某公司物业管理投标知识书

1、目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc237148864 第一部分 物业管理服务的整体设想及策划 PAGEREF _Toc237148864 h 1 HYPERLINK l _Toc237148865 第一节创辉煌物业管理有限公司简介 PAGEREF _Toc237148865 h 1 HYPERLINK l _Toc237148866 第二节 物业管管理服务务的总体体设想 PAGEREF _Toc237148866 h 2 HYPERLINK l _Toc237148867 第二部分分 拟采采取的管管理模式式、工作作计划和和物资装装备计划划 PAGEREF _

2、Toc237148867 h 4 HYPERLINK l _Toc237148868 第一节 拟采取取的管理理模式 PAGEREF _Toc237148868 h 4 HYPERLINK l _Toc237148869 第二节拟采取取的工作作计划 PAGEREF _Toc237148869 h 7 HYPERLINK l _Toc237148870 第三节 拟采取取的物资资装备计计划 PAGEREF _Toc237148870 h 8 HYPERLINK l _Toc237148871 第三部分分 拟采采取的人人员配备备、培训训与管理理计划 PAGEREF _Toc237148871 h 10

3、 HYPERLINK l _Toc237148872 第四部分分 管理理规章制制度和物物业管理理档案管管理 PAGEREF _Toc237148872 h 13 HYPERLINK l _Toc237148873 第一节物业管管理规章章制度 PAGEREF _Toc237148873 h 13 HYPERLINK l _Toc237148874 第二节 档案资资料的建建立与管管理 PAGEREF _Toc237148874 h 15 HYPERLINK l _Toc237148875 第五部分分 各项项指标的的承诺及及采取的的措施 PAGEREF _Toc237148875 h 17 HYPE

4、RLINK l _Toc237148876 第六部分分 社区区文化管管理 PAGEREF _Toc237148876 h 17 HYPERLINK l _Toc237148877 第七部分分 物业业日常管管理服务务 PAGEREF _Toc237148877 h 24 HYPERLINK l _Toc237148878 第一节 入伙管管理 PAGEREF _Toc237148878 h 24 HYPERLINK l _Toc237148879 第二节 装修管管理 PAGEREF _Toc237148879 h 26 HYPERLINK l _Toc237148880 第三节 客户管管理 PAG

5、EREF _Toc237148880 h 29 HYPERLINK l _Toc237148881 第四节 护卫管管理 PAGEREF _Toc237148881 h 32 HYPERLINK l _Toc237148882 第五节 维修管管理 PAGEREF _Toc237148882 h 35 HYPERLINK l _Toc237148883 第六节 清洁绿绿化管理理 PAGEREF _Toc237148883 h 42 HYPERLINK l _Toc237148884 第七节 财务管管理 PAGEREF _Toc237148884 h 43 HYPERLINK l _Toc23714

6、8885 第八部分分 经费费收支预预算 PAGEREF _Toc237148885 h 44 HYPERLINK l _Toc237148886 第一节 便民服服务项目目 PAGEREF _Toc237148886 h 44 HYPERLINK l _Toc237148887 第二节 财务收收支预算算 PAGEREF _Toc237148887 h 47 HYPERLINK l _Toc237148888 第九部分分 智能能化系统统的管理理维护 PAGEREF _Toc237148888 h 50 HYPERLINK l _Toc237148889 第十部分分 物业业（包括括板房）的维修修养护

7、计计划和实实施 PAGEREF _Toc237148889 h 52第一部分分 物业业管理服服务的整整体设想想及策划划创辉煌物物业管理理有限公公司简介介公司概况况佛山市顺顺德区创创辉煌物物业管理理有限公公司成立立于20000年年，注册册资本为为3000万元人人民币，是新德德业置业业投资有有限公司司属下的的唯一物物业管理理公司，具备中中华人民民共和国国物业管管理企业业二级资资质，在在佛山顺顺德地区区享有较较高的知知名度和和信誉度度。公司现有有员工5500多多人，其其中大专专以上文文化程度度1000人，具具有初级级、高级级以上职职称的管管理及技技术人员员50多多人次，员工持持证上岗岗率达1100%

8、,部分分成员更更为佛山山物业管管理协会会专家组组成员。我司以“创享美美好生活活”为企业业口号，建立了了完善的的内部工工作机制制，倡导导企业行行为的规规范化，致力于于专业化化的发展展，着力力专业化化的发展展并提高高员工的的个人素素质，全全心全意意为业主主创造优优质美好好生活。荣誉情况况星星级物业业，温馨馨家园创辉煌物物业管理理有限公公司现为为顺德物物业管理理协会会会长单位位。创辉煌务务求高质质量的物物业管理理服务，为客户户营造文文化内涵涵丰富的的和谐家家园，自自20000年成成立以来来，担纲纲了多个个楼盘的的全方位位物业服服务。创辉煌物物业管理理范围多多元化，包括高高级别墅墅、商业业大厦、高级电

9、电梯洋房房、多层层住宅、小区配配套市场场、学校校等。现现管理面面积约1160万万平方米米，管理理的项目目近200个，其其中有：东乐花花园、锦锦城花园园、新德德业商务务中心、康城花花园一期期、康城城尚城、海景苑苑、德业业大厦、西苑小小区、聚聚华苑、东骏花花园、尚尚明雅舍舍、顺洋洋商厦、新德业业一中附附属小学学、李兆兆基中学学、顺德德一中实实验学校校等等。一直以以来，创创辉煌物物业备受受好评，管理项项目屡受受表彰。20022年东乐乐花园获获得顺德德市物业业管理示示范小区区称号；20033年海景景苑获得得顺德市市物业管管理示范范小区称称号；20055年东乐乐花园获获得佛山山市“静安居居住小区区”称号

10、；20055年获得得顺德区区工商行行政管理理局授予予的“守合同同重信用用企业”称号；20055年康城城花园获获得佛山山市物业业管理示示范小区区称号；20066年康城城花园获获得佛山山市物业业管理示示范小区区称号；20066年获得得佛山市市顺德区区消费者者委员授授予的“维权先先进单位位”称号；20077年获得得佛山市市顺德区区消费者者委员授授予的“物业管管理行业业诚信单单位”称号；20088年康城城尚城获获得佛山山市物业业管理示示范小区区称号；20088年康城城尚城获获得广东东省物业业管理示示范小区区称号；20088年获得得佛山房房协怡翠翠杯物业业服务（工程维维修）综综合技能能竞赛最最佳合作作奖

11、；第二节 物业管管理服务务的总体体设想一、项目目概况碧桂园荔园位位于广州州增城市市一环路路，四至至范围：东至 经二二路 ，西至至一一环路，南临纬纬五路，北面面靠纬纬六路。项目总用用地面积积99.3万平方方米，其其中居住住区用地地面积 8.17万平方方米，住住宅用地地 5.79万平方方米，公公建用地地 0.37万平平方米，道路用用地11.811万平平方米，公共绿绿地00.544万平平方米。项目总建建筑面积积8.51万平平方米，其中住住宅建筑筑面积7.771万平方方米，公公建建筑筑面积0.003 万平方方米，商商铺建筑筑面积 0.777 万万平方米米，物业业管理用用房建筑筑面积1170.2平方方米

12、。项目规划划设计的的物业类类型有： 低层层别墅、 多层层洋房、商商业用房房 。居住建建筑物共共 311 幢（其中多多层洋房房 188 幢，建筑面面积共 2.88万平方方米；低低层别墅墅 500 幢，建筑面面积共 5.03万平平方米）。项目的总总建筑密密度为 25.81% ，容容积率为为 1.04，绿绿地率为为 366.455% 。本项目共共规划建建设机动动车停车车位7750个，其其中住宅宅停车位位5774个个，商业业停车位位1776个个。项目共分分 二期开发发建设，第一期期工程计计划于220099年122月竣工工并交付付使用；二期工工程正在在规划筹筹建中，具体交交付使用用时间待待定。二、物业业

13、管理总总体设想想根据住宅宅小区的的物业管管理的自自身运作作规律，针对碧碧桂园荔园的的实际情情况，我我们经过过初步综综合分析析，认为为在对该该项目的的物业管管理服务务工作中中应着重重抓好如如下几项项工作：（一）实实施综合合管理，创建和和谐人居居环境。1.对小小区的环环境的综综合管理理，注重重公共场场所、场场地的清清洁卫生生环境。2.对所所有沙井井、沟渠渠注重疏疏通清淤淤工作，保障排排水系统统畅通。3、对小小区的公公共设备备、机房房、值班班室、宿宿舍等公公共设施施注意全全面检修修维护，保证这这些公共共设施设设备尽量量延长使使用寿命命。（二）健健全、完完善保安安系统，把小区区安全工工作放在在第一位位

14、，安全全工作包包括治安安和消防防安全两两大方面面。1.建立立健全适适合碧桂桂园荔园实实际的安安全管理理规定并并严格执执行。2.对全全体安管管员的聘聘用实行行严格把把关，严严格审查查资历、经历、确认无无不良记记录，并并实行担担保人制制度。3.利用用技防与与人防相相结合，不留安安全隐患患与死角角，对安安管员实实施半军军事化管管理，加加强培训训，严格格管理。4.对消消防设备备、设施施认真巡巡查，严严格管理理，使其其随时保保持在良良好状态态。5.加强强对业主主、住户户的治安安消防意意识和知知识的宣宣传，做做到全民民具备防防范能力力。（三）将将绿化环环境的管管理变成成碧桂园园荔园的的特色。碧桂园荔园的的

15、绿化环环境经过过精心设设计，绿绿化面积积比重很很大，绿绿化覆盖盖率较高高（366.455），花草树树木品种种繁多，接管后后将发挥挥我们多多年对物物业的管管理经验验，结合合小区的的环境特特点，对对小区绿绿化进行行精心管管理，精精心修造造，把碧碧桂园荔园塑塑造成一一个四季季花开、鸟语花花香的美美丽的居居住小区区。（四）以以人为本本，实施施人性化化管理，塑造碧碧桂园荔园鲜鲜明形象象。我们将坚坚持我公公司的“业主、住户至至上，服服务第一一”的服务务宗旨，实施“以人为为本，人人性化管管理”，逐个个走访业业主、住住户，广广泛征求求意见和和建议，集思广广益，事事事处处处为业主主、住户户的利益益着想，以诚待待

16、人，以以诚感人人，与全全体业主主、住户户及开发发商一起起共同努努力，完完善收费费，竭诚诚服务，用我们们的双手手和智慧慧，塑造造碧桂园园荔园的的美好形形象，保保证物业业的保值值与增值值。第二部分分 拟采采取的管管理模式式、工作作计划和和物资装装备计划划第一节拟采取取的管理理模式一、管理理体制接管碧桂桂园荔园项项目的物物业管理理业务后后，形成成以广大大业主为为主，居居委会、派出所所参与的的共管体体制，管管理处根根据所签签委托管管理合同同条款要要求，严严格执行行广东东省物业业管理条条例及及广州市市相关法法律法规规规定，对碧桂桂园荔园实实施综合合一体化化物业管管理。管管理的指指导思想想是：以以社会效效

17、益为主主，经济济效益、环境效效益有机机结合，为业主主提供一一流服务务。 （一一） 外外部管理理体制政府主管部门佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司碧桂园荔园服务中心（分公司）（二）碧碧桂园荔园服服务中心心（分公公司）组组织管理理架构佛山市顺顺德区创创辉煌物物业管理理有限公公司根据据物业管管理服务务合同，在增城城市设立立分公司司，财务务实行独独立核算算。分公公司组织织架构图图如下：服务中心（分公司）经理工程维修中心保安服务中心客户服务中心维修工安管员客户员（三）碧碧桂园荔园服服务中心心（分公公司）组组织架构构说明1、服务务中心（分公司司）内部部采取直直线职能能制的组组织形式式，尽量量减少管管理环节

18、节，提高高工作效效率和保保证信息息渠道畅畅通。2、在岗岗位设置置上，充充分考虑虑到碧桂桂园荔园规规模及硬硬件设施施先进的的特点，岗位设设置少而而精，减减少中间间层，满满足碧桂桂园荔园的的实际需需求，降降低管理理成本。3、要求求服务中中心的管管理维修修人员素素质高，一人多多职，一一专多能能，最大大限度地地压缩人人员定编编数量。二、监督督约束机机制（一）碧碧桂园荔园监监督约束束机制示示意图政府主管部门专项检查物业管理考评创辉煌物业管理有限公司目标责任书碧桂园荔园服务中心员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制回访业主意见调查双周检制度定期巡查员工定期考核员工业 主各项公司规则制度业主意见调查（二）碧碧

19、桂园荔园监监督约束束机制说说明1.由政政府部门门及业主主、创辉辉煌物业业管理有有限公司司对碧桂桂园荔园服服务中心心实行全全方位监监督。2.服务务中心内内部运作作公开透透明，便便于大家家监督。3.强化化佛山市市顺德区区创辉煌煌物业管管理有限限公司及及碧桂园园荔园服服务中心心（分公公司）的的检查考考核职能能，考核核结果与与员工工工资待遇遇挂钩。三、激励励机制（一）激激励机制制示意图图激励机制奖惩体系薪酬体系沟通体系培养提升体系企业文化体系（二）激激励机制制说明1.公司司激励机机制分为为两个层层次，第第一层次次为员工工直接感感受的报报酬及奖奖惩体系系。第二二层次为为沟通、提升、企业文文化体系系，满足

20、足员工的的精神需需求。2.通过过合理的的报酬体体系设计计，完善善的绩效效管理与与考评，严格的的奖惩体体系，真真正做到到奖惩分分明，优优胜劣汰汰，保护护员工长长期的工工作热情情及动力力。3.通过过加强沟沟通，加加强企业业文化建建设，引引导员工工形成共共同的价价值取向向和文化化观，确确保员工工积极主主动愉快快地从事事本职工工作。同同时对积积极上进进，追求求自我提提升的员员工，给给他们提提供培训训再教育育的机会会，随着着企业的的发展，使员工工的自身身能力不不断提高高，尽可可能创造造条件满满足员工工自我价价值实现现的愿望望。四、管理理工作的的控制方方式1.采用用定点检检查方式式，通过过管理处处受理投投

21、诉，追追溯处理理问题的的全过程程，检查查有无推推拖、应应付之现现象，发发现问题题及时纠纠正。2.实行行“走访管管理、层层层检查查”，主任任、管理理员定期期、不定定期对各各类人员员的工作作进行检检查、量量化考核核奖优罚罚劣，从从而不断断改善工工作质量量。3.实行行动态信信息反馈馈控制，定期或或不定期期走访住住户、街街道办及及派出所所，听取取他们对对服务中中心（分分公司）的意见见和建议议，并在在工作中中予以改改进。拟采取的的工作计计划依据管理理方式和和管理运运作流程程，我们们将工作作计划分分为接管管管理和和常规管管理两部部分，按按照轻重重有序、科学实实效的原原则，拟拟定如下下管理工工作计划划。一、

22、接管管管理工工作计划划对于接管管管理工工作，我我们注重重对资料料档案的的接管，一方面面要接管管开发商商所移交交的建设设施工验验收的各各种图纸纸资料，另一方方面还要要建立有有关业主主的各种种入伙、交费资资料档案案，以便便今后进进行完善善的管理理服务，更为了了业主的的切身利利益，所所以在接接管时我我们将对对资料档档案认真真、严格格进行科科学分类类、编号号、建档档、整理理。做好好登记造造册，完完善交接接签收认认可工作作，分清清责任，对于各各类设备备设施，结合设设备档案案，认真真核对，办好接接收手续续。序号项 目目内 容时 间间一档案接管管建筑施工工竣工全全套资料料签订委托托管理合合同后一一周内二设备

23、接管管公共设备备接管公共设备备技术档档案二、正常常期管理理工作计计划序号项 目目内 容时 间间一机电设备备的维修修养护设备的基基础资料料管理设备的运运行管理理设备的维维修管理理设备能源源和安全全管理每日二保安管理理治安管理理交通、车车辆管理理消防管理理每日三小区环境境管理园林绿化化管理清洁卫生生管理每日四财务管理理费用收取取财务记帐帐每日五社区文化化活动开开展社区宣传传举办社区区活动重大节假假日六便民服务务和完善善配套为住户提提供便民民服务每日第三节拟采取取的物资资装备计计划一、固定定资产购购置表序号项目计量单位位数量1工程设备备/仪器器仪表1.1室外管道道疏通机机台11.2对讲主机机台12清

24、洁设备备2.1真空吸尘尘机台12.2吸水机及及配套设设备台22.3多功能洗洗地机套22.4清洁服务务车部13行政办公公设施设设备3.1电脑含管管理软件件台93.2打印机台33.3数码照相相机台13.4电视机（培训）台13.5图纸柜个5注：以上上物品单单价在220000元以上上，使用用年限超超过5年年。二、低值值工具/器具购购置表序号项目计量单位位数量1工程工具具器具1.1冲击钻把11.2手电钻把11.3电焊机台11.4砂轮切割割机台11.5室内疏通通机台11.6水泵台21.7扳手套91.8仪表块21.9工具箱套21.100空调专用用维修工工具套11.111手电筒把101.122消防服及及配套工

25、工具套101.133应急灯个101.144钥匙柜个11.155铝合金组组合梯架51.166线缆盘个51.177低平板推推车部12行政办公公工具器器具2.1保险柜台12.2打卡钟台12.3塑封机台12.4办公桌椅椅套102.5文件柜个102.6档案柜个23宿舍工具具器具3.1宿舍设施施（床/柜）套303.2更衣柜组30第三部分分 拟采采取的人人员配备备、培训训与管理理计划一、人员员配备碧桂园荔园服务中心（分公司）经理：1人经理助理：1人客户主管：1人工程主管：1人安全主管：1人维修工：2人安管员30人（三班制）客户员2人财务：1人以上编制制：411人备注：清清洁、绿绿化外包包。二、人员员培训（一

26、）培培训内容容 1.企业业文化培训科目目授课部门门课时1.入司司指引（公司简简介、规规章制度度、劳资资政策）经理/主主管52.应知知应会、物业基基本特点点客户服务务中心主主管23.服务务理念及及管理目目标客户服务务中心主主管14.职业业道德客户服务务中心主主管15.客户户识别与与沟通技技巧客户服务务中心主主管16.礼仪仪、礼节节客户服务务中心主主管17.安全全常识保安服务务中心主主管18.军事事训练（单兵队队列、班班队列）保安服务务中心主主管52.专业业知识培训科目目授课部门门课时1.物业业管理概概论客户服务务中心主主管12.房屋屋构造与与识图工程维修修中心主主管13.房屋屋设备基基础知识识工

27、程维修修中心主主管14.计算算机应用用工程维修修中心主主管15.公文文写作与与文书处处理客户服务务中心主主管16.物业业管理案案例分析析23.法律律法规、规范标标准培训科目目授课部门门课时1.法律律基础知知识客户服务务中心主主管12.国家家物业管管理条例例客户服务务中心主主管23.治安安管理处处罚条例例保安服务务中心主主管14.住宅宅室内装装饰装修修管理办办法工程维修修中心主主管15.城市市住宅小小区竣工工综合验验收管理理办法工程维修修中心主主管16.房屋屋接管验验收标准准工程维修修中心主主管17.国家家示范项项目考评评标准客户服务务中心主主管18.国家家及碧桂桂园荔园市市物业管管理合同同（范

28、本本）客户服务务中心主主管19. 国国家及碧碧桂园荔园市市前期物物业管理理协议（范本）客户服务务中心主主管110. 国家及及碧桂园园荔园临临时管理理规约（范本）客户服务务中心主主管111.住住宅装修修管理办办法客户服务务中心主主管112.其其他法律律法规（房地产产及物业业管理类类）客户服务务中心主主管14.管理理服务体体系 培训科目目授课部门门课时1.各部部门服务务规范各自部门门22.各部部门岗位位职责、规章制制度各自部门门13.入伙伙流程与与入伙管管理客户服务务中心14.装修修流程与与装修管管理客户服务务中心15.接待待客户服服务流程程客户服务务中心16.业主主（住户户）户籍籍管理客户服务务

29、中心17.消防防治安管管理保安服务务中心18.设备备、设施施维修保保养工程维修修中心19.电梯梯系统运运行、保保养工程维修修中心110.楼楼宇综合合布线系系统工程维修修中心111.物物业服务务收费客户服务务中心112.其其他分项项工作流流程各部门113.分分项工作作检验与与考核标标准各部门114.突突发事件件的预防防和应急急处理各部门1第四部分分 管理理规章制制度和物物业管理理档案管管理物业管理理规章制制度常言道：“没有规规矩，不不成方圆圆”。企业业的“规矩”就是企企业制度度的“规章制制度”，健全全、完善善、具有有操作性性的规章章制度是是我公司司进行统统一、规规范化管管理的准准绳和保保证。长长

30、期以来来，佛山山市顺德德区创辉辉煌物业业管理有有限公司司致力于于探求专专业化、规范化化的管理理途径，构建出出一套完完善的、科学化化的质量量保障体体系。我我公司若若能中标标碧桂园园荔园项项目，我我们将对对该园区区实施专专业化，规范化化管理。规范业业主、使使用人、来访客客人，以以及社区区行为、企业管管理行为为，共建建轻松、安全、怡人的的居住环环境，为为碧桂园园荔园项项目注入入清新和和活力，形成全全新的现现代化生生活模式式。在此我们们归纳了了碧桂园园荔园初初步介入入的基本本规章制制度，以以便为中中标后的的管理提提供有效效的管理理保证。在中标标后进入入日常管管理后，我公司司将根据据项目的的实际情情况，

31、对对项目进进行更为为深入的的管理，并不断断修改和和完善制制度，以以及制定定新的符符合园区区现状的的规章制制度，紧紧紧围绕绕碧桂园园荔园的的具体情情况，为为住户提提供引导导、服务务、内部部员工的的培训与与考核等等；并参参照国家家考核标标准，做做到量化化、细化化，从而而使各项项制度更更具操作作性及实实用性。类别名称人力资源源管理制制度劳动人事事管理制制度公司考勤勤管理制制度物业公司司奖罚办办法项目人员员管理制制度计划文档档管理制制度物业公司司计划管管理制度度物业公司司合同管管理制度度物业公司司内部行行文规定定工程款项项审批规规定资产管理理制度物业公司司资产购购置管理理办法办公用品品管理细细则公务车

32、使使用管理理规定工装管理理规定标识管理理规定仓库管理理规定二级仓库库管理规规定财务管理理制度收费管理理规定商务中心心财务管管理规定定物业公司司消费卡卡管理办办法消防安全全管理制制度消防管理理办法公共秩序序管理制制度安管员离离职交接接手续规规定安管员请请销假规规定安管员训训练管理理规定安管员宿宿舍管理理规定安管员宿宿舍卫生生管理规规定安管员门门岗管理理规定停车场管管理规定定对讲机使使用管理理规定关于发现现业主未未锁汽车车的处理理程序和和奖励办办法后勤事务务管理制制度通讯管理理规定档案管理理制度食堂管理理制度职工宿舍舍管理规规定公司卫生生管理规规定办公区域域卫生管管理规定定午间值班班规定夜间值班班

33、规定公共设施施设备管管理制度度电梯机房房管理规规定配电房管管理规定定第二节档案案资料的的建立与与管理档案资料料的管理理是物业业管理工工作的一一个重要要组成部部分，科科学的、规范化化的档案案管理能能有效地地为住宅宅区楼宇宇及共用用设施的的使用、维修、改建和和各项管管理工作作提供指指导和服服务。针针对碧桂桂园荔园的的物业管管理形式式，做到到每一项项管理工工作有理理论、有有制度规规范、有有工作详详实记录录，计算算机系统统对原始始文件资资料进行行管理，完善档档案管理理工作，从物业业管理的的角度记记录每一一个住宅宅单元的的生活档档案，配配备专职职档案管管理人员员，建章章立制，对所有有档案资资料进行行严格

34、的的、科学学的、集集中的管管理。一、碧桂桂园荔园档档案的建建立（一）主主要思路路1.碧桂桂园荔园档档案资料料分类：依据小小区的具具体情况况，管理理特点略略有增减减、各有有侧重。在管理理过程中中，注重重对资料料的整理理，找到到过往管管理中存存在的缺缺陷和不不足，并并进行重重新的分分类和补补充，使使其符合合对园区区细致管管理的需需求。2.档案案建立抓抓住初次次接管这这一契机机，从一一开始就就注重整整理住户户全面的的原始资资料，最最大限度度的明确确物业状状况和业业主的自自然状况况，作为为分户管管理的档档案基础础，以方方便接管管后日常常管理。3.档案案管理实实行原始始资料与与电脑管管理资料料综合管管理

35、。原原始资料料包括：纸张、文字、卷宗、录像带带、胶卷卷、照片片、图表表等形式式；电脑脑资料包包括：电脑软、硬盘储储存系统统；做到到各种档档案资料料并重，互相补补充，形形成小区区管理的的无盲点点网络。4.区内内各项管管理工作作必须建建立档案案资料，依照“采取的的管理方方式”中制定定的规范范程序，逐一建建档，形形成标准准化、制制度化的的档案管管理体系系。二、碧桂桂园荔园档档案的管管理物业管理理档案的的种类繁繁多，我我们拟采采用建立立档案、资料的的分类检检索的方方式进行行管理。1.发展展商提供供的资料料1）产权权资料项目批准准文件；用地批批准文件件；建筑筑执照；拆迁安安置资料料2）技术术资料规划图；

36、竣工图图（a.总平面面图b.单体建建筑、结结构、设设备竣工工图c.消防、附属工工程及地地下管网网竣工图图d.地质质勘测报报告e.工程合合同开ff.竣工工报告gg.工程程预决算算h.图纸纸会审记记录i.工程设设计变更更通知及及技术核核定单（包括质质量事故故处理记记录）jj.隐蔽蔽工程验验收签证证k.沉降降观察记记录l.竣工验验收证明明书m.钢材、水泥等等主要材材料的质质量保证证书n/新材料料、构配配件的鉴鉴定合格格证书oo.水电电、卫生生器具、电梯等等设备的的检验合合格证书书p.砂浆浆、混凝凝土试块块试压报报告q.供水的的试压报报告r.绿化工工程竣工工图纸及及相关资资料s.其他技技术资料料）2.

37、管理理处建立立的资料料1）物业业资料住宅区基基本资料料；住宅宅区分区区资料；商业网网点资料料；娱乐乐设施资资料2）住户户资料住户入住住资料；入住通通知书；入住协协议书；家庭人人员档案案；住户户情况登登记表3）管理理资料保洁管管理记录录：日常常巡查记记录；绿绿化消杀杀记录保安管管理记录录：日常常巡查记记录；交交接班记记录；值值班记录录；物资资搬运放放行记录录；紧急急事件处处理记录录；车辆辆管理记记录；夜夜间查岗岗记录出租屋屋档案：承租人人员资料料车辆管管理档案案：车位位使用协协议装修管管理档案案：装修修申请表表（附图图纸）；装修工工程队安安全责任任书；临临时施工工人员登登记表；施工单单位营业业执

38、照工程返返修档案案：住户户情况登登记表第五部分分 各项项指标的的承诺及及采取的的措施一、总体体目标在物业管管理合同同期内，把小区区管理成成“安全、文明、优美、舒适”的示范范小区，在小区区达到硬硬件指标标后，所所有建筑筑物及配配套设备备设施完完善，全全部正式式竣工验验收并交交付使用用后的一一年内，达到“市物业业管理示示范小区区标准”，两年年内达到到“省物业业管理示示范小区区标准”。二、分项项目标1.房屋屋及公共共配套设设备设施施完好率率达988%以上上，其中中大型设设备完好好率999%以上上，中小小型设备备完好率率95%以上，消防水水系统设设备完好好率达1100%，其它它消防器器材完好好率达99

39、8%，公共照照明完好好率955%以上上；2.卫生生合格率率达988%，环环境绿化化完好率率95%；3. 224小时时电话报报修服务务，房屋屋零修、急修及及时率1100%；维修修质量合合格率达达到1000%；4.管理理人员专专业培训训合格率率1000%；5.业主主对物业业管理满满意率995%以以上，年年有效投投诉率不不超过00.2%，投诉诉处理率率1000%；6.维修修服务回回访率达达85%；7.管理理区域内内车辆停停放有序序，交通通秩序良良好；8.做好好消防设设施、设设备的检检修保养养，保证证随时启启用；9.有效效投诉处处理和回回访率达达1000%。第六部分分 社区区文化管管理一、社区区活动设

40、设想社区文化化是社区区成员包包括业主主和管理理人员塑塑造的反反映社会会文明、体现现现代生活活方式、具有个个性特征征的小区区居住理理念及其其活动方方式的综综合。社社区文化化具有凝凝聚功能能、导向向功能、约束功功能、激激励功能能和辐射射功能。社区文文化是人人们基本本生活不不可缺少少的组成成部分，是社会会安定团团结的需需要，是是创造小小区良好好人文环环境和提提高住户户生活品品味的重重要手段段，也是是实施物物业管理理的润滑滑剂。社社区文化化建设是是物业管管理的使使命，营营造文明明、静雅雅、祥和和的碧桂桂园荔园五五星级的的文化居居住环境境和人文文环境是是我们的的追求。（一）碧碧桂园荔园社社区文化化的目标

41、标创辉煌物物业管理理有限公公司已积积累了丰丰厚的文文化底蕴蕴。我们们将通过过寓教于于乐、寓寓乐于教教、循序序渐进的的方式，以“爱家、爱区、爱国”、“营造现现代居家家新理念念”、“绿色环环境”为主题题，坚持持大中小小散相结结合、老老中青少少相结合合、古今今中外相相结合的的原则，重点考考虑老人人和儿童童的需求求，特别别设置社社区文化化部门，精心选选派能文文能武、素质综综合全面面的社区区文化专专干，合合理做出出社区文文化活动动计划和和安排，优先保保证社区区文化活活动经费费及活动动场所，开展多多样化、多层次次、多形形式、全全方位的的环境文文化、形形体文化化、约束束文化、精神文文化、网网络文化化、修造造

42、文化等等活动，突出一一些有特特色的固固定性社社区文化化活动，把碧桂桂园荔园建建设成与与特区文文化相融融合的亲亲和型社社区文化化的典范范。(二)碧碧桂园荔园社社区文化化的重要要内容1.碧桂桂园荔园的的环境文文化社区环境境是社区区的脸面面，是社社区文化化的依托托，是最最直接最最明显的的外在表表现，时时时刻刻刻影响着着业主的的心理和和情绪，影响着着业主的的生活质质量，影影响着社社区的人人文环境境。环境境建设是是社区文文化建设设的起点点，经过过精心设设计和精精心维护护的环境境有助于于良好社社区文化化的形成成。（1）环环境净化化环境保护护的目标标是小区区文明洁洁净，环环境质量量良好，资源合合理利用用，生

43、态态良性循循环，基基础设施施健全，生活舒舒适便捷捷，形成成环保意意识。我们将环环境保护护工作纳纳入物业业管理日日常工作作中。设设立专人人负责，齐抓共共管。拟拟定制度度，及时时监督，并邀请请居民代代表组成成环保小小组，义义务监督督沟通信信息，发发现问题题及时处处理。我我们将定定期向社社区成员员公布环环境公告告。我们采取取的主要要措施有有：按照照ISOO140000环环境管理理体系和和使用指指南，控控制家庭庭污水进进入雨水水管网、垃圾分分类袋装装和资源源化回收收、垂直直绿化和和立体绿绿化、噪噪音监测测和管制制、空气气污染控控制等。（2） 环境绿绿化绿色是生生命和力力量的象象征，环环境绿化化是生活活

44、在城市市中的现现代人的的迫切需需要，生生活多一一点绿色色，生活活便多一一点轻松松，多一一点健康康。创辉辉煌物业业管理有有限公司司将根据据小区的的绿化规规划特点点，合理理划分管管理区域域，管理理好绿化化，同时时利用小小区文化化节向居居民传授授园艺花花卉知识识，鼓励励引导居居民发挥挥绝妙的的想象，绿化自自己的小小空间，共同参参与搞好好立体绿绿化，垂垂直绿化化，全民民绿化。从而使使碧桂园园荔园成成为园林林式、花花园式“绿色”住宅小小区。碧桂园荔园的的绿化管管理拟采采取的措措施：由服务中中心和绿绿化工负负责实施施；对所有绿绿化植物物的栽培培、养育育、修剪剪、造型型工作；对所有绿绿化植物物的摆放放、补植

45、植、除草草、施肥肥、杀虫虫工作；对所有绿绿化植物物的浇水水等日常常养护；对所有绿绿化区域域的清洁洁卫生工工作；根据小区区情况设设计整体体和细部部绿化造造型方案案，要求求常绿常常新；针对不同同时令和和季节的的绿化美美化办法法；重大节日日或活动动的绿化化美化办办法；小区将根根据情况况建设园园艺苗圃圃，培植植绿化植植物，苗苗圃实行行开放管管理，居居民可自自行欣赏赏甚至选选购；小区开展展家居绿绿化摆花花服务。（3）环环境美化化保护环境境、绿化化环境是是营造“绿化环环境”的起步步和塑型型，而环环境美化化才是“画龙点点睛”之笔，才是“传神”之作。碧桂园荔园的的环境美美化，要要依照园园林式的的建筑风风格，在

46、在不破坏坏建筑设设计思想想的前提提下，要要充分体体现出古古雅、现现代、和和美、静静宜、自自然的整整体文化化环境，营造出出休闲、愉快、安逸、祥和的的生活氛氛围。其其具体体体现方式式就是要要突出社社区观赏赏文化。在环境美美化上，拟采取取如下措措施：全面推广广CISS系统。服务中中心处除除了统一一设计制制作与物物业管理理企业CCIS相相统一的的各类美美观大方方的标识识牌以外外，在小小区各类类物业模模式和架架构上更更加深入入地灌注注创辉煌煌物业的的精神和和理念，从而形形成一种种积极的的、向上上的、美美好的愿愿望。如如人性化化的绿化化艺术、即时净净化的环环卫意识识、隐性性管理的的安全意意识等。这样一一来

47、，就就充分实实现了社社区视觉觉形象的的高度协协调和统统一；建议开发发公司在在适当位位置建设设儿童游游乐场所所，如儿儿童迷宫宫、儿童童滑梯、儿童秋秋千等，使其成成为儿童童戏耍的的乐园；建儿童涂涂画墙，给孩子子们自由由发挥创创造的余余地；吸取国外外先进经经验，专专门设计计实用、美观、艺术化化的分类类垃圾箱箱，使其其成为碧碧桂园荔园的的一道风风景。逢大的节节假日，开展形形式多样样的节日日装点活活动。2.碧桂桂园荔园的的形体文文化社区形体体文化就就是通过过人的形形体、动动作表现现的文化化。形体体文化是是社区文文化最基基本、最最主要的的组成部部分，它它有强身身健体，满足人人们身心心的需要要，减少少身心压

48、压力，增增加生活活乐趣。我们将采采取多种种形式，开展丰丰富多彩彩、行之之有效的的社区形形体文化化活动，具体做做法有：（1）开开展文化化娱乐活活动。开开展各种种形式的的歌咏会会、舞会会、音乐乐欣赏会会、趣味味游戏、棋类、牌类活活动。每每年重点点举办22-3次次大型活活动；（2）举举办体育育健身活活动，如如二年一一次的碧碧桂园荔园业业主运动动会，以以个人或或以家庭庭为单位位或以楼楼宇区域域为单位位开展友友谊比赛赛。开展展各种形形式的球球类、武武术、气气功活动动等；（3）组组织老年年人集体体郊游、踏青、登高等等；（4）在在教师节节，举办办茶话座座谈会等等；（5）举举办美食食会餐。动员社社区成员员自己

49、动动手，自自己下厨厨，各显显神手，互传技技术，相相互交流流与沟通通。这样样既吃了了“团圆饭饭”，又加加深了感感情，还还学习了了“食文化化”，一举举三得；（6）每每年开展展2-33次美容容、美发发、服饰饰表演竞竞赛，以以推动社社区的“形体美美”文化和和“穿”文化。3.碧桂桂园荔园的的约束文文化社区约束束文化是是对社区区成员的的思想、心理和和行为具具有约束束和规范范作用的的文化氛氛围、行行为准则则、道德德规范、规章制制度等。这种文文化是形形体文化化向精神神文化过过渡的纽纽带和桥桥梁，在在社区文文化中起起重要作作用。碧桂园荔园的的约束文文化，我我们拟采采取两个个方面的的大行动动：（1）营营造社区区观

50、念文文化以传统美美德和现现代生活活理念为为基础，以文明明公约、行为准准则、道道德规范范为内容容，运用用群众意意识、小小区社会会舆论、共同的的习俗等等观念的的东西，造成强强大的个个体行为为从众化化的群体体心理压压力和动动力，使使社区成成员产生生心理共共鸣，继继而产生生行为的的自我控控制。这这种约束束不是强强迫规定定，而是是一种“软”约束，主要靠靠通过强强烈的社社区氛围围促成社社区成员员自觉的的行动来来维护。（2）开开展社区区制度文文化建设设社区制度度文化是是由管理理处制定定，要求求社区成成员必须须遵守的的规章制制度。这这种约束束是一种种“硬”约束，不管是是谁，不不管是您您愿不愿愿意，都都要执行行

51、，具有有强制的的性质。制度文文化建设设是碧桂桂园荔园社社区文化化不可缺缺少的重重要组成成部分，只有它它，才能能保障既既定目标标的实现现，同时时制度文文化本身身也是一一种文化化，充分分传达着着碧桂园园荔园文文化居住住区个性性化的文文化内涵涵。我们将制制订碧碧桂园荔园文文化居住住区管理理规章制制度，作为该该区制度度文化建建设的蓝蓝本。4.碧桂桂园荔园的的精神文文化社区精神神文化是是反映社社区成员员内心和和精神的的文化，是最高高层次的的社区文文化，是是社区文文化的核核心和灵灵魂，是是社区文文化的升升华，是是社区文文化中最最高尚最最重要的的构成因因素，是是社区文文化最终终所要追追求的目目标。培培养社区

52、区精神文文化需要要高素质质的社区区成员，而一旦旦这种精精神文化化形成，社区成成员就能能达到一一种高度度精神享享受的境境界。如如何升华华碧桂园园荔园社社区文化化的层次次，做到到雅、俗俗、教、尚相结结合，尽尽量满足足不同层层次的文文化需求求，突出出高层次次社区文文化，是是我们的的社区文文化工作作的重点点。碧桂桂园荔园的的精神文文化，重重点包括括以下两两个方面面的内容容：（1） 社区凝凝聚文化化通过社区区文化中中所蕴含含的价值值观、世世界观、人生观观、道德德规范、行为准准则和精精神理念念的宣传传，使社社区成员员产生共共鸣，形形成一种种粘合剂剂，从各各个方面面把社区区成员“粘合”起来，从而产产生一种种

53、巨大的的向心力力和凝聚聚力，将将整个社社区的个个人行为为转化为为自觉的的共同行行为，共共同为社社区的建建设出谋谋划策、做出贡贡献，并并使其感感到能为为社区共共建而自自豪和光光荣，从从而达到到一种精精神上的的享受。（2） 社区激激励文化化是指能使使社区成成员从内内心产生生高昂情情绪、进进取精神神、鼓舞舞推动的的社区文文化。如如开展“爱家、爱区、爱国”活动、“五四”纪念活活动、“抗日胜胜利”纪念活活动、“未来家家园设想想描绘计计划”活动等等。文化化本身就就具有激激励这一一特质，营造社社区特有有的文化化氛围，就更有有这种作作用。它它对人的的激励不不是一种种外在的的推动而而是一种种内在的的激发，它不是

54、是被动消消极地满满足人们们对实现现自身价价值的心心理需求求，而是是通过社社区文化化的塑造造，使每每个成员员从内心心深处自自觉参与与各种文文化活动动，产生生为社区区服务的的奉献精精神。5.碧桂桂园荔园的的网络文文化21世纪纪是知识识经济时时代，信信息是知知识的载载体，电电脑网络络是信息息传播的的手段。碧桂园园荔园作作为高尚尚住宅小小区，是是文化人人聚积的的地方，所以信信息、网网络对于于该区是是至关重重要的。我们拟通通过以下下工作，建设碧碧桂园荔园的的网络文文化：（1）在在Intternnet网网上增设设网站，对有需需求的用用户进行行联网，分配网网址、网网页，为为社区成成员与外外界传输输知识信信息

55、开辟辟新通道道，为开开展社区区文化搭搭建新舞舞台。（2） 开展网网上沟通通、交流流、学习习。在IInteerneet网上上设“碧桂园园荔园”网上论论坛、网网上报告告会、网网上培训训站、网网上书苑苑、网上上交友站站等，使使社区成成员足不不出户就就可以交交流、沟沟通、学学习、交交友、论论事。（3）在在内联网网上进行行社区内内的娱乐乐游戏活活动。（4）管管理处可可以采用用网络进进行工作作，通知知有关事事项。（三）碧碧桂园荔园社社区文化化的人员员配备为真正做做好碧桂桂园荔园的的社区文文化工作作，管理理处特设设置社区区文化部部，选配配综合素素质高的的人员，负责社社区文化化活动的的工作。采取专专职和兼兼职

56、相结结合、义义务协助助和专业业顾问相相结合的的方式，精心策策划，共共同努力力，组织织好每一一项社区区文化活活动。1.专职职人员（1人）。专门门负责整整个居住住区的社社区文化化活动，如大型型文娱体体育活动动、编辑辑小区报报、开办办宣传栏栏、对外外宣传等等。专职职人员熟熟悉和掌掌握住宅宅区管理理法规，了解住住宅区居居民特点点，具有有文艺特特长，能能文能武武、能说说会道，有十分分强的组组织和协协调能力力，是社社区文化化工作的的核心人人员。2.兼职职人员（5-66人）。在社区区管理人人员中挑挑选爱好好广泛、知识水水平高、综合素素质好、有较强强组织能能力和协协调能力力的人员员兼任，在组织织大型社社区文化

57、化活动时时，协助助专职人人员工作作。3.义务务协助人人员（110人左左右）。在社区区居民中中，挑选选热爱公公益事业业并具有有一定专专长的人人员，在在发给其其适当劳劳动补贴贴的前提提下，义义务协助助社区文文化部开开展各项项活动。 （四）碧碧桂园荔园社社区文化化的经费费来源1.管理理费中拨拨出部分分经费；2.适当当的酌情情收费，如郊游游、培训训等；3.接受受资助（含发展展商）；4.其他他合法来来源。（五）碧碧桂园荔园社社区文化化活动场场所1.社区区文化体体育中心心；2.社区区公共场场所；3.借用用学校体体育场所所；4.报纸纸、宣传传栏等。（六）碧碧桂园荔园社社区文化化活动计计划碧桂园荔园社社区文化

58、化活动计计划是对对社区文文化活动动设想的的具体实实施安排排，是所所有社区区文化活活动的集集中反映映，是社社区文化化的重点点。碧桂桂园荔园的的社区文文化活动动在内容容上，既既考虑全全体业主主多层次次的需要要，又突突出老人人和小孩孩的地位位与需求求，在时时间分布布上既考考虑节日日重大性性活动，又考虑虑平日经经常性活活动，还还考虑固固定性特特别活动动；在类类型和方方式上，既考虑虑大型集集体活动动，又考考虑小型型分散活活动。根根据碧桂桂园荔园住住户的特特点，我我们将突突出以下下几项固固定性社社区文化化活动：1.秋季季重阳节节“夕阳红红”系列活活动。老老人是城城市社区区文化的的最主要要的需求求者，这这部

59、分社社区文化化活动的的安排直直接影响响着整个个社区文文化的好好坏。城城市中的的老人在在家庭、社会中中处于很很尴尬的的地位，白天子子女们、孙子们们去上班班上学，晚上又又忙于家家务作业业，无睱睱去老人人住处团团聚，社社会活动动也少的的可怜，老人们们严重缺缺乏心理理沟通和和情感交交流，心心里压抑抑大，精精神无寄寄托，急急需社区区文化活活动。所所以社区区的老人人文化活活动搞好好了，社社区文化化活动就就等于成成功了一一半。我我们将采采取一系系列的有有宜于老老人身心心健康和和精神寄寄托的老老人社区区文化活活动，如如，给老老人提供供一个能能经常活活动的固固定场所所，开展展九九重重阳节茶茶话会、“夕阳红红”展

60、艺会会、金银银婚纪念念、全家家福庆典典、健康康老人评评比推广广、生活活修养经经验交流流、出国国旅游等等。2.儿童童夏令营营系列活活动。儿儿童虽小小，却是是社区文文化的重重要需求求者，是是社区文文化中最最活跃的的分子，孩子们们玩高兴兴了，大大人们也也就满意意了。我我们开展展的儿童童夏令营营活动的的形式是是多种多多样的，比如，儿童歌歌舞会、儿童智智力游戏戏、儿童童球赛、儿童独独立生活活训练、儿童社社会生活活体验等等。另外外，我们们还在社社区设置置各种儿儿童游乐乐场所，如蝴蝶蝶园、小小鸟天堂堂、儿童童画墙、儿童迷迷宫、儿儿童滑梯梯、儿童童秋千等等。3. 碧碧桂园荔园业业主演讲讲会。了了解时事事，发表