旧城综合整治投标技术建议书

1、 目 录TOC o 1-3 u一、项目目背景 PAGEREF _Toc280106409 h 2二、现状状分析 PAGEREF _Toc280106410 h 22.1、地理及及区位分分析 PAGEREF _Toc280106411 h 22.2、社会经经济基本本状况分分析 PAGEREF _Toc280106412 h 22.3、现状用用地分析析 PAGEREF _Toc280106413 h 22.4、现状景景观环境境分析 PAGEREF _Toc280106414 h 32.5、现状建建筑分析析 PAGEREF _Toc280106415 h 42.6、现状公公共配套套设施分分析 PAG

2、EREF _Toc280106416 h 52.7、现状道道路分析析 PAGEREF _Toc280106417 h 62.8、现状市市政工程程分析 PAGEREF _Toc280106418 h 62.9、现状环环卫设施施分析 PAGEREF _Toc280106419 h 7三、对规规划方案案的解读读和建议议措施 PAGEREF _Toc280106420 h 83.1、综合整整治范围围 PAGEREF _Toc280106421 h 83.2、综合整整治目标标 PAGEREF _Toc280106422 h 83.3、综合整整治原则则 PAGEREF _Toc280106423 h 83

3、.4、综合整整治措施施 PAGEREF _Toc280106424 h 83.5、规划方方案分析析及建议议措施 PAGEREF _Toc280106425 h 93.5.1 给给水工程程设计 PAGEREF _Toc280106426 h 93.5.2排水水工程设设计 PAGEREF _Toc280106427 h 93.5.3电力力工程设设计 PAGEREF _Toc280106428 h 93.5.4通信信工程设设计 PAGEREF _Toc280106429 h 93.5.5燃气气工程设设计 PAGEREF _Toc280106430 h 93.5.6道路路交通设设计 PAGEREF _

4、Toc280106431 h 93.5.7环卫卫工程设设计 PAGEREF _Toc280106432 h 103.5.8公共服服务设施施设计 PAGEREF _Toc280106433 h 103.5.9公共共开敞空空间设计计 PAGEREF _Toc280106434 h 10四、施工工图技术术标准与与依据 PAGEREF _Toc280106435 h 11五、工程程设计及及重难点点分析 PAGEREF _Toc280106436 h 135.1、给水工工程设计计 PAGEREF _Toc280106437 h 135.2、排水工工程设计计 PAGEREF _Toc280106438 h

5、 145.3、电力工工程设计计 PAGEREF _Toc280106439 h 145.4、通信工工程设计计 PAGEREF _Toc280106440 h 155.5、燃气工工程设计计 PAGEREF _Toc280106441 h 165.6、道路交交通工程程设计 PAGEREF _Toc280106442 h 165.7、环卫工工程设计计 PAGEREF _Toc280106443 h 195.8、防灾与与减灾工工程 PAGEREF _Toc280106444 h 195.9、公共服服务设施施设计 PAGEREF _Toc280106445 h 205.100、公共共开敞空空间设计计 P

6、AGEREF _Toc280106446 h 205.111、消防防安全工工程整治治 PAGEREF _Toc280106447 h 21六、项目目投资估估算 PAGEREF _Toc280106448 h 24七、图纸纸 PAGEREF _Toc280106449 h 28一、项目目背景随着深圳圳市社会会经济的的快速发发展，深圳的城城市建设设有了很很大进步步，城市市规模在在不断发发展扩大大，但同同时城市市中的一一些地区区由于生活活环境较较差，已已不适应应现代化化城市生生活，这这些地区区不但影影响了居民的的生活，也损害害了城市市形象，导致这这些地区区对人的的吸引力力大大减弱弱。生活活在城市市中

7、的人人，对自自己所居居住的建建筑物，周边的环境境、出行行、购物物、娱乐乐及其他他生活活活动条件件有各自的期期望和不不满，这这些矛盾盾主要表表现在：对自己己所居住住的房屋屋的修理理改造，对街道道、公园园、绿地地和不良良城中村村等环境境的改善善要求尽尽快实施施，对形成舒舒适的生生活环境境和美丽丽的市容容抱有很大大的希望望等。为了了解决这这些矛盾盾，达到到城市可可持续发发展的要要求，城城中村环环境综合合整治成成为深圳圳市城市市建设的的重要课课题。为深入贯贯彻和落落实深深圳市城城中村（旧村）改造总总体规划划纲要的重要要精神及及市委、市政府府提出近近期建设设地铁33号线（20009年通通车），改造深深惠

8、路沿沿线的规规划建设设要求，推进龙龙岗区城城市化快快速发展展，进一一步完善善龙岗区区的城市市综合整整治环境境，在旧旧村的改改造方面面，既关关注改造造的政策策和进程程，更关关注改造造将给城城市经济济和社会会发展带带来的潜潜在影响响。区委委区政府府经过充充分的调调查研究究、专家家咨询，从实际际出发决决定选取取严重影影响城市市形象和和社会经经济发展展，迫切切需要改改造落实实的村镇镇有针对对性的进进行综合合整治改改造20099年122月，受受深圳市市龙岗区区城中村村（旧城城）改造造办公室室的委托托，宝安安规划设设计研究究院承担担龙岗区区坪地街道道石灰围围社区石石灰围村村综合整整治规划划编制任任务。经经

9、实地勘勘探，与与居民以以及有关关部门领领导座谈谈，根据据相关政政策规定定及有关关城市规规划编制制的要求求，现已已编制完完成。二、现状状分析2.1、地理及及区位分分析中心社区区石灰围围村综合合整治项项目位于于深圳市市龙岗区区坪地街道道，环城城南路从从项目中中间穿越越，东北北侧是泰泰和路，南靠龙龙岗河。整治总总面积为为7.551公顷顷。通过过南侧的的环城南南路可直直接进入入龙岗中中心区，也可上上深惠高高速直达达惠州，对外交交通联系系便捷；基地的的西侧不不远处是是丁山河河，与龙龙岗河相相交于西西南方向向。2.2、社会经经济基本本状况分分析区内主要要经济收收入依靠靠村民自自建民宅宅出租，以第三三产业为

10、为主，第第一产业业比重极极低，第第二产业业亦较弱弱。第三三产业以以私人出出租房为为主。截至20009年底，规划范范围内总总人口约约为30050人人，其中中：户籍人人口3550人，占总人人口111.488%，暂暂住人口口约27700人人，占总总人口888.552%。户籍人人口与暂暂住人口口比例为为1：77.711，暂住住人口主主要分布布于规划划区内的的村民私私宅内。2.3、现状用用地分析析本次整治治规划范范围是根根据物业业管理进进社区的的需要，及改善善原村民民生活水水平的需需要和实实际情况况确定的的，不能能作为房房地产和和建设用用地确权权的依据据。整治治范围内内用地全全为集体体用地，无任何何国有

11、用用地，符符合城中中村（旧旧村）综综合整治治的政策策和规定定，总用用地面积积为7.51公顷顷。其中中，原农农村居民民住宅用用地面积积为5.83公顷，占总用用地面积积的766.744%；四四类住宅宅区体育育设施用用地面积积为0.28公顷，占总用用地面积积的3.61%；四类类社区其其它设施施用地面面积为00.4公公顷，占占总用地地面积的的5.335%；四类住住宅区道道路用地地面积为为0.447公顷顷，占总总用地面面积的66.288%，四类住住宅区绿绿地面积积为0.37公公顷，占占总用地地面积的的4.995%，工业用用地面积积为0.15公公顷，占占总用地地面积的的3.007%，现状建建筑主要要为居民

12、民自建用用房，由由于建设设时间较较长，布布局相对对混乱，且缺少少公共配配套设施施，居住住环境很很差。现状土地地利用一一览表序号用地代码码用地性质质用地面积积（haa）占建设用用地比例例（%）1R41原农村居居民住宅宅用地5.76676.774%2R43四类住宅宅区体育育设施用用地0.2883.611%3R44四类社区区其它设设施用地地0.45.355%4R45四类住宅宅区道路路用地0.4776.288%5R46四类住宅宅区绿地地0.3774.955%6M工业用地地0.2333.077%合计总用地面面积7.511100用地权属属状况一一览表序号名称用地面积积(haa)所占比例例(%)1国有用地地

13、002集体用地地7.511100合计7.5111002.4、现状景景观环境境分析按照景观观现状特特点，以以环城南南路为界界将整治治区域分分为北区区和南区区，其中中南区相相对较为为整洁，景观绿绿化面积积大、植植物长势势较好，但整体体仍然存存在比较较大的问问题，北北区景观观空间相相当有限限,只有有篮球场场部分空空间较大大,但整整体环境境杂乱不不堪,其其余建筑筑预留用用地不是是菜地就就是杂物物堆放,严重影影响居民民的工作作生活需需要。北区：1.内部部空地基基本为泥泥沙地面面，难以以维护路路面清洁洁，路面面景观效效果差；2.村内内主道路路基本没没有行道道树,道道路景观观效果急急待整治治完善；3.村内内

14、绿化植植物种类类单一，没有做做专业和和统一的的设计；4.整体体景观未未统一规规划，部部分区域域被居民民围合作作为鸡舍，对环境境影响较较大5.老房房子区域域内杂物物堆放乱乱七八糟糟,纯在在严重的的安全隐隐患。南区：1.相对对较为整整洁，道道路两旁旁绿篱绿绿化整齐齐美观,行道树树有待补补充；2.区内内有一块块面积约约20000平方方米的荔荔枝林果果园，果果树长势势较好,但树林林下垃圾圾成堆,有待清清理整改改；3.未对对既有绿绿化进行行较好的的管理，绿化空空间底层层杂草丛丛生；4.区域域内景观观配套设设施缺乏乏。2.5、现状建建筑分析析现状建筑筑多为居居民住宅宅楼、底底层商业业建筑，还有部部分公共共

15、配套设设施建筑筑及工业业建筑等等。总建建筑面积积为9228977.6平平方米。其中，居住建建筑（含含底层商商业建筑筑）8660622.9平平方米，占总建建筑面积积的922.644%；工工业建筑筑57188.2平平方米，占总建建筑面积积的6.16%；公共共配套设设施建筑筑面积为为11116.55平方米米，占总总建筑面面积的66.2%。现状建筑筑功能汇汇总表序号建筑功能能建筑面积积（）占建设用用地比例例（%）1居住建筑筑860662.9992.6642工业建筑筑57188.26.1663公共设施施建筑11166.56.2合计928997.66100 居住建建筑 底底层商业业建筑 工业建建筑 公公共

16、设施施建筑从建筑质质量上看看，通过过对建筑筑物结构构构造、体量、新旧程程度（修修筑年代代）、通通风采光光、防潮潮防水、消防抗抗震及文文化历史史价值等等内容为为评价因因子建立立评价体体系，对对现有的的建筑物物做出综综合分析析和评价价，得出出现状一一、二、三类建建筑所占占比例分分别为332.33%、554.33%和113.44%，总总体建筑筑质量较较好。（详见下下表）本次规划划建筑质质量评价价标准：一类建筑筑：砼结结构；是是近期所所建住宅宅或公共共配套设设施建筑筑。建筑筑外观较较新，质质量好。二类建筑筑：砼结结构；是是已建成成几年的的建筑，建筑外外观略显显陈旧，质量较较好。三类建筑筑：砖结结构；建

17、建筑外观观陈旧，质量差差。现状建筑筑质量汇汇总表建筑分类类建筑面积积（）所占比例例（%）一类建筑筑203444.55221.990%二类建筑筑599118.99564.550%三类建筑筑126334.11313.660%合计928997.66100.00% 一类类建筑二类类建筑 三类建建筑2.6、现状公公共配套套设施分分析片区内设设置了两两处集中中停车场场、三处岗亭亭及道闸闸、一处处小型垃垃圾用房房、一处处综合购购物商场场、一个个篮球场场、一处处物业管管理用房房以及多多段围墙墙等。区区外的公公共配套套设施主主要有坪坪东学校校、深圳圳龙文学学校、垃垃圾转运运站等。总体上上看，能能够服务务片区的的

18、现状公公共配套套设施比比较紧缺缺，且既既有配套套设施有有待修缮缮：区内围墙墙以实体体围墙为为主，沿沿工厂厂厂房设置置，已有有部分出出现残破破，景观观效果有有待加强强；2除物物业管理理用房外外设置有有一处文文化宣传传栏，区区内其它它地方均均未设置置，不利利于片区区居民信信息的交交流；3区内内只有一一个篮球球场，其其他健身身设施非非常紧缺缺。公共配配套设施施现状图图现状配套套设施一一览表序号名称规模说明1村委办公公楼1座一般2工业用房房1座较好3岗亭3套破旧4篮球场1个一般5垃圾房1个破旧2.7、现状道道路分析析石灰围新新村整治治区域外外围市政政道路通通行能力力较好，南侧有有现状城城市主干干道环城

19、城南路，东侧是是现状城城市支路路泰和路路，通过过泰和路路可转深深惠路进进入龙岗岗中心区区、布吉吉中心区区等地。目前，整整治范围围内道路路职能和和等级不不明确，人车混混行的现现象到处处都是；整治区区域内停停车场等等公用设设施缺乏乏，占路路停车现现象严重重；整治治区内部部现状道道路路面面部分为为水泥混混凝土路路面，部部分为泥泥土、碎碎石路面面，由于于建设标标准低，路面质质量差，安全隐隐患较多多，急需需对现状状道路等等级和人人行道等等道路基基本元素素进行完完善；整整治区域域内部巷巷道主要要为碎石石路面，没有形形成有效效的路面面排水，雨天经经常积水水，整治治区域内内部消防防通道不不完善，部分消消防通道

20、道为泥土土路面，且宽度度较小，严重影影响整治治区域的的消防安安全，急需进进行整治治。整治区内内部现状状道路（一）整治区区内部现现状道路路（二）2.8、现状市市政工程程分析给水目前，石石灰围新新村从东东北侧DDN2000的供供水干管管引出DDN1000供水水管至规规划区北北区，从从西北侧侧环城南南路DNN300的的供水管管引出DN2200供供水至规规划区南南区，存存在问题题主要有有：1.区域域供水管管管径基本本为DNN50-DN880，难难以保证证片区居居民的正正常供水水；2.规划划区内现现状无消消防栓。排水现状排水水系统为为雨污合合流式，北区分分三个片片区分别别排出，主要排排向泰和和路2550

21、015000的市市政排水水渠；南区排排水主要要通过区区内DNN1000-DNN3000的排水水管收集集后就近近排入周周边的水水体。存在问问题主要要有：1.雨污污合流，需进行行排水管管网雨污污分流的的规划设设计；2.雨水水收集设设施较少少；3.排水水管主管管管径为为DN6600，支管管管径DNN3000、DNN5000不等，未能形形成系统统；4.现状状排水管管道管材材全部为为混凝土土管，缺缺乏定时时日常检检查和维维护，且且未考虑虑人口增增加对其其需求的的要求。现状积积水 混凝土土排水管管道电力电讯讯整治区域域由三个个台架式式变压器器供电，分别是是：4000KVVA、6630KKVA和和1600K

22、VAA；整治治区域电电信、有有线电视视线路均均由外部部主线直直接接入入，内部部仅北区区的南侧侧村道有有四孔通通信排管管。整体体上，整整治区的的电力电电讯工程程还存在在比较大大的问题题：1.现状状电力电电讯线路路全部为为架空设设置，横横跨道路路现象较较为严重重，存在在一定的的安全隐隐患；2.供电电不稳定定，电量量远远不不能满足足现状用用户的用用电需求求；3.整治治区域有有部分简简易路灯灯，数量量不足，路灯及及线路均均已残旧旧，照明明时间和和范围有有限，难难以满足足片区居居民的出出行需求求； 4.内部部仅北区区的南侧侧村道有有四孔通通信排管管，不能能满足居居民的日日常通讯讯需求；5.现状状通信接接

23、线箱安安装在居居民楼房房的墙上上，影响响片区的的景观，且存在在一定的的安全隐隐患；6.区内内尚未设设置监控控系统。现状变电电站 现状电电力架空空线 现状横跨跨架空通通信线路路 现现状通信信接线箱箱燃气片区内未未布置燃燃气管道道及相应应的配套套设施，片区周周围的市市政道路路也没有有布置燃燃气管道道，社区区居民主主要使用用瓶装气气。2.9、现状环环卫设施施分析整治范围围内设置置有一处处垃圾房房和部分分垃圾桶桶，另外外，邻近近的整治治区域外外的一处处垃圾房房也同时时为片区区服务。现状环环卫设施施存在的的主要问问题有：1.现有有垃圾桶桶数量少少，其覆覆盖面满满足不了了区内保保洁需求求，部分分生活垃垃圾

24、临时时堆放在在空地处处和建筑筑墙角，缺乏垃垃圾收集集、清理理设施和和日常管管理；2.对现现状垃圾圾桶缺乏乏管理，垃圾堆堆放在垃垃圾桶周周围，未未能及时时清走；3.服务务片区的的两处垃垃圾房设设施十分分简陋，没有完完善的给给排水系系统，滋滋生蝇虫虫，存在在传播疾疾病的隐隐患。三、对规规划方案案的解读读和建议议措施3.1、综合整整治范围围中心社区区石灰围围新村综综合整治治项目位位于深圳圳市龙岗岗区坪地地街道，环城南南路在其其间穿越越，南靠靠龙岗河河，东侧侧是泰和和路。规规划整治治面积为为7.551公顷顷。3.2、综合整整治目标标我市城中中村（旧旧村）改改造的长长远目标标是：按按照建设设现代化化国际

25、化化城市总总目标的的要求，通过全全方位的的综合改改造，促促使全市市城中村村在居住住环境、管理秩秩序、经经济发展展和文化化心理等等方面与与城市全全面融合合，成为为“和谐谐深圳、效益深深圳”的的重要组组成部分分。根据据这一目目标要求求，必须须做到：（1）社社会效益益：按照照建设现现代化、国际化化城市总总目标的的要求，通过全全方位的的综合改改造，实实现规划划区与整整个城市市网络体体系在空空间、管管理、文文化和设设施等方方面的有有机衔接接，实现现城中村村与城市市全面融融合。（2）经经济效益益：通过过对石灰灰围村的的综合整整治，优优化社区区空间结结构，提提升物业业价值，为集体体经济提提供发展展空间。对于

26、各各村潜在在的商业业潜力进进行充分分挖掘，催生片片区新的的经济增增长点，实现综综合整治治对居民民个体利利益的保保护和对对社区经经济整体体的平衡衡。（3）环环境效益益：通过过对石灰灰围村进进行路网网改造升升级、室室外环境境整治等等，提升升城市形形象，改改善城市市面貌，并以点点带面，带动整整体龙岗岗区的环环境升级级。通过综合合整治的的实施，须取得得社会效效益、经经济效益益、环境境效益的的协调统统一和综综合效益益最大化化。结合前期期研究成成果，通通过方案案研究，探讨推推动城中中村改造造的有效效方法；解决城城中村存存在的急急迫性问问题和上上层次规规划难以以落实的的问题；促进实实现环境境优美、安全文文明

27、、社社会稳定定、土地地价值上上升等目目标；推推动新型型社区的的建设，最终实实现“和谐深深圳、效效益深圳圳”的发展展目标。3.3、综合整整治原则则（1）坚坚持可持持续发展展原则研究过程程中应深深入剖析析面临的的重点问问题，科科学制定定具有较较强的针针对性和和可操作作性的方方案，改改善现有有的居住住条件和和环境，探索一一条投资资少、见见效快、省时省省力的综综合整治治模式。（2）坚坚持可操操作性原原则综合整治治涉及面面广，关关系到改改造整治治区内居居民的根根本利益益，编制制过程中中应不断断听取居居民的意意见，坚坚持一切切以人的的根本需需求为基基本出发发点，打打造宜人人宜居的的环境。这也是是提高居居民

28、对整整治工作作的认同同和支持持，保证证其顺利利实施的的一个举举措。在在统一规规划思路路的指导导下，对对沿主要要道路每每栋建筑筑立面提提出不同同层次的的分类整整治措施施，便于于实施者者和管理理者的具具体操作作。（3）坚坚持以人人为本原原则以经济建建设为中中心，在在推进经经济发展展的过程程中，促促进人与与自然的的和谐，重点解决人人口、资资源和环环境问题题，坚持持经济、社会与与生态环环境的持持续协调调发展。整合道路路结构，重组内内外交通通体系，完善社社区内配配套设施施，提供供方便的的生活环环境，尽尽量避免免拆迁，有效利利用现有有资源，政府统统一改造造为主，鼓励个个人自发发性改造造，改善善社区内内空间

29、环环境质量量，融入入和谐的的人文景景观。（4）整整洁、美美观、大大方的原原则治理沿街街界面内内所有脏脏、乱、差的室室外空间间，塑造造整洁、美观、协调的的视觉环环境。（5）远远近结合合经济可可行的原原则在基本保保持用地地性质和和建筑物物不大拆拆大建的的前提下下，针对对不同地地段和不不同功能能的建筑筑物、构构筑物采采取不同同的整治治措施，尽可能能保证以以较低的的整治成成本在短短期内实实现整治治目标。3.4、综合整整治措施施1.按消消防安全全治理“七个一一”整治要要求进行行整治，配置至至少一处处消防水水源，解解决片区区消防供供水问题题；2.通过过对现状状空地进进行绿化化处理，提升整整个片区区的外部部

30、空间形形象；3.通过过对重要要节点整整治改善善整个片片区的居居住环境境；4.打通通道路微微循环提提高道路路的通行行能力，利用道道路设置置路边集集中停车车位解决决片区的的停车问问题。3.5、规划方方案分析析及建议议措施3.5.1给给水工程程设计原规划的的给水管管布置过过密，不不够经济济合理，建议核核算每条条巷道两两侧用户户的用水水需求，考虑远远期人口口规划，隔巷设设一条给给水主管管。局部消火火栓间距距太小，宜隔1120米米设一个个，在人人口密度度较大的的区域可可适当减减小。给水阀门门安装不不够合理理，管理理不便。3.5.2排水水工程设设计原规划的的污水工工程检查查井布置置过少，建议参参照室室外排

31、水水设计规规范要要求：DDN20004400的的最大间间距440m。原规划的的污水管管道布置置没有考考虑现状状居民化化粪池的的位置，建议根根据现场场实际情情况布置置巷道污污水管，尽量保保证能够够顺利接接通每家家每户的的化粪池池。原规划雨雨水检查查井间距距不够合合理，建建议参照照室外外排水设设计规范范要求求，并考考虑居民民建筑屋屋面排水水的需要要合理布布置检查查井的位位置。原规划的的北片区区雨水统统一在一一个出口口排放，由于现现状渠较较浅、雨雨水流程程过长而而增加了了埋深，最终会会排不出出去，建建议北侧侧片区分分2处排排至现状状排水渠渠。3.5.3电力力工程设设计原规划的的巷道架架空线的的上墙接接入点过过于分散散，埋地地电缆需需要多处处分接，电缆井井设置过过于密集集，建议议架空线线采用集集中上墙墙方式。原规划挂挂墙式路路灯上墙墙接入点点过于分分散，建建议采用用集中上上墙的方方式。3.5.4通信信工程设设计原规划的的通信管管道在巷巷