房地产行业：成交表现进一步弱化房企融资顺畅度提升

1、目录索引TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _TOC_250005 地产行业政策及基本面跟踪情况5 HYPERLINK l _TOC_250004 主要政策回顾5 HYPERLINK l _TOC_250003 重点城市成交情况5 HYPERLINK l _TOC_250002 重点城市推盘及库存跟踪10 HYPERLINK l _TOC_250001 全国土地市场供给成交情况13 HYPERLINK l _TOC_250000 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况15图表索引图 1：上周主要政策一览（2019.01.28-2019.02.01）5图 2：各城市商品房 19

2、年至今周均成交量、上周成交量及成交环比6图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方）7图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速（%）7图 5：40 城新房月度成交同环比（%）7图 6：40 城分线城市新房月度成交同比（%）7图 7：40 城新房成交整体年同比（%）8图 8：40 城新房成交分线城市年同比（%）8图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.01.25-2019.01.31）8图 10：13 城二手房周均及单周成交面积（万方）10图 11：13 城分线城市二手房周成交环比增速（%）10图 12：13 城二手房成交月度同环比（%）10图 13：13 城分线城市二手

3、房成交月同比（%）10图 14：13 城市二手房成交整体年同比（%）10图 15：13 城市分线二手房成交年同比（%）10图 16：13 城市商品房周度推盘11图 17：13 城市商品房月度推盘11图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势（%）11图 19：13 城市商品房月度批售比11图 20：13 城市及分线城市商品房库存指数11图 21：13 城市商品房周度库存及去化周期12图 22：11 城市住宅周度库存及去化周期12图 23：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据13图 24：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比14图 25：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比

4、14图 26：全国 100 大中城市土地出让金年同比14图 27：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比14图 28：全国 100 大中城市楼面价和溢价率14图 29：全国 100 大中城市分线城市溢价率14图 30：A 股重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2019.01.28-2019.02.01）15图 31：H 股重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2019.01.28-2019.02.01）15表 1：40 城市商品房成交面积汇总（2019.01.25-2019.01.31）6表 2：13 城二手房成交面积汇总（2019.01.25-2019.01.31）9表 3：重点城市商品房库存

5、及去化周期变化情况（2019.01.25-2019.01.31）12表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.01.25-2019.01.31） . 12表 5：房企每周拿地汇总（2019.01.27-2019.02.01）16表 6：房企每周融资汇总（2019.01.27-2019.02.01）16地产行业政策及基本面跟踪情况主要政策回顾上周，人社部发布关于充分发挥市场作用 促进人才顺畅有序流动的意见， 文件表示要全面放宽除极少数超大城市外的人才落户条件，建立健全超大城市、特大城市积分落户制度，全面放开建制镇和小城市落户限制，简化优化落户审批流程， 预计 19 年地方人才落户

6、政策将继续落地。地方层面，上海市市长应勇表示正研制完善房市调控“一城一策”的长效机制， 坚持“房地产市场调控不动摇、不放松”，实现稳地价、稳房价、稳市场的预期目标。公积金方面，成都二套房认定标准由“认房不认贷”变为“认房又认贷”，而芜湖则停止执行“直系亲属间互提住房公积金”政策，同时限定了二套房公积金贷款额度，公积金政策边际收紧。海南:目前有3.1万亩存量商品住宅用发改委：地不能继续用于住宅开发，将通进一步满足农业转移人口市民 过转型利用或退出等措施，用于化住房消费需求， 加快发展住 以旅游业、现代服务业和高新技房租赁市场，将集体土地建设 术产业等为主导的符合自贸区租赁住房作为重点支持内容 （

7、港）发展定位的产业项目成都：1.二套房认定标准由“认房不认贷”变为“认房又认贷”； 2.住房贷款月还款额不得高于月收入的50%上海：自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产税原值减除比例由20% 提高至30%，进一步降低企业用地成本01/2801/2901/2901/2901/3001/3001/3101/3102/01山西：潍坊：人社部：上海市市长：文昌：19 年计划棚改开工3.261.职工连续足额缴存住房公积金满全面放宽除极少数超大城市外的不希望看到上海房价太高，正1. 给予符合标准人才每人一套万套（18年计划为12.523个月，本人、配偶及18周岁以下人才落户

8、条件，建立健全超大城研制完善房市调控“一城一策”150-200平人才公寓， 8年免收租万套），同比-74.0%子女在潍坊无自有住房且租赁住房市、特大城市积分落户制度，全的长效机制，坚持“房地产市金,全职工作满5年、8年的可获得的，可提取夫妻双方住房公积金支面放开建制镇和小城市落户限制，场调控不动摇、不放松”，实80%、100%产权；2.给予35岁以付房租；2.对个人出租住房的，按简化优化落户审批流程现稳地价、稳房价、稳市场的下本科生、40岁以下硕士、50岁5%征税减按1.5%计缴增值税预期目标以下拔尖人才每人750-2500元/月租房补贴，0.9-3万元/年购房补贴图1：上周主要政策一览（20

9、19.01.28-2019.02.01）数据来源：政府网站，重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：上周，我们监测的40个城市商品房成交面积453.27万方，环比下降3.8%，同比下降7.3%。分线城市来看，四大一线城市上周商品房成交面积83.44万方，环比上涨4.7%， 同比上涨5.5%。其中，上海、广州低基数情况下分别环比前周上涨36.7%、23.4%， 而深圳、北京分别环比前周下降65.3%、32.0%。上周，我们跟踪的13个二线样本城市成交面积228.79万方，环比前周下降3.6%， 同比下降3.6%。其中，厦门低基数情况下成交环比前周上涨83.

10、6%，南京推盘放量情况下环比前周上涨59.2%。三四线成交方面，我们跟踪的23个三四线样本城市成交面积141.04万方，环比下降8.6%，同比下降18.3%。月度来看， 1月40城新房成交同比下降7.7%，较18年12月增速由正转负，较18 年全年累计降幅扩大5.8个百分点。分线来看，1月4大一线城市成交同比上涨11.8%， 而13个二线城市、23个三四线城市成交分别同比下降10.3%、11.6%。图2：各城市商品房19年至今周均成交量、上周成交量及成交环比60150%50100%4050%300%2010-50%0北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁

11、济南 大连 南昌 温州-100%19至今周均成交（万方）上周成交（万方）上周成交环比（%）数据来源：Wind，CRIC，分线城市上周成交（万方）前周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均同比去化周期（月）去化时间环比一线（4 个）北京14.7221.65-32.0%67.5%13.0315.48-15.8%19.880.4%上海41.9330.6736.7%17.2%37.5234.658.3%16.56-1.1%广州24.0819.5123.4%-13.4%28.4824.0118.6%15.39-1.1%深圳2.727.84-65.3%-64.6%8.278.76

12、-5.6%15.746.3%一线合计83.4479.674.7%5.5%87.2982.905.3%-二线（13 个）杭州16.2318.84-13.9%-56.2%19.1024.58-22.3%8.340.6%南京20.3412.7759.2%41.0%14.8415.80-6.0%19.921.6%武汉36.0934.056.0%-12.2%34.0241.66-18.4%-青岛23.4427.93-16.1%-14.9%25.7135.50-27.6%-福州5.995.606.9%-16.5%7.826.3622.9%22.294.3%厦门5.543.0283.6%126.6%4.58

13、4.560.5%-苏州17.6923.92-26.0%-5.0%20.4820.70-1.1%14.506.2%长春22.5523.24-3.0%21.8%27.0824.988.4%-南宁31.0333.71-8.0%274.3%39.5520.0896.9%4.20-0.4%济南14.2922.54-36.6%-35.0%17.9013.7830.0%-大连4.345.27-17.6%-56.9%4.576.73-32.1%-南昌6.907.08-2.5%-49.7%13.2710.7123.8%-温州24.3719.3526.0%49.2%23.3118.9922.7%10.63-1.7

14、%表 1：40 城市商品房成交面积汇总（2019.01.25-2019.01.31）二线合计228.79237.32-3.6%-3.6%252.23256.49-1.7%-三四线（23 个）三四线合计141.04154.29-8.6%-18.3%157.49180.75-12.9%-40 城合计453.27471.28-3.8%-7.3%497.01520.14-4.4%-数据来源：Wind，CRIC， 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市图3：40城新房周均及单周成交面积（万方）图4：40城市分线城市新房周成交环比增速（%）5405205004804604404204002017201819W

15、1-W519-W2 19-W3 19-W4 19-W510%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%4.7%-3.6%-8.6%18-W5219-W119-W219-W319-W419-W540城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）一线城市（4城） 二线城市（13城） 三四线城市（23城）数据来源：Wind，CRIC，数据来源：Wind，CRIC，-7.7%-31.3%图5：40城新房月度成交同环比（%）图6：40城分线城市新房月度成交同比（%）30%20%10%0%-10%-20%-30%40%

16、11.8%-10.3%-11.6%30%20%10%0%-10%-40%18.0818.0918.1018.1118.1219.0140城新房成交环比40城新房成交同比-20%18.0818.0918.1018.1118.1219.01一线城市二线城市三四线城市数据来源：Wind，CRIC，数据来源：Wind，CRIC，-7.7%图7：40城新房成交整体年同比（%）图8：40城新房成交分线城市年同比（%）30%20%10%0%-10%-20%-30%201420152016201720182019.0140城新房成交年同比40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%11

17、.8%-10.3%-11.6%201420152016201720182019.01一线城市（4城） 二线城市（13城） 三四线城市（23城）数据来源：Wind，CRIC，数据来源：Wind，CRIC，分区域成交看，三大重点区域成交出现分化，长三角（12城）上周成交为136.47 万方，环比前周上升0.6%，而环渤海（5城）、珠三角（7城）上周成交分别为58.78、70.39万方，分别环比前周下降26.4%、13.8%。其他区域方面，海峡西岸城市群（6城）、中西部（5城）上周成交面积分别为48.57、85.26万方，分别环比前周上涨26.3%、3.4%。图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同

18、环比（2019.01.25-2019.01.31）1%0%-16% -21%-26%3%6%-31%1%-7%-21% -21%-44% -57%商品房 商品房 二手房 二手房周环比 周同比 周环比 周同比环渤海26% 22%长三角海峡西岸-41%-69%珠三角中西部-14%其他-20%-28% -28%数据来源：Wind，CRIC，二手房方面，上周，根据Wind统计的各城市房管局数据，我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为85.29万方，环比前周下降30.8%，同比下降31.0%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积32.77万方，环比前周下降16.5%，同比下降23.1%

19、。其中深圳、北京分别环比下降50.0%、4.1%。二三线样本城市整体成交面积为52.52万方，环比下降37.5%，同比下降35.2%，其中杭州环比上涨19.9%。截至19年1月，13城市二手房成交同比下降8.9%，降幅较18年12月收窄16.9个百分点，较18年全年累计同比收窄1.6个百分点。分线来看，1月一线城市同比下降14.0%，较18年12月降幅扩大5.7个百分点，二三线城市同比下降6.4%，较18年12月降幅收窄26.5个百分点。表 2：13 城二手房成交面积汇总（2019.01.25-2019.01.31）分线城市上周成交（万方）前周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周

20、均（万方）周均年同比一线（2 个）北京27.4828.65-4.1%-0.6%20.8628.22-26.1%深圳5.2910.58-50.0%-25.5%11.3811.67-2.4%一线合计32.7739.23-16.5%-23.1%32.2439.89-19.2%二三线（11 个）青岛4.258.18-48.0%-69.8%6.069.55-36.5%厦门3.9312.52-68.6%-40.9%8.904.9679.6%无锡3.688.97-58.9%-59.8%6.6510.63-37.5%岳阳1.371.41-2.8%-23.3%1.231.97-37.3%扬州2.012.57-2

21、2.0%-18.0%2.233.35-33.4%苏州13.9223.72-41.3%2.3%19.2818.603.7%南宁4.856.45-24.7%-19.8%6.064.5732.7%金华0.570.82-30.8%-84.7%0.893.53-74.7%江门2.042.41-15.3%-4.9%1.892.69-29.7%杭州12.6010.5119.9%2.5%9.7811.92-18.0%大连3.287.37-55.5%-63.7%5.736.82-16.0%二三线合计52.5284.10-37.5%-35.2%68.7078.58-12.6%13 城合计85.29123.33-3

22、0.8%-31.0%100.95118.47-14.8%数据来源：Wind， 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市图10：13城二手房周均及单周成交面积（万方）图11：13城分线城市二手房周成交环比增速（%）1401201008060402002017201819W1-W519-W2 19-W3 19-W4 19-W560%40%20%0%-20%-40%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-16.5%-37.5%18-W5219-W119-W219-W319-W419-W513城二手房周均成交面积当周成交环比（右）一线城市（2城）二三线城市（11城）数据来源：Wind，CRI

23、C，数据来源：Wind，CRIC，图12：13城二手房成交月度同环比（%）图13：13城分线城市二手房成交月同比（%）30%20%10%0%-10%-20%-30%3.6%-8.9%18.0818.0918.1018.1118.1219.0113城二手房成交环比13城二手房成交同比50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-6.4%-14.0%18.0818.0918.1018.1118.1219.01一线城市（2城）二三线城市（11城）数据来源：Wind，CRIC，数据来源：Wind，CRIC，图14：13城市二手房成交整体年同比（%）图15：13城市分线二手房成交年

24、同比（%）100%80%60%40%20%0%-20%-40%-8.9%201420152016201720182019.0113城二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-6.4%-14.0%201420152016201720182019.01一线城市（2城）二三线城市（11城）数据来源：Wind，CRIC，数据来源：Wind，CRIC，重点城市推盘及库存跟踪上周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为170.93万方，环比前周下降3.6%， 同比上涨2.2%。而1月13城商品房推盘698.17万方，环比下降59.6%，同比上涨3.3%，增速较上月小幅放缓

25、。而批售比方面，1月13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）0.84，较18年12月小幅回升。库存方面，上周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比前周下降0.6%，其中一线、二线、三线城市分别环比前周下降1.0%、0.3%、0.3%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至14.27个月，11个城市住宅去化周期上升至8.61个月。图16：13城市商品房周度推盘图17：13城市商品房月度推盘600500400300200100018W45 18W47 18W49 18W5119W119W319W5推盘面积（万方）环比（%，右） 同比（%，右）120%100%80%60%40%20%0%

26、-20%-40%-60%2,0001,5001,000500018M118M318M518M718M9 18M11 19M1推盘面积（万方）环比（%，右） 同比（%，右）150%100%50%0%-50%-100%数据来源：Wind，数据来源：Wind，3.3%图18：13城市商品房推盘年同比趋势（%）图19：13城市商品房月度批售比25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%2,0001,5001,000500018M118M318M518M718M918M1119M11.51.00.50.0201420152016201720182019.01推盘面积年度

27、同比成交面积（万方）推盘面积（万方） 批售比（移动平均3个月，右）数据来源：Wind，数据来源：Wind，图20：13城市及分线城市商品房库存指数180170160150140130120110100908014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房库存指数4个一线城市商品房库存指数6个二线城市商品房库存指数数据来源：Wind，图21：13城市商品房周度库存及去化周期图22：11城市住宅周度库存及去化周期4000501000402000800600204000北 上 广 深 南京 海 州 圳 京0杭 福 苏 温 南 泉 莆 江州 州 州 州 宁 州 田 阴20

28、000北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右） 3个月平均去化周期（月，右）一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右） 3个月平均去化周期（月，右）数据来源：Wind，数据来源：Wind，表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.01.25-2019.01.31）城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京1707.22-3.3%19.880.09上海2733.74-0.5%16.56-0.18广州2148.410.1%15.39-0.

29、18深圳726.91-0.2%15.740.93南京1767.150.1%19.920.31杭州874.25-2.3%8.340.05福州869.121.0%22.290.93苏州1373.12-0.6%14.500.85温州994.92-0.2%10.63-0.19南宁627.420.5%4.20-0.02泉州670.55-0.2%20.250.10莆田468.46-0.5%24.86-2.50江阴458.54-0.3%21.540.55数据来源：Wind，城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京894.32-3.0%15.630.23上海705.10-0

30、.7%6.930.14广州863.720.3%9.47-0.13深圳320.15-2.0%12.18-0.01福州333.270.7%12.590.39杭州256.22-4.5%3.06-0.06南京386.011.2%5.110.26宁波326.74-1.8%7.69-0.33苏州653.64-1.3%8.230.51厦门224.191.0%27.34-0.49表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.01.25-2019.01.31）莆田259.862.2%17.95-1.07数据来源：Wind，全国土地市场供给成交情况由于统计数据的滞后因素，我们统计的土地市场供需数据相对

31、商品房成交均滞后一周。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2019年第4周，供给方面，土地供应总建筑面积为950.0万方，环比前周下降25.7%，同比下降65.4%。成交方面，2019年第4周全类型土地成交2216.6万方，环比前周上涨9.2%，同比上涨34.3%。出让金方面，2019年第4周土地成交出让金699.5亿元，环比上涨77.4%，同比上涨140.1%。分线城市来看，一线城市出让金受价格因素影响环比下跌22.7%，而二线城市则因量价齐升出让金环比抬升44.6%、三线城市则因价格抬升出让金环比上升96.2%。综合供给和成交，上周全类型土地供销比为1.23，住宅土地供销比为1.25

32、。从溢价率的角度来看，2019年第4周全类型土地成交溢价率（移动平均3个月） 为7.6%，较前周上升0.3个百分点。分线来看，一线、三线城市上周土地成交溢价率分别为6.0%、9.1%，较前周分别上升1、0.8个百分点，而二线城市上周土地成交溢价率分别为7.5%，较前周下降0.1个百分点；宅地方面，2019年第4周宅地成交溢价率为7.8%，较前周上升0.1个百分点，分线来看，一线、二线城市上周宅地成交溢价率分别为6.0%、8.0%，分别较前周下降0.4、0.3个百分点，而三线城市上周宅地成交溢价率为8.3%，较前周上升0.8个百分点。图23：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据60005

33、0004000300020001000018W44 18W45 18W46 18W47 18W48 18W49 18W50 18W51 18W52 19W1 19W2 19W3 19W4供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平均3个月，右）1.501.401.301.201.101.000.900.800.70数据来源：Wind，-34.6%图24：全国100大中城市土地供应年度累计同比图25：全国100大中城市土地成交年度累计同比20%10%35%-24.6%25%0%-10%-20%-30%-40%-50%13141516171819W1-19W4全国100大中城市供应面积年同比（%

34、）15%5%-5%-15%-25%-35%13141516171819W1-19W4全国100大中城市成交面积年同比（%）数据来源：Wind，数据来源：Wind，图26：全国100大中城市土地出让金年同比图27：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比55%45%35%25%15%5%-5%-15%-25%-35%-26.4%13141516171819W1-200%150%100%50%0%-50%13141516171819W1-19W4全国100大中城市出让金年同比（%）19W4一线城市二线城市三线城市数据来源：Wind，数据来源：Wind，图28：全国100大中城市楼面价和溢价率图2

35、9：全国100大中城市分线城市溢价率2,7002,6002,5002,4002,3002,2002,1008%8%7%7%7%7%7%6%6%6%18W4418W4718W5019W119W4楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%）10%8%6%4%2%0%18W4418W4618W4818W5018W5219W219W4一线城市溢价率（%）二线城市溢价率（%） 三线城市溢价率（%）数据来源：Wind，数据来源：Wind，地产板块投资观点及重点公司跟踪情况2019年1月，市场基本面加速回落。成交方面，1月40城新房成交同比下滑7.7%， 分线来看，4大一线城市成交同比上涨11.8%，其中北

36、京、上海成交分别同比上涨21%、24%，表现亮眼，而13个二线城市增速由正转负，同比下滑10.3%，23个三四线城 市同比则下降11.7%，降幅较去年12月扩大8个百分点，景气度进一步下行。对于房 企而言，销售增速同样承压，根据克而瑞房企销售TOP100统计，百强房企1月整体 销售面积同比下降16%，TOP10、TOP10-30、TOP30-50房企销售面积同比下滑28%、6%、6%。但值得注意的是，在信贷层面，近期房企融资渠道大幅顺畅，根据我们的初步统计，A股房企1月发行信用债规模286亿元（同比上涨361%），主要是短融及ABS类融资规模改善显著，行业资金环境维持改善，我们认为随着基本面调整压力的加大，房企融资政策仍存在进一步松动的空间。板块投资方面，从过去3轮小周期来看，基本面底部配合政策面改善是板块估值弹性增长的两个必要条件，而目前地方行政政策的底部改善、叠加行业资金环境向好，将对板块估值形成支撑，并且从以往经验看，龙头房企的收益拐点通常更加提前，并且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性收益表现也更加突出，因此，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面，一线A