房地产开发行业：行业进入低配持仓集中度提升

1、地产股基金持仓同比有所提升，但环比连续两季度下行，成为相对低配行业2019 年二季度，房地产板块的基金持仓总市值达到 868.34 亿元，相较于一季报环比降低 14.69%，持仓比例来看，二季度基金重仓持股中房地产板块占股票投资市值比重为 4.15%，虽然相较 18 年同期的 3.6%同比提升了 15%，但较今年一季度的 4.97%环比下降了 16.57%。同时相对标准行业配置比例来看，地产板块的超配比例为-0.06%，18 年三季度以来连续三个季度的超配情况并未得到延续，重新成为相对低配板块。图表 1：房地产板块持仓总市值及占比市值(亿元)占股票投资市值比(%)1200 8.01000800

2、60040020007.06.05.04.03.02.01.00.0资料来源： Wind， 图表 2：房地产板块相对标准行业配置比例相对标准行业配置比例(%)5.0 4.03.02.01.00.0-1.0-2.0 -3.0 资料来源： Wind， TOP 5 持仓集中度提升，个股分化加剧从重仓股持仓情况来看，公募基金持仓市值高于 5 亿元的地产股共有 9 支，相较于一季报减少 4 支。持仓市值 Top 5 的地产股分别为保利地产、万科 A、华夏幸福、中南建设、新城控股，Top 5 总持仓市值为 341.5 亿元，相较一季度降低 11.77%。其中保利地产和万科 A 的持股市值超过百亿，分别达到

3、 127.5 亿和 108.6 亿元， 分别占基金股票投资市值的 0.61%和 0.52%。从持仓市值 Top 10 的地产股变化情况来看，总持仓市值为 413.2 亿元，相较一季度降低 14.81%。Top 5 总持仓市值降幅低于 Top 10 和整体板块，持仓集中度有所提升。从个股持仓市值的变化幅度来看，总体呈现降多增少，分化加剧的特点。主流地产股中，二季度市值增持幅度居前的个股数量较少，主要为大悦城（+1430.57%）、迪马股份（+469.18%）、我爱我家（+310.29%）、中国国贸（+128.84%）、首开股份（+73.67%）、中南建设（+40.14%）等；二季度持仓市值降幅在

4、 10%以内的主要有华夏幸福、绿地控股、保利地产、陆家嘴等；降幅在 10%-20%区间的主要有金地集团、新城控股、万科、金融街等；降幅在 40%-60%区间的有招商蛇口、华侨城、华发股份、光大嘉宝、荣盛发展等；降幅在 80%以上的有蓝光发展、新湖中宝、阳光城、世茂股份、金科股份、滨江集团等。图表 3：公募基金持仓市值 Top 10持股总市值(亿元)持股市值占基金股票投资市值比(%)140 0.7120100806040200保利地产A万华中新招金科夏南城商地幸建控蛇集福设股口团绿荣华地盛发控发股股展份0.60.50.40.30.20.10.0资料来源： Wind， AA图表 4：主流地产股 Q

5、2 相较 Q1 持股总市值变动及幅度相较Q1持股总市值变动(亿元)幅度12150%1086100%42050%(2)(4)(6)(8)0%(10)(12)(14)-50%(16)(18)(20)-100%(22)(24)(26)(28)-150%中 首 中 金 陆 泰 新 华 滨 绿 世 光 华 金 金 华 新 保 蓝 阳 荣 招 万南 开 国 融 家 禾 湖 夏 江 地 茂 大 侨 地 科 发 城 利 光 光 盛 商 科建 股 国 街 嘴 集 中 幸 集 控 股 嘉 城 集 股 股 控 地 发 城 发 蛇设 份 贸团 宝 福 团 股 份 宝 团 份 份 股 产 展 展 口资料来源： Wind

6、， 整体持股基金数量滑落，绿地、中航善达逆势增加从季度重仓个股的持股基金数量变动来看，在公募基金披露的 59 家房地产企业持仓情况中，平均持股基金数量为 21.68 只，环比一季度下行 37.2%。重仓持有数量高于 5 只基金的共有 22 只地产股，较一季报期减少 6只，重仓持有数量高于 10 只基金的共有 14 只地产股，较一季报期减少 5 只。图表 5：重仓持股基金高于 5 只基金的地产股数量变化图表 6：重仓持股基金高于 10 只基金的地产股数量变化重仓持股基金高于5支基金的地产股数量403535 3026 26282525 252523242220 171815 13910 5 0重仓

7、持股基金高于10支基金的地产股数量25 201920171716 1616151412 13131010 865 0资料来源： Wind， 资料来源： Wind， 分持仓市值的层级看持股基金数量的变动，其中持仓市值 Top 5、Top 10 和 Top 200 的地产股平均持股基金数分别为 168.6 只、109.8 只和 59.9 只，相较一季度分别降低 18.86%、25.71%和 30.93%。个股持股基金数量方面，59 家房企中持股基金数量增加的共 21 家，其中绿地控股和中航善达的持股基金数量的增量居前，分别为 11 只和 9 只，其次为大悦城、卧龙地产、荣安地产、浦东金桥的增量为

8、4 只、3 只、3 只、2 只，其余北京城建等 15 家房企的增量为 1 只。图表 7：重仓个股的持股基金数量变动时间持仓市值top 5 持股基金数量持仓市值 top 10 持股基金数量持仓市值 top 20 持股基金数量总体2019Q2168.6109.859.921.72019Q1207.8147.886.734.5变动幅度-18.86%-25.71%-30.93%-37.20%资料来源： Wind， AA图表 8：板块重仓个股的持股基金数量（只）2019H12019Q1450 400 3863503083073002782502001501281321101249310493919910

9、07345 34434331 54455444502117 1715140万保华金新中绿招荣华华首阳蓝科利夏地城南地商盛发侨开光光地幸集控建控蛇 发 股 城 股 城 发产福团股设股口展份份展资料来源：Wind， 持股集中度重归回升从持股市值集中度的角度来看，2019 年中报房地产行业持股市值 Top 5 的地产股在行业内占比达到 37.5%，较一季度末提升 3.5 个百分点，延续了 2016 年以来集中度提升的趋势。龙头地产股更加得到机构资金认可。其中保利地产、万科 A 的重仓持有基金数量分别为 308 只和 278 只，在全部行业中同样位列前茅，华夏幸福、金地集团、新城控股的重仓持有基金数量

10、均为 90 多只，明显高于其它地产股，地产股的头部效应显著。图表 9：房地产行业持股市值 Top 5 占比Top 5持股市值行业占比50%44.9%43.4%44.8%45% 40%36.7%35.2%37.5%34.2%34.0%34.0%35% 29.0%30% 25%19.8%22.8%19.0%20%15.2%15% 10% 5% 0%2013H1 2013H2 2014H1 2014H2 2015H1 2015H2 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019Q1 2019H1资料来源： Wind， 陆港通配置总量提升但比值略降，中南建

11、设、金地集团、万科 A 获得增持股数居前从陆股通持有地产股趋势来看，截至 2019 年二季度末，陆港通基金持有地产板块总市值达到 84.5 亿元， 相比于一季度末规模增长 12.07%，同时占股票投资市值比重为 4.02%，较一季度的 4.03%略有下降。相对标准行业配置比例方面，二季度地产板块低于行业标准配置0.18 个百分点，低配幅度较一季度末收窄0.37 个百分点。具体股票来看，持有总市值居前的地产股为万科 A、保利地产、中南建设、华夏幸福、金地集团，从持仓变动来看，中南建设、金地集团、万科 A 获得增持股数居前，分别为 4935 万股、1686 万股和 1662 万股。从持仓基金数量来

12、看，重仓持有万科 A、保利地产和中南建设的基金数量最多，分别为 25 只、19 只和 13 只。图表 10：陆港通持股地产股市值及比例市值(亿元)占股票投资市值比(%)90 807060504030201002016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q24.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0资料来源： Wind， 图表 11：陆港通主流地产股持股总市值和持有基金数图表 12：陆港通主流地产股季报持仓变动和市值占比持股总市值(亿

13、元)持有基金数22 3020季报持仓变动(万股)持股市值占基金股票投资市值比(%)6,000 1.2182516142012151081065,000 14,0000.83,0000.62,0000.41,00045020.2A00(1,000) 0AA万 保 中 华科 利 南 夏地 建 幸产 设 福金 华 新 光 阳 中 荣地 侨 城 大 光 航 盛集 城 控 嘉 城 善 发团 股 宝 达 展华 招 南发 商 都股 蛇 物份 口 业中 金 万 光南 地 科 大建 集 嘉A设 团 宝华 中 南 张 新侨 航 都 江 城城 善 物 高 控达 业 科 股阳 华 招光 发 商城 股 蛇份 口保 荣 华利 盛 夏地 发 幸产 展 福资料来源： Wind， 资料来源： Wind， 投资建议6 月市场销售保持回落，符合我们对销售逐步筑底的判断，考虑到去年同期 7 月份后市场基数开始走低， 我们预计行业销售后续将可能恢复弹性，同时我们观察到今年以来重点城市批售数据持续提升，也吻合我们对于加大供给量稳定房价压力的方向判断