泊头水钢琴营销提报

1、放飞希望 再创辉煌2015年泊头水钢琴项目营销提案12015年项目营销策略及执行方案2015年项目客群与形象定位232015年内外环境分析1报告内容22015年项目营销策略及执行方案2015年项目客群与形象定位232015年内外环境分析1报告内容3房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，但各地差异较大房地产市场暴利时代已经结束，房地产销售以量换价，加快去库存化住宅投资增速下降商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显一线城市房价上涨较快，但一些二、三、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，

2、库存压力不断加大新一届政府在逐渐改变以往“一刀切”的调控方式，去行政化，放大市场权房地产调控长效机制建设即将完善，经济下行压力与货币政策从紧，严重改变市场预期,放开限购的城市并未出现市场反弹一、2015年内外环境分析1、四线城市差异化与共性2014年政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态，市场加剧调整，2015年房地产市场进入成熟和理性的常态，上半年看稳，下半年看淡42014，杭州、常州个别楼盘降价，温州、鄂尔多斯楼市崩盘，贵阳、营口等三、四线城市的楼市出现供过于求，一时间，三、四线城市“崩盘说”、“鬼城论”不绝于耳。与此同时，部分市场泡沫较少，城市化发展较好的四线城镇受市场

3、变化影响较小。2014 三四线地产一、2015年内外环境分析1、四线城市差异化与共性5城市规划落后，市场容量小政府主导旧城改造，造就新城区多项目竞争城镇化进程加剧，支撑房地产发展地产商与政府的关系，极大影响项目销售项目良莠不齐，操作不规范以商铺养住宅一、2015年内外环境分析四线城市地产共性1、四线城市差异化与共性6一、2015年内外环境分析2、泊头政策面影响较小，区位和经济带来发展潜力良好的区位优势具有发展潜力新区规划适应泊头经济发展，带来利好沧州泊头7一、2015年内外环境分析3、新区竞争激烈8产品特征：泊头中心城区住宅以高层和洋房结合为主，城西永安新区项目规模较大价格较高，以高层和洋房为

4、主结合少量叠拼、联排别墅。价格特征：泊头市商品住宅高层总体水平维持在4100元/平米左右，城东南老城区多为一些中小项目，各楼盘价位差异较大，住宅高层均价在3100-3700元/平米左右洋房4700元/平米左右，城西作为政府大力支持的发展新区住宅高层均价在4200元/平米左右，洋房5200元/平米左右。城中央以及西部新城，以市场精装销售的银河御府，面向刚需的龙湾和改善型居住的湖玺御墅，其口碑与品质在泊头市场上很受欢迎，其中以泊头唯一精装现房销售的银河御府尤为明显，城东基本无竞品项目。供求关系：总体供求基本趋于平衡，以城中和西部新区为主，占泊头市场的大部分份额，东南部地区属于老城区，道路规划和市区

5、环境较差，楼盘多为低端小型项目。一、2015年内外环境分析3、新区竞争激烈9一、2015年内外环境分析3、新区竞争激烈主流产品：（1）高层的两室大多以前者为主要代表，户型方正，没有过多浪费的面积，两梯三户设计，面积区间在8090之间。洋房均为一梯两户设计，南北通透。面积区间在85110不顶。（2）90110平米经济三室，适合于高层、小高层以及洋房。消费群体都以刚需使用为主。县城一般家庭3-5口人，小三室相对来说比较适用，总价低。（3）120140的舒适三室，或四室。消费群体以商人、公务员以及教师为主。此类客户都有一定的购买实力。更多在乎的是区位以及项目的品质。10消费意识落后，价格敏感度强缺乏

6、主流媒体，信息传播以口碑传播为主羊群效应一、2015年内外环境分析4、市场主要客户群体市民改善需求+村民进城需求11希望购买的户型面积希望购买的户型类型50平米70平米90平米110平米130平米150平米1室1厅2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅3室以上城市化进程加剧带来的周边进城村民是未来市场的主流4、市场主要客户群体一、2015年内外环境分析12领导者挑战者追随者补缺者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值本项目结论一、2015年内外环境分析132015年项目

7、营销策略及执行方案2015年项目客群与形象定位232015年内外环境分析1报告内容141.年度营销目标分析年销售总额2.5亿元销售面积约5万平米（含商业）二、2015年项目定位与营销策略152015年3月余货盘点31%49%1.年度营销目标分析二、2015年项目定位与营销策略2014年未消化存量总计2.3万平米，销售总额达到1.22亿元。未消化存量中高层产品以110多和130多平米的大户型为主（31%），洋房产品中120-190平米占到将近一半（49%）。消化大户型余房是2015年销售的关键难点162015年新增货源盘点1.年度营销目标分析二、2015年项目定位与营销策略2015年新增产品将近

8、6万平米，总销售额2.8亿元。新增产品以高层90-97平米为主（65%），同时增加部分120-140平米的洋房产品（15%）。高层产品的需要保证销售速度。172015年泊头市场充满不确定性。片区购买力稳定，“谁抢得多”成为关键问题。项目自身产品两级分化。而如何消化大户型存量，如何准确捕捉大户型客户成为难点。大户型重点消化。小户型任务保持销量稳定，确保现金流。2015年营销课题：确保高层产品销量同时去化大户型产品1.年度营销目标分析二、2015年项目定位与营销策略2.项目定位二、2015年项目定位与营销策略泊头高质量、高品位、高格调的“三高”大盘小户型：深挖周边乡镇，扩大拓展范围大户型：精确制导

9、客群，现场激励转化二、2015年项目定位与营销策略20二、2015年项目定位与营销策略3.项目营销策略2015目标形象定位：泊头最佳品质的城市精英社区关键词：品质感、高素质、都会感2122泊头水钢琴提案232015年项目营销策略及执行方案2015年项目客群与形象定位232015年内外环境分析1报告内容24洋房大户型聚焦消化高层小户型快速跑量三、2015年项目营销策略及执行方案2.2015年销售策略25亟需打造独一无二的项目品牌符号如何解决大户型的难题？如何保证小户型的销量？形象上的“领导者”，手段上的“掠夺者”三、2015年项目营销策略及执行方案3.2015年推广策略26泊头品质生活2015年

10、推广主题：三、2015年项目营销策略及执行方案3.2015年推广策略27强调以“品质”服务和创造客户价值为中心，以“泊头品质生活”为核心主题，融合客户利益，塑造人文、情感、品质的软性品牌形象。线上品牌线：以“品质”为原点，打造项目品牌，支撑销售线下产品线：渠道为主，小众营销聚集人气、实现销售目标 公关线：老业主情感维护，将客户情感和惠利双赢相结合三、2015年项目营销策略及执行方案3.2015年推广策略28诉求阶段家（体验项目完善配套） 人（体验圈层文化）景（体验项目景观优势）宅（体验项目品质）三、2015年项目营销执行方案3.2015年推广策略推售节奏4月 5月 6月 7月 8月 9月 10

11、月 11月 12月 1月 2月 3月 32#开盘25#一个单元春季蓄势期夏季淡季期年底旺势期新年持续期26#一单元35#36#入住26#加推30#开盘25#加推29方案一30方案二31方案二32年度主题：泊头 品质生活分别从建筑（宅）、景观（景）、圈层邻里（人）、配套（家）分阶段进行主题活动。三、2015年项目营销执行方案3.2015年推广策略335月4月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月路演社区巡展DM派单渠道拓展市区集市市区集市周边乡镇集市，巡展+路演常规派单节点性集中派单客户核心生活半径铺面维护现有合作商家，拓展新的商家资源新商家资源布展进场并定期维护覆盖客户核心区域所有可合作商家及写字楼企业等高端客户：高端商圈常规及节点集中派单，例如：高档娱乐城、大型百货、高档酒楼等三、2015年项目营销执行方案4.2015年渠道策略持续下乡镇巡展市区内已入住成熟社区巡展市区内已入住成熟社区巡展条幅重点区域持续34路演市区主要集市“五一” “十一” “中秋节”各两场周边乡镇主要集市：“五一”一场；“十一”两场；“中秋节”1场; 路演合计：8场 时间：上午10：00-12:00 下午2:30-4:00 节目形式：舞蹈、歌手、魔术、杂技等，不少于5组节目 人员安排：渠道负责人1名，专员2名，小蜜蜂5名 物料：DM单、背板、户型