资产评估理论与实务（第四版）第08章不动产评估

1、第八章不动产评估基本知识概念特征影响因素评估原则评估程序评估方法体系土地使用权评估土地特性土地价格土地使用权评估方法房屋建筑物评估房屋建筑物分类房屋建筑物评估方法知识框架育人目标重点难点本章小结推荐书目第一节 不动产评估概述第二节 土地使用权评估第三节 房屋建筑物评估习题测试教学内容第八章 不动产评估育人目标1.了解不动产的价格体系及价格影响因素； 2.熟悉不动产评估的成本法、市场法和收益法应用技巧；3.掌握不动产评估的概念、基本理论与评估程序。能力目标1.能够初步运用不动产估价原则进行不动产评估业务。2.加强专业估价素养，提高科学思维能力，增强综合分析能力。1.不动产评估基本理论与评估程序;

2、2.不动产评估的成本法、市场法和收益法应用技巧;3.不动产的价格体系及价格影响因素。重点难点第一节 不动产评估概述教学内容第二节 土地使用权评估第三节 房屋建筑物评估张先生于2019年购买了一间商铺，经营体育用品。2021年3月，张先生为向银行申请抵押贷款，委托一家房地产评估机构评估该商铺的现时市场价值。该评估机构的房地产估价师选用了市场法进行估价，从收集的类似房地产交易实例中选取了三个可比实例，再经过一系列的交易情况、市场状况、房地产状况的修正和调整，分别求得其比准价格为每平方米15 500元、16 500元、16 000元，从而得出市场法的估价结果为每平方米16 000元。 请问该估价师为

3、什么选用市场法估价？交易情况、市场状况、房地产状况的修正和调整是如何进行的？引文不动产评估概述第一节一、不动产的基本概念、特征和类型二、不动产评估的基本原则与程序第一节 不动产评估概述一、不动产的基本概念四种呈现形态：， 不动产指依自然性质或法律规定不可移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产。土地建筑物房地及其他定着物综合体房地综合体（一）不动产的概念第一节 不动产评估概述一、不动产评估的定义与特点（二）不动产的特征自然特征不可位移性永续使用性稀缺性个体差异性经济特征可垄断性政策敏感性保值增值性房地不可分割性投资大额性区域性价格互动性第一节 不动产评估概述一、不动产评估的定义与特点（三）影响

4、不动产评估价格的主要因素一般因素行政因素社会因素经济因素政策因素区域因素工业用地商业用地住宅用地个别因素面积形状地形地势地质条件临街深度容积率第一节 不动产评估概述二、不动产评估的基本原则与程序1.原则合法原则不完全可替代原则房地分估合一原则地域原则第一节 不动产评估概述二、基本原则与程序2.方法体系基本方法收益法、成本法、市场法衍生方法剩余法、路线价法、基准地价法房地分估合一原则其他方法残余法、长期趋势法、购买年法第一节 不动产评估概述二、基本原则与程序明确不动产评估的基本事项，签订评估委托合同选择不动产评估的技术方法实地勘察不动产,搜集不动产评估资料成立不动产评估小组,制订并实施评估计划计

5、算、确定不动产评估价值撰写不动产评估报告3.程序土地使用权评估第二节一、土地及其特性二、土地使用权三、土地价格四、评估技术方法第二节 土地使用权评估一、土地及其特性1.土地土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。 土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受任何人为因素或社会经济因素的影响，因此，它是无弹性的。土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给，土地经济供给数量会受人类社会活动的影响。土地的经济供给是有弹性的，既可以是直接变化，也可以是间接变化。第二节 土地使用权评估一、土地及其特性2.土地的特性自然属性经济属性供给的稀缺性可

6、垄断性土地利用的多方向性效益级差性位置的固定性质量的差异性不可再生性效用永续性第二节 土地使用权评估二、土地使用权 我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用者可以拥有和转让土地使用权，因此地价一般是土地使用权的价格。70年50年40年居住用地工业用地、教育、科技、文化、卫生体育、综合或者其他用地商业、旅游、娱乐用地第二节 土地使用权评估二、土地使用权土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前1年申请续期。第二节 土地使用权评估三、土地价格 土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 地价是土地经济价值的反映，土地价格的

7、高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。基准地价标定地价土地出让底价成交地价我国的地价体系：第二节 土地使用权评估三、土地价格 土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 地价是土地经济价值的反映，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。基准地价标定地价土地出让底价成交地价我国的地价体系：第二节 土地使用权评估三、土地价格基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期。由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价第二节 土地使用权评估三、土

8、地价格标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。由政府组织或委托评估，并被政府所认可。标定地价第二节 土地使用权评估三、土地价格土地出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平和相应的产业政策，确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。出让底价第二节 土地使用权评估三、土地价格成交地价是土地使用权转移双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。成交地价第二节 土地使用权评估四、土地使用权评估的技术方法01020304成本法收益法市场法其他方法第八章 不动产评估 成本法又称为成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等

9、，是依据开发待估土地或类似土地所需要的各种必要的正常费用，包括正常的利润、利息和税金，而评估待估土地的价格。成本法评估的土地价格称为土地积算价格。（一）成本法基本原理 易于操作和理解，且具有深厚的理论基础，与传统的资产价值模式相吻合，适合新开发土地价格评估； 适用范围狭窄，不能反映土地的市场认可的价格，其评估价格的“可实现性”值得怀疑。 优、缺点比较适用于新开发土地价格的评估，且要求土地开发的各项成本资料真实可靠，适用于成交实例不多、无法利用市场法和收益法等方法进行评估的情况适用范围第二节 土地使用权评估四、评估技术方法确定土地取得费及有关税费1确定土地开发费2确定土地投资利息3START确定

10、土地投资利润4确定土地所有权收益5计算土地价格END（一）成本法第六章 不动产评估评估程序VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益第二节 土地使用权评估四、评估技术方法第二节 土地使用权评估四、评估技术方法 1、成本法征地费费用拆迁安置费农村集体土地城镇国有土地VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益土地取得费及有关税费（一）成本法第二节 土地使用权评估四、评估技术方法 1、成本法小区设施配套费公共设施配套费土地平整费基础设施配套费VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益土地开发费 宗地红线内宗地红

11、线外小区开发费注意事项（一）成本法第二节 土地使用权评估四、评估技术方法VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益投资利息1、公布的配套费能够达到实际开发费标准3、地市、县未公布配套费标准利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）（1+利息率）开发周期-12、公布的配套费未能够达到实际开发费标准利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）（1+利息率）开发周期-1+（土地开发费-市政基础设施配套费）（1+利息率）开发周期-1利息=土地取得费及有关税费（1+利息率）开发周期-1+土地开发费（1+利息率）开发周期-1（一）成本法第二节 土地使用权评估四、

12、评估技术方法同行业近几年的投资利润率投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费）开发周期年投资利润率投资利润率=利润/总投资总投资=土地取得费及有关税费+土地开发费VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益土地利润 投资利润率利润的计算投资利润=土地取得费及有关税费投资回报率（一）成本法第二节 土地使用权评估四、评估技术方法VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益土地增值收益土地增值收益=土地成本价格土地增值收益率=（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）土地增值收益率注意不同情况下土地价格的计算（一）成本法计算土

13、地价格：如土地增值收益依据土地增值收益率确定，评估地价分别为无限年期土地价格（用VN表示）和设定年限的土地价格（用Vn表示），则：VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益Vn=VN 1-1/（1+r）n式中：VN为无限年期土地价格；Vn为设定年限的土地价格第二节 土地使用权评估四、评估技术方法（一）成本法计算土地价格：如土地增值收益采用当地市、县人民政府公布的出让金标准，则地价计算公式为：Vn=（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）1-1/（1+r）n+出让金出让金土地使用权年限与待评估宗地土地使用权年限不一致时：Vn=（土地取得费及有关税费+

14、土地开发费+投资利息+投资利润）1-1/（1+r）n+出让金1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m第二节 土地使用权评估四、评估技术方法 【例题8-1】（一）成本法第六章 不动产评估 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估技术方法。（二）收益法基本原理 被评估土地必须是能用货币来衡量未来期望收益;土地所有者所承担的风险也是可以预测并能用货币衡量的;被评估土地预期获利的年限可以预测。前提基础 存在收益或潜在收益的土地评估。适用范围确定不动产土地评估总收益1确定不动产土地评估出租总费用2确定土地纯收益3START确定还原利率4确定土地价格E

15、ND（二）收益法第六章 不动产评估评估程序Vn=a/r1-1/（1+r）n确定不动产土地评估总收益1（二）收益法第六章 不动产评估评估程序土地总收益是指客观收益，而不是待评估土地的实际收益；必须是长期可以固定取得的收益；必须是安全可靠的收益（即风险小的收益）。确定收益的技术方法。根据资料收集情况及土地所在地的不动产评估市场情况，收益有土地收益（单纯的土地出租）、房地收益、企业总收益三种。确定不动产土地评估出租总费用2（二）收益法第六章 不动产评估评估程序根据确定的土地收益，分以下几种情况考虑费用：计算土地租赁总费用。土地年支出费用=土地税+管理费+维护费计算房地出租总费用。年总支出费用=管理费

16、+维修费+保险费+税金计算土地经营费用。土地经营费用是指土地经营过程中为获取经营收益而必须支出的一切费用。确定土地纯收益3（二）收益法第六章 不动产评估评估程序土地租赁中土地纯收益的计算。土地纯收益=租金-（管理费+维护费+税金）房地出租中土地纯收益的计算。土地纯收益=房地评估出租纯收益-房屋出租纯收益房地评估出租纯收益=房地评估出租总收益-房地评估出租总费用房屋出租纯收益=房屋现值建筑物还原利率式中：房屋现值=房屋重置价-房屋折旧总额=房屋重置价-年折旧费房屋已使用年限=房屋重置价-房屋重置价（1-残值率）耐用年限房屋已使用年限或房屋现值=房屋重置价成新率在土地经营中土地纯收益的计算。土地纯

17、收益=土地收入-土地成本-土地费用-土地税费确定还原利率4确定土地价格END（二）收益法第六章 不动产评估评估程序Vn=a/r1-1/（1+r）n【例8-2】第六章 不动产评估 土地评估的市场法也称为现行市价法、市场比较法，是指在土地交易市场比较发达的条件下，寻找同种或类似土地的近期交易价格作为价格标准，通过比较被评估土地与最近售出类似土地资产的异同，并将类似土地资产的市场价格进行调整，从而确定被评估土地价值的技术方法。（三）市场法基本原理 要有一个活跃的、公开的土地市场;有可比土地和交易活动;其可比土地的相关资料可获取。前提基础 主要适用于单项土地资产评估。适用范围比较土地资产实例选择1比较

18、因子的选择2因素条件说明3START制定土地资产比较因素条件指数表4实例修正后的地价计算END（三）市场法第六章 不动产评估评估程序（三）市场法第六章 不动产评估评估程序具有替代性的、评估时点为近期的、市场上交易的类似实例；比较实例不得少于3个；选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致、交易类型相同、正常交易。比较土地资产实例选择1Pd=PbABCD式中：Pd为待评估土地的评估价格；Pb为可比交易实例价格；A为交易情况修正系数；B为交易日期修正系数；C为区域因素修正系数；D为个别因素修正系数。（三）市场法第六章 不动产评估评估程序具有针对性区域因素各比较因子：基础设置、商业繁华成都、交通环

19、境状况等；个别因素比较因子：绿地覆盖率、产业聚集度、容积率、土地年限、面积形状、地质条件、成新状况等比较因子的选择2因素条件说明3（三）市场法第六章 不动产评估评估程序描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要量化。进行因素条件说明时，要实事求是，既要客观、具体，如把握不准，可先列表将待评估宗地的因素条件予以说明，最后再写个别因素。说明因素条件时，要按规范格式描述，并注意不能同因素分析矛盾。（三）市场法第六章 不动产评估评估程序为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素条件指数表。除估价日期、交易情况、

20、年期及容积率外，应以待评估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。制定土地资产比较因素条件指数表4（三）市场法第六章 不动产评估评估程序实例修正后的地价计算。经过比较分析，求出各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的地价，再依据城镇土地估价规程规定的地价确定方法，确定出待评估土地的评估价格。实例修正后的地价计算END【例8-3】第六章 不动产评估 评估土地资产剩余法又称假设开发法，是以被评估不动产假设开发的建筑物的预期收入扣除土地价格以外的有关房屋建筑成本、相关税费以及正常利润后，将其差额作为土地价格的一种地产

21、估价方法。（四）其他评估地价的技术方法1.剩余法第六章 不动产评估（四）其他评估地价的技术方法路线价估价法是以路线价为基准，对临街道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，此平均价格称为路线价，然后再配合深度指数和其他价格修正率，计算出临接该道路的其他宗地土地价格的一种资产评估技术方法。2.路线价估价法第六章 不动产评估（四）其他评估地价的技术方法（1）路线价法的基本公式宗地价格=路线价深度百分率宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外，还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价深

22、度百分率其他修正系数宗地面积或者宗地价格=路线价深度百分率宗地面积+其他修正额2.路线价估价法第六章 不动产评估（四）其他评估地价的技术方法（2）路线价法的操作步骤第一，确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。第二，确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。第三，确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。第四，估算宗地地价。2.路线价估价法第六章 不动产评估（四）其他评估地价的技术方法（3）路线价的深度修正方法四三二一法则（4）其他宗地条件修正系数编制宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正、地价分配率修正【例8-4】2.路线价估价法房屋建筑物评估第三节一、房屋建筑物概念及分类二、房屋建筑物

23、评估三、现场勘查及鉴定四、房屋建筑物评估的技术方法第三节 房屋建筑物评估一、房屋建筑物评估概念及分类1.概念房屋是指供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成房屋及其构筑物通称为房屋建筑物。构筑物则是指房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁、烟囱、围墙等第三节 房屋建筑物评估一、房屋建筑物评估概念及分类2.分类010203经济用途结构材料建筑材料商业建筑工业建筑住宅公共设施公共建筑框架结构剪力墙结构框架-剪力墙结构筒体结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构第三节 房屋建筑物评估二、房屋建筑物评估1.

24、房屋建筑物评估技术方法的选择01020304与不动产评估目的相适应受可搜集数据和信息资料的制约与不动产评估对象相适应方法选择要统筹考虑第三节 房屋建筑物评估二、房屋建筑物评估2.房屋建筑物评估准备资料委托方需要提供的房屋建筑物资料清单评估人员需准备的有关文件评估明细表的准备第三节 房屋建筑物评估三、现场勘察及鉴定1.建筑物结构、装修的特点1.不同使用功能的建筑物其结构、建筑和内外装修的共性与差异2.相同使用功能的建筑物其结构、建筑和内外装修的共性与差异3.相同使用功能的建筑物因所建地区不同，其结构、建筑和内外装修的共性与差异第三节 房屋建筑物评估三、现场勘察及鉴定2.房屋建筑物的维护、保养和使

25、用情况房屋建筑物结构方面房屋建筑物装饰方面房屋建筑物内部设施围护结构构筑物及管沟功能性贬值和经济性贬值的勘察与评判第三节 房屋建筑物评估四、评估技术方法成本法收益法市场法第八章 不动产评估评估值=重置成本综合成新率或 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）成本法计算公式第八章 不动产评估 评估值=重置成本综合成新率或 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）成本法计算公式重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法、重编概算法、概算指标调整法、类比计算法、估算法重置成本的测算方法第八章 不动产评估 评估值=重置成本综合成新率 或 评估值=重置成本-实体性贬值-

26、功能性贬值-经济性贬值（一）成本法计算公式使用年限法。成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑物尚可使用年限+已使用年限)100%打分法。成新率=结构部分合计得分C+装修部分合计得分S+设备部分合 计得分B综合法。 成新率=使用年限法成新率权数+打分法成新率权数修复费用法。 损耗率=修复费用重置成本100%实体性贬值第八章 不动产评估 评估值=重置成本综合成新率 或 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）成本法计算公式功能性贬值功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配置等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值

27、损失。经济性贬值经济性贬值额=RCRf【例8-5】第八章 不动产评估（二）收益法 房屋建筑物具有独立的、能够连续获得预期收益的能力;房屋建筑物未来的收益是能够用金额计算的;房屋建筑物未来的收益应包含风险收益。1.前提基础（1）基本公式。 V=（A/R）1-1/（1+R）n（2）单独求取建筑物的价值。Vb=（A0-VlRl）/Rb1-1/（1+Rb）n2.计算公式第八章 不动产评估（二）收益法出租型不动产评估：净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。商业经营型不动产评估：净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。生产型不动产评估：

28、净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用。3.净收益的计算第八章 不动产评估（二）收益法市场提取法安全利率加风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法4.还原利率房屋建筑物还原利率分为综合还原利率、土地还原利率、建筑物还原利率，它们之间的关系应按下式确定：Ro=LRl+BRb第八章 不动产评估（二）收益法（1）单独土地和单独建筑物：应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。5.收益年限（2）土地与建筑物合一：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确

29、定未来可获收益的年限，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 。第八章 不动产评估（二）收益法5.收益年限（3）土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一进行处理：先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。【例8-6】第八章 不动产评估P=交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数（三）市场法1.计算公式查阅政府有关部门关于房屋建筑物交易的申报登记资料;查阅各种报刊上关于房屋建筑物租售的信息;以房屋建筑物购买者的身份，与房屋建筑物经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息;通过各类房屋建筑物交易展示会，索取资料，掌握信息;同行之间相互提供信息资料;通过其他途径获取资料2.实例的搜集途径第八章 不动产评估（三）