项目开发方案

1、一、项目整体策划项目开发产品定位策划受政府调控影响，高端户型的销售趋势下滑，而中低端经济型住房的市场供应量逐渐放大。由于总价低，正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体。因此，我们认为本项目的主力产品应为经济型公寓，与周边的宋都房产和保利房产开发楼盘，共同形成具有较大规模公寓群。消费人群群定位按置业目目的分按按区域分分第一目标标：为投投资及改改善性购购房者第第一目标标：下沙沙城原居居住者第二目标标：刚需需及改善善型购房房者第二二目标：外来人人口与周周边进城城者第三目标标：刚需需自住购购房者第第三目标标：市区区及其他他区块投投资者按职业群群分第一目标标：临近近商业地地块从业业人员第二目标标：教

2、职职工第三目标标：大学学城留杭杭发展的的毕业生生第四目标标：企业业白领建筑风格格定位如今年的的购买者者，大都都喜欢欧欧式的、美式的的风格，随着购购买群体体素质的的提高，喜欢的的风格也也越来越越多样化化。应该该讲，贴贴近现代代人们的的生活品品味，将将会是市市场主导导的产品品线，应应具有比比较广阔阔的市场场前景。这种风风格不过过分拘泥泥于其是是欧洲的的、美式式的，还还是中国国式的，而是多多种建筑筑元素的的综合，为我所所用，满满足消费费群的需需求，因此在设设计上，集合竖竖向的装装饰线条条，塑造造出几何何线条明明朗和色色调明快快的建筑筑外立面面，大胆胆地运用用色彩的的拼接、材质的的联姻，表现出出多种概

3、概念的主主题，和和缤纷、纯粹、休闲、素雅、简约的的风格。实现现现代城市市人们生生活群体体对个性性和有品品质生活活的追求求。在空间内内打造精精致格局局，采用用全球采采购的方方式来实实现定制制化精装装修标准准。东方方和西方方，古典典和现代代的设计计元素，被运用用到不同同的主题题设计里里，不同同的细节节中；让让居住其其间的人人们不断断享受视视觉与触触觉的新新意。户型定位位根据地块块附近是是大学城城以及将将建设的的商业区区的位置置条件，下沙沿沿江生态态居住区区的趋势势现金主主要是“两室一一厅”的为主主，不管管在选择择质量和和价格方方面，对对于下沙沙的人流流的群体体（年轻轻群体）来说，“两室一一厅”是最

4、合合适的选选择。以以下图示示是近几几年来下下沙在受受物业户户型的分分布：.建议户型型价格定位位值得一提提的是：项目均均价1330000元在下下沙楼盘盘中毫无无优势。目前，下沙楼楼盘几乎乎都在降降价促销销，尤其其是 HYPERLINK /loupan/238356.html 金隅隅观澜时时代、 HYPERLINK /loupan/238480.html 世茂广广场等单单价几乎乎都在万万元以下下，唯一一较之高高价的盘盘也属于于地力较较好的下下沙最中中心的区区块盘 HYPERLINK /loupan/238429.html 金金沙湖11号公寓寓（均价价170000-180000元元）。大家都知知道，

5、楼楼市动荡荡之时，只要下下沙板块块的楼盘盘价格有有所妥协协波动，总能换换来一定定的成交交量。该该盘前头头的保利利湾天地地、世茂茂等盘屈屈膝降价价才换来来热销场场面宋都都晨光国国际、保利江江语海为为代表。宋都晨晨光国际际在145500/平方米米左右；保利江江语海公公寓面积积在800-1440平方方米，114000/平方方米，吸吸引大批批年轻的的人群，开盘销销售后形形势一直直较好。再根据据消费人人群主要要是属于于中高端端消费水水平，并并且有大大多数是是外来人人员，教教师以及及留杭的的毕业大大学生。下沙板块块12月月均价1112339元/平米1.556%江江干2000677元/平平米3.557%下沙

6、房价价因此，本本项目产产品的价价格主体体定位，单价为为13880/平平方米左左右，总价价价位建议议在1220-2440万左左右为宜宜。销售方面面下沙板块块已逐步步深得杭杭州人垂垂青，销销售总体体较为火火爆。如如海天城城、保利利东湾、梦琴湾湾、伊萨萨卡国际际城等等等目前销销售状况况良好。保利东湾湾 德嘉金金沙阳光光 金隅观澜澜时代 金茂茂滨江花花园销售方面面总分析析：下沙沙的发展展完全是是政府主主导型，依靠政政府强有有力的规规划将下下沙这一一张白纸纸描绘成成现在美美丽的图图画。通通过大学学城计划划与投资资优惠措措施带动动区域的的经济、文化、配套、交通等等发展，从而为为房地产产市场的的发展与与成熟

7、提提供了空空间与机机会。售售价一路路呈上涨涨趋势，随着大大量的房房地产投投资（四四大房产产大鳄等等）受关关注程度度逐渐提提高，区区域地位位也是今今非昔比比，逐渐渐得到购购房者的的认可，其价格格走势一一直为业业内人士士看好。二、项目目产品规划划总面积：221161平平方米建设用地地面积：221161平平方米规划建筑筑面积：620050.8平方方米绿地率：不小于于30%容积率：0.5504 规划用途途：住宅宅（设配配套公建建）用地地总户数4500户总居住人人口 112500人公寓：4450户户414400平平方米（80130平方方米/户户）。公建：（商服、幼儿园园、物管管等）1101000m2。停

8、车库：半地下下停车库库95550平方方米。主要技术术经济指指标项目主要要技术指指标序号项目用地面积积(平方方米)建筑面积积(平方方米)建筑密度度容积率备注1小区总用用地面积积5450002地上建筑筑面积620550.8830%0.50043 住住宅414000共计4550户4地下建筑筑面积955005配套 其中:社区服服务站200 200 门卫室、垃圾站站 小小区绿化化及小品品6,6000 公建101000 自自行车棚棚440 四、项目目规划建建设和进进度安排排规划说明明地块建议议规划经经济技术术指标用地性质质 住宅(设设配套公公建）用用地 总用地面面积 221661平方方米 代征地面面积 无

9、 净地面积积 221661平方方米 容积率 综合容积积率2.66 总建筑面面积 620550.88平方米米 住宅4114000平方米米，配套套公建面面积 101000平方方米 净地容积积率 地库面积积95550平方方米 建筑密度度 30% 绿地率 30%. 建筑间距距要点 满足国家家及杭州州市日照照间距规规定 退红线要要求 高层建筑筑后退绿绿化控制制线不小小于3米米，后退退道路红红线不小小于8QQ米，后后退北侧侧用地边边界不小小于155Q米且且不小于于0.33H 配套要求求 机动车停停车位11个/户户，非机机动车停停车位22.0个个/户，配套公公建面积积13552.55平方米米 交通规划划要点

10、 机动车出出入口设设在东侧侧规划道道路上 其他规划划要点 围墙通透透美观，后退绿绿化控制制线不小小于0.5米，后退道道路红线线不小于于1米 土地整理理及前期期开发进进度 本项目目地上建建筑物清清理及改改变土地地用途与与土地转转让时间间预计为为20111年10月至至20114年12月。同时开开展前期期市场调调查、项项目开发发和营销销方案策策划、初初步可行行性分析析，规划划、建筑筑、建筑筑施工设设计，项项目报建建等工作作。本项目拟拟用422月时间间，工期期（388个月）：20011年年10月20014年12月，分二期期开发。第一期大大约20011年年10月至至20112年112月，第二期期2011

11、3年01月至至20114年112月完完成。项目进度度表项目进度度 20111年 20122年 20133年 20144 10111202 0406 0810 12 02 04 06 08 10 12 02 04 060810前期工程程 基础工程程 主体结构构工程 设备安装装工程 室内外装装修工程程 红线内外外工程 公建配套套工程 竣工验收收 销售 分期开发发建筑类类型及规规模根据项目目分期计计划及各各地块相相关指标标数据整整理，可可以得出出分期开开发的建建筑类型型及规模模如下表表（单位：平方米米）小高层住住宅高层住宅宅小计一期开发发139000139000二期开发发275000275000合

12、计414000275000414000五、项目目经营方方案项目经营营策略首先，本本项目的的竞争策策略是“用产品品与服务务说话”，从客客观条件件而言，我们以以良好的的质量，精品户户型为竞竞争优势势，以 “我们的的房子是是精品，我们的的服务是是一流”，“用好的的产品赚赚取更多多的利润润”为取脂脂战略，充分发发挥自身身产品优优势，发发挥最大大竞争力力。其次次、时间间就是金金钱的原原则，房房地产市市场变化化很快，在合理理计划的的前提下下，把时时间性效效果放在在首位，把握方方向，当当断则断断，提高高项目操操作效率率。项目推进进策略回笼资金金与项目目推进合合理性是是项目推推进策略略考虑的的最核心心因素。运

13、作本本项目所所需的资资金可能能有一定定不足，需要前前期一定定量的投投入，可可考虑项项目的土土地抵押押贷款。就项目目开发推推进而言言，本项项目采用用分期推推进的策策略，达达到回笼笼部分资资金的作作用。项目的初初步定位位结合下沙沙新城“国际”、“现代”、“人文”的城市市特质，本项目目以“家在公公园里，公园在在家里”作为设设计宗旨旨，在立立面风格格、园林林景观、户型设设计等方方面都将将联合国国际一流流团队，融合宝宝龙地产产以往的的住宅开开发经验验，致力力于打造造一个高高品质、内涵丰丰富的小小区。租售比例例 预计项项目至竣竣工投入入使用时时，住宅宅部分能能实现1100%的销售售，商业业、车位位部分能能销售330%。为方便便计算，假设未未销售的的商业、车位的的租赁期期在项目目建设经经营期的的第四年年开始。五年后后（即项项目开始始后的第第8年）全部转转售。销售进度度与价格格住宅销售售进度序号销售时间间合计20111年20122年20133年20144年20155年(即即转售年年)1销售比例例100%18%57%25%2销售面积积(平方方米)41400073922236888103220商业销售售进度