房地产行业跟踪分析：景气度持续下行关注未来政策趋势

1、重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科 A000002.SZ人民币26.962019-08-26买入39.603.564.077.756.786.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民币19.602019-03-19买入29.802.292.578.577.638.988.3321.0%19.1%华夏幸福600340.SH人民币28.032019-08-18买入36.994.936

2、.035.684.648.217.7629.0%26.2%华侨城 A000069.SZ人民币7.112018-11-01买入-1.331.425.335.005.775.4615.0%13.8%荣盛发展002146.SZ人民币8.652019-08-17买入13.522.252.483.843.492.140.1722.6%19.9%金科股份000656.SZ人民币6.852019-08-16买入7.260.971.167.075.8917.6922.8018.8%18.4%中南建设000961.SZ人民币8.612019-08-28买入10.781.131.947.604.444.414.3

3、320.3%25.9%阳光城000671.SZ人民币6.482019-08-04买入8.890.941.256.935.1710.708.4018.0%19.5%蓝光发展600466.SH人民币6.572019-09-02买入10.041.101.705.953.8611.0011.7822.6%25.8%华发股份600325.SH人民币7.532019-09-09买入10.501.401.905.363.9618.1811.8720.0%21.3%新湖中宝600208.SH人民币2.972019-03-18买入5.200.480.576.255.2323.1018.5010.2%10.9%中

4、国国贸600007.SH人民币17.722019-09-02买入19.860.921.0419.1917.117.756.8811.8%11.7%金融街000402.SZ人民币7.892019-08-12买入10.311.291.476.125.3612.8110.6510.9%11.1%碧桂园02007.HK港币10.842019-09-18买入16.031.932.265.064.333.302.8925.6%23.1%融创中国01918.HK港币35.602019-10-11买入54.705.287.006.114.618.354.9827.2%26.5%中国海外发展00688.HK港币

5、26.202019-10-15买入32.904.114.635.745.104.764.3115.0%14.4%旭辉控股集团00884.HK港币5.382019-08-18买入6.160.911.135.414.343.702.8021.6%21.2%万科企业02202.HK港币28.702019-08-26买入38.703.483.987.436.506.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港

6、股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。目录索引 HYPERLINK l _TOC_250007 地产行业政策及基本面跟踪情况5 HYPERLINK l _TOC_250006 主要政策回顾5 HYPERLINK l _TOC_250005 重点城市成交情况6 HYPERLINK l _TOC_250004 重点城市推盘及库存跟踪11 HYPERLINK l _TOC_250003 全国土地市场供给成交情况13 HYPERLINK l _TOC_250002 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况15图表索引图 1：本周主要政策一览（2019.10.13-2019

7、.10.18）6图 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比7图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）8图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（%）8图 5：35 城新房月度成交同环比（%）8图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（%）8图 7：35 城新房成交整体年同比（%）8图 8：35 城新房成交分线城市年同比8图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.10.11-2019.10.17）9图 10：12 城二手房周均及单周成交面积（万方）10图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速10图 12：12 城二手房成交月度同环比10图

8、13：12 城分线城市二手房成交月同比10图 14：12 城市二手房成交整体年同比11图 15：12 城市分线二手房成交年同比11图 16：13 城市商品房周度推盘11图 17：13 城市商品房月度推盘11图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势12图 19：13 城市商品房月度批售比12图 20：13 城市商品房库存与去化周期12图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）12图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期12图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期12图 24：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据14图 25：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比14

9、图 26：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比14图 27：全国 100 大中城市土地出让金年同比14图 28：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比14图 29：全国 100 大中城市楼面价和溢价率15图 30：全国 100 大中城市分线城市溢价率15图 31：A 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.10.14-2019.10.18）16图 32：H 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.10.14-2019.10.18）16表 1：35 城市商品房成交面积汇总（2019.10.11-2019.10.17）7表 2：12 城二手房成交面积汇总（2019.10.11-201

10、9.10.17）9表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.10.11-2019.10.17）12表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.10.11-2019.10.17） . 13 HYPERLINK l _TOC_250001 表 5：房企每周拿地汇总（2019.10.13-2019.10.18）16 HYPERLINK l _TOC_250000 表 6：房企每周融资汇总（2019.10.13-2019.10.18）17地产行业政策及基本面跟踪情况主要政策回顾中央层面，财政部发布最新地方政府债券发行数据，前 9 个月累计发行地方债 4.2 万亿元，其中发行

11、新增债券 3.0 万亿元，发行进度 99.43%，今年新增债券发行基本收官。此外，中国人民银行货币政策司司长孙国峰近日表示，央行在研究存量贷款转向LPR 定价的问题，未来贷款基准利率或逐渐淡出。资金监管方面， 据新京报报道，有券商接到证监会窗口指导，9 月 19 日以后受理的私募公司债规模超过净资产 40%的部分只能用于借新还旧。地方层面，部分城市四限政策有所放松。海口市 9 月底部分商品住宅楼盘成功备案均价 17445 元/平米，超过此前 17300 元/平米的限制，海口市住建局称优质商品住宅价格每个月放松 86 元/平米。天津市政府表示，来津非首都功能疏解项目，符合天津产业发展定位的企业的

12、本科以上、工作 3 年员工可随项目落户天津， 享本地户籍购房政策；不落户职工家庭在天津无房的可购一套房（原外地户籍须连续缴纳 2 年社保），限售 3 年。据中证网报道，南京市六合区提出大专学历以上外地户籍居民凭居住证可购买 1 套房（原需缴社保 3 年或个税 2 年），与南京市高淳区之前的限购取消政策相比，六合区增加了大专学历的要求并取消了凭工作证明可购房的放松条件。泉州市近日发布相关文件，表示签订 1 年合同的我市20 类产业急需就业人员，可在除了鲤城区、丰泽区之外的所有区域新购买 1 套商品住房（原非本地户籍须持居住证或缴社保满 1 年），并实行落户“零门槛”， 泉市就业者可举家落户。此外

13、，三亚允许已工作的各类人才购房，网传燕郊引进企业员工无住房的，可通过单位团购一套新房。人才政策方面，杭州市萧山区近日发布相关文件，表示应届毕业的双一流本科、硕士、博士在本区就业并缴纳社保即可享受补贴，工作 3 年分别享受 4 万、6 万、8 万元生活补贴，且可享受 3 年内最高 10 万、20 万、30 万贷款贴息，普通本科可享 3 万元补贴。丽水市政府对重点产业紧缺的本、硕、博在 3 年内每年分别补贴 0.6 万、1.2 万、3 万元。落户方面，连云港市提出全面实行本市公民户口通迁，并且合法稳定就业、合法稳定住所或技工以上毕业生可在城镇落户。银川市近日发布相关文件，中专以上学历可落户，外来就

14、地人员凭劳动合同或工商营业执照可举家落户。天津市近日发布相关文件，下调落户申报指导分值至 110 分，调整设定租房每年积 6 分，购房每年积 10-15 分（原为有住房积 40 分），缴公积金不满 60 个月每年积 3 分，满 60 个月起每年积 4 分（原为每年积 2 分）。市场监管层面，青海银保监局查处五矿信托，原因系信托资金用于收购土地。近日辽宁省、天津市、成都市、合肥市、自贡市、贵州省、乐山市、漯河市、西安市、无锡市等对住房租赁市场开展专项整治活动。宜昌市查处 4 家房产中介机构违规行为，北京市查处 23 家违规发布房源信息的经纪机构。图1：本周主要政策一览（2019.10.13-20

15、19.10.18）北京银保监局：规范辖区内银行与金融科技公司合作类业务，要求银行按照穿透原则，严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域连云港市政府:全面实行本市公民户口通迁，公民可在全市范围内任一合法稳定住所自由迁移（农民进城落户无限制）；2.合法稳定就业、合法稳定住所或技工以上毕业生可在城镇落户海口：9月底海口部分商品住宅楼盘成功备案均价17445元/平米，超过此前17300元/平米的限制，海口市住建局回应称，今后不再搞“一刀切”，而是根据项目不同品质、规模、配套、造价等因素，对每个项目定一个价，但是商品住宅均价仍稳控在17000元/平方米左右，优质商品住宅价格每个月放

16、松86元/平米天津市政府：来津非首都功能疏解项目， 不落户职工家庭在天津无房的可购一套房（原外地户籍须连续缴纳2年社保），限售3年10/1310/1310/1310/1310/1410/1410/1510/1510/18财政部：前9个月累计发行地方债4.2万亿元，其中发行新增债券3.0万亿元，发行进度99.43%，今年新增债券发行基本收官杭州市萧山区人社局：应届毕业的双一流本科、硕士、博士在本区就业并缴纳社保即可享受补贴（原还需签订5年合 同），工作3年分别享受4万、6 万、8万元生活补贴（原2万、3 万、4万），且可享受3年内最高10万、20万、30万贷款贴息（原无），普通本科可享3万元补贴

17、（原无）银保监会：据新京报报道，9月19日以后受理的私募公司债规模超过净资产40%的部分只能用于借新还旧（原资金用途不受限制）南京市六合区：大专学历以上外地户籍居民凭居住证可购买1套房（原需缴社保3年或个税2年）天津市发改委：落户申报指导分值由140分调整至110分；2.租房每年积6 分， 购房每年积10-15 分（ 原为有住房积40分）；3.缴公积金不满60个月每年积3分，满60个月起每年积4分（原为每年积2分）数据来源：政府网站， 重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为10月17日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积64

18、8.36万方，受国庆假期影响环比上升82.5%，同比上升27.3%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积101.00万方，环比上升112.8%，同比上升18.2%，其中，深圳推盘放量成交面积环比上升141.1%。本周， 我们跟踪的11个二线样本城市成交面积323.74万方，环比上升65.7%，同比上升48.3%，其中，武汉、杭州推盘放量成交面积环比分别上涨125.6%、99.3%。三四线城市成交方面，我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积223.62万方，环比上升98.9%，同比上升8.8%。月度来看，10月前17天35城新房成交环比下降10.6%，同比上升14.8%。分线来看，4大一

19、线城市、11个二线城市成交同比分别上升3.7%、34.5%，20个三四线城市成交同比下降3.1%。从全年累计情况来看，截至2019年10月17日，35城新房成交整体同比上涨5.1%，其中一线城市、二线城市累计成交同比分别上涨10.8%、9.4%，三四线城市则下降3.3%。图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比5550454035302520151050北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁 济南 温州160%140%120%100%80%60%40%20%0%19至今周均成交（万方）本周成交（万方）本周成交环比（%）数据来源：Wind

20、，CRIC， 表 1：35 城市商品房成交面积汇总（2019.10.11-2019.10.17）分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均同比去化周期（月）去化时间环比一线（4 个）北京24.8611.25121.0%51.0%18.5315.4819.7%22.05-15.9%上海36.3817.15112.1%-6.9%34.1334.77-1.8%18.91-6.7%广州27.4913.9896.6%30.2%24.4324.011.7%18.61-6.8%深圳12.275.09141.1%7.7%9.598.769.6%12.20-11

21、.6%一线合计101.0047.47112.8%18.2%86.6883.014.4%-二线（11 个）杭州20.2510.1699.3%-29.9%18.5424.58-24.6%10.64-9.5%南京28.7324.7616.0%185.2%17.1215.798.4%22.634.9%武汉84.1637.31125.6%157.6%47.8641.6614.9%-青岛35.4623.1153.4%257.8%31.2935.50-11.9%-福州8.894.9679.2%-11.7%7.116.3611.8%28.571.2%厦门4.222.3182.5%-14.2%5.144.561

22、2.7%-苏州26.1319.3435.1%2.3%23.3620.7012.8%11.17-11.5%长春24.4213.7777.3%-23.2%23.5324.98-5.8%-南宁37.3627.2537.1%42.1%27.1720.2434.2%5.860.5%济南30.3014.26112.5%-8.3%23.8713.7973.1%-温州28.0418.1154.8%178.3%24.0518.9926.6%8.35-3.7%二线合计323.74195.3465.7%48.3%249.05238.534.4%-三四线（20 个）三四线合计223.62112.4398.9%8.8%

23、165.87172.98-4.1%-35 城合计648.36355.2482.5%27.3%501.60494.531.4%-数据来源：Wind，CRIC， 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市7006005004003002001000648.3682.5%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2017201819W1- 19-W39 19-W40 19-W41 19-W4242图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）112.8%98.9%65.7%150%35城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）100%50%0%-50

24、%19-W37 19-W38 19-W39 19-W40 19-W41 19-W42一线城市（4城） 二线城市（11城） 三四线城市（20城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 图5：35城新房月度成交同环比（%）图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）20%15%10%5%0%-5%-10%-15%14.8%-10.6%19.0519.0619.0719.0819.0919.10.01-19.10.1735城新房成交环比35城新房成交同比40%30%20%10%0%-10%-20%34.5%3.7%-3.1%19.0519.0619.0719.0819.09 1

25、9.10.01-19.10.17一线城市二线城市三四线城市数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 图7：35城新房成交整体年同比（%）图8：35城新房成交分线城市年同比10.8%9.4%-3.3%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%5.1% 2014201520162017201819.01.01-30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2014201520162017201819.01.01-19.10.1735城新房成交年同比19.10.17一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）数据来源：Wind，CRIC， 数

26、据来源：Wind，CRIC， 分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）、珠三角（7城）、中西部（3 城）、海峡西岸城市群（5城）本周成交面积分别为94.36、177.06、106.56、127.21、49.28万平，环比上周分别上升81.3%、63.4%、112.9%、78.4%、38.2%。122%81%51%9%122%81%51%9%78%100%94%206%49%63%91%3%商品房 商品房 二手房 二手房周环比 周同比 周环比 周同比67%环渤海38%25%长三角海峡西岸-19%珠三角113%104%中西部17%其他-1%图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（201

27、9.10.11-2019.10.17）数据来源：政府网站， 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为138.73万方，环比上升106.5%。分线城市来看， 2个一线城市二手房成交面积44.08万方，环比上升144.3%，其中深圳环比上升186.9%。10个二三线样本城市整体成交面积为94.65万方，环比上升92.7%，其中江门环比上升634.4%。月度情况来看，10月前17天12城市二手房成交环比下降-19.8%，同比上升24.1%。分线来看，一线城市环比下降30.9%，二三线城市环比下降13.8%。全年累计情况来看，截至2019

28、年10月17日，12城市整体成交同比上升3.5%，其中一线城市成交同比下降5.4%，二三线城市同比上涨8.4%。分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均年同比一线（2 个）北京23.6810.93116.7%-10.8%26.3328.22-6.7%深圳20.407.11186.9%102.5%12.2311.674.8%一线合计44.0818.04144.3%20.4%38.5639.89-3.3%表 2：12 城二手房成交面积汇总（2019.10.11-2019.10.17）二三线（10 个）青岛12.645.43132.8%89.4%9

29、.469.55-0.9%厦门7.175.7325.1%-19.1%8.974.9680.9%无锡15.768.9675.9%22.8%11.7110.6310.1%岳阳1.821.2446.8%17.1%1.491.97-24.2%扬州4.482.14109.3%45.6%3.293.35-1.6%苏州26.9310.27162.2%-2.8%22.9018.6023.1%南宁9.576.4149.3%121.9%5.914.5729.3%金华3.274.53-27.8%79.3%2.803.53-20.8%江门2.350.32634.4%28.3%1.972.69-26.9%杭州10.664

30、.10160.0%57.8%10.9111.92-8.5%大连0.000.00-100.0%4.266.82-37.6%二三线合计94.6549.1392.7%25.5%79.4171.7610.7%12 城合计138.7367.17106.5%23.8%117.96111.655.7%数据来源：Wind， 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）图11：12城分线城市二手房周成交环比增速2001501005002017201819W1-19-W39 19-W40 19-W41 19-W42150%106.5%138.73100%50%0%-50%-1

31、00%200%144.3%92.7%150%100%50%0%-50%-100%124219-W3719-W3819-W3919-W4019-W4119-W42城二手房周均成交面积当周成交环比（右）一线城市（2城）二三线城市（10城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， .7%图12：12城二手房成交月度同环比图13：12城分线城市二手房成交月同比30%20%10%0%-10%-20%-30%24.1%-19.8%19.0519.0619.0719.0819.0919.10.01-19.10.1730%20%10%0%-10%-20%-30%21 25.2%19.05

32、19.0619.0719.0819.0919.10.01-12城二手房成交环比12城二手房成交同比一线城市（2城）二三线城市（10城） 19.10.17数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 图14：12城市二手房成交整体年同比图15：12城市分线二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%3.5%2014201520162017201819.01.01-19.10.17100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%8.4%-5.4%2014201520162017201819.01.01-19.10.1712城二手房成交年同比一线

33、城市（2城）二三线城市（10城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 重点城市推盘及库存跟踪根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为10月17日， 下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为311.82万方，环比上升278.1%， 同比下降13.1%。月度数据来看，10月前17天13城商品房推盘406.21万方，环比下降29.2%，同比上升4.9%。全年累计来看，截至2019年10月17日，13城市商品房推盘面积同比上涨1.7%，涨幅较2018年全年收窄20.4%个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个

34、月）稳定于1.13。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周上升0.3%，其中一线城市商品房库存环比上周下降0.1%，二线城市商品房库存环比上周上升0.7%，三四线城市商品房库存环比上周下降0.1%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至16.24个月，11个城市住宅去化周期上升至8.51个月。图16：13城市商品房周度推盘图17：13城市商品房月度推盘40035030025020015010050019W30 19W32 19W34 19W36 19W38 19W40 19W42300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%2,0001,8001,60

35、01,4001,2001,0008006004002000150%100%50%0%-50%-100% 18M10 18M12 19M219M419M619M8 19.10.01-19.10.17推盘面积（万方）环比（%，右）推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）同比（%，右）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图18：13城市商品房推盘年同比趋势图19：13城市商品房月度批售比25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%1.7%20142015201620172018 2019.01.01-2019.10.172,0001,5001,00050

36、001.701.501.301.100.900.700.5018M1019M119M419M719.10.01-推盘面积年度同比成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）19.10.17数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图20：13城市商品房库存与去化周期图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）20000150001000050000252015105014M615M716M817M918M10库存面积（万方）去化周期（月，右轴）30252015105014W114W5115W4916W4617W4418W4219W40全国13城市商品房去化

37、周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图22：13城市商品房周度库存及去化周期图23：11城市住宅周度库存及去化周期300030100030200010000北 上 广京 海 州深 南 杭圳 京 州20100福 苏 温 南 泉 莆 江州 州 州 宁 州 田 阴800206004001020000一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期

38、（月，右）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京1874-1.0%24.95-1.26上海28311.2%20.12-0.14广州1991-1.4%19.23-0.73深圳5361.5%13.70-0.10南京1872-0.6%21.720.13表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.10.11-2019.10.17）杭州9261.7%11.62-0.04福州896-0.8%27.17-1.06苏州12110.6%12.960.33温州9331.7%8.63-0.04南宁6774.1%6.060.

39、23泉州660-0.2%23.120.95莆田5800.8%27.90-0.64江阴385-1.4%14.46-0.62数据来源：Wind， 表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.10.11-2019.10.17）城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京945-2.3%17.47-1.46上海7773.8%7.080.09广州773-2.2%10.07-0.27深圳2361.1%8.670.09福州340-1.5%13.40-0.73杭州2872.8%4.40-0.01南京456-0.5%5.680.05宁波2790.3%4.49-0.1

40、7苏州5291.8%6.840.24厦门3010.4%23.330.08莆田2620.5%14.14-0.34数据来源：Wind， 全国土地市场供给成交情况由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为10月13日，下同）。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2019年第41周，供给方面，土地供应总建筑面积为1354.6万方，环比前周下降9.9%，同比下降56.1%。从全年累计来看， 截至2019年第41周供应面积同比下降6.4%。成交方面，2019年第41周全类型土地成交1919.0万方，环比上升32.9%，同比上升7.7%。全年累计来看

41、，截至2019年第41周土地成交面积同比下降4.4%。出让金方面，2019年第41周土地成交出让金514.7亿元，环比上升39.1%，同比下降25.9%。分线城市来看，一线城市成交面积上升推动出让金环比上升20.8%，二线城市成交面积上升推动出让金环比上升61.0%，三线城市成交面积、楼面价均下降导致出让金环比下降12.7%。累计来看，2019年前41 周土地出让金同比上涨16.6%，增速较2018年全年由负转正。综合供给和成交，上周全类型土地供销比（移动平均3个月，右）上升至1.28，住宅土地供销比（移动平均3个月，右）上升至1.26。从溢价率的角度来看，2019年第41周全类型土地成交溢价

42、率为9.3%，较前周下降0.3个百分点。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市全类型土地成交溢价率分别为3.4%、9.2%、11.7%，较前周分别上升0.3%、下降0.3%、下降0.8%。宅地方面，2019年第41周宅地成交溢价率为10.4%，较前周下降0.4个百分点。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市上周宅地成交溢价率分别为3.8%、10.0%、13.8%， 较前周分别上升0.4、下降0.3、下降0.9个百分点。图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500019W2919W3219W3519W3

43、819W412.502.302.101.901.701.501.301.100.900.700.50供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平均3个月，右）供销比（当周，右）数据来源：Wind， 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%13141516171819W1-19W4140%-6.4%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-4.4%13141516171819W1-19W41全国100大中城市供应面积年同比（%）全国100大中城市成交面积年同比（%）数据来源：Wind

44、， 数据来源：Wind， 图27：全国100大中城市土地出让金年同比图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比70%50%30%10%-10%-30%-50%16.6%13141516171819W1-19W41200%150%100%50%0%-50%13141516171819W1-19W41一线城市二线城市三线城市全国100大中城市出让金年同比（%）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率图30：全国100大中城市分线城市溢价率3,8003,7003,6003,5003,4003,3003,20024%22%20%18%16%14%12

45、%10%21%16%11%6%3,1008%19W2919W3219W3519W3819W41楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右）1%19W2919W3119W3319W3519W3719W3919W41一线城市溢价率（%）二线城市溢价率（%） 三线城市溢价率（%）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况本周，泉州、天津取消了对外地户籍人口缴纳社保的条件，南京六合区对大专学历的非本地户籍取消社保要求，三亚允许已工作的各类人才购房，同时，网传燕郊引进企业员工无住房的，可通过单位团购一套新房，地方政策边际改善。从市场表现来看，虽然10月前17天重点

46、城市在低基数下增速有所扩大，但10月前两周重点城市去化率下降至49%。在这一背景下，基本面热度缓和有助于缓解政策压力，地方政府发挥主体责任，前期取得一定调控效果且面临一定去化难度的城市具备改善空间。在当前位置，我们继续推荐低估值的龙头房企，兼顾了短期业绩的防御性以及长期销售规模的成长性，一线A股龙头推荐：万科A、金地集团、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐： 融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.10

47、.14-2019.10.18）图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.10.14-2019.10.18）5.7%1.6%0.6%-0.4%-0.5%-0.7%-0.8%-1.2%-1.2%-1.9%-2.0%-2.2%-2.6%-2.7%-5.5%新城控股光大嘉宝万科A 华夏幸福阳光城中国国贸泰禾集团蓝光发展绿地控股金地集团招商蛇口广宇发展荣盛发展中南建设金科股份-8.0% -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0%旭辉控股集团9.6%6.2%4.8%4.4%4.1%3.8%3.4%2.6%2.4%1.5%1.2%0.7%0.2%-0.6%-

48、1.8%绿城中国中国金茂中国恒大龙湖集团融创中国碧桂园合景泰富集团世茂房地产华润置地中国海外发展远洋集团雅居乐集团正荣地产融信中国-4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 公告时间公司城市土地面积建筑面积总地价楼面价权益比例权益建面权益地价（万方）（万方）（亿元）（元/平）（万方）（亿元）2019-10-14光明地产无锡5.2811.638.247,08620%2.331.652019-10-14光明地产成都7.8311.747.346,25034%3.992.502019-10

49、-14光明地产常州8.0917.7914.258,01049%8.726.982019-10-14华夏幸福嘉兴4.208.400.09105100%8.400.092019-10-14华夏幸福文安2.161.300.07502100%1.300.072019-10-14华夏幸福昌黎0.030.010.003,131100%0.010.002019-10-14华夏幸福0.070.020.013,128100%0.020.012019-10-14华夏幸福0.020.000.003,127100%0.000.002019-10-14华夏幸福0.760.230.073,125100%0.230.072

50、019-10-14新城控股萍乡4.507.191.151,60051%3.670.592019-10-14华润置地天津-18.6616.678,93349%9.148.172019-10-14华润置地深圳-16.6346.6028,030100%16.6346.602019-10-14华润置地西安-8.592.542,95870%6.011.782019-10-14华润置地青岛-23.885.832,44279%18.864.612019-10-14华润置地武汉-11.502.622,277100%11.502.622019-10-14华润置地西安-26.078.583,29170%18.25

51、6.012019-10-14华润置地保定-15.226.384,19250%7.613.192019-10-14大悦城昆明11.3268.9240.805,920-2019-10-14大悦城台州19.7829.6731.8410,731-表 5：房企每周拿地汇总（2019.10.13-2019.10.18）2019-10-14大悦城江门5.8617.5912.126,890-2019-10-14大悦城沈阳10.6922.4510.104,499-2019-10-14大悦城武汉3.539.892.032,05353%-1.072019-10-14大悦城9.4023.503.511,494-201

52、9-10-14大悦城哈尔滨9.5722.972.931,276-2019-10-14大悦城天津14.7723.6233.1514,03551%-17.072019-10-14大悦城济南21.1776.7631.444,096-2019-10-15世茂股份重庆1.107.7022.89-23%1.775.252019-10-15世茂股份1.1011.00-23%2.52-2019-10-15世茂股份1.3010.40-23%2.39-2019-10-15世茂股份5.2051.32-23%11.78-2019-10-15世茂股份济南18.5042.1840.59-20%8.608.282019-1

53、0-15世茂股份3.409.525.90-51%4.863.012019-10-15世茂股份5.1013.26-51%6.76-2019-10-15世茂股份淄博2.1014.7018.11-26%3.754.622019-10-15世茂股份4.5012.15-26%3.10-2019-10-15世茂股份9.1024.57-26%6.27-2019-10-15世茂股份13.9020.85-26%5.32-2019-10-15京能置业北京5.6712.4444.3035,611-0.00-2019-10-18世茂股份珠海22.5696.7856.405,82851%49.3628.762019-10-18滨江集团杭州4.5913.7841.5230,135100%13.7841.522019-10-18天地源榆林4.009.00-60%5.400.002019-10-18南京高科南京2.063.195.2016,2