嘉善世博名邸投标书

1、前 言首先，十分荣幸能参与“世博名邸”项目的物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“世博名邸”的现状，对“世博名邸”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以新安佳物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借新安佳物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“世博名邸”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“世博名邸”的物业价值，并使“世博名邸”成为嘉善县乃至嘉兴市又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书书是根据据贵方提提供的“世博名名邸“物业管管理服务务招标文文件要求求，结合我我

2、公司的的企业服服务理念念及标准准，经我我公司考考察研究究之后，编制的的物业管管理服务务投标书书。我方同意意一旦中中标，投投标书中中的所有有承诺，招标方方有权要要求写入入物业管管理委托托合同，否则，招标方方可以在在中标候候选单位位中重新新确定中中标单位位。再次感谢谢给予我我们这次次合作的的机会。第一章 投标函函一、物业业管理投投标函世博名邸邸业主委委员会：首先，非非常感谢谢贵业委委会对我我司的信信任，给给予我司司参加此此次投标标的机会会，并预预祝世博博名邸的的招投标标工作获获得圆满满成功！本次投标标资料除除向贵业业委会展展示和提提供我司司的企业业资质、企业情情况介绍绍、管理理业绩和和其他相相关资

3、料料外，还还力求使使贵业委委会感受受到我司司的诚意意，向贵贵司展现现我们所所做的世世博名邸邸物业管管理服务务投标书书。我司将结结合多年年的管理理与咨询询经验，秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业业理念，定能通通过我们们的管理理与服务务进一步步提升世世博名邸邸的楼盘盘品质，为今后后的业主主提供优优质的服服务。最后，再再次感谢谢贵业委委会给予予我司自自我展示示与提高高的机会会，并真真诚希望望能取得得世博名名邸的物物业服务务。平湖市新新安佳物物业管理理有限公公司20155年4月25日二、物业业管理服服务费报报价投标报价价表项目名称称：世博博名邸高层住宅宅物业管管理服务务费（元元/M2月）（含设备备运

4、行费费）1.388多层物业业管理服服务费（元/MM2月）（含设备备运行费费）0.655商铺及办办公综合合楼物业业管理服服务费（元/MM2月）（不含设设备运行行费）1.6注：物业业服务费费的结算算形式：包干制制投标单位位：法定定代表人人或委托托代理人人：第二章 公司简简介企业概况况平湖市新新安佳物物业管理理有限公公司是一一家专业业从事物物业管理理服务的的企业，成立于于20006年，本公司司管理、技术人人员资源源雄厚，其中中中级职称称以上有有15人人，相关关上岗资资质人员员已超过过30人。 公司的的口号是是“新安佳佳物业让让您安居居乐业！”公司始始终以技技术先进进一流的的物业管管理为发发展目标标，

5、本着着“管理决决定发展展、态度度决定一一切”的管理理理念来来为业主主们提供供优质的的物业服服务，公公司各项项管理制制度全面面，操作作规范，自成立立起就全全程导入入ISOO90002：220000质量管管理体系系标准为为公司今今后的发发展提供供保障。 公司管管理层一一贯以完完善的管管理体系系来管理理公司的的各部门门，正是是由于公公司有完完善的管管理体系系为保障障，在已已接的物物业管理理业务中中取得了了一致的的好评与与肯定，本公司司将保持持一如既既往的作作风来承承接今后后的各项项物业业业务，以以“新安佳佳物业让让您安居居乐业”的口号号为标准准，为您您提供更更优质的的物业服服务。企业荣誉誉本公司自自

6、成立以以来，已已先后接接管了香香榭丽都都、君悦悦名都、汇银大大厦、饰饰美家花花苑、西西林寺小小区、康康乐小区区、花园园小区、京都圣圣汇，还还有即将将交付的的西堤漫漫步。其其中花园园小区被被评为市市模范试试点小区区，省、市领导导多次参参观考察察，获得得了一致致好评。机构设置置公司组织织架构设设计科学学合理，适应市市场发展展需要，公司现现设有五五个部门门，分别别为：行行政财务务部、物物业管理理部、工工程应急急维修部部、品质质管理部部及前期期发展部部。管理特色色本公司自自20006年成成立以来来就组织织公司员员工进行行岗前培培训，在在实际工工作中选选取有责责任心、有处事事能力的的员工接接受物业业知识

7、再再培训，直至拿拿到物业业经理岗岗位证书书，现在在本司拥拥有物业业经理岗岗位证书书的员工工已达到到15人，正是拥拥有了众众多富有有丰富理理论知识识和实践践经验的的企业管管理人员员，公司司才在日日趋竞争争激烈的的物业市市场中取取得了一一定数量量的物业业项目，并在各各项目中中得到了了众多的的好评。公司一向向以人性性化管理理、以人人为本的的管理理理念来引引导企业业员工，为业主主办实事事，解决决实际问问题是公公司一贯贯的工作作态度。公司在创创立企业业品牌中中，将进进一步扩扩大规模模效应，扩大在在嘉兴地地区的管管理规模模，物业业管理服服务由内内涵向外外延两个个方向发发展。在在管理规规模上要要向嘉兴兴及周

8、边边地区发发展。在在服务质质量上走走专业型型和管理理型方向向，相信信在不久久的将来来，新安安佳物业业会成为为嘉兴地地区一流流的专业物物业公司司之一，形成物物业管理理服务多多元化的的新格局局。物业管理理项目情情况序号项目名称称类型建筑面积积接管日期期获奖情况况1君悦名都都多层、小小高层132555.77平方米米20099.1002饰美家花花苑高层90000平方米米20100.1003西林寺小小区多层822000平方方米20122.24康乐小区区多层177550平方方米20122.25香榭丽都都多层742000平方方米20111.56京都圣汇汇多层136113.888平方方米20100.97花园小

9、区区多层842000.449平方方米20100.7模范试点点8汇银大厦厦高层142888.334平方方米20099.100第三章项目管理理机构运运作方法法及管理理制度第一节 物业管管理的定定位及管管理模式式一、物业业管理的的定位在今后对对世博名名邸的物物业服务务中，我我们将倡倡导以人人为本的的服务理理念，融融入星级级酒店的的服务方方式，努努力将酒酒店式服服务体现现在物业业管理服服务的各各个区域域、各个个时段和和各个环环节，贯贯穿于物物业管理理服务的的全过程程。我们们将利用用园区的的一切资资源和能能力向业业主提供供力所能能及的服服务。除除物业管管理一般般的活动动外，充充分考虑虑物业的的情况，以丰

10、富富的布置置、多彩彩的主题题活动、缤纷的的氛围，组织一一些不同同主题的的沙龙、晚会，是业主主与业主主之间沟沟通交流流的新天天地。同同时，始始终遵循循“可持续续发展”与“人与自自然和谐谐相处”的生态态价值观观，倡导导绿色、环保、生态、节能的的生活方方式，倡倡导环保保装修、实行垃垃圾分类类处理并并辅以节节水、节节能及社社区绿化化等措施施，营造造一个安安全、文文明的健健康园区区。二、管理理模式在世博名名邸的管管理中，我们拟拟实行经理理负责制制。由物物业经理理总体负负责服务务中心各各项日常常事务和和对外协协调、联联络工作作。下设设综合管管理部、客户服服务中心心、工程程部、秩秩序维护护部，根根据不同同物

11、业类类型开展展有针对对性的服服务工作作。三、管理理特色人员管管理1、一站站式服务务业主主只需将将他的需需求告诉诉世博名名邸物业业服务中中心的任任何一位位员工，都将迅迅速进入入一套严严密、高高效的处处理程序序，以期期为业主主提供最最为便捷捷之服务务。2、零打打扰服务务世博博名邸物物业员工工各项工工作的开开展，以以尽可能能不打扰扰业主正正常工作作与休息息为基础础，努力力实现零零打扰。氛围管管理针对本物物业的特特点，世世博名邸邸物业拟拟从外围围着手，由外及及里，开开展“氛围营营造”工程。突出高高档、简简洁的氛氛围；秩秩序维护护员形象象和礼貌貌礼仪的的高标准准要求，借以提提升外部部形象；有序的的车辆行

12、行驶、停停放管理理；到位位、凸显显文化气气息和绿绿化点缀缀并不断断更新等等等。设立客客户服务务中心结合世博博名邸的的物业实实际情况况，设置置客户服服务中心心，提供供12小小时服务务，做到到业主需需求、意意见和建建议的收收集、处处理、反反馈、回回访渠道道畅通，使客服服中心真真正成为为物业管管理服务务的窗口口。四、管理理措施我司通过过对世博博名邸的的实地踏踏勘以及及对该园园区基础础资料的的掌握、周边基基础配套套与地理理环境的的分析，结合园园区不同同物业类类型的特特色，认认为在今今后世博博名邸的的物业管管理服务务中，尤尤其要抓抓好以下下几个重重点工作作。强调安安全第一一和预防防为主的的原则。（一）安

13、安全管理理是住宅宅及商铺铺物业管管理工作作的重中中之重。园区的的安全保保卫工作作，不仅仅涉及业业主的财财产及人人生安全全，还涉涉及客户户的商业业机密。由于本本物业的的物业类类型丰富富，我们们将对不不同类型型物业采采取不同同的秩序序维护模模式。（二）园园区的安安全管理理主要包包括三个个方面，一是消消防安全全，二是是治安防防范，三三是及时时处理各各类突发发事件。1、在消消防安全全方面，强调预预防为主主，防大大于治，不断消消除和整整治各种种消防隐隐患。2、在治治安防范范方面，根据园园区特点点，从全全面布防防、全员员防范的的观点出出发，利利用技防防硬件，走“人防、技防”相结合合的路线线，将可可能出现现

14、的治安安问题杜杜绝在萌萌芽状态态。维护住住宅的私私密性，保障商商铺的机机密性。（一）周周密策划划，充分分利用我我司接管管多种物物业的管管理经验验，参照照国内外外先进的的管理模模式，拓拓展思路路，制订订出适合合本园区区特点的的管理制制度和方方案。（二）在在加强员员工职业业素质训训练的基基础上，加强思思想教育育，树立立员工的的保密意意识、维维护商铺铺业主形形象意识识和为业业主服务务的意识识，提升升高档物物业的形形象。（三）加加强园区区管理，创造有有序的住住宅生活活环境，营造亲亲切、严严谨、开开放、通通达的办办公氛围围。做好设设施设备备的日常常维修养养护，确确保正常常运行。（一）建建立一支支稳定的的

15、高素质质的工程程技术人人员队伍伍。拟采采取公司司内部选选派和外外部招聘聘相结合合的方式式，由专专业人员员组成工工程部，做好设设施设备备的日常常维修养养护服务务和有偿偿维修服服务。（二）建建立技术术设备资资料档案案库，完完善接管管验收程程序，收收集必要要的图纸纸资料，方便日日后的维维修工作作。专业保保洁，创创建整洁洁的环境境当今社会会，人们们日益注注重空气气质量与与环境指指标。因因此，保保洁工作作是园区区形象的的重要体体现，关关乎园区区的外在在形象，直接影影响业主主的生活活与工作作状态。整洁的的环境不不仅是健健康的需需要，还还能使人人赏心悦悦目，提提高工作作效率。兼顾局局部与全全体、动动态与静静

16、态的管管理与服服务（一）由由于本园园区物业业类型的的特殊性性，我们们在为商商铺业主主提供完完善服务务的同时时，也要要为住宅宅业主提提供温馨馨、舒适适、安全全的生活活环境。（二）针针对住宅宅、商铺铺的功能能不同，进行服服务上的的合理分分割，设设立住宅宅与商铺铺服务区区，保持持相对独独立。保保证住宅宅区域的的舒适、安静和和商铺区域域的专业业、高效效。（三）在在对园区区配套设设施的利利用上，也要根根据物业业区域的的不同，有效利利用、合合理使用用。完善配配套服务务，强化化服务质质量。（一）为为增强商商铺的服服务功能能，满足足住宅区区域业主主的需要要，在今今后的管管理中，我司除除充分利利用园区区原有配配

17、套外，还将不不断完善善各种配配套服务务，给园园区业主主提供便便利。（二）拓拓宽服务务内容，满足各各类业主主的需求求。为业业主解决决日常生生活问题题，我司司还将提提供委托托代办服服务，如如：代订订机票、车票，代理房房屋租赁赁与转让让，个人人行李托托运，出出租车预预约服务务，代订订报刊杂杂志、钟钟点工、洗衣服服务等。（三）充充分整合合周边社社会资源源，为我我所用。我司旨旨在通过过对周边边资源的的调查、协商、利用，为业主主提供更更广泛与与优惠的的服务。在世博博名邸的的服务中中，我们们结合以以往的经经验，将将充分整整合周边边资源，使广大大业主享享受便捷捷、超值值的服务务。第二节拟建建立的组组织机构构及

18、人员员的配备备、培训训、管理理拟建立的的组织机机构及人人员的配配备服务中中心组织织架构及及部门设设置服务中心经理设备部保洁绿化部秩序维护部客户服务部客户服务主管保洁工绿化工巡岗设备主管门岗监控房屋维修工水电工客户服务员保洁绿化主管保安领班秩序维护主管机动服务务中心运运作方式式及各部部门职责责（一）服服务中心心运作方方式服务中心心实行服务务中心经经理负责责制的直直线制领领导形式式，下设设业户服服务部、设备管管理部、秩序维维护服务务部、保保洁绿化化部四个个部门，实施管管辖区域域内统一一的物业业管理。服务中心心经理集集指挥与与职能于于一身，全面掌掌握日常常工作及及人员状状况，减减少失控控。各项项工作

19、的的安排及及临时任任务的下下达，均均由服务务中心经经理直接接安排，各部门门主管下下属员工工直接向向其主管管负责，各部门门主管直直接向服服务中心心经理负负责。（二）部部门职责责业户服服务部 业户服务务部主要要负责日日常与业业户之间间的联系系，处理理包括入入伙服务务、业户户接待、权籍管管理、收收费管理理、维修修资金管管理、装装修管理理、档案案管理、投诉、报修等等事宜，协调各各部门工工作。秩序维维护服务务部秩序维护护部负责责小区治治安,交交通与消消防管理理工作，包括门门岗服务务、巡视视管理服服务、车车辆管理理服务、监控管管理服务务、治安安管理服服务。设备管管理部设备管理理部负责责整个项项目的设设备维

20、修修养护服服务，包包括电梯梯设备、房屋、给排水水、供配配电、弱弱电系统统、消防防系统、智能化化系统等等公共设设备设施施的维保保服务。保洁绿绿化部清洁管理理部负责责环保管管理及小小区公共共区域卫卫生和绿绿化服务务。此外采购购、人事事、培训训等事务务将由总总公司人人事部、物流中中心、培培训中心心与服务务中心经经理负责责。人员员配备（一）服服务中心心各岗位位员工的的任职要要求服务中中心经理理大专以上上学历具备行业业岗位资资格证书书全国物业业管理从从业人员员岗位证证书熟悉物业业管理的的相关政政策与法法规，对对工程设设施有一一定的了了解和管管理能力力具有丰富富的高档档住宅小小区管理理经验外表端庄庄，思路

21、路敏捷有良好的的团队精精神和沟沟通技巧巧有良好的的指挥能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力业户户接待大专以上上学历熟练操作作办公自自动化软软件熟悉高档档住宅小小区运作作内容普通话标标准流利利有良好的的协调能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力秩序维维护服务务具备物业业秩序维维护人员员岗位上上岗证书书年龄500岁以下下，男性性身高不低低于1.70米五官端正正，具有有较强的的敬业精精神作风正派派、无前前科、身身体健康康、站立立挺拔、无明显显外观缺缺陷能吃苦耐耐劳承受受工作压压力维修养养护具备相关关操作证证及上岗岗证具有智能能化高档档住宅小小区物业业的工程程维修及及保养工工作经验验具有

22、较强强的敬业业精神和和吃苦耐耐劳精神神保洁保保绿通过保洁洁专业化化培训熟悉高档档住宅公公寓的保保洁保绿绿工作形象健康康细心、认认真，能能刻苦耐耐劳及承承受工作作压力（二）服服务中心心各部门门岗位人人员配备备及岗位位职责和和工作范范围人员配配备岗位设置置人员配备备(人)岗位设置置人员配备备（人）服务中心心经理1设备管理理部设备部主主管1业户服务务部强弱电工工1客户服务务部主管管1保洁绿化化部客户服务务员（接接待/财财务/贯贯标/档档案/报报修）1保洁员3秩序维护护服务部部绿化工1秩序维护护领班3门岗3巡岗3监控3合计21人岗位职职责和工工作范围围服务中心心经理在公司的的领导下下，全面面负责服服务

23、中心心内部管管理、业业户服务务、房屋屋设备设设施运行行与维护护保养、秩序维维护服务务、保洁洁服务、应急处处理及特特约服务务等工作作。组织拟制制、审核核和贯彻彻小区管管理服务务的工作作计划和和作业文文件。负责小区区管理服服务的质质量控制制和费用用控制。负责协调调与业委委会、发发展商、物业行行政主管管部门、地方有有关管理理部门及及有关专专业公司司之间的的关系。负责初审审分承包包方、分分供方，审批小小区管理理服务公公开文件件和服务务中心作作业文件件的发放放。负责组织织小区公公益性活活动。完成公司司交办的的其他任任务。设备管理理部主管管在服务中中心经理理的领导导下，负负责房屋屋设备、设施的的正常运运行

24、与维维保服务务，包括括房屋设设备设施施运行的的应急处处理工作作。负责对设设备部的的日常管管理，检检查每日日运行日日志，了了解设备备工作状状况合理理安排每每日工作作。负责小区区房屋设设备、设设施运行行与维保保的质量量控制，拟制维维保服务务过程中中的费用用预算、作业文文件，并并负责实实施。负责计划划和购置置维保材材料及工工器具。负责公共共设施能能耗管理理与节能能工作。编制（设设备）突突发事故故的应急急处理预预案，并并适时组组织预演演。负责对房房屋设备备（设施施）维修修、保养养工作的的计划实实施和记记录备案案，对一一些隐蔽蔽工程中中的更改改要详细细记录备备案，记记录文件件长期保保存。完成经理理交办的

25、的其他工工作。秩序维护护服务部部主管（经理兼兼）在服务中中心经理理的领导导下，对对所管辖辖区内的的治安、消防负负责。负责对当当值秩序序维护进进行岗位位督导，发现不不合格操操作当场场予以纠纠正，对对各班秩秩序维护护质量记记录进行行初审。负责对突突发事故故应急处处理的现现场协调调。负责对消消防设施施及秩序序维护器器材、公公用物品品的检查查和管理理。负责员工工的消防防培训及及小区消消防安全全知识宣宣传。负责对队队员考勤勤和请假假审批及及工作考考核。负责对装装修施工工队介绍绍小区装修管管理规定定并对对现场进进行安全全监督和和现场管管理。协助完成成服务中中心布置置的业主主特约服服务。保洁绿化化部主管管（

26、客服服主管兼兼）服从服务务中心经经理的领领导，对对小区的的清洁绿绿化负责责。负责对当当班保洁洁工操作作的检查查，对各各班保洁洁工作质质量记录录进行初初审。负责对绿绿化区的的规划和和养护工工作的督督导、监监管。负责安排排人员完完成业主主提出的的特约服服务。负责对员员工考勤勤和请假假审批及及工作考考核。负责计划划和购置置保洁材材料及工工器具。负责与绿绿化养护护的业务务联络。完成服务务中心经经理交给给的其他他工作任任务。客户接待待员（出出纳、投投诉）具体开展展业户服服务方面面的工作作，包括括业户入入伙、装装修、联联系、投投诉处理理及接待待工作；负责管理理费、能能耗费及及其它服服务费用用的催缴缴工作；

27、负责接待待业户办办理入伙伙手续、装修手手续、非非公共性性服务手手续、建建立业户户档案，登记产产权清册册与租赁赁清册；保持与业业户的联联系和相相互沟通通，包括括具体组组织社区区公益性性活动；完成交办办的其它它工作。门岗秩序序维护对主管负负责，服服从上级级命令；在指定位位置，指指定面向向立岗，严禁脱脱岗；验证物物品出门门证，施工人人员临临时出入入证后后放行；发现责任任区域公公物损坏坏向上级级报告；负责外来来人员的的登记，备用钥钥匙管理理；协助主管管进行紧紧急服务务处理。巡岗秩序序维护对秩序维维护主管管负责，服从上上级命令令；巡逻中遇遇业主要要求应及及时提供供服务；巡逻中发发现可疑疑人员应应进行询询

28、问、验验证；检查机动动车辆、非机动动车辆停停放情况况。保洁工对保洁主主管负责责，认真真执行各各项管理理制度；认真做好好承包区区域的环环境保洁洁；在主管带带领下，认真完完成本职职工作和和其他交交办任务务。设备工对设备主主管负责责，执行行服务中中心各项项规定和和制度；负责变配配电系统统的运行行管理和和维修保保养；负责高、低压配配电设备备，变压压器，机机房配电电及控制制设备，公共区区域电气气设备的的维修保保养及故故障检修修；负责给排排水、消消防设备备动力电电源的正正常供给给；认真钻研研技术，熟练掌掌握电气气设备的的原理及及实际操操作与维维修技术术，做到到判断故故障快捷捷准确，处理迅迅速及时时；按时按

29、质质保量完完成设备备检修工工作；定期巡视视电气设设备，密密切注意意其运行行情况，正确抄抄录各项项数据，并填写写好巡视视、运行行、维修修、保养养记录；做好给排排水设备备（设施施）的运运行操作作和维修修保养工工作；负责责任任区域的的机房设设备的保保洁工作作。负责房屋屋、设施施的使用用管理和和维修保保养工作作；负责房屋屋建筑装装饰、公公共设施施的定期期巡查、日常维维修及查查抢险工工作；努力钻研研技术，熟练掌掌握房屋屋建筑、设施的的原理及及实际操操作与维维修技术术，做到到判断故故障快捷捷准确，处理迅迅速及时时；发生事故故时，应应确保头头脑冷静静，严格格按操作作规程及及时排除除故障。事故未未排除不不进行

30、交交接班，并与下下一班当当班员工工共同排排除故障障。二、培训训及管理理培训承承诺各类服务务人员上上岗培训训率达到到1000%；各类专业业人员持持证上岗岗；培训计计划源源不断断的人员员培训是是物业管管理服务务水平不不断提高高的根本本保证。为此，公司根根据自身身发展的的需要，建立了了自己的的“培训中中心”。“培训中中心”每年举举办二期期6个月月全脱产产的物业业经理培培训班和和不定期期的各类类专业的的培训班班。培训训师资由由公司中中级以上上的专业业管理人人员和外外聘一些些专家、学者及及资深物物业管理理专家担担纲，讲讲授市场场的营销销策划和和各类物物业的管管理，从从物业管管理的规规范服务务、运用用计算

31、机机管理到到物业管管理人员员的配备备及物业业管理经经费的筹筹措、成成本核算算及资金金的运行行等。到到目前为为止，已已有多名名人员经经过经理理岗位培培训已经经上岗，而且已已得到了了大家的的一致好好评。新进员员工培训训培训目的的：使新新员工了了解公司司概况、企业文文化、各各项规章章制度等等，以便便能迅速速的适应应公司的的运作模模式，工工作要求求；提高高工作效效率。培训内容容：公司基本本情况、组织机机构、主主要领导导介绍公司管理理理念和和服务理理念教育育企业文化化、价值值观的传传递员工手手册、职业道道德及有有关制度度教育培训时间间：4课课时【服务中中心经理理培训】通过培训训使培训训人员能能参与市市场

32、竞争争，能独独立操作作一个楼楼盘，有有较强的的公关意意识与协协调能力力，必须须掌握物物业管理理的法规规政策，懂得各各类物业业权属的的手续办办理，掌掌握资金金的运行行原则和和资金的的正确使使用，成成为企业业领导的的好当家家。培训时间间为3-4周类别科目序号培训科目目课时授课内容容物业管理理法规1物业管理理现行政策法规规6物业管理理的现行行法律、法规知知识；社社会治安安条例；案例分分析；物业管理理基础知识识2物业管理理常识8.5物业管理理概论；机构设设置；人人员配备备；管理理方案的的制定；装修管管理；入入住须知知；物业业管理运运作相关关知识；3质量管理理2.5ISO990011、ISSO14400

33、11、OHHSASS180001贯贯标知识识；4不同类型型的物业业管理及及运作模模式7.5办公楼管管理；公公寓楼管管理；别别墅管理理；一般般住宅管管理实务务；国外外的物业业管理；物业管理理运作实务务5各类专业业管理18设备工程程管理；房屋（建物知知识）；机电设设备；空空调；电电梯；管管道；给给排水系系统保养养；安保保与消防防管理；保洁的的基础管管理；绿绿化与环环保管理理；客户户服务礼礼仪；特特约性服服务与兼兼营性服服务；服服务收费费价格制制定等；6内部管理理8.5物业管理理的资金金运行；服务费费用的取取缴与使使用；物物业管理理企业的的财会制制度与税税收；行行政人事事管理；计算机机操作；档案管管

34、理注：一小小时为一一课时【各部门门主管培培训】通过培训训，能协协助物业业经理的的工作，做好各各自岗位位的本职职工作，制定部部门岗位位责任制制，协调调各部门门、各岗岗位之间间的关系系，定期期或不定定期地对对下属进进行岗位位培训。培训时间间为3-4周类别科目序号培训科目目课时授课内容容物业管理理法规1物业管理理现行政策法规规6物业管理理的现行行法律、法规知知识；社社会治安安条例；案例分分析；物业管理理基础知识识2物业管理理常识6物业管理理概论；装修管管理；入入住须知知；物业业管理运运作相关关知识；3不同类型型物业管管理运作作模式6一般住宅宅管理实实务；经经济适用用房操作作实务；物业管理理运作实务务

35、4各类专业业管理24设备工程程管理；房屋（建物知知识）；机电设设备；空空调；电电梯；管管道；给给排水系系统保养养；安保保与消防防管理；保洁的的基础管管理；绿绿化与环环保管理理；客户户服务礼礼仪；特特约性服服务与兼兼营性服服务；儿儿童乐园园设施管管理；物业管理理运作实务务5内部管理理3.5员工意识识的培养养及行为为规范；岗位标标准及考考核；文文档管理理；6企业的品品牌建设设3.5物业管理理与服务务理念等等实习与考考察7实地操作作与实践践56（根据需需要可适适当延长长）注：一小小时为一一课时客户服服务培训训课程概述述：客户是物物业业主主(产权权人)和和物业租租用户(使用人人)的统统称。客客户服务务

36、是专指指物业管管理公司司为物业业管理区区域同的的业所提提供的入入伙管理理、装修修管理、权籍管管理、档档案资料料管理等等方面的的服务。为适合合业户服服务的需需要，物物业管理理公司可可以在项项目服务务中心设设置一个个业户服服务部，作为物物业管理理接待服服务的窗窗口,专专门负责责业户服服务工作作。 课程目标标：通过经理理培训班班学员和和各服务务中心客客户接待待人员对对客户服服务与作作业标准准、装修修管理与与运作规规范和到到服务中中心实地地学习等等培训，使学员员们对客客户服务务的重要要性有进进一步的的理解与与掌握，使学员员们深刻刻地认识识到客户户服务是是物业管管理的核核心、是是沟通客客户关系系的重要要

37、途径、是满足足客户需需求的保保证、是是物业服服务的基基础 。培训内容容：客户服务务的概念念；客户服务务的内容容；客户服务务的基本本要求；入伙服务务；客户接待待；权籍管理理；装修管理理；培训课时时：166课时秩序维维护服务务培训课程表述述： 物业管管理区域域公共秩秩序维护护的基本本知识，秩序维维护服务务门岗、巡视岗岗、监控控岗和车车辆管理理岗的服服务要求求，秩序序维护服服务基础础服务标标准和秩秩序维护护服务基基础作业业标准。培训对象象：秩序维维护主管管秩秩序维护护员课程目标标：1、了解解物业管管理区域域公共秩秩序维护护的基本本知识；2、了解解物业管管理区域域配置的的安全技技防设备备设施的的基本作

38、作用；3、熟悉悉公司秩序维维护服务务基础标标准和和秩序序维护服服务基础础作业标标准；4、熟悉悉公司秩秩序维护护服务的的运作模模式。5、掌握握基本安安全护卫卫技能，能够恰恰当地处处理和应应对物业业管理区区域护卫卫工作及及突发事事件课程提纲纲：物业管理理及秩序序维护服服务的重重要性物业管理理分类中中的秩序序维护服服务秩序维护护服务的的目标秩序维护护服务的的特点秩序维护护服务的的基本要要求秩序维护护服务的的主要职职责秩序维护护服务的的组织机机构秩序维护护各类人人员的岗岗位职责责秩序维护护服务的的主要任任务消防工作作 安全应应急方案案 各类表表格记录录注意事事项秩序维维护队列列动作教教案培训课时时：2

39、44课时保洁服服务培训训课程概述述：通过对保保洁服务务在我国国的产生生和发展展的阐述述，了解解保洁服服务概论论，特性性和分类类。从保保洁服务务内容、要求、作业规规程、作作业检查查和作业业标准等等方面，阐明楼楼内保洁洁服务、外墙清清洗服务务、垃圾圾的存放放与收集集运作规规范，环环境保护护与运作作规范，掌握保保洁的基基础知识识，了解解保洁服服务的管管理制度度和岗位位职责，并进行行监督检检查。培训对象象：保洁洁服务管管理人员员和保洁洁员工及及相关人人员课程目标标：保洁洁服务操操作规范范化和服服务质量量标准化化课程提纲纲： 概述 保洁服服务的内内容、要要求、作作业规程程、检查查等 常用清清洁剂的的使用

40、 其他培训课时时：8课课时绿化服服务培训训课程概述述：绿化养护护管理是是物业管管理中不不可缺少少的一个个重要组组成部分分。园林林绿化能能保护和和改善环环境、调调节气候候、增加加收益、美化环环境等方方面都具具有一定定的作用用。通过过绿化养养护管理理能充分分体现管管理区域域应有的的绿化景景观。培训对象象：小区绿绿化服务务相关人人员课程目标标：让学学员能认认识到园园林绿化化在物业业管理中中的重要要地位。课程提纲纲：收集资料料，建立立绿化档档案园林绿化化法律法法规政策策绿化名词词解释怎样验收收小区绿绿化工程程怎样对小小区绿化化环境进进行监管管培训课时时：122课时设备管管理培训训课程概述述：物业设备备

41、管理模模式是重重于服务务，又不不轻于管管理。特特别是物业业服务公公司成立立以后，物业管管理与服服务分离离，设备备管理由由服务公公司承担担，实行行分专业业管理，服务中中心监督督的模式式。物业业设备一一般可分分六个系系统：给给排水系系统、消消防系统统、暖通通（空调调）系统统、电梯梯系统、强电系系统、弱弱电系统统等。设设备管理理的内容容包括：设备的的档案管管理、设设备运行行管理、设备计计划维保保管理等等。培训对象象：物业业管理设设备主管管等。课程目标标：了解解物业设设备管理理模式，物业管管理设备备的种类类， 设设备管理理的具体体方法以以及设备备管理的的相关标标准。课程提纲纲：1. 设设备管理理的内容

42、容11 设备档档案的建建立1111 设设备台帐帐、卡与与标识管管理1122 设设备机房房管理 1133 设设备的运运行管理理1144 设设备的维维保管理理1155 设设备、设设施中、大修管管理2. 设设备管理理的分类类21 给排水水系统22 消防系系统23电电梯系统统24强强电系统统25 弱电电系统26 智能能化系统统3.设备备管理标标准31 服务中中心中央央监控室室管理办办法32 给排水水系统运运行管理理和维护护保养管管理制度度33弱弱电系统统运行管管理和维维护保养养管理制制度34电电梯运行行管理和和维护保保养管理理制度35消消防系统统运行管管理和维维护保养养管理制制度36 柴油油发电机机组

43、运行行管理和和维护保保养管理理制度37设设备帐、卡物管管理办法法 38房房屋、设设备、设设施中大大修管理理办法培训课时时：200课时第三节管理理规章制制度及管管理档案案建立情情况一、服务务中心各各项管理理制度目目录序号文件名称称文件编码码1服务中心心内部岗岗位设置置、标准准XAJ.SBMMD.000.0012职业安全全健康职职责XAJ.SBMMD.000.0023物料管理理办法XAJ.SBMMD.000.0034停电停水水应急预预案XAJ.SBMMD.000.0045水浸应急急预案XAJ.SBMMD.000.0056治安应急急预案XAJ.SBMMD.000.0067文件质量量记录管管理办法法X

44、AJ.SBMMD.000.0078犬类管理理办法XAJ.SBMMD.000.0089秩序维护护岗位架架构图XAJ.SBMMD.001.00110秩序维护护运作规规程XAJ.SBMMD.001.00211人员出入入管理办办法XAJ.SBMMD.001.00312监控中心心管理办办法XAJ.SBMMD.001.00413车辆管理理办法XAJ.SBMMD.001.00514秩序维护护岗位操操作规程程XAJ.SBMMD.001.00615安保岗位位标准XAJ.SBMMD.001.00716燃放烟花花爆竹管管理规定定XAJ.SBMMD.001.00817保洁岗位位监管规规程XAJ.SBMMD.002.0

45、0118绿化（地地）养护护监管规规程XAJ.SBMMD.003.00119消防安全全管理办办法XAJ.SBMMD.004.00120火警应急急预案XAJ.SBMMD.004.00221消防设备备（设施施）运行行管理办办法XAJ.SBMMD.004.00322消防设备备（设施施）操作作规程XAJ.SBMMD.004.00423消防管理理制度XAJ.SBMMD.004.00524消防设备备（设施施）维修修保养规规程XAJ.SBMMD.004.00625弱电设备备（设施施）运行行管理规规定XAJ.SBMMD.004.00726弱电设备备（设施施）操作作规程XAJ.SBMMD.004.00827弱电设

46、备备（设施施）维修修保养规规程XAJ.SBMMD.004.00928弱电设备备（设施施）安全全管理制制度XAJ.SBMMD.004.11029电梯设备备监管办办法XAJ.SBMMD.005.00130电梯故障障紧急预预案XAJ.SBMMD.005.002序号文件名称称文件编码码31供配电设设备（设设施）安安全管理理制度XAJ.SBMMD.006.00132供配电设设备（设设施）运运行管理理规程XAJ.SBMMD.006.00233供配电设设备（设设施）操操作规程程XAJ.SBMMD.006.00334供配电设设备（设设施）维维修保养养规程XAJ.SBMMD.006.00435电工安全全操作守守

47、则XAJ.SBMMD.006.00536给排水设设备（设设施）安安全管理理制度XAJ.SBMMD.007.00137给排水设设备（设设施）运运行管理理规程XAJ.SBMMD.007.00238给排水设设备（设设施）操操作规程程XAJ.SBMMD.007.00339给排水设设备（设设施）维维修保养养规程XAJ.SBMMD.007.00440管道维修修工作规规程XAJ.SBMMD.007.00541房屋设备备（设施施）安全全管理制制度XAJ.SBMMD.009.00142房屋设备备（设施施）运行行管理规规程XAJ.SBMMD.009.00243房屋设备备（设施施）操作作规程XAJ.SBMMD.00

48、9.00344房屋设备备（设施施）维修修保养规规程XAJ.SBMMD.009.00445房屋、设设备设施施巡视内内容与要要求XAJ.SBMMD.009.00546设备完好好率标准准XAJ.SBMMD.009.00647房屋、设设施维修修保养规规程XAJ.SBMMD.009.00748服务供方方质量监监管规程程XAJ.SBMMD.110.00149雨天防滑滑管理办办法XAJ.SBMMD.110.00250业户管理理办法XAJ.SBMMD.111.00151空房管理理办法XAJ.SBMMD.111.002PAGE 【宋都新城国际】 物业管理投标书浙江绿城物业管理有限公司第四节管管理方式式及工作作计

49、划一、管理理方式为使世博博名邸物物业管理理工作的的顺利开开展，平平湖市新新安佳物物业管理理有限公公司将从从公司派派出优秀秀的物业业管理人人员组建建世博名名邸物业业服务中中心。按照IISO990011质量体体系管理理标准，制定各各项管理理制度。运用CCI系统统设计，进行整整体形象象策划包包装，形形成独特特、鲜明明的形象象系统，以提升升物业的的整体品品位。按照市市场化、企业化化的运作作方式，提供全全方位服服务。在接到到中标通通知书三三十日内内，与业业主委员员会签订订世博名名邸物业业管理服服务合同同。在物业业交接前前正式组组建服务务中心，主要管管理人员员到位，招聘部部分管理理服务人人员，组组织培训训

50、。根据物物业交付付时间，按按照接管管验收标标准，建建立设施施设备档档案，并并完成对对园区设设施设备备的使用用情况的的验收，对需整整改部分分提出建建议。针对园园区实际际情况，结合公公司管理理的要求求，编制制切实可可行的管管理方案案。实施日日常管理理。二、工作作流程服务中心心与外部部总体关关系图其他公司或关联单位信息反馈需求信息传递信息资源资源支持信息反馈业主公司服务中心信息反馈资源支持处理投诉信息反馈寻求支持业主委员会业主报修修、维修修、回访访流程客户报修客户报修热线/访客对讲系统等客户服务中心填写用户报修单公司维修中心维修物业管理处工程部回访维修/处理收 费客户签字、验收建立客户户报修热热线，

51、实实行一站站式服务务，业主主可通过过对讲系系统、电电话或向向任何一一位物业业管理工工作人员员，对房房屋、水水电等质质量问题题进行报报修，物物业维修修人员在在接到报报修后，急修115分钟钟到现场场，小修修小补在在2小时时内完成成，中修修24小小时内完完成，大大修1天天内有答答复。二、管理理措施（一）指指导思想想以人民群群众满意意为宗旨旨，以国国家级物物业管理理优秀小小区为榜榜样，以以达标创创优为目目标，通通过争创创全国物物业管理理优秀示示范住宅宅小区活活动，树树立良好好的企业业形象，提高物物业管理理队伍的的整体素素质和小小区的管管理水平平。（二）具具体目标标1、房屋屋及维修修管理方方面：房屋外外

52、观完好好、整洁洁，定期期清洁或或粉刷。小区内内有明显显指示标标志：交交通指示示牌，小小区平面面图及楼楼宇和单单元标识识等。房屋完完好率达达到988%。无违章章搭建。物业管管理费收收缴率达达95%以以上。房屋维维修及时时率达995%，做好回回访及记记录。档案管管理完善善，有专专人管理理，做到到完整、清晰、安全、准确。2、设备备管理方方面：小区内内所有公公共设备备图纸、资料齐齐全，管管理到位位。设备良良好，运运行正常常，无事事故隐患患，保养养检修制制度完善善。每日有有设备运运行记录录，操作作人员严严格遵守守操作规规程及保保养规范范。电梯安安全运行行。消防系系统设备备完好，可随时时启用。安全监监控系

53、统统设备完完好，使使用正常常。3、市政政公用设设施管理理方面：小区公公共配套套服务设设施完好好，不随随意改变变用途。供水、供电、通讯、照明设设备设施施齐全，运行正正常。道路畅畅通，路路面平坦坦。交通管管理规范范，车辆辆停放有有序。污水排排放通畅畅。4、环境境卫生管管理方面面：小区环环卫设施施完备，设有垃垃圾房、垃圾箱箱、果皮皮杂物箱箱等保洁洁设施。小区实实行标准准化保洁洁，垃圾圾日产日日清。根据季季节投放放灭虫除除四害药药物，派派专人管管理。做好不不养宠物物、家禽禽的宣传传，并经经常检查查，发现现问题及及时纠正正。小区内内道路、公共场场所、楼楼道、地地下室等等公共部部位保持持清洁，不留死死角，

54、不不随意堆堆放杂物物或占用用。小区内内无乱设设摊点、广告牌牌和乱涂涂乱画现现象。5、绿化化管理方方面：按小区区规划要要求做好好绿化的的培植、养护。小区公公共绿地地不占用用，不随随意改变变用途，保证小小区绿地地率。合理分分布树、花的种种植，做做到四季季常绿。绿地管管理及养养护措施施落实，无破坏坏、践踏踏现象。6、治安安管理方方面：小区实实行封闭闭式管理理，采取取常规防防范和技技术防范范相结合合的防范范措施，确秩序序维护全全。小区实实行244小时秩秩序维护护值班、巡逻制制度。小区内内消防监监控和安安全监视视系统有有专职人人员管理理，并严严格执行行相关制制度和纪纪律。思想重重视,制制度落实实，以防防

55、为主，使小区区内无重重大责任任火灾、交通事事故及刑刑事案件件。秩序维维护人员员服装整整齐，仪仪容端庄庄，作风风严谨，言语文文明。危及住住户安全全处设有有明显标标志，并并落实防防范措施施。重视对对秩序维维护人员员的思想想教育和和业务培培训。7、财务务管理方方面：建立规规范的财财务管理理制度。严格遵遵守国家家财经纪纪律和公公司有关关规章制制度。为住户户提供多多项便民民有偿服服务，以以业养业业，增收收节支，做到管管理经费费收支平平衡，争争取略有有盈余。8、社区区文化建建设方面面：充分利利用小区区的娱乐乐场所和和设施，定期组组织开展展健康有有益的社社区文体体活动。积极配配合社区区开展各各项公益益活动。

56、半年开开展一次次征询住住户意见见活动，及时了了解住户户需求信信息，调调整服务务内容，使住户户综合满满意率达达到955%以上上。提倡住住户互帮帮互助，文明居居住，关关心病残残者、老老人、妇妇女及儿儿童。积极开开展精神神文明建建设，使使住户能能自学遵遵守小区区各项管管理规定定。（三）实实施办法法1、建立立创优领领导小组组创建全国国物业管管理优秀秀示范小小区领导导小组。由公司司领导担担任组长长，负责责创建活活动的领领导、协协调工作作；各部部门负责责人担任任成员，负责创创建活动动的指导导工作。2、制订订实施计计划根据创建建活动的的总体安安排，制制订切实实可行的的实施计计划。要要把创建建活动与与日常管管

57、理结合合起来，把创国国优与创创市优、省优结结合起来来，把长长远目标标与眼前前工作结结合起来来，通过过开展创创建活动动，真正正带动各各项工作作。3、强化化各项管管理制度度建立、健健全各项项管理制制度，以以制度促促管理，使各项项管理规规范化、科学化化、制度度化，做做到有章章可循、违章必必究。4、加强强检查、督导对创建活活动要经经常进行行检查、督导，及时总总结经验验。对存存在的问问题，要要认真查查找原因因，寻求求解决的的办法；确保创创建活动动健康开开展，取取得实效效。第四章 物业维维修和管管理及应应急措施施第一节房房屋及公公用设施施维修养养护一、房屋屋管理及及维修方方案管理内内容（一）对对房屋、设备

58、设设施用房房设专业业人员对对各用房房进行定定期巡查查，并按按不同保保养要求求进行正正确保养养。（二）建建立完善善的房屋屋档案，由专人人进行整整理、编编目、归归档。（三）根根据所配配置房屋屋、设施施设备用用房建立立台帐和和标识，工程人人员对房房屋状况况、巡查查情况、维修过过程等进进行详细细记录。（四）设设专人受受理报修修，同时时派工程程人员及及时采取取有效措措施，进进行修缮缮。管理措措施（一）制制定房屋屋及附属属构筑物物管理方方案，将将根据园园区房屋屋及附属属构筑物物情况，提前介介入，了了解各类类房屋及及附属构构筑物的的技术资资料。（二）建建立房屋屋档案，对房屋屋及附属属构筑物物建立详详细技术术

59、档案，以便以以最快的的速度查查得相关关参数，确保房房屋处于于最佳状状态。二、公共共配套设设施管理理及维修修方案管理内内容（一）根根据设备备类型、型号不不同设专专业人员员对各设设备用房房进行定定期巡查查，并按按不同设设备要求求进行正正确保养养。（二）建建立完善善的设施施设备档档案，由由专人进进行整理理、编目目、归档档。（三）根根据所配配置设备备、设施施建立台台帐和标标识，工工程人员员对设备备运行状状况、巡巡查情况况、维修修过程等等进行详详细记录录。（四）对对各管线线、控制制器等设设专人进进行定期期检查，及时排排除故障障，并按按不同型型号产品品的养护护要求进进行日常常养护。（五）按按有关行行业规范

60、范标准对对各设施施设备，进行专专业检测测、维保保。（六）按按照有关关规范标标准，设设专职设设备运行行操作员员对高低低配、水水泵等进进行专门门维护、管理。管理措措施（一）制制定设备备安全运运行管理理方案，建立设设备台帐帐，建立立短、中中、长期期设备保保养制度度，并严严格执行行。（二）建建立设施施设备档档案，建建立设备备技术档档案，对对系统中中所有的的器件、配件建建立详细细技术档档案，以以便以最最快的速速度查得得设备的的各项参参数，确确保系统统的最佳佳运行状状态。（三）制制定设备备维护保保养方案案，根据据设施设设备配置置情况，制定详详细的设设备运行行值班制制度、交交接班制制度和工工作报告告制度，并