2022年绿城中国发展现状及业务布局分析

1、2022年绿城中国发展现状及业务布局分析1. 绿城中国：中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商1.1 公司的基本情况绿城中国控股有限公司于 1995 年成立于杭州，是中国领先的优质房产品开发及生 活综合服务供应商，以优质的产品品质和服务品质引领行业。绿城中国坚持“品质为先”的理念，先后引入九龙仓集团、中交集团、新湖中宝作为 战略性股东，以打造“TOP10 中的品质标杆”为核心目标，布局三大板块（重资产、轻资 产、“绿城+”）和九大业务（房产开发、房产代建、理想小镇、地产金融、绿城商业、城 市更新、绿城康养、房屋 4S、科技装修）。历经 28 年的发展，绿城中国总资产规模超 5200 亿元

2、，净资产超 1000 亿元，行业 排名位列 TOP10，“绿城”品牌价值 906 亿元，并连续 17 年荣获“中国房地产百强企业综 合实力 TOP10”，连续 18 年荣获“中国房地产公司品牌价值 TOP10”，连续 10 年荣获“中 国房地产顾客满意度领先品牌”，多年荣获“社会责任感企业”等殊荣。绿城致力于实现全 品质、高质量的发展，并将始终以精诚之道、精深之术、精湛之为，不断满足人们对理 想生活的追求，营造美丽建筑，创造美好生活。绿城中国控股有限公司于 1995 年 1 月在中国杭州成立，2006 年 7 月在香港联交 所上市，并先后引入九龙仓、中交集团、新湖中宝作为重要股东。2021 年

3、末，中交集 团持有公司已发行股本总额约 28.3%的权益，是绿城中国单一最大股东。中交集团作为 在香港、上海两地均拥有上市平台的央企，公司盈利能力和价值创造能力在全球同行中 处于领先地位。2021 年，中交集团居财富世界 500 强第 61 位，在国务院国资委经 营业绩考核“16 连 A”。得益于中交集团的支持，绿城与各大银行都建立了稳固的合作， 使得公司授信额度充足，融资成本维持低位。1.2 企业发展历程企业创建，初露头角。1995 年，“绿城”品牌诞生。1995 年 1 月 6 日，浙江绿城房 地产有限责任公司正式成立。1997 年 12 月，绿城以 2.9 亿元销售额，跃居浙江行业榜 首

4、。2000 年，绿城走出浙江，开发省外项目，由区域性发展商向全国性发展商转型。港股上市，版图扩张。2006 年，绿城中国控股有限公司在香港联交所挂牌上市，从 普通民营企业向国际化公司迈进。2007 年，绿城全面实施“精品战略”，对项目下达精品 工程目标，同时推出“园区生活服务体系”。同年，绿城年度销售额首次突破 100 亿元。 2009 年，全年销售突破 500 亿元，跻身房地产行业榜眼位置。2014 年，绿城以近 200 亿的品牌价值位列中国房地产公司品牌价值 TOP10。结构优化，重回巅峰。2016 年，总销售首次突破千亿，同年提出“一体四翼”创新性 优化组织结构。2017 年绿城形成“一

5、体五翼”格局，下属绿城房产、绿城管理、绿城资产、 绿城小镇、绿城生活五大子集团。2018 年绿城中国确立以“品质为先，兼顾其他”的发展战略，创新优化组织架构。2020 年，绿城中国编制“战略 2025”，实现合同销售额 2892 亿，重回行业前十。同年，正式拆分绿城管理控股有限公司于联交所主板上市。2. 绿城中国三大板块业务发展：地产开发业务2.1 深耕杭州等地，总土储 50%位于长三角公司总土储结构合理，战略聚焦。2021 年末，公司总土储的地上建筑面积为 3979.7 万平。其中，总土储地上建筑面积在省份分布上，2021 年前三位是浙江、江苏、陕西， 分别为 1293.0 万平、596.7

6、 万平、310.9 万平，占比分别为 32%、15%、8%。总土储地上建筑面积在区域分布上，2021 年前三位是长三角、环渤海、长江中游， 分别是 1992.8 万平、694.6 万平、294.9 万平，占比分别是 50%、17%、7%。2021 年末，公司总土储的总地价为 4223.5 亿元。其中，总土储的总地价在省份分 布上，2021 年前三位是浙江、北京、江苏，分别是 1747.6 亿元、435.3 亿元、418.9 亿元，占比分别为 41%、10%、10%。总土储的总地价在区域分布上，2021 年前三位是长三角、环渤海、长江中游，分别 是 2405.7 亿元、918.7 亿元、187.

7、9 亿元，占比分别是 57%、22%、5%。2021 年，公司新增土储总建面为 1751 万平。其中，新增土储权益总建面在省份分 布上，2021 年前三位是浙江、江苏、天津，分别是 599.4 万平、264.8 万平、124.7 万 平，占比分别为 34%、15%、7%。2021 年，公司新增土储权益总地价为 937.5 亿元。其中，新增土储权益总地价在省 份分布上，2021 年前三位是浙江、天津、江苏，分别是 386.8 亿元、116.4 亿元、83.3 亿元，占比分别是 41%、12%、9%。2.2 公司销售规模持续增长，人均效能较高近年来，公司商品房销售金额持续增长，市场排名上升。202

8、1 年，公司实现商品房 操盘销售额 3509.4 亿元，同比增加 21.3%，市场排名上升至第 7。2021 年，公司实现 商品房全口径销售额 2665.9 亿元，同比增加 24.2%。2021 年，公司实现商品房权益销售额 1448.8 亿元，同比增加 21.6%。同期，公司 实现商品房全口径销售建面 945.0 万平，同比增加 12.1%。近年来公司物业开发结算收入增长，人均销售额也持续增长，反映公司经营效率不 断提升。2021 年，公司物业开发结算收入 897.5 亿元，同比增加 56.6%。同期，公司 实现商品房人均销售额 1.05 亿元，同比增加 12.4%。2.3 多元化综合拿地能

9、力强公司多元化综合拿地能力较突出，其项目收并购能力较强，并积极拓展特色地产在 内的其他土储获取方式。2021 年，公司非公开市场新增货值占比 34%。同期，公司新 增特色项目 17 个，合计货值达到 826 亿元，占新增土储货值的 26%。3. 绿城管理控股：代建行业龙头绿城管理成立于 2010 年，是绿城中国（3900.HK）附属公司，也是绿城品牌和代 建管理模式输出的主体。2020 年 7 月，绿城管理在香港联交所主板上市（股票代码 9979.HK），成为中国代建第一股。目前绿城中国持有绿城管理控股 73.17%股份，为绿 城管理控股第一大股东。3.1 树立代建行业品牌和行业标准绿城管理秉

10、持品质、信任、效益、分享”的核心价值观，以“管理创造价值”为服务理 念。通过项目管理整合资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质的服务， 为客户创造价值。目前绿城管理控股核心业务模式包括：三大代建主业，政府代建、商业代建、资方 代建；三大配套服务，金融服务、产城服务、产业链服务。在基于以上三大主业和三大服务的内核基础上，绿城管理控股目前在积极推动“代建 4.0”服务标准体系。代建 4.0 体系是绿城管理控股对房地产开发代建模式的一次创造性 变革与标准升级，内容主要包括品质信用协定（QR 协定）与价值分享计划（VS 计划）。 品质信用协定通过品质认证、品质服务与品质保障，为购房者提供高品

11、质物业与生活服 务。价值分享计划通过三增值与五承诺，形成上下游协同的产业生态圈，帮助委托方与 供应商在产业链上获得收益。3.2 全国业务布局，业务结构多元2021 年，绿城代建控股继续保持房地产轻资产开发领域第一身份，连续五年保持 20%及以上的代建市场份额，并荣获中国指数研究院颁发的“2021 中国房地产代建领先 品牌”。截至 2021 年 12 月 31 日，绿城代建业务已覆盖中国 28 个省、直辖市及自治区的101 个主要城市，管理项目数量由 2020 年同期 296 个增加至 345 个；合约项目总建筑 面积 84.7 百万平，较 2020 年同比增长 11.3%；在建面积 44.0

12、百万平，同比增长 8.7%。在全国化的布局下，公司在中国主要经济区域（含环渤海经济圈、京津冀城市群、 长三角经济圈、珠三角经济圈及成渝城市群）业务持续保持较大比重：其中合约项目预 计总可售货值达 3845 亿元，规模占整体可售货值的 74.4%；其中长三角经济圈项目 1414 亿元占 27.5%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目 1261 亿占 24.5%，珠三角经济圈项 目人民币 1047 亿占 20.3%，成渝城市群 123 亿占 2.4%。业务拓展方面，2021 年绿城管理控股保持逆势增长，新拓代建项目的合约总建筑面 积达到 22.8 百万平米，较 2020 年同期增长约 21.9%；新拓

13、代建项目代建费预计 71.1 亿元，较 2020 年增长 22.3%。截至 2021 年 12 月 31 日，绿城管理按当期在建面积测算，政府委托项目为 14.2 百 万平米，占比 32.3%；国有企业委托项目 18.1 百万平米，占比 41.0%；私营企业委托项目为 10.8 百万平米，占比 24.5%；金融企业委托项目为 1.0 百万平米，占比 2.2%。3.3 代建行业发展空间广阔我们在 2022 年 2 月 27 日报告房地产代建系列研究之二：代建行业市场发展规模 测算中测算过“十四五”期间，代建行业预计总量市场空间，整体收入有望达到 2000 亿 元上下。其中，城市更新业务、中小房企

14、业务和不良资产处理代建业务是重要的业务增长点。 此外，随着更多企业开始布局产业链的上下游，我们认为代建衍生业务在未来也将贡献 很大比例的收入规模。2021 年，绿城管理归属母公司净利润在 5.65 亿元上下。考虑目前公司市场排名和 品牌影响力，我们认为公司在代建业务领域仍具备较强增长能力和市场空间。4. 绿城+：服务多元发展4.1 核心板块介绍小镇集团。从 2003 年首个大型社区海宁百合新城开发建设开始，绿城对小镇的探 索已历经十余年，2016 年 7 月小镇集团正式成立。绿城小镇集团依托绿城中国强有力的 品牌支撑和成熟完善的产业链服务体系，以全产业链开放的运营模式，携手各级政府及 同道共识

15、者，重点聚焦商业、康养、文旅、教育、农业等产业类型，共同建设生产、生 活、生态融合的乐活小镇，营造幸福、美丽、活力的人居小镇，构建生长、自治、自足 的特色小镇。绿城理想生活集团。生活集团围绕城市建筑和城市居民全生命周期，布局产业、构 建体系绿城理想生活集团，现有房屋 4S、康养、商业、未来数智等多个专业公司。绿城房屋 4S，提供专业房屋解决方案为核心，秉承绿城多年高端营造品质及优质服 务能力，聚焦存量市场，以改善人居环境、提升生活品质为核心，为房屋、社区、城市 提供建筑修缮、家装软装、适老化改造、城市旧改等全系列建筑解决方案。绿城康养集团，实践本土化服务管理，形成标准化的机构运营、互联物联的现

16、代化 数据管理、高品质的生活照护、专业的长者护理服务、特色化的医疗康复、多层次的养 老人才培训输出、多业态的商务咨询服务。运营类型包括医院、护理院、大型养老机构、 养老公寓、康养小镇、居家养老、日间照料中心等 9 大类。绿城未来数智，以智慧化城市服务运营商作为核心战略，用智慧科技赋能运营服务， 在助力绿城住宅产品科技化升级的基础上，创立“数字化+物理空间+长效运营”三位一 体的综合业务发展模式，打造社区操作系统，为政府、企业客户提供全流程服务，为居 民创造美好生活。绿城商业，聚焦商业街区和邻里中心，专注于绿城及全国商业服务。业务涉及“拿 地分析、商业整体定位、业态布局、设计规划、市场营销、招商

17、运营、品牌联营”等， 优化商业业态，提供商业服务全流程闭环服务。绿城建筑科技集团。集团于 2018 年 10 月组建成立，依托“咨询管理、全维设计、 高标施工、直营集采”全产业链业务，构建“以科技为核心的建筑全产业链服务平台”， 引领建筑行业一体化发展。同时，作为绿城中国“绿城+”板块核心成员，绿城建筑科 技集团以高品质、一站式的房产品营造服务，反哺绿城中国，并围绕“智能建造”开展 创新研发，持续提升绿城中国产品力水平。咨询管理。致力于打造以工程管理咨询为核心的一站式咨询服务机构，具备浙江省 项目代建甲级、工程项目管理甲级、工程咨询甲级、造价咨询甲级、招标代理甲级、政 府采购代理甲级、工程监理

18、市政公用工程乙级、工程监理房屋建筑工程乙级等系列资质。全维设计。核心成员来自国际知名规划、建筑设计公司，拥有丰富的设计经验，擅 长将国际视野与当地文化进行有机的结合。在设计研发领域历经耕耘，不断创新。高标施工。秉承绿城核心价值观，将高标准、严要求植入全过程工程施工，具备建 筑工程施工总承包叁级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、建筑装饰工程设计专项甲级、 建筑幕墙工程专业承包壹级、古建筑工程专业承包叁级等系列工程资质。直营采集。以标准化核心部品、产业化内装模式、科技化服务与环保化用材，致力 于打造集研发、设计、生产加工、销售于一体的直营集采体系，服务范围广、集成度高， 致力于成为建筑业配套产品服务

19、商。绿城资产管理集团。绿城资产是顺应绿城中国“服务平台化、开发专业化、资产金 融化”的战略转型需要，集中统筹经营酒店、商业中心、街区商业、会所等资产，围绕 绿城中国房地产主业产业链和金融控股平台为核心，主动探索“产业+金融”的新型地 产金融发展模式，逐步实现从“资产管理”到“资本运作”的转型发展，全面支撑绿城 中国业务全周期各个环节的金融服务需求，打造领先的金融控股平台。4.2 小镇运营稳步扩增公司于 2019 年开始重点实施小镇战略，截至 2019 年年底，公司 15 个城市完成布 局，落地 30 个小镇项目。小镇项目规模大、地货比低、股东投入峰值低、产投比高， 逐步成为公司高质量发展的重要

20、发展极。公司于 2020 年巩固小镇业务优势。2020 年度公司新增土储中，小镇项目（含现有 小镇项目新获取分期地块）共 13 个，总建筑面积 477 万平方米，货值 490 亿元，业务 版图进一步扩大。截至 2020 年年底，公司小镇业务累计已进入 20 座城市。小镇产业资 源丰富，四大主题涵盖农业农旅、颐养康养、科创文创及教育培训，2020 年累计签约产业合作资源达 123 家，包括引入高端度假品牌星野首进中国。2020 年，绿城小镇集团 荣膺中指院 2020 年度“中国特色小镇运营商”第一名，发展水平领跑行业，并获入选全国 工商联房地产商会主办的特色小镇暨大型产城项目评价标准主编单位，参

21、与制定行 业标准。截至 2021 年年底，小镇业务累计进入 22 城，在营在建项目 28 个，确权规划总建 筑面积约 1263 万平方米。同时小镇产业也逐步发展，截止 2021 年年底，小镇产业规模 超 76 万平方米，同比增长 26.7%。2021 年，公司获“2021 中国房地产行业乡村振兴标 杆品牌企业”、“中国特色小镇运营商品牌影响力量Top1”等多项荣誉。小镇个体层面，2021 年公司累计 4 个小镇入选“省级特色小镇”名单，舟山如心小镇入选浙江“省级未来社区” 名单。公司同时也实现提升颐养康养及城市更新打造能力，增强企业社会价值。2021 年， 公司新获取了杭州雅泸名筑（历史街区改

22、造项目）、南京银厦（长三角养老项目）、马 鞍山陶然里（城市颐养项目）等项目。4.3 科技赋能业务转型建筑科技方面，公司以创新研发为核心打造现代化建筑科技产品及服务，并拥有两 大核心优势。一是科技赋能，围绕“建筑行业科技化和产业化发展的引领者”的战略愿景，绿城建 筑科技集团在课题研究、技术研发、产品营造三大维度持续发力，并依托绿城中国建研 中心、绿品检测实验室，形成“3+2”创新研发格局，以创新孵化促进研发成果落地。二是全链一体化，绿城建科技集团同时实现设计施工一体化、全维设计一体化和咨 询管理一体化。设计施工一体化，使得公司可充分协调各领域的设计环节与设计人员， 确保工程呈现的效果及建成后的使

23、用效率。全维设计一体化，使得公司在确保工程质量、 加快工程进度等方面拥有巨大优势，致力于引领建筑行业的 EPC3.0 时代。咨询管理一 体化，为公司降低组织管理难度，同时也为委托方降低风险，减少时间与资金投入。2021 年，公司装配式内装业务迅速扩张，以批量施工形式实现降本增效，旗下累计 7 家企业获评“高新技术企业认定”。生活服务方面，公司围绕理想生活构建房屋和人的全生命周期服务体系，2021 年累 计康养合同金额约人民币 4500 万元，参与城市微更新合共约 150 万平方米。截至 2021 年底，公司连续四年获得“中国养老十大品牌”称号。商业管理方面，公司打造品质商业，实现资产保值增值目

24、标，并为 2022 年亚运会 等国家级活动供服务。同时，公司商业管理经营向好，2021 年酒店运营与投资性物业收 入同比提升 6%。产业金融方面，公司产融结合轻重并举，提供链接产业和金融两端的创新服务，进 行资源整合。5. 中长期发展战略5.1 绿城 2025 发展战略面对新的发展形势，公司将紧抓机遇，实现向“理想生活综合服务商”全面转型。就 此制定“战略 2025 规划”，以打造“TOP10 中的品质标杆”为核心目标，以“最懂客户、最 懂产品”为两大战略支点，布局三大板块九大重点业务，打造九大关键能力。九大重点业务布局包括：做强一大基础主业务房地产开发，巩固发展基本盘； 做优一大成熟业务房产

25、代建，巩固绿城管理的行业领导者地位，引领行业发展趋势； 做成七大新兴业务，赋能主业探索理想生活服务的第二增长曲线。七大新兴业务包括：城市更新，旧城及资产改造和价值提升，支持本集团在存量时 代的持续发展；康养服务，康养运营、咨询、产业链服务及康养地产，赋能重资产业务； 生活服务平台，线上线下整合生活服务平台；房屋 4S，房屋全生命周期维修服务，为房 产品质量领先赋能；HD-EPC（住宅装修工程总承包），聚焦房屋装饰装修的全链条一 体化综合解决方案；装配式内装，以科技赋能公司房产品；地产金融，地产开发配套专 业金融服务。为支持战略落地，公司将着力打造九大关键能力，分别为：持续变革、精准投资、 高效

26、营销、精益运营、稳健财务、做强商业、做优金融、组织人才和内控保障。5.2 激励制度：购股权计划、高管持股情况2016 年 6 月 17 日举行的公司股东周年大会上，公司股东以普通决议案方式批准采 纳 2016 年购股权计划后，2006 年购股权计划已予终止。2016 年购股权计划主要为向 公司董事及雇员提供奖励及/或奖赏而采纳，且除非另行注销或修订，否则其将于 2026 年 6 月 16 日届满。根据购股权计划，董事会可向合资格雇员授出购股权以认购公司股 份。购股权计划的合资格参与者为公司任何董事或雇员，以及由董事会全权酌情厘定曾 为公司贡献或将会贡献的任何其他人士（包括顾问或咨询顾问）。公司

27、收到代价为 1 港 元的付款及合资格参与者签署的接纳书后，所授出的购股权可自授出日期起计 21 日内 接纳。2017 年 12 月 27 日，公司根据 2016 年购股权计划向合资格人士授出 1 亿份购股权 （于授出的购股权中，3535 万份购股权授予董事），相当于公司于该日已发行普通股 4.62%。2018 年 8 月 28 日，公司根据 2016 年购股权计划向合资格人士授出 890 万份 购股权，相当于公司该日已发行普通股的 0.41%。2020 年 12 月 29 日，公司根据 2016 年购股权计划向合资格人士授出 7734.96 万份购股权，相当于公司该日已发行普通股的 3.10%

28、。5.3 股份激励计划2019 年 3 月 21 日，公司采纳股份激励计划。据此，受托人将从公开市场上以公司 出资的现金购买公司将授出的普通股，并以信托形式为经选定雇员持有，直至该等股份 根据股份激励计划的条文归属于相关经选定雇员。股份激励计划旨在透过以公司股份作为奖励，以认可及奖励公司行政人员、雇员（不 论是全职或兼职）及董事对公司成长及发展的贡献。2019 年度，公司已向雇员及董事授出 741.4 万股股份。首次 50%已授出股份的归 属期为自授出日期起至授出日期第 1 周年止，而余下 50%已授出股份的归属期则为自授 出日期起至授出日期第 2 周年止。2020 年 12 月 31 日，股

29、份激励计划于联交所购回及持有 381.3 万股（2019 年：741.4 万股）股份的账面值为人民币 1946.9 万元（2019 年：人民币 3785.2 万元）。激励股份于 2019 年 6 月 7 日在股份激励计划下授出。于 2020 年度所归属的激励 股份均于 2020 年 6 月 8 日归属，其余待于 2021 年 6 月 8 日归属。2020 年度概无授出、 以任何方式注销或失效的激励股份。2021 年 12 月 31 日，公司于 2019 年 6 月 7 日在股份激励计划下授出 741.4 万股 激励股份已经全部归属；而公司于 2021 年 11 月 17 日在股份激励计划下授出 253.2 万 股激励股份，亦已于 2021 年度内全部归属。2021 年度内，没有取消或失效的激励股份。6. 公司财务特点分析6.1 近年来公司营收和归母净利润持续增加，净利率保持稳定近年来，公司营业收入和归母净利润快速上行。2021 年，公司实现主营业务收入 1002.4 亿元，同比增加 52.4%。2021 年，公司实现净利润（扣除少数股东损益）为 44.7 亿元，同比增加 17.7%。目前，公司主营业务包括物业开发、项目管理、酒店、物业投资、其他业务。2021 年，公司分别实现上述分项主营业务收入为 897.5 亿元、20.5 亿元、