乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告

1、乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告为建立土地市场快速反应机制，加强市场宏观调控，公开土地市场信息，完善土地市场服务，按照国土资源部国土资厅发2003132号、国土资发2003429号文件以及国土资源部下发的城市地价动态监测技术规范和关于部署开展2007年度城市土地价格调查与监测工作的通知，乌鲁木齐市国土资源局在国土资源部、自治区国土资源厅的直接领导和中国土地勘测规划院的技术支持下，指导新疆国地不动产评估有限责任公司完成了乌鲁木齐市2007年度的地价监测任务，现将工作情况报告如下：一、乌鲁木齐市城区土地定级和基准地价基本状况（一）乌乌鲁木齐齐市城区区基准地地价的内内涵乌鲁木齐齐市城区区基准地

2、地价的内内涵为：各土地地级别或或均质区区域内的的平均开开发程度度（“六六通一平平”即通通上水、通下水水、通路路、通电电、通讯讯、通暖暖、场地地平整）和平均均容积率率（商业业用地为为2.55，住宅宅用地为为2.00，工业业用地为为1.00）下，不同用用途（商商业、住住宅、工工业三种种用地类类型）的的土地在在20003年33月1日日的法定定最高出出让年限限（商业业用地为为40年年，住宅宅用地为为70年年，工业业用地为为50年年）的公公开市场场下的完完整土地地使用权权的平均均价格。（二）乌乌鲁木齐齐市城区区基准地地价内容容 乌鲁鲁木齐市市城区基基准地价价单位：元/平平方米 用途途基准地价价级别商业住

3、宅工业一级4000024000670二级3030020000560三级2300016000450四级1700012000360五级12000750280六级800450210七级520250规划限制制区：7740乌鲁木齐齐市城区区土地综综合级别别面积及及其构成成比例级 别面积（KKM2）1.8779.41113.88640.11364.33382.998102.63%0.5992.9994.40012.77320.44126.33332.555乌鲁木齐齐市城区区商业用地地级别面面积及其其构成比比例级 别面积（KKM2）1.8779.41119.55738.11555.55878.116112.

4、47%0.5992.9996.21112.11017.66324.88035.668居住用地地级别面面积及其其构成比比例级 别面积（KKM2）3.47717.3330.11739.11257.22978.44789.339%1.1005.4999.57712.44118.11824.88928.336二、乌鲁鲁木齐市市城市地地价监测测点的基基本情况况乌鲁木齐齐市城市市地价监监测点共共1222个，其其中商业业41个个，住宅宅41个个，工业业40个个。对各各地价监监测点的的调查结结果的详详细信息息见各监监测点附附件中的的地价监监测点信信息表。因受市场场发育状状况、技技术水平平和工作作经验等等条件的

5、的限制，历年选选择监测测点时可可能会存存在个别别监测点点不完全全符合要要求，且且随着乌乌鲁木齐齐市城市市规划的的落实和和经济的的发展，过去选选择的部部分监测测点的用用途、性性质、规规模等发发生了变变化，有有些监测测点现状状已经不不符合地地价监测测点的要要求，但但是随着着近年来来的良好好维护，不良监监测点被被逐步取取代，因因此20007年年只有个个别监测测点进行行了变更更（只变变更了11个工业业监测点点），变变更率为为0.882%。即便如如此，在在监测点点变更时时，也坚坚持了时时间上的的连续性性、空间间上的固固定性、分布上上的合理理性和相相对均匀匀性等的的原则。最终变变更情况况在统计计表格中中作

6、了相相应说明明（详见见成果后后附表110）。不同用途途各级别别内监测测点分布布情况见见下表所所示。监测点数数量分布布情况表表 单单位:（个） 用途级别商业住宅工业合计一级81413二级913830三级710926四级76720五级56617六级45615七级1001小计414140122三、20007年年城市土土地供应应情况20077年度，国家相相继出台台了很多多调控房房地产市市场的相相关政策策，以及及行政区区域的变变化等，在很大大程度上上都影响响到了本本市的土土地供应应及地价价水平。其中主主要包括括：1、银行采采取连续续多次提提高贷款款利率的的方式，紧缩银银根，控控制固定定资产过过渡投资资，

7、严防防经济过过热，在在一定程程度上抑抑制了本本地高速速增长的的房产价价格。22、继续续严格限限制经济济适用房房和集资资房供地地范围，规范了了经济适适用房的的购买程程序。33、向开开发商开开征房地地产增值值税、停停止执行行新的房房地产拆拆迁标准准、基准准地价更更新工作作暂停、工业用用地采用用招拍挂挂方式供供地等。4、影影响最大大的是国国家出台台了新的的工业用用地最低低限价标标准。55、实施施了老城城区拆迁迁改造规规划的指指导研究究成果，在老城城区范围围内实行行了“只只拆不建建”、“多拆少少建”和和“以建建设宜居居城区为为主要目目标”的的政策，使城市市老城区区范围内内的存土土地供应应持续下下降。6

8、6、将原原来属于于昌吉州州的米泉泉市并入入了乌鲁鲁木齐市市行政区区划范围围内，成成为乌鲁鲁木齐市市米东区区的一部部分，使使城市发发展空间间得到了了很大的的扩张，城市郊郊区的存存土地数数量迅速速增加，为土地地储备工工作提供供了极好好机会的的同时，也极大大地影响响了短期期内城市市整体发发展的方方向和地地价水平平值（但但是，由由于管理理的衔接接等因素素的影响响，原米米泉市范范围内的的土地尚尚未划入入20007年乌鲁木木齐市地地价监测测范围内内）。以下是220077年乌鲁木木齐市土土地供应应情况的的统计和和分析。20077年各类类用地供供应统计计表 单位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月1

9、0月11月12月小计24588022126655997344480586887983799253405549111570098335333214488653770044493004287668三个月平平滑合计计3106684113447791882159928444830029554400051443897792116372295857224157122134551116当月平滑滑差3410077-128886334267110111-42997811-50225933-3266062262199946-28660288-11660977-45551166平滑指数数23.66417.00238

10、.88170.553.5778.622.77343.9988.6336.322注：122月份为为不完全全统计数数据20077年商业用地地供应统统计表 单单位：平平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计19333012655627580041160094652557516767551737783715516055537360三个月平平滑合计计22166953184459257115418188667344482556696220041150082984440612889当月平滑滑差967664-613305-752288-10884199-4788793663355287

11、77-166642-371151-612289平滑指数数34.11936.44525.3380.28810.44567.99759.77252.6620.755020077年商业用地地供应统统计图20077年住宅宅用地供供应统计计表 单位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计673994202665052977581375585417990112999782822030855201011177276998423855287668三个月平平滑合计计799880286999931085524555684484513771940433384925517686668138

12、055453081136当月平滑滑差7019922152251-51667611-547765-109938118817791941164-30661355-724409-30881366平滑指数数66.22415.88138.5512.29916.11276.3320.55440.3340.6339.34420077年住宅宅用地供供应统计计图20077年工业业用地供供应统计计表 单位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计159007917977347712899183332200354776733911978866600394344653773950084618

13、830三个月平平滑合计计2085534442259946558168885407999455381333488346880155825774554779922228856991当月平滑滑差1741121-144425880326330600-26665977-34553333-338854441-270095367449-65337-856691平滑指数数6.18814.77543.44383.1141.7550.2777.92271.22150.007020077年工业业用地供供应统计计图20077年各季季度不同同用途土土地供应应统计表表 单单位：平平方米一季度二季度三季度四季度商业2216

14、6951818866622004612889住宅7998802568448449255173081136工业208553444407999455825774856991总计3106684114830029556372295455111620077年各季季度土地地供应统统计图注：图中中1级代代表工业业限制区区，2级级代表一一级工业业用地，其它级级别依此此类推，8级代代表级外外用地。通过本年年度土地地供应统统计报表表中部分分数据，结合土土地招拍拍挂和协协议出让让实施情情况综合合分析，20007年度度全市同同期总体体土地供供应与上上年度相相比很大大幅度得得的加，增幅在在2300%以上上；全年年供应最

15、最多的用用途是工工业，约约占土地地供应的的70.1；供应最最少的用用途是商商业，约约占土地地供应的的5.99。全全市增土土地供应应处于增增加状态态，存土土地供应应继续减减少，土土地闲置置持续降降低；全全市范围围内土地地供应增增长最快快的区域域是城市市郊区，综合66级及66级以外外的区域域土地供供应约占占全部供供应的774.99；供供应增长长最慢的的区域是是城市市市区，综综合1-3级（包括工工业限制制区）范范围内的的土地供供应约占占全部供供应的55.7。从分用途途供应状状况看，商业用地地79.6的的供应处处于4、5、66级范围围内，住住宅用地地81.2的的供应处处于4、5、66级范围围内，工工业

16、用地地91.9的的供应处处于工业业末级（6级）和级外外范围内内。分析析原因，其一是是由于近近年来城城市建设设快速发发展，446级级土地的的基础设设施完善善程度得得到了很很大的提提高，开开发难度度不断下下降；其其二是44-6级级基本上上都处于于城市新新区，拆拆迁难度度比老城城区要容容易得多多，拆迁迁费用相相对较低低；第三三是受房房产价格格高速增增长的影影响，开开发商已已经不再再对开发发地点进进行挑剔剔，而是是围绕着着土地开开发建设设权展开开了新一一轮竞争争；第四四是工业业用地受受严格的的城市规规划的影影响，只只能在城城区规划划控制范范围之外外选择建建厂地点点。受以以上因素素的影响响，20007年

17、年乌鲁木木齐市边边缘区域域的原有有零星建建成区迅迅速与主主城区连连成一片片，城市市建设范范围扩张张显著。四、乌鲁鲁木齐市市城市地地价水平平及变化化趋势根据年度度土地交交易市场场价格和和地价监监测点的的地价评评估结果果，分析析测算得得到的分分级别、分用途途（商业业、居住住、工业业等三种种用途）乌鲁木木齐市城城市地价价水平状状况见报报告附件件中的附附表3。（一）整整体地价价水平与与变化趋趋势以当年监监测点地地价为基基础样本本，以土土地和房房产市场场交易样样点测算算得到的的地价为为辅助样样本，对对样点的的可靠性性进行分分析，并并排除不不合实际际的特殊殊样点。城市综合合地价水水平值，以各用用途土地地在

18、城市市中的面面积为权权重，加加权测算算得到。城市地价价整体水水平值，采用监监测范围围内某一一用途各各级别的的面积为为权重，加权测测算得到到。20077年乌鲁木木齐市城城市地价价综合水水平值为为14664元/平方米米，较上上一年度度增长44.577，综综合地价价指数为为1311。其中中：商业业地价水水平值为为23000元/平方米米，较上上一年度度增长22.822，商商业地价价指数为为1388；居住住地价水水平值为为16447元/平方米米，较上上一年度度增长66.266，居居住地价价指数为为1322；工业业地价水水平值为为4455元/平平方米，与上一一年度持持平，工工业地价价指数仍仍然为1114。

19、商住工工地价水水平值呈呈阶梯状状排列，商业地价价最高，工业地地价最低低，商住住工地价价水平值值之比为为1:00.722:0.19。20007年度度地价增增长最快快的是居居住用地地，地价价增长最最慢的是是工业用用地；220077年度地地价指数数最高的的是商业业用地，地价指指数最低低的是工工业用地地；商业业地价指指数与居居住用地地地价指指数逐渐渐接近，与工业业用地地地价指数数相差越越来越大大。乌鲁木齐齐市20007年地地价整体体水平状状况表项目年度综合商业居住工业20077年地价价水平值值（元/平方米米）14644230001647744520077年地价价增长率率（）3.0112.8226.26

20、6020077年地价价指数128138132114乌鲁木齐齐市20007年地地价整体体水平状状况示意意图（二）不不同用途途地价水水平与变变化趋势势由于乌鲁鲁木齐市市未划分分地价区区段，故故某用途途各级别别的地价价水平值值，以各各级别内内各样点点地价算算术平均均的结果果为准。各类用地地各级别别地价水水平和变变化情况况见下图图表所示示。乌鲁木齐齐市20007年不不同用途途地价水水平状况况表项目土地用途均值一级二级三级四级五级六级七级备注地价指数数商业138142143148140129141122居住132119126133156148128113工业114117118116112112111增长

21、率商业2.8221.3771.0885.7772.32.1665.3991.699居住6.26634.9660.69912.33410.55310.3331.966工业0000000地价水平平值（元元/平方方米）商业230005104433566265772094413244900602居住164773257726033217881457710500598260工业445704612493355296211乌鲁木齐齐市20007年不不同用途途各级别别地价水水平示意意图20077年乌鲁木木齐市商业地价价增长最最快的级级别为商商业三级级地（次次中心区区），达达到5.77，此外外商业六级级地（建建成

22、区外外围）的的涨幅也也超过了了5，商业地价价增长最最慢的区区域为城城市中心心地段。居住地地价增长长最快的的区域为为居住四四级地（建成区区外围），达到到12.34，此外外居住五五级、六六级地（建成区区边缘）的涨幅幅也超过过了100，居居住地价价增长最最慢的区区域为三三级（城城市次中中心地段段）。工工业地价价各级地地均未发发生变化化。五、城市市地价与与房价对对比分析析（一）地地价与房房价比值值20077年乌鲁木木齐市居居住用房房平均价价格约229400元/建建筑平方方米，居居住用地地价格平平均16647元元/平方方米（平平均容积积率为22.0），则每每建筑平平方米居居住用房房中包括括8244元的地

23、地价，住住宅用地地完整土土地使用用权价格格与房价价的比值值大约是是1：33.577。如果按照照20007年乌鲁木木齐市住住宅用地地出让金金占土地地使用权权价格的的平均比比例约335计计算，实实际每建建筑平方方米居住住用房中中包括了了2888元的土土地出让让金。由由于土地地出让金金为开发发商在取取得土地地时实际际缴纳给给政府的的费用，因此实实际地价价与房价价的比值值大约是是1：110.221。（二）地地价增长长率与房房价增长长率比较较20077年乌鲁木木齐市住住宅用地地地价增增长率为为6.226，居住房房价增长长率超过过了300，预预计居住住房价增增长率高高于住宅宅地价增增长率至至少244个百分

24、分点。六、城市市地价与与土地市市场协调调状况（一）地地价增长长率与土土地计划划供应面面积增长长率对比比20077年地价价综合增增长率为为3.001，。（乌乌鲁木齐齐市没有有年度土土地供应应计划）。（二）地地价增长长率与土土地实际际供应面面积增长长率对比比20077年地价价综合增增长率为为3.001，土地实实际供应应面积增增长率约约为1771，地价综综合增长长率低于于土地实实际供应应面积增增长率1167.99个个百分点点。七、城市市地价与与土地市市场协调调状况（一）地地价增长长率与房房屋供应应面积增增长率比比较20077年地价价综合增增长率为为3.001，房屋供供应面积积增长率率约为55.3，地

25、价价综合增增长率低低于房屋屋供应面面积增长长率2.29个个百分点点。（二）地地价增长长率与房房屋实际际销售面面积增长长率比较较20077年地价价综合增增长率为为3.001，房屋实实际销售售面积增增长率约约为455.6，地价价综合增增长率低低于房屋屋实际销销售面积积增长率率42.59个个百分点点。八、城市市地价与与社会经经济环境境协调状状况（一）地地价增长长率与国国内生产产值增长长率比较较20077年地价价综合增增长率为为3.001，国内生生产值增增长率约约为155.2，地价价综合增增长率低低于国内内生产值值增长率率12.19个个百分点点。（二）地地价增长长率与固固定资产产投资增增长率对对比20

26、077年地价价综合增增长率为为3.001，固定资资产投资资增长率率约为115.223，地价综综合增长长率低于于固定资资产投资资增长率率12.21个个百分点点。（三）地地价增长长率与城城市房地地产开发发投资增增长率对对比20077年地价价综合增增长率为为3.001，城市房房地产开开发投资资增长率率约为447.335，地价综综合增长长率低于于房地产产开发投资资增长率率44.34个个百分点点。九、背景景与未来来趋势分分析（一）城城市地价价变化的的背景及及存在的的问题20077年乌鲁木木齐市地地价变化化的背景景主要是是以下几几个方面面：1、城市市经济总总体发展展趋势良良好，城城市建设设速度不不断加快快

27、，城区区范围内内的基础础设施、公用设设施和交交通时间间差异逐逐步缩小小，造成成城市中中心区之之外的土土地需求求大幅度度增加。2、国家家进一步步加强对对新增土土地供应应的控制制，造成成存土地地数量不不断减少少，存土土地供应应也相应应减少，土地供供应相对对于以前前更加紧紧张。3、本地地房产市市场价格格大幅度度上涨，导致开开发商进进行新一一轮土地地囤积竞竞争，使使用于招招拍挂的的土地价价格呈现现较大幅幅度的上上涨；同同时房地地产市场场价格的的上涨，又导致致了拆迁迁成本的的增加，开发商在在一定程程度上又又控制着着土地取取得费用用水平，尽量避避免竞争争过程中中两败俱俱伤得现现象。因因此乌鲁鲁木齐市市的挂牌牌土地基基本上都都是只有有一个摘摘牌者，很少出出现多家家争抢同同一块地地的现象象。4、米泉泉市并入入乌鲁木木齐市行行政辖区区以后，对居住住用地的的价格影影响最为为明显，增加了了存土地地和供应应，使开发发商获得得土地的的范围扩扩大了很很多。5、工业业用地出出让最低低价标准准的出台台，导致致市区范范围内新新增工业业用地出出现有价价无市的的状况，全市除除补办手手续之外外