国际STREETMALL招商执行推广方案(56P)

1、国际STREET MALL招商执行方案目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc133843967 第一章项项目定位位回顾 PAGEREF _Toc133843967 h - 33 - HYPERLINK l _Toc133843968 一、总体体定位 PAGEREF _Toc133843968 h - 33 - HYPERLINK l _Toc133843969 二、档次次定位 PAGEREF _Toc133843969 h - 33 - HYPERLINK l _Toc133843970 三、功能能组合定位位 PAGEREF _Toc133843970 h - 33

2、 - HYPERLINK l _Toc133843971 第二章项目业业态布局局规划及及目标商商家 PAGEREF _Toc133843971 h - 88 - HYPERLINK l _Toc133843972 一、招商商面积 PAGEREF _Toc133843972 h - 88 - HYPERLINK l _Toc133843973 二、各层层业态布布局规划划 PAGEREF _Toc133843973 h - 88 - HYPERLINK l _Toc133843974 三、品牌牌目标客客户名单单 PAGEREF _Toc133843974 h - 114 - HYPERLINK l

3、 _Toc133843975 第三章招招商总体体策略 PAGEREF _Toc133843975 h - 118 - HYPERLINK l _Toc133843976 一、招商商总体策策略 PAGEREF _Toc133843976 h - 118 - HYPERLINK l _Toc133843977 二、招商商执行策策略 PAGEREF _Toc133843977 h - 220 - HYPERLINK l _Toc133843978 三、租金金策略 PAGEREF _Toc133843978 h - 223 - HYPERLINK l _Toc133843979 四、招商商优惠策策略

4、PAGEREF _Toc133843979 h - 225 - HYPERLINK l _Toc133843980 第四章招招商阶段段划分及及执行策策略 PAGEREF _Toc133843980 h - 229 - HYPERLINK l _Toc133843981 一、项目目入市时时机规划划 PAGEREF _Toc133843981 h - 299 - HYPERLINK l _Toc133843982 二、招商商执行思思路 PAGEREF _Toc133843982 h - 330 - HYPERLINK l _Toc133843983 三、招商商具体阶阶段划分分 PAGEREF _T

5、oc133843983 h - 332 - HYPERLINK l _Toc133843984 四、招商商与销售售阶段划划分组合合 PAGEREF _Toc133843984 h - 339 - HYPERLINK l _Toc133843985 第五章推推广策略略及费用用预算 PAGEREF _Toc133843985 h 42 HYPERLINK l _Toc133843986 一、传播播策略 PAGEREF _Toc133843986 h 42 HYPERLINK l _Toc133843987 二、品牌牌策略 PAGEREF _Toc133843987 h 43 HYPERLINK l

6、 _Toc133843988 三、造势势策略 PAGEREF _Toc133843988 h 44 HYPERLINK l _Toc133843989 四、媒体体推广计计划 PAGEREF _Toc133843989 h 44 HYPERLINK l _Toc133843990 五、费用用预算 PAGEREF _Toc133843990 h 47 HYPERLINK l _Toc133843991 第六章招招商执行行管理 PAGEREF _Toc133843991 h 49 HYPERLINK l _Toc133843992 一、招商商标准流流程 PAGEREF _Toc133843992 h

7、 49 HYPERLINK l _Toc133843993 二、招商商主体架架构 PAGEREF _Toc133843993 h 50 HYPERLINK l _Toc133843994 三、招商商管理控控制 PAGEREF _Toc133843994 h 50 HYPERLINK l _Toc133843995 四、招商商人员选选用 PAGEREF _Toc133843995 h 51 HYPERLINK l _Toc133843996 第七章招招商准备备工作 PAGEREF _Toc133843996 h 53 HYPERLINK l _Toc133843997 一、现场场物资准准备 PA

8、GEREF _Toc133843997 h 53 HYPERLINK l _Toc133843998 二、媒体体准备 PAGEREF _Toc133843998 h 53 HYPERLINK l _Toc133843999 三、相关关文件准准备 PAGEREF _Toc133843999 h 54承蒙贵司司对我方方的信任任，我司司得以在在七月中中旬顺利利地完成成项目定定位策划划报告。本项目目做为郑郑州最新新商业模模式，有有着多业业态、多多功能、一站体体验式以以及先进进的国际际化经营营理念等等众多优优势，本本着发展展商利益益最大化化、项目目运作最最优化的的原则，我司通通过对目目前已进进入河南南市

9、场和和尚未进进入河南南市场的的众多主主力商家家的摸底底调查，对各主主力商家家的进驻驻意向有有较清晰晰的认识识。同时时，通过过前期对对郑州现现有商家家的深度度访谈，我司对对项目未未来的招招商工作作充满信信心。为了更好好地让全全体招商商人员了了解、熟熟悉招商商推广工工作的具具体安排排以及招招商条件件，同时时也为了了更多地地与贵司司在工作作上紧密密互动，我司特特制定了了具体的的招商实实施方案案。本方案主主要包括括以下几几方面内内容：项目定位位回顾业态布局局规划招商目标标选择招商总体体策略招商实施施步骤及及阶段目目标招商推广广计划、媒体计计划、广广告费预预算招商执行行管理招商工作作准备第一一章 项目目

10、定位回回顾一、总体体定位国际STTREEET MMALLL演绎绎第四代代商业财财富传奇奇我们打造造的“国际SSTREEET MALLL” 是一一个“LIFFE SSTYLLI CCENTTER”（第四四代商业业模式：生活体体验中心心），是是集“购物、休闲、餐饮、娱乐”功能于于一体的的多业态 多功功能 体验型型 一一站式的的，“中高低低”档次齐齐全的开开放式人人文商业业街区二、档次次定位本项目定定位中档档偏高、形象推推广中高高档档次定位位细分表表区域（楼楼栋）档次定位因素素9号楼中档偏高高：针对对中高收收入消费费者作为项目目写字楼楼的主体体楼，自自身的档档次定位位直接影影响整个个项目的的形象，中

11、档偏偏高可以以提升整整个业态态的档次次，将是是档次定定位和形形象推广广定位最最有力的的支撑；室内街中档：针针对中低低收入年年轻人消消费者中档定位位与此99号楼定定位形成成互补、错位经经营，可可以满足足相对更更广泛的的消费人人群，可可以带动动场内氛氛围；6号、77号和两两层独立立街铺中档偏低低：针对对中低收收入消费费者可以在整整个项目目体内形形成错位位及互补补，可以以满足项项目周边边各大高高校的学学生等年年轻人的的消费需需求；10号楼楼以数码通通讯和超超市为主主，中档档和高档档搭配：针对综综合性消消费群体体综合超市市可以极极大地满满足周边边居民的的日常生生活便利利；定位位相对独独立，又又能与整整

12、个项目目的业态态形成错错位和互互补；11号楼楼中档偏低低：针对对年轻得得中等收收入消费费者临陇海路路，是项项目南向向唯一入入口，是是项目形形象展示示又一平平台，吸吸引客流流的关键键入口。档次呈逐逐级梯次次分布，互补共共融中高档提提升价值值，中档档及中低档吸引客客流高中低档档次全面面组合，体现第第四代商商业特色色三、功能能组合定定位国际STTREEET MMALLL的主题题特色体体现为三三大主题题商业区区和一个个主题娱娱乐广场场：商都魅力力城（99#、110#楼楼的商业业部分和和室内街街）商都兰桂桂坊（66#、77#楼的的底商和和两层独独立街铺铺）商都流行行前线（11#楼的商商业部分分）极限运动

13、动广场(11#楼旁的的广场)商都魅力力城SSTREEETMMALLL的“气魄”所在主要是拉拉动市场场的人气气，但是是引入的的商业，必须按按照商业业中心区区的业态态引入对对购物中中心经营营有益的的业态；引入的的商业应应该是行行业的龙龙头，能能够带动动其它中中小商业业和品牌牌进入，迅速将将市场招招商成功功，缩短短市场的的培育期期。通过“街街、铺、景”等等多角度度多方位位的新颖的的建筑景景观，汲汲取国际商商业建筑筑风情，营造出出充满个个性、体体验、情情趣的商商业氛围围，以经经营珠宝宝、香水水化妆品品、名表表、男装装、女装装、皮具具、文化化用品、通讯、文化艺艺术品为为主，以以健身中中心、美美容美发发、

14、SPPA会馆馆、游乐乐场、文文化展示示、培训训中心等等服务项项目为辅辅，使人人们的日日常生活活沉浸在在购物其其中、享享受其中中、体验验其中、娱乐其其中的美美好境地地。 操作要点点：引入知名名品牌商商家，将将行业的的巨无霸霸与小企企业融为为一体，借助大大商户同同小企业业的错位位经营，形成产产品种类类的集群群，扩大大了整体体的辐射射能力；商都兰桂桂坊SSTREEETMMALLL的“特色”所在中西美食食餐厅+特色餐餐饮店+酒吧+非品牌牌专营店店+小商商品在建筑上上以国际际街区建建筑风情情为基础础，自然然建筑与与特色风风格相融融合、古古典与现现代的对对话为表表现形式式，打造造西南区区乃至郑郑州市一一流

15、的集集旅游、餐饮、文化、娱乐于于一处的的，综合合的、个个性的、特色的的商业步步行街。商都流行行前线STRREETTMALLL的“魅力”所在以不同业业态的专专营店来来吸引消消费,充充分体现现一站式式购物和和服务, 展示示最新奇奇的娱乐乐项目、最刺激激的潮流流运动、最全面面的流行行资讯、最时髦髦的品牌牌销售、最前卫卫的时尚尚装扮、最流行行的现代代音像、最时尚尚的科技技书籍、最个性性的休闲闲体验、最贴心心的生活活服务。操作要点点：完善合合理的业业态分布布,引入入不同业业态的专专营店，可以汇汇聚消费费人流，增加本本项目的的出售面面积，尽尽快的回回笼资金金，增加加项目的的成功率率。极限运动动广场STRR

16、EETTMALLL的“活力”所在极限运动动广场是是STRREETTMALLL的又又一户外外体验中中心，这这里充满满着活力力与朝气气，每周周的极限限运动赛赛程吸引引着无数数的人驻驻足，极极限运动动在国内内属于新新鲜活动动，因为为其鲜见见，而给给予了人人们很大大的感观观体验及及享受；在这里里除了年年轻人喜喜爱的极极限运动动场地外外，艺人人的各种种“极限演演艺”和定期期的“极限内内衣秀”、“极限时时装秀”等等文文娱活动动，都将将成为项项目商业业的亮点点及号召召力。项目业态态布局规规划及目目标商家家一、招商商面积根据开发发商提供供的平面面建筑图图纸，本本项目整整体统计计，一层层可供招招商面积积为199

17、0466平方米米，二层层可供招招商面积积为1884111平方米米，三层层可供招招商面积积为1448900平方米米，四层层可供招招商面积积为60042平平方米。二、各层层业态布布局规划划1F：业业态布局局电动工具、水暖建材油漆、涂料、防水、防火材料类家具、布艺、窗帘、家具装饰一层面积业态6#楼楼14633非品牌专专营店、小商品品7#楼814非品牌专专营店、便利店店9#楼46566香水化妆妆品、眼眼镜、淑淑女装、职业装装、高级男装装10#楼楼56466数码、通通讯、精精品小家家电、家家庭娱乐乐产品11#楼楼29000日韩街（专售年年轻日韩韩时尚服服装、精精品、鞋鞋帽等）街铺11066特色餐饮饮、酒

18、吧吧室内街21422潮流休闲闲服装、鞋帽、时尚男男女包；肯德基基、特色色咖啡厅厅等2F：业业态布局局规划二层面积业态6#楼14633非品牌专专营店、小商品品7#楼814非品牌专专营店、小商品品9#楼46566休闲男装装，休闲闲女装、配套高高档美容容美发、特色餐餐饮10#楼楼56466综合超市市11#楼楼29000流行化妆妆街，时时尚美容容街街铺11066特色餐饮饮、酒吧吧、大众化化餐饮室内铺17299时尚服饰饰、饰品品、礼品品、文化化用品、雪糕屋屋、甜品品店3F：业业态布局局规划三层面积业态7#楼307时尚潮流流服装、运动用用品、饰饰品、鞋鞋帽、小小包、礼礼品、文文化用品品、玩具具9#楼465

19、66体验式书书局、音音像制品品，动漫漫天地、咖啡店店、琴行行10#楼楼56466综合超市市11#楼楼29000量贩KTTV、电电子游戏戏中心、网络会会所室内街21799运动休闲闲、运动动用品、极限旅旅游用品品4F：业业态布局局规划四层面积业态9#楼46566中高档餐餐饮、美美容美发发、纤体体、SPPA 室内街21799修甲、美美容、足足浴、儿儿童反斗斗城、培培训中心心、DIIY体验验中心（订制潮潮流服装装、陶瓷瓷、工艺艺品、插插花、饰饰品等）备注：业业态布局局规划方方案在招招商工作作中将根根据市场场反馈情情况进行行适当调调整。三、品牌牌目标客客户名单单目标主力力店名单单1.超市市主力店店商家：

20、沃尔玛玛、丹尼尼斯、易易初莲花花、世纪纪联华、北京华华联、家家乐福、麦德龙龙、欧尚尚、好又又多、大大润发、乐购、华润万万家、百百佳、家家世界、农工商商、物美美、人人人乐、爱爱家、吉吉之岛、新一佳佳、华联联吉买盛盛2.家电电主力店店：国美美、苏宁宁、永乐乐、五星星、三联联、大中中、铭可可达3.百货货主力店店：王府井井、太平平洋、百百盛、美美美、大大商、新新燕莎、伊势丹丹、天虹虹、茂业业、连卡卡佛、友友谊商场场、屈臣臣氏目标品牌牌商户名名单1.品牌牌商家女装：EEITIIE、可可可尼、卡尔兰兰迪、七七色麻、欧时力力、法路路易娜（法国）、韩菲菲妮、欧欧点、例例外、声声雨竹、杰西、CCDDK、蒙蒙娜莉

21、娅娅、卡莎莎迪娅、圣兰诺诺、卡佛佛连男装：利利郎、七七匹狼、苹果,宾宝、雅韵、欧尼杰杰、佐丹丹奴、堡堡狮龙、威鹏、迪洒、尊品、柏特尔尔、卡丹丹达仕、卡斯德德利、罗罗马帝王王、堡域域、温布布尔顿、斯延丹丹洛、古古士旗、戈派利利、约翰翰王子、爱缪斯斯、马仙仙奴、罗罗蒙、法法派、伦伦敦雾、皮尔卡卡丹、卡卡斯保罗罗、七匹匹狼、森森玛皮鞋 ：思加图图、真美美诗、哈哈森、梵梵诗蒂娜娜、天美美意、莲莲丽莎、莱思丽丽、奥卡卡索、袋袋鼠、圣圣大保罗罗、梦特特娇、富富贵鸟、红蜻蜓蜓、达芙芙妮皮具：梵梵高、华华伦天奴奴、澜豹豹、法国国都乐、华伦天天奴乔登、意大利利袋鼠、鳄鱼仔仔、卡丹丹路、米米奇、梦梦特娇、皇冠、安

22、特特丽珠宝：金金大福、谢瑞麟麟、周生生生、金金伯利、戴梦得得、周大大福、梵梵姿、美美亿、田田崎2.美容容美发美容美体体:悦妍思思黛、雨雨林时尚尚俱乐部部、俊龙龙男子SSAP、名角、艳丽、柔婷美发:简简、金手手、标榜榜、沙宣宣、海伦伦、巨星星、皇剪剪、东东东、自由由空间化妆品:碧欧泉泉、欧莱莱雅、倩倩碧、香香奈儿、资生生堂、SSK-III、美美宝莲、玉兰油油、兰蔻蔻、雅芳芳、郑明明明、CCK、阿阿迪、ZZa、HH2O+、高丝丝、蝶妆妆、欧珀珀莱3.各式式餐饮、酒吧快餐：仙仙踪林、肯德基基、必胜胜客、TTACOO BEELL塔塔可钟、麦当劳劳、德克克士、豪豪享来、豪客来来、千尊尊比萨、好伦哥哥咖啡

23、：卡卡布奇诺诺、迪欧欧、哥德德、米萝萝、上岛岛、海景景、捷农农、金帝帝酒吧、KKTV：糖果娱娱乐空间间、真爱爱KTVV、热舞舞、热度度慢摇、零点、风铃、西部酒酒城中餐:小小肥羊火火锅 、阿庆嫂嫂、重庆庆一家亲亲、秦妈妈火锅、三妹火火锅、小小毛驴火火锅、潇潇记烩面面、如意意坊豆捞捞、湘川川洒家、闪记总总店、爽爽爽烧烤烤、雅惠惠美食城城、1+1中餐餐、江南南八佰碗碗4.图书书、电玩玩、影院院、网吧吧图书：三三联、席席书、三三味书屋屋、新华华书店电玩：幸幸福电子子、欢乐乐时光电电玩、开开园卡通通乐园儿童乐园园：汤姆姆熊、贝贝贝乐、方特乐乐园网吧：乐乐天、深深蓝、永永胜、珠珠峰5.通讯讯、数码码通讯：

24、河河南移动动、河南南连通、河南网网通、河河南铁通通数码：（经营面面积较大大的公司司）八方数码码、中州州通讯连连锁、迪迪信通手手机连锁锁、黄金金海岸电电子、天天颐神达达、新亚亚通电子子通讯、国讯通通讯电子子、八方方和盛第三章招招商总体体策略一、招商商总体策策略（一） 主力店店招商先先行、销销售紧跟跟，销售售先于招招商开盘盘，招商商与销售售全面互动动本项目的的起点在在于招商商，重点点在销售售。招商商工作的的执行直直接关系系到项目目的销售售和未来来的发展展。商业业价值提提升关键键在于引引进的商商家是否否有足够够的号召召力和吸吸引力。招商与销销售的全全面互动动，一方方面可以以保障项项目未来来的良性性发

25、展和和经营，另一方方面也可可以通过过知名品品牌商家家的招商商成功带带动销售售，再以以销售反反补招商商，将商商铺推向向市场，又可以以保证资资金链顺顺畅，实实现合理理利润最最大化。一切招商商工作以以销售为为中心进进行，销销售先于于招商进进行开盘盘，同时时通过在在招商过过程中的的控制，避免一一部分投投资自营营客户的的流失，引导自自营客户户到投资资客户的的转化，来最终终实现项项目的销销售目标标。通过招商商和销售售的同步步互动，人气的的聚集必必将不断断提升项项目的档档次，商商业价值值也必将将随商业业氛围的的汇聚而而达到升升值的效效果。（二）主力店店和大户户招商提提前确定定，散户户控制跟跟进主力店和和大户

26、的的提前确确定，作作为整个个项目主主题要点点和项目目今后经经营能力力的保证证，并能能提升发发展商物物业品牌牌形象以以及物业业商业价价值。尽早进行行主力商商家和大大户的招招商工作作，可以以在大范范围经营营客户中中选择品品牌号召召力强、租金价价格高、符合商商业档次次规划的的商家入入驻经营营，并确确定所需需经营的的面积以以利于小型商商家进场场定位。品牌主力力店的确确定对商商业铺位位销售价价格的提提升、投投资客户户的吸引引、人流流汇聚、卖点推推广、散散户的招招商、租租金提高高等方面面都将会会带来极极其重要要的促进进作用。商业运运作讲究究“成行成成市”，本地地区其他他商家自自然趋之之若骛。（三） 考虑到

27、到本项目目周边商商业氛围围弱、租租金价格格不高等等不利因因素，招招商营销销上应遵遵循“主力店店先行，造市先先造势，引而不不发，挤挤压市场场”原则。主力店先先行，造造市先造造势通过大型型知名主主力店的的招商进进驻，先先塑造区区域化和和高端化化的市场场形象差差异，引引起市场场高度关关注，通通过政府府、媒介介两方面面的造势势，以求求达到树树立市场场形象标标杆和引引领市场场经营价价值的目目的，进进而引起起郑州区区域业内内轰动。引而不发发，挤压压市场为了避免免与商家家漫长的的讨价还还价，也也为了避避免部分分商家结结成“战略联联盟”的可能能，我们们通过形形象包装装、宣传传推广，以及人人员推广广等手段段将商

28、家家的味口口调起来来后但却却不开始始正式招招商，可可通过诚诚意登记记的方式式积累大大量的诚诚意客户户后，而而且大家家都迫不不及待时时才开始始正式招招商，使使需求瞬瞬间爆发发。这样样就能以以庞大的的诚意客客户作为为砝码跟跟品牌大大户店谈谈判，减减弱大中中户的砝砝码，从从而能够够逐个击击破。（四）“建市”而非“抢市”，占领领新的市市场份额额“抢市”必将以以降低门门槛、牺牺牲收益益为代价价，“建市”才能领领跑市场场具备独独特性和和不可替替代性。“建市”可以规规避与现现有市场场的同质质化竞争争和低租租金价格格的竞争争，通过过品牌化化、专业业化、精精细化、多业态态复合化化的打造造，一举举超越郑郑州现有有

29、商业市市场。（五）严格把把关，先先紧后松松商家经营营能力强强弱直接接影响项项目的生生命力，不加以以甄别而而使大量量辐射区区域小、经营能能力不强强商家进进驻，不不仅难以以保证项项目经营营收益实实现，一一旦被市市场淘汰汰，势必必使整个个项目陷陷入困境境。（六） 立足长长远经营营，给予予市场信信心引进知名名的商业业运营管管理顾问问，体现现开发商商立足长长远经营营的决心心，以高高起点赢赢得经营营户和投投资者的的信任，此外，专业和和优质的的软性管管理和服服务对本本项目日日后的经经营管理理起到很很好的支支持作用用。二、招商商执行策策略（一） 招商模模式项目的招招商模式式可划分分为主力力店招商商模式及及品牌

30、店店招商模模式两种种形式。1、主力力店招商商模式主力店部部分为整整体出租租，直接接引入一一家与项项目定位位相符的的主力商商家，使使其相对对独立经经营、独独立管理理。2、品牌牌店招商商模式散户采取取铺位分分割出租租，根据据业态功功能规划划、品牌牌的有机机组合、需求面面积大小小进行有有针对性性的招商商确定，通过商商业经营营管理公公司对其其实行统统一管理理、分散散经营。（二） 招商策策略1、主动动出击策策略这是招商商比较常常用的策策略之一一。在立立足郑州州本地市市场的同同时，招招商范围围将扩大大到深圳圳、北京京、上海海等大城城市，涉涉及到一一些国内内外知名名品牌商商家，将将一些具具有市场场知名度度和

31、号召召力的品品牌商家家进行邀邀请并进进行一对对一的洽洽谈，加加强前期期双方的的了解和和沟通，为下一一步与商商家进入入实质性性合作奠奠定基础础。2、因时时利导、因时利利势前期对租租赁模式式和招商商模式不不作固定定而是做做最优准准备和多多方面选选择，全全面了解解掌握、收集重重点目标标客户信信息加以以资料整整理，在在后期根根据实际际情况再再作最终终决定，无论是是何种租租赁模式式和招商商模式皆皆然。3、主题题先行策策略形成商商业项目目的向心心力因不同而而出名、因差异异而生存存，除了了正常的的营销渠渠道可以以传递招招商的消消息外，项目自自身差异异化和独独特的定定位也可可以引起起市场的的轰动，新长城城国际

32、SSTREEETMMALLL招商未未行而声声名远播播。以多业态态复合，一站体体验式购购物观光光为主主题，彰彰显“准第四四代商业业”的经营营形象和和风格，才能在在激烈的的竞争中中独树异异帜，突突出个性性，在招招商工作作中把握握主动，吸引商商家上门门达成合合作。4、以商商招商、发挥头头羊效应应首先确定定入场各各行业品品牌大户户及有影影响力之之商户，充分发发挥大品品牌、大大商户的的带动效效应，增增强项目目核心竞竞争力，并奠定定其他中中小商户户入场的的信心。5、大户户“三优”，小户户扶持大户“三三优”政策：优先认租租：行业业内龙头头大户优优先在我我们给定定的范围围内选铺铺；优惠招商商：给予予行业内内龙

33、头大大户和品品牌大户户给予租租金优惠惠；优化组合合：尽量量在我们们的计划划合理分分布大户户的位置置，充分分发挥他他们的品品牌和市市场影响响力，有有利于带带旺其他他中小品品牌，也也利于整整个市场场的长远远经营。小户扶持持政策：引进优质质品牌代代理权给给予有发发展潜力力的中小小散户；给予部分分散户优优惠的付付款条件件，减轻轻其经营营压力；成立创业业基金，有发展展潜力的的小户可可申请装装修借款款。6、充分分利用各各专业协协会，实实施活动动营销策策略与服装、家电等等权威性性行业协协会及组组织建立立良好合合作关系系充分发挥挥其行业业内部影影响力及及其广泛泛的商户户资源针对目标标客户有有的放矢矢的宣传传项

34、目优优势以最具权权威之方方式树立立项目正正面形象象，扩大大项目影影响力，从而增增强招商商力度7、控制制性策略略对各业态态进行组组合并控控制，打打造专业业形象，择优进进驻对大户采采取“欲擒故故纵”战术，让一部部分大户户先进，而暂时时不让其其他大户户进入，令已进进入的大大户有不不安全感感，进不不了的有有迫切感感。另外外，在对对大户招招商的同同时，还还要优先先招进部部分中户户，以对对大户起起到震慑慑作用，防止大大户结成成“攻守联联盟”各阶段推推出的优优惠政策策进行名名额控制制，制造造紧张感感同一品牌牌不同商商家进驻驻进行一一定的控控制，营营造健康康的竞争争环境保留部分分好位置置暂不推推出，以以备其他

35、他外地品品牌或者者谈判周周期较长长的好品品牌进入入，同时时有利于于解决不不可预见见的调整整和纠纷纷三、租金金策略（一） 招商政政策任何新兴兴商业市市场从开开业兴旺达到合合理的租租金水平平，均需需要一定定的时间间来进行行培育，培育时时间的长长短根据据市场所所处的位位置、商商业环境境、市场场规模、项目自自身定位位、商业业业态、竞争环环境等的的不同而而有所差差异。若不给予予市场一一定的培培育期，一步到到位的直直接以理理想租金金对商户户招商，对市场场而言无无异于“杀鸡取取卵”，一方方面商户户不愿意意进场，容易造造成市场场空置；另一方方面，即即使能招招到部分分商户进进场，但但由于商商户经营营成本过过大造

36、成成装修投投入不足足及经营营规模太太小，难难以形成成良好的的购物环环境，加加之市场场人气、客源短短期内难难以形成成，市场场不温不不火，老老商户不不愿支撑撑、新商商户不敢敢进场，造成恶恶性循环环。为此，我我们提出出“放水养养鱼”的招商商政策，从四个个方面对对市场进进行培育育：合理的业业态规划划：有选选择性的的引入有有一定经经营能力力的业态态和商户户。租金优惠惠及免租租期：开开业前112年年给予商商户不同同程度的的租金优优惠，同同时对签签订长期期租赁合合同的商商户提供供一定的的免租期期。后期市场场的经营营管理：俗话说说“甩手掌掌柜不成成事”，我们们不仅要要把商户户招进来来，还要要让商户户“进得来来

37、、有发发展、赚赚到钱”，市场场的后期期经营管管理也是是商户十十分关心心的问题题，市场场的经营营管理不不仅需要要专业的的人才，还需要要一定的的宣传推推广费用用的投入入。因此我们们建议开开发商聘聘请国内内外知名名专业商商业经营营管理顾顾问公司司，并组组建专业业化管理理队伍；另外建建议开发发商承诺诺在市场场开业前前一年投投入一定定的的经经营推广广费用，用于推推广市场场、宣传传商户，以增强强商户进进场经营营信心。（二）租金价价格策略略树立项目目高端价价值形象象，低开开高走，稳步上上升确认项目目合理实实收租金金后，初初期对外外宣传租租金定位位应高于于普通市市场，根根据商商业定位位报告初步拟拟定租金金为一

38、层层90元元/、二层665元/、三三层400元/、四层层25元元/(按建筑筑面积计计算)，通过高高端价格格树立项项目高端端产业形形象。但但考虑到到市场实实际租金金承受能能力及对对商户放放水养鱼鱼的的经经营政策策，在市市场培育育期的首首年和第第二年，招商过过程中可可以通过过各类活活动及折折扣给予予商户一一定的租租金优惠惠，使整整体租金金水平达达到市场场普通水水平，通通过高端端形象、低端价价位迅速速引爆市市场，随随着市场场关注度度的提升升，以及及商户的的入驻率率不断提提升，通通过减少少折扣稳稳步提升升租金价价格。因此，同同致行建建议在项项目开业业经营的的第一年年，对商商户租用用一层实实行免租租三个

39、月月的优惠惠，后三三个季度度的租金金按目标标租金的的66%收取，实收租租金为559元/平方米米/月，二层、三层和和四层实实行免租租半年的的优惠，后两个个季度的的租金按按目标租租金的660%收收取，实实收租金金分别为为39元元/平方米米、244元/平方米米、155元/平方米米。市场场培育期期的第二二年，各各层分别别按目标标租金的的80%计算，实收租租金分别别为722元/平平方米、52元元/平方方米、332元/平方米米和200元/平平方米，第三年年达到目目标租金金。各层层平均租租金初步步定位如如下：各层平均均租金表表楼层第一年租租金第二年租租金第三年租租金三年平均均租金一层免三个月月，455.07

40、2.0090.0069.00二层免半年，19.552.0065.0045.55三层免半年，12.032.0040.0028.00四层免半年，7.5520.0025.0017.55备注：具具体租金金价格将将在正式式招商前前半个月月确定和和公布。四、招商商优惠策策略（一）主力店店优惠政政策主力店的的进入是是整个项项目的整整体形象象及对商商家吸引引力提升升的重要要一个步步骤，所所以为了了确保主主力店的的进入，可适当当对主力力店提供供相对优优厚招商商政策。专项的租租金条件件及优惠惠政策提供外墙墙体广告告位召开签约约新闻发发布会（二） 品牌商商户（大大户）优优惠政策策为了确保保各行业业巨头的的顺利入入驻

41、项目目以带动动其余中中、小户户的入场场，在对对其招商商的过程程中，可可适当对对其提供供一定优优惠政策策，使其其入场。前期租金金条件优优惠政策策商户类型型行业龙头头商户普通行业业大户大户资格格省合标标准品牌：国内一线线品牌。面积：除餐饮外外，需求求面积在在2000m2以上行业影响响力：行业内龙龙头商户户具有较较大影响响力，能能带动大大量其他他商户入入场。合作态度度积极支持持本项目目的推进进与发展展，积极极配合项项目推进进过程中中的各项项工作与与活动。品牌：国内一、二线品品牌。面积：除餐饮外外，需求求面积在在1000 m22以上行业影响响力：行业内具具有较大大影响力力商户，能带动动部分其其他商户户

42、入场。合作态度度积极支持持本项目目的推进进与发展展。租金优惠惠政策在普通优优惠政策策基础上上租金可可再享受受8折优惠惠在普通优优惠政策策基础上上租金可可再享受受85折优优惠优先选铺铺权免费制作作DM宣宣传单页页免费为其其做形象象宣传（三）优惠促促租措施施1、租金金减免优优惠为了促进进各类商商家的尽尽快签约约，早日日达到本本项目的的招商目目标，在在短期内内形成热热租的场场面，在在保证开开发商基基本利润润的基础础上，作作减免部部份租金金的优惠惠。秒秒金计计划为了吸引引商户尽尽早达成成租赁协协议，建建议实施施越早租租赁租金金优惠越越高的“秒秒金金计划”。先将将对外公公布的租租金水平平往上提提高一定定

43、幅度，按照达达成承租租协议的的先后，制定相相应的租租金优惠惠比例，如：在20006年99月之前前达成承承租协议议，给商商户予租租金8折折优惠；在20006年110月之之前达成成承租协协议，给给商户予予租金88.3折优惠；在20006年111月之之前达成成承租协协议，给给商户予予租金88.5折优惠；在20006年112月之之前达成成承租协协议，给给商户予予租金99折优惠惠。注：具体体优惠比比例和时时段在招招商时另另作确定定。一层首年年免三个个月租金金，二、三、四四层首年年免半年年租金先将公开开的租金金标准往往上提高高一定的的幅度，在招商商时为了了吸引商商户，建建议项目目首层以以“首年免免三个月月

44、租金”的优惠惠方式来来吸引商商家的进进驻，表表面造成成是对各各个租户户大让利利，让租租户在一一个短期期内不知知不觉地地形成抢抢租的心心理。免免租措施施在公开开招商前前期，规规定一个个期限内内（视具具体情况况安排）实行首首年免三三个月租租金的优优惠策略略。为了在招招商时吸吸引客户户，建议议二层、三层、四层以以“首年免免半年租租金”的优惠惠方式来来吸引商商家的进进驻，通通过较大大的租金金优惠，带旺二二层、三三层、四四层的招招商，营营造良好好的招商商氛围，进而促促进一层层和二层层的销售售和招商商。2、增加加商户装装修期优优惠通常市场场都会给给予商户户免租装装修期，以便于于商户装装修、办办理证照照等开

45、业业筹备事事宜，越越大的商商户装修修期越长长，大型型超市和和百货商商店的装装修期将将长达四四个月至至半年或或以上，小商户户也会要要求给予予装修期期一个月月。具体体装修期期将视项项目的装装修程度度而定，在招商商前根据据大小商商户，制制定标准准的免租租装修期期限。为了促进进商户进进驻，建建议在招招商的中中、后期期，在给给予商户户装修标标准期的的基础上上，根据据商户的的知名度度及规模模，增加加一至两两个月的的免租期期，以刺刺激商户户的承租租。3、送广广告宣传传牌使用用权除了外立立面的几几幅大型型广告牌牌外，市市场内各各独立商商铺预留留广告位位，以保保持市场场统一形形象，同同时活跃跃市场的的商业气气氛

46、。户外墙体体大型广广告牌只只送给主主力商户户，其他他商户有有需要须须另行租租用或优优惠租用用；其他他品牌商商户可赠赠送场内内小型广广告牌。4、以客客带客已承租的的商户介介绍新商商户入驻驻商场，给予增增加一定定期限内内的租金金折扣。5、小户户扶持小商户做做为项目目招商一一部分，在遵守守招商总总体策略略的前提提下，应应该对其其实行一一定的促促租优惠惠策略：引进优质质品牌代代理权给给予有发发展潜力力的中小小散户；给予部分分散户优优惠的付付款条件件，减轻轻其经营营压力。第四章招招商阶段段划分及及执行策策略一、项目目入市时时机规划划“良好的的开始是是成功的的一半”，入市市时机和和方式把把握得好好，才能能

47、产生好好的招商商开局。入市时时机的选选择要综综合考虑虑以下几几方面因因素：1、项目目可租赁赁时间：根据本本项目的的总体营营销策略略和工期期情况，选择在在正式招招商前334个月月入市宣宣传，一一方面为为项目提提前造势势、另一一方面可可为正式式招商积积累有效效客户；2、准备备充分后后入市：入市前前必须对对招商处处、项目目周边环环境进行行改造，让工程程形象等等内外包包装方面面有良好好形象展展示，在在沙盘、模型、招商手手册、展展板、VVI等招招商工具具齐备的的情况下下入市，才能彰彰显出本本项目高高端的市市场形象象和发展展商的雄雄厚实力力，增强强客户对对项目的的信心；3、无造造势不入入市：在在商业地地产

48、市场场如此激激烈的竞竞争态势势下，业业内人士士公认：“无造势势即无市市场”。入市市前的宣宣传造势势与形象象展示对对前期的的招商及及客户心心理具有有较大影影响，因因此在项项目入市市前必须须要有足足够的宣宣传造势势，能够够初步建建立品牌牌形象并并吸引客客户关注注，为前前期招商商作市场场铺垫；4、有目目的地入入市：根根据发展展商的资资金运作作需要，合理安安排营销销成本投投入和回回款的进进度，提提高发展展商的资资金利用用效率；5、有控控制地入入市：根根据价格格策略等等分期分分批有节节奏地向向市场推推出产品品，避免免一拥而而上，实实现均衡衡、有序序的招商商目标；从项目的的招商总总体策略略出发，“主力店店

49、招商先先行、销销售跟进进，销售售先于招招商开盘盘，招商商与销售售全面互互动”，在主主力商家家提前确确定的前前提下率率先进行行销售，以主力力店的入入驻来带带动销售售。反之之，可以以通过项项目良好好的销售售氛围来来促进招招商工作作的顺利利进行。二、招商商执行思思路在确定具具体招商商阶段之之前，应应该对项项目招商商执行有有着非常常清晰的的思路，因为整整体执行行思路是是项目各各阶段要要达成什什么目的的、该如如何执行行的依据据，综合合项目的的总体战战略，项项目招商商执行思思路如下下：形象推广阶段：市场形象建立，项目整体品牌推广招商预热阶段：经营前景（平台、渠道）、市场管理模式的招商信息宣传、举办新闻发布

50、会、专家论坛等政府参与的社会活动招商诚意预定阶段：经营优势推广、诚意预定及优惠政策宣传、行业论坛活动造势主力店意向协议的签定阶段：主力签约新闻发布酒会、强势炒作公开招商阶段：大型活动造势、优势强化宣传、社会活动举办市场开业：市场开业宣传、整体经营推广活动举办结合华城城项目的的工期特特点，以以及整体体营销执执行报告告中的“以经营营为核心心，营造造市场信信心，招招商带动动销售，销售反反补招商商，招商商与销售售全面互互动”的营销销指导方方向，华华城项目目的按招招商的类类型主要要可以分分为主力力店/次次主力店店招商、知名品牌牌店招商商、中小小散户招招商，三三大类型型的招商商相辅相相承，具具体在楼楼体、

51、引引入品牌牌、时间间阶段的的执行落落实上，参见下下表（阶阶段性思思路）：事项招商类型楼体楼层层品牌列举举重点执行行阶段达成时间间主力店次主力店招商10#楼楼二三层层沃尔玛、丹尼斯斯、易初初莲花、世纪联联华、北北京华联联、家乐乐福、麦麦德龙、欧尚、好又多多、大润润发、乐乐购、华华润万家家、百佳佳等综合合超市06年88月-112月，在第一一期商铺铺正式开开售前争取在今今年100月中旬旬签定意意向9#楼三三层四层层1.三联联，三味味书层等等体验式式书局；2.汤汤姆熊、贝贝乐乐、方特特乐园等等儿童反反斗城；3.位于于四层的的大型餐餐饮酒楼楼；从06年年8月份份开始，贯穿整整个招商商始终今年122月底正

52、正式招商商阶段，达成意意向，争争取签约约11#楼楼三层1.真爱爱KTVV等量贩贩KTVV2.幸福福电子等等电玩中中心、大大型网络络休闲会会所从06年年8月份份开始，贯穿整整个招商商始终待定知名品牌店招商10#楼楼一层八方数码码、中州州通讯连连锁、迪迪信通手手机连锁锁、黄金金海岸电电子、天天颐神达达、新亚亚通电子子通讯、国讯通通讯电子子、八方方和盛等等从06年年8月份份开始，贯穿整整个招商商始终今年122月底正正式招商商阶段，达成意意向，争争取签约约9#楼一一层二层层EITIIE、可可可尼、卡尔兰兰迪、七七色麻、欧时力力、法路路易娜（法国）、韩菲菲妮、欧欧点、例例外、声声雨竹、杰西、CCDDK、

53、蒙蒙娜莉娅娅、卡莎莎迪娅、圣兰诺诺、卡佛佛连等从06年年8月份份开始，贯穿整整个招商商始终先签定意意向，明明年3月月份9#开售后后达成签签定合同同11#楼楼档次低于于9#楼楼的日韩韩时尚流流行品牌牌等流行行时尚元元素，及及美容美美甲等从06年年8月份份开始，贯穿整整个招商商始终待定8#楼银行或肯肯德基、必胜客客、TAACO BELLL塔可可钟、麦麦当劳、德克士士、豪享享来、豪豪客来、千尊比比萨从06年年8月份份开始，贯穿整整个招商商始终先签定意意向，明明年3月月份9#开售后后达成签签定合同同中小散户招商5#6#7#楼楼及独立立街西餐、咖咖啡、酒酒吧等品品牌及非非品牌专专卖商家家，有小小肥羊火火

54、锅 、阿庆嫂嫂、重庆庆一家亲亲、秦妈妈火锅等等从06年年8月份份开始，贯穿整整个招商商始终今年122月底正正式招商商阶段，达成意意向，争争取签约约9#楼室室内街服饰DIIY店、金手、标榜、沙宣、海伦、巨星，悦妍思思黛、雨雨林时尚尚俱乐部部、俊龙龙男子SSAP美美发美体体等从06年年8月份份开始，贯穿整整个招商商始终先签定意意向，明明年3月月份9#开售后后达成签签定合同同三、招商商具体阶阶段划分分由于项目目的招商商有一个个循序渐渐进的过过程，为为保证招招商取得得最大的的经济效效益，并并使项目目能随时时根据市市场变化化情况作作出相应应的策略略调整，同时从从项目的的总体营营销策略略和工程程进度角角度

55、出发发，最大大程度实实现项目目销售和和招商两两旺，我我司建议议项目分分五个阶阶段进行行推广，同时也也兼顾全全局，尽尽量使每每阶段的的推广都都做到为为下一阶阶段招商商推广奠奠定坚实实的基础础。（一） 招商筹筹备阶段段招商筹备备阶段时间20066.6月月下旬20006.88月中旬旬工作内容容1、招商商队伍组组建及培培训 2、确确定主力力店意向向 33、相关关物料准准备宣传策略略形象塑造造、理念念灌输宣传方式式通过围墙墙、楼体体广告牌牌进行形形象宣传传；2、商户户深度访访谈；包装策略略现场包装装的施工工、售楼楼处、围围墙顶上上广告牌牌、现场场导示系系统、围围墙、条条幅达成目标标1、售楼楼处基本本完成

56、 2、广告公公司已确确定 3、围墙广广告出街街 44、广告告方案基基本确定定 55、传递递项目市市场高端端形象，达到一一定形象象塑造、概概念认知知 66、根据据市场的的反馈情情况，及及时调整整各阶段段的营销销策略。第一阶段段：招商商筹备阶阶段时间：220066年6月月下旬20006年88月中旬旬原则：推推出整体体形象、理念导导入目标：增增强项目目市场认认知，树树立高端端市场形形象，引引起社会会广泛关关注实施方式式：户外外广告牌牌、项目目外墙包包装、DDM单张张（二） 形象推推广、招招商预热热阶段招商预热热阶段时间20066.9月月20006.110月中中间工作内容容1、与主主力店签签订意向向书

57、2、确确定大户户和次主主力店意意向3、与与其他商商户保持持进一步步联系44、对外外地商户户的初步步联系推广内容容形象宣传传：1、倡导升升级换代代，树立立行业标标杆2、项项目自身身优势信息宣传传：1、专业物物管顾问问、主力力店进驻驻炒作2、新新闻发布布会、论论坛活动动等信息息推广策略略1、报纸纸硬广深深化项目目形象，推出项项目优势势2、报纸纸软文进进行战略略伙伴的的炒作、新闻发发布会等等活动的的报道3、专业业物管顾顾问、主主力店签签约新闻闻发布会会4、铁西西新规划划经济论论坛推广方式式1、报纸纸硬广发发布2、软软性文章章炒作3、电视广广告4、新新闻发布布会、论论坛等社社会活动动55、户外外广告牌

58、牌及围墙墙广告等等包装策略略项目招商商部现场场包装、条幅悬悬挂达成目标标推出项目目优势、炒作战战略联盟盟、形成成社会影影响力及及轰动效效应，为为招商诚诚意登记记造势，同时对对经营业业态进行行适当调调整。第二阶段段：招商商预热时间：220066年9月月1日20006年110月220日原则：项项目形象象深化、招商信信息宣传传、营造造社会公公信力目标一：深化项项目形象象，宣传传项目优优势实施方式式：报纸纸软文、报纸硬硬广、电电视广告告、户外外广告牌牌、招商商处包装装软文形式式发布内内容：1、项目目经营理理念、多多业态复复合性、一站体体验式、专业经经营管理理等的宣宣传2、项目目经营发发展战略略（休闲闲

59、生活体体验中心心）的宣宣传3、谱写写郑州商商业新时时代、新新模式，主力商商家进驻驻项目信信息硬广形式式发布内内容：1、整体体形象新长长城国际际STRREETTMALLL，雄雄踞郑州州、领先先中原2、项目目经营平平台郑州商商业翘楚楚、时尚尚魅力前前沿3、经营营辐射区区域内需：郑州市市，外供供：郑州州周边城城市4、招商商信息及及大型活活动举办办信息招商商诚意预预定信息息、论坛坛活动举举办信息息目标二：引起大大中型商商户对本本项目高高度关注注及认可可，聚集集意向商商家实施方式式：专业业物管公公司签约约新闻发发布会、主力店店进驻信信息发布布、经济济论坛新闻发布布会：1、发布布与知名名物管顾顾问签约约新

60、闻2、联系系各相关关行业大大商家、政府官官员、行行业专家家、相关关媒体记记者到场场与会3、对项项目整体体情况、项目经经营发展展战略进进行重点点推介、并请专专家对本本项目先先进商业业形态进进行分析析 郑州经济济论坛会会：1、组织织意向主主力商家家、行业业协会及及学界人人士参加加2、知名名学者政政府官员员分析郑郑州商业业发展的的前景及及对郑州州西南版版块的影影响3、政府府官员分分析郑州州经济发发展的前前景及对对郑州西西南版块块的影响响（三） 招商诚诚意预定定阶段招商诚意意预定阶阶段时间20066.100.20020006.112.220工作内容容1、与主主力店签签定正式式协议 2、次主力力店和知知