MLS模式分析资料

1、MLS模式分析资料特许经营的定义特许经营是指特许人将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以合同的形式授予受许人使用，受许人按合同规定，在特许人统一的业务模式下从事经营活动，并向特许人支付相应的费用。特许经营的特点特许经营是利用自己的品牌、专有技术、经营管理模式等与他人的资本相结合来扩大经营规模的一种商业模式。对特许人来说，是经营技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆；对受许人而言，是利用知名品牌运作公司的一个创业机会。特许经营使特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源，受许人则降低了创业风险和时间、资金等创业成本，获得比独自经

2、营更多的利益。特许经营营的优势势成功的创创业或经营模式、系统化的运营管理成熟的产产品、服务及知名的商标、品牌统一的广广告手段及广泛的信息来源培训、顾顾问及持续的营业支持总部完善善的财政、工商、税务、法律、人事支援MLS有有两种:一种是是对公众众开放的的MLSS, 如如加拿大大MLSS, 购购房者可可以通过过公开的的MLSS了解到到自己想想要购买买的房源源的大致致信息,但这里里的信息息有一定定的滞后后, 而而且只有有房源的的一些基基本情况况介绍, 没有有进一步步的背景景材料, 如这这所房子子以前的的买入价价,周边边房源最最近以来来的成交交价等.另一种种MLSS系统则则是只有有各地产产协会正正式会

3、员员才能进进入的数数据库系系统, 那里的的信息是是即时更更新的,而且专专业会员员可以通通过这个个系统查查到各种种背景信信息MLS（mulltipp leeliss tiing serrvicce）是是源于美美国房地地产行业业的专业业术语，也称 “多重重上市服服务”。其核心心是通过过特定的的软件技技术和网网络手段段，使加加入该系系统的各各个独立立中 介介商的所所有房源源信息形形成一个个统一的的互通体体系。想想要租买买房屋的的客户只只需在房房地产机机构或中中 介商商的计算算机终端端上输入入所要租租买房屋屋的特征征，就可可以查出出所有符符合条件件的房产产，并可可以通 过网上上的电子子地图查查看所选选

4、房屋的的实际位位置，通通过网上上播放的的实地录录相“考考察”房房产的外外观、 环境及及房内格格局是否否符合自自己的喜喜好。如如果这家家公司的的房源不不够丰富富，客户户还可以以通过MM LSS 系统统，在加加入该系系统的所所有公司司的数据据库中查查找有关关房源。若能成成交，则则参与交交易过程程中的 各家公公司按一一定的比比例分成成。针对对此种经经营方式式，目前前在美国国各大州州之间都都成立有有M LLS协 会，在在欧美等等其他发发达国家家也颇为为流行。MLS是是服务于于消费者者及房地地产专业业人士的的垂直式式综合网网站。 在这这里，消消费者将将获取最最理想的的房源、得到最最有价值值的综合合服务；

5、 在在这里，企业将将最大限限度地展展示其资资源和信信息，获获取更多多的交易易机会； 在在这里，企业间间将最充充分地共共享资源源和信息息，获取取更多的的潜在商商机； 在这这里，企企业将得得到权威威的房地地产专业业资讯，更好地地拓展市市场；MLS应应用平台台MLS Offficee - 房地产产辅助办办公系统统MMLS Reaaltyy - 房地产产营业管管理系统统新新楼盘销销售管理理系统为何要加加入211世纪中中国不动动产体系系?1、通过过全球统统一的著著名品牌牌树立企企业的整整体形象象； 22、通过过21世世纪优质质、专业业、一贯贯的服务务在消费费者中形形成值得得信赖的的印象； 3、统一、醒目

6、的的VI体体系方便便消费者者进行选选择和消消费； 4、通通过全球球分布的的庞大体体系体现现规模经经济的优优势，从从而降低低每位加加盟商的的运营成成本。加加入211世纪不不动产体体系会有有何种效效益？1、 立立刻跳升升为全球球最大的的房地产产机构； 2、 拥有有最先进进的经营营管理制制度及专专业人才才培训；3、 拥有全全球最好好的品牌牌；4、 无可可匹敌的的信誉及及浩大的的广告资资源，节节约公司司日常的的开支；5、 属于全全球最大大的房地地产特许许经营系系统；66、 拥拥有充分分自主权权利；77、 拥拥有属于于全球最最好的房房地产科科技； 8、 凭借全全球性的的连接网网络在世世界范围围开展业业务

7、。加入211世纪不不动产体体系有几几种方式式？作为加盟盟商进入入21世世纪不动动产体系系有两种种方式： 1 以战战略合作作伙伴加加盟211世纪不不动产体体系，成成为211世纪不不动产区区域分部部。 22 以以加盟店店加盟221世纪纪不动产产体系，开展房房地产中中介业务务。加盟商与与21世世纪中国国不动产产的关系系？加盟公司司与211世纪不不动产中中国总部部的关系系： 商商业上是是战略合合作伙伴伴关系，总部为为加盟公公司提供供培训、网络、品牌许许可及广广告等支支持。 法律上上是合同同的关系系，各自自独立拥拥有和运运营，而而不是代代理、合合伙或合合资关系系。加盟条件件法律文件件工工商执照照经营范范

8、围应包包括房地地产中介介服务的的相关内内容，并并具有经经规划国国土局核核准的房房地产中中介资质质。（二）营业场场所有固定定的经营营场所，面积不不少于330平米米。（三）经营方方向有志愿愿从事房房地产中中介业务务，并将将房地产产中介业业务作为为自己的的一项事业业来发展展的有志志之士。（四）财财务状况况具具备一定定的资金金实力，有良好好的财务务记录。（五）人人员组成成具具备从事事房地产产中介业业务的专专业人士士，从业业人员不不低于55人。（六六）相应应设备具备备相当性性能的电电脑及辅辅助设备备以及其其它现代代化办公公的基本本配置。发展特许许经营应应具备的的条件： 发展展特许经经营必须须形成特特许经

9、营营的载体体 完备备的法律律制度 高水平平的企业业经营管管理强有力的的加盟总总部 有一套套成功的的、有特特色的、可重复复操作的的样板经经营模式式 有有一套培培训和知知识传授授的方案案及实施施计划 具有有较强的的组织能能力 合合适的受受许人健全的社社会服务务体系 因此此，从以以上的条条件分析析，然后后再根据据我国目目前的实实际国情情，一些些大中城城市已经经初步具具备了发发展特许许经营的的客观条条件。中国发展展特许经经营的条条件分析析生产水水平明显显提高，市场体体制的初初步形成成连锁锁经营实实践提供供的经验验优良良传统经经营特色色和高超超服务技技艺的老老字号企企业多多种经济济形式共共存的经经济体制

10、制的形成成，私营营经济的的崛起和和发展相关法法律法规规不断出出台中国发展展特许经经营的现现状分析析部分中中国企业业正在形形成一定定的经济济规模和和完善的的管理系系统多多种经济济成份的的发展，零散性性是一大大特征连锁经经营迅速速的发展展和逐渐渐的规范范外国国特许经经营品牌牌的进入入，给一一批中国国企业带带来进入入国际市市场的机机遇特许经营营的制度度优势 对加盟盟商更强强的激励励作用 特许人人与受许许人命动动共同体体的合作作关系 有市场场基础的的市场拓拓展能力力 具有有较强责责任心的的服务 双方较较小的管管理精力力投入 降低管管理费用用 知识识与公共共关系的的便利性性特许经营营的经营营优势特特许经

11、营营对受许许人的的的优势使使投资成成功的机机会大大大提高受许许人可以以得到系系统的管管理培训训和指导导受许许人可以以降低成成本受许人人可以使使用总部部著名的的商标或或服务受许许人可以以减少广广告宣传传费用受许许人可获获得更广广泛的信信息来源源特许经营营对特许许人的优优势 特特许人不不受资金金的限制制，可以以迅速扩扩张规模模 受许许人积极极肯干有有利于特特许人事事业发展展 特许许人可能能降低经经营费用用，集中中精力提提高企业业管理水水平 特特许人可可以获得得政府支支持，加加快国际际化发展展战略21世纪纪的品牌牌知名度度和首选选度已经经遥遥领领先于竞竞争对手手，带有有现代建建筑标志志的211世纪商

12、商标、金金色徽章章、金色色西装，在全球球刮起了了一股金金色旋风风，身着着金色制制服的221世纪纪不动产产经纪人人已经成成为全球球公认的的不动产产专家。221世纪纪不动产产利用全球第第一房地地产中介介品牌优势来来吸引顾顾客；利利用完完善的管管理体系系来保保留顾客客；利用用完备备的支持持体系使顾客客群体发发展壮大大，从而而达到继继续成长长之目的的，进一一步吸引引更多的的顾客进进入211世纪体体系。21世纪纪不动产产经过近近三十年年的发展展，形成成一整套套相当完完善的管管理体系系，从部部门设立立、人员员配备、人员管管理到经经纪人操操作程序序都有相相当详细细的阐述述。营营业规范范手册是每一一个加盟盟商

13、都必必须遵守守和认真真执行的的统一行行为准则则，共分分两部分分：行为为准则和和特许标标志体系系。行为为准则部部分确定定了强制制性政策策及其他他推荐性性政策。特许标标志体系系部分确确定了关关键的“CENNTURRY 221”标标志，并并提供了了可能出出现的不不同形式式；该部部分还指指导如何何制作户户外标志志，以及及带有“CENNTURRY 221”标标志的文文具和广广告，这这样可以以保持“CENNTURRY 221”标标志的统统一性，对整个个“CEENTUURY 21”体系不不断地获获得成功功至关重重要。支持体系系：培训训体系、媒体广广告、电电子平台台和体系等等共同构构成了庞庞大的支支持体系系，

14、形成成对各加加盟商强强有力的的支持。培培训体系系为各加加盟店培培养强大大的后备备人力资资源，使使他们理理解211世纪的的经营理理念、工工作操作作程序和和工作技技巧。媒媒体广告告利用整整体广告告优势，使各盟盟店共同同降低经经营成本本。电子子平台利利用Innterrnett网络高高效、方方便、快快捷的特特点，使使21世世纪不动动产永远远站在房房地产中中介行业业的最前前列，同同时也使使21世世纪不动动产的房源信信息共享享得到到充分体体现。体系系用以保保持“CCENTTURYY 211”标志志的统一一性，这这是特许许经营基基础要素素之一，也是对对21世世纪不动动产体系系成功基基本的保保证。此种经营营模

15、式的的最大优优势在于于，对于于任一中中介商或或销售商商来讲，不论自自己是否否拥有此此房 源源，不论论这一客客户最终终在哪里里找到如如意的房房子，参参与这一一过程的的每一中中介商都都可以从从中分得得 利益益，不会会因为房房源不足足而错失失一个客客户，也也不会因因为渠道道不畅而而无人光光顾；对对于租购购客户， 则可可以增加加更多的的选择和和找到如如意房子子的机会会，可谓谓是一举举多得。MLS的的最大优优势在于于“整合合性”与与“效率率性”。所谓整整合性，既是能能够利用用MLSS协会（联盟）的共享享利益驱驱动力，在一定定范围内内垄断房房地产市市场的销销售信息息源，从从而规避避恶性竞竞争带来来的营销销

16、制约；而所谓谓“效率率性”，可以理理解为购购房客户户自育成成熟后，能够随随心的把把握一种种高效、保质的的信息平平台。单就M LS系系统而言言，它更更 多地地体现出出多种层层次上的的资源整整合。对对中介商商而言，它通过过不同的的软件和和网络系系统，一一方面 可以与与许多的的同行共共享资源源，协作作互利，另一方方面，可可以通过过文字、图像、电子技技术等多多媒 体体手段，全方位位地向客客户展示示信息，多形式式、多渠渠道的将将企业的的商业信信息传达达给目标标客户。 对于于发展商商来讲，在本公公司内部部，可通通过开发发商形象象网站、网上楼楼盘展示示厅、购购房导购购系统、 现场场促销系系统、互互动电子子楼

17、书、销售管管理软件件等，全全方位管管理房地地产开发发各个过过程，同同时也 可与其其他同行行共享信信息，达达到双赢赢或双赢赢的效果果。同样样，租购购客户可可以通过过此系统统更好地地了 解解房源情情况，满满足他的的需求。 从产业业整体意意义上讲讲，M LS塑塑造了整整个行业业的信息息共享、利益均均沾的机机制，它它更多地地 关注注客户的的自身需需求，体体现了地地产商与与租购客客户、地地产商与与地产商商之间良良好的互互动合作作关系， 是引引导产业业健康发发展的良良性助推推剂。其实M LS经经营理念念是一个个广泛的的概念，不一定定仅仅 局限于于房源和和客源的的共享机机制，利利用ITT技术和和网络手手段，

18、对对房地产产商和中中介机构构的外部部经 营营资源和和内部管管理资源源进行有有效整合合，为其其提供开源节节流的的经营管管理模式式，可能能是现阶阶 段根根据中国国市场情情况能最最大程度度让房地地产开发发商和中中介机构构获得实实际效果果的有效效方法虽然目前前国内房房地产中中介结构构对MLLS系统统呼声极极高，认认为能够够同时给给发展商商及中介介商带来来好处，但静观观国内市市场，达达到这一一步似乎乎尚乏火火候。 原因有二二，其一一，作为为住宅房房地产市市场，开开发的成成熟度尚尚未真正正达到要要求。以以深圳为为例，据据不完全全统计，20001年至至20003年间间，因房房屋质量量、虚假假广告、规划冲冲突

19、所造造成的小小规模业业主闹事事的平均均率高达达10次次/年以以上，而而在楼盘盘入伙前前后产生生的法律律纠纷更更是不计计其数。面对着着尚令人人担忧的的房地产产市场，MLSS的可信信任度必必将大打打折扣，或者说说购房客客户很难难不亲临临现场而而仅依靠靠信息通通道就能能判断自自己的购购买意向向；其二二、房地地产中介介机构具具有强烈烈的私欲欲性。在在深圳，同致行行可以说说是房地地产中介介行业的的先行军军，同致致行董事事长王波波先生更更被誉为为中国房房地产中中介行业业的开拓拓者。而而就同致致行8年年的经验验观察，深圳大大多数房房地产中中介结构构是依靠靠项目的的宣传推推广来积积累自身身形象的的，尤其其在2

20、0002年年、20003年年间，许许多楼盘盘的推广广费用动动辄3%、4%，有些些甚至高高达58%，在这张张庞大的的“形象象网”下下面，一一方面体体现着深深圳房地地产营销销运动的的浮躁与与盲目，另一方方面，也也映射出出许多中中介公司司三分天天下、桥桥路不一一的霸权权竞争心心态。现在二手手房买卖卖成交量量紧追、甚至超超过一手手楼盘买买卖的成成交量，房产中中介的市市场前景景看好。此外，对消费费者来讲讲，随着着房源的的增多，交易过过程的复复杂化，消费者者买卖、租赁房房子将越越来越离离不开中中介。所所以，我我们从一一开始就就把中介介作为一一个大行行业、大大企业来来运作。中介看似似一个一一个的店店，实质质

21、是卖服服务的产产业，生生意小，但是很很有潜力力，需要要用长远远眼光用用精细的的管理来来做，这这样才能能把规模模做下去去。将传统的的房地产产代理发发展成为为以房地地产代理理为核心心，向房房地产金金融、不不动产理理财等服服务衍生生必将成成为房地地产中介介的新动动向和新新竞争领领域，也也将成为为行业新新的经济济增长点点。我爱我家家现在已已经涉足足房产转转按揭及及抵押贷贷款等业业务。据据刘田的的介绍，四大银银行之外外的商业业银行现现在几十十亿交易易额中的的60%70%做的是是按揭，对地产产中介企企业来说说，按揭揭服务将将是个很很大的市市场。221世纪纪的住房房按揭服服务也是是大有斩斩获，今今后准备备把

22、这部部分业务务独立出出来，成成立一个个金融公公司。对成功的的中介企企业而言言，首位位效应明明显。每每个城市市名列前前茅的房房地产经经纪企业业无不在在当地市市场均拥拥有最高高的市场场占有率率。对中中介企业业来说，争夺城城市市场场具有很很高的市市场价值值。211世纪以以城市为为单位，规划以以60个区区域完成成在中国国的战略略布点。如今除除了北京京，沿海海经济发发达地区区天津、大连、青岛、上海等等已完成成全部布布局。同同时，如如果加盟盟店数量量太少将将不能形形成规模模效应，所以前前期哪怕怕不营业业先筹备备，店一一开起码码要在115家以以上，我我们对区区域一般般要求开开店在550家以以上。目目前，22

23、1世纪纪已经在在国内开开了166个区，加盟店店已经将将近5000家。作为本本土企业业的我爱爱我家已已先后在在北京、天津、上海等等开设了了分公司司，北京京的连锁锁店数量量已经超超过800家，年年底将突突破1000家，在京城城享有很很高的知知名度。其次，对对中介企企业来说说，信誉誉是生命命线，一一个房地地产经纪纪企业的的市场信信誉除了了门店数数量，很很大程度度上取决决于客户户通过对对企业专专业人员员数量和和素质的的观察而而做出的的初步判判断。中介行业业最关键键的是经经纪人，在211世纪的的特许经经营体系系中，经经纪人是是利润中中心而非非成本中中心。整整个体系系里面好好的经纪纪人越多多，体系系越有活

24、活力，我我们每个个店平均均有133.6个个经纪人人，北京京最大的的店有1100多多个经纪纪人，全全国的经经纪人已已经有445000人左右右。最后，成成功中介介都非常常重视网网络技术术的应用用，藉此此提升中中介企业业信息管管理能力力和经营营业绩。21世纪纪在这方方面投入入巨大，在美国国房地产产管理软软件的基基础上经经过两次次本地化化和升级级，并提提供给下下属5000多家家加盟商商使用。这样，21世纪纪不动产产总部对对全国的的房源、客源，区域及及店务管管理，包包括各个个区域的的经营状状况都可可以了如如指掌，管理效效率很高高。国内房地地产交易易中没有有整个城城市、乃乃至全国国的MLLS（多多重上市市

25、服务）系统是是造成房房地产交交易效率率低下的的原因，美国房房源是共共享的。对MLSS的建议议：房地产是是地域性性最强的的消费品品，任何何国际品品牌进入入中国，其本土土化都是是一个艰艰难过程程，211世纪就就用长达达两年的的时间来来做本土土化准备备，首先先完成的的是寻找找区域合合作伙伴伴而不是是急于开开店，正正是要规规避直接接舶来的的风险。中国市场场很大，各地的的政策法法规、佣佣金比例例和操作作模式都都不太一一样。所所以，我我们采用用二级授授权制，在每个个地方都都找到一一个合作作伙伴，让当地地的合作作伙伴去去做211世纪的的区域分分部，这这是公司司进入中中国之前前就定下下的策略略，也是是我们成成

26、功的最最重要原原因。首首先，在在合作伙伙伴的选选择上，21世纪纪将当地地的房地地产公司司、有房房地产业业务的综综合公司司或者是是有服务务业务的的公司遴遴选一遍遍，选出出最合适适的并把把权利给给它，这这就使得得开店成成为区域域要完成成的任务务。同时时，211世纪不不动产用用一定的的加盟费费防止对对方的投投机行为为，因为为特许经经营取得得成功的的一个关关键因素素是受许许人必须须全力以以赴投入入。同时由于于每个城城市只能能惟一授授权一家家区域加加盟商，所以先先入者优优势明显显，他们们可以在在一个很很高的起起点上运运作当地地市场、抢得更更多的市市场份额额。我爱我家家在刚刚刚成立的的时候正正值网络络热度

27、未未退，当当初公司司想做成成的是一一个新型型的高科科技二手手房交易易网，并并想以资资本结合合的方式式迅速上上市。后后来管理理层发现现这种模模式本身身存在不不足，因因为只用用网络在在当时还还是有些些超前，不论资资本市场场对网络络如何追追捧，还还是要脚脚踏实地地做些事事情。所所以，在在20000年之之前，我我爱我家家在北京京开了几几个连锁锁店，网网络变成成了管理理的工具具，以连连锁店为为主做经经营。租房服务务是北京京市场得得天独厚厚的优势势，所以以我爱我我家一直直采用的的是租售售并重，这种模模式在华华中市场场起到特特别好的的作用。特别是是近半年年的宏观观调控，国家打打击炒期期房、提提高二手手房交易

28、易成本、降低中中介的收收费，很很多只做做二手房房买卖的的公司就就不行了了，上海海每天以以几个店店的速度度撤离这这个行业业，市场场份额一一下子大大幅度萎萎缩，这这对很多多公司的的打击是是致命的的。实际际上，北北京二手手房的量量比上海海大，所所以这个个市场潜潜力很大大，但很很多与我我们一样样以开店店为模式式的企业业没有熬熬到这个个时候就就已经被被淘汰出出局，主主要是因因为原来来的市场场定位有有问题，切入二二手房买买卖市场场太早。扩张要注注重利润润，不能能盲目扩扩张，如如果500家店开开出来有有一半赔赔钱是不不能忍受受的，店店多不等等于占领领市场，不赚钱钱不叫占占领市场场，在大大城市，我们的的10家

29、店店相当于于别人的的50家。20002年曾曾经是我我爱我家家的一段段困难时时期，主主要是在在全国的的扩张速速度过快快，当时时成立的的分公司司达到99个。占占领市场场是每个个公司的的愿望，但中介介是管理理密集型型企业，移植到到外地要要根据地地域化进进行调整整，盲目目的扩张张之后使使得管理理线拉得得太长，管理跟跟不上而而导致亏亏损。关于运作作模式新业态引引起新变变化 和其其他所有有行业一一样，房房地产业业正在受受到全球球电子商商务化趋趋势的影影响，运运作方式式的变化化 必将将会产生生新的营营运模式式和流程程。仅靠靠一本楼楼书卖出出一幢楼楼的景观观已不复复存在，购房者者越来 越刻薄薄地对项项目提出出

30、了全面面了解的的要求。地产商商为了销销售楼盘盘，不得得不花昂昂贵的代代价和很很大 的的精力去去做楼书书，造模模型，建建样板房房，目的的是让消消费者了了解楼盘盘的优势势，以利利销售。随着M LS理理念的引引入，特特别是MM LSS网络科科技公司司开发的的TOWW ERR新楼盘盘产品系系列，创创 立了了楼台展展示平台台、售楼楼现场销销售导航航系统、光盘电电子楼书书等手段段，实现现房地产产商的远远程职 能化销销售管理理，并充充分动用用多媒体体表现方方式，集集视频、影音、动画、图像于于一体，准确而而完 整整表现发发展商的的创意和和楼盘优优势。ttow e rr系列软软件用精精美的三三维动 画，表表现建

31、筑筑物与城城市景观观融为一一体的美美感，无无论是住住宅整体体外观，住宅周周边交通通与配套套， 还还是门厅厅、大堂堂、会所所、广场场、绿地地、庭院院、水景景都可以以表现得得淋漓尽尽致。通通过这些些系列软软 件，消费者者迫切想想知道的的楼盘资资料通过过屏幕可可以尽收收眼底，其促销销效果之之佳，是是传统售售楼书 和销售售模型无无法相提提并论的的。倡导CRRM客户户管理新新理念 CCRM是是英文ccu ss toom ss ree laa tiion m aanaagemm enn t的的缩写形形式，强强调的是是对客户户进 行行全程管管理以更更好地满满足客户户的需求求。M LS系系统的信信息共享享机制

32、，为地产产商及二二手市场场中 介介商增加加了一个个直达客客户的通通道，而而且这个个通道不不同于其其他媒体体，其交交互式的的作用方方式可以以 帮助助地产商商及二手手中介商商有针对对性地了了解消费费者的需需求和心心态，把把握营销销的大方方向，便便于进 行分析析和定位位；而且且随着“以人为为本”理理念逐渐渐深入人人心，房房屋作为为一种商商品，其其个性化化的 售售前售后后服务也也将成为为地产商商的主要要工作之之一。 因因此，针针对客户户所留下下的种种种信息资资料，发发展商便便可解决决以下三三个基本本问题：一是应应该 盖盖什么样样的房子子，二是是房子盖盖给谁，三是应应该盖多多少。此此种客户户最为直直接的

33、调调研资料料，对于于 发展展商进行行市场开开拓及定定位具有有巨大的的指示作作用。竞争合并并非你死死我活 作作为一种种新型的的经营理理念，MM LSS提倡同同行业者者之间既既竞争又又合作的的关系，即通过过资源 共享、信息交交互，达达到一种种利益共共享机制制。同行行业间的的关系不不是你死死我活的的争斗，而是通通过 相相互之间间的有效效合作和和利益共共享机制制，共同同促进整整个行业业的发展展。借助助合作来来提升整整个行业业 的竞竞争力，通过业业内同行行之间合合作，在在成本、信息、服务和和市场销销售等方方面共同同发展，以求 取得新新的优势势，这就就是M LS系系统给房房地产发发展商及及中介商商所带来来

34、的好处处。M LS则则专注于于房地产产开发及及销售的的全过程程。 实际际上，我我们的房房地产公公司显然然已经意意识到建建立房地地产信息息服务系系统的重重要，有有些公司司 开始始自行设设计房源源数据库库，以向向客户提提供服务务。不过过，这种种数据库库功能单单一，除除能查找找文字 介绍的的房源信信息外，很难提提供其它它技术支支持。据据几家在在北京小小有规模模的房地地产中介介公司经经理 介介绍，尽尽管公司司在北京京有多个个连锁店店，但彼彼此信息息不沟通通，公司司的业务务发展大大受影响响，更别别 提单单枪匹马马做市场场的中介介公司。据统计计，仅北北京市登登记在册册的房屋屋中介大大大小小小就有近近千家，

35、 彼此此几乎没没有信息息沟通和和共享，而每家家的业务务又都是是遍布北北京，这这种状况况如何能能为消费费者提 供丰富富、满意意的房源源？这散散布全城城各个角角落的近近千家房房屋中介介又如何何能达到到信息沟沟通与共共 享？ 惟一的的答案是是促成房房地产信信息的联联合与共共享，加加速房地地产业的的电子商商务化，扩大房房地产 数据库库在互联联网上的的应用实现信息息服务的的社会化化。要将将它建成成一个信信息的工工厂，完完成信息息的采集集、分发发、共享享，一直直到信息息处理、信息反反馈的整整个加工工过程。任何用用户、任任何时间间、任何何地点，通过任任何连接接的电子子终端，都可以以从商业业呼叫中中心获取取感

36、兴趣趣的信息息，并得得到个性性化的服服务。建建立销售售网络商商务呼叫叫中心，用户在在任何时时间、地地点拨打打统一特特服号码码，都可可以在最最短时间间内得到到统一、优质、规范的的服务，不需要要再为寻寻找和选选择服务务商花费费精力和和时间。这就为为用户节节省了许许多宝贵贵的时间间和精力力，减少少了许多多不必要要的担心心和忧虑虑。中国的中中介市场场的发展展只有几几年的时时间，如如果没有有创新只只是一味味跟在别别人后面面简单效效仿，催催生出的的也许是是与期望望完全不不同的一一种模式式。中介业是是一个高高附加值值的行业业，个中中蕴含着着无尽金金矿。在在不久前前上海市市人代会会的政府府工作报报告中即即有“

37、积积极引进进国际知知名中介介机构，促进高高增值服服务业发发展，增增强上海海服务全全国、面面向世界界的辐射射能力”这样的的表述。面对上上海这个个富得流流油的大大市场，想有所所作为的的中介商商家不会会坐视而而不动心心的。21世纪纪不动产产是全球球最大的的房地产产服务提提供商，在322个国家家和地区区拥有666000家加盟盟店以及及11.2万名名经纪人人，旗下下的MLLS系统统涵盖了了美国990及及英国、加拿大大、日本本、新西西兰等多多个房地地产经济济市场。洋品牌牌采取特特许经营营模式，即特许许给加盟盟者自己己的品牌牌、管理理模式、服务内内容等，而利用用对方的的资金迅迅速实现现扩张。这种方方式既有有

38、助于快快速地扩扩张，又又可把大大工业流流水线生生产的标标准化经经验引进进到了商商业经营营领域，有利于于品牌延延伸。一业内人人士指出出，房地地产“洋洋中介”在服务务上确有有不少吸吸引人的的地方。一是程程序比较较简化。“洋中中介”通通常会代代理大部部分手续续，省去去了客户户的繁琐琐操作。二是租租后服务务比较完完善。优优质品牌牌的中介介能够为为你承担担租房以以后的很很多事情情，如再再次出租租、房子子的折旧旧评估等等。三是是流程比比较规范范。它从从找房源源到选客客户都有有一定的的标准，上家下下家有纠纠纷能得得到及时时解决，客户有有安全感感。四是是内部机机制完善善。有投投诉能很很快处理理，让顾顾客有“上

39、帝”的感觉觉。 境外房地地产服务务行业拥拥有一站站式服务务、网络络化服务务等先进进的服务务理念和和相应的的技术，上海房房地产服服务企业业只有从从根本上上提高服服务水平平，提高高技术含含量才能能与之抗抗衡；国国外服务务业看重重品牌和和信誉，上海的的房地产产行业也也必须从从提高品品牌的认认知度入入手，不不断提高高美誉度度。上海房地地产中介介公司已已达40000余余家，由由于市场场准入制制度不完完善，进进入门槛槛低，竞竞争手段段落后，许多中中介服务务人员资资格认证证制度还还不规范范，惟利利是图，利用各各种手段段竭尽欺欺诈之能能事，严严重影响响了中介介机构的的形象，一些老老百姓甚甚至向房房产中介介举起

40、了了“中介介免谈”的牌子子。生存存率只有有40左右。经过管理理与经营营本土化化两大难难关后，上海二二手房市市场将是是境内外外地产中中介商争争夺的一一级战场场。20004年，上上海二手手房交易易面积首首次超过过一手房房。据市市房地产产交易中中心统计计，去年年199月，上上海二手手房成交交面积119644万平方方米，而而同期一一手房成成交面积积为18890万万平方米米。尽管管超出面面积仅为为74万万平方米米，但标标志着上上海二手手房市场场真正步步入“黄黄金年”。房产中介介之间的的竞争将将在今后后几年内内更加激激烈。有有关专家家指出，在这样样的竞争争态势下下，上海海房地产产中介行行业大规规模重组组的

41、趋势势已经越越来越明明显。智智恒、色色柯拉、新澳等等一些上上海本土土民营中中介企业业，也通通过特许许加盟的的连锁形形式，逐逐渐向规规范化、规模化化经营的的方向发发展。运作方法法店铺形象象支持提提供店铺铺装修、布局、展示等等的图纸纸、规格格、材质质等资料料，保障障VI系系统的统统一及品品牌形象象的有效效传播： 室外装修修标准；室内装饰饰布局；统一办公公用品；店内宣传用品。员工培训训支持为为加盟店店员工提提供美联联金牌培培训课程程，提高高员工素素质及营营运效益益：基础认识识及优质服务课程代理实务务课程卓越销售售课程沟通技巧巧课程自强不息息课程管理指指导支持持为加盟盟店主提提供更高高层次的的等美联联

42、金牌高高级培训训课程，并对加加盟店的的日常营营运及管管理提供供专业指指导及帮帮助：分行营运运实务课程督导技巧巧课程人力资源源管理课程压力管理理课程信息技技术支持持为加盟盟商提供供整套信信息技术术系统，包括为为加盟商商度身定定做的“美联特特许经营营专区”及“物物业管理理系统”电脑软软件，使使加盟店店实现客客户及房房屋信息息资源共共享，办办公、业业务、客客户服务务亦能信信息化及及流程化化，进一一步提高高工作效效率及经经济利益益；宣传推广广支持为为加盟店店提供系系列媒体体及广告告手段组组合，让让加盟店店能以最最少的费费用获得得最大的的广告效效果，最最终获得得最大的的经济效效益。报纸分类类广告软文及题

43、题花每月各店店发行房屋信息快报网站广告告平面印刷刷品广告户外广告告房地产交交易展览会中介的问问题目前我国国房地产产经纪业业中存在在的突出出问题11.政策策法规不不健全，监管不不到位目目前我国国规范房房地产经经纪行业业全国性性的法规规依据仅仅有3部部：城城市房地地产管理理法、城市市房地产产中介服服务管理理规定和工商商行政部部门制定定的经经纪人管管理办法法。由由于这些些法规都都是19997年年以前颁颁布的，而且这这些法规规在相关关条款上上存在先先天缺陷陷，所以以已经不不能适应应近些年年来突飞飞猛进的的我国房房地产经经纪行业业的发展展，同时时就效率率而言已已起不到到足够的的的规范范作用。2.企业业运

44、作缺缺乏规模模化、标标准化 目前我我国大多多数房地地产经纪纪机构规规模都比比较小，三五人人、一间间门面房房的小型型中介机机构占很很大比例例。这些些机构往往往随着着房地产产市场的的景气状状况而大大批开业业或关闭闭，为牟牟取短期期利益，其操作作多不规规范，欺欺诈现象象时有发发生。也也正是这这些小型型经纪机机构多发发的违规规操作，严重地地影响了了房地产产经纪机机构在人人民群众众心中的的诚信度度。如太太平洋、智恒、中原、信义、顺驰等等大规模模连锁房房地产经经纪机构构，已经经为房地地产经纪纪机构的的规模化化、标准准化发展展打下基基础。3业务程程序缺乏乏统一规规范由于于房地产产经纪业业务涉及及的标的的多为

45、大大宗的物物业，其其交易过过程的完完成将涉涉及众多多的部门门如房地地产管理理局、银银行、保保险公司司、估价价机构、工商税税务部门门等，这这其中还还有众多多的合同同契约的的签订，而对于于普通市市民来说说了解其其交易程程序的机机会极少少，有些些市民甚甚至一生生仅涉及及一次，如果交交易程序序缺乏规规范，这这就为经经纪机构构的违规规牟取暴暴利提供供了便利利。而目目前我国国大多数数城市的的房地产产经纪机机构的业业务程序序，除了了一些相相关的合合同契约约由政府府提供模模板样式式外，对对于更多多的相关关环节的的处理却却是各行行其是，几乎每每家经纪纪机构都都有一套套自己的的操作方方法，对对于其合合理、合合法与

46、否否，作为为普通的的市民是是很难判判断的，这更为为一些不不法经纪纪机构的的违规操操作、乱乱收费、欺上瞒瞒下等行行为留下下了隐患患。对于于其中收收费的项项目，虽虽然政府府部门规规定了最最高的收收费标准准来约束束，却无无法避免免一些经经纪机构构利用消消费者的的不知情情而知法法犯法、巧立名名目收费费等违规规行为。而国外外对这类类情况的的规避，主要是是通过非非现金收收费，相相关费用用直接汇汇入经纪纪机构的的相关帐帐户，以以备查阅阅。1、地位位低，口口碑差，造成恶恶性循环环 从历史上上看，早早在200世纪初初期，也也就是中中介出现现的开始始阶段，很多房房地产介介绍商在在从事活活动时，多有欺欺骗行为为，作

47、风风恶劣，不讲信信誉，公公众对经经纪人的的印象欠欠佳，因因此被贬贬称为“黄牛”、“掮掮客”等等。从目目前现状状来看，房地产产经纪行行业在上上世纪990年代代以来迅迅速发展展的同时时，由于于法律和和管理滞滞后、行行业自律律不足，有些企企业在利利益驱动动下，乱乱收费、欺诈、赚差价价、违规规操作等等不良现现象的确确时有发发生。较较低的社社会地位位，较差差的口碑碑印象，造成行行业吸引引和保留留高素质质的从业业人员比比较困难难。而人人才的匮匮乏，又又制约了了行业整整体服务务水平的的提高。较低的的服务水水准又难难以改变变社会的的舆论和和公众的的印象。从而导导致一定定程度上上的恶性性循环，这正是是房地产产经

48、纪行行业急需需解决的的问题之之一3、委托托方的违违约、失失信现象象时有发发生，给给企业带带来一定定的影响响 在代理市市场上，消费者者和开发发商都属属于代理理企业的的客户。往往代代理企业业对于消消费者而而言，是是处于信信息优势势和强势势地位的的。但对对于开发发商而言言，代理理企业则则处于信信息劣势势和相对对弱势的的地位。特别是是在目前前蓬勃火火爆的房房地产行行情下，代理企企业的价价值难以以体现，和开发发商的谈谈判力量量被进一一步削弱弱。在这这种情况况下，开开发商的的违约、失信现现象便成成了代理理企业最最大的抱抱怨。如如开发企企业恶意意招投标标，骗取取保证金金或创意意策划；不按合合同结算算，随意意

49、扣减佣佣金；无无视合同同约定。随意违违约变更更代理方方等。虽虽然代理理企业有有能力用用法律来来维护其其合法权权益，但但由于自自身所处处的弱势势地位，加之今今后的生生存与发发展还要要和开发发企业打打交道，多数企企业只好好忍气吞吞声，自自咽苦水水。三、企业业竞争环环境评价价1、信息息平台建建设不足足，抑制制行业内内部的协协作 房地产经经纪服务务业大都都以信息息为主要要资源，信息的的共享性性、积累累性、时时效性等等特点，决定了了房地产产经纪行行业内部部容易产产生不正正当竞争争，但同同时又迫迫切需要要开展行行业内的的广泛协协作。美美国全美美房地产产经纪人人协会所所建立的的“多重上上市服务务系统”(Mu

50、ultiiplee Liistiing Serrvicce)则则是开展展房源信信息共享享的典范范。而我我国在这这方面的的建设还还处于起起步阶段段。 缺乏快捷捷、高效效的信息息共享平平台，不不仅抑制制行业内内部的协协作，也也给经纪纪企业利利用信息息优势赚赚取差价价提供了了机会。因为如如果建立立了房屋屋交易价价格信息息公开披披露体系系，委托托人出卖卖或买入入房屋时时就会有有所对照照参考，在一定定程度上上可以避避免经纪纪企业利利用交易易信息的的不透明明，不对对称来赚赚取差价价。2、企业业数量众众多，竞竞争激烈烈，缺乏乏强势品品牌 由于房地地产经纪纪行业入入市门槛槛低、操操作简单单、技术术含量小小、利

51、润润可观等等因素，近几年年来上海海房地产产经纪企企业数量量得以迅迅猛发展展，截至至20002年底底，经核核准设立立的房地地产经纪纪企业(含分支支机构)达74471家家，而据据目前不不完全统统计，包包含分支支机构在在内更是是有1220000余家房房地产经经纪企业业。但是是目前很很多房地地产经纪纪企业存存在规模模小、人人员素质质低、信信息资源源少、经经营手段段落后、履约能能力差等等状况。整个行行业则是是企业数数量众多多、良莠莠不齐、竞争激激烈无序序，集中中度低，缺乏强强势品牌牌。以第第三届“金桥奖奖”为例例，获得得居间业业十强的的10家家企业220022年完成成居间、置换面面积2336.553万平

52、平方米，只占全全市存量量房交易易面积的的132。上规模模的品牌牌企业太太少，不不能左右右或引导导市场，从而造造成无序序竞争，诚信不不足，服服务标准准难以统统一等问问题。房产中介介市场分分析20003年伊伊始，全全球最大大的房地地产中介介机构221世纪纪不动产产进驻杭杭州；此此后不久久，金马马置换宣宣布加盟盟著名中中介品牌牌信义房房产，而而刚刚在在杭州走走过一年年的香港港企业浙浙江中原原也准备备在今年年打开市市场局面面面面对这些些，杭州州本地企企业自然然也不甘甘示弱，新一轮轮市场拼拼争即将将开始入市市容易赚赚钱难是是怎样的的利润驱驱使如此此激烈的的房产市市场争夺夺呢？220022年杭州州二手房房

53、市场成成交量为为110000多多套，即即使按每每套300万计算算，成交交金额也也已达到到35亿亿以上，由此产产生的代代理费有有28000多万万，而二二手房交交易代理理仅仅是是中介公公司的业业务之一一。四大大问题困困扰中介介据了解解，目前前困扰杭杭城中介介的主要要问题包包括投诉诉多、跳跳单现象象严重、价格战战导致的的竞争压压力等等等。而这这些问题题的存在在，一方方面是由由于市场场环境不不够成熟熟，另一一方面，也是占占据主要要矛盾地地位的，是中介介公司的的“内功功”还没没有修好好。首先是资资金实力力不足。房地产产中介有有别于其其他中介介，由于于房屋的的单位价价值较高高，因此此，它不不仅需要要优质服

54、服务，而而且要有有较为雄雄厚的资资金作为为后盾，这样才才能兼顾顾企业和和消费者者的益。二是人员员素质不不高。不不少中介介公司缺缺少一支支具有专专业水平平的队伍伍，没有有一套行行之有效效的培训训体系。消费者者要买房房租房，之所以以找中介介公司代代理，是是相信他他们可以以提供最最专业的的服务，其中包包含了两两个方面面：一是是从业人人员要有有专业基基础知识识，二是是要有专专业化操操作水平平。三是经营营方式单单一。目目前杭州州房地产产中介仍仍以单店店经营为为主，中中介机构构小而散散、实力力弱、信信息少的的特征十十分明显显，整个个房地产产中介的的市场化化、市场场组织程程度仍然然较低。而在成成熟的房房地产

55、中中介市场场中，单单店经营营、直营营连锁、特许加加盟、授授权经营营等多种种方式是是相辅相相成的。四是服务务内容单单一。房房地产中中介包括括了策划划咨询、买卖代代理、租租赁代理理、置业业担保、价格评评估、房房屋法律律金融服服务等多多种服务务内容，现在一一些大城城市的房房地产中中介机构构甚至出出现了提提供搬家家服务、装修装装饰、家家电购置置的一站站式服务务，而杭杭州的大大多数房房产中介介，特别别是中小小规模的的中介机机构，仍仍以房屋屋买卖和和租赁为为主，服服务内容容比较单单一。特许经营营得到认认同从目目前的发发展趋势势看，大大多数中中介都在在尝试走走连锁化化、网络络化的道道路。除了211世纪不不动

56、产外外，来自自中原和和信义等等公司也也开始采采取特许许经营的的方式开开展业务务；而去去年公众众房网、我爱我我家、商商务兴房房网等也也纷纷尝尝试以此此来扩大大市场份份额。看看来，走走“特许许加盟”的联合合之路确确实是一一种得到到广泛认认同的中中介经营营模式。而目前前在那些些意欲加加盟的公公司和个个人中，有的认认为应该该选择加加盟根基基稳固、熟悉杭杭州市场场的本地地公司，也有的的认为应应该选择择实力雄雄厚的国国际化企企业，孰孰优孰劣劣，还有有待于市市场的验验证。一个洋品品牌进入入中国新新市场，必须要要经历本本土化的的过程。21世世纪不动动产进入入中国市市场经营营模式有有别于其其他国家家和地区区，进

57、入入深圳区区域，操操作手法法也不同同于其他他省市，这也正正是深圳圳区域分分部长达达一年筹筹备期的的原因。221世纪纪不动产产创造性性地提出出了二次次授权的的经营方方式，即即由中国国总部在在目标区区域选择择一家有有实力，在地产产界有广广泛影响响力，并并有良好好社会关关系，认认同211世纪不不动产经经营理念念的企业业成立区区域分部部，再由由区域分分部发展展下面的的加盟店店从事具具体的房房地产中中介业务务，通过过这种二二级授权权真正使使管理和和经营本本土化，避免了了洋品牌牌的水土土不服。21世纪纪不动产产体系提提供的服服务主要要在培训训和运营营支持。在培训训方面，它有221PLLUS营营销技巧巧、I

58、MMA管理理课程、质量服服务课程程、二手手房买卖卖培训、房地产产基础知知识等；在运营营支持方方面，它它有店内内运营辅辅导、商商业计划划的制定定及执行行辅导、调差安安家、衍衍生事业业、客户户推荐等等。经营建议议三级的模模式是实实实在在在做单，好的管管理及营营销手法法最更本本，有生生命力，目前三三级还停停留在单单一的简简单销售售上，完完全可以以借用其其他行业业的营销销策列，比如利利用211的品牌牌与管理理处建立立强强联联手，共共同推进进小区的的有效管管理，借借用管理理处的场场地可以以组织一一些小业业主搞座座谈，与与终端客客户面对对面沟通通，了解解他们的的真实需需求，以以诚恳的的态度赢赢得他们们的信

59、任任，这种种方式成成本低，加盟上上乐意接接受，还还传播速速度快，并有直直接的经经济价值值，可以以快速复复制，并并有持续续性，还还做到三三赢，也也方便日日后业务务员的业业务，逐逐步建立立与管理理处的友友好关系系21C是是中介行行业服务务提供商商，对于于从事中中介行业业的公司司及个人人，提供供了一个个很好的的资源平平台，邦邦助他们们尽快的的树立品品牌形象象，诚信信行为代代表，并并成为规规范化和和标准化化以及专专业化的的优秀经经纪人队队伍。至至于为什什么行业业内人士士不认同同，我认认为最大大的问题题是他们们不愿改改变现状状，虽然然面对行行业竞争争激烈，但找不不到目标标也不愿愿去面对对现实。深圳房产产

60、专业网网友对221C的的疑问关于211世纪最最早是220000年初来来乍到发发贴子到到各中介介公司，想号召召大家飞飞奔到其其旗下但但好像没没有几家家感兴趣趣；然后后是收了了从没听听过的北北极星等等地铺加加盟，在在报纸上上露了一一回脸；最大的的疑问是是龙固新新什么时时候变成成了211世纪的的深圳区区域总裁裁？21世纪纪不动产产是做什什么的？他们是为为谁服务务的？他们的服服务理念念是什么么？他们的体体系或者者理论是是否符合合深圳？是否会水水土不服服？他们的服服务理念念市埸及及消费者者会认同同吗？他们的体体系对中中介公司司邦助有有多大？他们提倡倡的服务务理念是是不是中中介行业业未来发发展方向向？他们