杭州余杭临平项目开发计划书来莱蒙商业中心

1、PAGE PAGE 43临平商业业项目开开发计划划书莱蒙国际际（余杭杭）置业业有限公公司20055年111月177日目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc120349059 一、项目目概况 PAGEREF _Toc120349059 h 3 HYPERLINK l _Toc120349060 1、地理理位置 PAGEREF _Toc120349060 h 3 HYPERLINK l _Toc120349061 2、基础础数据 PAGEREF _Toc120349061 h 3 HYPERLINK l _Toc120349062 3、土地地描述 PAGEREF

2、_Toc120349062 h 3 HYPERLINK l _Toc120349063 二、产品品描述 PAGEREF _Toc120349063 h 4 HYPERLINK l _Toc120349064 三、市场场介绍 PAGEREF _Toc120349064 h 5 HYPERLINK l _Toc120349065 1、市场场简述 PAGEREF _Toc120349065 h 5 HYPERLINK l _Toc120349066 1.1、市场现现状 PAGEREF _Toc120349066 h 6 HYPERLINK l _Toc120349067 1.2、市场小小结 PAGE

3、REF _Toc120349067 h 6 HYPERLINK l _Toc120349068 2、租赁赁市场 PAGEREF _Toc120349068 h 7 HYPERLINK l _Toc120349069 2.1、临平中中心商业业圈租金金水平 PAGEREF _Toc120349069 h 8 HYPERLINK l _Toc120349070 2.2、专业市市场调查查 PAGEREF _Toc120349070 h 14 HYPERLINK l _Toc12034990711 2.33、临平平餐饮市市场分析析 PAGEREF _Toc120349071 h 18 HYPERLINK

4、 l _Toc120349072 2.4、休闲娱娱乐业专专项调查查分析 PAGEREF _Toc120349072 h 20 HYPERLINK l _Toc120349073 2.5、临平写写字楼专专项研究究 PAGEREF _Toc120349073 h 21 HYPERLINK l _Toc120349074 2.6、地块周周边租金金水平 PAGEREF _Toc120349074 h 24 HYPERLINK l _Toc120349075 3、销售售市场 PAGEREF _Toc120349075 h 25 HYPERLINK l _Toc120349076 4、商业业面积租租赁、销

5、销售价格格建议表表（非沃沃尔玛租租用面积积） PAGEREF _Toc120349076 h 26 HYPERLINK l _Toc120349077 5、商业业辐射半半径及人人口预计计 PAGEREF _Toc120349077 h 26 HYPERLINK l _Toc120349078 四、项目目开发与与营销计计划 PAGEREF _Toc120349078 h 27 HYPERLINK l _Toc120349079 1、项目目工程施施工主要要节点 PAGEREF _Toc120349079 h 27 HYPERLINK l _Toc120349080 2、招商商、销售售与施工工节点关

6、关系 PAGEREF _Toc120349080 h 27 HYPERLINK l _Toc120349081 2.1、前期招招商阶段段 PAGEREF _Toc120349081 h 28 HYPERLINK l _Toc120349082 2.2、正式招招商阶段段 PAGEREF _Toc120349082 h 28 HYPERLINK l _Toc120349083 2.3、后期招招商及开开业筹备备阶段 PAGEREF _Toc120349083 h 29 HYPERLINK l _Toc120349084 2.4、销售进进度节奏奏控制 PAGEREF _Toc120349084 h 2

7、9 HYPERLINK l _Toc120349085 3、项目目开发计计划流程程图 PAGEREF _Toc120349085 h 30 HYPERLINK l _Toc120349086 五、项目目成本预预算 PAGEREF _Toc120349086 h 31 HYPERLINK l _TToc112033490087 1、相关关面积表表 PAGEREF _Toc120349087 h 31 HYPERLINK l _Toc120349088 2、成本本计算表表 PAGEREF _Toc120349088 h 31 HYPERLINK l _Toc120349089 六、项目目收益评评估

8、 PAGEREF _Toc120349089 h 33 HYPERLINK l _Toc120349090 1、价格格建议及及销售、租赁总总额 PAGEREF _Toc120349090 h 33 HYPERLINK l _Toc120349091 1.1、租赁价价格及年年租金 PAGEREF _Toc120349091 h 33 HYPERLINK l _Toc120349092 1.2、销售价价格及总总额 PAGEREF _Toc120349092 h 34 HYPERLINK l _Toc120349093 1.3、实际可可行销售售、租赁赁比例及及价格分分析 PAGEREF _Toc12

9、0349093 h 34 HYPERLINK l _Toc120349094 2、相关关销售税税金 PAGEREF _Toc120349094 h 34 HYPERLINK l _Toc120349095 3、资金金平衡点点分析 PAGEREF _Toc120349095 h 35 HYPERLINK l _Toc120349096 4、投资资回报率率分析 PAGEREF _Toc120349096 h 35 HYPERLINK l _Toc120349097 5、一层层销售现现金流量量表 PAGEREF _Toc120349097 h 37 HYPERLINK l _Toc120349098

10、 6、总投投资资金金平衡现现金流量量表 PAGEREF _Toc120349098 h 38一、项目目概况1、地理理位置项目处于于杭州市市余杭区区临平藕花花洲大街街与迎宾宾路交叉叉口西南南面，紧紧邻城市市主干道道藕花洲洲大街和和迎宾路路。临平为余余杭区区区政府所所在地，为余杭杭区政治治、商业业、文化化等中心心。项目东面面、南面面、西面面均为已已有住宅宅区，北北面隔路路为城市市休闲景景观带。2、基础础数据总占地：22.8亩（151199）容积率：3.44建筑覆盖盖率：75%绿化率：15限高：335米3、土地地描述土地拆迁迁已完成成。土地地形状基基本规则则，土地地平整，无水系系、无起起伏。地地块交

11、通通便利，紧邻临临平城市市交通主主干道：迎宾路路与藕花花洲大街街。二、产品品描述本案产品品为四层层单体建筑筑，总高高度222米，地地上建筑筑面积4426115，其中商商业营业业面积3377222，车库库面积441166。层高为5.55米，地地下室664477。设地地下、地上一层层及室外外停车位位，共计计2944个。负一层面面积64447，设置置138个车车位及自自行车库库。一层面积积104472，其中中商场营营业面积积63662，车库库41110，可停停放1226辆汽汽车。二层面积积109966，其中中沃尔玛玛72664，商场场37003。三层面积积同样1109666，全部面面积都为为沃尔玛玛

12、租用。四层面积积94226，以餐饮饮与娱乐乐业态为为主，具具体面积积划分及及功能分分布根据据后期招招商进一一步细化化。三、市场场介绍1、市场场简述根据2000320110年杭州市市余杭区区商贸服服务业发发展战略略规划，临平平规划为为副城市市级商业业副中心心，临平平整个城城区规划划为四大大商圈，分别为为北大街街九曲曲营路商商业街区区、人民民路迎迎宾大道道世纪纪大道商商业街区区、临丁丁路天天都城商商业街区区、杭州州临平工工业区商商务中心心组成。目前临平平城区内内主要有有两大商商圈组成成，即北北大街九曲营营路商业业街区和和人民路路迎宾宾大道世纪大大道商业业街区（“世纪商商圈”），而临临丁路天都城城商

13、业街街区和杭杭州临平平工业区区商务中中心处于于临平近近郊。本本项目地地处世纪纪商圈核核心位置置。1.1、市场现现状临平作为为杭州余杭杭区政治治、经济济、文化化中心，水陆交交通发达达，各项项配套设设施齐全全。现有有人口约约20万万。规划划中临平平以老城城区为中中心，南南苑商贸贸城和余余杭经济济开发区区为发展展两翼，加快南南部居住住娱乐区区、中部部商业贸贸易区、北部工工业科技技区开发发建设。临平商业业一直以以自我发发展为主主，从中中心城区区的商业业改造逐逐渐走向向外城商商业拓展展的过程程，形成成了以老老城区传传统商业业为主，城南为为新型特特色商业业为为主主的发展展格局。1.2、市场小小结临平地处处

14、杭州以以北，与与杭州市市区相距距20多多分钟车车程，部分高端端及特色色商业消消费外流流，为本本案提供供市场机机会点；临平城区区人口220万左左右，对对周边乡乡镇商业业吸引力力大，亦亦为本案案市场机机会点；城市整体体商业档档次与杭杭州市区区、萧山山城区相相比较低低，对高高端、特特色商业业存在较较大需求求，为本本案市场场机会点点；商业品牌牌以国内内三线品品牌为代代表，与与杭州市市区、萧萧山城区区相比亦亦差距较较大，对对中高端端、特色色品牌存存在市场场需求，存在市市场机会会点。临平城市市业态组组成临平商铺铺经营面面积组成成2、租赁赁市场临平商业业中心圈圈集中，租赁价价格与非非商业中中心圈差差距大。商

15、业中中心圈商商铺出租租率高，非商业业中心圈圈部分区区域出租租率较低低。2.1、临平中中心商业业圈租金金水平北大街总体上从从西大街街路口至至九曲营营路口呈呈逐渐升升高的趋趋势，而而在中都都广场、利群购购物中心心、大红红鹰超市市等人流流集中区区域周边边商铺相相对租金金亦比较较高。区域：商商业集中中区域为为西大街街路口至至九曲营营路口这这一段。租赁价格格：均价价7-88元/天，根据店店铺面积积变化，租金单单价不同同，在一一般情况况下，单单铺面积积越小，租金单单价越高高。主力面积积：单间间店铺商商家面积积30-60为主，双间店店铺商家家面积660-1120为主。层数：基基本以一一层为主主，部分分2层。

16、九曲营步步行街九曲营步步行街包包括沿街街商铺及及新大地地小商品品市场组组成，其其中新大大地小商商品市场场位于九九曲营步步行街两两侧，22层市场场。九曲曲营步行行街全长长约4000米左右。区域：北北大街路路口至保保健路路路口。租赁价格格：九曲曲营步行行街均价77元/天左右右，新大大地小商商品市场场均价11-1.5元/天区间。主力面积积：九曲曲营步行行街主力力面积330-1120为主，新大地地小商品品市场主主力面积积10-25。层数：步步行街一一层商铺铺，小商商铺市场场独立二二层商铺铺。九曲营路路商业网网点布局局：分类商店类型型数量分类商店类型型数量零售商店大型百货货商厦餐饮娱乐宾馆超市1中型饭店

17、店1家具店小型饭店店3服饰专卖卖店19快餐9纺织品专专卖店4西点3鞋类专卖卖店酒吧咖啡啡馆化妆品专专卖店6夜总会 俱乐部部小型百货货店3电影院钟表眼镜镜1休闲浴池池文化用品品4小型浴池池书店1冷饮店1音像专卖卖店4棋牌 台台球室6药房6通信器材材1粮油店2个体日杂杂店14家电专卖卖店1副食品店店10合计77合计23分类商店类型型数量分类商店类型型数量服务业房产中介介5其他商业综合贸易易市场誉印社1机电商店店2照相冲印印6物资商店店1广告1汽配商店店报亭 建建材超市市建材商店店4修理3干洗4美容美发发24其他服务务业8合计52合计7中都广场场步行街：已经经营营的主街街：大部部分为22层商铺铺，租

18、金金价格为为1.55-2元元/天；而而1层商商铺的租租金价格格为3.5元/天，其其中单层层主力面面积为335-770之间。未经营的的后街：为1层层商铺，租金价价格为11.41.7元/天。购物中心心：每年7.8月调调整品牌牌，200的扣扣点、22的广广告费用用，根据据购物中中心的单单位面积积营业额额（根据据年总营营业额与与总营业业面积的的比值计计算），可计算算租金水水平相当当于9元元/天。2楼超市市出口：出口内：约177元/天，经营营面积11-100之间。出口外：约300元/天，经营营面积11-200之间。利群购物物中心购物中心心：同样200的扣扣点、22的广广告费用用，根据据利群购购物中心心的

19、单位位面积营营业额，可计算算租金水水平相当当于5元元/天。2.2、专业市市场调查查临平地区区现已形形成以江江南家居居商贸基基地等为为龙头的的专业市市场，但但由于开开发时间间较晚，大多数数项目的的建设及及配套设设施还并并不完善善，档次次有待提提升。部分专业业市场分分布图资料来源源：杭杭州市余余杭区商商业网点点规划（20004220100）江南家居居（1）基基本概况况开业于220044年122月，投投资规模模80000万元元，占地地1066亩；共共四层，其中11、2、3层已已对外营营业；44层在装装修中，定于220055年6月月底开业业。经现现场考察察，1层层、2层层铺位已已满，33层约225%空

20、空置。 （2）楼楼层租金金楼层业态布局局商家数目目主力铺位位面积（）租金（元元/*天）F1套房、床床具、红红木类家家具33250-30001.3F2沙发、餐餐台类家家具32250-30001.2F3各类办公公、综合合类家具具21450-50001F4办公类家家具0.7（3）特特点停车场：由于商商贸基地地还是初初期建设设阶段，暂时没没有固定定的停车车场，江江南家居居周边地地块较为为开阔，停车较较为方便便。江南家居居广告布布置范围围较广，基本覆覆盖整个个临平（余杭）地区，并辐射射周边，如桐乡乡、海宁宁的部分分市镇。临平、杭杭州市区区均可免免费送货货上门并并安装，由商场场配送；店主需需向物业业缴付一

21、一定配送送费用，约每车车次133元。江南家居居有直通通临平城城区的77辆免费费接送车车，周边边道路无无公交线线路，从从临平城城区至江江南家居居出租车车费用110元。商场整体体档次：中档、中低档档由于江南南家居开开业仅半半年时间间，整体体装修还还未完成成，配套套设施正正在完善善，部分分店铺商商家还没没有正式式开业，考察人人员逗留留期间整整个商场场内基本本无顾客客。江南南家居内内销售人人员反映映，平时时基本无无顾客，周末的的销售情情况稍好好。经纬宜居居、世贸贸布艺城城经纬宜居居和世茂茂布艺城城在一栋栋建筑体体内，世世茂布艺艺城位于于一层，经营布布艺、窗窗帘、布布料等，经纬宜宜居位于于二层、三层，经

22、营家家居、办办公类家家具用品品。总摊位数数：13399个个铺位租金金：楼层经营类别别面积（）主力铺位位面积（）租金（元元/*月）F1布艺、窗窗帘、布布料12000015035左右右F2家居用品品110000150-200020F3办公用品品90000200-250015.33路况：双双向四车车道 停车场：无（车车辆多停停在布艺艺城中廊廊或周边边路旁） 公交线路路：K99 、KK12商场定位位：中低低档经纬宜居居零售兼兼批发，世茂布布艺城则则以批发发为主。经纬宜宜居开业业时间为为19999年，世茂布布艺城开开业更早早。经纬纬宜居位位于临平平城区和和开发区区之间，地理位位置比较较优越，交通方方便，

23、但但商场内内客流很很少，店店铺多不不景气，部分铺铺位已经经撤场。据管理理人员透透露：经经纬宜居居目前租租铺只签签约至220055年底，20006年商商城可能能易主，具体用用途未定定。经纬纬宜居现现场考察察时间为为20005年66月8日日周三114:00左左右。五金机电电城建筑物业业类型：三层联联体铺位位投资：886000万元 占地：1120亩亩 开业时间间：20005年年5月225日主力铺位位面积：1000（共33层） 租金：11.5万万元/年年 路况：双双向四车车道，路路况一般般公交路线线：无 市场特点点：五金机电电城内商商铺多为为批发，区域内内道路较较为宽敞敞，便于于车辆进进出。商贸基地地

24、规划共共分三期期，江南南家居城城、五金金机电城城为一期期工程，五金机机电城共共14栋栋独立三三层小楼楼；除五五金机电电外，规规划中还还有物流流基地、酒店等等项目；项目二二期动工工时间为为20005年77月。余杭新大大地广场场小商品品市场余杭新大大地广场场小商品品市场位位于九曲曲营商业业步行街街内街两两侧建筑筑体内，共两层层，楼上上为住宅宅。市场场内商品品定位较较低，消消费者多多为普通通工薪阶阶层及外外来打工工一族。整体营营业状况况不佳，很多店店铺正在在转让，并且不不收取转转让费。 位置：九曲营营街入口口 物业类型型：内铺铺、住宅宅面积： 300000 年销售总总额：776000万元摊位数：10

25、000个 租金1225元/*月定位：小小商品市市场家电卖场场（1）伟伟鹏家电电位于北大大街东侧侧街边商商铺，交交通较便便利，店店内家电电种类较较为齐全全，在临临平地区区具有较较高的知知名度。余杭及及杭州市市区免费费送货上上门并免免费安装装。营业面积积：20000，共22层（2）永永乐家电电永乐家电电位于北北大街与与九曲营营步行街街交汇处处，且在在两条街街上都有有入口，地理位位置优越越。余杭杭及杭州州市区免免费送货货上门并并免费安安装。由由于是电电器零售售品牌企企业，并并且价格格有一定定优势，营业状状况较伟伟鹏要好好。位置：北北大街入入口 面积：220000（共一一层，位位于二楼楼） 年销售总总

26、额：225133万元商品种类类：手机机/手机机配件/家庭影影院/油油烟机/电饭煲煲/微波波炉/复复读机/办公用用品/电电脑/电电脑耗材材/数码码/碟机机/冰箱箱/洗衣衣机/燃燃气灶/彩电/音响/电风扇扇/浴霸霸分析：临平的电电器零售售状况不不佳，据据调查，临平居居民购买买大件家家电多到到杭州城城区购买买，质量量有保证证并且价价格相对对较低，而且距距离很近近，交通通又方便便。永乐乐的进驻驻使这一一情况有有所改观观，20004年年永乐家家电临平平店的销销售额为为25113万元元。2.3、临平餐餐饮市场场分析2.3.1、餐餐饮市场场概况从整个余余杭餐饮饮业市场场来看，20004年营营业额增增长率为为

27、1199.9，为6603333万元元，而220033年这一一数据为为500071万万元。根根据220044年余杭杭统计年年鉴统统计，截截至20004年年，余杭杭城镇私私营餐饮饮企业共共67家家，而个个体餐饮饮共22265户户，同期期开业为为6633户，发发展速度度极快。2.3.2、餐餐饮市场场特征（1）休休闲餐饮饮、洋快快餐等连连锁餐饮饮集中于于市区由于临平平为杭州州副城，多数休休闲餐饮饮属于杭杭州餐饮饮的连锁锁店，如如两岸咖咖啡西餐餐厅、迪迪欧咖啡啡等，由由于具有有兼具休休闲功能能，发展展较快，如雨后后春笋般般出现在在市区重重要干道道上。而而肯德基基、麦当当劳等西西式洋快快餐等由由于对于于人

28、流的的依托均均分布于于繁华的的北大街街上。（2）餐餐饮出现现集中于于人民广广场一带带的现象象由于市中中心属于于传统商商业区，餐饮业业主要以以小型餐餐饮店、连锁店店等为主主，而较较为集中中的餐饮饮店则集集中于人人民广场场一带，如人民民路上的的金马大大酒店、新格格格大酒店店、金忆忆诚酒店店、明典典咖啡、巴西烤烤肉、日日本料理理等，这这与此区区域商圈圈规划保保持了一一致性。（3）大大型餐饮饮规模较较小、数数量少、停车不不足、分分散分布布从市场调调查来看看，城北北通往经经济开发发区的道道路边分分布有新新悦来美美食广场场、兆丰丰餐饮等等大型独独立餐饮饮店，同同时人民民广场周周边有几几家较大大的餐饮饮店，

29、而而大型餐餐饮设施施的单个个总体规规模小，数量少少，分散分布布。（4）多多数餐饮饮依附于于临街商商铺从临平餐餐饮店来来看，多多数酒店店、酒楼楼、连锁锁店等餐餐饮店依依附于临临街商铺铺，规模模较小。（5）中中高档餐餐饮主要要以高档档宾馆餐餐饮为主主作为商务务餐饮、企业接接待等高高档餐饮饮，目前前临平较较少，主主要集中中的一些些高档宾宾馆内，如余杭杭大厦为为临平最最为高档档的酒店店，其餐餐饮为临临平多数数企业接接待宾客客的常去去地点，而临平平大厦具具有可容容纳8000人就就餐。许多余余杭的高高档及特特色餐饮饮消费流流向杭州州。（6）中中高档餐餐饮依附附于经济济开发区区企业及及临近的的许村等等客户消

30、消费临平中低低档餐饮饮主要消消费群为为市区内内常住居居民，而而中高档档餐饮消消费者主主要来自自于市区区及经济济开发区区企业及及临近经经济发达达、企业业较多的的海宁许许村、崇崇贤等乡乡镇企业业。2.3.3、餐餐饮业在在项目的的发展前前景从目前市市场来看看，项目目可引入入122家大型型品牌餐餐饮，以以吸收和和聚集目前前临平零零散的中中高档餐餐饮消费费；从项目来来看，由由于有沃沃尔玛超超市人流流的依托托，除大大型餐饮饮外，可可在精致致的低档档餐饮消消费上做做一定的的市场开开拓；项目位于于临平两两大商圈圈四侧的的中间地地带，处处于四岔岔路口，交通便便捷，交交通可达达性较强强；2.3.4、餐餐饮的人人流

31、集中中点分析析根据临平平餐饮市市场初步步判断，项目餐餐饮未来来的人流流主要分分为两部部分，一一部分为为沃尔玛玛超市购购物的部部分客群群，主要要以中低低档美食食、小吃吃等为主主；另一一部分主主要以临临平市区区企业、经济开开发区企企业、周周边许村村、崇贤贤等乡镇镇客户需需求为主主。建议针对对后一部部分餐饮饮，考虑虑杭州知知名大众众或特色色餐饮品品牌，走走高性价价比餐饮饮，以规规模餐饮饮的规模模取胜，例如美美食街方方式、大大餐饮等等方式。2.4、休闲娱娱乐业专专项调查查分析2.4.1、休休闲娱乐乐业态概概况休闲娱乐乐业态属属于临平平近两年年内城市市快速发发展的新新型业态态，具有有强劲的的辐射能能力，

32、在在具有相相应人群群支撑的的情况下下，对于于位置地地段的要要求并不不是十分分的讲究究。临平休闲闲娱乐业业态主要要由咖啡啡、茶楼楼、浴场场、足浴浴及零星星的酒吧吧、夜总总会组成成，行业业整体较较为落后后。造成成此类现现象的主主要原因因在于：一是整整体中档档消费阶阶层有限限；二是是杭州市市区的巨巨大吸引引力，将将本地中中高档消消费几乎乎全部吸吸收；三三是本身身提供的的此类专专项的商商业设施施较少。因此，从从整个220万固固定城区区人口规规模的城城区来看看，此类类消费市市场前景景仍然具具有极大大的市场场。2.4.2、休休闲娱乐乐业态的的特征（1）市市中心休休闲娱乐乐设施较较少从20004年年杭州市市

33、余杭区区商业网网点规划划中对对于现有有北大街街和九曲曲营路商商业网点点规划来来看，仅仅北大街街有夜总总会、俱俱乐部共共4家、棋牌、台球室室共7家家，而北北大街和和九曲营营路的酒酒吧、咖咖啡馆、电影院院、休闲闲浴场基基本空白白。由此可见见，市中中心目前前休闲娱娱乐设施施的匮乏乏，作为为一个副副城的中中心商圈圈，休闲闲娱乐设设施随着着商业发发展必将增加加。（2）量量贩KTTV成为为市场的的空白点点从临平市市场走访访和资料料查找，目前临临平KTTV仅出出现在宾宾馆和夜夜总会内内的小型型KTVV，而适适合于大大众娱乐乐的量贩贩KTVV尚未出出现一家家，量贩贩KTVV成为市市场的空空白点。（3）城城市休

34、闲闲娱乐业业态较多多集中在在人民广广场周边边对于城市市生活中中经常光光顾的茶茶楼、咖咖啡、酒酒吧、夜夜总会、足浴等等休闲娱娱乐在临临平多数数集中于于人民广广场人人民路余杭大大厦一带带，如明明典咖啡啡、卡帝帝亚夜总总会、巴巴黎国际际俱乐部部、百百咖啡啡、卡帝帝亚酒吧吧、珊娜娜娜足浴浴等，此此类消费费以中档档消费为为主。2.4.3、休闲闲娱乐业业态的前前景及人人流分析析（1）根根据目前前临平市市中心休休闲娱乐乐业态缺缺乏的状状况，需需要一定定的补充充。而本本项目与与核心商商圈步行行约510分分钟距离离，能很很好的补补充市中中心此类类业态的的不足；（2）利利用城市市业态缺缺乏的空空白点，早日招招商，

35、引引进具有有市场潜潜力的大大型KTTV、量量贩KTTV具有有很好的的吸引人人气作用用；（3）本本项目北北面良好好的远眺眺景观资资源具有有区别于于人民广广场周边边休闲娱娱乐场所所环境的的巨大优优势，具具有发展展现代休休闲娱乐乐行业的的先天环环境优势势；（4）在在临平工工作、居居住的公公务员、企业办办公人员员及项目目周边乡乡镇的企企业办公公人员将将构成大大众休闲闲娱乐的的大量人人流。2.5、临平写写字楼专专项研究究2.5.1、写字字楼市场场特点及及趋势（1）写写字楼开开发量较较少与大多数数市级县县城一样样，早期期临平的的写字楼楼主要以以集体开开发的办办公大楼楼为主，如一些些沿着市市中心主主干道的的

36、如华都都大厦等等办公大大楼。临平写字字楼为近近两年出出现的新新的建筑筑形式，市场开开发两较较小，目目前仅有有中都大大厦与美美亚大厦厦为纯写写字楼项项目。 （2）写写字楼需需求量较较小从临平市市场来看看，写字字楼市场场需求极极小。一一是临平平本地企企业基本本上均为为工业企企业，具具有企业业办公大大楼，无无需租赁赁其它办办公场所所；二是是距离杭杭州太近近，若需需要将办办公业务务或者总总部等转转移至纯纯办公楼楼宇中，基本上上以选择择杭州市市区办公公楼为主主；三是是本地一一些小型型的公司司、办事事处等多多数选择择市中心心商住楼楼作为办办公物业业，节省省开支。（3）本本地写字字楼需求求主要以以服务型型公

37、司为为主从中都、华都等等写字楼楼来看，租赁此此类写字字楼的公公司基本本上以房房产开发发公司、财务公公司、中中介公司司、招标标公司、贸易公公司、广广告咨询询公司等等服务型型公司为为主。（4）写写字楼空空置率较较高从中都的的写字楼楼实际调调查来看看，目前前除了中中都公司司自身使使用两层层外，约约50为空置置，入住住企业约约在200家左右右，总体体空置率率较高。（5）市市场反应应冷淡，前景不不容乐观观对于写字字楼从临临平房产产中介和和走访中中发现，临平写写字楼市市场极为为平淡，市场供供应量及及客户需需求冷淡淡，大多多数对于于写字楼楼开发表表示不容容乐观，写字楼楼市场缺缺乏一定定的产业业支撑。（6）市

38、市场不具具有发展展写字楼楼的先天天产业基基础根据临平平的经济济发展状状况，主主要纺织织服装、机械电电子、食食品饮料料、生物物制药、汽车配配件、建建筑材料料、包装装等为主主要产业业，大多多数属于于工业性性企业。同时从从临平规规划来看看，未来来临平将将以现代代加工制制造业为为主，具具有区域域物流中中心功能能的综合合性工业业城，具具有山水水特色的的生态型型居住新新城，成成为杭州州三大副副城之一一。市场场不具有有写字楼楼开发的的先天产产业基础础。2.5.2、临平平写字楼楼一览（1）美美亚大厦厦概况：由新加坡坡美亚集集团投资资，在杭杭州美亚亚房地产产开发有有限公司司开发建建设的美美亚大厦厦坐落在在临平新

39、新城区主主干道迎宾宾路与世世纪大道道交汇处处，总建建筑面积积390000mm2，其其中地下下停车场场64000 mm2 、一至四四层裙房房150000 m2 、五至至二十四四层主楼楼176600 m2 。美亚亚大厦是是一幢集集金融、餐饮、商务办办公于一一身的高高档商务务大厦。功能布局局：地下一层层：除部部分设备备用房外外，配有有1000个停车车位（暂暂时为人人防隐蔽蔽所）。裙房一至至三层：大型零零售商业业用房裙房四层层：大型型餐饮用用房裙房一至至二层（朝南沿沿世纪大大道）部部分：银银行用房房主楼五至至二十四四层：高高档商务务办公用用房。主要设施施配套：电梯：主主商务楼楼采用日日本原装装进口三三

40、菱电梯梯； 裙裙房全部部采用上上海三菱菱电梯（含扶梯梯和货梯梯）； 根根据不同同功能用用房均采采用独立立出入口口、专业业电梯。空调：整整幢大楼楼均采用用全中央央空调系系统加新新风系统统。弱风系统统：安防系统统：大楼楼地下停停车场、一层出出入口、电梯厅厅等公共共部分配配有闭路路电视监监控系统统。通信网络络系统：语音、数字、图文传传输系统统布置到到每层主主要部位位，完全全满足现现代办公公智能化化的需要要。、电视：除除配有有有线电视视系统外外，还配配有卫星星电视接接收系统统楼宇智能能化系统统：大厦厦的主要要设施（如：电电梯、空空调、消消防、供供电、供供水等）均采用用智能化化管理系系统。价格：未未开盘

41、，待定。（2）中中都大厦厦中都广场场占地3300660、总建建筑面积积达111万,是集集大型精精品购物物中心、商业步步行街、酒店式式公寓、智能化化写字楼楼、食品品城等于于一体的的综合性性大型建建筑群，由中都都集团旗旗下杭州州顺昌房房地产有有限责任任公司全全面开发发。项目目于20003年年全面竣竣工,作作为杭州州临平的的城市改改造工程程,中都都广场凭凭借其优优越的地地理位置置、庞大大的规模模、恢弘弘的气势势成为杭杭州临平平的主要要建筑物物之一。中都购物物中心、中都商商业步行行街、中中都运动动名品馆馆、肯德德基、华华联吉买买盛、龙龙摄影、安利临临平公司司、设计计公司、外贸公公司等多多家公司司、多种

42、种商业形形态的云云集,使使中都广广场及其其周边迅迅速成为为临平的的黄金地地段,其其商业价价值不断断向周边边辐射。租金：11.000元/ m2 天售价：均均价 550000元/ m2 物业费：3元/ m22 月2.6、地块周周边租金金水平地块周边边有主要要参考价价值的商商铺位于于藕花洲洲大街与与与迎宾宾路交叉叉口、藕花洲洲大街靠靠近地块块位置以以及与地地块相距距不远的的府前路路等位置置。区域代表表商铺数数据面积（）层数租金（元元/天）备注地块紧邻邻交叉路口口15020.911紧邻地块块路口藕花洲大大街7011.577靠近迎宾宾路口府前路1117520.944府前路2221020.522按照租金金

43、价格11层：22层22：1比比例计算算，则地地块周边边1层商商铺租金金水平为为0.669-11.577元/天之间间，根据据位置计计算权重重后估算算区域11层租金金水平为为1.33-1.4元/天区间间。小结：临平中心心商业圈圈的沿街街店铺租租赁价格格在7-8元/天区间间内，项项目内步步行街租租赁价格格为3.5元/天左右右，购物物中心租租金价格格为5-9元/天区间间。故可可认为对对临平沿沿街商铺铺的最高高接受租租赁价格格为7-8元，对购物物中心的的最高接接受租赁赁价格为为5-99元/天。而项目周周边的沿沿街一层层商铺租租赁价格格为1.3-11.4元元/天，相对对本案预预期价格格相对较较低。随随着本

44、案案的入驻驻，本案案项目的的品牌作作用、商商业吸引引力、产产品档次次等自身身因素将将对本案案商业的的租赁水水平产生生直接影影响。本本案商业业与临平平商业中中心圈对对投资者者、经营营者、消消费者的的吸引力力比较，将直接接反映本本案的租租赁价格格水平与与商业中中心圈的的价格比比值。3、销售售市场城市代表表商业物物业销售售价格项目位置层数价格（元/）备注中都购物物步行街街北面后街街11100001120000步行街主主街2188000只剩一间间星光商业业街星光街287000最好铺位位碧云假日日休闲街街东湖路287000东海水水景城城南274000九曲营路路步行街街靠近北大大街1300000较好位置置

45、桂花城一一期人民大道道1.21层11100002层80000-1000002层商铺铺位置相相对较好好桂花城周周边人民大道道265000桂花城西西面府前路商商铺府前路280000-9000004年销销售价格格从上表数数据可以以分析，临平中中心商业业圈的销销售价格格在1110000-3000000元/区间内内，地块块周边销销售价格格80000-1100000元/区间内内，而人人民大道道东面住住宅区块块沿街底底商价格格集中在在65000-1110000元/之间。小结：从上述项项目销售售价格可可以分析析，区域域商铺价价格在未未有本案案介入的的情况下下，区域域1-22层的商商铺价格格在80000-900

46、00元/之间。而随着着本案的的强势入入驻，区区域降格格将有大大幅度提提升的资资本，根根据本项项目商业业业态、品牌、吸引度度等与中中心商业业圈的比比较，预预计本案案销售均均价将达达200000元元/的水平平。4、商业业面积租租赁、销销售价格格建议表表（非沃沃尔玛租租用面积积）一层二层四层租金价格格（元/天）4.561销售价格格（元/）初步估算算销售均均价为22万，具具体价格格后文阐阐述5、商业业辐射半半径及人人口预计计本案商业业辐射半半径受以以下几方方面影响响：1、受本案案项目定定位、业业态、档档次等影影响，本本案为余余杭区的的标志性性商业项项目；22、受临临平城市市对外辐辐射能力力影响，本案商

47、商业对周周边乡镇镇乃至杭杭州市区区城北都都有一定定辐射能能力；33、受周周边乡镇镇消费习习惯影响响，周边边靠近临临平乡镇镇有驾车车往临平平购物、消费习习惯。以半小时时车程为为本案商商业商圈圈半径，包括核核心商圈圈、次级级商圈、边缘商商圈，具具体客源源来自区区域为：本案以东东辐射范范围包括括属于余余杭区的的东湖、长树以以及属于于海凝市市的许村村镇等乡乡镇，辐辐射人口口约100万；本案以南南辐射范范围包括括属于余余杭区的的临平南南部新城城、星桥桥街道、天都城城以及属属于杭州州的丁桥桥镇、杭杭州城北北等区域域，辐射射人口约约20万万；本案以西西辐射范范围包括括属于余余杭区的的星火、塘栖镇镇等乡镇镇，

48、辐射射人口约约10万万；本案以北北辐射范范围包括括属于余余杭区的的临平城城区、工工业源泉泉、运河河镇等以以及属于于德清市市的徐家家庄镇、九里港港等乡镇镇，辐射射人口约约20万万；则本案商商业的辐辐射人口口来自区区域包括括余杭本本区的周周边乡镇镇、属于于杭州市市区的北北部区域域、属于于海宁市市和德清清市的部部分乡镇镇，总计计辐射人人口约660万左左右。四、项目目开发与与营销计计划1、项目目工程施施工主要要节点项目时间（年年.月.日）桩基开工工05.112.115桩基完成成06.11.200施工至+/-0006.33.5项目结顶顶06.55.155外立面完完成06.77.200环境部分分完成06.

49、99.5内装修完完成06.110.220整体开业业06.112值得注意意的是，本案项项目施工工周期为为10-12个个月左右右，在这这过程中中项目的的推广、招商、租售将贯穿整整个阶段段。项目目施工进进度与项项目推广广、招商商、销售售的结合合与配合合是推广广、招商商、销售售成败的的关键。2、招商商、销售售与施工工节点关关系 开工 桩基正负零封顶竣工 开业 入场前期招商正式招商后期招商前期销售正式销售后期销售招商总思思路项目市场定位及营销要求项目招商品牌导入提升项目投资价值吸引其他商家介入主题性商家完成项目经营定位形成稳定的经营商流吸引投资者完成销售为后期经营获利提供保障建立、完善项目的经营运作体系

50、2.1、前期招招商阶段段 时间：220055年122月100日06年年3月4日阶段目标标：完成符合合项目主主题定位位的主力力店及次次主力店店的准客客户招商商。阶段目的的： 通过主主力客户户的意向向招商确确定，可可确保项项目的基基本主题题定位，并有助助于一般般散户与与配套店店的客户户积累。阶段必备备条件：项目招商商VI系系列的完完成；商业经营营管理公公司的建建立。阶段推广广的目的的： 主要要通过项项目形象象的炒作作告知，在正式式实施招招商阶段段把项目目地块价价值、项项目定位位做到临临平市场场耳熟能能详的目目的2.2、正式招招商阶段段 时间：220066年3月5日10月20日日阶段目标标：完成项目

51、目70-80的招商商面积，基本可可达到开开业要求求。阶段目的的：通过招商商，完成成项目的的经营需需求通过过招商，与项目目销售紧紧密互动动，相互互促进。阶段必备备条件：项目主体体结构封封顶；招商营销销中心正正式启用用；准主力店店客户可可以签约约；项目推广广深入人人心。阶段推广广目的：主要是通通过项目目全方位位的广告告攻势，完成项项目基本本的招商商与销售售目标。2.3、后期招商商及开业业筹备阶阶段时间：220066年100月211日12月月阶段目标标：完成项目目剩余商商铺的招招商与销销售，并并准备开开业筹备备广活动动。阶段目的的：尽可能达达到满场场经营的的目的完完成项目目的品牌牌塑造。阶段必备备条

52、件：商业公司司的全方方位介入入；经营主力力商家开开始进场场装修；商业公司司对开业业后期系系列活动动表制定定。阶段推广广目的： 通过项项目各类类活动的的举办，达到剩剩余商铺铺的去化化，并为为开业做做好准备备。2.4、销售进进度节奏奏控制前期销售售 220066年2月5月 （销售售预定阶阶段）正式销售售 220066年5月100月后期销售售 220066年100月12月月及以后后具体销售售实施及及推广策策略在此此不再深深入分析析，将在在后期项项目营销销策略报报告中作作详细阐阐述。3、项目目开发计计划流程程图项目开发发计划流流程图年度20055年20066年月11月12月1月2月3月4月5月6月7月

53、8月9月10月11月12月阶段进度期限项目施工工主要节节点桩基施工至+/-00项目结顶顶外立面完完成内装修完完成整体开业业工程周期期招商前期招商商正式招商商后期招商商销售前期销售售正式销售售尾盘销售售招商销售售整体周期期开发周期期13个个月(220055年111月220066年122月注：商铺铺租赁已已包含于于招商这这一步骤骤。五、项目目成本预算算1、相关关面积表表总建筑面面积484886地上建筑筑面积426115营业面积积377222一层车库库39444地下及半半地下建建筑面积积64477幕墙安装装面积40000注：幕墙墙只在临临藕花洲洲大街、迎宾路路两侧墙墙体安装装，根据据边长、层高估估算

54、幕墙墙安装面面积约440000。2、成本本计算表表序 号号项目或费费用名称称单方造价价(元)计算公式式总额（万万）一土地费用用482.5*42661520566二各种规费费50*484486242.41白蚁防治治费2墙体改造造费3房屋面积积测绘费费4城建档案案押金5绿化费6培训及其其他费其他部分分规费已已包含于于建安及及后述其其他费用用用三勘察设计计费70*426615298.31地质勘探探费521.332设计费65277四建安成本本19933.7（单方）84966.11土建850850*42661536222.32基坑维护护6060*4426115255.73幕墙安装装1000010000*

55、400004004给排水、电气、消防180180*426615767.15通风、空空调350350*37772213200.36电梯100100*426615426.17自动化、安防5050*4426115213.18建筑工程程350350*42661514911.5五其他配套套费89*426615379.31电力402电信83有线电视视64室外亮化化205绿化.建建筑小品品15六工程其他他费用22.99*42661597.661工程质检检.监理费费19.99建安费用用*1%3标底编制制费14物业基金金065元/平米代代收代缴缴5工程许可可证、公公证费2七销售、招招商费用用100*426615

56、426.2八管理费用用99.77建安费用用*5%424.9九财务费用用100*426615426.2十保险费用用3.5*42661515.11十一不可预见见费49.88建安费用用*2.5%212.2十二人防支出出40*426615170.5十三销售税金金合计总成本31011.1132115.33注：1、销售售、招商商费用包包括广告告费用、代理费费、销售售道具费费用、销销售人员员人工费费用等开开支。3、各种种税费未未计算。则本项目目总成本为为：132115.33万元六、项目目收益评评估1、价格格建议及及销售、租赁总总额在目前已已有的市市场资料料及项目目档次、定位的的基础上上本案的的销售、租赁指指

57、导价格如下下：1.1、租赁价价格及年年租金（单位租租金单位位：元/天）一层二层三层四层单位租金金4.565.51面积636223703394266总租金（万元）10455811344注：1、上表面面积按实实际可出出租面积积计算，除去车车库、沃沃尔玛实实用面积积。2、则除除沃尔玛玛外，年年总租金金收入为为：22200万元元。其中沃尔尔玛的使使用面积积为1882311，按335元/月的租租金计算算，则沃沃尔玛的的年租金金为765.7万元元。则全部商商业面积积的年租租金为：29655.7万万元1.2、销售价价格及总总额按12年年的投资资回报周周期、第第二年的的租金价价格为标标准租赁赁价格计计算，则则

58、建议销销售价格格如下：一层二层四层均价（元元/）19711026288043800面积636223703394266可销售总总价（万万元）125339.5597311.541288.6则除沃尔尔玛使用用面积外外，可销售面面积总销销售收入入为：2263999.6万元。1.3、实际可可行销售售、租赁赁比例及及价格分分析上述的租租赁和销销售计算算，只是是按照扣扣除沃尔尔玛需求求面积外外统一的的全租赁赁或全销销售总额额计算，在此，则根据据项目实实际目标标销售和和出租的的范围进进行计算算。根据当前前项目情情况及实实际目标标，一层层商铺面面积（扣扣除车位位及沃尔尔玛使用用面积）进行销销售，二二至四层层商铺

59、面面积（扣扣除沃尔尔玛使用用面积）出租，2-44层物业业面积长长期持有有。则商业一一层可销销售总额额为：1125339.55万元二至四层层年租金金为：119200.7万万元2、相关关销售税税金税种计算公式式金额(万万元)营业税销售额的的5%627城市维护护建设税税营业税的的7%43.99教育费附附加税营业税的的3%18.88印花税购房合同同的3/1000037.66注：按一一层销售售总额1125339.55万元计计算销售售税金则一层销销售税金金为：7727.3万元元一层销售售收入为为：1118122.2万万元3、资金金平衡点点分析项目投资资总成本本为1332155.3万万元，则项目投投资资金金

60、平衡点点除销售售一层的的所有面面积外，还必须须销售二二层的部部分面积积，具体体销售面面积见下下表：类型可销售总总额（万万元）去化率税前金额额（万元）销售税金金（销售额额的5.5%）税后金额额（万元）项目成本本132115.33万元一层125339.55100%125339.55727.3118112.22二层97311.515.22614844.881.7714033.1则项目盈盈亏平衡衡点的物物业销售售比例为为：一层层可销售售面积的的1000（面面积61127），二二层占可可销售面面积的115.226（即只要要销售面面积5665即可总投投资资金金平衡）。 4、投资资回报率率分析本案项目目总投