某公司前期物业管理投标书

1、XXX项目前期物业管理投标书投标单位位：XXX物业管管理有限限责任公公司法人代表表： 投标日期期： 年 月 日XXXX项目前前期物业业管理投标文件件（一）XX物业业公司情情况说明明XX物业业管理有有限责任任公司年月日投标函XX置业业发展有有限责任任公司：1、我方方已仔细细研究了了你单位位招标文文件中的的全部内内容，愿愿以人民民币万元的前前期物业业管理费费的总价价格（附附项目收收费标准准报价表表）报价价，遵照照招标文文件的要要求承担担相关责责任。2、如果果贵方接接受我方方的投标标，我方方将保证证前期物物业管理理服务合合同的所所有约定定进行物物业管理理。3、如果果贵方接接受我方方的投标标，我方方将

2、保证证按照贵贵方认可可的条件件，以招招标文件件内要求求的金额额作为保保证金，并同意意贵方不不负担我我们的任任何投标标费用。4、在正正式合同同签订之之前，本本投标书书连同贵贵方的招招标文件件和中标标通知书书及其它它文件、附件将将构成我我们双方方之间共共同遵守守的文件件，并随随时接受受中标。5、若我我方中标标，我方方将保证证在收到到贵方的的中标通通知书后后，按规规定的期期限及时时派代表表前去签签订合同同。投标单位位（盖章章）：XXX物业业管理有有限责任任公司法定代表表人（盖盖章）：电话：日期： 年 月 日XX物业业管理有有限责任任公司组组织架构构图总经理服务中心心保安部部综合管管理部接办财档档社多

3、质质中便待公务案案区种量量介民受人收管管文经管管服服理事费理理化营理理务务纠车治消消正辆安防防违管服服服章理务务务卫绿房工工生化屋程程保养管维维洁护理修修XXX项项目前期期物业管管理投标文件件（二）物业管理理服务理理念和目目标XX物业业管理有有限责任任公司二00五五年十二二月二十十七日一、小区区基本情情况本项目位位于本项目规规划设计计的物业业类型为为：高层层住宅。 本项目总总用地面面积 平平方米。本项目总总建筑面面积 平平方米，其中住住宅建筑筑面积 平方方米，商商业用房房建筑面面积 平平方米。 本项目共共计建筑筑物 幢幢，建筑筑结构为为框架。 XXXX项目小小区出入入口共计计四处；分设在在南门

4、、东门、北门、西门。本项目规规划地上上建设机机动车停停车位 个，地地下停车车场 平方米米，按照照规划建建造了非非机动车车停车场场 平平方米。二、物业业管理总总体服务务理念从XXXX项目的的规划方方案和开开发商前前期工作作的敬业业精神和和社会责责任心来来看，XXXX项项目的建建设将为为今后的的物业管管理服务务提供良良好的硬硬件条件件，经过过对周边边市场的的调查，未来的的居住群群众中，以富裕裕起来的的公务员员人群为为主流，他们处处于社会会中间偏偏上的阶阶层，有有着共同同的心愿愿，都十十分向往往舒适、方便、美好的的生活。针对XXXX项项目建设设以人为为本，强强调居住住环境与与大自然然的和谐谐美和我我

5、们预测测的未来来居住群群体的特特点，综综合物业业管理服服务的各各个要素素。我们们将为广广大业主主提供阳阳光般灿灿烂、周周全的服服务，真真情营造造绿色家家园，着着力打造造高品位位、高格格调的社社区文化化。1、提供供阳光般般灿烂、周全的的服务现代家的的功能不不仅仅是是简单住住的概念念，而更更应是心心灵寄托托的寓所所。我们们充分理解业业主们的的需求，在管理理服务中中将突破破传统意意义上的的物业管管理，始始终坚持持“设身处处地为业业主着想想，精打打细算为为业主计计算，体体贴入微微为业主主服务”的宗旨旨，提倡倡为业主主服务重重在“人性、关怀文文化”，实行行全员微微笑服务务。员工工的微笑笑既振奋奋了自己己

6、的工作作情绪和和面貌，也感染染了业主主，使业业主感到到和我们们相处十十分亲切切、温馨馨、愉快快。同时时以业主主的满意意度作为为衡量一一切工作作的标准准，充分分尊重每每个业主主的意见见，开展展全方位位、多层层次服务务，在服服务效率率上实现现快速反反映、快快速行动动，在服服务方式式上实现现“把业主主的想法法变为行行动”，使XXXX项项目的业业主居住住安心、出门放放心、环环境赏心心和生活活舒心，每天有有阳光般般的心情情。2、把好好安全关关，确保保小区万万无一失失。安居才能能乐业，安全是是小区管管理的头头等大事事，我们们将它摆摆在头等等重要的的位置，并发挥挥我们的的一切优优势，运运用各种种手段，确保安

7、安全工作作万无一一失。（1）建建立一支支高素质质的治安安队伍。按高标准准、严要要求的指指导思想想，严抓抓招聘、培训、上岗、考核等等关键环环节，实实施“准军事事化管理理”，统一一着装，尽职尽尽责，治治安员的的选出以以优秀退退伍军人人为主。建立以以良好的的思想品品质、业业务技能能、绩效效考核与与工资、职位挂挂钩的机机制，治治安员管管理引入入淘汰制制，始终终保持治治安员的的高素质质和战斗斗力。A、小区区内实行行封闭式式管理，每个大大门都有有专人值值班，观观察每一一处监控控点的情情况，确确保小区区安全稳稳定。B、保安安人员224小时时值班巡巡逻，每每30分分钟小区区内全面面交叉巡巡查一次次，值班班巡逻

8、情况况有详细细记录，发现情情况及时时处置，或报告告公安相相关部门门。C、主大大门实行行8小时时站岗制制度，保保证小区区保安的的良好形形象。D、危及及业主安安全的地地方设有有明显标标志，防防范措施施。E、确保保小区内内不发生生重大火火灾、盗盗窃事故故，发生生一般事事故，接接到报案案后，五五分钟必必须到达达现场处处理，并并及时向向相关部部门报告告。（2）与与周边单单位建立立联防联联保制度度，与所所在地公公安机关关建立良良好的工工作关系系。（3）制制订应急急方案。设想在在住宅区区内的不不同方向向、不同同部位、发生不不同的意意外情况况，据此此制订不不同的应应急处理理预定方方案，重重点明确确小区保保安增

9、援援的方向向、力度度和办法法。一旦旦发生特特殊情况况，即与与当地公公安机关关联系。3、把好好卫生关关，确保保全天候候保洁。整洁的环环境，是是小区管管理最基基本的要要求，我我们将把把它作为为提高小小区档次次的重要要方面来来抓紧抓抓好。（1）严严格规定定各部位位清扫作作业制度度，严格格质量标标准和工工作流程程，真正正做到无无可挑剔剔，人人人满意。A、实行行全天保保洁，生生活垃圾圾日产日日清，装装潢垃圾圾做到集集中堆放放，定期期清运。B、内内楼道日日保洁二二次，楼楼梯扶手手日清洁洁一次，生活垃垃圾日两两次收取取到户。C、公共共场所清清洁，保保洁干净净，保证证业主有有一个良良好的生生活休闲闲环境。D、

10、定期期清掏化化粪池，保证粪粪便不外外溢。（2）严严格检查查评比。通过每每天的巡巡视和不不定期的的检查，通过公公司及管管理处的的定期检检查评比比实施奖奖惩，使使每个保保洁员保保持足够够的工作作动力和和恒定标标准，坚坚持不懈懈，一如如既往地地做好本本职工作作。（3）实实行全员员保洁管管理制度度，特别别是赋予予巡逻保保安监管管任务，发现不不洁现象象，随时时处理。4、把好好车辆管管理关，确保进进出有序序。（1）在在办理入入住手续续时，就就将各家家各户拥拥有的车车辆分门门别类登登记清楚楚，并对对要求停停在区内内的车辆辆发给预预先特别别制作的的编有停停车位号号码的停停车牌，构成完完整的车车辆档案案资料。（

11、2）建建立244小时车车辆管理理值勤巡巡逻制度度，尤其其是上下下班高峰峰时期增增加巡视视次数，合理指指挥安排排停车就就位。（3）绘绘制地下下车库行行进方向向、停车车示意图图，只要要按图所所指示的的箭头方方向和地地面、墙墙上标记记行进、即可迅迅速顺利利找到自自己的停停车位。5、把好好便民服服务关，确保住住户的生生活质量量。（1）在在服务中中心设立立医疗服服务项目目。为使使XXXX项目的的住户人人人都能能关心自自己的健健康，我我们将在在小区服服务中心心内设立立医疗服服务项目目，主要要服务内内容包括括配备常常用药品品、急救救工具、定期邀邀请专业业医生进进行健康康咨询、保健医医生健身身咨询等等综合性性

12、健康服服务。（2）小小区内显显眼处设设置显示示屏，显显示时间间、气温温、气象象预报、公共通通知等。6、营造造绿色家家园，陶陶冶人的的心灵在创造了了愈来愈愈发达的的城市文文明的同同时，离离大自然然也越来来越远了了，我们们将用我我们的真真情播种种绿色的的祝福，保护人人与自然然的高度度统一性性，让人人真实感感受到自自然，努努力将XXXX项项目营造造成绿色色家园，我们的的目标是是：“人人拥拥有一个个绿色的的家”。（1）减减轻小区区的环境境污染。建立优秀秀的小区区居住环环境，必必然要求求我们最最大限度度地减轻轻住宅环环境的污污染，尽尽可能使使废弃物物减少到到零排放放或零污污染。如如住宅装装修的控控制，我

13、我们将专专门派人人员进行行管理，建筑垃垃圾要定定时清场场。对生生活垃圾圾实行区区外清运运、严禁禁区内焚焚烧等行为。在加强强环境建建设和管管理的基基础上，对环保保意识、环保文文化进行行宣传，配合社社区文化化的开展展，引导导居民形形成环保保价值观观。（2）加加强绿化化管理，美化住住宅环境境我们接手手管理以以后，会会大力改改善绿化化环境，安排专专业的绿绿化工进进行养护护和管理理。做到到花草树树木长势势良好，整齐美美观。并并与苗圃圃合作，对所有有植物进进行分类类标识介介绍，增增加住户户的植物物知识。同时加加强管理理，使绿绿化设施施保持完完好，并并大力宣宣传文明明意识，使住户户珍惜、爱护优优美的环环境。

14、（3）真真情监管管居室装装修，把把好居室室装修“绿色”关。营造绿色色家园，须从居居室开始始，由于于装修市市场的不不规范性性，居室室的装修修已成为为一个重重要的污污染源。我们将将同有关关组织合合作，共共同为业业主提供供“绿色”装修咨咨询。三、XXXX项目目物业管管理服务务的目标标和远期期规划：1、近期期目标A、第一一年，以以全国国城市物物业管理理优秀住住宅小区区达标评评分细则则作为为小区日日常管理理与服务务工作的的指导，针对小小区的管管理特点点，制订订切合实实际的各各项规章章制度；建立物物业、设设备、住住户档案案；聘请请专家对对招聘的的员工进进行全面面培训；在条件件成熟后后成立业业主委员员会，并

15、并通过物物业主管管部门的的年度考考核。B、第二二年，修修订和完完善各项项管理规规章制度度，使之之趋于科科学化、合理化化；按照照ISOO90002：220000操作程程序来规规范日常常管理和和日常记记录；实实现办公公自动化化；全年开展社社区活动动；达到到安徽省省物业管管理优秀秀示范小小区标准准。C、第三三-五年年，争创创全国城城市物业业管理优优秀住宅宅小区。对XXXX项目实实施全面面的优质质的物业业管理服服务，巩巩固省物物业管理理优秀示示范小区区的成果果,保证证ISOO90002：220000质量保保证体系系的落实实；确保保管理与与服务的的专业化化、规范范化,全全面达到到全国城城市物业业管理优优

16、秀住宅宅小区标标准。并并随时迎迎接上级级考核考考评小组组的检查查和验收收。2、远期期规划A、建立立现代化化的物业业管理体体制B、构建建文化社社区，倡倡导全员员参与的的管理文文化C、塑造造返璞归归真的亲亲和性环环境文化化D、营建建尽享生生活的高高品质居居住文化化E、我们们的最终终目标是是将XXXX项目目建成高高品味的的纯人本本住宅环环境，营营造“森林里里的家园园”，成就就人生快快乐家园园。XXX项项目前期期物业管管理投标文件件（三）项目管理理机构运运作方法法及管理理制度XX物业业管理有有限责任任公司二00五五年十二二月二十十七日一、XXXX项目目管理机机构设置置及组织织运行图图业主委员员会各行政

17、部部门管理处处物业业公司服务中心心保安部部综合管管理部接办财档档社多质质中便待公务案案区种量量介民受人收管管文经管管服服理事费理理化营理理务务纠车治消消正辆安防防违管服服服章理务务务卫绿房工工生化屋程程保养管维维洁护理修修二、项目目经理的的管理职职责项目经理理在公司司总经理理的直接接领导下下，带领领管理处处全体员员工按照照条例例、前期物物业管理理服务合合同对对XXXX项目实实施综合合性的系系统管理理，接受受管业主主委员会会、商户户和有关关部门的的监督，实现各各项管理理指标。1、坚决决执行国国家和地地方关于于物业管管理的各各项法规规、政策策和公司司的有关关规章制制度，加加强业务务学习，不断提提高

18、业务务素质和和领导能能力。2、建立立健全和和完善各各项规章章制度，加强业业务培训训，提高高管理人人员的业业务素质质，并在在实践中中不断根根据管理理计划目目标和工工作成效效，调整整管理体体系。3、负责责制定实实现目标标实施方方案、并并组织员员工全面面落实，争取一一至二年年内达到到市级优优秀物业业管理住住宅小区区。4、坚持持取之于于民，用用之于民民的费原原则，负负责审批批项目部部财务收收支，合合理使用用管理费费，节约约开支，保证管管理费的的95%用于XXXX项项目员工工的工资资开支、办公开开支和小小区的维维修养护护，不得得向商户户乱收费费、乱摊摊派。5、积极极协调好好与XXXX项目目内的各各业主之

19、之间的关关系及与与当地主主管部门门、业务务部门的的业务关关系和人人际关系系，自觉觉接受民民主监督督，积极极采纳合合理化建建议，建建立良好好的个人人形象，树立领领导威信信。6、接受受公司总总经理和和业主委委员会组组织的年年度和任任期考核核，接受受奖惩，对总经经理和业业主负责责。7、关心心员工生生活，为为员工解解决实际际困难，丰富员员工的业业余文化化生活，增强集集体凝聚聚力。8、完成成XX物物业公司司交办的的其它任任务。三、内部部管理职职责分工工基本原则则：我公公司在XXXX项项目设立立XXXX项目管管理处，全权负负责该小小区的物物业管理理。根据据精简高高效、垂垂直管理理与横向向调控的的原则，采用

20、管管理处主主任负责责下的二二部（综综合管理理部、保保安部）、一中中心（服服务中心心）的机机构设置置模式。1.未来来的业主主委员会会、物业业公司、管理处处主任共共同构成成管理处处决策层层，通过过服务中中心指挥挥协调和和监控。2.服务务中心负负责接待待受理、人事管管理、财财务管理理、收费费、档案案整理、社区文文化及多多种经营营，并开开展中介介、便民民服务，为广大大业主分分忧解难难、尽心心服务。3.保安安部负责责小区的的值班巡巡逻、交交通组织织、消防防和突发发性事件件处理等等工作，并积极极开展日日常服务务。4.综合合管理部部负责小小区内卫卫生保洁洁、绿化化养护、房屋及及装修管管理、工工程维修修服务。

21、四、各项项工作流流程的组组织运行行图1、工作作流程原原则：AA：保证证程序的的连续性性，环环环相扣、节节相相连；BB：保证证程序的的全面性性，不遗遗漏每一一个环节节；C ：保证证程序的的合理性性，讲求求科学、实效。2、物业业管理接接管工作作流程图图：提前介入入 员工工岗位培培训 建立规规章制度度 完完善资料料装备 物业业验收与与接管装装修管理理 日常管管理与维维修3、住户户入住流流程图登记入册册 签订订协议 收取费费用 现现场查验验 发放钥钥匙4、办理理装修手手续工作作流程图图装修前请请住户填填写装修修申请表表 办理装装修审批批 现场场明确装装修允许许范围办办理装修修人员出出入证开开具装修修许

22、可证证 跟跟踪装修修情况装装修验收收并开具具合格证证书5、处理理住户投投诉工作作流程图图中心接待待住户投投诉并记记录 开具受受理单给给住户 分类开开具联系系单给责责任部门门 中心反反馈落实实情况给给住户 投诉回回访五、考核核办法1、激励励机制以人为本本、服务务至上是是我公司司重要的的经营理理念，也也是我公公司企业业文化的的精髓。它坚持持以人为为中心，尊重人人、理解解人、关关心人、培养人人，以激激励员工工上进、实现员员工的自自身价值值为出发发点，倡倡导和营营造既相相互尊敬敬、相互互信任，又有明明确行为规则则这样一一种和谐谐有序的的舒畅环环境，实实现管辖辖区的管管理目标标。A、激励励从实现现方式上

23、上来说又又可分为为双重激激励，第第一层次次为员工工的奖惩惩体系和和报酬体体系，第第二层次次则包括括沟通、提升、文化、学习、旅游等等方面的的激励。B、奖惩惩体系必必须坚持持“奖惩分分明”和“优胜劣劣汰”的原则则，我们们主要依依托于严严密完整整的规章章制度，及时和和准确的的奖惩是是我们用用来维持持员工长长久工作作动力的的法宝之之一。C、报酬酬体系主主要通过过对员工工直接分分配所得得来激励励员工。绩效管管理与绩绩效考核核，是我我们进行行奖金分分配决策策的主要要依据。D、我们们强调“走动管管理”的沟通通体系，增进员员工对企企业的了了解和信信任。E、对于于要求上上进的、追求自自我价值值提升的的员工，我们

24、将将把提供供培训放放在集体体和个人人发展中中的重要要位置，并为此此提供足足够资金金和物质质装备。2、监督督机制（1）、监督机机制管理处在在开展物物业管理理的过程程中，将将严格按按照国家家、政府府及上级级主管部部门的有有关法律律、法规规要求开开展工作作，定期期向公司司和业主主委员会会报告工工作，检检讨物业业管理运运作事务务，提交交财务报报告书，并制订订出日常常工作计计划分解解量化到到部门及及每个岗岗位，实实行目标标管理责责任制，每年对对管理目目标进行行考核。具体作作法是：A、公开开监督制制：公布布管理处处监督投投诉电话话，设立立意见箱箱，244小时受受理投诉。所有有员工佩佩带工作作证上岗岗，以便

25、便于公开开监督。B、业主主评议制制：管理理处对各各项管理理活动实实行监督督、跟踪踪、反馈馈，对业业主或其其它来源源的信息息有分析析、有处处理、有有跟踪、有反馈馈。C、定期期报告制制：管理理处定期期向公司司和业主主委员会会报告物物业工作作，检讨讨物业管理服务务事宜，确保实实现管理理服务承承诺。（2）、自我约约束机制制A、管理理处在物物业管理理过程中中，严格格执行国国家、政政府发布布的有关关法规、条例和和实施细细则。B、巡视视检查制制：由管管理处对对各部门门员工进进行定期期或不定定期检查查，发现现问题及及时纠正正。对重重大质量量及多次次重复出出现的问问题，由由管理层层检讨并并制定纠纠正和预预防措施

26、施。C、实行行考核淘淘汰制：管理处处每年对对员工进进行全方方位考核核，实行行5%淘淘汰制，对主管管以上人人员实行行述职考考核，不不合格者者调离岗岗位或淘淘汰。公公司对管管理处主主任进行行述职考考核，不不合格降降级或调调回公司司重新培培训。六、系统统的日常常管理制制度目录录科学完善善、合理理量化的的管理制制度是我我们取得得成功的的重要法法宝。为为进行统统一规范范的管理理，我公公司将进进行ISSO90002：20000国际际质量标标准模式式。接管管XXXX项目后后，我们们将严格格按照IISO990022：20000质质量标准准及我公公司质量量体系文文件要求求，对XXXX项目实实施专业业化、规规范化

27、管管理。并并按ISSO90002：20000质量量标准的的要求，拟订了了相应的的规章制制度，进进一步加加强提高高服务质质量改善善环境，实现社社会效益益和经济济效益双双丰收。在此我们们摘录系系统的规规章制度度，共计计41条条，其中中公众管管理制度度10条条，内部岗位责责任制度度10条条；内部部管理运运作制度度15条条；考核核制度66条，分分布如下下：1、公众众管理制制度业主公约约精神文明明建设公公约治安管理理规定环境保护护管理规规定园林绿化化管理规规定消防安全全管理规规定公共设施施管理规规定房屋装修修管理规规定停车场管管理规定定装修管理理规定2、内部部岗位责责任管理处主主任岗位位职责服务中心心工

28、作人人员岗位位职责综合部负负责人岗岗位职责责维修工岗岗位职责责车辆管理理员岗位位职责清洁工岗岗位职责责保安队长长工作职职责绿化工岗岗位职责责保安员岗岗位职责责消防责任任人岗位位职责3、内部部管理运运作制度度员工守则则员工行为为规范劳动人事事制度保安人员员管理细细则清卫人员员管理细细则维修人员员管理细细则业主投诉诉处理工工作制度度应急处理理程序员工培训训制度财务管理理制度社区文化化工作制制度档案资料料管理制制度材料、工工具领用用制度房屋维修修程序回访制度度4、考核核制度工作考核核奖惩制制度服务中心心人员岗岗位考核核标准清卫人员员岗位考考核标准准保安人员员岗位考考核标准准维修人员员岗位考考核标准准

29、绿化工岗岗位考核核标准接管XXXX项项目后，我们结结合XXXX项目的的特点，补充修修改一部部分公众众管理制制度，在在小区业业主委员员会未成成立之前前充分征征求意见见后公开开实施，在业委委会成立立后，则则通过业业委会表表决通过过。我们们还将根根据实际际运作情情况来不不断完善善管理运运作制度度，使工工作真正正精简高高效。XX物业业管理公公司规章章制度1、工作作时间不不准睡觉觉或做出出睡觉姿姿势；2、离开开作业现现场（岗岗位）时时一定要要跟直接接主管打打招呼后后方可离离开；3、严禁禁在办公公室私用用电话； 4、除急急事外不不许接听听私人电电话；5、未经经许可不不准在公公司内演演说集会会示威； 6、不

30、许许用任何何方式威威胁、恐恐吓同事事； 7、不许许在公司司内打架架；凡有有打架者者，无论论何原因因，一律律做无条条件开除除处理； 8、凡在在被本公公司开除除的雇员员，一律律不准再再招入公公司，一一经发现现，即时时开除并并扣除所所有工资资； 违反以上上规章制制度将严严肃处理理，重者者将严惩惩警告及及罚款或或送公安安机关。 望各位雇雇员严格格遵守。 关于上班班时间1、无故故早退或或迟到，罚款55元，2、无故故旷工一一天扣除除2天工工资；3、旷工工连续33天，按按自动离离职处理理； 4、忘记记签到或或签错日日期同样样罚款55元；5、发现现代人签签到，一一律罚款款20元元； 6、擅自自涂改签签到表，一

31、律罚罚款200元。（所罚款款项存用用于公司司活动基基金）关于花园园内设备备和备件件 1、弄脏脏设备和和备件或或粗鲁使使用物品品情节较较为严重重者，则则警告并并罚款55元；2、屡次次不搞整整理、整整顿、清清扫、清清洁的部部门全体体人员给给予罚款款10元元/人； 3、凡盗盗窃本公公司设备备、备件件等财物物，立即即开除并并扣当月月工资220%； 4、凡故故意损坏坏本公司司设备等等财物，按所购购入价22倍赔偿偿； 5、在公公司或花花园内张张贴、乱乱涂，按按警告处处理并罚罚款5元元； 6、设备备引起故故障擅动动机器而而导致设设备损坏坏，则需需等价赔赔偿其修修理费，并酌情情加倍处处罚。其它 1、不服服从上

32、司司的命令令，按严严重警告告处理并并罚款5520元元，屡次次重犯则则开除处处理。2、疏忽忽报告或或联络而而受到损损害，则则严重警警告并罚罚款100元。3、在公公共场所所或花园园内吸烟烟，则罚罚款100元；4、发现现喧哗、赌博，按严重重警告且且罚款220元处处理，情情节严惩惩者以开开除处理理； 5、凡盗盗窃他人人的物品品，立即即开除并并送公安安机关处处理；6、上班班时间内内怠工或或打瞌睡睡，则严严惩警告告并罚款款10元元起。情情节严重重者开除除处理。 7、不按按时上交交工作报报表、不不按时填填写工作作记录，查到一一次罚款款10元元。 8、内部部培训时时间无故故不到者者，罚款款10元元，并给给予警

33、告告。员工考勤勤和休假假的规定定为了维持持良好的的生产秩秩序，提提高劳动动生产率率，保证证生产工工作的顺顺利进行行，为了了使员工工保持良良好的身身体素质质和旺盛盛的精力力，努力力做好本本职工作作，并考考虑员工工与家属属团聚的的问题，根据国国家有关关规定，结合公公司的实实际情况况，特制制定本规规定 （一） 考勤1 考考勤内容容 上班班时间已已到而未未到岗者者，即为为迟到； 未到到下班时时间而提提前离岗岗者，即即为早退退； 工作作时间未未经领导导批准离离开工作作岗位者者，为擅擅离职守守； 迟到到、早退退或擅离离职守超超过300分钟，或未经经准假而而不到班班者，均均为旷工工。 2 考考勤须知知 对有

34、有迟到、早退、擅离职职守现象象的员工工，应进进行教育育，数屡屡教不改改的，给给予适当当的纪律律处分，如有造造成严重重后果的的，应追追究其责责任。对旷工工者，应应责成其其作出书书面检讨讨，并按按下表计计扣工资资，扣发发当月各各项奖金金，旷工工二天以以上，每每增加一一天，加加扣年终终奖100%。连连续旷工工10，或一年年内累计计旷工超超过155天或旷旷工虽未未达到上上述天数数，但次次数较多多，情节节严重，均应作作除名处处理。3 请请假办法法 公假假 经公司批批准脱产产参加会会议、学学习、出出差、从从事社会会活动均均属公假假；经公公司指定定或批准准休养、参观、访问的的模范代代表人物物或代表表，以及及

35、因公负负伤人员员在医疗疗期间，根据实实际情况况核给公公假。 调遣遣假 员工异地地调动，因要处处理个人人琐事给给一天公公假。如有非经经常性事事务，需需员工本本人办理理或参加加的，如如迁居、开家长长会等，各单位位可考虑虑到工作作安排及及员工的的需要，酌情处处理，不不计算假假期。4因工工作需要要积累工工时工休休，一般般应在当当月补休休，如确确因工作作一时不不能安排排补休的的，经部部门经理理同意可可适当推推迟，可可保留至至当年底底，但必必须在本本年度休休完。如如确因工工作不能能补休的的，应按按有关规规定给予予补发加加班费的的形式予予以补偿偿。补偿偿办法：平日加加班：工工资26天天1.55加班天天数；法

36、法定假日日加班费费：工资资26天天2加班天天数计算算。 （二） 休假1 员员工休假假必须服服从组织织安排，并按规规定逐级级审批，报人事事部批准准，主任任一级由由部门经经理安排排休假，部门经经理由总总经理安安排休假假。 2员工工申请休休假须一一个星期期前填写写请假假申请表表送交交部门主主管审批批。未通通过审批批的，不不得擅自自休假，否则按按旷工处处理，因因特殊原原因本人人不能亲亲自办理理的，应应委托别别人或电电话告假假，回来来上班后后再补请请假条。 3 婚婚假 员工申请请结婚，需在本本公司办办理结婚婚手续，并以领领取结婚婚证为准准，有薪薪婚假三三天，晚晚婚者有有薪假66天，（晚婚条条件：女女满2

37、55周岁，男满228周岁岁）。如如到外地地（指配配偶工作作所在地地在外地地，不含含旅行结结婚）结结婚的，根据在在途往返返时间核核给路程程假。4 丧丧假 员工的直直系亲属属（祖父父母、父父母、配配偶、子子女，以以及领先先本人供供养的弟弟妹、养养父母、岳父母母、公婆婆）过世世，给予予有薪假假3天，员工到到外地办办理丧事事，可根根据实际际路程所所需时间间给假。 5 产产假、计计划生育育假 女员员工产假假按下列列标准核核给（发发基本工工资）产假 990天 难产或或双胞胎胎加144天假晚育假 15天天 年满满25周周岁生育育为晚育育 独生子女女假 335天 凭独生生子女证证核给 临时时工产假假56天天，

38、发660%的的工资。 产妇妇如遇实实妹困难难，可请请哺乳假假，工资资按本人人基本工工资755%发给给，其他他补贴照照给。 接受受节育手手术者，经医生生证明，分别给给予以下下假期： 放置置宫内节节育器的的，自手手术之日日起休息息3天，手术后后7天内内不安排排重体力力劳动； 经计计划部门门批准取取宫内节节育器的的，休息息2天； 怀孕孕不满33个月人人工流产产的，休休息7天天，3个个月以上上的休息息15天天； 6 病病假 员工工因病或或非因工工（公）负伤，经公司司指定的的医疗单单位出具具的证明明确定不不能坚持持工作，可参考考医生建建议，根根据实际际情况核核给病假假； 有薪薪病期33天。44天以上上按

39、以下下规定执执行：连续病假假六个月月以上 建议离离职并补补发一个个月基本本工资。 7 事事假 员工因个个人事务务，必须须亲自处处理的，根据工工作安排排以及本本人的实实际需要要酌情核核给，请请事假员员工按无无超过两两天者按按无薪处处理。8 探探亲假 探亲亲假是给给予加入入公司满满一年，在职期期间没有有请过探探亲假、回家假假等； 员工工需要回回家探望望父母，假期为为15天天，（包包括公休休日、法法定节、假日）不包括括路程，路程根根据实际际需要核核给； 探亲亲假给予予基本工工资。（以提供供路程票票为准，否则以以事假论论） 在本本公司休休过年假假者，不不再适用用此条。 9 年年假 凡加加入公司司工作满

40、满一年者者，均有有休年假假规定。 在本本年度病病、事假假累计超超过3个个月或工工伤假超超过3个个月者，当年不不再享受受年假，旷工累累计两日日者，当当年不再再享受年年假。 受过过各种公公司处分分、警告告者，当当年不再再享受年年假。10 说明本规定从从发布之之日起执执行，以以前有关关规定与与本规定定相抵触触的，按按本规定定执行，执行过过程中如如有上级级领导新新的指示示、规定定再另行行通知。员工办公公制度为加强管管理、严严明纪律律、发挥挥效益、创一流流服务质质量，特特制定以以下规定定： 一 出出勤：一一月内迟迟到或早早退两次次扣一天天工资。 二请假假：必须须要请假假条，写写明事由由，由部部门负责责人

41、批准准，办公公室核实实。一天天以上由由主任批批准，三三天以上上要经理理批准，擅自离离开者，按自动动辞工处处理，扣扣发155天工资资。 （1） 请事假假扣发当当天工资资。 （2） 请病假假，必须须要有医医生证明明，三天天以内工工资照发发，三天天以上扣扣除请假假期间工工资。（3） 旷工者者除扣当当天工资资外，年年终奖扣扣发一天天工资。 （4） 请假一一天以上上请假者者必须提提前申请请。 （5） 上班时时间内，必须坚坚守岗位位，如检检查不在在岗位范范围内，则按未未上班处处理，扣扣半天工工资。三坚守守工作岗岗位，必必须按质质、按量量达到管管理处要要求，完完成各自自职责，不能胜胜任工作作，住户户反映较较

42、大意见见者，管管理处有有权做出出调离原原岗位或或辞退处处理。四如损损坏管理理处及住住户财产产，视损损坏程度度照价赔赔偿并扣扣发工资资。 五管理理处的工工具、机机器、设设备未经经管理处处或办公公室同意意，不准准外借。 六上班班时间不不得看报报、闲聊聊，不得得用通迅迅设备聊聊天；业业余时间间应努力力学习业业务知识识及相关关知识。 七不得得在工作作时间在在本住宅宅区从事事本职工工作以外外的有偿偿劳务。 八严禁禁向业主主、住户户索取财财物、吃吃、拿等等不良行行为。九热情情、周到到、主动动、高效效服务住住户，依依靠法规规严格妥妥善管理理，绝不不可粗暴暴、冷漠漠、置之之不理。 文明办公公制度一员工工应以认

43、认真负责责的态度度，严谨谨务实的的作风做做好本职职工作，办公讲讲求效率率。 二员工工应自觉觉遵守管管理处作作息时间间，严格格执行劳劳动纪律律，上班班不迟到到、不早早退、不不准中间间私自离离岗，外外出办公公说明去去向。有有私事或或生病不不能上班班须事先先请假。 三讲究究礼貌，注重仪仪容。员员工服装装庄重、大方、清洁。 四各办办公室、会议室室严禁吸吸烟。五保持持办公环环境优美美清洁，不得随随意丢弃弃杂物。 六爱护护公共财财物，节节约用水水用电。 七重视视防水、防盗和和安全生生产。八办公公时间要要保持肃肃静，不不准串岗岗聊天；嘻闹、高声喧喧哗和争争吵。九严格格要求自自己，遵遵守公司司的各项项规章制制

44、度。十以上上规定，有违者者将按管管理处规规定，予予以经济济处罚。 办公室值值班制度度为及时处处理突发发事件，维护小小区正常常的生产产、生活活秩序，制定本本制度： 一值班班人员：公司各各部门经经理以下下人员，均应参参加值班班。 二值班班地点：公司客客户服务务中心。 三值班班时间：星期一一至星期期日188：00020：30。 四值班班人员应应填写值值班登记记表，注注明值班班人、值值班起止止时间、值班情情况等。 五值班班人员必必须及时时处理各各类突发发事件。如遇重重大事件件，难以以处理的的，应及及时报告告公司经经理，并并请求有有关部门门协助处处理。六值班班人员必必须坚守守岗位，不得擅擅自离岗岗。若因

45、因此而造造成损失失的，追追究当事事人的责责任。七值班班人同因因事、因因病无法法参加值值班的，应事先先安排调调班，并并报办公公室。事事先无法法安排的的，应找找机动人人员暂替替，并在在值班登登记表上上注明。 八国家家法定节节假日另另做加强强值班安安排。管理处接接待来访访设诉工工作制度度为加强管管理处与与业主、住户的的联系，及时为为业主、住户排排忧解难难，提高高社会效效益，特特建立接接待来访访投诉工工作制度度。 一 接接待来访访工作由由客户服服务中心心负责，宣传接接待投诉诉的办公公地点、电话，让业主主、住户户来访投投诉有门门、信任任管理处处。 二任何何管理人人员在遇遇到业主主、住户户来访投投诉时，都

46、应给给予热情情接待，主动询询问，面面带微笑笑，不得得刁难，不得推推诿，不不得对抗抗，不得得激化业业主、住住户情绪绪，并做做到对熟熟人、陌陌生人一一个样、对大人人小孩一一个样、忙时闲闲时一个个样。三对住住户投诉诉、来访访中谈到到的问题题，客服服人员应应及时进进行记录录，须于于当天进进行调查查、核实实，并将将结果和和处理建建议汇报报办公室室主任，由主任任决定处处理办法法和责任任部门。 四责任任部门在在处理来来访、投投诉时，要热诚诚、主动动、及时时，要坚坚持原则则，突出出服务。不得推推托、扯扯皮、推推卸责任任、为难难业主、住户、或乘机机索取好好处、利利益等，在处理理完毕后后应将结结果回复复业主、住户

47、和和管理处处主任，做到事事事有着着落、件件件有回回音。五全体体管理人人员要认认真负责责做好本本职工作作，为业业主、住住户提供供满意管管理、服服务，减减少住户户的投诉诉、批评评，将业业主、住住户的不不满消解解在投诉诉之前。 用户投诉诉处理制制度一 用用户投诉诉的接收收 1凡用用户对公公司服务务方面的的投诉，不论采采取何种种方式，如信函函、电话话、传真真或来人人面谈，统一由由管理处处物管员员集中登登记、组组织处理理、向客客户反馈馈处理结结果。2管理理处建立立客户户投诉登登记表，对每每一份投投诉或意意见均予予以记录录。记录录的内容容包括客客户名称称、投诉诉文件（信件、传真、电话及及面谈的的正式记记录

48、）的的编号、投诉性性质或内内容摘要要、处理理结果等等。 3管理理处亲自自或指定定人员根根据客户户投诉或或意见，填写客户投投诉处理理通知单单。为为了便于于跟踪、检索，每一份份客户户投诉处处理通知知单应应进行编编号，并并与客客户投诉诉登记表表中的的编号以以及对客客户投诉诉或意见见原件所所作的编编号保持持一致。 二 用用户意见见的处理理（必须须满足公公司对用用户的承承诺要求求处理） 1管理理处将用户投投诉处理理通知单单连同同用户投投诉或意意见原件件责成相相应班组组进行处处理。（1）由由有关班班组负责责作出补补救措施施。 （2）作作出补救救措施的的同时，还需采采取纠正正措施，近预定定时间完完成。2对重

49、重大问题题的投诉诉，管理理处不能能处理的的需统一一协调的的问题，直接报报经理，由经理理作出处处理决定定。 3对需需采取纠纠正措施施的问题题要在用户投投诉处理理通知单单中记记录，以以便跟踪踪检索。 4在完完成补救救措施后后，应将将处理结结果反馈馈给管理理处，由由管理处处负责与与用户联联系，报报告处理理结果，直到用用户满意意为止。 业主投诉诉处理和和分析制制度一凡业业主对管管理处管管理、服服务方面面的投诉诉，不论论采取何何种方式式如信函函、电话话或面谈谈，均由由客服务务中心进进行接待待、记录录，然后后按照投投诉内容容反馈给给各相关关责任部部门，各各责任部部门应做做好相应应记录。 二各责责任部门门接

50、到投投诉后，在预定定时间内内向业主主答复采采取何种种补救措措施，答答复时间间最长不不应超过过三天。 三各责责任部门门按照业业业投诉诉的内容容，安排排相应人人员解决决问题，并将结结果反馈馈给部调调度室。 四对重重大问题题的投诉诉，各责责任部门门不能处处理的或或需统一一协调的的问题，直接报报办公室室主任，由主任任作出处处理决定定。 五服务务中心应应采用电电话或其其他形式式跟踪投投诉解决决后是否否仍存在在问题，如有，仍需责责成有关关部门迅迅速处理理。 六对业业主的投投诉，分分半年和和年终进进行分析析总结，对反复复出现的的问题，应组织织有关部部门进行行深入探探讨并找找出解决决办法，防止重重复发生生。

51、业主意见见调查和和回访制制度一 客客服中心心每年至至少进行行一次业业主意见见调查，业主意意见调查查应列明明业主对对以下方方面的满满意程度度： a） 供供电管理理； b） 供供水管理理； c） 消消防治安安管理； d） 卫卫生管理理； e） 绿绿化管理理； f） 公公共设施施管理； g） 维维修服务务； h） 服服务态度度。 二服务务中心对对回收的的意见表表进行统统计分析析工作，并将结结果如调调查表的的回收份份数，总总的满意意率以及及分项满满意率，业主对对物业管管理的意意见（共共性的意意见）等等书面报报告办公公室主任任。 三对各各部门存存在问题题，办公公室主任任提出整整改意见见，责成成有关部部门

52、限期期解决。 四对业业主的误误解，服服务中心心应进行行必要的的耐心解解释。五对业业主意见见调查结结果及整整改方案案应定期期向业主主委员会会进行通通报，接接受监督督。 六物管管员及相相关职能能部门应应定期对对相关业业主进行行回访。 七回访访时，虚虚心听取取意见，诚恳接接受批评评，采纳纳合理化化建议，做好回回访记录录。 八回访访中，对对业主的的询问、意见，不能当当即答复复的，应应告知预预约时间间答复。 九回访访后遇到到的重大大问题，应上例例会讨论论，找出出解决方方案，做做到件件件有落实实，事事事有回音音。 管理处接接待来访访投诉定定期固访访制度为加强管管理处与与住户的的联系，及时为为住户排排扰解难

53、难，把管管理工作作置于住住户监督督中，从从而集思思广益，及时总总结经验验、教训训，不断断改进管管理，提提高服务务质量，特建立立接待来来访投诉诉工作制制度。一接待待来访投投诉工作作 1接待待来访望望风披靡靡工作由由服务中中心物管管员负责责，管理理处应广广为宣传传接待投投诉的办办公地点点、电话话，让住住户投诉诉有门。 2任何何管理人人员在遇遇到住户户来访投投诉时，都应给给予热情情接待，主动询询问，耐耐心、细细致地做做好解释释工作，当住户户有不理理解住宅宅区的管管理规章章制度时时，要晓晓之以理理，动之之以情，让住户户理解并并支持管管理处的的工作。 3对住住户投诉诉、来访访中谈到到的问题题，接待待人员

54、应应及时进进行记录录，当天天进行调调查、核核实，然然后将处处理结果果汇报管管理处责责任部门门和主任任；不能能解决的的，要将将问题和和意见向向有关部部门和主主任汇报报，由主主任决定定处理办办法。4当住住户主动动前来提提合理化化建议时时，要详详细、认认真地做做好记录录，并及及时向主主任汇报报，由主主任决定定采取或或制定整整改计划划，并张张榜公布布整改措措施和表表彰“爱我小小区”的住户户名单，同时给给住户优优先评选选“文明户户”。 5责任任部门在在处理来来访、投投诉时，要热诚诚、主动动、及时时，要坚坚持原则则，突出出服务；不得推推诿责任任、为难难住户或或乘机索索取好处处，在处处理完毕毕后应将将结果回

55、回复住户户和管理理处主任任，做到到事事有有着落、件件有有回音。 6全体体管理人人员要认认真负责责，做好好本职工工作，为为住户提提供满意意的服务务，尽量量减少住住户的投投诉、批批评。将将住户的的不满消消解在投投诉之前前。 7当同同行物业业管理单单位要求求参观时时，管理理处员工工应给予予热情接接待，把把住宅区区情况做做全面的的介绍，通过互互相学习习，共同同提高小小区管理理水平。 二回访访工作1回访访要求： （1）办办公室主主任把对对住户的的回访列列入职责责范围，并落实实到每年年的工作作计划和和总结评评比中。 （2）回回访时，虚心听听取意见见，诚恳恳接受批批评，采采纳合理理化建议议，作好好回访记记录

56、。（3）回回访中，对住户户的询问问、意见见，如不不能当即即答复，应告知知预约时时间回复复。 （4）回回访后对对反馈的的意见、要求、建议、投诉，及时逐逐条整理理综合、研究、妥善解解决，重重大问题题向公司司请示解解决。回回访处理理率达1100%，有效效投诉率率力争在在1%以以下。2回访访时间及及形式： （1）办办公室主主任每年年登门回回访12次。 （2）物物管员按按区域范范围分工工，每季季回访11次。（3）每每季度召召开一次次住户座座谈会，征求意意见。（4）利利用节日日庆祝活活动、社社区文化化活动、村民集集会等形形式广泛泛听取住住户反馈馈。 （5）有有针对性性地对住住户发放放住户调调查问卷卷，作专

57、专题调查查，听取取意见。 回访工作作制度一维修修回访由由经理、主管、维修负负责人担担任。其其中：经经理回访访率不低低于100%；主主管回访访率不低低于300%；维维修负责责人回访访率不低低于600%。二回访访时间安安排在维维修后一一星期之之内。其其中：安安全设施施维修两两天内回回访；漏漏水项目目维修三三天内回回访。三回访访内容： 1实地地查看维维修项目目。 2向在在维修现现场的业业主（住住户）或或家人了了解维修修人员服服务情况况。 3征询询改进意意见。4核对对收费情情况。5请被被回访人人签名。 四对回回访中发发现的问问题，224小时时内书面面通知维维修人员员进行整整改。住宅区管管理处回回访回访

58、访制度为加强物物业管理理处与广广大住户户（业主主）的联联系，使使管理处处各项工工作置身身于住户户（业主主）监督督之中，从而集集思广益益，及时时总结经经验、教教训，不不断改进进管理工工作，提提高服务务质量，特制定定对住户户回访制制度。一 回回访要求求 1物业业管理处处正、副副主任把把对住户户（业主主）的回回访列入入职责范范围，并并落实到到每年的的工作计计划和总总结评比比中。2回访访时，虚虚心听取取意见，诚恳接接受批评评，采纳纳合理化化建议，作好回回访记录录。 3回访访中，对对住户（业主）的询问问、意见见，如不不能当即即答复，应告知知预约时时间回复复。 4回访访后对反反馈的意意见、要要求、建建议、

59、投投诉，及及时逐条条整理综综合、研研究、妥妥善解决决，重大大问题向向公司请请示解决决。对住住户（业业主）反反映的问问题，做做到件件件有着落落，事事事有回音音。回访访处理率率达1000%，投诉率率力争控控制在11%以下下。 二回访访时间及及形式1牧业业管理处处办公室室主任每每年登门门回访112次次。 2物管管员按区区域范围围分工，每月回回访1次次。 3每季季度召开开一次楼楼长会，征求意意见。4利用用节日庆庆祝活动动、社区区文化活活动、公公关活动动等形式式广泛听听取住户户反映。 5有针针对性地地对住户户（业主主）作专专题调查查，听取取意见。 6物业业管理处处设投诉诉信箱，投诉电电话，由由专人接接收

60、，交交办公室室主任及及时处理理。 7随时时热情接接待来访访，作好好登记。停车场(库)管管理规定定1.目的的 确保停车车场(库库)内的的设备、设施和和停放车车辆的安安全,保保证车场场(库)内整齐齐有序. 2.范围围 适用于理理XXXX项目停停车场(库). 3.职责责 3.1 交通班班负责指指挥车场场(库)内的车车辆整齐齐停放、存放、监护和和并在值班日日志、停车车库车辆辆进出登登记表和BB2车库库停车证证登记表表上做做好记录录。 3.2 交通班班长和警警卫班长长负责车车场管理理、监督督、指导导. 4.程序序 4.1 停车场场(库)管理4.1.1停停车场(库)设设保安岗岗,工作作时间为为停车场场8: