产权式商业街区开业前后招商与管理方案

1、 PAGE 24 产权式商商业街区区开业前后后招商与与管理方方案南京万达达商业管管理公司司建邺物物业分公公司 编制产权式商商业街区区的前期期管理第一节 确立立管理架构构（以金金街为例例）区域总经办街区总办行政部财务部营运部物业部工程部经理行政主管人事主管助理经理会计经理招商主管营运主管经理客服主管安防主管环境主管经理文员暖通工程师出纳招商助理文员客服助理安防领班队员外包方水电工程师营运助理运行领班维修领班运行技工维修技工（以上部部门建制制及人员员视项目目进展状状况而确确定）第二节 确定定总办及各部门职职责范围围一、总经经办总经理（或主持持工作副副总经理理）：1对区区域公司司总经理理负责，负责街

2、街区运营营管理全全面工作作；2在区区域公司司总经理理领导和和商管总总部各业业务部门门指导下下，确立立街区整整体定位位和运营营管理模模式；3根据据总部和和区域公公司整体体规划，制定街区区发展计计划、管管理方案案、操作作流程；4制订订街区年度度工作计计划和整整体经营营管理工工作；5推动动各项管管理规章章、制度度的建设设和完善善；6组织织完成街街区整体体业务计计划；7协调调、激励励各部门门的工作作；8完成成上级公公司领导导交办的的其他有有关任务务和工作作。营运副总总经理：1对总总经理（或主持持工作副副总经理理）负责责，全面面统筹街街区招商商、营运运、商户户服务和和多种经经营等业业务工作作；2负责责制

3、定招招商营运运部（或或商铺服服务部）的工作作计划、管理方方案、操操作流程程；3制订订招商营营运业务务的年度度工作计计划并监监督实施施执行；4制定定招商营营运部（或商铺铺服务部部）的各各项管理理规章、制度；5协助助推动公公司及街街区各项项业务，组织完完成公司司及街区区整体业业务计划划；6积极极协调和和激励所所属部门门的工作作；7. 完完成上级级领导交交办的其其他有关关任务和和工作。二、财务务部1对总总经办负负责，在在上级公公司财务务系统指指导下，全面负负责街区区财务管管理工作作；2. 负负责公司司资金运运作管理理、日常常财务管管理与分分析等；3负责责项目成成本核算算与控制制；4负责责公司财财务管

4、理理及内部部控制，根据公公司业务务发展的的计划完完成年度度财务预预算，并并跟踪其其执行情情况；5按时时向区域域公司或或商管总总部财务务部提供供财务报报告和必必要的财财务分析析，并确确保这些些报告可可靠、准准确；6. 制制定、维维护、改改进公司司财务管管理程序序和政策策，以满满足控制制风险的的要求，如：改改进应收收帐款、应付帐帐款、成成本费用用、现金金、银行行存款的的业务程程序等；7严格格执行集集团财务务制度，根据各各级审批批权限监监控可能能会对公公司造成成经济损损失的经经济活动动，及时时提出意意见并向向上级公公司报告告；8. 完完成上级级领导交交办的其其他有关关任务和和工作。三、行政政人事部部

5、1对总总经办负负责，全全面负责责行政后后勤和人人力资源源管理工工作；2. 根根据集团团最新规规章制度度，参与与公司各各项管理理制度的的制订，监督公公司各项项制度的的执行；3. 根根据集团团最新标标准，制制订有 竞争力力且符合合实际情情况的薪薪酬、福福利、保保险、培培训考核核工作体体系，充充分发挥挥人力资资源效能能；4. 负负责人力力资源的的招聘、使用、管理、开发及及人力成成本控制制；5. 负负责为各各部门提提供及时时、有效效、全面面的行政政后勤服服务；6、完成成上级领领导交办办的其他他有关任任务和工工作。四、招商商营运部部（或商商铺服务务部）1对总总经办负负责，在在营运副副总经理理指导下下，全

6、面面负责街街区招商商、营运运、商户户服务和和多种经经营等业业务工作作；2参与与街区整体体策划，健全街街区各项项制度，完善街街区运营营管理；3推动动街区招商商业务，组织完完成街区区整体业业务计划划；4建立立公司内内部信息息系统，推进公公司财务务、行政政、人力力资源的的管理；5协调调各部门门工作，协助总总经办建建立有效效的团队队协作机机制；6维持持并开拓拓各方面面的外部部关系；7管理理并激励励所属部部门的工工作绩效效；8. 完完成上级级领导交交办的其其他有关关任务和和工作。五、工程程部1对总总经办负负责，负负责街区区工程管管理全面面工作；2. 安安排、协协调、帮帮助及督督促各专专业岗位位完成各各自

7、范围围内的工工作；3组织织各专业业技术主主管代表表公司参参加项目目入伙前前接管验验收，发现问问题及时时提出报报告，汇汇总后交交项目公司司，以求求得解决决；4提出出街区设施施增补改改造的初初步方案案；5掌握握商业建建筑设施施和机电电设备性性能及完完好情况况，按时时制订维维修保养养计划、措施，检查完完成情况况；6代表表公司办理理有关工工程机电电方面的的各项业业务；7向其其他各部部门介绍绍街区有关关工程方方面的经经验，提提高管理理服务水水平；8负责责对街区区技术资资料、设设备说明明书，技技术档案案等整理理存档；9负责责对各专专业岗位位人员的的业务培培训和考考核工作作；10. 负责对对进驻商商户二次次

8、装修申申请进行行技术把把关，提提出修改改意见并并监督实实施；11完完成领导导交办的的其他有有关任务务或工作作。六、物业业部1对总总经办负负责，负负责街区区基础物物业管理理相关工工作；2. 负负责处理理商户报报修与投投诉，配配合收费费及办理理入伙及及协调事事宜；3负责责街区整整体安全全保卫工工作，消消防安全全，夜班班值班，车辆管管理，公安机关关对接协调；4负责责街区全全部公共共区域的的保洁管理理，外包包保洁公公司的监监管，环环卫部门门的对接接协调；5负责责街区全全部绿化化维护及及楼内绿绿植租摆摆，外包包绿化公公司的监监管；6完成成领导交交办的其其他有关关任务或或工作。 第三节 各部部门人员员分阶

9、段段到岗预预测部门级别职位人数一阶段二阶段三阶段备注：第第一阶段段为: 筹备备介入 第二阶段段为: 介入入入伙第三阶段段为: 入伙伙营运第四节 确定定不同阶阶段管理理重点一、筹备备介入时间：项项目立项项后规划划设计基基本完成成至项目目开盘。重点：11、在区区域公司司领导下下注册成成立独立立核算的的管理公公司，总总经办和和招商营营运部人人员首先先到位，总经办办为项目管管理权招招投标做做好一切切准备工工作；2、项目目开盘时时招商营营运部进进驻营销销中心与与项目营营销部合合署办公公，接受受投资者者咨询，一方面面促进营营销，一一方面也也能提前前做好业业主基础础工作，结合市市场调研研数据和和项目自自身定

10、位位，使投投资者的的投资行行为尽量量接近理理性状态态，避免免盲目投投资的业业主对投投资回报报的期望望与市场场脱节而而增加项项目开发发和运营营的风险险；3、根据据项目的的定位和和业态规规划开始始储备商商源，为为下一阶阶段服务务式招商商工作的的顺利开开展打好好基础。二、介入入入伙（含含现场介介入、接接管验收收、入伙伙准备）时间：项项目土建建出正负负零至入入伙前。重点：11、出正正负零之之前，商商管公司司提前介介入，派派出营运运、工程程方面管管理人员员，根据据项目的的基本定定位，对对项目的的规划设设计进行行全面的的确认、及时提出出修改意意见，确确保各种种功能性性配套符符合日后后运营需需求； 2、出正

11、正负零之之后，派派出具有有丰富经经验的土土建、水水暖、电电气等专专业工程程人员分分阶段深深入工地地，关注注细节，将现场场情况和和施工进进度以图图文形式式体现在在日报和和周报上上；3、在上上一阶段段人员配配备的基基础上，逐步完完成各部部门经理理到一线线员工的的招聘，各部门门经理逐逐步介入入项目现现场，完完成对项项目的解解读并对对应所属属职责范范围拟定定具体管管理方案案；4、一线线员工接接受岗前前培训不不少于一一个月，培训结结束后做做好接管管前的各各种预案案预演；5、在项项目临近近接管验验收之前前，应完完成街区区保洁等等外包方方的招标标工作，拟定开开荒保洁洁和日常常保洁方方案，确确保入伙伙前开荒荒

12、保洁顺顺利完成成并直接接进入日日常保洁洁阶段；6、接管管验收之之前应完完成所有有管理文文件和各各种工作作方案的的编写和和制订，包括内内部管理理工作指指引和服服务流程程、商户户手册、街区管管理公约约、二次次装修管管理手册册、前期期服务协协议、街街区商户户入驻指指南，以以及接管管验收方方案、入入伙方案案、统一一说辞、入伙应应急预案案等；7、与项项目公司司共同制制定工程程遗留问问题解决决方案和和操作流流程，确确保入伙伙前后所所有因设设计缺陷陷或施工工适量遗遗留的共共有或专专有区域域的工程程问题得得到及时时有效的的解决；8、在此此阶段，招商营营运部须须根据项项目业态态规划完完成相当当于总商商铺数33-

13、5倍倍的商源源储备。三、入伙伙营运时间：入入伙之后后至商铺铺大面积积开业。重点：11、商管管公司组组成专业业保洁队队伍进驻驻项目，进行开开荒性保保洁工作作。在最最短的时时间内，使整个个街区从从建设期期形象迅迅速转变变为入住住期窗明明地亮、清洁优优美的形形象，使使街区内内各种精精心设计计的亮点点充分地地展示在在业主、来宾及及社会的的面前，增强投投资者对对街区的的信心和和对万达达商业地地产品牌牌的信赖赖；2、由训训练有素素、具有有丰富经经验的专专业人员员组成入入伙小组组，在项项目公司司和商管管公司的的指导下下，按照照统一的的程序，热情接接待，为为业主办办妥一切切入驻手手续，入入伙后，物业部部和工程

14、程部按既既定方案案及时有有效的跟跟进相关关工程遗遗留问题题的整改改，定期期提供销销项清单单和报表表；3、大部部分商铺铺完成入入伙后，除继续续办理个个别零星星入伙外外，街区区各部门门开始进进入正常常运作程序序，招商营营运部向向已入伙伙商铺业业主推荐荐各类商商家并协协助业主主和商家家双方完完成商铺铺的租赁赁；4、制定定成品保保护方案案和责任任制及工工作检查查制度，落实成成品保护护队伍及及人员和和物资器器材（此项开开支于开开办费中中应提前前做好预预算），由物业业部和工工程部共共同负责责街区的成成品保护护工作，各司其其职对已已接管的的设施、设备进进行防护护和保护护，最大大限度减减少工程程遗留问问题整改

15、改或商户二次装装修过程程中对公公共区域域的污染染和设施施、设备备的损坏坏。5、成立立商铺开开业前协协调小组组，总经经办牵头头，各部部门负责责人及主主要技术术骨干为为小组成成员，制制订管理理规范和和服务标标准，负负责对商商户开业业前的各各种手续续、证照照办理提提供咨询询和服务务，并对对开业前前的装修修申请和和图纸进进行会审审，对装装修行为为进行管管理；6、街区区统一入入伙后33-6个个月内是是招商重重点推进进阶段，要求招招商营运运部提前前制定街街区招商商计划，并和区区域公司司企划部部门共同同制定主主题明确确的宣传传推广活活动计划划，针对对产权式式商铺招招商上客客观存在在的难点点，提炼优优势资源源

16、，突出出主题，制定对对策，克克服困难难和压力力，极力力推动街街区的招招商工作作，原则则上，入入伙后一一年内街街区基本本达到990%以以上开业业；7、主动动联络城城市交通通、治安安、消防防、工商商、卫生生、环境境等管理理部门，结合城城市管理理部门意意见，制制定停车车管理和和交通动动线组织织、治安安联防、消防报报审和验验收、工工商执照照办理、卫生许许可办理理、垃圾圾清运等等各类方案案和流程程，主动将将街区管管理对接接城市公公共管理理系统，形成街街区管理理与城市市管理的的无缝连连接。第二章 产产权式商商业街区区的招商管理理第一节 招招商定位位一、街区区位置（以以金街为为例）以金街为为例，金金街属于于

17、南京建建邺万达达广场城城市综合合体三大大建筑群群之一，地块编编号766#，与与编号为为78#的建邺邺万达广广场及编编号为777#的的万达广广场西地地仅一路路之隔，相距约2000米，隔隔江东中中路遥相相呼应。二、分析析街区招招商的优优劣势（以金街街为例）78#建建邺万达达广场：建筑面面积288万，20009年开开业8个个三代店店中的旗旗舰店，20009年112月118日开开业后已已成为南南京新江江东板块块的最新新商业地地标，为为集团主主流产品品，已有有成熟的的招商营营运政策策和管理理体系支支撑运行行，由113家知知名主力力店和一一条南京京最长室室内步行行街带动动。77#万万达广场场西地：属复合合

18、型项目目，包括括高星级级酒店、5A写字字楼、酒酒店式公公寓和底底商，总总建筑面面积在770万，底下下商业街街近5.2万，777#紧挨挨78#，同时时拥有高高星级酒酒店、55A写字字楼和大大面积高高级公寓寓内的高高层次消消费群体体，同时时又可分分享788#的人人流，位位置得天天独厚。76#万万达广场场东坊：也属于于复合型型项目，包括独独立室外外步行街街和底商商、SOOHO办办公楼、酒店式式公寓，总建筑筑面积在在23万万，独独立室外外步行街街（即金金街）66万，76#的金街街被建邺邺区主干干道江东东中路分分隔于东东侧，属属全产权权式商铺铺，非集集团主流流产品，属探索索阶段，未有成成型的管管理模式式

19、和招商商营运政政策，缺缺乏主力力店支撑撑，难以以真正分分享788#与777#的的人流与与客群。但76#金街也也具备一一些优势势和资源源，一方方面是自自身的优优势，一一方面是是万达品品牌资源源和区域化化管理商商管公司司资源的的支撑：1、金街街自身优优势：1）地铁铁：金街街项目处处于建邺邺区江东东商业圈圈中，基基础配套套设施完完善，地地铁2号号线将于于5月228日开开通，金金街东区区主出入入口即是是2号线线茶亭站站；2）旅游游：政府府将江东东商业圈圈的主题题定位为为文化、休闲、旅游，南京世世界和平平纪念馆馆位于金金街正对对面，根根据政府府部门统统计的数数据，每每年约有有7000万人次次到纪念念馆观

20、光光。2、南京京商管资资源：1）建邺邺万达广广场成功功开业后后，万达达品牌、万达实实力在南南京已经经深入人人心，有有心落户户万达却却无缘大大商业的的商家可可能会退退而求其其次而选选择金街街，运作作得当，应可激激活其中中部分商商源；2）建邺邺万达广广场与金金街近在在咫尺，大商业业在迅速速聚集客客流的同同时，也也是为金金街做好好了准备备；3）万达达商管的的建邺店店和新街街口店现现时已拥拥有的名名气、人人气、区区位、场场地、广广告等优优势资源源，皆可可成为助助推金街街项目起起飞的动动力，我我们完全全可以让让商户和和消费者者因为进进入建邺邺店或新新街口店店而同时时知道在在这个地地方还有有这么一一条金街

21、街；4）建邺邺万达广广场开业业后，建建邺区政政府对金金街项目目的重视视应该说说并不亚亚于大商商业，政政府的支支持和关关注有助助于解决决更多外外围的问问题，这这也是目目前南京京商管公公司可供供利用的的重要资源源之一。三、街区区整体招商商定位（以以金街为为例）76#室室外步行行街（金金街）与与78#室内步步行街若若出现业业态重叠叠，就会会成为竞竞争的状状态，不不但无法法分享人人流，还还可能对对78#造造成影响响，所以以76#金街必必须作为为78#的补充充，根据据区位和和布局上上的客观观因素，突出主主题，错错位招商商，业态态互补。四、街区区拟引进进主题业业态（以以金街为为例）金街的建建筑格局局是内外

22、外通透，上下交交错，左左右贯通通，可以以根据不不同的经经营业态态任意进进行组合合。经过过一段时时间的摸摸索，我我们确定定了三种种主题业业态：1、大中中型中高高档餐饮饮：此类类商家一一般要求求经营面面积大，营业时时间相对对宽松，配套设设施可做做个性化化突破，76#金街比比78#更能满满足上述述要求；2、国内内外儿童童早教基基地：此此类机构构要求面面积大，交通便便利，租租金合理理，周围围有年龄龄轻层次次高的人人群居住住，另外外此类商商家多为为连锁经经营，对对人气人人流没有有具体要要求， 因此776#金金街的三三楼较为为适合；3、个性性化装饰饰和高档档家居体体验馆：项目周周围原为为江苏省省内知名名的

23、家居居装饰市市场集中中区域，金陵装装饰城拆拆迁后，多数商商家不愿愿意离开开这个区区域，所所以选择择落户776#金金街。确定了上上述三种种主题业业态之后后，与之之相关的的上下游游产业便便可随之之圈定，金街的的基本业业态组合合由此可可以形成成。第二节 街区区招商模模式服务式式招商（以金街街为例）一、“服服务式招招商”的定义“服务式式招商”是区别别于产权权式商铺铺传统返返租模式式之外的的一种尝尝试，即即在商铺铺买卖和和租赁过程程中，积积极为产产权人推推荐商源源、引导导对接、提供各各种信息息咨询和和服务，但不做做实质性性承诺，不对买买卖和租租赁结果果负责。二、“服服务式招招商”的作用1、“服服务式招招

24、商”是项目销售售的附加服务务，是附附加的营营销手段段之一；2、“服服务式招招商”有利于于引导理理性投资资，降低低投资风风险；3、“服服务式招招商”能在上述述两者之之间维系系平衡，维护万达达商业地地产的品品牌形象象。三、“服服务式招招商”的工作重重点1、管理理公司参参与、协协助前期期招商过过程服务务工作，为商铺铺持有者者和经营营户提供供搭桥牵牵线、信信息整合合、咨询询建议等等服务；2、管理理公司协协助入驻驻商户协协调政府府关系，为商户户办理各各种手续续提供方方便；3、受开开发商或或业主、商户出出资委托托，管理理公司可可提供策策划服务务，开展展宣传、推广、促销等等活动，配合销销售、租租赁、经经营等

25、行行为。 四、产产权式商商业街区区的招商商难点就金街目目前推进进招商工工作的情况看看，产权权式商铺铺的招商商难点有有五方面：1、产权权分散：在商户户与业主主对接中中，跨铺铺的谈判判难度较较大，关关键业主主坐地起起价而导导致多铺铺经营的的商家因因一铺对对接失败败而全面面失败的的情况屡屡有发生生，既影影响商家家耐心也也影响其其他业主主信心；2、无主主力店：缺乏主主力店的的拉动是是金街以以及各类类产权式式商铺招招商缓慢慢的主因因；3、期望望过高：业主对对投资回回报的预预期高于于市场，导致招招商初期期对接成成功率低低；4、持铺铺观望：部分业业主不在在乎出租租所得，一般营营销手段段难以将将其说服服；5、

26、市场场信心：市场对对金街的的理解和和信心深深度不够够，对进进驻金街街暂无安安全感。四、产权权式商业业街区的的招商渠道道金街目前前招商的的渠道有四种：1）业主主自营：业主本本身因经经营需要要购买商商铺进行行自营；2）业主主出租：业主通通过自己己的渠道道将商铺铺出租；3）管理理公司：由管理理公司推推荐，促促成商家家与业主主的对接接；4）政府府介入：由政府府推荐招招商咨询询机构参与与项目招招商。上述四种种渠道中中，目前前以管理理公司推推荐成效效最为明明显。五、产权权式商业业街区的的招商形式式和思路路金街目前前运用的几种招商商推进形形式有：1、洽谈谈会项目洽谈谈会是招招商最为为常见的的一种形形式。可可

27、由政府组组织或合合作机构构携拟合资资、合作作或引进进的项目目，有针针对性地地与商家家洽谈，其特点点是针对对性强，易于吸吸引有兴兴趣的客客商，影影响大，实效性性好，主主办者可可以派遣遣技术专专家与客客商直接接进行接接洽。（案例：金街项项目在建建邺区政政府高度度关注下下，由政政府介入入，通过过中介机机构“上海汉汉盟商业业管理公公司”引进台台湾客商商，在金金街内打打造近22万的的“时尚台台湾街”项目，此案正正在推进进中。）2、发布布会项目发布布会是招招商经常常采用的的方式。可由商管公司司在一定定的场合合公布拟拟引进合合资、合合作的项项目，阐阐述我项目的的特点、技术、资金要要求和特特色服务务，以期期吸

28、引客客商。（案例：金街已已引进了了餐饮品品牌泰煌煌料理、早教品品牌金宝宝贝、家家居品牌牌一统家家居等主主题业态态龙头品品牌二十十多家，为扩大大影响，拟于55月1日日策划一一次高调调的进驻驻仪式，邀请媒媒体、政政府官员员、商家家代表、各业态态相关行行业协会会组织及及其会员员单位等等，仪式式上安排排政府领领导及管管理公司司领导对对金街的的发展与与规划进进行阐述述，同时时请落户户金街的的品牌商商家代表表现身说说法，阐阐述金街街吸引其其落户的的利好因因素，刺刺激其他他商家的的投资欲欲望，仪仪式结束束后安排排商家代代表参观观金街和和建邺万万达广场场，由商商管公司司指定人人员向商商家讲解解落户金金街后所所

29、能享受受的服务务，增加加目标商商家的投投资信心心。）3、交流流会合作交流流会是一一种层次次较高、范围较较大的招招商引资资方式，其特点点是层次次较高，范围较较大，可以是是多种行行业的招招商。（案例：建邺区区政府举举办的招招商引资资大会和和万达集集团每年年两次的的招商大大会。）4、登门门拜访登门拜访访是“扫街”的延伸伸，可作作为金街街招商效效果明显显的辅助助性活动动，可专门派派出招商商小分队队或在国国内外举举办集会会式招商商活动之之余，拜拜访品牌牌商户、目标商商户及其其他中介介机构，宣传投投资环境境，具体体介绍投投资项目目，探讨讨合作事事宜。其其特点是是机动灵灵活，针针对性强强，气氛氛融洽，容易引

30、引起被访访者的兴兴趣。对于金街街来讲，将龙头头品牌特特别是国国际知名名品牌请请进来必必然有利利于整个个项目的的招商，通常各产产业链的的行业协协会、商商会等组组织以及及招商咨咨询机构构更了解解品牌商商家的需需求，类类似“时尚台台湾街”项目，因涉及及境外招招商，情情况不同同于境内内招商，它是一一种跨经经济形态态、跨文文化的传传播和沟沟通，涉涉及政治治、经济济、文化化领域，目标地区区台湾的对对外投资资法律、语言环环境、风风俗习惯惯乃至宗宗教信仰仰都将对对举办招招商活动动产生直直接的影影响，所以与产产业组织织合作或或委托专业业咨询机机构参与与金街前前期招商商更能有有效促进进招商的进进展。但是，合合作机

31、构构一般不不对结果果负责，不附带带运营成成本，所所以商管管公司立立足自身身的招商商尤为重重要，因因此，通通过摸索索，金街街确立了了以下招商商思路：主题招商商为主，配套招招商为辅辅；境内招商商为主，境外招招商为辅辅；自主招商商为主，中介招招商为辅辅。以上思路路的实施施，必须须辅以扎扎实的业业主引导导工作和和强势的的企划宣宣传，一一方面引引导业主主认识市市场形势势理性看看待投资资回报，一方面面应通过过对金街街的宣传传推广使使南京人人都知道道金街，生意人人都了解解金街。第三章 产权式式商业街街区的管理模式式第一节 确定定管理理理念（以以金街为为例）统一管理理，灵活活有序；分散经营营，适度度把控。商业

32、街区区是有计计划的商商业聚集集,对街街区进行行“统一管管理,分分散经营营”是区别别于其他他物业形形态的核核心特点点。一、统一一管理，灵活有有序：金街必须须由商管管公司统统一管理理，没有有统一管管理的街街区必然然沦为杂杂乱无章章的闹市市，金街街整体没没有竞争争力，投投资者和和经营者者的利益益将受到到损害。但是，商业项项目毕竟竟有别于于普通物物业项目目，普通通的物业业管理模模式无法法满足商商业项目目发展的的需要，限制过过多必然然影响商商业氛围围的营造造。所以以，我们们认为“统一管管理，灵灵活有序序”的管理理模式才才是在两两者之间间取得平平衡的最最佳模式式。二、“分分散经营营，适度度把控”：金街是消

33、消费者和和经营者者之间交交易的场场所，商商管公司司不能直直接进行行商业经经营，也也不能过过多介入入经营，而只是是在消费费者和经经营者之之间搭建建桥梁，规范行行为，提提供便利利。但是，过于放放任必然然导致金金街经营营主题的的缺乏和和经营行行为的混混乱，资资源无法法整合，无法形形成金街街的整体体竞争力力，同样样对投资资者和经经营者的的利益会会造成损损害。因因此，我我们认为为应该坚坚持“分散经经营，适适度把控控”的原则则。确定管理理界面（以金街街为例）统一招商商管理统一营销销管理统一服务务监督统一物业业管理商业项目目的成功功，意味味着投资资者和经经营者个个体必然然的成功功，但个个别经营营者单一一个体

34、的的成功，并不一一定意味味着商业业项目整整体上必必然的成成功。因因此，对对商业项项目的统统一管理理是必不不可少的的。那么么统一管管理如何何管，管管什么不不管什么么，管到到什么界界面什么么深度，这是产产权分散散的商业业项目所所必须考考虑的。金街与与78#大商业业的区别别就在于于产权形形式上的的区别，78#是单一一业主的的持有型型商业项项目，金金街是产产权分散散销售型型商业项项目，产产权的差差异决定定了管理理界面和和管理深深度的差差异。经经过近一一年的摸摸索，我我们确定定了金街街管理的的界面，即四个个统一：统一招招商管理理、统一一营销管管理、统统一服务务监督、统一物物业管理理。为了达到到“四个统统

35、一”的有效效实施，我们认认为，在在商铺销销售合同同或前期期服务协协议及业业主临时时公约中中，应该该约定经经营者必必须服从从金街商商管公司司的统一一管理，以在法法律上赋赋予商管管公司的的管理行行为的合合法性。一、“统统一招商商管理”：由于产权权的分散散和服务务式招商商的特点点，商管管公司并并非商铺铺租赁的的主体，不承担担责任，因此也也就缺乏乏一定的的权力去去限制商商铺业主主的租赁赁行为，所以在在业态规规划上也也只能是是根据市市场逐步步调整并并顺势引引导。但但是，在在这个问问题上商商管公司司并非无无事可做做，我们们可以分分为两个个阶段实实施招商商的统一一管理：在前期招招商阶段段：商管管公司通通过推

36、荐荐商源促促成对接接的方式式，适当当考虑金金街的整整体业态态规划，整合资资源，针针对性向向目标区区域推荐荐对应业业态，最最大限度度保障金金街业态态分布的的合理性性和商家家品牌的的合法性性；在后期营营运阶段段：我们们可以在在业主有有调商需需求的时时候推荐荐符合相相关业态态要求的的储 备商商家，对对业主自自行调整整的备选选商家，我们也也协助其其进行品品牌合法法性的审审核。另外，为为了保障障金街整整体经营营行为的的统一管管理，在在业主与与商家签签约时，最好由由商管公公司提供供完整、专业的的租赁协协议版本本，以避避免重要要条款的的疏漏而而造成日日后的经经济纠纷纷或者因因责任界界定模糊糊而对商商管公司司

37、的管理理行为造造成障碍碍。租约管理理包括约约定租金金、租期期、支付付方式、物业管管理费的的收取等等，还有有其他比比较关键键的租约约条款管管理，比比如： 1）经营营者的经经营业态态须受在在租约中中进行约约定，如如果发生生重大变变化，须须经业主主认可并并在商管管公司备备案； 2）营业业时间的的确定； 3）承租租户的店店名店招招、促销销广告的的尺寸大大小、悬悬挂位置置、语言言文字方方面须接接受统一一管理； 4）金街街整体促促销活动动中所须须承担的的义务； 5）经营营者对停停车场的的使用，确定有有偿还是是无偿，有无限限制； 6）对购购买专有有财产保保险的要要求和须须投保的的范围。上述条款款最好也也能在

38、商商管公司司与经营营者签订订的服务务协议和和商户管管理手册册中体现现，以防防个别业业主未采采用统一一版本的的租赁合合同而出出现责任任空白。二、“统统一的营营销管理理”：目的在于于维护和和提高经经营者的的共同利利益。 1）由于于目前商商业竞争争激烈，打折降降价的促促销竞争争手段比比较流行行，以吸吸引消费费者光顾顾。但“八仙过过海，各各显神通通”式的促促销行为为必然造造成同行行业的低低价竞争争，低价价竞争从从来没有有赢家。为此，商管公公司必须须对此进进行规范范和管理理，未经经商管公公司批准准不得实实施促销销行为（此项也也应通过过协议形形式予以以明确），同时时，商管管公司也也应策划划好金街街1年11

39、2个月月的营销销、促销销活动计计划，所所谓“大节大大过、小小节小过过、无节节造节过过”。2）组织织策划相相关的促促销活动动，所发发生的费费用应预预先与经经营者沟沟通预算算，经经经营者同同意后，对实际际发生的的费用按按一定比比例进行行分摊。三、“统统一的服服务监督督”：目的在于于促进经经营者之之间的协协调和合合作。 条件成熟熟后，金金街可组组织各个个不同业业态的服服务监督督小组，由行业业专家指指导，商商管公司司牵头，商家代代表组成成，指导导、协调调、服务务、监督督金街中中本业态态的经营营活动，保证金金街健康康、高效效的运营营。常见见的方式式有： 1）指导导项目：店铺布布置指导导、促销销活动安安排

40、； 2）协调调项目：协调经经营者之之间的紧紧张关系系和恶性性竞争行行为，增增进经营营者之间间合作共共赢； 3）服务务项目：行政事事务管理理，特别别是各种种证照的的办理和和与相关关政府主主管部门门的协调调，以及及合理避避税； 监督项目目：维护护金街的形象、秩序和和信誉，邀请并并协助城市市管理如如工商、税务、卫生、消防等等部门的管管理，进进一步体体现街区区管理与与城市管管理的无无缝对接接。四、“统统一的物物业管理理”：目的在于于为街区区商户提提供一个个治安安安全、配配套完善善、设施施完好、环境美美化、卫卫生整洁洁、秩序序良好、服务高高效的经经营和消消费场所所，吸引引更多人人流，增增加营业业收入。 金街的物物业管理理内容包包括：工工程遗留留问题处处理、设设备维护护、保证证水电煤气气正常供供应、公公用面积积的保洁洁、保安安防盗、车辆管管理、绿绿化养护护、意外外事故处处理等。金街的各各项设施施的使用用频率较较高，统统一管理理有助于于对物业业设施设设备有计计划的保保养与维维修，增增加使用用的安全全性和耐耐久性。金街商户户在特殊殊情况下下因经营营需要对对公共设设施设备备的使用用有特殊殊的需求求，统一一管理也也有助于于对公共共资源统统一合理理的调配配，既满满足商户户的需求求，又确确保设施施设备的的正常运运行和金金街整体体秩序和和其他商商户的经经营不受受影