房地产项目尽职调查报告作业指导书

1、PAGE 51PAGE 27房地产项目尽职调查报告作业指导书1.目的本文件规规定了美美益投资资公司房房地产开开发类贷贷款尽职职调查的的基本流流程和操操作要求求，旨在在加强房房地产贷贷款管理理，规范范房地产产贷款评评估工作作，防范范和化解解信贷风风险。2.适用用范围本文件适适用于美美益投资资公司房房地产开开发、房房地产开开发企业业流动资资金贷款款的尽职职调查业业务。3.定义义、缩写写和分类类房地产贷贷款尽职职调查（以下简简称“尽职调调查”）是指指在房地地产贷款款决策之之前，在在借款人人取得建设用用地规划划许可证证、建设工工程规划划许可证证，完完成项目目立项、策划、项目可可行性研研究的基基础上，对

2、借款款人的盈盈利水平平、偿债债能力和和拟开发发项目的的建设条条件、市市场销售售等各种种因素进进行调查查、预测测、评价价的工作作过程。4.职责责与权限限部门/岗岗位职责不相容职职责直接评估估人房地产开开发、房房地产开开发企业业流动资资金贷款款尽职调调查上午午材料收收集、评评估、撰撰写评估估报告尽职调查查审查、审定人人审核评估估报告风险部业务总体体规划、检查、管理。5.政策策1) 房房地产尽尽职调查查应当审审慎调查查、材料料完整、核实清清晰，分分析透彻彻、判断断合理。2) 房房地产尽尽职调查查应当遵遵循操作作与审核核分开的的原则。3) 尽尽职调查查应当遵遵循客观观、公正正、科学学的原则则。6.流程

3、程描述与与控制要要求流程包括括收集组组织材料料、评估估、撰写写和审核核评估报报告三个个阶段。流程的的输入为为经办行行项目人人员收集集材料，流程的的输出为为房地产产尽职调调查的审审核，流流程的主主要风险险是不真真实的客客户基本本资料；调查评评估失误误。关键键控制环环节为收收集组织织材料、评估。具体流流程、控控制要求求如下：环节流程描述述控制要点点6.1收收集组织织材料客户应按按照借借款人应应提交的的材料清清单记记录的要要求提供供材料，经办行行直接评评估人员员应核实实收集的的具体材材料：客户评价价报告、项目的的立项批批复、可可行性研研究报告告及批复复、下达达规划任任务、征征地拆迁迁、规划划设计及及

4、批复、项目的的动迁安安置计划划，施工工期间原原材料、动力、水等条条件的保保障程度度，项目目建设及及投入使使用后所所需的水水、电、燃气、供热等等条件的的材料，政府有有关优惠惠政策。总投资资和资金金来源、计划开开工和竣竣工时间间、开发发期限以以及项目目所在地地区有关关房地产产开发的的政策环环境、发发展规划划、发展展状况和和环保政政策等材材料；2） 如如果是经经济适用用住房项项目，项项目列入入国家建建设计划划和信贷贷指导计计划等材材料；3）项项目地理理位置、四至、用途、主要建建设指标标（占地地面积、建筑总总面积、建筑密密度、建建筑高度度、容积积率、物物业类型型、绿化化率、土土地使用用年限等等）、国有

5、土土地使用用证、建设设用地规规划许可可证、建设设工程规规划许可可证、建设设工程施施工许可可证；企业自有有资金达达到项目目总投资资的300%的证证明材料料；设计、施施工企业业和建设设监理企企业的资资质等级级、资信信业绩；要求的其其他有关关材料。对材料的的真实性性、齐全全性核实实，对有有虚假、不齐全全的材料料要求客客户重新新提交。风险因素素1：伪造不真实实的客户户基本资资料事件类型型：外部部欺诈风险级别别：高风风险控制目标标：保证证客户基基本资信信情况真真实准确确控制措施施：落实实贷款第第一责任任人制度度，实行行双人、实地调调查控制部门门/岗位位：经办办人、经经营主责责任人6.2评评估1）评估估内

6、容：借款人人及项目目主要关关系人资资信评估估、项目目概况和和建设情情况评估估、项目目市场情情况评估估、项目目投资估估算与融融资方案案评估、财务基基础数据据的确定定、财务务效益评评估、不不确定性性分析以以及银行行效益与与风险防防范措施施评估。项目主要要关系人人资信评评估a) 借借款人及及项目主主要关系系人资信信评估要要通过对对借款人人及项目目主要关关系人（如其母母公司、主要投投资人）的经营营情况、财务状状况、信信用情况况的考察察，对其其资信状状况进行行综合分分析。b) 对对借款人人及项目目主要关关系人的的资信评评估，应应在对借借款人、项目主主要关系系人进行行客户评评价的基基础上，从客户户评价报报

7、告中摘摘录有关关内容，列表综综合反映映企业名名称、企企业经营营情况、财务情情况、评评信状况况等。c) 对对所评估估的贷款款项目，须针对对项目各各关系人人之间的的产权及及其他控控制关系系，绘制制项目有有关各方方关系树树形图，并作文文字说明明。项目概况况和建设设情况评评估 a) 项目目概况和和建设情情况评估估要对项项目建设设的基本本情况、建设条条件、实实施进程程、设计计施工监监理情况况、环境境保护条条件等进进行综合合论证分分析。b) 项项目建设设的基本本情况评评估要调调查项目目的地理理位置、四至、用途、主要建建设指标标（占地地面积、建筑总总面积、建筑密密度、建建筑高度度、容积积率、物物业类型型、绿

8、化化率、土土地使用用年限等等）、总总投资和和资金来来源、计计划开工工和竣工工时间、开发期期限以及及项目所所在地区区有关房房地产开开发的政政策环境境、发展展规划、发展状状况和环环保政策策等，并并分析投投资该项项目是否否符合国国家产业业政策、区域发发展战略略等；c) 项项目建设设条件评评估要调调查项目目是否得得到政府府有关部部门的立立项批复复，明确确土地使使用权获获取的方方式、使使用年限限，核查查房地产产开发相相关证件件：包括括国有有土地使使用证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证等。审审核企业业自有资资金是否否达到项项目总投投资的330%，考察项项目的动

9、动迁安置置计划，施工期期间原材材料、动动力、水水等条件件的保障障程度，项目建建设及投投入使用用后所需需的水、电、燃燃气、供供热等条条件是否否落实，是否享享有政府府有关优优惠政策策。 d) 如如果是经经济适用用住房项项目，还还要审核核项目是是否列入入国家建建设计划划和信贷贷指导计计划。e) 项项目建设设实施进进程评估估。要对对申请贷贷款项目目从立项项、可行行性研究究报告及及批复、下达规规划任务务、征地地拆迁、规划设设计及批批复、取取得建建设工程程施工许许可证直至开开工、竣竣工、销销售的进进展情况况评估。对未开开工项目目要掌握握其开、竣工时时间及进进度安排排, 对对已开工工项目要要说明工工程建设设

10、的形象象进度、投资完完成情况况、各项项资金到到位情况况，未到到位资金金及原因因，项目目预计竣竣工时间间，取得得商品品房预（销）售售许可证证的要要说明预预（销）售情况况。 对对调整投投资的项项目要着着重说明明设计变变更、概概预算调调整等文文件的批批复情况况，调整整概预算算后资金金缺口和和相应的的资金落落实方案案以及调调整可能能对施工工进度、成本、销售情情况的影影响。f) 项项目建设设的设计计、施工工、监理理情况评评估要调调查项目目工程建建设的招招投标方方式是否否符合有有关部门门的规定定；调查查分析设设计、施施工企业业和建设设监理企企业的资资质等级级、资信信业绩。g) 项项目建设设的环境境保护条条

11、件评估估要调查查项目建建设地区区的环境境状况，分析项项目是否否可能引引起周边边生态环环境的变变化，审审查项目目为环保保所采取取的措施施、环境境影响评评价报告告的批复复情况及及当地环环保主管管部门对对该项目目的环保保要求。项目市场场情况评评估a) 项项目市场场情况评评估要求求贷款调调查评估估人员通通过对房房地产投投资环境境、项目目市场定定位、房房地产经经营方式式的分析析，通过过市场调调查与预预测，对对房地产产贷款项项目的市市场竞争争能力、销售前前景作出出判断。b) 房房地产投投资环境境评估要要了解项项目所在在地区政政治、经经济、文文化、自自然资源源等方面面的情况况，调查查项目所所在区域域的自然然

12、条件、城市规规划、基基础设施施、交通通便利程程度、文文化教育育条件、医疗卫卫生条件件、金融融保险条条件、民民风民俗俗条件及及社区服服务条件件等方面面情况, 预测测国家及及地方的的经济政政策和产产业政策策、已经经发生或或将要发发生的重重大事件件及当地地地质、水文、噪声、空气污污染等因因素对房房地产开开发项目目的影响响程度以以及本项项目对周周边环境境的影响响。c) 项项目市场场定位评评估要根根据房地地产项目目的用途途、未来来获取收收益的方方式及所所在地区区的具体体情况评评价项目目的市场场定位的的准确性性；针对对项目物物业类型型（如居居住、商商业、办办公和其其他等物物业类型型）及其其特点进进行分析析

13、，以判判断评估估项目所所具有的的档次及及其面向向的主要要消费群群体。d) 房房地产产产品经营营方式评评估：要要通过对对开发项项目的资资金压力力、开发发商自身身的经营营能力以以及房地地产产品品的市场场接受程程度等内内容的了了解，分分析房地地产项目目采取出出售(包括预预售)、出租租(包括预预租、短短租或长长租)、自营营（指出出售、出出租以外外的经营营方式）等不同同的经营营方式的的市场情情况。e) 房房地产市市场状况况评估应应在房地地产投资资环境调调查与预预测的基基础上进进行，具具体内容容包括：供求状况况分析.要分析析项目所所在地的的社会经经济发展展水平和和房地产产市场发发育程度度，项目目主要消消费

14、或使使用群体体的收入入水平、居住水水平以及及对同类类项目的的需求情情况及变变化趋势势；周边边地段具具有相似似用途、规模、档次、价格、设计的的房地产产项目（包括已已完成的的项目、在建的的项目、已审批批立项的的项目、潜在的的竞争项项目）的的供给状状况，如如供给量量、有效效需求量量、空置置量和空空置率等等。价格分析析.要对对周边地地段同类类房地产产商品的的售价、租金和和租售情情况进行行分析。成本分析析.要分分析同类类房地产产开发和和经营的的成本、费用、税金的的种类及及其支付付的标准准和时间间等。项目竞争争能力分分析.要要分析和和评价项项目在地地段、设设计、质质量、环环境、配配套设施施、建设设进度、营

15、销策策略、物物业管理理、企业业品牌等等方面与与周边区区域同类类项目的的比较优优势，综综合得出出项目在在市场上上的竞争争能力。项目销售售前景分分析.要要调查项项目的销销售策略略、销售售方案、销售渠渠道等销销售措施施的制定定和落实实情况，分析和和评价其其可行性性，估算算出项目目未来各各时段内内的租售售进度安安排、租租售面积积及租售售价格水水平。项目投资资估算与与融资方方案评估估：房地产项项目总投投资主要要包括开开发建设设投资，出租、自营的的房地产产项目还还要包括括经营资资金。开开发建设设投资是是指在开开发期内内完成房房地产产产品开发发建设所所需投入入的各项项费用，主要包包括：土土地费用用、前期期工

16、程费费用、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费用用、公共共配套设设施建设设费、开开发间接接费用、管理费费用、财财务费用用、销售售费用、开发期期税费、其他费费用以及及不可预预见费等等。经营营资金是是指开发发企业用用于该项项目日常常经营的的周转资资金，是是企业流流动资产产和流动动负债的的差额分分摊到该该项目的的部分。房地产项项目土地地费用应应该包括括为取得得房地产产项目用用地而发发生的费费用，主主要有下下列几种种：划拨拨或征用用土地的的土地征征用拆迁迁费、出出让土地地的土地地出让地地价款、转让土土地的土土地转让让费、租租用土地地的土地地租用费费、股东东投资入入股土地地的投资资折价。房地产项项目

17、前期期工程费费用应包包括项目目前期规规划、设设计、可可行性研研究、水水文、地地质勘测测，以及及“三通一一平”等阶段段的费用用支出。基础设施施建设费费应包括括进行项项目基础础设施建建设所发发生的费费用，具具体包括括建筑物物2米以外外和项目目用地规规划红线线以内的的各种管管线和道道路工程程、供水水、供电电、通讯讯、供气气、供暖暖、排污污、绿化化、道路路、路灯灯、环卫卫设施等等建设费费用，以以及各项项设施与与市政设设施干线线、干管管、干道道的接口口费用。建筑安装装工程费费应包括括建造房房屋建筑筑物所发发生的建建筑工程程费用、设备采采购费用用和安装装工程费费用等。在尽职职调查阶阶段，建建筑安装装工程费

18、费用估算算可以采采用单元元估算法法、单位位指标估估算法、工程量量近似框框算法、概算指指标估算算法、概概预算定定额法，也可以以根据类类似工程程经验进进行估算算。公共配套套设施建建设费应应包括居居住小区区内为居居民服务务配套建建设的各各种非盈盈利性的的公共配配套设施施(又称公公建设施施)的建设设费用，主要包包括：居居委会、派出所所、托儿儿所、幼幼儿园、公共厕厕所、停停车场等等。开发间接接费用应应包括房房地产开开发企业业所属独独立核算算单位在在开发现现场组织织管理所所发生的的各项费费用。管理费用用应包括括房地产产开发企企业的管管理部门门为组织织和管理理房地产产项目的的开发经经营活动动而发生生的各项项

19、费用。财务费用用应包括括房地产产开发企企业为筹筹集资金金而发生生的各项项费用。主要包包括借款款和债券券的利息息、金融融机构手手续费、代理费费、外汇汇汇兑净净损失以以及其他他财务费费用。销售费用用应包括括房地产产开发企企业在销销售房地地产产品品过程中中发生的的各项费费用，以以及专设设销售机机构的各各项费用用。主要要包括销销售人员员工资、奖金、福利费费、差旅旅费、销销售机构构的折旧旧费、修修理费、物料消消耗、广广告费、宣传费费、代销销手续费费、销售售服务费费及预售售许可证证申领费费等。开发期税税费应包包括项目目所负担担的与房房地产投投资有关关的各种种税金和和地方政政府或有有关部门门征收的的费用，主

20、要包包括：土土地使用用税、市市政支管管线分摊摊费、供供电贴费费、用电电权费、绿化建建设费、电话初初装费、分散建建设市政政公用设设施建设设费等。各项税税费应根根据当地地有关法法规标准准估算。其他费用用应包括括：临时时用地费费和临时时建设费费、工程程造价咨咨询费、总承包包管理费费、合同同公证费费、施工工执照费费、工程程质量监监督费、工程监监理费、竣工图图编制费费、工程程保险费费等。不可预见见费应根根据项目目的复杂杂程度和和前述各各项费用用估算的的准确程程度，以以上述各各项费用用的3一7估算算。进行项目目投资估估算分析析和审查查要分析析项目工工程内容容和成本本费用是是否齐全全，有无无任意扩扩大取费费

21、范围和和提高标标准，扩扩大投资资规模；分析投投资估算算中有无无漏项、少算或或人为压压低造价价等情况况；分析析投资构构成比例例合理与与否。在在此基础础上，调调整项目目成本费费用，填填列项项目总投投资估算算表（记录二二）和开发产产品成本本估算归归集表（记录录二）。对项目资资金来源源的评估估，应对对项目资资金来源源的合理理性、可可靠性进进行分析析论证。房地产产项目的的资金来来源通常常包括自自有资金金、预租租售收入入及银行行贷款和和其他资资金来源源四种渠渠道。对对开发项项目资金金来源的的评估主主要侧重重于对我我司贷款以以外的其其他资金金来源的的合理性性、可靠靠性进行行评估。项目自有有资金为为借款人人/

22、项目目发起人人、其他他关系人人对项目目投入的的资本金金。评估估自有资资金，对对已到位位资金，须审查查验资情情况；对对未到位位资金，结合各各投资者者提供的的财务报报表和分分年度资资金安排排承诺函函，分析析近三年年财务变变动，了了解投资资者债务务及其在在建或拟拟建项目目资金运运用，确确定投资资者可用用于本项项目的资资金数额额及分年年度计划划。对以以实物、工业产产权、非非专利技技术或土土地使用用权作价价出资的的非债务务类资金金进行评评估，主主要审查查是否经经过有资资格的资资产评估估机构进进行评估估，估价价方法是是否符合合法律、法规的的要求，所占比比例是否否符合有有关规定定。预租售收收入应包包括房地地

23、产产品品的预期期销售收收入、租租金收入入和土地地转让收收入等。评估预预租售收收入，要要根据项项目的工工程进度度计划以以及项目目租售计计划，在在对附近近区域同同物业类类型的租租售情况况（包括括价格、租售率率）进行行调查的的基础上上进行。银行贷款款是指借借款人/项目发发起人的的银行贷贷款和发发行债券券、融资资租赁及及其他需需要付息息还本的的资金。评估银银行贷款款，重点点考察借借款人获获得除我我司贷款以以外的其其他金融融机构贷贷款的数数额、融融资条件件及资金金到位安安排，分分析结构构比例是是否符合合国家和和我司有关规规定。在对项目目各项资资金来源源进行调调查分析析的基础础上，确确定项目目切实可可行的

24、融融资计划划，填列列投资资计划与与资金筹筹措表（表5）记记录。财务基础础数据的的确定：基础财务务数据包包括项目目总投资资、计算算期、成成本与费费用、租租售价格格、租售售率、经经营收入入、经营营税金及及附加、利润总总额与利利润分配配等。尽尽职调查查时应对对房地产产项目经经营方案案、各项项基础财财务数据据的确定定进行认认真、细细致、科科学的预预测和审审查，并并说明确确定的理理由和依依据。房地产项项目经营营方案的的审查，审查的的内容应应包括：借款人人的出售售、出租租、自营营等计划划(以下简简称经营营计划)是否符符合政府府有关房房地产租租售和经经营的规规定，并并与开发发商的投投资策略略相结合合；房地地

25、产项目目经营计计划中是是否包括括拟租售售的房地地产类型型、时间间和相应应的数量量、租售售价格、租售收收入及收收款方式式等内容容；经营营房地产产的类型型和相应应的数量量，是否否在房地地产项目目可供经经营的房房地产类类型、数数量的基基础上确确定，并并考虑了了经营期期内房地地产市场场可能发发生的变变化对租租售数量量的影响响；租售售价格的的测算是是否考虑虑了政治治、经济济、社会会等宏观观环境、市场供供求状况况，以及及已建成成的、正正在建设设的和潜潜在的竞竞争项目目对房地地产项目目租售价价格的影影响，并并与位置置、规模模、功能能和档次次等方面面可比的的交易实实例相比比较。通通过对租租售方案案的审查查，确

26、定定其是否否客观合合理，并并进一步步对其进进行修正正。项目计算算期包括括项目建建设期和和经营期期，确定定项目计计算期应应充分考考虑开发发商的经经营业绩绩和实力力，考核核承担项项目策划划、设计计、施工工企业的的实力，考虑市市场供求求状况、资金供供应以及及项目的的房屋、土地使使用权年年限等因因素。经营成本本与费用用估算应应在对经经营成本本与费用用各细项项进行调调查分析析的基础础上，确确定合理理的项目目经营成成本与经经营费用用。开发产品品成本是是指房地地产项目目产品建建成时，投放于于某项房房地产产产品的开开发建设设投资。当房地地产项目目有多种种产品时时，可分分别估算算每种产产品的成成本费用用，但应应

27、注意开开发建设设投资在在不同开开发产品品之间的的合理分分摊。经营成本本是指经经营（包包括出售售、出租租、自营营）房地地产产品品时，由由开发产产品成本本分摊至至当期的的开发产产品成本本及当期期经营所所需的运运营费、管理费费等。对对于分期期收款的的房地产产项目，房地产产销售成成本和出出租经营营成本可可按其当当期收入入占全部部销售收收入和租租金收入入的比率率，计算算本期应应结转的的经营成成本。运营费用用应包括括以出租租或自营营方式获获得收益益的房地地产项目目在项目目经营期期间发生生的各种种运营费费用。主主要包括括：管理理费用、销售费费用等。修理费用用应包括括以出租租或自营营方式获获得收益益的房地地产

28、项目目在项目目经营期期间发生生的物料料消耗和和维修费费等。房地产项项目收入入估算。房地产产项目的的收入应应包括房房地产产产品的销销售收入入、租金金收入和和自营收收入。在在对房地地产项目目各项收收入进行行审查、调整的的基础上上，填列列经营营收入与与经营税税金及附附加估算算表（表8）。租售收入入等于可可供租售售的房地地产数量量乘以单单位租售售价格。应注意意可租售售面积比比例的变变化对租租售收入入的影响响；空置置期(项目竣竣工后暂暂时找不不到客户户的时间间)和租售售率对租租售收入入的影响响；规划划设计的的原因导导致不能能租售面面积比例例增大对对租售收收入的影影响。自营收入入是指开开发企业业以开发发完

29、成后后的房地地产为其其进行商商业和服服务业等等经营活活动的载载体，通通过综合合性的自自营方式式得到的的收入。在进行行自营收收入估算算审查时时，应充充分考虑虑目前已已有的商商业和服服务业设设施对房房地产项项目建成成后产生生的影响响，以及及未来商商业、服服务业市市场可能能发生的的变化对对房地产产项目产产生的影影响。分分析审查查确定收收款方式式是否应应考虑了了房地产产交易的的付款习习惯和惯惯例，以以及分期期付款的的期数和和各期付付款的比比例。财务效益益评估财务效益益评估应应在进行行基础财财务数据据测算与与分析的的基础上上，根据据国家现现行财税税制度及及有关规规定，测测算财务务效益评评估指标标，考核核

30、项目的的盈利能能力。应根据项项目投资资计划、资金筹筹措计划划及经营营收入与与支出计计划，编编制全全部投资资现金流流量表（表10）和损损益表（表9）。项目全全部投资资现金流流量表应反映映房地产产项目开开发经营营期的现现金流入入和现金金流出，按期编编制，用用以计算算各项评评价指标标，进行行房地产产项目财财务盈利利能力分分析。该该表不分分投资资资金来源源，以全全部投资资作为计计算基础础，用以以计算全全部投资资财务内内部收益益率、财财务净现现值及投投资回收收期等评评价指标标，考察察房地产产项目全全部投资资的盈利利能力。损益表表应反反映房地地产项目目开发经经营期内内各期的的利润总总额、所所得税及及各期税

31、税后利润润的分配配情况，用以计计算投资资利润率率等评价价指标。利润总总额的计计算公式式如下：利润总额额经营营收入一一经营成成本一管管理费用用一销售售费用一一财务费费用一经经营税金金及附加加一土地地增值税税经营收入入销售售收入+租金收收入+自自营收入入销售收入入土地地转让收收入+商商品房销销售收入入+配套设设施销售售收入租金收入入出租租房租金金收入+出租土土地租金金收入经营税金金及附加加营业业税+城城市维护护建设税税+教育育费附加加经营成本本土地地转让成成本+商品房房销售成成本+配套设设施销售售成本+出租房房经营成成本盈利能力力分析，应计算算投资利利润率、财务净净现值及及财务内内部收益益率等指指

32、标，并并与行业业的基准准水平相相比较，分析判判断项目目的盈利利能力。投资利润润率，是是指项目目年平均均利润总总额与项项目总投投资的比比率，计计算公式式为：投资利润润率建建设经营营期年平平均利润润总额/项目总总投资1000销售利润润率，是是指项目目年平均均利润总总额与项项目年均均销售收收入的比比率，计计算公式式为：销售利润润率建建设经营营期年平平均利润润总额/建设经经营期年年平均销销售收入入1000财务净现现值，指指将项目目方案各各年净现现金流量量折现到到同一时时点的净净效益累累加现值值。计算算公式为为：NPV（CIICOO）t（r）t 计算期期；r折折现率，取规定定的五年年期贷款款利率加加一个

33、百百分点；（CICO）t第年的净净现金流流量；CI指现现金流入入量，包包括：项项目经营营（包括括租售和和自营）收入、回收固固定资产产余值、回收流流动资金金等部分分；CO指现现金流出出量，包包括固定定资产投投资、流流动资金金投入、经营成成本、销销售税金金及附加加、所得得税等部部分；根据需要要可在现现金流入入和现金金流出两两类中增增减内容容。财务内部部收益率率是指项项目在计计算期内内各年净净现金流流量差额额现值累累计等于于零的折折现率，它反映映项目所所占用资资金的盈盈利水平平，计算算公式为为： （CIICOO）（IRRR）tIRR 财务务内部收收益率贷款偿还还能力分分析，应应计算贷贷款偿还还期、利

34、利息保障障倍数、本息保保障倍数数等等指指标，分分析判断断项目的的贷款偿偿还能力力贷款偿还还期指从从借款人人支用第第一笔借借款之日日起到还还清全部部借款本本息之日日止的时时间，即即：贷款偿还还期（年年）贷贷款偿还还完毕的的年份贷款开开始支用用的年份份当年年偿还贷贷款数额额/当年年可用于于还款的的资金。对于除本本贷款项项目外无无其他在在建项目目的借款款人，单单纯以本本贷款项项目投产产后自身身效益中中的可用用部分用用于还贷贷，填列列项目目贷款偿偿还期计计算表（表11），测算算项目贷贷款偿还还期作为为贷款偿偿还期指指标；对对新建项项目外借借款人有有在建项项目，除除了测算算项目贷贷款偿还还期外，还应综综

35、合考察察借款人人各类还还贷资金金来源和和各类债债务负担担，填列列企业业综合贷贷款偿还还期计算算表（表12），计算算企业综综合贷款款偿还期期，作为为贷款偿偿还期的的另外一一个指标标。项目贷款款偿还期期，应以以新建项项目投产产后自身身效益中中可用于于还贷的的资金偿偿还项目目自身全全部贷款款本息所所需要的的时间。亦即以以项目建建成投产产后可用用于还款款的利润润、无形形资产及及递延资资产等摊摊销费及及其他还还款资金金偿还贷贷款本金金和利息息所需要要的时间间。企业综合合贷款偿偿还期，应以在在测算贷贷款偿还还期时，将借款款人各类类还贷资资金和各各类债务务负担综综合考察察，分析析所需还还款时间间。各类类还贷

36、资资金包括括借款人人已有现现金流量量、未来来可具备备的现金金流量，及项目目建成后后可新增增的现金金流量。各类债债务负担担包括此此笔贷款款本息、原有债债务本息息或其他他可能承承担的债债务本息息负担。采用企业业综合贷贷款偿还还期法测测算时，须关注注借款人人偿还目目前已有有负债的的能力；充分考考虑信贷贷项目新新增效益益是否可可能部分分或全部部用于偿偿还借款款人原有有或可能能发生的的其他负负债。分分析在项项目自身身不盈利利或盈利利能力不不足的情情况下，借款人人用整体体效益偿偿还债务务的能力力；及在在借款人人效益欠欠佳，但但项目盈盈利能力力较好情情况下，项目效效益用于于偿还借借款人其其他负债债的能力力。

37、利息保障障倍数，应作为为考核借借款人偿偿还银行行贷款利利息能力力的重要要指标，通过逐逐年计算算借款人人在项目目经营期期的利息息保障倍倍数，对对借款人人偿还贷贷款利息息的能力力作出判判断。利利息保障障倍数的的计算公公式为：若做了客客户现金金流量预预测，则则，利息保障障倍数=经营活活动现金金流量净净额/（当年财财务费用用+当年年未记入入财务费费用的借借款利息息支出）若没有做做现金流流量预测测，则，利息保障障倍数=净利利润+折折旧+摊摊销+财财务费用用-（应应收及预预付款项项增加+存货增增加-应应付及预预收款项项增加）/（当年财财务费用用+当年年未记入入财务费费用的借借款利息息支出）本息保障障倍数，

38、应作为为考核借借款人偿偿还银行行贷款本本息能力力的重要要指标，通过逐逐年计算算借款人人在项目目经营期期的本息息保障倍倍数，对对借款人人偿还贷贷款本息息的能力力作出判判断。本本息保障障倍数的的计算公公式为：若做了客客户现金金流量预预测，则则，本息保障障倍数=经营活活动现金金流量净净额/（当年到到期的贷贷款本金金+当年年财务费费用+当当年未记记入财务务费用的的借款利利息支出出）若没有做做现金流流量预测测，则，本息保障障倍数=净利利润+折折旧+摊摊销+财财务费用用-（应应收及预预付款项项增加+存货增增加-应应付及预预收款项项增加）/（当年到到期的贷贷款本金金+财务务费用+当年未未记入财财务费用用的借

39、款款利息支支出）不确定性性分析：房地产项项目不确确定性分分析应分分析不确确定性因因素对项项目可能能造成的的影响，并进而而分析可可能对贷贷款偿还还带来的的风险。房地产产项目不不确定性性分析主主要包括括盈亏平平衡点分分析、敏敏感性分分析。可可进行不不确定性性分析的的因素主主要有：租售量量、租售售价格、出租率率、开发发周期、项目总总投资等等。盈亏平衡衡点分析析。盈亏亏平衡点点（BEEP）是是指项目目在利润润为零，保持不不盈不亏亏时的临临界点，可用销销售量、销售价价格、销销售额表表示，一一般用销销售率表表示，其其盈亏平平衡点的的计算公公式为：C BEPP （销销售率） = （ PPT）S 式中： C

40、总成成本费用用 P 单位位销售价价格 T 单位位经营税税金及附附加 S 总可可售面积积 敏感性分分析应列列图表分分析各种种变化因因素对投投资利润润率、内内部收益益率、贷贷款偿还还期等各各主要评评估指标标波动的的影响程程度，确确定项目目的抗风风险能力力。评估估中须根根据项目目具体情情况，对对敏感性性因素如如租售价价格、出出租销售售量、工工期、总总投资等等进行单单因素、多因素素敏感性性分析，以了解解影响项项目财务务效益的的最敏感感因素，预测项项目的潜潜在风险险和抗风风险能力力。敏感性分分析中，影响项项目内部部收益率率、贷款款偿还期期的主要要因素波波动幅度度可取该该因素当当前值或或未来最最可能值值的

41、正负负向变动动5、10和200计算算。对利用外外资达投投资总额额30以上上的项目目应将汇汇率作为为敏感性性因素进进行敏感感性分析析。在对项目目不确定定性进行行分析的的基础上上，须对对项目的的风险点点作出判判断并尽尽可能提提出防范范风险，控制项项目不确确定性的的措施。风险防范范措施评评估：应对借款款人提供供的保证证、抵押押、质押押等贷款款担保措措施的可可行性进进行分析析，并分分析项目目贷款具具有哪些些主要风风险，采采取什么么措施降降低、规规避、分分散风险险。保证措施施评估，主要对对保证人人的主体体资格和和偿债能能力进行行分析。对保证人人的主体体资格进进行评估估。主要要审查保保证人是是否符合合担保

42、法法的有关关规定，是否经经国家工工商行政政管理机机关核准准登记并并办理年年检手续续，信用用良好，经营活活动是否否正常，有无重重大债权权、债务务纠纷等等。对保证人人的偿债债能力进进行评估估。主要要分析保保证人的的资信、财务状状况，进进行代偿偿能力现现实状况况评估和和代偿能能力变动动趋势分分析，计计算和分分析保证证限额、保证率率指标。考察保保证人现现金流量量和盈利利能力，判断保保证人是是否具备备代偿债债务的能能力。抵押措施施评估，应对抵抵押人、抵押物物、抵押押物价值值等进行行评估审审查。对抵押人人的主体体资格进进行评估估。主要要审查提提供抵押押物的借借款人或或第三人人是否是是依法对对抵押物物享有所

43、所有权或或处分权权的法人人、其他他组织或或个人，产权证证明文件件上的产产权所有有权人或或处分权权人是否否与抵押押人一致致，抵押押是否经经有权机机构批准准，以共共有财产产为抵押押物的，应有抵抵押人对对该财产产共同占占有的证证明及其其他共有有人同意意以该财财产设定定抵押的的证明。对抵押物物的审查查。主要要审查抵抵押物是是否符合合担保保法的的规定，是否具具有坚固固耐用、容易变变现、价价值稳定定的特点点，以及及抵押人人是否将将已设定定抵押的的价值部部分再作作抵押。对抵押物物进行评评估。主主要审查查抵押物物的评估估机构是是否具有有评估资资格，是是否经认认可；评评估报告告是否合合法、真真实、科科学；评评估

44、物与与抵押物物的品种种、数量量是否相相符；抵抵押的时时间是否否接近评评估基准准日，是是否在评评估有效效期内。在此基基础上，计算抵抵押率，并判断断其是否否合理：抵押率率一般不不能超过过70%，对通通用性差差、变现现能力差差、容易易贬值的的抵押物物，其抵抵押率是是否偏高高。抵押率的的计算公公式为：本本次贷款款本息总总额本次贷款款抵押率率= 1000% 抵抵押物评评估价值值额以以本抵押押物为抵抵押的贷贷款本息息总额累计贷款款抵押率率= 1000% 抵押物物评估价价值额 本次次贷款本本息总额额优先受偿偿抵押率率= 1000% 抵押物物优先受受偿价值值额质押措施施评估，应对出出质人、质押财财产、质质押财

45、产产价值进进行评估估。.对出质质人的主主体资格格进行评评估。主主要审查查出质人人是否是是依法对对质押财财产享有有所有权权或处分分权的法法人、其其他组织织或个人人，质押押财产权权利证明明文件上上的权利利所有权权人或处处分权人人是否与与出质人人一致，质押是是否经国国有资产产管理部部门、公公司董事事会等有有权机构构批准，以共有有财产为为质押财财产的，应有出出质人对对该质押押财产共共同占有有的证明明及其他他共有人人同意以以该财产产设定质质押的证证明。对质押财财产的审审查。主主要审查查质押财财产是否否符合担保法法的规规定，是是否属于于可质押押的范围围，是否否具有易易估价、易变现现、易保保管的特特点，权权

46、利证明明文件是是否真实实、合法法、有效效。对质押财财产价值值进行评评估。主主要审查查质押财财产的评评估机构构是否具具有评估估资格，是否经经认可；评估报报告是否否合法、真实、科学；评估物物与质押押财产的的品种、数量是是否相符符；质押押的时间间是否接接近评估估基准日日，是否否在评估估有效期期内。在在此基础础上，计计算质押押率，并并判断其其是否合合理，审审查质押押率是否否考虑了了各类质质押担保保的不同同情况，对通用用性差、变现能能力差、容易贬贬值的质质押财产产，其质质押率是是否偏高高。总评估：应对借款款人基本本情况、项目建建设情况况、市场场状况、项目投投资估算算及资金金来源筹筹措、项项目财务务效益、

47、项目建建设的环环保情况况、银行行效益与与风险防防范措施施及项目目的经济济、社会会经济效效益等方方面做综综合性论论述。应对贷款款项目当当前存在在的有关关问题进进行阐述述，并提提出建议议及解决决措施。应对贷款款项目提提出最终终评估结结论，就就是否发发放贷款款、贷款款的金额额、条件件、期限限、利率率等提出出明确的的意见。2）.特特别要求求：房地地产开发发贷款及及贷款额额超过330000万元（含）人人民币的的房地产产业流动动资金贷贷款，必必须进行行尽职调调查，评评估格式式见记录录二（表表一十十三）；贷款额额在30000万万元人民民币以下下的房地地产业流流动资金金贷款，各行可可根据具具体情况况对贷款款项

48、目进进行简要要尽职调调查，评评估格式式见记录录三（表表155）。风险因素素2：未未能针对对指导原原则对客客户进行行调查评评估失误误事件类型型：客户户关系、产品及及业务实实践风险级别别：高风风险控制目标标：评估估真实、合理控制措施施：评估估报告经经审核、审定，重大项项目组织织项目小小组评估估控制部门门/岗位位：项目目直接评评估人、评估审审查、审审定人6.3撰撰写、审审核评估估报告直接评估估人撰写写评估报报告后送送尽职调调查审查查人和审审定人审审核，审审查人、审定人人同意则则出具评评估报告告，若审审查人或或审定人人不同意意则须重重新进行行评估。7、记录录记录一：借款款人应提提交的材材料清单单记录二

49、：房地地产贷款款尽职调调查报告告记录二表表1项目总总投资估估算表记录二表表2土地费费用估算算表记录二表表3建筑安安装工程程费用估估算表记录二表表4其他费费用估算算表记录二表表5投资计计划与资资金筹措措表记录二表表6开发产产品成本本归集估估算表记录二表表7开发发产品成成本分摊摊估算表表记录二表表8项目经经营收入入与经营营税金及及附加估估算表记录二表表9项目损损益表记录二表表10项目目全部投投资现金金流量表表记录二表表11项目目贷款偿偿还期计计算表记录二表表12企业业综合贷贷款偿还还期计算算表记录二表表13项目目敏感性性分析表表记录三：房地地产贷款款项目简简要评估估参考格格式记录三附附表1借款人人

50、财务情情况表记录三附附表2项目租租售预测测表记录三附附表3项目租租售预测测表记录三附附表4项目损损益表记录三附附表5项目资资金来源源及运用用表记录一借款人人应提交交的材料料清单借款人应应提交的的材料清清单材料名称称有或无证书号一、企业业基本资资料 公司司章程及及公司成成立批复复文件 公司司成立验验资报告告 企业业法人营营业执照照 事业业法人登登记证 法人人代码证证 贷款款证（卡卡） 法定定代表人人身份证证 借款款人近三三年经审审计的财财务报表表及审计计报告 资质质等级证证书二、项目目资料 项目目立项文文件 项目目可行性性报告 建设设工程规规划许可可证 建设设用地规规划许可可证 国有有土地出出让

51、合同同 国有有土地使使用证 商品品房预（销）售售许可证证 投资资估算调调整表 投资资计划与与资金筹筹措表 贷款款申请书书 还款款计划表表 贷款款行认为为需要的的其他项项目建设设文件三、担保保资料 抵押押人同意意抵押证证明（附附抵押物物清单） 抵押押物权属属证明 抵押押物资产产评估报报告 出质质人同意意质押证证明（附附质押财财产清单单） 质押押财产权权属证明明 质押押财产评评估报告告 保证证人同意意担保证证明 保证证人营业业执照 保证证人法人人代码证证 保证证人法定定代表人人身份证证 保证证人近三三年经审审计的财财务报表表及审计计报告 保证证人公司司章程、合同及及公司成成立批复复文件 担保保人贷

52、款款证（卡卡）记录二 房地产产贷款尽尽职调查查报告评估报告告编号：项目代码码：借款人代代码：（项项目名称称）房地产贷贷款尽职职调查报报告参考格式式（评估报报告完成成日期：年月日）直接评估估人(评评估小组组成员)姓名:所在在单位：职职称:姓名:所在在单位：职职称:姓名:所在单单位：职称称:评估审查查人姓名:所在单单位：职务:职称称:姓名:所在单单位：职务:职称:评估审定定人姓名:所在单单位：职务:职称称:(本页姓姓名打印印)声明与保证我们在此此声明与与保证：此报告告是按照照美益益投资公公司房地地产贷款款尽职调调查暂行行办法和有关关规定，根据贷贷款申请请人提供供的和本本人收集集的资料料，经我我们审

53、慎慎调查、核实、分析和和整理后后完成的的。报告告全面反反映了客客户及项项目最主主要、最最基本的的信息，我们对对报告内内容的真真实性、准确性性、完整整性及所所作判断断的合理理性负责责。直接评估估人签字字：年月月日评估审查查人签字字：年月月日评估审定定人签字字：年 月月 日日目 录录TOC o 1-3一、尽职职调查结结论31二、借款款人及项项目主要要关系人人资信评评估33三、项目目概况和和建设情情况评估估36四、项目目市场情情况评估估37五、投资资估算与与融资方方案评估估39六、财务务基础数数据的确确定42七、财务务效益评评估43八、不确确定性分分析45九、银行行效益与与风险防防范措施施评估48十

54、、附表表及附件件51一、尽职职调查结结论（一）项项目受理理情况（简要介介绍项目目的由来来，客户户提出贷贷款申请请的时间间、金额额、期限限、利率率，受理理并开始始评估项项目的时时间、过过程）（二）贷贷款尽职职调查结结论1.建议议的贷款款金额、期限、利率及及贷款条条件（如如评估结结果为不不同意为为项目提提供贷款款，说明明不同意意的理由由）2.概括括项目的的竞争优优势和劣劣势1）竞争争优势：2）竞争争劣势： 3.该项项目贷款款给银行行带来的的收益1）直接接收益2）间接接收益4.银行行贷款的的潜在风风险及建建议采取取的风险险防范措措施1）潜在在风险： 2）风风险防范范措施：5.有关关数据摘摘要项目指标

55、标说明明借款人名名称借款人客客户评价价得分信用等级级及评定定时间借款人额额度授信信总控制制量(注明是是否经过过审批)此次拟发发放贷款款种类拟发放贷贷款金额额期限及利利率项目名称称评估机构构评估起止止日期项目投资资利润率率项目财务务净现值值项目财务务内部收收益率项目贷款款偿还期期企业综合合贷款偿偿还期二、项目目主要关关系人资资信评估估（一）借借款人评评价1借款款人为_2借款款人资信信情况评评价附：借款款人基本本情况表表借款人名名称经营情况况资质等级级年开发规规模年竣工量量年销售量量竣工产品品合格率率竣工产品品优良率率财务情况况注册资本本实收资本本总资产所有者权权益资产负债债率流动比率率存货周转转

56、率利润总额额资产报酬酬率应收帐款款周转率率利息保障障倍数资本积累累率信用情况况贷款利息息实收率率贷款不良良率客户信用用评级得得分信用等级级授信控制制量已提供信信用量贷款记录录贷款行起止时间间金额余额利率贷款形态态担保方式式保证记录录被保证人人起止时间间金额余额利率贷款形态态担保方式式（二）项项目其他他主要关关系人评评价（若借款款人没有有经营业业绩，应应对借款款人母公公司或其其他主要要投资人人进行客客户评价价，并在在此列表表反映有有关单位位的基本本情况）附主要关关系人基基本情况况表（有有多个主主要关系系人的，应分别别填列）：PAGE 51PAGE 58第 PAGE 58页 共 NUMPAGES

57、59页第 PAGE 51 页 共 NUMPAGES 1页企业名称称经营情况况资质等级级年开发规规模年竣工量量年销售量量竣工产品品合格率率竣工产品品优良率率财务情况况注册资本本实收资本本总资产所有者权权益资产负债债率流动比率率存货周转转率利润总额额资产报酬酬率应收帐款款周转率率利息保障障倍数资本积累累率信用情况况贷款利息息实收率率贷款不良良率客户信用用评级得得分信用等级级授信控制制量已提供信信用量贷款记录录贷款行起止时间间金额余额利率贷款形态态担保方式式保证记录录被保证人人起止时间间金额余额利率贷款形态态担保方式式项目相关关人家族族树图（根据项项目各关关系人之之间的产产权及其其他控制制关系，绘出

58、项项目各方方关系树树形图）：文字说明明：三、项目目概况和和建设情情况评估估1.项目目基本情情况(说明项项目的地地理位置置、用途途、主要要建设指指标、总总投资和和开发期期及项目目所在地地区有关关房地产产开发的的政策、发展规规划和发发展状况况)2.项目目建设条条件（调调查项目目建设是是否已经经取得政政府有关关部门的的批准文文件）3.项目目建设实实施进程程评估（调查项项目的实实际进展展情况并并对预计计工程进进度、销销售计划划进行分分析）4.项目目的设计计、施工工、监理理情况评评估（主主要分析析上述单单位的资资质、业业绩及参参与本项项目有关关人员的的技术水水平）5.环境境评估（调查项项目的环环境状况况

59、，并分分析项目目建设对对周边环环境的影影响）四、项目目市场情情况评估估1.房地地产投资资环境评评估（主主要分析析国家、区域、经济、文化教教育条件件、城市市基础设设施等情情况进行行分析）2.项目目市场定定位评估估（根据据房地产产项目的的用途、未来获获取收益益的方式式及所在在地区的的具体情情况评价价项目市市场定位位的准确确性，判判断项目目的档次次及其面面向的主主要消费费群体）3.房地地产经营营方式评评估（主主要分析析项目采采取租售售、自营营等不同同经营方方式的市市场情况况）4.市场场情况评评估（1）供供求情况况（2）价价格分析析（3）成成本分析析（4）项项目竞争争能力分分析（5）销销售前景景分析五

60、、投资资估算与与融资方方案评估估1.房地地产项目目资金需需求预测测（分析投投资估算算有无漏漏项，投投资构成成是否合合理。并并测算各各项费用用）（1）土土地费用用（2）前前期工程程费（3）基基础设施施建设费费（4）建建筑安装装工程费费（5）公公共配套套设施建建设费（6）开开发间接接费用（7）管管理费用用 （8）财财务费用用 （9）销销售费用用 （10）开发期期税费（11）其他费费用 （12）不可预预见费（13）经营资资金 经评估，调整房房地产项项目总投投资为_万元元，其中中：开发发建设投投资_万元，经营资资金_万元。（并据此此填列项目总总投资估估算表）2.融资资方案评评估简述项目目的资金金筹措方