二手楼交易流程须知

1、 FILENAME p C:DOCUME1halleyLOCALS1Temp加瑈祘斗.doc- PAGE 10 -二手楼交易流程须知(此文件只供内部传阅，版权所有，翻印必究)课程大纲纲深圳市的的房地产产管理体体制深圳市的的使用权权种类房地产转转让的有有关问题题房地产权权利证书书的种类类房地产证证的主要要内容房地产登登记的有有关问题题一. 深深圳的房房地产管管理体制制房地合一一房地产交交易最后后落实的的是产权权的确认认，产权权的确认认是要到到主管部部门登记记，所以以要了解解主管机机关的管管理方式式。深圳房地地产管理理的两大大特点是是房地地合一和三三级管理理。根根据国家家的城城市房地地产管理理法，

2、房地产产采取双双轨制度度，即是是允许房房地合一一管理及及房地分分开管理理。中国国内地有有些地方方的房地地产利用用房地合合一管理理，同时时有些地地方利用用房地分分开管理理，国内内很多城城市的房房地管理理属于两两个机关关土地管管理局和和房屋管管理局，这就是是分开管管理。因因此，房房地产交交易(土地交交易及房房产交易易)的过户户和登记记分两个个部门进进行，发发房地产产的证书书也是分分开的，一个是是土地使使用权证证书，另另一个是是房屋使使用权证证书。而而房地合合一的意意思就是是房地产产(房屋和和土地)的使用用权是用用同一个个证书。而深圳圳的房地地产管理理就是利利用房房地合一一这个个模式，它所发发的房地

3、地产权利利证书(由规划划国土局局发出)也是一一本制的的，叫房地产产证。在这个个房地地产证当中已已同时包包括了两两种权力力，就是是土地使使用权和和房屋使使用权。在深圳与与房地产产管理有有关的有有三大局局规划国土土局：功功能有三三方面：规划(包包括城市市的规划划及个别别楼宇的的规划)；卖地(作作为政府府代表卖卖地)；房地产管管理。建设局：管理工工程建设设的质量量及工程程的队伍伍，处理理施工过过程等问问题。住宅局：负责物物业管理理。三级管理理三级管理理是指规规划国土土局内部部对核下下各个机机构的职职能有所所分工，在深圳圳市的职职权分为为市局、分局及及管理所所三个体体制，三三级管理理的原则则下，规规划

4、国土土局将业业务划分分，互不不重叠。市局主主要管行行政，不不管具体体业务；分局及及管理所所管具体体业务，如房地地产登记记及发证证业务是是在分局局(或一部部份于管管理所)办理。深圳市的的土地使使用权种种类上面提及及，深圳圳的房地地产管理理是采取取房地合合一，即即房屋和和土地一一并管理理在一个个体制，但在这这个前提提底下，究竟有有没有侧侧重点呢呢？是有有的，房房地合一一以地为为主房随随地走。这个个概念关关系着交交易上将将会发生生的一连连串事情情，举例例说：福福利房、微利房房之所以以不能够够随便转转让主要要是因为为土地使使用权的的问题，而要判判别一所所房子的的使用年年期、价价格及转转让条件件，亦必必

5、须先辨辨别土地地使用权权的种类类。深圳经经济特区区土地使使用权条条例是是作为表表明有权权利使用用土地的的证明。土地使使用权分分为四种种：历史用地地：这是是指一九九八零年年六月之之前的土土地，用用地单位位取得土土地使用用权。历历史用地地是没有有任何资资料的，所以我我们在发发证、登登记时只只采用公公告方式式就可以以，只要要你能证证明在一一九八零零年六月月前，已已在该地地兴建房房子使用用，即使使没有任任何土地地的资料料也是可可以的。因此这这种土地地的管理理较为宽宽松。行政划拨拨用地：是指在在一九八八零年六六月至一一九八八八年一月月二日期期间的土土地，这这一种土土地使用用权种类类在现在在的深圳圳已经成

6、成为历史史，但是是在国家家来说还还是存在在的，国国家目前前的房地地产管理理局还沿沿用这种种方式。于一九九八零年年六月至至一九八八八年一一月二日日期间，深圳还还未进行行土地使使用权改改革的时时候，那那时的用用地全部部都采取取行政划划拨的，为甚么么一九八八八年一一月二日日后又没没有行政政划拨用用地呢？因为在在这天深圳经经济特区区土地管管理条例例的颁颁布明确确说明所所有的用用地采取取协议、招标、拍卖的的方式，不论是是谁，即即使是市市政府本本身亦必必须依从从。还有一个个值得注注意的地地方，是是土地使使用期限限顺延的的问题。跟据人人大公告告，住宅宅用地的的使用期期可由五五十年顺顺延至七七十年，商业用用地

7、由三三十年顺顺延至五五十年，但是顺顺延是必必须有条条件的，凡是与与土地部部门签订订合同的的，方可可以顺延延。即是是说凡是是与国土土局签订订合同的的都可以以顺延，反过来来说，没没有与国国土局签签订合同同的均得得不到顺顺延。因因此，土土地可否否获得顺顺延，便便要看房房地产证证中土地地使用权权开始的的日期，若果日日期是在在八八年年一月二二日前，均为划划拨用地地，即是是说这些些土地均均没有签签署任何何合同，除非现现在签署署才可顺顺延，而而八八年年一月二二日后的的土地，便肯定定得到顺顺延。问问题是八八八年一一月二日日前购买买的房子子怎么办办呢？如如果真的的要延期期，唯一一方法是是按照规规定重新新补地价价

8、，方法法虽然对对某些人人士不公公平，但但却是现现行唯一一可取的的办法，将来有有可能有有其它解解决办法法。协议：协协议、招招标及拍拍卖土地地，是从从一九八八八年一一月二日日至今深深圳唯一一的土地地使用权权方式。协议分分为两种种：一种种是协议议市场地地价；一一种是协协议减免免地价，如福利利房、微微利房等等。招标、拍拍卖：与与协议不不尽相同同的是招招标及拍拍卖用地地，肯定定是市场场地价。三. 房房地产转转让的有有关问题题房地产转转让的方方式转让的方方式有三三种：买卖交换赠与转让除了了上述三三项外，另外，在深深圳经济济特区房房地产转转让条例例中有有规定另另外四种种交易情情况，这这四种情情况虽不不是转让

9、让，亦把把它视作作转让一一般：合作建房房抵债住家户实业合并并以上七项项被视作作转让及及转让方方式，也也是转让让(交易)行为，都必须须按照转转让的规规定交纳纳税费。如果不不属于转转让，则则不需交交纳税费费，例如如把房地地产分割割，则不不算是转转让的一一种，无无须缴纳纳税费。房地产转转让的条条件从法律上上来讲，如果拥拥有房地地产的产产权，便便可将之之转让，但按照照实际情情况，转转让是需需要有条条件的，并不是是说房地地产是属属于某人人的，便便可随其其意愿而而转让，而要先先考虑该该房产是是否能转转让，因因为有些些能够随随意转让让，有些些却不能能。因此此，中介介人接受受业主委委托出售售房屋时时，应先先了

10、解该该房地产产是否能能卖，如如果能卖卖的话又又需具备备甚么条条件。常常见的例例子是军军产房，按规定定这类房房屋是不不能买卖卖的，但但规定还还规定，国情是是不少人人还是转转让该类类房地产产，若当当中不涉涉纠纷，问题不不大，但但要注意意的是这这类房地地产是不不能够办办房地产产证的，作为代代理便要要理解当当中的利利害，以以免不知知不觉间间误导买买卖双方方。转让条件件大致分分为两种种，一种种是不准准转让，另一种种是限制制转让(只要符符合一定定条件便便可随便便转让)，除了了上述两两种规定定外，其其它的一一概能够够自由转转让。不不能转让让会出现现在下列列几个情情况下：被法院查查封、被被冻结的的物业；双方诉

11、讼讼、闹纠纠纷、房房屋还未未定下来来是谁的的，即房房地产在在使用权权利上有有争议的的情况；还有是房房地产已已经抵押押，而未未得对方方的同意意；土地使用用权已被被收回的的。一些不良良业主接接获收地地通知后后，赶紧紧将房产产出售(例如酒酒楼业务务是不错错的，突突然间转转让出售售，因为为接获收收地通知知)，对这这些情况况便需特特别注意意。而有条件件的转让让，则转转让之前前必须经经过批准准，并需需要补回回地价。因为当当初政府府以折让让价出售售，因此此当转售售时候，首先要要把足够够的钱纳纳回，但但能不能能补，准准不准卖卖要先得得到批准准。地价价的可补补资格和和金额主主要是参参照土地地使用的的性质。分别有

12、有三种，包括历历史用地地、行政政划拨用用地和协协议减免免地价的的用地，当你要要转让这这三种用用地时，必须得得到批准准人同意意并补交交地价。譬如说说是行政政划拨土土地，要要先补足足地价，将其变变为商品品房，方方可随意意转让。房地产转转让的税税费房地产的的税费主主要包括括有营业业税5%，契税税1%，印印花税00.1%，单位位所得税税15%，个人人所得税税20%，城市市建设维维护税和和登记费费等。目前有优优惠政策策，个人人拥有的的普通住住宅住满满一年的的，可免免营业税税及城市市建设维维护税，要交的的只是契契税1%，印花花税0.1%。而个人人的普通通住宅又又怎样介介定呢？就是个个人的房房子卖给给任何人

13、人，个人人的意思思是以个个人名义义拥有的的，而卖卖给个人人或者公公司都可可以算是是普通住住宅。商商住及商商业房地地产均无无税费优优惠。其次是税税费的计计算标准准问题，就是以以估价为为标准，交易价价低于估估价的话话，契税税和营业业税按估估价的计计算。但但所得税税却不一一样，只只要交易易价低于于估价便便无须缴缴纳。4.房地地产的预预售与现现售房地产有有所谓预预售和现现售，可可是两者者是如何何划分呢呢？按照照法律规规定，预预售的介介定是依依据初次次登记，初次登登记前是是预售，初次登登记后是是现售。但在这这个实际际交易的的行业当当中却不不是这样样的，而而是以入入伙为标标准。而而预售的的条件，现时深深圳

14、法例例规定七七层以下下的房子子要封顶顶、七层层以上的的要完成成三份之之二才可可获发预预售许可可证，总总的来说说是必须须要有预预售许可可证方可可预售。5.房地地产买卖卖合同与与认购书书接着是有有关买卖卖合同和和认购书书的问题题。深圳圳市政府府对预售售管理是是十分严严格的。交易双双方的合合同必须须是采用用规划国国土局规规定的格格式文本本，这类类合同必必须向规规划国土土局购买买，其中中对预售售的买卖卖管理更更是严格格，必须须是要有有预售许许可证，才可向向规划国国土局购购合同，而且每每份合同同均有独独立编号号。至于于认购书书更必须须是经过过法院等等司法机机关的批批准。如如果是先先有认购购书，而而后发预

15、预售许可可证，则则预售无无效。发发展商在在持有预预售许可可证之后后，再发发认购书书，才合合资格进进行预售售买卖。6.福利利房买卖卖的问题题现在深圳圳市的福福利房及及微利房房均可上上市，市市场甚为为庞大，而管理理这类房房产的是是另外一一套独立立政策，属于另另外一个个领域，管理机机关是住住宅局，而不属属于规划划国土局局管理。这类房房产的上上市与否否、上市市的程序序审批，由住宅宅局主理理，上述述所提及及的补地地价政策策等等均均不适用用于这类类房产。这类房产产如要上上市，要要先到住住宅局申申请上市市的批复复，之后后再到规规划国土土局换证证(换成红红色的商商品房证证)，才可可以上市市买卖。7.集资资房、

16、军军产房的的买卖问问题集资房按按照规定定是不能能出售的的，如果果要卖的的话，要要经过批批准及补补足地价价之后才才可进入入市场。军产房是是一个军军居，是是不能动动的，所所以现在在的军产产房是不不存在上上市的问问题，如如果中介介机构要要代理军军产房，在目前前来说，是没办办法通过过规划国国土局的的交易来来办理的的。但目目前军队队里自己己发房产产证，他他们所发发的证跟跟规划国国土局所所发的是是一样的的，但按按照规定定，军队队是没有有权力发发放这类类证件的的。而国国家针对对房地产产的管理理条例已已经有所所修改，所以在在这个房房地产的的问题，将有新新的政策策。8.抵押押、按揭揭房地产产的买卖卖问题在法律上

17、上规定，抵押及及按揭房房是可以以转让的的，即是是说在未未有赎回回之前便便可转让让，但我我们的运运作跟法法律的规规定是不不一致的的，因为为目前的的基础操操作不良良。按照照法律的的规定来来说，若若房产已已经在银银行抵押押，只要要银行同同意，便便可以把把房子卖卖给他人人；但为为了堵塞塞时间差差的问题题(买家付付足楼款款后一段段时间才才取得房房地产证证；而卖卖方收款款还清按按揭后不不履行办办证的义义务)，目前前的条例例基本上上是先要要把银行行的按揭揭还清，把房子子赎出来来才可卖卖给他人人，然后后他人再再上银行行重新做做抵押。9.背书书转让问问题按照深圳圳市政府府的规定定，房产产是可以以背书转转让(与香

18、港港称为确确认人出出售类似似)。现在在的背书书转让，只有罗罗湖和龙龙岩才做做，其它它地方都都不做。为甚么么有这个个现象呢呢？就像像刚才所所提及，法律虽虽规定可可以做，但实务务操作繁繁复，所所以便不不做，于于这法律律的规定定是可以以不存在在的。四. 房房地产权权利证书书的种类类根据目前前法律的的基本原原则，房房地产除除了背书书转让以以外，要要交易一一个房地地产首先先必须要要卖方取取得房地地产证，所以必必须要了了解房地地产证书书的种类类。一直直以来，深圳市市的发证证机制不不良，发发了很多多不同类类型的证证书，情情况混乱乱。不过过，现在在的房地地产证还还在修改改中，最最快今年年下半年年将有新新证出现

19、现，房地地产证可可能成为为历史。但就目目前，要要先认识识现存的的几种证证书：1.房房屋所有有权证：房屋所所有权证证是889年房房地分开开之前所所发的证证，另外外当时在在房地分分开以前前还有发发国有有土地使使用权证证。而而现在的的房地地产证就是由由房屋屋所有权权证及及国有有土地使使用权证证合二二为一的的。持房屋所所有权证证要买买卖的，要先换换证，才才能办理理交易。这类证证是不一一定能够够换证成成功，因因为当发发证时只只管房屋屋，没有有考虑到到土地使使用权问问题，现现在房地地合一，需要顾顾及土地地使用权权问题，所以代代理这类类房屋要要了解当当中存在在的风险险。2.房房地产证证：房地产产证是是89年

20、到到现在一一直发的的证，得得到这一一种证后后就可买买卖，这这一种证证还有三三种类型型：软皮红色色的：用用于记载载商品房房，产权权人可完完全享有有该房地地产的占占有、使使用、收收益及处处分权利利；软皮绿色色的：用用于记载载非商品品房，一一律不得得卖买，需抵押押或出租租的，需需按有关关规定办办理；硬皮红色色绸面：与软皮皮红色相相同，只只是前两两种都是是九五年年一月一一日以后后所发的的证。这这类证仍仍然有效效，可继继续使用用，在产产权变动动时换新新证。3.代用用证与楼楼花证：代用证与与楼花证证是中国国的特色色，亦是是历史遗遗留的问问题，代代用证与与楼花证证都属于于违法所所办的证证，所以以现在已已不发

21、了了，但规规划国土土局还是是认可它它的效力力。处理理方法是是具备换换证条件件的便先先换证后后转让；不能够够换的可可直接办办理转让让手续。五. 房房地产证证的主要要内容1.权利利人在房地产产证的主主要内容容当中，要特别别注意权权利人的的资料，在交易易时的买买卖文件件当中，要严格格符合产产权证中中权利人人资料，包括名名字、身身份证号号码，尤尤其是公公司名称称，必须须要完全全符合房房地产证证的名称称。2.土地地使用权权在土地使使用权中中，我们们要注意意三个问问题：权力的种种类；用途；土地的使使用年限限。因为土地地的种类类决定你你能否转转让，土土地的用用途决定定你转让让的税费费及土地地的年资资。3.建

22、筑筑物、附附着物所所有权建筑物、附着物物所有权权我们要要注意两两个问题题，一个个是建筑筑价格(决定税税费的基基础)，一个个是登记记的年限限。六. 房房地产登登记的有有关问题题1.房地地产登记记的效力力中国的房房地产登登记的效效力与香香港不同同，如果果在取得得中国的的房地产产证后，出现某某些损失失，中国国政府需需承担，因为房房地产证证是由政政府发出出，对业业主有较较大的保保障；但但对中介介服务机机构便有有较高要要求，在在委托放放盘时便便要弄清清楚房房地产证证的真真伪及弄弄清楚房房子的情情况，如如土地使使用权、抵押及及查封等等等问题题。2.房地地产登记记的程序序深圳经经济特区区房地产产登记条条例内

23、内规定了了一切的的程序，从提出出申请到到发证。对中介介服务有有关系的的是要特特别提早早申请这这个问题题。就是是说，买买卖合同同的签订订，与申申请登记记是两个个完全不不同的事事情。即即是说业业主将房房产出售售时，除除了有责责任与卖卖家签订订合同外外，亦要要与卖家家一起申申请登记记，这称称之为共同申申请，不能够够只签合合同，而而对登记记一事不不闻不问问。因此此，作为为中介机机构，除除了接受受业主委委托放盘盘，亦要要一并接接受委托托办理申申请登记记，以避避免于业业主签订订合同后后对登记记一事撒撒手不管管，这样样的委托托才是全全面的、完整的的。3.房地地产登记记的原则则要注意申申请的问问题，即即是需要要买卖双双方一起起申请登登记。现在的房房地产登登记是以以一宗土土地为单单位，即即是说，有关土土地的权权力，是是以一房房土地而而定，而而不是以以一套房房子而定定，所以以同一土土地上不不同房子子的使用用权是一一样的。而当房房屋证上上的内容容不清楚楚时，便便要翻阅阅土地地权力合合同。4.房地地产登记记的种类类初始登记记要留意两两方面：土地使用用权初