中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告XXXX-2020年

1、中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告2015-2020年编制单位位：北京京智博睿睿投资咨咨询有限限公司报告目录录：第1章 中国商商业地产产发展背背景及阶阶段分析析1.1 商业地地产行业业定义及及分类1.1.1 商商业地产产行业定定义1.1.2 商商业地产产行业分分类1.2 商业地地产行业业发展阶阶段及演演变趋势势1.2.1 商商业地产产行业发发展阶段段分析1.2.2 商商业地产产行业发发展的驱驱动因素素（1）外外部驱动动因素分分析（2）内内部价值值潜力分分析1.2.3 商商业地产产内部价价值潜力力评估结结果1.3 商业地地产发展展环境演演变趋势势分析1.3.1 宏宏观经济济环境演演变趋势

2、势分析（1）国国内宏观观经济发发展分析析（2）国国内宏观观经济发发展预测测（3）宏宏观经济济变化对对行业的的影响分分析1.3.2 中中国城镇镇化进程程及趋势势分析（1）我我国城镇镇化现状状分析（2）我我国城镇镇化趋势势展望（3）行行业与城城镇化相相关性分分析1.3.3 行行业消费费环保变变化趋势势分析（1）中中国人口口结构演演变趋势势分析（2）居居民收入入水平变变化趋势势分析（3）居居民消费费水平变变化趋势势分析（4）零零售业扩扩张速度度变化趋趋势分析析第2章 中国商商业地产产行业供供需市场场预测2.1 中国商商业用地地供需市市场预测测2.1.1 商商业用地地供需现现状分析析（1）一一线城市市

3、商业用用地供需需现状（2）二二线城市市商业用用地供需需现状（3）低低线城市市商业用用地供需需现状2.1.2 商商业用地地供需情情况预测测2.2 中国商商业地产产供需市市场预测测2.2.1 商商业地产产行业供供需现状状（1）商商业地产产开发投投资规模模分析（2）商商业地产产市场供供给规模模分析1）商业业地产施施工面积积分析2）商业业地产新新开工面面积分析析3）商业业地产竣竣工面积积分析（3）商商业地产产市场销销售状况况分析1）商业业地产销销售面积积分析2）商业业地产销销售金额额分析3）商业业地产销销售价格格分析（4）商商业地产产供需平平衡分析析2.2.2 商商业地产产行业供供需预测测（1）商商业

4、地产产市场供供给预测测（2）商商业地产产市场需需求预测测（3）商商业地产产价格走走势预测测第3章 中国商商业地产产投资热热点之城城市综合合体3.1 中国城城市综合合体发展展规模预预测3.1.1 城城市综合合体生命命周期进进程3.1.2 城城市综合合体存量量市场分分析（1）城城市综合合体存量量规模分分析（2）城城市综合合体存量量区域属属性（3）建建成城市市综合体体物业组组合3.1.3 城城市综合合体增量量市场分分析（1）城城市综合合体增长长趋势预预判（2）城城市综合合体增量量规模预预测（3）城城市综合合体增长长特征预预判3.2 城市综综合体运运作模式式及趋势势分析3.2.1 城城市综合合体开发发

5、模式分分析（1）商商务驱动动模式分分析（2）商商业驱动动模式分分析（3）住住宅驱动动模式分分析（4）文文化驱动动模式分分析（5）休休闲旅游游驱动模模式分析析（6）娱娱乐驱动动模式分分析（7）会会展驱动动模式分分析（8）复复合驱动动模式分分析3.2.2 城城市综合合体典型型运作模模式分析析（1）万万达模式式分析（2）世世茂模式式分析（3）华华润模式式分析（4）宝宝龙模式式分析（5）SSOHOO中国模模式分析析3.2.3 城城市综合合体发展展模式演演变趋势势预判（1）城城市综合合体开发发模式发发展趋势势（2）城城市综合合体运作作模式发发展趋势势3.3 城市综综合体发发展趋势势及前景景预测3.3.1

6、 城城市综合合体发展展驱动因因素分析析（1）城城市化进进程推动动行业发发展（2）消消费能量量推动综综合体发发展（3）餐餐饮及零零售驱动动行业发发展（4）政政府对城城市综合合体的力力推3.3.2 城城市综合合体发展展面临的的挑战（1）宏宏观配套套缺失带带来的挑挑战（2）融融资环境境制约带带来的挑挑战（3）项项目内涵涵缺失带带来的挑挑战（4）项项目供给给过剩带带来的挑挑战3.3.3 城城市综合合体发展展趋势预预测（1）一一二线城城市综合合体发展展趋势（2）三三四线城城市综合合体发展展趋势（3）开开发商综综合体战战略布局局趋势（4）海海外资本本综合体体布局趋趋势3.3.4 城城市综合合体投资资前景预

7、预测（1）城城市综合合体投资资价值分分析（2）城城市综合合体投资资策略建建议第4章 中国商商业地产产投资热热点之购购物中心心4.1 中国购购物中心心发展现现状分析析4.1.1 购购物中心心的定义义及分类类（1）购购物中心心的定义义（2）购购物中心心的分类类4.1.2 购购物中心心发展阶阶段分析析4.1.3 购购物中心心发展规规模分析析（1）购购物中心心的分布布数量分分析（2）购购物中心心的分布布趋势分分析4.2 海外购购物中心心发展经经验借鉴鉴4.2.1 美美国购物物中心发发展经验验借鉴（1）美美国购物物中心发发展阶段段（2）美美国购物物中心发发展的关关键因素素4.2.2 日日本购物物中心发发

8、展经营营借鉴（1）日日本购物物中心发发展历程程（2）购购物中心心主力业业态结构构（3）购购物中心心区域分分布及物物业性质质4.2.3 香香港购物物中心发发展经验验借鉴（1）香香港购物物中心发发展业态态（2）香香港购物物中心发发展特点点1）地段段选择是是关键2）商业业资源互互通3）严控控商业规规模4）社区区型Maall发发达4.2.4 海海外购物物中心发发展启示示4.3 购物中中心发展展模式及及趋势分分析4.3.1 购购物中心心经营模模式分析析（1）纯纯销售模模式分析析（2）租租售并举举模式分分析（3）纯纯物业经经营模式式分析（4）连连锁Maall模模式分析析4.3.2 购购物中心心租赁模模式分

9、析析（1）收收取固定定租金模模式（2）流流水倒扣扣模式（3）保保底加流流水倒扣扣模式（4）购购物中心心租赁模模式现状状4.3.3 购购物中心心管理模模式分析析（1）购购物中心心管理模模式分析析（2）购购物中心心管理模模式现状状4.3.4 购购物中心心展模式式演变趋趋势预判判4.4 购物中中心发展展趋势及及前景预预测4.4.1 购购物中心心行业存存在的问问题4.4.2 购购物中心心行业发发展的对对策4.4.3 购购物中心心行业投投资机会会分析（1）购购物中心心布局趋趋势分析析1）主要要商业圈圈转向次次级/新新兴商业业圈扩散散2）逐渐渐向下级级城市扩扩散（2）购购物中心心类型发发展趋势势1）区域域

10、型购物物中心渐渐成主流流形式2）社区区型购物物中心正正在兴起起4.4.4 购购物中心心行业的的发展前前景4.4.5 购购物中心心行业经经营发展展趋势（1）购购物中心心行业进进入经营营时代（2）购购物中心心行业经经营风险险分析第5章 中国商商业地产产投资热热点之写写字楼5.1 海外写写字楼发发展经验验借鉴5.1.1 美美国写字字楼发展展经验借借鉴（1）美美国写字字楼发展展阶段（2）美美国写字字楼发展展的关键键因素5.1.2 香香港写字字楼发展展经验借借鉴（1）香香港写字字楼市场场表现（2）影影响相关关写字楼楼的基本本因素（3）香香港写字字楼未来来走势基基本判断断5.1.3 海海外写字字楼发展展对

11、中国国的启示示（1）强强调服务务经济发发展（2）做做精做专专都市工工业（3）明明确多核核化发展展格局（4）制制定集聚聚发展战战略（5）鼓鼓励业态态多元化化（6）引引领区域域经济发发展5.2 中国写写字楼发发展现状状分析5.2.1 写写字楼发发展影响响因素分分析5.2.2 写写字楼经经营现状状分析（1）一一线城市市写字楼楼经营现现状1）一线线城市写写字楼空空置率2）一线线城市写写字楼租租金水平平（2）二二线城市市写字楼楼经营现现状1）二线线城市写写字楼空空置率2）二线线城市写写字楼租租金水平平5.3 写字楼楼投资方方向及前前景预测测5.3.1 写写字楼发发展存在在的困境境（1）软软件管理理水平和

12、和硬件档档次不相相称（2）经经济贡献献率与城城区发展展水平不不相称（3）配配套服务务水平与与建筑品品牌不相相称（4）出出租率与与实际体体量不相相称（5）业业态多元元化与发发展定位位不相称称5.3.2 写写字楼投投资前景景预测（1）写写字楼投投资机会会分析（2）写写字楼投投资方向向预判（3）写写字楼投投资策略略建议第6章 中国商商业地产产投融资资与资本本运作趋趋势6.1 商业地地产行业业投资现现状分析析6.1.1 商商业地产产投资的的分类及及特点（1）商商业地产产行业投投资分类类（2）商商业地产产行业投投资特点点6.1.2 商商业地产产投资模模式分析析6.1.3 商商业地产产投资的的操作重重点与

13、难难点6.2 商业地地产投资资风险与与现金流流控制6.2.1 商商业地产产行业面面临风险险6.2.2 商商业地产产行业的的风险管管理分析析（1）市市场背景景与目标标客户设设定（2）项项目的市市场定位位风险（3）产产品设计计与建造造风险（4）项项目的运运营管理理风险（5）项项目的财财务方案案风险6.2.3 商商业地产产行业现现金流控控制分析析6.3 商业地地产行业业融资模模式分析析6.3.1 商商业地产产开发融融资的概概念6.3.2 商商业地产产开发融融资的特特点6.3.3 国国内商业业地产的的融资现现状6.3.4 我我国商业业地产的的融资模模式（1）企企业自有有资金注注入模式式（2）预预租预售

14、售款和定定金模式式（3）银银行信贷贷融资模模式（4）房房地产基基金融资资模式6.3.5 国国内商业业地产的的融资趋趋势6.4 商业地地产企业业上市融融资模式式分析6.4.1 商商业地产产企业上上市融资资的必要要性6.4.2 商商业地产产企业上上市融资资的模式式6.4.3 商商业地产产企业上上市融资资效应分分析6.4.4 商商业地产产企业上上市融资资的风险险（1）买买壳上市市的风险险（2）IIPO形形式的风风险（3）其其他类型型的风险险6.4.5 标标杆商业业地产企企业融资资新模式式分析6.5 房地产产投资信信托基金金运作模模式分析析6.5.1 RREITTs的定定义及特特征（1）RREITTs

15、的定定义（2）RREITTs的分分类（3）RREITTs的特特征6.5.2 RREITTs在国国外的发发展现状状（1）全全球REEITss发展现现状分析析（2）美美国REEITss发展现现状分析析（3）英英国REEITss发展现现状分析析（4）日日本REEITss发展现现状分析析（5）新新加坡RREITTs发展展现状分分析（6）香香港REEITss发展现现状分析析6.5.3 RREITTs在国国内的推推进现状状（1）我我国REEITss推行进进程缓慢慢1）缺乏乏大规模模推行的的行业基基础支撑撑2）商业业物业回回报率低低于无风风险利率率3）政策策制度设设计缺失失、法律律不健全全（2）RREITT

16、s对商商业地产产项目运运营影响响1）REEITss对商业业地产企企业运营营模式的的影响2）REEITss对商业业地产企企业经营营业绩的的影响6.6 商业地地产企业业融资模模式创新新趋势分分析6.6.1 券券商资管管推进RREITTs破冰冰6.6.2 房房地产信信托性质质的私募募REIITs6.6.3 未未来REEITss主力仍仍是商业业地产6.6.4 房房地产信信托公募募REIITs尚尚有距离离第7章 中国商商业地产产企业竞竞争标杆杆分析7.1 商业地地产企业业发展现现状及提提升建议议7.1.1 目目前商业业地产企企业发展展现状分分析7.1.2 商商业地产产企业发发展中存存在的问问题7.1.3

17、 提提升商业业地产企企业竞争争力的策策略7.2 商业地地产企业业竞争标标杆分析析7.2.1 企企业商业业地产业业务重要要性分析析7.2.2 企企业总体体经营业业绩的比比较分析析7.2.3 企企业盈利利能力的的比较分分析7.2.4 企企业资产产周转能能力比较较分析7.2.5 企企业偿债债能力的的比较分分析7.2.6 企企业市场场扩张能能力比较较分析7.2.7 企企业内部部增长能能力比较较分析7.3 商业地地产企业业综合实实力比较较7.3.1 比比较指标标体系构构建7.3.2 企企业各项项指标表表现7.3.3 企企业关键键指标综综合比较较（1）商商业地产产领先企企业经营营情况分分析1）大连连万达商

18、商业地产产股份有有限公司司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析2）万科科企业股股份有限限公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析3）保利利房地产产（集团团）股份份有限公公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析4）招商商局地产产控股股股份有限限公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力

19、分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析5）华润润置地有有限公司司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析6）龙湖湖地产有有限公司司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析7）宝龙龙地产控控股有限限公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析8）远洋洋地产控控股有限限公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利

20、能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析9）上海海世茂股股份有限限公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析10）富富力地产产股份有有限公司司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析11）首首创置业业股份有有限公司司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析12）阳阳光新业业地产

21、股股份有限限公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析13）金金融街控控股股份份有限公公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析14）SSOHOO中国有有限公司司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能力分析析5、企业业发展能能力分析析15）恒恒隆地产产有限公公司1、企业业主要经经济指标标2、企业业盈利能能力分析析3、企业业运营能能力分析析4、企业业偿债能能

22、力分析析5、企业业发展能能力分析析图表目录录图表1：商业地地产的分分类（按按使用功功能）图表2：商业地地产的分分类（按按服务对对象和辐辐射范围围）图表3：我国商商业地产产发展历历程的五五个阶段段图表4：商业地地产行业业的发展展历程图表5：35个个一二线线城市人人均GDDP和人人均商业业地产销销售面积积的关系系（单位位：元，平方米米）图表6：35个个一二线线城市人人均可支支配收入入和商业业地产价价格的关关系（单单位：元元，元/平方米米）图表7：商业地地产、住住宅地产产吸引力力评估要要素图表8：商业地地产、住住宅地产产吸引力力评估图表9：商业地地产、住住宅地产产吸引力力评估结结果图表100：商业业

23、地产、住宅地地产吸引引力指数数图表111：20008-20114年三三季度中中国国内内生产总总值及其其增长速速度（单单位：万万亿元，%）图表122：20013-20114年我我国GDDP季度度同比增增速（单单位：%）图表133：20001-20113年我我国城镇镇化水平平发展进进程（单单位：%）图表144：我国国正处于于城市化化进程加加速阶段段（单位位：%）图表155：19983-20225年我我国城市市化进程程及预测测（单位位：%）图表166：20013年年末中国国人口结结构（单单位：万万人，%）图表177：20015-20550年中中国人口口结构演演变趋势势分析（单位：亿人，%）图表188

24、：20001-20113年我我国城镇镇居民人人均可支支配收入入及同比比增速（单位：元，%）图表199：20014-20220年中中国城镇镇居民人人均总收收入同比比增速（单位：%）图表200：19979-20113年我我国城镇镇居民恩恩格尔系系数变化化趋势（单位：%）图表211：20001-20113年我我国城镇镇居民消消费支出出年均增增速比较较（单位位：%）图表222：20000-20114年中中国社会会消费品品零售额额同比增增速（单单位：%）图表233：20015-20220年中中国社会会消费品品零售额额同比增增速（单单位：%）图表244：20009-20113年我我国商服服用地供供应规模模

25、（单位位：万公公顷，%）图表255：20008-20114年我我国3000城市市土地整整体成交交情况（单位：亿平方方米，千千亿元，%）图表266：20008-20114年我我国一线线城市土土地整体体成交情情况（单单位：亿亿平方米米，千亿亿元，%）图表277：20008-20114年我我国二线线城市土土地整体体成交情情况（单单位：亿亿平方米米，千亿亿元，%）图表288：20008-20114年我我国三四四线城市市土地整整体成交交情况（单位：亿平方方米，千千亿元，%）图表299：20008-20114年我我国一线线城市土土地整体体供给情情况（单单位：万万平方米米，%）图表300：20008-201

26、14年我我国一线线城市商商办用地地供给情情况（单单位：万万平方米米，%）图表311：20008-20114年我我国一线线城市土土地成交交面积情情况（单单位：万万平方米米，%）图表322：20008-20114年我我国一线线城市土土地成交交金额情情况（单单位：亿亿元，%）图表333：20008-20114年我我国一线线城市商商办土地地成交面面积情况况（单位位：万平平方米，%）图表344：20008-20114年我我国一线线城市商商办土地地成交金金额情况况（单位位：亿元元，%）图表355：20008-20114年我我国二线线城市土土地整体体供给情情况（单单位：万万平方米米，%）图表366：2000

27、8-20114年我我国二线线城市商商办土地地供给情情况（单单位：万万平方米米，%）图表377：20008-20114年我我国二线线城市土土地成交交面积情情况（单单位：万万平方米米，%）图表388：20008-20114年我我国二线线城市土土地成交交金额情情况（单单位：亿亿元，%）图表399：20008-20114年我我国二线线商办土土地成交交面积情情况（单单位：万万平方米米，%）图表400：20008-20114年我我国二线线商办土土地成交交金额情情况（单单位：亿亿元，%）图表411：20008-20114年我我国三四四线城市市土地整整体供给给情况（单位：万平方方米，%）图表422：20008

28、-20114年我我国三四四线城市市商办土土地供给给情况（单位：万平方方米，%）图表433：20008-20114年我我国三四四线城市市土地成成交面积积情况（单位：万平方方米，%）图表444：20008-20114年我我国三四四线城市市土地成成交金额额情况（单位：亿元，元/平平方米）图表455：20008-20114年我我国三四四线商办办土地成成交面积积情况（单位：万平方方米，%）图表466：20008-20114年我我国三四四线商办办土地成成交金额额情况（单位：亿元，元/平平方米）图表477：日本本房地产产发展的的四个阶阶段图表488：20013年年末我国国一、二二、三、四线城城市常住住人口/

29、户籍人人口图表499：日本本房地产产发展四四个阶段段主要影影响因素素图表500：20001-20114年我我国商业业地产投投资增量量在房地地产投资资增量中中的比例例（单位位：%）图表511：20004-20114年我我国商业业地产开开发投资资规模及及同比增增速（单单位：亿亿元，%）图表522：20004-20113年我我国商业业地产施施工面积积及同比比增速（单位：万平方方米，%）图表533：20004-20114年我我国商业业地产新新开工面面积及同同比增速速（单位位：万平平方米，%）图表544：20004-20114年我我国商业业地产竣竣工面积积及同比比增速（单位：万平方方米，%）图表555：

30、20004-20114年我我国商业业地产销销售面积积及同比比增速（单位：万平方方米，%）图表566：20004-20114年我我国商业业地产销销售金额额比增速速（单位位：亿元元，%）图表577：20004-20114年我我国商业业地产竣竣工面积积及同比比增速（单位：元/平平方米）图表588：20005-20114年我我国商业业地产销销售价格格同比增增速（单单位：%）图表599：20004-20114年我我国商业业地产竣竣销比走走势图表600：20015-20220年我我国商业业地产竣竣工面积积预测（单位：万平方方米）图表611：20014-20220年我我国商业业营业用用房需求求预测（单位：万

31、人，万平方方米）图表622：20015-20220年写写字楼平平均销售售价格及及同比增增速预测测（单位位：元/平方米米，%）图表633：我国国城市综综合体发发展周期期图表644：20014年年底全国国18个个重点城城市的城城市综合合体存量量（按体体量排序序）（单单位：万万平方米米，个）图表655：20014年年底全国国20个个重点城城市的城城市综合合体存量量区域属属性（按按面积）（单位位：%）图表666：20014年年底轨道道交通相相对发达达城市的的城市综综合体存存量区域域属性与与轨道交交通情况况（按数数量）（单位：%）图表677：20014年年底全国国20个个重点城城市的城城市综合合体区域域

32、属性与与物业组组合（单单位：%）图表688：19995-20115年全全国200个重点点城市的的城市综综合体面面积增长长及预测测情况（单位：万平方方米）图表699：19995-20115年全全国200个重点点城市的的城市综综合体数数量增长长及预测测情况（单位：个）图表700：20014-20116年全全国177个重点点城市的的城市综综合体增增量预估估（单位位：万平平方米）图表711：20014-20116年220个重重点城市市的城市市综合体体增量区区域属性性（按面面积）（单位：万平方方米）图表722：20014-20116年220个重重点城市市的城市市综合体体增量区区域属性性与轨道道交通情情况

33、（按按数量）（单位位：%）图表733：20014-20116年220个重重点城市市的城市市综合体体增量区区域属性性与物业业组合（单位：%）图表744：万达达集团、华润置置地、中中粮地产产及恒隆隆地产城城市综合合体的运运作模式式特点对对比图表755：商业业物业持持有模式式的优劣劣势与适适用条件件图表766：20001-20113年我我国城镇镇居民人人均可支支配收入入同比增增速（单单位：%）图表777：20001-20113年我我国城镇镇居民家家庭人均均消费支支出及同同比增速速（单位位：元，%）图表788：20004-20114年我我国餐饮饮业收入入及同比比增速（单位：亿元，%）图表799：200

34、13年年世茂股股份城市市综合体体项目城城市分布布图表800：20014年年万达集集团在建建城市综综合体项项目城市市分布图表811：20013年年雨润集集团主要要城市综综合体项项目列表表（单位位：万平平方米）图表822：截至至20114年恒恒隆广场场项目城城市分布布图表833：美国国购物中中心基本本分类（单位：平方英英尺，英英里）图表844：中国国购物中中心的基基本分类类图表855：按位位置（影影响力）分类的的购物中中心类型型图表866：按建建筑物形形式分类类的购物物中心类类型图表877：按商商业主题题分类的的购物中中心类型型图表888：国内内十大有有代表性性购物中中心的类类型及操操作策略略图表

35、899：中国国购物中中心的发发展历史史图表900：20013年年底中国国购物中中心城市市分布数数量图（单位：家）图表911：中国国三大经经济圈所所辖城市市购物中中心普及及度（单单位：%）图表922：美国国购物中中心发展展四部曲曲图表933：美国国影响购购物中心心发展的的关键指指标（单单位：美美元，辆辆/千人人，%）图表944：人均均GDPP与城市市化率促促进商业业业态革革新图表955：19979年年以来日日本购物物中心业业态在零零售业态态中的比比例走势势（单位位：%）图表966：19979年年以来日日本购物物中心销销售额变变化趋势势（单位位：万亿亿日元，%）图表977：日本本购物中中心不同同业

36、态主主力店变变化情况况（单位位：家，%）图表988：日本本购物中中心业态态分解趋趋势（单单位：家家）图表999：香港港购物中中心变革革发展过过程图表1000：香香港购物物中心发发展阶段段的变革革要素图表1001：香香港主要要地铁通通车时间间图表1002：香香港购物物中心地地铁布局局图表1003：220088-20013年年我国高高净值人人群的规规模及构构成（单单位：万万人）图表1004：220099-20014年年我国网网络零售售规模在在社会消消费零售售总额中中的比例例（单位位：%）图表1005：连连锁摩尔尔购物中中心模式式的特点点图表1006：收收取固定定租金模模式的优优劣势分分析图表100

37、7：流流水倒扣扣模式的的优劣势势分析图表1008：流流水倒扣扣模式的的优劣势势分析图表1009：220133年一二二三线城城市租金金收取方方式比例例图（单单位：%）图表1110：220133年国内内购物中中心租金金收取方方式情况况图（单单位：%）图表1111：自自营管理理模式的的优劣势势分析图表1112：委委托管理理模式的的优劣势势分析图表1113：顾顾问管理理模式的的优劣势势分析图表1114：购购物中心心管理统统一招商商的内容容图表1115：购购物中心心管理统统一服务务监督的的常见方方式图表1116：购购物中心心管理的的十个原原则图表1117：220133年国内内购物中中心经营营方式情情况占

38、比比图（单单位：%）图表1118：220133年一二二三线城城市经营营方式比比例图（单位：%）图表1119：国国内主要要商业地地产开发发商购物物中心开开发模式式归纳图表1220：我我国不同同商业地地产开发发商对购购物中心心运营策策略的选选择图表1221：220022-20016年年我国77大城市市购物中中心新增增体量（单位：万平方方米）图表1222：220133年我国国七大城城市购物物中心供供应量（单位：万平方方米，%）图表1223：我我国房地地产及商商业地产产开发投投资额增增速（单单位：%）图表1224：220044-20014年年我国社社会消费费品零售售总额同同比增速速（单位位：%）图表1

39、225：我我国七大大城市购购物中心心开发风风险评估估（单位位：万平平方米，亿元）图表1226：220100-20014年年我国七七大城市市优质零零售物业业空置率率（单位位：%）图表1227：220100-20014年年我国七七大城市市优质零零售物业业租金走走势（单单位：元元/平方方米月）图表1228：美美国写字字楼发展展阶段（单位：百万平平方英尺尺）图表1229：中中美第三三产业GGDP所所占比例例对比 （单位位：%）图表1330：中中美第三三产业就就业人口口所占比比例对比比（单位位：%）图表1331：美美国写字字楼总量量及人均均占有写写字楼面面积（单单位：万万平方米米，人/平方米米）图表13

40、32：119800年以来来香港写写字楼总总存量及及落成量量（单位位：万平平方米）图表1333：119800年以来来香港写写字楼空空置率（单位：万平方方米，%）图表1334：香香港各商商圈写字字楼存量量占比（单位：%）图表1335：119866年以来来香港各各商圈写写字楼租租金走势势（单位位：港元元/平方方米）图表1336：香香港各商商圈写字字楼租金金（单位位：港元元/平方方米）图表1337：香香港各商商圈写字字楼空置置率（单单位：%）图表1338：119766-20013年年我国第第三产业业GDPP所占比比例（单单位：%）图表1339：119766-20013年年我国第第三产业业就业人人员比例

41、例（单位位：%）图表1440：220100-20014年年我国一一线城市市优质写写字楼空空置率走走势（单单位：%）图表1441：220100-20014年年我国一一线城市市优质写写字楼租租金变化化趋势（单位：元/平平方米月）图表1442：220100-20014年年我国二二线城市市优质写写字楼空空置率走走势（单单位：%）图表1443：220100-20014年年我国二二线城市市优质写写字楼租租金变化化趋势（单位：元/平平方米月）图表1444：119977-20013年年房地产产开发企企业资金金来源构构成（单单位：%）图表1445：220144年1008家房房地产开开发企业业融资规规模（单单位：

42、亿亿元）图表1446：220144年前111月1108家家监测房房地产开开发企业业大额度度融资汇汇总（单单位：亿亿元）图表1447：220122-20014年年房地产产企业IIPO融融资案例例（单位位：亿港港元）图表1448：商商业地产产企业各各种上市市方式比比较图表1449：上上市融资资效应分分析图表1550：220133与20014年年前111月1008家监监测房企企融资方方式占比比（单位位：%）图表1551：RREITTs的运运作步骤骤图表1552：RREITTs的运运作模式式图表1553：RREITTS与房房地产信信托的对对比图表1554：契契约型RREITTS组织织结构图表1555：

43、公公司型RREITTS组织织结构图表1556：按按组织结结构进行行的REEITSS分类图表1557：按按投资形形式进行行的REEITSS分类图表1558：119722-20013年年美国市市场上RREITTS收益益率的结结构图（单位：%）图表1559：主主要投资资方式收收益情况况的比较较（单位位：%）图表1660：美美国投资资市场220年年年化收益益率比较较（单位位：%）图表1661：119911-20013年年美国RREITTS指数数与主要要投资品品大类指指数的相相关系性性分析图表1662：119766-20013年年美国RREITTS指数数走势与与新开工工（单位位：%）图表1663：119

44、911-20013年年美国各各类投资资产品EEWMAA模型下下波动情情况图表1664：119711-20013年年美国市市场上三三种类型型REIITS的的数量变变化（单单位：只只）图表1665：119722-20013年年美国RREITTS年复复合收益益率比较较（单位位：%）图表1666：金金融危机机前后美美国各类类型REEITSS收益率率比较（单位：%）图表1667：119722-20013年年美国RREITTS平均均年度波波动率（单位：%）图表1668：119722-20013年年美国RREITTS波动动率历史史情况（单位：%）图表1669：全全球REEITSS市场主主要重大大历史事事件图

45、表1770：220133年底全全球已有有及即将将推出RREITTS的国国家和地地区图表1771：119711-20013年年北美RREITTS数量量和市值值的变化化图（单单位：只只，十亿亿美元）图表1772：220133年底全全球REEITSS市场市市值分布布（单位位：%）图表1773：220133年底全全球REEITSS投资区区域分布布图（单单位：%）图表1774：220033-20013年年全球以以及各地地区REEITSS收益情情况（单单位：%）图表1775：119922年以来来美国房房地产投投资信托托指数和和大盘走走势比较较图表1776：119911年以来来美国RREITTS市场场市值变

46、变化图（单位：十亿美美元）图表1777：美美国REEITSS的市场场概括及及法律限限制图表1778：美美国REEITSS市场按按投向细细分具体体情况（单位：亿美元元，只，%）图表1779：220066年以来来美国不不同类型型REIITS收收益情况况（单位位：%）图表1880：220088年以来来美国RREITTS市场场市值变变化图（单位：十亿美美元）图表1881：220066年以来来美国权权益型RREITTS收益益情况（单位：%）图表1882：220055-20013年年美国RREITTS市场场市值变变化图（单位：十亿美美元）图表1883：220133年美国国REIITS季季度收益益率情况况（

47、单位位：%）图表1884：220077-20013年年英国RREITTS市场场市值变变化图（单位：十亿英英镑）图表1885：220077-20013年年英国RREITTS和非非REIITS走走势比较较图表1886：英英国REEITSS的市场场概括及及法律限限制图表1887：220044-20013年年日本RREITTS市场场市值变变化图（单位：十亿日日元）图表1888：220033-20013年年日本房房地产投投资信托托指数和和大盘走走势比较较图表1889：日日本REEITSS的市场场概括及及法律限限制图表1990：220033-20013年年新加坡坡REIITS市市场市值值变化图图（单位位：

48、十亿亿新元）图表1991：220033-20013年年新加坡坡房地产产投资信信托指数数和大盘盘走势比比较图表1992：新新加坡RREITTS的市市场概括括及法律律限制图表1993：220033-20013年年香港RREITTS市场场市值变变化图（单位：十亿港港币）图表1994：220055-20013年年香港房房地产投投资信托托指数和和大盘走走势比较较图表1995：香香港REEITSS的市场场概括及及法律限限制图表1996：我我国REEITSS的推行行进程图表1997：美美国、日日本和中中国各项项指标对对比图表1998：119711-20013年年美国RREITTS股利利以及国国债收益益情况（

49、单位：%）图表1999：美美国商业业REIITS股股利及国国债收益益情况（单位：%）图表2000：220077-20013年年日本商商业REEITSS股利及及国债收收益情况况（单位位：%）图表2001：新新加坡商商业REEITSS股利及及国债收收益情况况（单位位：%）图表2002：各各类商业业物业的的参数指指标（单单位：%）图表2003：我我国各类类商业物物业以及及国债收收益率（单位：%）图表2004：各各国在持持有环节节对于RREITTS的税税收优惠惠图表2005：各各国在交交易环节节对于RREITTS的税税收优惠惠图表2006：各各国税收收优惠下下商业物物业回报报率测算算（单位位：%）图表

50、2007：各各国与RREITTS相关关的法律律法规图表2008：商商业地产产利用RREITTS融资资流程图图图表2009：商商业地产产企业利利用REEITSS退市套套现流程程图图表2110：测测算模型型参数图表2111：RREITTS对商商业地产产企业影影响：写写字楼测测算图表2112：各各种情况况下产生生正现金金流时间间和IRRR的比比较图表2113：中中信启航航专项资资产管理理计划结结构图表2114：220144年8月月深交所所综合协协议平台台挂牌资资产支持持证券交交易情况况（单位位：只，万元）图表2115：332家地地产企业业商业地地产业务务的重要要程度图表2116：220111-200

51、13年年主要商商业地产产企业营营收规模模梯级结结构图（单位：亿元）图表2117：220111-20013年年主要商商业地产产企业利利润总额额规模梯梯级结构构图（单单位：亿亿元）图表2118：220111-20013年年主要商商业地产产企业毛毛利率梯梯级结构构图（单单位：%）图表2119：220111-20013主主要商业业地产企企业总资资产周转转能力梯梯级结构构图（单单位：次次）图表2220：220111-20013年年主要商商业地产产企业偿偿债能力力梯级结结构图（单位：%）图表2221：220111-20013年年主要商商业地产产企业营营收增速速梯级结结构图（单位：%）图表2222：2201

52、11-20013年年主要商商业地产产企业年年均利润润总额年年均增速速梯级结结构图（单位：%）图表2223：商商业地产产企业评评价指标标体系构构建图表2224：商商业地产产企业各各项指标标比较（表一）图表2225：商商业地产产企业各各项指标标比较（表二）图表2226：商商业地产产企业综综合实力力图表2227：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司营营业收入入及增速速（单位位：百万万元，%）图表2228：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司合合同销售售额（单单位：百百万元，%）图表2229：220133年大连连万达商商业地产产股份有有限公司司合

53、同销销售额物物业结构构（单位位：%）图表2330：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司不不同业态态合同销销售额所所占比例例（单位位：%）图表2331：220133年大连连万达商商业地产产股份有有限公司司合同销销售额具具体业态态结构（单位：%）图表2332：220133年大连连万达商商业地产产股份有有限公司司合不同同物业收收入结构构（单位位：%）图表2333：220133年大连连万达商商业地产产股份有有限公司司物业销销售收入入具体业业态结构构（单位位：%）图表2334：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司销销售收入入具体业业态结构构变化（单

54、位：%）图表2335：220122-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司总总销售收收入及增增速（单单位：百百万元，%）图表2336：220122-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司各各业态销销售收入入增速对对比（单单位：%）图表2337：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司公公允价值值变动（单位：百万元元，%）图表2338：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司净净利润及及同比增增速（单单位：百百万元，%）图表2339：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司经经常性净净利润（单位：百万

55、元元，%）图表2440：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司万万达毛利利率、净净利率、扣除公公允后净净利率（单位：%）图表2441：220111-20013年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司三三项费用用率（单单位：%）图表2442：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司新新投入运运营的购购物中心心和酒店店（单位位：家）图表2443：220111-20013年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司总总资产周周转率（单位：次）图表2444：220111-20013年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司存存货周转转率（单单位：次次）图表2

56、445：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司总总资产规规模及同同比增速速（单位位：百万万元，%）图表2446：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司净净资产规规模及同同比增速速（单位位：百万万元，%）图表2447：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司资资产负债债率（单单位：%）图表2448：220111-20014年年大连万万达商业业地产股股份有限限公司净净负债及及同比增增速（单单位：百百万元，%）图表2449：220144年底大大连万达达商业地地产股份份有限公公司的66个万达达城（单单位：万万平方米米，亿元元，

57、元/平方米米）图表2550：220111-20014年年万科企企业股份份有限公公司主要要经济指指标分析析（单位位：万元元）图表2551：220144年上半半年万科科企业股股份有限限公司主主营业务务按地区区分布（单位：万元，平方米米，%）图表2552：220111-20014年年万科企企业股份份有限公公司盈利利能力分分析（单单位：%）图表2553：220111-20014年年万科企企业股份份有限公公司运营营能力分分析（单单位：次次）图表2554：220111-20014年年万科企企业股份份有限公公司偿债债能力分分析（单单位：%，倍）图表2555：220111-20014年年万科企企业股份份有限公

58、公司发展展能力分分析（单单位：%）图表2556：220111-20014年年保利房房地产（集团）股份有有限公司司主要经经济指标标分析（单位：万元）图表2557：220144年上半半年保利利房地产产（集团团）股份份有限公公司主营营业务分分地区情情况（单单位：元元，%）图表2558：220111-20014年年保利房房地产（集团）股份有有限公司司盈利能能力分析析（单位位：%）图表2559：220144年上半半年保利利房地产产（集团团）股份份有限公公司主营营业务分分行业情情况表（单位：万元，%）图表2660：220111-20014年年保利房房地产（集团）股份有有限公司司运营能能力分析析（单位位：次

59、）图表2661：220111-20014年年保利房房地产（集团）股份有有限公司司偿债能能力分析析（单位位：%，倍）图表2662：220111-20014年年保利房房地产（集团）股份有有限公司司发展能能力分析析（单位位：%）图表2663：220111-20014年年招商局局地产控控股股份份有限公公司主要要经济指指标分析析（单位位：万元元）图表2664：220111-20014年年招商局局地产控控股股份份有限公公司盈利利能力分分析（单单位：%）图表2665：220144年上半半年招商商局地产产控股股股份有限限公司主主营业务务分行业业情况表表（单位位：万元元，%）图表2666：220111-2001

60、4年年招商局局地产控控股股份份有限公公司运营营能力分分析（单单位：次次）图表2667：220111-20014年年招商局局地产控控股股份份有限公公司偿债债能力分分析（单单位：%，倍）图表2668：220111-20014年年招商局局地产控控股股份份有限公公司发展展能力分分析（单单位：%）图表2669：220111-20013年年华润置置地有限限公司主主要经济济指标分分析（单单位：万万港元）图表2770：220111-20013年年华润置置地有限限公司盈盈利能力力分析（单位：%）图表2771：220111-20013年年华润置置地有限限公司运运营能力力分析（单位：次）图表2772：220111-