某物业管理企业投标书

1、某物业管理企业投标书一、投标综合说明书 1、根据已收到的某市城乡结合部物业招标文件，遵照某市物业管理招标投标管理法的规定，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所要递交的标书摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。 2、一一旦我方方中标，我方保保证按我我方所递递交的标标函摘要要表中承承诺的期期限和招招标文件件中对承承包期限限的要求求如期按按质提供供服务。 3、一一旦我方方中标，我方保保证所提提供的物物业管理理质量达达到我方方所递交交的标函函摘要表表中承诺诺的质量量等级。 4、一一旦我方方中标，我方保保证按投投标文件件中的物物业管理理班子及

2、及管理组组织设计计组织管管理工作作。如确确需变更更，必须须征得业业主的意意。 5、我我方同意意所递交交的投标标文件在在投标有有效期内内有效，在此期期间内我我方的投投标有可可能中标标，我方方将受此此约束。 6、我我方同意意招标文文件中各各条款，并交纳纳保证金金。若我我方违约约，则扣扣除所交交纳的全全部保证证金。 7、除除非另外外达成协协议并生生效，招招标文件件、招标标文件补补充通知知、招标标答疑纪纪要、中中标通知知书和本本投标文文件将构构成约束束我们方方的合同同。 投标单单位：某某某物业业管理有有限公司司 法定定代表人人：某某某某 日期期： 220044年 月二、物业业概况 该物业业位于某某市城

3、乡乡结合部部，项目目总用地地面积555亩，总建筑筑面积11204492平平方米。其中住住宅9223688平方米米，商店店97774平方方米，其其余为小小区配套套用房。总投资资4亿22仟多万万元，共共有122幢7至至12层层住宅，7000多户，户型面面积有330到2220平平方米不不等，小小区机动动车位有有1988个，摩摩托车、自行车车位9336个，小区出出入口有有3个，其中一一个为主主要出入入口。三、 物物业管理理前期筹筹备工作作 （一）签订合合同后，管理人人员、水水电工、保安人人员，应应提早介介入了解解图纸熟熟悉房屋屋结构、性能、水电管管道布局局，智能能化安防防监控系系统等管管理中应应注意事

4、事项，加加强培训训，为往往后提高高、保养养、维修修、保值值、增值值打下基基础，为为建设单单位和业业主解决决后顾之之忧。 （二）建立整整理楼宇宇的详细细资料，组织整整理设备备档案，资料档档案及业业主资料料，做到到档案齐齐全，有有序管理理。 （三）依据相相关文件件及本小小区住宅宅特点制制定楼楼宇管理理公约，业业主手册册，管理处处岗位职职责，以及员员工的规规章制度度。 （四）协助建建设单位位提出楼楼宇公共共设施、设备的的整改要要求。 （五）制订详详细的设设备，设设施维修修，房屋屋保养计计划和检检查制度度，水水电设施施、设备备巡检计计划，公共共照明维维护计划划，监控与与消防系系统维护护计划等。 （六）

5、规范各各部门的的日常管管理工作作，做好好人员调调配岗位位培训，一个月月内所有有员工必必须全部部到位，并针对对项目管管理特点点现场培培训，提提高实用用素质。 （七）入住时时应帮助助业主检检查房屋屋质量，协助建建设单位位做好验验收交接接，签好好入住房房验收单单。四、接管管后的日日常管理理服务工工作 （一）、设接接待处，白天有有专职管管理员接接待住户户，处理理服务范范围内的的公共性性事务，受理住住户的咨咨询和投投诉。服服务做到到“十二字字方针”（即礼礼貌、热热情、友友善、乐乐观、主主动、平平等）。 （二）安防工工作： 1、保保安人员员着装统统一、整整齐，待待人要文文明礼貌貌、热情情。 2、保保安三班

6、班制：实实行244小时值值班和巡巡视。 3、门门卫进出出管理要要严格，来访客客人要登登记，搬搬迁货物物需由业业主开具具证明条条。 44、充分分发挥小小区244小时电电视监控控系统、TV分分割镜头头监控系系统、入入户梯口口电控防防盗锁，搞好社社区智能能化管理理。 5、做做好消防防工作，建立防防火、防防盗责任任制，定定期检查查消防器器械。 6、建建立消防防安全制制度，开开展消防防知识宣宣传教育育活动。 7、配配有消防防系统设设施设备备，能随随时启用用。 8、小小区内出出入口设设有明显显标志，各组团团、栋及及单元（门）、户有明明显标志志，订有有突发火火灾应急急方案，设立消消防疏散散示意图图，照明明设

7、施引引路标志志完好，紧急疏疏散通道道畅通。 9、加加强与市市保安和和临近派派出所联联系，建建立联防防，共同同维护楼楼区安全全，以创创造良好好治安环环境。 10、车辆收收发卡并并由保安安员专人人指挥进进入地下下车库和和停车场场，外来来车辆未未经许可可不得入入区，自自行车、摩托车车和电动动车派专专人管理理。 （三）、环卫卫绿化工工作： 1、楼楼宇内公公共楼道道、公共共部位及及商场门门前卫生生区，管管理处派派专职卫卫生员做做到垃圾圾日产日日清，楼楼道每日日清扫11次，半半月拖洗洗1次；楼梯扶扶手每周周擦洗并并2次；共用部部位玻璃璃每月清清洁1次次；路灯灯、楼道道灯每季季度清洁洁1次，清除小小区内主主

8、要道路路积水、积雪，并全日日制保洁洁。 2、生生活区按按幢设立立垃圾箱箱，垃圾圾实行袋袋装，定定点堆放放、定期期清运。 3、二二次装修修房屋共共用部位位保持清清洁，无无乱贴、乱画，无擅自自占用和和堆放杂杂物现象象。 4、商商业网点点管理有有序，符符合卫生生标准，无乱设设摊点、广告牌牌现象。 5、做做好二次次供水卫卫生检查查，定期期清洗，并做好好水质检检报告书书；公共共雨、污污水管道道每年疏疏通1次次；每季季度检查查1次，及时清清掏；化化粪池每每2个月月检查11次，每每年要清清理一次次。 6、聘聘请专职职园艺工工对小区区内的绿绿化进行行细心保保养和修修整，按按照绿化化的不同同品种、不同习习俗、不

9、不同季节节、不同同生长期期，适时时确定不不同的养养护重点点，制定定不同的的养护计计划，为为小区提提供一个个优雅的的环境。 （四）、房屋屋及设备备、设施施管理： 1、房房屋质量量，设备备设施维维修在保保修期内内应及时时反馈给给建设单单位，协协助建设设单位与与业主的的沟通，便于做做好保修修工作。 2、与与业主协协商做好好房屋公公共部位位与设备备设施的的定期保保养、保保修以使使得到保保值增值值。 3、建建立设备备台帐，并设置置标志，以示区区别和了了解。 4、公公共照明明及线路路，水电电维修，安防监监控网络络，每天天完成两两次巡查查养护，所有设设备均按按维保保计划进行维维保。 5、公公司每天天应派人人

10、到楼宇宇现场检检查一次次，对于于存在问问题，及及时提出出整改。 6、做做到小修修，业主主随叫随随到，220分钟钟完成；中修不不过夜，大修不不超过二二天；急急修300分钟内内赶到现现场，及及时率1100%，返修修率不高高于1%，及时时回访。 （五）、加强二二次装修修跟踪管管理，管管理处要要与业主主签定二二次装修修有关规规定的协协议，上上下午各各检查一一次，协协调好邻邻里关系系，引导导业主按按规定装装修，共共同护房房屋质量量。附房屋屋装饰装装修管理理协议及及办理装装修手续续流程办理装修修手续及及管理流流程图尊敬的住住户： 当您乔乔迁新居居，准备备精心装装饰装修修房屋的的时候，请您参参照以下下程序办

11、办理装修修手续。它将为为您节约约许多宝宝贵的时时间，让让您顺利利进行装装修。 业主装装修前向向管理处处领取资资料，业业主阅读读资料内内容，向向管理处处咨询。 业主提提出装修修申请： 1、 填写室内装装修申请请表； 2、提提交装修修施工图图或装修修方案； 3、 提供装装修施工工人员身身份证复复印件11份及一一寸照片片1张。 管理处处依据法法规审核核业主装装修方案案。 业主办办理相关关手续： 1、 装修许许可证； 2、装装修施工工人员出出入证。 装修施施工队进进场施工工 管理处处对业主主装修施施工过程程进行监监督 业主装装修完工工后告知知管理处处，竣工工使用三三个月后后管理处处负责验验收 验收合合

12、格，无无发现影影响公共共设施、毗邻房房等，无无息退还还押金 不合格格由业主主进行整整改后再再验收 装修特特别提示示： 1、 建议业业主与装装修公司司签订装装修合同同时，要要提出保保修期及及保修金金事宜，以便控控制装修修公司的的工程质质量及保保修服务务； 2、 严格遵遵守大厦厦装修时时间（88：000122：000 144：000188：000）； 3、 禁止装装修工人人员串楼楼串户； 4、 装修户户应配备备2只灭灭火器，严禁使使用电炉炉，注意意防火； 5、 楼梯搬搬运材料料时，应应注意维维护公共共设施墙面、楼面、窗户、消防箱箱、灯具具、进户户门、电电梯等； 6、 垃圾实实行袋装装，按管管理处指

13、指定位置置放，装装修垃圾圾放置地地下二层层 ，生生活垃圾圾放置 每层楼楼道间垃垃圾桶内内 ； 7、 为了您您和其他他业主的的利益，请您严严格遵守守房屋屋装饰装装修管理理协议的规定定，谢谢谢合作！ 房屋屋装饰装装修管理理协议 甲方方：某某某物业管管理有限限公司 乙方方：某某某 为了了确保物物业和公公共设施施的安全全，延长长使用寿寿命，保保证乙方方所购物物业的保保值增值值，甲乙乙双方协协商一致致，达成成本协议议： 一、甲方建建议乙方方在住宅宅室内装装修时，选择实实力较强强，信誉誉较好，具有施施工资质质的施工工单位。 二、乙方开开始装修修前，应应提前七七日向甲甲方提出出申请，办理如如下手续续： （1

14、1） 提提供装修修施工图图或装修修方案； （22） 按按物价局局、房管管局的有有关文件件规定交交纳垃圾圾清运费费、装修修保证金金； （33） 填填写二次次装修申申请表。 三、乙方的的装修方方案经甲甲方审查查合格，发给装修施施工许可可证后后，方可可进场施施工，否否则甲方方工作人人员有权权要求乙乙方停止止装修。 四、乙方应应协助施施工人员员凭身份份证复印印件及一一寸照片片一张办办理临时时出入证证（工本本费100元/本本，押金金20元元/本），无临临时出证证不得进进入本小小区，装装修完毕毕后临时时出入证证及装装修施工工许可证证由乙乙方或装装修负责责人交回回物业管管理中心心，并办办理退押押手续。 为了

15、了保护辖辖区内各各业主的的居住安安全，施施工人员员不得在在大厦内内留宿，否则甲甲方有权权不予退退还临时时出入证证押金。 五、乙方装装修前须须对楼宇宇结构、装置、装饰等等提供足足够的保保护措施施，避免免在装修修期内有有任何损损毁。如如楼宇内内的公共共设备有有任何损损毁（污污渍、裂裂痕、刮刮伤等），有关关业主须须负担一一切修复复费用。 六、乙方装装修材料料应按甲甲方指定定的线路路出入本本小区，所有的的装修材材料只能能存放于于户内，严禁从从楼上抛抛弃垃圾圾或任何何物品。建筑垃垃圾应于于室内装装袋后，当天清清运至甲甲方指定定地点。拖延一一天以上上的由管管理处负负责清运运，所花花费用从从装修保保证金中中

16、扣除。 七、装修施施工时间间规定为为8：000112：000，114：000118：000。管管理处对对违反装装修时间间规定的的有权采采取责令令停工或或没收工工具等处处理办法法，以保保证小区区住户正正常作息息时间。 八、所有装装修工程程只限于于本户内内，不得得在走廊廊或共用用区域内内进行，所有工工具必须须存放于于本户内内，不得得占用小小区内的的公共走走道及公公共区域域，若乙乙方行为为损害到到他人利利益，将将负责赔赔偿其损损失。 九、装修施施工时，应尽量量减少装装修引起起的尘埃埃及噪音音，避免免给其他他业主带带来干扰扰及不便便。应注注意防火火，排除除火灾隐隐患，如如引起火火灾并殃殃及其它它业主和

17、和共用设设施，乙乙方应承承担赔偿偿责任。乙方在在装修期期间应关关闭单元元入户门门。 十、勿将混混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及及其它杂杂物倒入入卫生间间或排水水管道，否则由由此产生生的维修修、疏通通费用乙乙方自行行承担。 十一一、施工工人员只只能在装修施施工许可可证指指定的现现场作业业，不得得乱串场场地，违违者没收收出入证证。 十二二、乙方方在装修修时，应应遵守下下列规定定： 外墙墙：为维维护建筑筑外观的的统一、和谐及及美观，业主不不得将窗窗户及外外墙作任任何更改改，严禁禁改装窗窗户，不不得拆迁迁或更改改平台窗窗户，不不得加设设其它附附属物，不准在在外墙及及窗户上上竖立广广告标志志。 结构构及外观观

18、： 1、严禁改改动和损损坏原有有的结构构、外观观和公共共设施，严禁改改变房屋屋及配套套设施的的使用功功能，否否则，乙乙方应负负责恢复复原状； 2、不允许许拆、敲敲打室内内的柱子子、承重重梁等，避免不不安全的的隐患；33、楼板板打冲击击钻时要要避开水水管、线线缆等，深度不不得超过过毫毫米，若若由于装装修打击击管线造造成损坏坏或影响响其他住住户的，应赔偿偿损失并并负责修修复。 阳台台及门窗窗： 1、严禁自自行封闭闭阳台，加设防防盗栏杆杆以及其其他任何何形式的的附加物物； 2、贴磁砖砖时不得得污损外外墙，若若出现该该情况时时要立即即清洗干干净； 3、严禁改改动入户户门、门门套； 4、严禁在在窗户上上

19、安装防防盗网，严禁加加装防盗盗门； 5、靠窗部部位建议议装修材材料采用用防水材材料，以以避免将将来因渗渗水引起起质变。 管 道： 1、严禁改改动厨房房、卫生生间的排排水（排排污）管管道； 2、若将排排水管埋埋于墙体体内，应应留有检检修口，便于管管道堵塞塞时的检检修； 3、处理好好排污口口、地漏漏及周围围防水，避免渗渗漏水； 4、建议对对预埋在在墙体内内的水管管试压后后再封闭闭。 厨房房及卫生生间：1、严禁禁改变厨厨房及卫卫生间原原有的位位置； 2、按煤气气公司有有关规定定煤气管管道不得得做任何何改动和和埋于墙墙体，避避免不安安全因素素存在； 3、严严禁敲打打和改变变属公共共部分的的通风管管道井

20、； 4、吊吊顶需做做成活动动式的或或预留检检查口，便于日日后检修修； 5、厨厨房及卫卫生间已已有防水水层，严严禁凿击击地面或或重力碰碰撞给排排水管，以免造造成渗漏漏，破坏坏防水层层的要重重新补做做，避免免渗水； 6、安安装浴缸缸、马桶桶时，处处理好接接头，保保证流水水顺畅，防止渗渗水。 智能设设施及管管线： 严禁更更改智能能设施管管线，严严禁擅自自更改智智能系统统所属设设备的安安装位置置。 空 调调： 1、装装修前应应先确定定好室内内机的安安放位置置，以便便于事先先预埋好好管线及及插座； 2、空空调外机机必须放放在指定定的位置置，保证证整体外外观的统统一； 3、空空调滴水水管应接接于预埋埋好的

21、冷冷凝水管管中。 十三、装修期期间，乙乙方不得得私自在在户外接接驳水、电，违违者按偷偷水、偷偷电论处处。 十四、乙方在在装修期期间严禁禁使用明明火易燃燃易爆物物品，如如电焊、气割等等，若确确属需要要，应报报甲方批批准。 十五、甲方有有权按乙乙方申请请的装修修内容及及本协议议进行监监督管理理，乙方方若有违违反，甲甲方有权权责令其其停工、扣留、没收装装修工具具或责令令其限期期恢复原原状，造造成损失失时，乙乙方应承承担相应应的赔偿偿责任。 十六、乙方在在装修过过程中如如造成管管道堵塞塞、渗漏漏、停电电、损坏坏共用部部位、共共用设施施设备或或造成他他人财产产和人身身损失的的，乙方方应负责责修复并并赔偿

22、损损失。 十七、装修竣竣工后乙乙方通知知甲方，甲方将将派员与与乙方共共同验收收，经三三个月观观察，无无渗漏或或其他遗遗留问题题，即可可无息退退还乙方方相应的的装修保保证金。 十八、本协议议一式两两份，自自双方签签字盖章章之日起起生效。甲方：某某某物业业管理有有限公司司 乙乙方：某某某 二OOO四年年 月 日 二OOO四年年 月 日 （六六）、空空置房管管理 1，空置房房的登记记建档与与收费： A ，经管管理处接接管的空空置房由由主管安安排管理理员进行行登记造造册； B ,管理理员将空空置房记记在空空置房记记表内内； C ，管理理员制作作空置置房动态态表，每月55日前报报公共事事务部主主管备案案

23、； D ，空置置房的收收费时间间是从通通知业主主办理入入住手续续当日开开始收取取，分批批办理入入住的，分批收收取。2，空置置房的维维护： A ，充分分了解房房屋的破破损规律律，有利利于科学学的管理理空置房房。其破破损规律律是：新新建房屋屋的头十十年，特特别是头头三年内内的房屋屋发生破破损的几几率是比比较高的的，尤其其是头一一年的空空置房，如果管管理不到到位，房房屋的隐隐性破损损是很大大的，对对房屋的的未来使使用安全全尤为重重要； B ,管理理员根据据季节变变化定时时对空置置房进行行开窗通通风、散散热。必必要时就就进行烘烘干处理理，防止止墙面、天花板板发霉、木制品品生虫及及变形。 C ，对于于精

24、装修修的房屋屋应在夏夏季到来来之前对对西晒房房间进行行遮阳，防止木木器干裂裂；在梅梅雨季节节应注意意防潮，防止木木器发霉霉、变形形。 D ，参照照有关电电器使用用说明书书，定期期将电器器打开试试运行，以保持持电器良良好的工工作状态态，还应应注意及及时关闭闭电源。 E ，管理理员每月月定期通通知保洁洁部进行行一次例例行清洁洁。对于于精装修修的房屋屋保洁部部应视情情况定期期对木器器、大理理石、金金属器具具进行打打蜡、防防护处理理。 F，管理员员巡楼时时应注意意空置房房的防火火、防盗盗工作。如发现现空置房房内有异异常情况况时向公公共事务务部主管管汇报。 （七七）、积积极开展展便民服服务，建建立热线线

25、电话，方便业业主，为为业主代代办中介介，代购购机船票票、代请请保姆、代请钟钟点工等等。 （八八）、根根据本小小区，应应以“星级宾宾馆”服务方方式，做做到微笑笑相迎，热情周周到，文文明服务务，竭尽尽努力让让业主满满意。五、管理理工作必必须的物物质装备备计划情情况 为了了保证物物业管理理工作的的正常开开展，有有坚强的的物质保保障基础础，根据据行规，物业管管理开办办物资由由建设单单位投入入，并遵遵循实用用，节约约的原则则，拟具具体配置置如下： （一一） 办办公及培培训类序号 备品品名称 单位位 数数量 单单价（元元） 金金额（元元） 备注1 办公桌桌椅 张 5 8800 4400002 文件件柜 个

26、个 2 112000 240003 保险险柜 个个 1 111000 110004 电电脑 台 11 40000 400005 打印印机 台台 1 220000 200006 电话话机 部部 1 1500 15507 空空调 台 11 12000 122008 电风风扇 台台 1 1000 10009 饮水水机 台台 1 1200 122010 宣传传栏 个个 1 115000 1500011 其他用用品 3000 合合计 168870 （二） 机电电维修类类序号 备品品名称 单位位 数数量 单价（元） 金额（元） 备注1 电工工工具 套 1 12200 122002 管工工工具 套 1 14

27、400 144003 人字字梯 架架 11 3000 30004 疏通通机 台台 11 8000 80005 冲击击钻 台台 11 115000 1150006 其其他 8800 合计计 60000 （三三）保安安装备类类序号 备品品名称 单位位 数数量 单价（元） 金额（元） 备备注 11 夏夏装 套 220 1880 360002 秋秋装 套 220 3000 600003 军大大衣 件件 100 800 80004 武装装带 根根 100 300 30005 对讲讲机 部部 66 5000 3300006 警警棍 根 110 220 20007 床床架 台 6 1220 72208 手电

28、电筒 根根 66 600 36009 其其他 5500 合计计 1154880 （四四）卫生生绿化类类序号 备品品名称 单位位 数数量 单价（元） 金额额（元） 备备注1 保洁用用具 套 1 115000 155002 绿化用用具 套 1 228000 288003 垃圾圾车 部部 22 6880 1136004 水水管 捆 2 2250 50005 垃圾圾桶 个个 300 110000 5 其他用用具 5000 合计计 76660 （五五）小区区内各类类指示牌牌、楼栋栋号、公公共设备备设施、卫生设设施、消消防设备备及安防防系统的的配套由由建设单单位负责责。 （六六）业主主未完全全入住造造成前

29、期期管理收收不抵支支，为确确保小区区物业管管理正常常运行开开发建设设单位支支付启动动金。六、管理理模式 （一一） 拟拟采取的的管理方方式 服务务质量是是企业生生存之本本，管理理处必须须贯彻以以下标准准：管理理无空挡挡，服务务有标准准，投诉诉有反馈馈，办事事有时限限，考核核不迁就就，奖惩惩有力度度，满意意见真情情。物业业管理要要上水平平，就要要发挥社社区整体体上下功功夫，形形成物业业管理企企业，业业主委员员会、社社区居委委会、省省军区各各级官兵兵、公安安派出所所等部门门紧密联联系的“共建”机制。 （二二）管理理处组织织机构 1、办公室室： （1） 负责责日常事事物，代代收代发发报纸信信件 （2）

30、 二次次装修管管理 （3） 检查查楼宇和和绿化养养护、保保洁 （4） 协调调处理邻邻里关系系 2、 工程程部： （1） 负责责房屋质质量检查查 （2） 建立立设备设设施维保保计划 （3） 做好好日常维维修保养养工作 3、 财务部部： （1）管好用用好财务务 （2）负责日日常收管管理费、代收水水电费 （3）统购日日常维修修器材、分发器器材 4、 保安部部： （1） 选好好保安员员搞好培培训，管管好保安安 （2） 加强强消防检检查，做做好防火火防盗维维持小区区良好治治安秩序序 （3） 与街街道建立立联网治治安，加加强周边边环境安安全 （三）管管理人员员的配备备 1、管管理处主主任1人人，全面面负责

31、小小区日常常事务管管理。 2、楼楼管员22人，负负责楼宇宇的检查查服务及及收费等等。 3、水水电工44人，负负责小区区日常水水电及工工程维修修。 4、保保洁工55人，负负责小区区公共卫卫生，全全日制保保洁。 5、绿绿化工33人，负负责小区区绿化日日常养护护。 6、保保安166人，224小时时值班。 7、车车管员33人，负负责汽车车、自行行车、摩摩托车、电动车车管理。 如上共共计344名。七、人员员的选拔拔和培训训管理 （一） 人员员选拔 根据本本小区的的特点及及所需的的服务要要求，适适应今后后的管理理及服务务水平，所聘用用的各基基层管理理员将依依据其资资历及实实质管理理经验调调配合适适的工作作

32、岗位，向社会会公开招招聘具有有专业水水平的，实践管管理经验验丰富的的，善于于协调各各种人际际关系的的高素质质人才。主任（项项目经理理）要求求从业两两年以上上，具有有大型物物业管理理企业同同职位两两年以上上的工作作经验，大专以以上学历历，年轻轻富有干干劲及团团队协作作精神，物业管管理专业业管理员 要求大大专以上上学历，一年以以上工作作经验，同职位位工作一一年以上上，对物物业管理理有深刻刻的认识识及丰富富的实践践工作经经验保安员 要求高高中以上上学历，退伍军军人或持持保安证证，在物物业管理理行业一一年以上上工作经经验其他工作作人员 要求持持相关上上岗证件件，具相相关工作作经验 （二二）培训训目标及

33、及方式 为了了适应物物业管理理行业日日益趋向向市场化化、专业业化、综综合化、社会化化的发展展趋势，我公司司将严格格选聘人人员，所所聘用的的各基层层管理员员工将依依据其资资历及实实质管理理经验调调配合适适的工作作岗位，除公开开向社会会招聘具具有专业业水平的的，实践践管理经经验丰富富的，善善于协调调各种人人际关系系，高素素质、高高效、精精干的人人员外，还必须须定期组组织理论论学习培培训，管管理处并并同时进进行必要要的培训训工作技技能训练练，务求求使其能能日常管管理事物物的工作作。 公司会会采取集集中与分分工种培培训，将将内部培培训与外外部培训训相结合合，造就就房屋管管理，电电脑与档档案管理理，治安

34、安管理，消防管管理，水水电管理理，财务务管理，与经营营活动等等专业的的人才，建立高高素质的的管理服服务队伍伍，有人人才能出出好成果果。我公公司将同同时负责责督导及及培训各各级别管管理员工工的专业业管理知知识，使使其能于于理论中中实践实实质管理理工作。 （三）培训计计划及内内容 1、管管理处全全体员工工培训 （1）委委托方、管理公公司及物物业情况况的简介介（包括括人事结结构和组组织） （2）管管理员工工礼仪及及行为规规范 （3）员员工守则则、行为为及纪律律 （4）物物业管理理基础知知识 （5）物物业保安安措施及及辅助巡巡逻设备备 （6）物物业设施施的类型型及应用用 （7）管管理服务务的目的的及重

35、要要性 （8）防防火知识识、消防防装置及及使用 （9）各各项应急急预案及及实际操操作培训训 （10）紧急事事件处理理程序：如水管管爆裂、火警应应变、电电力故障障、煤气气泄露、雷暴及及台风、理业主主投诉及及投诉处处理程序序。 2. 物业管管理人员员专业培培训 （1）管管理员的的职责 （2）物物业移交交单元的的程序 （3）清清洁知识识的介绍绍 （4）物物业管理理法规的的介绍 （5）二二次装修修的监控控及管理理 （6）物物业范围围内巡视视规程 （7）紧紧急事故故处理程程序 3、保保安人员员专业培培训 （1）保保安人员员的职责责 （2）保保安工作作的基本本概念 （3）物物业安全全防范与与管理 （4）消

36、消防安全全防范与与管理 （5）车车辆管理理与停车车管理 （6）日日常巡视视及夜间间防范管管理规程程 （7）二二次装修修的监控控及管理理规程 （8）治治安消防防等突发发事件处处理 （9）步步操体能能训练及及消防演演习 （10）事件记记录规程程 4、工工程人员员专业培培训 （1）工工程人员员的职责责 （2）各各施工单单位监督督检查规规程 （3）机机电维护护的措施施及程序序 （4）物物业设施施设备运运作流程程 （5）维维修工具具维护及及保管 （6）设设施设备备维修保保养规程程 （7）物物业设施施的操作作流程 （8）突突发事件件处理程程序等 5、清清洁绿化化工专业业培训 （1）本本岗位规规章制度度及岗

37、位位责任制制 （2）文文明礼貌貌用语及及行为道道德规范范 （3）不不同区域域、不同同项目清清洁、保保洁的标标准及操操作规范范 （4）清清洁用品品的使用用规范及及安全操操作事项项 （5）不不同绿化化品种管管理养护护的标准准 （6）常常见病虫虫害及防防治 （7）喷喷洒农药药杀虫安安全操作作 （8）常常用农药药的稀释释配置 （四）培培训考核核 为体现现培训的的效果并并贯彻管管理制度度及工作作经验的的落实公公司于员员工培训训期间通通过不定定期的培培训考核核确保培培训的质质量。八、物业业收费价价格及收收支测算算 （一） 物业管管理服务务费用（不包括括房屋共共用部位位共用设设施设备备大中修修、更新新、改造

38、造的费用用） 1、综综合管理理服务费费； 2、车车辆管理理费； 3、二二次房屋屋装修垃垃圾清运运费； 4、 特约服服务收费费：参阅阅住户户手册有关收收费标准准； 5、物物业管理理服务收收费标准准按市（区）物物委批复复文件执执行； 6、业业主出租租物业时时，物业业管理服服务费用用由业主主或承租租人交纳纳；乙方方转让物物业时，须交清清转让之之前的物物业管理理服务费费用。 （二）物物业收费费以物委委批文为为准，现现暂定为为： 1、 物业综综合管理理费 （1）住住宅 ： 1.00元元/M22.月 （2）商商场： 2.000元/M2.月 2、 汽车停停车管理理费 （1）地地下车位位60元元/部.月 室室

39、外600元/部部.月 （2）临临时停放放5元/辆.次次 过夜夜停放110元/次.辆辆 3、 摩托车车停放管管理费 （1） 车库220元/月.辆辆 （2） 临时停停放0.5元/辆.月月 过夜夜停放11元/辆辆.月 4、 自行车车、电动动车收费费 （1） 自行车车6元/辆.月月 临时时0.22元/次次 （2） 电动车车20元元/辆.月（含含充电费费） 临临时0.3元/次 5、二二次装修修垃圾清清运费：1000-2000 MM2，3300元元/单元元200 M2以以上，4400元元/单元元 （五）月月收支测测算月收入（忽略按按收费率率1000%计算算）（一一般来说说收费率率达955%就不不错）项 目

40、 面积（平方米米或套数数） 价格 金额额（元）住 宅 9923668M22 1.00元元/ MM2 9223688商 场 97774 M2 22.000元/ M2 1195448车 位 1198位位（以实实际情况况而定） 60元元 1118800摩托车、电动车车 4550位 200元 90000自行车 4486位位 6元 29916合 计 11357712支出项目目（折旧旧费忽略略）项 目 费费用（元元） 备备注 工工 资 312280 人人员344名，每每人月平平均工资资9200元（包包括福利利费，节节假日补补贴等）行政办公公费 12200 办公公用品，电话等等公共维修修和公用水电电等 11

41、0000 灯泡、管线损损坏公共共设备设设施小维维修、公公用水电电以及绿绿化养护护等。绿化保洁洁费 16600 浇水水、杀虫虫、施肥肥，保洁洁工具等等保安费用用 334000 器械械、上交交保安公公司管理理费等垃圾清运运费 11100 每天天清运22次社区文化化费 2200法定税费费 774644.2 5.5%管理佣金金 1335711.2 110%其他费用用 5000合 计 719915.4 九九、维修修基金的的管理与与使用 （一） 按国国家有关关规定收收取并建建立共用用部位、共用设设施设备备保修期期满后大大中修、更新、改造的的维修基基金。 （二）维修基基金的使使用由物物业公司司提出年年度使用

42、用计划，经当地地物业管管理行政政主管部部门审核核后划拨拨。 （三）维修基基金不敷敷使用时时，经当当地物业业管理行行政主管管部门审审核批准准，按业业主占有有的房屋屋建筑面面积比例例续筹。 （四）业主转转让房屋屋所有权权时，结结余维修修基金不不予退还还，随房房屋所有有权同时时过户。十、物业业管理服服务承诺诺 （一）我公司司将以“以人为为本，科科学管理理，依法法办事，真诚服服务”为宗旨旨，在该该小区管管理中采采用以往往的成功功经验以以外，将将在以下下几个方方面作新新的尝试试：我们们将引进进系统工工程的方方法技术术，提高高一体化化管理水水平，采采取计划划目标管管理、全全面质量量管理、督导管管理协调调管

43、理等等先进的的管理方方法。根根据ISSO90001：20000质量量管理和和质量保保证国际际标准中中有关服服务行业业的要求求，探索索并逐步步走上物物业的管管理标准准化之路路；始终终强调把把服务业业主（住住户）作作为管理理的重心心。我们们将在完完善服务务体系，提高服服务层次次，改进进服务质质量等方方面采取取一系列列新举措措，瞄准准物业管管理先进进水平，全面接接管小区区后，按按照全全国城市市物业管管理示范范住宅小小区标准准以及及物业业管理委委托合同同的有有关条款款，在物物业管理理委托期期二年内内达到“市优”，三年年内达到到“省优”。十一、接接管时的的准备工工作 1） 移交交接管前前的准备备工作 A

44、 提交介介入管理理，拟派派管理处处主任、部分管管理员和和维修人人员到位位，其他他人员分分步到岗岗，落实实管理用用房和宿宿舍，做做好各项项筹备工工作。 B 成立验验收小组组。技术术人员进进驻现场场，了解解设备设设施，熟熟悉构造造、性能能、水、电、气气管道线线路的位位置及走走向；填填写有关关质量记记录。移交接接管验收收遗留问问题统计计表；公共配配套设施施接管验验收表；公共配配套设施施接管验验收遗留留问题统统计表；机电设设备接管管验收遗遗留问题题统计表表。 2） 物业资资料的移移交接管管 A 接接管楼宇宇资料的的验证及及部分移移交的资资料产权资资料；项目批批准文件件；用地批批准文件件；建筑执执照；业

45、主姓姓名、产产权、房房屋位置置、建筑筑面积清清单。市府验验收合格格资料市建设设工程竣竣工验收收证书；市建筑筑消防验验收合格格证；物业综综合验收收合格证证书；用电许许可证；房屋使使用说明明书；房屋保保修书。工程技技术资料料竣工图图包括平平面图、建筑、结构、水电、附属；工程及及隐蔽管管线的全全套图纸纸；地质勘勘察报告告；工程合合同及开开、竣工工报告；图纸会会审记录录；工程设设计变更更通知（包括质质量事故故处理记记录）；隐蔽工工程验收收签证；沉降观观察记录录；竣工验验收证明明书；水、电电、卫生生器具等等设备的的检验合合格证书书； XXi砂浆浆、混凝凝土块试试压报告告； XXii供供水试压压报告。 3

46、3） 物物业接管管验收程程序 AA 开发发公司通通知本公公司接管管验收； BB 验收收小组按按核对所所接收的的资料，签发验验收复函函； CC 验收收小组同同移交人人对房屋屋、功能能、公共共设施设设备等进进行验收收； DD 对竣竣工验收收中发现现的质量量问题，由验收收小组填填写各类类遗留问问题统计计表，约约定期限限由移交交人负责责整改，并商定定时间复复核； EE 对房房屋室内内物件无无明显不不全，符符合检验验标准要要求的，接收琐琐匙； FF 入伙伙时，对对发现的的质量问问题经整整理后报报告管理理处，并并要求承承建商在在限期内内逐项返返修，经经管理处处或业主主验收后后消项； GG 在保保修期内内，

47、使用用过程中中业主或或管理人人员发现现的由于于建筑施施工或产产品制造造上的缺缺陷时，报告管管理处查查难证实实后，由由承建商商负责。 44） 房房屋接管管验收项项目及标标准 AA 验收收项目梁、柱柱、板主主体；顶棚；墙面；地（楼楼）面；楼梯、扶手；插座（电器、电视天天线、有有线电话话、电话话、空调调插座）；接线盒盒；开关；照明灯灯具；供水系系统；排污管管；地漏；卫生生洁具；防盗盗网（窗窗）；室内内配电箱箱；水表表、电表表和煤气气表；卫生生间防水水防渗处处理。5） 物物业公共共设施接接管验收收项目标标准A 验收收项目：小区的的公共场场所、设设施及其其水电设设备等；基础设设施；天面；公用天天线；消防

48、设设施（消消防栓、消防箱箱）；公共路路灯；绿化；公共道道路；垃圾箱箱（池）；垃圾转转运站；岗亭；车库；沙井、检查井井和化粪粪池；明暗暗沟；挡土土墙、坡坡；踏步步；台阶阶；水池池、水箱箱；信箱箱；景观观、雕塑塑及文化化娱乐设设施。B 验收收标准参照建设设部ZBBP3000011-900和国家家19997年77月1日日颁布的的房屋屋接管验验收标准准及达达到设计计要求。6） 工工程完善善和工程程遗留问问题处理理规定A 工程程完善在房屋主主体工程程竣工进进行竣工工验收后后，才进进行的部部分公共共配套设设施的工工程完善善。B 工程程遗留问问题在竣工验验收和楼楼宇使用用过程中中，存在在的安全全隐患、使用的的建筑材材料不合合格、设设计无法法达到使使用的要要求、