深圳某地块项目可行性研究报告

1、深圳20001-05地地块立项项可行性性研究报报告目 录录TOC o h z HYPERLINK l _Toc69525077 1项目目总论 PAGEREF _Toc69525077 h 3 HYPERLINK l _Toc69525078 1.1项目背背景 PAGEREF _Toc69525078 h 3 HYPERLINK l _Toc69525079 1.1.1项目名名称 PAGEREF _Toc69525079 h 3 HYPERLINK l _Toc69525080 1.1.2开发公公司简介介 PAGEREF _Toc69525080 h 3 HYPERLINK l _Toc6952

2、5081 1.1.3承担可可行性研研究公司司 PAGEREF _Toc69525081 h 3 HYPERLINK l _Toc69525082 1.1.4研究工工作依据据 PAGEREF _Toc69525082 h 3 HYPERLINK l _Toc69525083 1.1.5项目建建设规划划内容 PAGEREF _Toc69525083 h 4 HYPERLINK l _Toc69525084 1.1.6项目开开发手续续 PAGEREF _Toc69525084 h 4 HYPERLINK l _Toc69525085 1.2可行性性研究结结果 PAGEREF _Toc69525085

3、 h 5 HYPERLINK l _Toc69525086 1.2.1市场预预测 PAGEREF _Toc69525086 h 5 HYPERLINK l _Toc69525087 1.2.2项目建建设进度度 PAGEREF _Toc69525087 h 5 HYPERLINK l _Toc69525088 1.2.3投资估估算和资资金筹措措 PAGEREF _Toc69525088 h 5 HYPERLINK l _Toc69525089 1.2.4项目综综合评价价结论 PAGEREF _Toc69525089 h 7 HYPERLINK l _Toc69525090 2项目目投资环环境和市

4、市场研究究 PAGEREF _Toc69525090 h 9 HYPERLINK l _Toc69525091 2.1市场宏宏观背景景 PAGEREF _Toc69525091 h 9 HYPERLINK l _Toc69525092 2.1.1全国投投资环境境 PAGEREF _Toc69525092 h 9 HYPERLINK l _Toc69525093 2.1.2深圳市市投资宏宏观背景景 PAGEREF _Toc69525093 h 11 HYPERLINK l _Toc69525094 2.1.3区域发发展及前前景预测测 PAGEREF _Toc69525094 h 14 HYPER

5、LINK l _Toc69525095 2.1.4宏观市市场与本本项目发发展借鉴鉴 PAGEREF _Toc69525095 h 14 HYPERLINK l _Toc69525096 2.2区域市市场分析析 PAGEREF _Toc69525096 h 15 HYPERLINK l _Toc69525097 2.2.1区域市市场界定定 PAGEREF _Toc69525097 h 15 HYPERLINK l _Toc69525098 2.2.2供给分分析 PAGEREF _Toc69525098 h 15 HYPERLINK l _Toc69525099 2.2.3需求分分析 PAGERE

6、F _Toc69525099 h 16 HYPERLINK l _Toc69525100 2.2.4竞争分分析 PAGEREF _Toc69525100 h 16 HYPERLINK l _Toc69525101 2.2.5片区房房地产市市场分析析结论 PAGEREF _Toc69525101 h 17 HYPERLINK l _Toc69525102 3项目目分析与与评价 PAGEREF _Toc69525102 h 18 HYPERLINK l _Toc69525103 3.1地块解解析 PAGEREF _Toc69525103 h 18 HYPERLINK l _Toc69525104

7、3.1.1项目地地理位置置 PAGEREF _Toc69525104 h 18 HYPERLINK l _Toc69525105 3.1.2地形、地势 PAGEREF _Toc69525105 h 18 HYPERLINK l _Toc69525106 3.1.3规划限限制条件件 PAGEREF _Toc69525106 h 18 HYPERLINK l _Toc69525107 3.2项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc69525107 h 19 HYPERLINK l _Toc69525108 3.3项目评评价 PAGEREF _Toc69525108 h 19 HYPERLIN

8、K l _Toc69525109 4市场场定位及及项目评评估 PAGEREF _Toc69525109 h 20 HYPERLINK l _Toc69525110 4.1项目定定位 PAGEREF _Toc69525110 h 20 HYPERLINK l _Toc69525111 4.2方案建建议 PAGEREF _Toc69525111 h 21 HYPERLINK l _Toc69525112 5项目目开发建建设进度度安排 PAGEREF _Toc69525112 h 22 HYPERLINK l _Toc69525113 5.1有关工工程计划划说明 PAGEREF _Toc695251

9、13 h 22 HYPERLINK l _Toc69525114 5.2施工横横道图 PAGEREF _Toc69525114 h 22 HYPERLINK l _Toc69525115 6投资资估算与与资金筹筹措 PAGEREF _Toc69525115 h 23 HYPERLINK l _Toc69525116 6.1项目总总投资估估算 PAGEREF _Toc69525116 h 23 HYPERLINK l _Toc69525117 6.2资金筹筹措 PAGEREF _Toc69525117 h 25 HYPERLINK l _Toc69525118 6.3投资使使用计划划 PAGER

10、EF _Toc69525118 h 25 HYPERLINK l _Toc69525119 7销售售及经营营收入测测定 PAGEREF _Toc69525119 h 26 HYPERLINK l _Toc69525120 7.1物业销销售收入入估算 PAGEREF _Toc69525120 h 26 HYPERLINK l _Toc69525121 7.2资金来来源与运运用分析析 PAGEREF _Toc69525121 h 27 HYPERLINK l _Toc69525122 7.3销售利利润 PAGEREF _Toc69525122 h 27 HYPERLINK l _Toc695251

11、23 8财务务与敏感感性分析析 PAGEREF _Toc69525123 h 28 HYPERLINK l _Toc69525124 8.1项目盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc69525124 h 28 HYPERLINK l _Toc69525125 8.2项目不不确定性性分析 PAGEREF _Toc69525125 h 28 HYPERLINK l _Toc69525126 8.3社会效效益和影影响分析析 PAGEREF _Toc69525126 h 29 HYPERLINK l _Toc69525127 9可行行性研究究结论与与建议 PAGEREF _Toc69525127

12、h 30 HYPERLINK l _Toc69525128 9.1拟建项项目的结结论性意意见 PAGEREF _Toc69525128 h 30 HYPERLINK l _Toc69525129 9.2项目主主要问题题的解决决办法和和建议 PAGEREF _Toc69525129 h 31 HYPERLINK l _Toc69525130 9.2.1项目的的主要问问题 PAGEREF _Toc69525130 h 31 HYPERLINK l _Toc69525131 9.2.2建议 PAGEREF _Toc69525131 h 31 HYPERLINK l _Toc69525132 9.3项

13、目风风险及防防范建议议 PAGEREF _Toc69525132 h 31 HYPERLINK l _Toc69525133 10附附表 PAGEREF _Toc69525133 h 32项目总论论项目背景景项目名称称项目名称称暂定为为“ ”。开发公司司简介承担可行行性研究究公司研究工作作依据（1）关于规规范深圳圳市房地地产项目目计划立立项可行行性研究究报告编编制的通通知（深圳市市发展计计划局：深计200035590号号）（2）房地产产开发项项目经济济评价方方法（建设部部：建标标200002055号）（3）建设项项目经济济评价方方法与参参数(国家计计委、建建设部：计投资资199935300号）

14、（4）关于印印发经济济评估方方法的通通知及及附件（中国国国际工程程咨询公公司：咨咨经119988111号）（5）深圳建建设工程程价格信信息（20003）（6）企企业提供供的相关关资料项目建设设规划内内容 根据委托托方提供供的深深圳建设设用地规规划许可可证、方案案设计等相关关资料，项目经经济技术术指标如如下表：表1：项项目经济济技术指指标项目名称称整个项目目地块编号号20011补-005总用地面面积（mm2）4,48811.4建设用地地面积（m2）4,48811.4道路用地地面积（m2）0容积率2.222覆盖率30%计容积率率面积（m2）99,6600其中：住住宅公寓寓（m22）92,2200

15、商商业（mm2）4,0000可出售住住宅（mm2）92,2200可出售商商业（mm2）4,0000建设配套套幼儿园330000 m22 ，居居委会1100mm2 ，水水电房和和管理房房3000m2总建筑面面积（mm2）99,6600项目开发发手续项目已取取得土地地使用权权项目已取取得土地地使用权权，并已已补交地地价款。项目开发发合法性性手续表2：项项目开发发合法性性手续开发条件件取得文件件证号企业法人人营业执执照建筑业企企业资质质证书结论项目用地地的土土地使用用权出让让合同书书已签签订，开开发、建建设手续续正在办办理。可行性研研究结果果 市场场预测项目建设设进度项目计划划于20004年年下半年

16、年动工，在资金金及时到到位的情情况下，预计220066年三季季度竣工工，其开开发建设设期为22年2个个月。投资估算算和资金金筹措投资估算算根据测算算，项目目的总投投资为443,2255.71万万元（含含地价），详见见下表：表3：项项目总投投资估算算表项目投资资的资金金来源包包括自有有资金、银行融融资和销销售回款款。项目总投投资约443,2255.71万万元，经经测算需需投入资资金包括括自筹资资金、银银行融资资、销售售收入，其中自自有资金金16,3188.922万元，银行借借款8,0000.000万元，销售收收入188,9336.79万万元。表4：项项目资金金来源表表注：自有有资金为为项目土土地

17、成本本(按深深圳市规规划与国国土资源源局公告告的市场场地价测测算)。项目综合合评价结结论项目建设设手续正正在办理理之中 项目目属房地地产住宅宅开发项项目，符符合国家家城镇住住宅开发发建设产产业政策策，并已已取得项项目土地地使用权权。项目建设设后续资资金保证证项目建设设资金来来源于自自筹资金金、银行行贷款和和销售回回款。项目具有有良好的的社会效效益项目的建建设有利利于改善善区域环环境，改改善城市市功能，增加财财政税收收，创作作就业机机会。经测算经经济效益益良好经测算主主要经济济技术指指标如下下表所示示：表5：项项目主要要经济技技术指标标注：上表表指标按按住宅销销售率为为95和商业业销售率率为10

18、00%的的情况下下预测的的经济效效益指标标。综上所述述，该项项目社会会效益和和经济效效益良好好，我司司认为本本项目可可行。项目投资资环境和和市场研研究市场宏观观背景 全国国投资环环境20033年国民民经济发发展势头头良好20033年中国国国内生生产总值值11666944亿元，比上年年增长99.1%，人均均GDPP达到110900美元,首次突突破10000美美元大关关。是119977年以来来增长最最快的年年份。规规模以上上工业实实现增加加值4110455亿元，同比增增长177%；全全社会固固定资产产投资5551118亿元元，增长长26.7%；社会消消费品零零售总额额458842亿亿元，增增长9.

19、1%；居民消消费价格格指数增增长1.2%。中国加入入WTOO后，开开始融入入全球经经济一体体化大潮潮，经贸贸合作将将进一步步扩展。20003年11-122月全国国进出口口总值为为85112.11亿美元元，同比比增长337.11%，其其中：出出口43383.7亿美美元，同同比增长长34.6%；进口441288.4亿亿美元，同比增增长399.9%。随着着中国融融入世界界经济大大潮，中中国将面面临更加加激烈的的国际竞竞争。权威资料料显示，从20001年年开始居居民消费费结构已已显示升升级势头头，新一一轮以住住宅、汽汽车、通通讯等为为代表的的消费市市场持续续升温，拉动了了我国相相关产业业生产和和投资的

20、的不断发发展。220033年上半半年我国国商品房房销售增增长四成成以上，轿车销销售增长长七成以以上。我我国社会会消费结结构正朝朝着发展展型、享享受型升升级，汽汽车、电电脑、高高档电器器将加速速进入家家庭，人人们对于于住房条条件改善善的需求求也将不不断增长长。 我我国经济济进入重重化工业业阶段，高新技技术产业业发展和和产业结结构调整整加速，正迎来来一个新新的发展展起点。20003年重重工业增增长明显显快于轻轻工业。全国房地地产市场场状况房地产市市场继续续保持增增长势头头20033年，我我国经济济持续快快速发展展、城市市化进程程加快、居民收收入水平平提高及及政府启启动内需需的政策策，都为为房地产产

21、业的发发展注入入了新的的动力，在诸多多利好因因素的驱驱动下，房地产产市场继继续保持持在高位位运行状状态。房地产投投资继续续增长，但增幅幅会逐渐渐回落20044年房地地产投资资增长将将明显放放慢；房房地产企企业效益益降幅可可能较小小，但企企业间的的差异将将很大；产品结结构调整整步伐加加快，新新兴建材材和高科科技广泛泛应用；外资进进入加速速，房地地产企业业将加强强联盟，在海外外资金加加速进入入的同时时，国内内房地产产企业也也将会加加强联盟盟，以适适应发展展要求和和应对来来自各方方面的挑挑战。房价地域域分化明明显，价价格走势势温和回回落有国家计计委经济济研究所所与北京京新华在在线联合合推出的的中国国

22、行业景景气分析析报告指出，20004年房房价将呈呈温和回回落态势势，房地地产业今今明两年年将进入入回落盘盘整阶段段；房改改以及相相关的政政策效应应经过前前几年的的相对充充分释放放后，正正趋于明明显递减减；个人人购买继继续成为为市场主主流。因因区域发发展的不不平衡，房价发发展趋势势呈现较较大的差差异性，高速发发展的中中西部地地区价格格将保持持增长势势头，发发展成熟熟的东部部沿海地地区房价价则出现现调整回回落。品牌化将将成时尚尚，行业业竞争走走向深入入以品牌为为核心来来重组企企业和配配置资源源的重要要机制在在房地产产开发市市场中初初露端倪倪，并出出现了一一批像万万科这样样营造品品牌比较较成功的的企

23、业，受到市市场的追追捧。220044年，房房地产业业将秉承承品牌化化发展趋趋势，个个性化、品牌化化继续成成为时尚尚，成为为各个房房地产企企业在竞竞争中的的重要策策略。中国人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知（银发发200031211号），其要点点如下：加强房地地产开发发贷款管管理、引引导规范范贷款投投向；严格控制制土地储储备贷款款的发放放；规范建筑筑施工企企业流动动资金贷贷款用途途；加强个人人住房贷贷款管理理，重点点支持中中低收入入家庭购购买住房房的需要要；强化个人人商业用用房贷款管理理；充分发挥挥利率杠杠杆对个个人住房房贷款需需求的调调节作用用；加强个人人住房公公积

24、金委委托贷款款业务的的管理。；切实加强强房地产产信贷业业务的管管理。国务院院关于促促进房地地产市场场持续健健康发展展的通知知（国国发220033188号），积极鼓鼓励房地地产市场场发展。房地产业业已经成成为国民民经济的的支柱产产业，充充分认识识房地产产市场持持续健康康发展的的重要意意义；完善供应应政策，调整供供应结构构（增加加普通商商品住房房供应、控制高高档商品品房建设设、加强强经济适适用住房房的建设设和管理理等）；改革住房房制度，健全市市场体系系（搞活活住房二二级市场场、继续续推进现现有公房房出售、规范发发展市场场服务）；发展住房房信贷，强化管管理服务务（加大大住房公公积金归归集和贷贷款发放

25、放力度、完善个个人住房房贷款担担保机制制、加强强房地产产贷款监监管）；改进规划划管理，调控土土地供应应；加强市场场监管，整顿市市场秩序序。 深圳圳市投资资宏观背背景深圳是一一座充满满活力的的外向型型海滨城城市，得得天独厚厚的区位位优势、体制优优势以及及智力优优势使深深圳在短短短200多年的的时间，迅速发发展成为为中国综综合实力力最强的的特大城城市之一一，在世世界史上上成就了了经济快快速成长长的奇迹迹；同时时深圳也也是一座座不断发发展、不不断完善善中的城城市，深深圳中心心区、地地铁1号号线、大大学城、 “99+2”高新产产业带等等项目均均在快速速建设中中，预计计20004年中中心区六六大工程程及

26、地铁铁1号线线将陆续续投入使使用，220055年全面面启动建建设深港港西部跨跨海通道道，这些些重大举举措将进进一步美美化城市市形象，改善投投资环境境，使深深圳的综综合实力力更强，吸引力力更大。政策目标标：深圳市委委、市政政府明确确指出：深圳市市将围绕绕建设国国际性城城市、现现代化中中心城市市的目标标定位，努力把把深圳建建设成为为高科技技城市、现代物物流枢纽纽城市、区域性性金融中中心城市市、美丽丽的海滨滨旅游城城市、高高品位的的文化和和生态城城市，争争取在220100年基本本实现现现代化。正式签署署出台的的深圳圳市近期期建设规规划(220033-20005)指出出，到220055年，深深圳市年年

27、度国内内生产总总值将达达30000亿元元人民币币；第三三产业增增加值占占GDPP比重大大于500%；总总人口6600万万6110万，20110年和和20220年规规划人口口规模分分别控制制在7550万人人和9000万人人以内。城市建建设用地地规模控控制为5570平平方公里里；人均均居住面面积255平方米米；绿化化覆盖率率48%；港口口吞吐量量1.22亿吨；城市污污水处理理率600%。 规划确定了了以下五五大目标标：1、区域域协调发发展：深深化深港港合作关关系，重重点加强强跨境大大型基础础设施项项目建设设、口岸岸通关及及环境保保护等方方面的合合作；促促进“珠珠三角”城市群群协调发发展，增增强城市

28、市间的城城际快速速交通联联系，提提高大型型公共服服务设施施及市政政公用设设施的资资源共享享水平，推动区区域内生生态环境境保护的的合作。进一步步提升深深圳在珠珠三角城城市群的的中心地地位。2、可持持续发展展：近期期建设用用地范围围5700平方公公里，基基本生态态用地控控制范围围11000平方方公里。建立六六类生态态系统，构筑全全市基本本生态体体系。3、城市市空间发发展：构构造一个个“中心心”、八八大组团团的组团团式网状状空间结结构，推推进特区区内外城城市的一一体化发发展，提提升城市市整体标标准与质质量。4、支柱柱产业发发展：有有计划、有重点点地建设设“92”高新新技术产产业带，促进工工业的集集群

29、化和和现代农农业的产产业化。完善六六大物流流园区基基础设施施，重点点推进前前海区域域性物流流中心的的建设。建设市市中心区区金融商商贸区，加强区区(组团团)级商商贸中心心的建设设，推动动东部旅旅游资源源的保护护性开发发。5、交通通运输发发展：初初步建立立以轨道道交通为为骨干、常规公公共交通通为主体体的新型型公共交交通服务务体系；调整和和完善高高速公路路网，有有效分离离过境交交通与城城市交通通；加快快快速路路系统的的建设；加强主主干道和和微循环环道路的的建设，完善城城市道路路系统的的网络结结构；重重点推动动城际铁铁路及站站场的建建设。经济指标标：表6：深深圳市主主要经济济发展指指标项目指标1979

30、9年19999年20011年20022年20033年国内生产产总值（亿元）1.9661,4336.0031,9008.1152,2339.4412,8660.551工业总产产值（亿元）0.7112,1663.3393,2004.4473,5771.2265,0773.777地方预算算内财政政（亿元）0.177183.79265.65304.34进出口总总额（亿美元元）0.177504.28686.11872.311,1773.999出口总额额（亿美元元）0.099282.08374.8465.57629.62社会消费费品零售售总额（亿元）1.133467.45609.26689.59801.7

31、7全社会固固定资产产投资（亿元）0.599569.59673.37747.15946.49实际利用用外资（亿美元元）0.15527.55436.00349.00250.442金融机构构存款（亿元）1.0112,5558.9994,0992.5574,9552.773人均国内内生产总总值（元）60635,889642,332346,0030职工年均均货币工工资（元）76920,771425,994128,0087年末常住住人口（万人）31.441405.13468.76504.25年末户籍籍人口（万人）31.226383.4422.4422.4 交通地理理：深圳是连连接中国国和世界界大市场场的主

32、要要门户，也是中中国内地地特别是是华南地地区人流流、物流流和经贸贸往来的的主要通通道。深深圳公路路、高速速公路、铁路、高速铁铁路四通通八达，京广、京九铁铁路大动动脉在深深圳交汇汇。现有有8个港港口、112个货货运码头头。深圳圳是目前前中国内内陆唯一一拥有海海陆空口口岸的城城市。 区域域发展及及前景预预测地理位置置竹子林片片区位于于深圳市市福田中中心区西西侧，在在广义上上可定为为香蜜湖湖以西、华侨城城以东、深南路路以北、侨香路路以南这这个区域域。总体规划划中的竹竹子林及及预测根据深深圳市城城市总体体规划（19996-220100）（送审稿稿）和深圳市市福田分分区规划划（19998-20110）（

33、送审审稿），其对本本片区的的功能定定位是：以组团团绿化隔隔离带为为主，同同时合理理安排教教育、居居住及相相应配套套设施的的综合区区。该片区主主要是市市二建、 等等建筑公公司的后后勤基地地，分布布有厂房房、公寓寓、宿舍舍等，大大多比较较陈旧，生活配配套设施施较全但但档次不不够，片片区规划划使居住住氛围、配套等等有一定定提高。 宏观观市场与与本项目目发展借借鉴中国人民民银行新新近出台台的1221文件件通知指指出要严严格控制制房地产产信贷管管理，给给部分开开发商带带来资金金动作上上的压力力；国务院发发表关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知，通知知明确指指出全国国房地产产市场是是健康发发展

34、，并并明确提提出“房地产产业已经经成为国国民经济济的支柱柱产业”。对房房地产市市场是一一个重大大利好；深圳市房房地产市市场已进进入快速速发展阶阶段，供供需压力力仍然较较大，未未来竞争争将十分分激烈；市场竞争争体现为为产品、品牌的的竞争，对市场场细分与与产品附附加值亦亦提出更更高的要要求，这这对发展展商的开开发、经经营带来来一定压压力。 区域域市场分分析 区域域市场界界定竹子林片片区位于于深圳市市福田中中心区西西侧，在在广义上上可定为为香蜜湖湖以西、华侨城城以东、深南路路以北、侨香路路以南这这个区域域。 供给给分析据调查，周边竞竞争项目目一览表表如下表表 表7：周周边竞争争项目一一览表开发项目目

35、宗地位置置开发规模模均价（元元/m22）风临左岸岸农林路占地面积积：1550000.6mm2 建建筑面积积：5440000.933 m2容积率：3 绿绿化率：49%住宅楼楼楼高：118层/24层层 总户数数：4224户62000香荔绿洲洲红荔西路路与香蜜蜜湖路交交汇处占地面积积：1550000 m22 建筑面面积：5525000 mm2容积率：3.55 绿绿化率：60%住宅楼楼楼高：177-199层 总套套数： 2000多套 80000俊安苑农轩路占地面积积：1445000 m2 建筑筑面积：349900 m2容积率：2.44 绿化率率：355%78000翠海花园园二期莲花西路路与农园园路交汇

36、汇处占地面积积：2008822m2 建筑筑面积：900000mm2容积率：4.331 绿绿化率：50 %住宅楼楼楼高：31132层层 总总套数：5688套75000竹子林片片区早年年开发的的商品房房项目较较少，主主要是市市二建、 公公司自身身的住宅宅项目，竹子林林靠近香香蜜湖的的边缘地地带由于于有香蜜蜜湖这个个绝无仅仅有的市市内天然然资源，楼盘开开发非常常火爆，如深圳圳的顶级级楼盘东东海花园园、亚洲洲唯一的的“金块奖奖”得主香香榭里花花园、翠翠海花园园、俊安安苑等，这些楼楼盘构成成了一道道豪宅风风景线，极大的的提升了了片区的的形象，促进了了片区的的楼市发发展，带带动了整整个片区区甚至整整个深圳

37、圳市楼市市的发展展。竹子子林片区区的楼盘盘主要有有采曦庭庭、鑫竹竹苑等低低价位楼楼盘满足足片区的的需求。随着世世贸中心心的落成成，成为为片区的的标志性性物业，以及喜喜年中心心、中国国有色大大厦的即即将落成成、泰然然金谷的的酝酿开开发，新新的世贸贸商圈正正在逐渐渐形成，这将为为片区带带来巨大大的商机机，也必必将极大大的带动动片区房房地产的的发展。未来几几年内，片区的的房地产产将有一一定的上上涨空间间。 需求求分析区域市场场需求分分析据我司市市场调研研部在竹竹子林、车公庙庙一带的的定点定定量问卷卷调查显显示，880%的的人打算算购置新新房，而而购房的的人大多多为自住住，计划划最近购购房的人人占47

38、7%，一一年后购购房的人人占177%，市市场的潜潜在需求求比较旺旺盛。在在位置选选择上，福田区区是首选选，中意意小高层层的人最最多。在在户型选选择上，选择两两房、三三房的最最多，其其次为一一房、四四房。购购房者家家庭年收收入一般般在122万元以以上，以以两人世世界、三三口之家家的比例例较大，最希望望的生活活配套设设施依次次为：超超市、学学校、医医院。片区的主主流置业业群体为为都市年年轻白领领，本地地二次置置业换房房者、私私企小老老板，追追求舒适适便捷，注重教教育、配配套、关关注环境境、品质质与生活活配套，对开发发商实力力、物业业管理有有相当要要求。年年龄介于于2838岁岁之间，付款方方式以按按

39、揭为主主，月供供多选择择在15500元元25000元之之间。这部分置置业者对对楼盘因因素的关关注度从从高到低低依次为为：位置置、价格格、环境境、户型型、配套套、交通通、质量量、发展展商信誉誉、物业业管理、智能化化。位置置依然是是影响购购房的主主要因素素，尤其其是首次次置业的的年轻业业主，暂暂未购置置私家车车，对位位置与相相应的交交通状况况要求较较高。同同时也有有相当一一部分置置业者对对小区周周边的环环境及小小区的环环境非常常重视，甚至将将其排在在首位。置业者对对于户型型结构、厅室布布局的设设计非常常重视，喜欢方方正、客客厅宽大大、明亮亮、功能能分区明明确合理理的布局局设计。置业者者最担心心的问

40、题题是：楼楼盘烂尾尾、面积积缩水、房产证证以及工工程质量量问题。 竞争争分析区内近二二至三年年内，住住宅及商商业物业业供应量量较小，主要来来源开发发商的存存量土地地，区内内竞争压压力较小小。 片区房房地产市市场分析析结论通过上述述20003年的的总体情情况以及及各物业业的调查查情况，可得出出以下结结论及市市场预测测：1、20003年年房地产产经济发发展应进进入缓冲冲期，22000020002年年上半年年是高速速增长期期，20002年年下半年年已略显显疲态。尽管房房地产已已经供大大于求，但由于于特区内内的土地地资源已已呈稀缺缺状态，这将在在一定程程度上缓缓解供求求不平衡衡； 2、如果果20004

41、年撤撤二线关关口成为为事实，关外房房地产将将会得到到极大的的发展，尤其是是梅林关关和宝安安关，这这将对关关内物业业产生一一定的冲冲击。但但由于交交通问题题短时间间内还无无法解决决，关外外的整体体环境及及配套与与关内比比还有不不小差距距，因此此冲击尚尚需一段段时间；3、主体体依然是是新移民民，未来来几年内内，深圳圳的购房房主体依依然是首首次置业业的新移移民，而而非二、三次主主力置业业群；4、中小小户型依依然是主主流，深深圳是个个很纯粹粹的移民民城市，所以对对于移民民而言，面积6601000m2之间的中中小户型型依然是是“大众情情人”。5、城市市中心、重心将将全面西西移，以以中心区区为首的的，包括

42、括香蜜湖湖、车公公庙、竹竹子林、华侨城城、前海海、后海海等各小小片区将将成为未未来几年年深圳房房地产发发展的主主力市场场。6、竹子子林片区区毗邻香香蜜湖、华侨城城，南有有强大的的正蓬勃勃发展的的世贸商商圈的支支持，位位置承东东启西，交通便便利并拥拥有一定定的景观观资源，东海花花园、香香谢里花花园等豪豪宅开发发极大的的提升了了片区的的形象，促进了了片区的的配套成成熟，为为新楼盘盘的开发发奠定了了较好的的基础。与香蜜湖湖片区、华侨城城片区相相比，竹竹子林片片区的自自身形象象还较差差，配套套设施、生活氛氛围及环环境都较较差，本本片区更更适合开开发面向向中青年年白领精精英一族族的首次次置业楼楼盘。项目

43、分析析与评价价地块解析析项目地理理位置项目位于于福田区区农林路路西。地地块编号号20001补05。东向为为 公公司自有有宿舍楼楼及住宅宅，西向向为建业业集团宿宿舍楼及及住宅，南临建建三路、建业集集团办公公楼，北北向为“风临左左岸”。地形、地地势地块形状状呈四边边形（梯梯形），场地内内已平整整，地势势平坦。规划限制制条件宗地内包包含幼儿儿园独立立用地331999平方米米，集中中绿地225866平方米米，社会会停车场场12881平方方米。建筑退红红线要求求：ABB12米米（含小小区路），BCC10.5米（含小区区路一半半路幅路路6.55米），CD99米，DDE 66米，EEF366米（含含红荔西西

44、路一半半路幅330米），FAA14米米（含小小区路一一半路幅幅6.55米）。建筑高度度或层数数65米米。项目SWWOT分分析表8：项项目SWWOT分分析S（STTRENNGTHH优势）W（WEEAKNNESSS劣势）1）交通通较为方方便，；2）投资资前景看看好；3）项目目规模较较大；4）靠近近地铁出出口；5）当地地人的居居住情结结；6）具备备一定景景观资源源；7）客户户资源较较多8）容积积率适中中。1）片区区内人流流密度大大，人员员较杂；2）靠近近农林路路，有噪噪音污染染；3）西面面被民房房及工业业宿舍包包围4）北面面安托山山景被风风临左岸岸遮挡，空间不不开扬，采光、通风受受影响；5）楼盘盘周

45、围没没有商圈圈，无商商业氛围围；6）配套套相对较较弱7）居家家氛围尚尚未完全全形成。O（OPPPORRTUNNITYY机会）T（THHREAAT威胁胁）1）房改改政策影影响深远远；2）价格格定位走走中档策策略，能能吸引更更广层面面的客户户群；3）准确确的定位位、有效效的营销销策略可可降低经经营风险险。1）南山山、福田田在售竞竞争物业业较多，分流有有效客户户；2）房地地产总体体市场竞竞争激烈烈项目评价价本项目属属于竹子子林片区区，片区区的环境境及形象象较差，人文环环境及自自然环境境均较差差，但同同时，本本片区介介于香蜜蜜湖片区区和华侨侨城片区区之间，片区北北面为安安托山及及占地115万平平米的郊

46、郊野公园园，在一一定程度度上拥有有香蜜湖湖美景及及葱郁的的安托山山山景，主要是是项目东东侧、北北侧高层层单位将将会有较较好景观观，南侧侧高层可可远眺深深圳湾，低层都都将受到到已建项项目的遮遮挡。由由于本片片区恰好好是政府府规划的的国际人人文生态态大社区区和农科科中心高高尚生活活片区的的边缘地地带，从从长远来来看，环环境将会会逐渐得得到改善善。项目目成功的的营销策策划操作作，可使使项目具具有良好好的前景景。 市场定位位及项目目评估项目定位位针对本项项目我们们通过对对市场供供应和市市场需求求的对比比分析，确定项项目的市市场定位位。同时时根据开开发商或或项目的的自身优优势、市市场需求求以及竞竞争形势

47、势制订并并实施相相应的营营销策略略，从而而影响公公众及客客户的认认知和态态度，推推动开发发商及项项目的销销售市场场并提高高销量。市场定位位就是要要选准买买家。并并对这些些将买房房的顾客客进行全全面化研研究和分分析，在在销售推推广时才才容易把把握市场场。建议本项项目定位位为：深深圳重返返自然生生活楼盘盘，纯正正健康，富含生生活气息息而又有有格调品品位，树树立竹子子林片区区风尚住住宅的崭崭新形象象，成为为福田乃乃至整个个深圳白白领人士士所追求求的生活活典范。产品定位位商业定位位：街铺铺+专业业市场（整体包包装推广广）；住宅定位位：中档档纯住宅宅，主力力户型宜宜以3房房2厅22卫1工工（111511

48、20mm2）、3房房2厅11卫（或或2卫）（9001005 mm2）为主主，以22房2厅厅1卫（6575 m2）为辅辅。客户定位位商业定位位：主要为本本地原居居民、投投资客、个体经经商户、福田区区白领；住宅定位位：（1）白白领精英英、高级级经理人人。主要要在车公公庙片区区工作，其次为为中心区区，包括括上海宾宾馆、地地王大厦厦、国贸贸大厦等等区域；（2）在在本区域域已经首首次置业业、熟悉悉本区域域，意欲欲在本片片区二次次置业者者；（3）竹竹子林、车工庙庙，包括括上沙、下沙一一带的原原住民。价格定位位考虑项目目的推出出时机，结合项项目具体体情况，商业价价值较为为有限，在成功功策划包包装推广广情况，

49、预测价价格如下下（其商商业价格格为较理理想乐观观的价格格）：住宅均价价：5,5000元/ m2；商业均价价：1,50000元/ m22；方案建议议1、方案案整体设设计总体布局局应该符符合生态态景观住住宅的特特征，结结合周边边自然景景观，加加大平台台花园的的设计，提升项项目的整整体品质质。2、商业业设计在充分挖挖掘临街街商业价价值的情情况下，对项目目商业部部分应整整体规划划成为专专业市场场或者其其他类型型商业形形态。3、住宅宅户型设设计住宅户型型有2房房、3房房为主，面积在在6575 m2、9001115 mm2之间；2房套套数约占占总套数数30%左右，3房套套数约占占总套数数70%左右。项目开

50、发发建设进进度安排排有关工程程计划说说明根据项目目的开发发规模、竹子林林房地产产市场的的发展情情况、市市场承接接力、委委托方预预计的开开工时间间等综合合分析，我们确确定本项项目施工工总进度度计划如如下：计划于220044年6月月动工，在资金金及时到到位的情情况下，预计220066年7月月竣工，其开发发建设期期为2年年2个月月（从220044年第22季度至至20006年第第3季度度）。施工横道道图详见附表表10.1项目目工程计计划横道道图。投资估算算与资金金筹措项目总投投资估算算根据测算算，项目目的总投投资为443,2255.71万万元（含含土地转转让费）详细见见下表：表9：项项目总投投资估算算

51、表注：单价价为按建建筑总面面积分摊摊计算的的单价,包括地地下室面面积。总投资估估算说明明1、土地地成本土地成本本根据深深圳市规规划与国国土资源源局公告告的市场场地价测测算，项项目土地地成本为为16,3188.922万元。2、前期期工程费费前期工程程费主要要包括项项目前期期规划、设计、勘察等等费用，费用确确定主要要参考近近期深深圳市建建筑工程程价格信信息及及同类房房地产开开项目的的实际情情况。项目前期期费用为为7477.00万万元。3、建安安工程费费包括基础础、主体体、安装装工程费费（电梯梯费用按按每栋33部电梯梯，每部部电梯445万计计算）、室外配配套等，此项费费用根据据项目开开发情况况，结合

52、合工程施施工进度度计划投投入。项目建安安工程费费为211,1225.16万万元。4、管理理费用管理费用用是指房房地产开开发企业业的管理理部门为为组织和和管理房房地产开开发项目目的开发发经营活活动而发发生的各各项费用用，如管管理人员员工资、职工福福利费、办公费费、差旅旅费、咨咨询费等等、房地地产税等等。按深深圳市同同类房地地产开发发项目的的水平和和本项目目的具体体情况，本项目目管理费费按前述述三项之之和的22%记取取。项目管理理费为7763.82万万元。5、不可可预见费费由于项目目地块地地势良好好，项目目本身为为大众化化产品，同时开开发商控控制项目目成本较较强，不不可预见见费按前前述3项项之和的

53、的2%记记取较为为合理。项目不可可预见费费为7663.82万万元。6、其他他费用主要指工工程监理理费，工工程咨询询费、与与报建费费等的费费用。项目的其其他费用用为5227.88万万元。7、财务务费用指为开发发项目融融资而发发生的各各项费用用，主要要为借款款利息。根据项目目建设投投资资金金需要，结合自自有资金金情况，经测算算项目需需贷款额额为8,0000万元，贷款期期限为22年，年年利率按按6%测测算，总总贷款利利息为6615万万元。8、销售售费用包括广告告及代理理费用，参考深深圳市一一般房地地产开发发项目的的水平及及项目的的实际情情况，取取销售费费用为销销售额的的3.55%。项目的销销售费用用

54、为1,8966.11万万元。9、公共共设施专专用基金金根据深深圳市住住宅公共共设施专专用基金金管理规规定中中规定：“公用设设施专用用基金由由建设单单位在住住宅移交交时按住住宅区除除地价外外的建设设投资的的2%的的比例，一次性性向业委委会划拨拨”。经估估算为4498万万元。资金筹措措项目投资资的资金金来源包包括自有有资金，银行融融资及销销售回款款。项目总投投资为443,2255.71万万元，项项目所需需投入的的自有资资金、银银行借款款、销售售回款详详见下表表：表10：项目资资金来源源表注：自有有资金为为项目土土地成本本。投资使用用计划根据企业业提供的的资料，结合项项目开发发实际付付款情况况和工程

55、程进度合合理计划划投入量量测算，具体见见附表110.44项目目建筑成成本投资资计划表表经济测算算时，根根据项目目的实际际情况、计算期期从20004年年上半年年开始项项目资金金正式开开始投入入，20006年年下半年年竣工验验收。220055年下半半年进入入销售期期，销售售期至220077上半年年止，对对项目的的经济测测算从220044年6月月至20007年年6月，共计三三年，建建设周期期2年零零2个月月。销售及经经营收入入测定物业销售售收入估估算1、项目目销售收收入测算算销售收入入：根据据项目规规划方案案及市场场分析，从稳健健原则出出发，项项目可售售的建筑筑面积为为962200mm2，其中中住宅

56、9922000m2，销售售均价55,5000元/ m22，销售售率按995%计计；商业业4,0000 m2，均价价15,0000元/ m2，销售售率按1100%计，其其余部分分用于自自营或出出租，暂暂不考虑虑其收入入。表11：项目销销售收入入测算表表项目可售面积积（m22）销售单价价 （元元/ mm2）销售率销售收入入（万元元）住宅92,22005,500095%48,1174.50商业4,000015,0000100%6,0000合计96,220054,1174.502、销售售税金及及附加测测算销售税金金及附加加：按规规定，深深圳市房房地产二二级市场场转让税税费主要要是营业业税（销销售额的的

57、5.00%），城市建建设维护护税（营营业税的的1%），印花花税（销销售额的的0.005%）,项目目销售税税金及附附加合计计为2,7622.9万万元。根据深圳圳住宅项项目的正正常销售售情况及及本项目目的实际际情况，预计销销售进度度，对项项目各期期的销售售收入、销售税税金测算算见附表表10.3项项目销售售收入与与经营税税金及附附加估算算表。预计20005年年下半年年正式进进入项目目的销售售期，销销售期至至20007年上上半年。资金来源源与运用用分析根据委托托方提供供的资料料对项目目的投资资及资金金筹措计计划进行行分析。项目的资资金来源源与运用用情况详详见附表表10.5资资金来源源与运用用表。销售利

58、润润经测算项项目的利利润总额额、税后后利润（净利润润）、投投资利润润率等指指标详见见下表：表12：项目利利润估算算表序号项目计算公式式金额（万万元）销售收入入54,1174.50开发成本本40,7744.60销售费用用1,8996.111销售税金金及附加加2,7662.990财务费用用615.00 利润总额额-8,1555.889所得税155%1,2223.338净利润-6,9332.551 税前成本本利润率率利润总额额/总投投资17.772%税后成本本利润率率净利润/总投资资15.006%注：上表表为住宅宅销售率率为955%、商商业销售售率为1100%的情况况下的经经济效益益指标。项目各计计算期的的利润测测算详见见附表110.66项目目损益及及利润分分配表。财务与敏敏感性分分析项目盈利利能力分分析经测算，总投资资为433,2555.771万元元，开发发期为22年2个个月，投投资回收收期为22.966年，利利润总额额为8,1555.899万元，税后利利润为66,9332.551万元元，税后后成本利利润率为为15.06%，属于于房地产产开发项项目正常常水平。项目不确确定性