周口市市投资市市场不完完善、不不成熟。无论是是以租赁

14、赁为依托托的投资资行为的的产生，还是城城市投资资潜力的的提升，均不能能够为“小户型型产品”提供一一个自由由发展的的平台，整个市市场的投投资需求求量、消消化量非非常有限限，不能能有效支支撑小户户型产品品投资价价值的产产生。市场需求求对本案案开发操操作提示示纵观周口口市场小小户型产产品的开开发现状状和现有有的操作作水平，从市场场的需求求角度，对于本本案针对对此类产产品的开开发操作作可行性性，予以以启示。此类产品品在面对对传统的的二居室室和三居居室的热热销局面面下，有有限的供供应量和和开发效效果不能能形成良良好的市市场共鸣鸣，销售售不甚理理想；此类产品品设计方方向和功功能定位位，与周周口市民民“几世

15、同同堂”的居住住习惯存存在很大大差异，一旦选选取此类类型作为为开发产产品，未未来销售售的引导导难度系系数较高高；此类产品品以投资资形式开开发，在在周口市市现有的的社会、经济发发展水平平下，潜潜力不能能得到充充分挖掘掘，消费费、投资资吸引力力不高；此类产品品投资行行为的需需求，以以低廉、简单的的“租赁市市场”支撑，升级的的投资行行为（酒酒店、公公寓）少少量补充充。投资消费费需求者者数量少少，经济济发展有有限，陷陷入投资资回收期期较长、利润低低的局面面，一旦旦开发，需要长长期市场场培养，后期运运营操作作能力要要求较高高；本案“小小户型产产品”可行性性判断结结论通过我们们上述对对市场整整体“供给需求

16、”两个层层面的研研究和分分析，分分别提炼炼出客观观条件下下，本案案开发小小户型产产品可行行性的启启示。在在此，我我们将结结合本案案自身定定位和开开发条件件，从利利弊对比比的角度度，进行行最终本本案可否否开发小小户型产产品给予予判断。本案自身身特质本案定位位特征本案将成成为未来来周口市市中高端端房地产产行业市市场的领领袖，项项目的高高品质和和高形象象均属于于未来市市场的标标杆；本案“奥奥林匹克克花园”的品牌牌定位，诠释健健康、低低密度住住宅的生生活居住住理念；本案目标标客户定定位为周周口市中中、高端端消费人人群，覆覆盖公务务员、教教师、医医生、私私营业主主等高收收入客群群；本案产品品定位于于市场

17、的的中端和和高端产产品，以以满足本本案目标标客户对对高品质质、舒适适居住、生活的的需求；本案距离离商业、办公和和配套区区存在一一定距离离，周边边主要分分布学校校和居住住社区，未来区区域以居居住氛围围为主导导发展方方向。本案定位位对“小户型型产品”开发操操作提示示围绕本案案的定位位特征，考虑开开发小户户型产品品的利弊弊，从与与本案定定位的契契合程度度、协调调性以及及投资收收益，对对于本案案针对此此类产品品的开发发操作可可行性，予以启启示。本案未来来自身核核心的消消费客群群，居住住生活习习惯，仍仍然符合合市场需需求特征征，保持持着对于于两居室室和三居居室的独独特青睐睐，对于于以自住住过渡为为目的的

18、的小户型型产品，消费需需求量有有限；本案周边边投资型型消费者者（居住住市民、学生、教师为为主）有有限，可可承受的的投资金金额很低低，且主主要停留留在较为为低廉的的租赁行行为；低廉的租租赁性小小户型产产品，与与本案高高品质、高舒适适度的“健康低低密度住住宅”核心定定位不符符，极大大破坏了了整体的的氛围，增加后后期管理理的难度度，操作作性不强强； 升级版的的投资性性小户型型产品（公寓、酒店等等），本本案区域域未来不不属于商商服中心心，投资资氛围不不强，同同时，投投资利润润和价值值潜力有有限，制制约投资资消费的的需求。可行性判判断结论论通过我们们上述的的围绕周周口市小小户型产产品市场场供需情情况，结结合本案案定位以以及自身身条件的的现状，进行此此类产品品操作可可行性的的判断。小户型产产品，市市场开发发环境不不成熟，在周口口房地产产供需市市场反映映不强烈烈，供应应量和需需求量非非常有限限，开发发风险性性较高；小户型产产品的开开发和操操作，与与本案“健康、低密度度”高品质质的定位位形象不不符，降降低社区区居住舒舒适度，对于品品牌形象象的树立立不利；“自住过过渡型”小户型型产品，周口市市场的需需求量有有限，需需要严格格控制配配比量；“租赁投投资型”小户型型产