重庆大渡口项目定位报1

1、重庆大渡口项目定位报告(二)六、土地市场分析1、土地市场反弹 成交增加重庆主城城区房地地产相关关用地成成交量在在20008年触触底，至至到20009年年6月土地地市场开开始快速速反弹，成交量量迅速增增加。虽虽然在220099年第四四季度，受一系系列土地地调控政政策的影影响，成成交量略略有回落落，但土土地供应应量开始始增加，土地市市场相对对活跃。20099年主城城区房地地产相关关用地成成交共1114宗宗，出让让土地面面积达7796.19万万平方米米，可建建建筑面面积达到到23662.003万平平方米，成交量量虽不及及20006年及及20007年，但成交交量同比比增幅达达到了1132.19%。20

2、044-20009年年重庆市市主城区区房地产产相关用用地成交交量单位位：万平平方米数据源：重市土土交中心心20099年各季季度重庆庆市主城城区房地地产相关关土地成成交面积积单位：万平方方米数据源：重市土土交中心心2、土地地成交价价格创新新高20099年的土土地成交交量虽不不及20006年年和20007年年，但土土地成交交价格却却创历年年来最高高。从220099年下半半年开始始，多宗宗土地的的拍卖屡屡屡出现现多家实实力开发发商竟拍拍的情况况，新“地王”频现，重庆地地王的纪纪录在一一年之内内就4次被刷刷新。20099年重庆庆主城区区房地产产相关用用地成交交价格达达到4110亿元元左右，每亩土土地的

3、成成交均价价约3444万元元，平均均的楼面面地价也也达到每每平方米米17338元，与20008年相相比，价价格分别别上涨了了73.98%和72.29%。20044-20009年年重庆市市主城区区房地产产相关用用地成交交金额（单位：亿元）20044-20009年年重庆市市主城区区房地产产用地成成交均价价（单位位：万元元/亩）数据源：重市土土交中心心20044-20009年年重庆市市主城区区房地产产相关用用地平均均楼面地地价（单单位：元元/平方米米）数据源：重市土土交中心心3、土地地集中度度于少数数大型房房企由于地价价高涨等等原因导导致拿地地成本越越来越高高，土地地市场的的竞争越越发成为为资本的的

4、竞争，由此导导致20009年年重庆主主城区出出让的土土地相对对集中，集中在在少数资资金雄厚厚的大型型地产商商手中。据初步统统计，220099年仅保保利、万万科、龙龙湖、中中海九龙龙仓、招招商地产产、华宇宇、金科科和南方方东银这这8家地产产商在重重庆主城城区竞得得的土地地总面积积达到3377万万平方米米左右，占全市市房地产产相关用用地的一一半左右右，竞地地总金额额达到2257亿亿元左右右，超过过全市总总额的一一半以上上。从全全年成交交金额最最高的十十宗土地地了，资资金充足足的房企企购得的的这十宗宗土地总总面积达达到2777.55万平方方米，占占全市总总量的11/3。据初步统统计，220099年仅

5、保保利、万万科、龙龙湖、中中海九龙龙仓、招招商地产产、华宇宇、金科科和南方方东银这这8家地产产商在重重庆主城城区竞得得的土地地总面积积达到3377万万平方米米左右，占全市市房地产产相关用用地的一一半左右右，竞地地总金额额达到2257亿亿元左右右，超过过全市总总额的一一半以上上。从全全年成交交金额最最高的十十宗土地地了，资资金充足足的房企企购得的的这十宗宗土地总总面积达达到2777.55万平方方米，占占全市总总量的11/3。4、热点点组团突突出20099年重庆庆主城区区土地成成交的楼楼局基本本未变：“三北”区域比比例最高高，西部部区域土土地出让让逐年增增加。另另外，几几个重点点组团的的土地市市场

6、表示示突出。北区20009年年最热的的组团非非江北大大石坝组组团和江江北城组组团非属属，由于于主城最最大森林林公园鸿鸿恩寺公公园的建建设、朝朝天门大大桥通车车经及江江北嘴金金融中心心建设的的开始，使这两两个组团团成为年年度最热热的组团团，包括括保利、中海、龙湖在在内的大大开发商商均在这这两个组组团展开开激烈土土地争夺夺战，年年度地王王频出于于这两个个组团。西区最热热的组团团是大学学城组团团，沙坪坪坝全年年共177宗的房房地产相相关用地地成交有有11宗集集中在西西永大学学城，其其中龙湖湖以超过过10亿元元拍得的的近9000亩土土地将持持续带热热该区域域。南区的热热点组团团是南坪坪弹子石石组团，由

7、于年年内交通通的完善善和两江江新区、CBDD等规划划热点，吸引了了众多实实力开发发企业，也催生生了20009年年底的最最后一宗宗地王。除此之外外，相对对较为成成熟的大大石杨组组团在220099年也成成为龙湖湖、万科科、保利利、南方方东银等等地产商商争夺的的热点区区域。20088年重庆庆市主城城各区房房地产相相关用地地成交情情况数据源：重市土土交中心心七、新政政对重庆庆市场的的影响1、重庆庆新政具具体内容容一是构建建多层次次住房供供应体系系。第一一，加快快保障性性住房建建设，明明确20010年年完成主主城区危危旧房拆拆迁3662万平平方米，“城中中村”拆拆迁4220万平平方米，棚户区区拆迁770

8、万平平方米，建成廉廉租住房房2200万平方方米，开开工建设设公共租租赁房5500万万平方米米。第二二，要求求普通商商品住房房及保障障性住房房供地比比例不低低于700%，涉涉及征用用农民集集体土地地的，落落实农用用地转建建设用地地计划和和占用耕耕地计划划指标，加快征征用土地地进程，及时向向社会公公布住房房用地年年度供应应计划，并督促促房地产产开发企企业加快快项目建建设和销销售。第第三，严严格控制制大套型型住房建建设用地地，严禁禁向别墅墅供地，并将高高档住房房土地增增值税预预征率上上调到22%。积积极引导导开发企企业将高高档住房房项目调调整为普普通商品品住房项项目，逐逐步减少少大套型型高档住住房上

9、市市量。二是实施施差别化化引导政政策。第第一，支支持保障障性住房房建设，保障性性住房项项目土地地可以实实行行政政划拨，危旧房房拆迁和和“城中中村”改改造安置置房享受受相关契契税和税税费优惠惠，试点点将住房房公积金金结余资资金用于于政府投投资的公公共租赁赁住房、列入保保障性住住房规划划的城市市棚户区区改造项项目安置置用房和和经济适适用住房房的建设设。第二二，鼓励励普通商商品住房房消费，普通商商品住房房(含二二手住房房)交易易契税按按1%征征收，住住房交易易手续费费减半收收取。对对在重庆庆市主城城区首次次购买住住房并以以按揭方方式支付付，同时时在主城城区缴纳纳个人所所得税的的购房产产权人实实行财政

10、政补助。执行购购房入户户和公积积金贷款款优惠政政策。第第三，限限制高档档住房和和投机型型购房消消费，重重申严格格执行国国家税费费及信贷贷政策。个人购购买普通通商品住住房超过过5年(含5年年)转让让的，免免征营业业税；不不足5年年转让的的，按其其转让收收入减去去购买原原价的差差额征收收营业税税。个人人购买高高档住房房超过55年(含含5年)转让的的，按其其转让收收入减去去购买原原价的差差额征收收营业税税，不足足5年转转让的，按其转转让收入入全额征征收营业业税。高高档住房房交易契契税按33%征收收。三是引导导房地产产企业合合理发展展。第一一，明确确政府引引导方向向，促进进房地产产市场供供求平衡衡、结

11、构构合理、价格稳稳定、秩秩序规范范。第二二，发挥挥政策引引导作用用，引导导企业多多开发普普通商品品住房满满足大多多数居民民的消费费需求。引导房房地产企企业集约约节约用用地，多多利用地地下空间间，对居居住用房房地下配配套建设设的车库库和设备备用房，免交土土地出让让金和配配套费。引导房房地产企企业参与与“森林林重庆”建设，搞好小小区绿化化，房地地产开发发企业为为小区绿绿化而购购买的林林木、苗苗圃不计计入绿化化施工企企业的营营业收入入计征营营业税及及附加。四是强化化房地产产市场监监管。第第一，加加强土地地供应管管理，保保障划拨拨土地供供应，规规范土地地招拍挂挂制度，合理确确定土地地供应的的方式和和内

12、容，建立健健全房地地产开发发企业诚诚信档案案，限制制拖欠土土地价款款、违反反合同约约定的单单位和个个人参与与土地出出让活动动，严厉厉查处违违法违规规用地和和囤地、炒地行行为，从从严控制制商品住住房项目目单宗土土地出让让面积。第二，整顿房房地产市市场秩序序，完善善商品房房预售管管理制度度，已取取得预售售许可的的房地产产开发企企业，要要按照信信息公开开的原则则，在规规定时间间内一次次性公开开全部房房源，严严格按照照申报价价格，明明码标价价对外销销售。明明确各职职能部门门在房地地产市场场监管中中的责任任。2、重庆庆版“国国十条”贷款购买买首套自自住房（建筑面面积大于于90平平方米）的家庭庭，贷款款首

13、付款款比例不不得低于于30%；贷款款购买第第二套住住房的首首付款比比例不得得低于550%，贷款利利率不低低于基准准利率的的1.11倍；对对贷款购购买第三三套及以以上住房房的，贷贷款首付付款比例例和贷款款利率大大幅度提提高。3、新政政影响重庆楼市市在经历历本次调调控后，在原来来价格基基础上，并未出出现跌的的现象，再加上上房产税税搁置、重庆保保税区正正式获批批等有利利条件，重庆楼楼市即将将进入黄黄金时代代！即地地产的重重庆时间间！房价价的抬升升也将是是必然的的。其一，新新政期间间受影响响明显不不大，量量价均未未大幅度度下跌。新政实施施的一个个多内，重庆范范围内虽虽然也出出现观望望现象，但丝毫毫没有

14、影影响其楼楼盘的价价格，因因为细则则未出台台，大部部分开发发商也是是保持观观望。因因此并未未受太大大的冲击击。其二，重重庆新政政有如温温柔一刀刀，杀伤伤力不大大。和大多数数的城市市如北京京、上海海等地的的细则相相比，重重庆，33套房并并未停止止放贷。这对于于打击投投资炒房房来说，只是首首付提升升至500%而已已。而实实质上这这批人，对于首首付的提提升是影影响不大大的。尤尤其以那那些温州州财团等等，采用用一次性性付款并并不受到到影响。而重庆庆的刚性性需求基基础大，即使首首付多一一点，大大部分购购房者也也可以应应付。其三，重重庆正式式获批保保税区，重庆城城市价值值大大拉拉升。重庆正式式获批保保税区

15、，这对于于重庆来来说是一一次历史史性的转转折。这这将是提提升重庆庆经济一一大历史史性举措措。重庆庆的城市市价值在在西部甚甚至全国国来说都都将提升升一个台台阶。国国家政策策强有力力的扶持持，将使使重庆绽绽放新一一轮的机机遇，外外来人口口的增加加，流动动人口的的拉大，重庆将将再次呈呈现其人人口红利利所带来来的效应应，这必必然带动动城市地地产的发发展。其四，新新政调控控严厉城城市广大大投资热热钱将袭袭重庆。值得一提提的是，重庆的的温柔将将迎来投投资者的的新一轮轮角逐。其经济济环境的的良性发发展，许许多受调调整政策策过于严严厉的城城市，将将纷纷转转战重庆庆这一新新兴发展展区域，续写辉辉煌。可可想而知知

16、，大量量热钱的的进驻，投资渠渠道的不不足，以以地产为为投资将将会迎来来新的机机遇。综述：1、发展展历程总总结从重庆整整体市场场发展来来看，220033年起商商品住宅宅已占整整个商品品房开发发的900%以上上。重庆庆近100年房地地产投资资总量持持续增长长，20009年年1-111月投投资总额额首次突突破10000亿亿。2、房产产供需总总结住宅产品品共给近10年年重庆主主城区商商品房施施工面积积保持稳稳定增长长，年平平均增长长率在220%左左右。220099年1-11月月期全市市商品房房施工面面积1119700.088万，同比增增长122.3%;新开开工面积积占比呈呈现波动动下滑趋趋势，从从20

17、005年以以后，该该值在330%附附近波动动，20007-20008年新新开工面面积在335000万；竣工占占比从220055年开始始，下滑滑趋势明明显，住住房建设设周期拉拉长。20099年重庆庆主城区区商品住住宅实际际供应量量达10098万万平方米米左右，供应套套数111.500万套, 商品品住宅中中有100万套为为高层形形态，供供应量8876万万，供供应量880%，单套的的供应面面积也增增加，220099年单套套高宅平平均建筑筑面积888； 主城城区商品品住宅实实际供应应套数增增加了近近30000套，供应量量增966万平方方米，增增9.558%。20099年重庆庆主城区区商品住住宅供应应房

18、型仍仍然以两两房和三三房为主主，分别别供应44.3万万和2.8万套套，占总总供应量量41.4%和和26.8%。20099年南部部区域（南岸、巴南）供应量量增加，占主城城区总供供应量11/3。北部区区域（江江北、渝渝北和北北部新）供应量量占到总总量的337%，近几年年供应量量首次未未超过440%。西部区区域（九九坡、大大渡口、沙坪坝坝和高新新）供应应量占总总量255%左右右，与220088年比比比例下降降6%左左右。住宅产品品需求20099年主城城区共成成交商品品房约226.221万套套，成交交面积达达24118万平平方米。从大区域域的成交交来看，北部区区域（江江北、渝渝北和北北部新区区）占到到

19、主城区区总销售售量4成成以上，西部区区域（九九坡、大大渡口、沙坪坝坝和高新新区）成成交量占占主城区区总成交交3成以以上，成成交价格格和成交交量均出出现上涨涨的趋势势；20099年大渡渡口、九九龙坡、沙坪坝坝分别成成交588万、2800万、2744万，三区总总合计6612万万。成交价格格20099年重庆庆主城区区商品房房总成交交额达110411.366亿元，建筑面面积成交交价格达达43006元/平方米米，与220088年比增增长了每每平方米米11222元，增幅达达35.24%，比220044年翻一一倍。拆迁状况况九龙坡为为三大主主拆迁区区域之一一。人均住宅宅分析从各区需需求值看看，渝北北区、江江

20、北区、南岸区区已经处处于高需需求状态态，未来来预期将将所有调调整，其其它区域域需求压压力不高高，渝中中区该值值偏低，商品住住房供应应相对缺缺少。平均家庭庭人口数数逐年下下降，220088年为22.955个/户户，20008年年家庭年年购买住住房为111.99/户户。城镇镇家庭住住房购买买力相对对较强，按1000平计计算，家家庭购房房承受年年份在110年。3、土地地市场总总结20099年主城城区房地地产相关关用地成成交共1114宗宗，出让让土地面面积达7796.19万万平方米米，可建建建筑面面积达到到23662.003万平平方米。20099年重庆庆主城区区房地产产相关用用地成交交价格达达到411

21、0亿元元左右，每亩土土地的成成交均价价约3444万元元，平均均的楼面面地价也也达到每每平方米米17338元。20099年重庆庆主城区区土地成成交的楼楼局基本本未变：“三北”区域比比例最高高，西部部区域土土地出让让逐年增增加。第四部分分 住宅宅各版块块简述一、分区区人口从户籍人人口与常常住人口口量可看看出：渝渝中、江江北、沙沙坪坝、九龙坡坡、南岸岸、北碚碚区有一一定流动动型人口口；大渡渡口、渝渝北、巴巴南人口口常住人人口基本本上已经经转为户户籍人口口；20088年大渡渡口、沙沙坪坝、九龙坡坡三区常常住人口口总和为为2166.9万万人；从图中可可看出，近年渝渝北区、巴南区区外来常常住人口口增涨量量

22、较大，占总体体增量的的40%；渝中区和和北碚区区户籍人人口数呈呈现减少少趋势，渝中区区作为经经济中心心区域，商业及及商务氛氛围浓厚厚，流动动型人口口较多，巴南区区和大渡渡口区户户籍人口口增长缓缓慢；南岸近年年住宅开开发量较较大，吸吸引外来来人口落落户；巴南区由由于城市市社会环环境相对对落后，对外来来人口吸吸引力不不足；北部片区区由于城城市化进进程加快快及基础础设施的的改善，成为外外来一般般群体的的居住之之所；北碚区和和大渡口口区城市市化力度度相对较较弱，户户籍人口口增量相相对缓慢慢；重庆家庭庭数量保保持1%的增长长速度，家庭结结构基本本为3口口之家，家庭结结构稳定定。二、分区区经济目前九龙龙坡

23、、渝渝中经济济实力较较强，大大渡口、北碚、巴南经经济相对对较弱；从近年经经济增长长速度来来看，渝渝北区最最快，年年均增速速为344%，近近年重庆庆大力向向北区区区域扩张张，渝北北区得到到迅速发发展，大大渡口、九龙坡坡、南岸岸经济发发展相对对较快；受经济危危机影响响，渝中中区发展展有所减减缓；从从图中产产业可看看出，渝渝中区三三次产业业比重占占91%，商务务服务该该区主要要经济收收入；大渡口区区属工业业产业型型，制造造业很发发达；江北、沙沙坪坝、九龙坡坡近年三三次产业业比重平平稳增长长，随重重庆成为为西部经经济中心心，环境境优良且且配套完完善的区区域将向向服务产产业转型型；南岸、北北碚、渝渝北、

24、巴巴南将以以发展各各产业园园经济为为主。三、分区区住宅供供应及销销售04-008年九九区商品品住宅竣竣工面积积累计为为52110万，累计计销售面面积69970万万，总体体市场需需求量略略大于实实际竣工工面积，随主城城区改造造及城市市扩张，未来需需求将继继续增长长；从上图看看出，渝渝中、大大渡口、北碚区区住宅竣竣工面积积占比不不足总体体的5%，区域域住宅市市场供应应份额较较少；江江北、南南岸、渝渝北住宅宅竣工面面积占比比在155%以上上，为重重庆近年年热点开开发区域域；从下图可可看出，渝中、大渡口口、北碚碚区在供供应较少少的情况况下，市市场需求求面积占占比亦较较少；江江北、沙沙坪坝、九龙坡坡、南

25、岸岸、渝北北为市场场需求的的主要区区域，其其中渝北北地区近近年销售售面积占占总体的的25%，市场场份额最最高；从四条箭箭头线可可看出，沙坪坝坝销售占占比略超超过供应应占比，区域发发展势头头较好；南岸区区域供应应占比略略超过销销售占比比，市场场竞争压压力相对对较强；渝北区区域销售售占比远远超过供供应占比比，区域域市场供供应偏紧紧，市场场竞争压压力较弱弱；渝中区、大渡口口、北碚碚区市场场处于萎萎缩期；江北地区区市场发发展稳定定；重庆目前前住宅开开发热点点区域为为江北、渝北、南岸区区；发展展平稳区区域有沙沙坪坝、九龙坡坡、巴南南；乏力力区域有有渝中、大渡口口、北碚碚。四，板块块分析渝中区板板块分析析

26、市场特征征解放牌是是重庆市市中心商商务、商商贸区，住宅物物业供应应较少，且多为为商住/公寓混混合型产产品，区区内商业业、办公公用房供供应偏多多上半城板板块是过过去几年年渝中区区住宅物物业主要要供应区区域，集集中在大大坪长江江路一线线，产品品多为中中高档混混合住宅宅下半城板板块是新新兴居住住区域，目前多多为综合合体项目目，未来来发展前前景看好好未来住宅宅用地供供应极为为有限，区域住住宅市场场逐渐萎萎缩20044-20007年年渝中区区商品住住房需求求稳定增增长，受受经济危危机影响响，20008年年住宅销销售量下下滑较大大；20099年111月均价价为53327元元/平，区内商商品住宅宅价格持持续

27、上涨涨，区内内住宅供供应量严严重不足足，凸显显住宅产产品的稀稀缺性，导致价价格持续续上涨；区内土地地资源稀稀缺，拆拆迁成本本很高，总体开开发成本本偏高，同时高高价格住住宅产品品购买群群体数量量有限，市场风风险性较较高，不不适合普普通住宅宅开发模模式。大渡口区区板块分分析市场特征征区府-双双山板块块是目前前大渡口口区热点点开发区区域，近近年出让让住宅用用地规模模普遍较较大，市市场竞争争以大盘盘开发为为主近年新山山村板块块发展迅迅速，经经过近几几年旧城城改造，目前板板块基础础设施，交通配配套已经经完善，成为住住宅开发发的重要要版块除上述板板块外，区域内内其它片片区项目目开发分分散；未来开发发将呈现

28、现区府-双山板板块和新新山村板板块并行行发展的的格局。受整体市市场带动动，20007年年大渡口口区商品品住房需需求迅速速增长，经济危危机导致致20008年住住宅销售售量下滑滑较大；20099年111月均价价为42236元元/平，区内商商品住宅宅价格持持续上涨涨，轻轨轨2号线线的开通通大大提提高了该该改区域域与主城城区的交交通便捷捷度，区区域地块块价值得得到提高高，同时时扩大了了改区域域的购房房群体，但目前前区域住住房价格格相对合合理；大渡口区区是重庆庆老工业业基地，区内以以钢铁行行业人员员，中小小企业管管理者及及企业主主位购房房群体。江北区市场特征征江北区是是重庆商商务、商商贸居住住区，住住宅

29、物业业发展相相对成熟熟，多为为中高档档项目，随沿江江景观的的改善，高层，高档住住宅项目目成为近近年开发发热点产产品观音桥、五里店店是近年年供应的的主要片片区，多多为中高高档产品品；随可可开发地地块的减减少，石石马河片片区有望望成为新新的开发发热点片片区近年区域域内品牌牌开发商商有龙湖湖地产、招商地地产、国国美地产产等，项项目竞争争已经开开始转向向品牌竞竞争区域住宅宅市场占占有率较较高，近近年累计计销售量量占比为为14%，20008年年销售住住宅面积积占比未未18%，呈现现增长态态势，从从曲线走走势看出出，经济济危机对对该区域域项目打打击较小小，区内内产品市市场吸引引力较高高，表明明重庆具具有景

30、观观资源的的产品极极具市场场欢迎；价格增长长态势强强劲，220099年111月价格格为47788元元/平，攀升到到近年最最高点；区域内供供需基本本平衡，市场发发展状态态良好，未来有有望保持持该状态态；区域消费费群体以以高档居居住、商商务投资资类型为为主。沙坪坝区区市场特征征沙坪坝区区是重庆庆文化居居住区，以重庆庆大学为为代表的的高等学学府位于于区内，近年开开发项目目多为中中高档产产品，迎迎合区域域高知消消费群体体东部滨江江板块依依托景观观优势，为区内内开发较较早片区区，以供供应高档档产品为为主，大大学城板板块连带带杨公桥桥片区为为中等户户型产品品的主要要供应区区域凤天路板板块为近近年区域域内中

31、小小户型产产品的主主要集中中区，多多为单体体高层物物业形态态。沙坪坝区区近年可可开发供供应住宅宅土地呈呈现减少少趋势，影响了了住宅开开发的进进度，近近年住宅宅竣工面面积呈现现平稳减减少态势势；市场需求求稳定增增长，市市场占有有率在110-115%之之间，价价格保持持平稳，短期内内将维持持目前发发展状态态，20009年年11月月均价为为40000元/平，价价格从99月份增增长迅速速；区域内供供需基本本平衡，市场需需求略紧紧；购房群体体来自区区内，主主要为区区域内教教师、医医生、公公务员及及机构管管理者。九龙坡区区市场特征征九龙坡区区是重庆庆市老工工业区、传统中中心居住住区，区区内住宅宅相对陈陈旧

32、，近近年区内内项目多多为中档档高层产产品中部石桥桥铺板块块近年旧旧城改造造力度较较大，建建设用地地容积率率较高，开发产产品多为为小户型型公寓；杨家坪坪-九滨滨路板块块依景观观资源优优势，开开发中高高档产品品新兴板块块位于二二郎-九九龙工业业园片区区，该片片区依托托产业园园优势，面向园园区企业业人员开开发中档档产品；落户园园区及合合资、合合作的世世界5000强企企业已有有沃尔玛玛、雅马马哈、五五十铃、宝马、奔驰等等5户，世界知知名企业业有椿中中岛、佳佳速、光光阳等33户企业业，国内内5000强有建建设集团团、隆鑫鑫集团、徐工集集团、五五粮液普普什集团团、建工工集团、庆铃汽汽车等66户近年市场场需

33、求增增长加快快，主要要因为轻轻轨2号号线对该该区域发发展带动动作用很很大，市市场占有有率在110%左左右，价价格保持持平稳，目前市市场占有有率有下下降趋势势；20099年111月均价价为38831元元/平，价格稳稳定小幅幅增长，在重庆庆九区中中位于中中间水平平，区内内多数产产品需求求来自普普通居民民及企业业职工，价格承承受弹性性度较弱弱，导致致价格增增长乏力力；随东部沿沿江板块块可开发发土地的的减少，随工业业园区的的发展，未来开开发将转转向九龙龙工业园园片区，该区域域将有长长期充足足的市场场消费潜潜力。南岸区市场特征征南岸区为为重庆市市传统的的旅游、休闲、购物、居住区区，区内内基础设设施完善善，近年年住宅开开发多为为中高端端产品，特别是是沿江高高