【新疆名豪商务酒店商业计划】

1、商 业 计 划 书 项目名称称 新疆名名豪商务务酒店 项目单位位 地 址电 话 传 真 电子邮件件 联 系 人 二OO五五年一月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc93951901 1. 摘摘要 PAGEREF _Toc93951901 h 4 HYPERLINK l _Toc93951902 1.1. 项目目公司 PAGEREF _Toc93951902 h 4 HYPERLINK l _Toc93951903 1.2. 市场场营销 PAGEREF _Toc93951903 h 4 HYPERLINK l _Toc93951904 1.3. 营运运与管理理

2、PAGEREF _Toc93951904 h 5 HYPERLINK l _Toc93951905 1.4. 投资资与财务务 PAGEREF _Toc93951905 h 5 HYPERLINK l _Toc93951906 2. 项项目规划划 PAGEREF _Toc93951906 h 5 HYPERLINK l _Toc93951907 2.1. 酒店店位置及及现状 PAGEREF _Toc93951907 h 5 HYPERLINK l _Toc93951908 2.2. 许可可经营及及法律文文件 PAGEREF _Toc93951908 h 6 HYPERLINK l _Toc939

3、51909 2.3. 项目目总体规规划 PAGEREF _Toc93951909 h 6 HYPERLINK l _Toc93951915 3. 乌乌鲁木齐齐市环境境评估 PAGEREF _Toc93951915 h 7 HYPERLINK l _Toc93951916 3.1. 区位位优势 PAGEREF _Toc93951916 h 7 HYPERLINK l _Toc93951922 3.2. 区域域经济 PAGEREF _Toc93951922 h 10 HYPERLINK l _Toc93951923 3.3. 旅游游资源 PAGEREF _Toc93951923 h 11 HYPE

4、RLINK l _Toc93951924 4. 酒酒店行业业概况 PAGEREF _Toc93951924 h 11 HYPERLINK l _Toc93951925 4.1. 酒店店业概况况 PAGEREF _Toc93951925 h 11 HYPERLINK l _Toc93951926 4.1.1. 我国星星级酒店店数量、结构及及分布 PAGEREF _Toc93951926 h 11 HYPERLINK l _Toc93951927 4.1.2. 我国星星级酒店店行业景景气情况况 PAGEREF _Toc93951927 h 13 HYPERLINK l _Toc93951928 4

5、.1.3. 我国星星级酒店店经营情情况 PAGEREF _Toc93951928 h 14 HYPERLINK l _Toc93951929 4.2. 酒店店业经济济特点 PAGEREF _Toc93951929 h 15 HYPERLINK l _Toc93951930 4.2.1. 属于资资本密集集型和劳劳动密集集型行业业 PAGEREF _Toc93951930 h 15 HYPERLINK l _Toc93951931 4.2.2. 对经营营管理的的要求高高 PAGEREF _Toc93951931 h 15 HYPERLINK l _Toc93951932 4.3. 酒店店业发展展趋

6、势 PAGEREF _Toc93951932 h 16 HYPERLINK l _Toc93951933 4.3.1. 旅游行行业整体体发展趋趋势预测测 PAGEREF _Toc93951933 h 16 HYPERLINK l _Toc93951934 4.3.2. 酒店业业发展趋趋势预测测 PAGEREF _Toc93951934 h 17 HYPERLINK l _Toc93951935 5. 市市场、竞竞争和项项目定位位 PAGEREF _Toc93951935 h 18 HYPERLINK l _Toc93951936 5.1. 乌鲁鲁木齐酒酒店市场场分析预预测 PAGEREF _T

7、oc93951936 h 18 HYPERLINK l _Toc93951937 5.1.1. 乌鲁木木齐旅游游业基本本情况 PAGEREF _Toc93951937 h 18 HYPERLINK l _Toc93951938 5.1.2. 乌鲁木木齐酒店店基本情情况 PAGEREF _Toc93951938 h 19 HYPERLINK l _Toc93951939 5.1.3. 乌鲁木木齐酒店店住宿人人员状况况 PAGEREF _Toc93951939 h 19 HYPERLINK l _Toc93951940 5.1.4. 乌鲁木木齐酒店店价格和和出租率率 PAGEREF _Toc939

8、51940 h 20 HYPERLINK l _Toc93951941 5.1.5. 乌鲁木木齐酒店店市场预预测 PAGEREF _Toc93951941 h 20 HYPERLINK l _Toc93951942 5.2. 竞争争分析 PAGEREF _Toc93951942 h 21 HYPERLINK l _Toc93951943 5.2.1. 竞争对对手基本本情况 PAGEREF _Toc93951943 h 21 HYPERLINK l _Toc93951944 5.2.2. SWOOT分析析 PAGEREF _Toc93951944 h 22 HYPERLINK l _Toc939

9、51945 5.2.3. 竞争分分析结论论 PAGEREF _Toc93951945 h 25 HYPERLINK l _Toc93951946 5.3. 项目目目标定定位。 PAGEREF _Toc93951946 h 25 HYPERLINK l _Toc93951947 6. 发发展规划划 PAGEREF _Toc93951947 h 26 HYPERLINK l _Toc93951948 6.1. 总体体设想 PAGEREF _Toc93951948 h 26 HYPERLINK l _Toc93951949 6.2. 公司司发展战战略步骤骤设想 PAGEREF _Toc9395194

10、9 h 26 HYPERLINK l _Toc93951950 6.2.1. 完成酒酒店试营营业 PAGEREF _Toc93951950 h 26 HYPERLINK l _Toc93951951 6.2.2. 通过三三星级认认定、并并成为乌乌鲁木齐齐知名酒酒店之一一 PAGEREF _Toc93951951 h 27 HYPERLINK l _Toc93951952 6.2.3. 实施后后楼改造造工程，进一步步提高经经济效益益 PAGEREF _Toc93951952 h 27 HYPERLINK l _Toc93951953 7. 市市场营销销 PAGEREF _Toc93951953

11、h 27 HYPERLINK l _Toc93951954 7.1. 目标标市场 PAGEREF _Toc93951954 h 27 HYPERLINK l _Toc93951955 7.2. 产品品与服务务 PAGEREF _Toc93951955 h 28 HYPERLINK l _Toc93951956 7.3. 定价价 PAGEREF _Toc93951956 h 28 HYPERLINK l _Toc93951957 7.4. 销售售渠道 PAGEREF _Toc93951957 h 28 HYPERLINK l _Toc93951958 7.4.1. 直接渠渠道 PAGEREF _

12、Toc93951958 h 28 HYPERLINK l _Toc93951959 7.4.2. 间接渠渠道 PAGEREF _Toc93951959 h 29 HYPERLINK l _Toc93951960 7.5. 公关关宣传策策略 PAGEREF _Toc93951960 h 29 HYPERLINK l _Toc93951961 7.6. 销售售激励制制度 PAGEREF _Toc93951961 h 31 HYPERLINK l _Toc93951962 8. 营营运和管管理 PAGEREF _Toc93951962 h 31 HYPERLINK l _Toc93951963 8.

13、1. 基本本业务流流程 PAGEREF _Toc93951963 h 31 HYPERLINK l _Toc93951964 8.2. 机构构设置 PAGEREF _Toc93951964 h 34 HYPERLINK l _Toc93951965 8.3. 人员员配备 PAGEREF _Toc93951965 h 35 HYPERLINK l _Toc93951966 8.4. 管理理团队 PAGEREF _Toc93951966 h 36 HYPERLINK l _Toc93951967 8.5. 遵循循的标准准 PAGEREF _Toc93951967 h 36 HYPERLINK l

14、_Toc93951968 9. 投投资与财财务评价价 PAGEREF _Toc93951968 h 36 HYPERLINK l _Toc93951969 9.1. 项目目实施计计划进度度 PAGEREF _Toc93951969 h 36 HYPERLINK l _Toc93951970 9.2. 投资资估算 PAGEREF _Toc93951970 h 36 HYPERLINK l _Toc93951971 9.3. 收入入、成本本费用及及利润预预测 PAGEREF _Toc93951971 h 37 HYPERLINK l _Toc93951972 9.3.1. 住宿收收入预测测 PAG

15、EREF _Toc93951972 h 37 HYPERLINK l _Toc93951973 9.3.2. 餐饮收收入预测测 PAGEREF _Toc93951973 h 39 HYPERLINK l _Toc93951974 9.3.3. 物业租租赁收入入预测 PAGEREF _Toc93951974 h 39 HYPERLINK l _Toc93951975 9.3.4. 总收入入预测 PAGEREF _Toc93951975 h 40 HYPERLINK l _Toc93951976 9.3.5. 成本费费用预测测 PAGEREF _Toc93951976 h 40 HYPERLINK

16、 l _Toc93951977 9.3.5. 利润预预测 PAGEREF _Toc93951977 h 40 HYPERLINK l _Toc93951978 9.4. 现金金流量预预测 PAGEREF _Toc93951978 h 41 HYPERLINK l _Toc93951979 9.5. 财务务评价 PAGEREF _Toc93951979 h 41 HYPERLINK l _Toc93951996 10. 风险与与对策分分析 PAGEREF _Toc93951996 h 43 HYPERLINK l _Toc93951997 10.11. 风风险 PAGEREF _Toc93951

17、997 h 43 HYPERLINK l _Toc93951998 10.11.1. 客源源影响带带来的风风险 PAGEREF _Toc93951998 h 43 HYPERLINK l _Toc93951999 10.11.2. 人力力资源风风险 PAGEREF _Toc93951999 h 43 HYPERLINK l _Toc93952000 10.11.3. 市场场竞争风风险 PAGEREF _Toc93952000 h 43 HYPERLINK l _Toc93952001 10.11.4. 行业业特点决决定的风风险 PAGEREF _Toc93952001 h 43 HYPERLI

18、NK l _Toc93952002 10.22. 对对策 PAGEREF _Toc93952002 h 43 HYPERLINK l _Toc93952003 10.22.1. 客源源影响对对策 PAGEREF _Toc93952003 h 43 HYPERLINK l _Toc93952004 10.22.2. 人力力资源风风险对策策 PAGEREF _Toc93952004 h 44 HYPERLINK l _Toc93952005 10.22.3. 市场场竞争风风险对策策 PAGEREF _Toc93952005 h 44 HYPERLINK l _Toc93952006 10.22.4

19、. 行业业特点风风险对策策 PAGEREF _Toc93952006 h 44 HYPERLINK l _Toc93952007 11. 融资计计划 PAGEREF _Toc93952007 h 44 HYPERLINK l _Toc93952008 11.11. 融融资资金金金额、方式与与用途 PAGEREF _Toc93952008 h 44 HYPERLINK l _Toc93952009 11.11.1. 融资资金额 PAGEREF _Toc93952009 h 44 HYPERLINK l _Toc93952010 11.11.2. 融资资方式 PAGEREF _Toc9395201

20、0 h 44 HYPERLINK l _Toc93952011 11.11.3. 融资资资金用用途 PAGEREF _Toc93952011 h 45 HYPERLINK l _Toc93952012 11.22. 公公司治理理与投资资者保护护 PAGEREF _Toc93952012 h 45 HYPERLINK l _Toc93952013 12. 结论 PAGEREF _Toc93952013 h 461. 摘摘要1.1. 项目公司司新疆名豪豪商务酒酒店（管管理责任任公司）是本商商业计划划书建议议设立的公公司，它它将由公公司取得得对新疆疆伊犁州州驻乌办办事处新新的酒店店大楼及及原有宾宾馆

21、大楼楼的122年的经经营权，新疆名名豪商务务酒店将将对新酒酒店大楼楼按照三三星级酒酒店标准准装修并并配备相相应设备备、设施施，通过过自营住住宿、餐餐饮和对对外承包包酒店大大堂、KKTV、桑拿浴浴取得收收入并实实现利润润。酒店店前后楼楼总面积积164478，各类类客房1147间间，餐厅厅24000，KVTT40间间（27700），桑桑拿浴室室12000，大堂堂12000。酒店将将按照三三星级酒酒店的标标准管理理并提供供服务，通过与与旅行社社、会议议会展公公司、商商业订房房网站及及各机关关企事业业单位的的合作，采用直直接销售售渠道和和间接销销售渠道道相结合合的方式式进行销销售推广广，并力力争成为为

22、乌鲁木木齐市管管理水平平、服务务质量、经济效效益均位位于前列列的三星星级酒店店。我国和新新疆旅游游市场近近十年将将保持年年均100以上上的增长长，而我我国酒店店业在220011年左右右已经开开始新的的一轮景景气周期期，目前前正是投投资酒店店行业的的较好时时机。本本项目新新疆名豪豪酒店地地理位置置优越、配套设设施健全全、年经经营承包包费用低低廉，酒酒店周围围同档次次星级酒酒店少，具备良良好的经经营和盈盈利条件件。计划划吸收外外部融资资，尽快快使新疆疆名豪酒酒店投入入试营业业，迅速速形成住住宿、餐餐饮服务务能力，成为乌乌鲁木齐齐酒店业业中的管管理先进进、效益益优良的的知名酒酒店，给给投资者者以良好

23、好的回报报。1.2. 市场场营销新疆名豪豪商务酒酒店定位位于中档档商务酒酒店，目目标市场场为参加加各类会会议、进进行公务务、商务务活动，外省市市来乌旅旅游的人人员。 名名豪商务务酒店计计划客房房价格如如下表所所示。项目前楼后楼备注标准间套间标准间套间旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011来来年4月年均价格格1903551202951.3. 营运与管管理酒店将自自公司及及面向社社会选聘聘优秀人人才担任任酒店管管理职务务，酒店店将按照照旅游游涉外饭饭店星级级的划分分及评定定（GGB/TT143308-20002）及及饭店店

24、星级的的划分与与评定按照不不低于三三星级酒酒店的要要求进行行酒店各各项服务务设备（硬件）的配备备，并提提供不低低于三星星级标准准的服务务。也将将建立不不低于三三星级酒酒店要求求的管理理体系，酒店将将制定员员工手册册、层级级管理制制度、质质量控制制制度、市场营营销制度度、物资资采购制制度、工工作岗位位说明书书、工作作程序说说明书等等一系列列管理制制度，并并严格遵遵照执行行。1.4. 投资与与财务本项目总总投资为为12000万元元，其中中公司已已经投入入3200万元，需要新新增投资资8800万元，其其中一期期需要新新增投资资1800万元，二期需需要新增增投资7700万万元。酒店营业业后每年年预计取

25、取得税前前利润约约2553244万元人民民币、税税后利润润17113244万元人民币币，项目目投资回回收期为为3年零2个月，项项目内含含报酬率率为566，在在12折折现率下下，净现现值为9966.24万万元。2. 项项目规划划2.1. 酒店店位置及及现状新疆名豪豪酒店前前身为伊伊犁哈萨萨克自治治州驻乌乌鲁木齐齐办事处处（副省省级接待待单位），地处处乌鲁木木齐市阿阿勒泰路路44号号，位于于乌鲁木木齐市沙沙依巴克克区、高高新技术术产业开开发区、经济技技术开发发区和新新市区交交界处。阿勒泰泰路是连连接乌鲁鲁木齐过过境公路路、外环环公路、乌奎高高速公路路等交通通要道的的必经之之路，交交通便利利，距乌乌

26、鲁木齐齐国际机机场7公公里，距距乌鲁木木齐火车车南站客客运站112公里里，周围围2公里里内，有有嘉和园园、汇嘉嘉园、汇汇芙园、天汇世世纪花苑苑等大型型商住小小区和乌乌鲁木齐齐天河机机电市场场、广汇汇石材、广汇美美居物流流园等大大型市场场。名豪商务务酒店坐坐落于蜘蜘蛛山脚脚下，风风景秀美美。乌鲁鲁木齐市市自20004年年起至220100年将在在蜘蛛山山风景区区投资440亿元元，建成成新疆最最大的商商务会展展、旅游游中心，名豪商商务酒店店就在此此规划范范围内。名豪商务务酒店整整体建筑筑风格为为哈萨克克民族特特色。建建筑主体体分前、后两部部分，前前楼主体体于20003年年建成，建筑面面积约11000

27、00平方方米，楼楼高为99层，地地下1层层地上88层。后后楼建成成于800年代末末，建筑筑面积约约66000平方方米，楼楼高7层层，地下下1层地地上6层层。楼前前及后院院停车场场面积约约44000平方方米。2.2. 许可可经营及及法律文文件。 HYPERLINK htttp:/n 2.3. 项目目总体规规划2.3.1. 酒店大大堂F为酒店店大堂，面积112000平方米米，拟建建有小桥桥流水山山水景观观、西餐餐厅、琴琴吧、精精品店、商务中中心、旅旅游公司司等设施施，具有有空间大大、设施施完备、功能齐齐全的特特点。2.3.2. 餐厅F3FF为餐厅厅，餐厅厅面积224000平方米米，300间包厢厢，

28、222张散台台。餐厅厅突出新新疆民族族特色，强调品品牌经营营，突出出菜肴品品牌和地地方特色色。2.3.3. 客房客房分布布于前楼楼4F-8F及及后楼33F-55F，面面积共有有82332平方方米，前前楼有商商务客房房85间间，其中中：商务务套房110套，豪华标标准间775间。后楼有有普通标标准间442间，套套间200间，共共60间间客房。客房具具有面积积大，空空间视野野宽的特特点，房房间拟配配备高档档、精致致家具，突出酒酒店的商商务特点点，装饰饰装潢强强调统一一中显个个性，力力求舒适适、温馨馨、实用用。2.3.4. 娱乐中中心后楼1FF2FF面积227000平方米米，为娱娱乐中心心和MOODE

29、RRN BBOSSS（现代代商务老老板俱乐乐部）。娱乐中中心设有有演艺吧吧、迪吧吧、酒吧吧、KTTV包厢厢、静吧吧、健身身房、运运动中心心。同时时，在前前楼-11F和-1F设设有面积积19440平方方米的桑桑拿中心心，内设设休息大大厅、男男宾室、女宾室室、贵宾宾间和特特色浴室室等。2.3.5. 会议设设施酒店将设设有会议议室和多多功能厅厅。会议议室可容容纳2000人，位于后后楼大厅厅楼顶加加层。多多功能厅厅位于娱娱乐中心心的演艺艺吧。会会议室和和多功能能厅的声声讯设施施拟采用用最先进进的音响响系统，会议室室在装修修风格上上，拟强强调文化化底蕴，体现企企业丰富富的个性性内涵。3. 乌乌鲁木齐齐市

30、环境境评估3.1. 区位位优势3.1.1. 自然情情况乌鲁木齐齐市是一一座美丽丽的内陆陆城市，乌鲁木木齐市位位于天山山山脉北北麓，准准噶尔盆盆地边缘缘，地理理坐标为为东经8863733- 8885824，北纬纬424532- 4440800。乌鲁鲁木齐三三面环山山，地势势东南高高、西北北低，平平均海拔拔8000米。乌乌鲁木齐齐市总面面积1220000平方公公里，城城市规划划控制面面积16600平平方公里里，下辖辖7区一一县，总总人口2208.2万人人，市区区人口占占83.5，另有流流动人口口约1220万。乌鲁木木齐市聚聚居着维维吾尔、汉、回回、哈萨萨克等四四十多个个民族，少数民民族人口口占总人

31、人口的224.66。 乌鲁木齐齐是新疆疆维吾尔尔自治区区的首府府，也是是新疆政政治、经经济、文文化的中中心，也也是我国国向西开开放的主主要门户户和对外外经济文文化交流流的窗口口。其经经济结构构具有大大城市、小郊区区的特点点，第三三产业比比重大，服务功功能强。乌鲁木木齐地区区科研院院所、高高等院校校和其他他各类学学校集中中，人才才相对较较多，是是新疆的的科研、文化、广播、电视、新闻中中心。在在经济保保持高速速发展的的同时，乌鲁木木齐市的的生态环环境也得得到了保保护，具具备可持持续发展展潜力。乌鲁木木齐20000年年获得了全全国优秀秀旅游城城市（地地级市）荣誉。3.1.2. 城市功功能区划划乌鲁木

32、齐齐城市布布局呈“双中心心、组团团式”形态。市区南南中心为为大十字字一带，北中心心为北京京路卫星星广场一一带。市市区规划划为九个个集团片片区，即即天山区区、沙依依巴克区区、新市市区、水水磨沟区区、东山山卡子湾湾区、机机场区、北站区区、西站站区、头头屯河区区。乌鲁鲁木齐城城市中心心区由天天山区、沙依巴巴克区、新市区区、水磨磨沟区部部分组成成，重点点发展第第三产业业；城市市周边区区由头屯屯河区、东山区区等组成成，重点点发展第第二产业业。3.1.3. 气候特特点乌鲁木齐齐深处大大陆腹地地，属于于中温带带大陆性性干旱气气候。昼昼夜温差差大，寒寒暑变化化剧烈；气候干干燥，降降水少，山区降降水较多多；无霜

33、霜期短。春季多多风，夏夏季热而而不闷，秋季降降温迅速速，冬季季寒冷漫漫长。年年平均温温度7.3摄氏氏度，年年平均降降水2336毫米米。乌鲁木齐齐自3月月27日日进入春春季，至至6月220日结结束，每每年春雨雨占全年年降水的的1034；乌鲁鲁木齐城城区夏季季自6月月21日日到8月月24日日，共662天，乌鲁木木齐气候候干燥，尽管夏夏日炎炎炎，却热热而不闷闷，而且且昼夜温温差大，是旅游游、避暑暑的胜地地；乌鲁鲁木齐的的秋天从从8月224日开开始，入入秋后，气候凉凉爽，气气温下降降迅速，昼夜温温差增大大；乌鲁鲁木齐城城区的冬冬天漫长长，从头头年111月3日日到次年年3月227日长长达1444天，南郊

34、山山前丘陵陵由于受受冬季逆逆温层影影响，有有一条“暖带”，冬季季气温要要比市区区高4-5度，而且南南郊积雪雪长达1175天天，适宜宜开展高高山滑雪雪等冬季季运动及及旅游活活动。3.1.4. 交通情况况 乌乌鲁木齐齐航空港港是中国国通往西西亚、欧欧洲、非非洲的国国际航空空通道，与北京京首都机机场、上上海虹桥桥机场、广州白白云机场场、昆明明巫家坝坝机场并并称中国国五大门门户，已已开通乌乌鲁木齐齐阿拉拉木图、乌鲁木木齐比比什凯克克、乌鲁鲁木齐沙迦、乌鲁木木齐伊伊斯坦布布尔、乌乌鲁木齐齐莫斯斯科、乌乌鲁木齐齐新西西伯利亚亚、乌鲁鲁木齐-叶卡捷捷琳堡七七条国际际航线；国内航航线已开开通乌鲁鲁木齐至至全国

35、各各大城市市90多多条；区区内航线线已开通通乌鲁木木齐至喀喀什、阿阿克苏、和田、阿勒泰泰、库尔尔勒、伊伊宁、库库车、克克拉玛依依、塔城城、且末末等十余余条航线线。铁路有通通往阿拉拉木图、莫斯科科、柏林林、鹿特特丹的新新亚欧大大陆桥线线路，有有通往北北京、上上海、西西安、成成都等大大城市的的直达快快车，通通过库尔尔勒、阿阿克苏、喀什的的南疆铁铁路和通通往奎屯屯、哈密密等地的的直达快快车。公路有3312国国道向东东通过甘甘肃省连连我国内内地、西西出哈萨萨克斯坦坦；3115国道道向东通通过青海海省连我我国内地地、西至至喀什市市，将来来可西出出吉尔吉吉斯斯坦坦；3114国道道在乌鲁鲁木齐市市与3115

36、国道道相接，向西南南经红其其拉甫口口岸通往往巴基斯斯坦；此此外还有有2166、2117、2218、2199等国道道与区内内外相连连，有吐吐鲁番乌鲁木木齐大大黄山高高等级公公路和乌乌鲁木齐齐奎屯屯高速公公路与区区内城市市相连。3.1.5. 独特区区位优势势乌鲁木齐齐具有发发展经济济，尤其其是发展展旅游经经济的独独特区位位优势。3.1.5.11. 亚亚欧大陆陆的核心心位置乌鲁木齐齐地处亚亚欧大陆陆腹地，亚洲大大陆地理理中心和和欧亚大大陆地理理内心均均距离乌乌鲁木齐齐很近，乌鲁木木齐在欧欧亚大陆陆的核心心区位条条件，在在未来中中国和世世界经济济格局中中的地位位和作用用将日益益显现。3.1.5.22.

37、 与与欧洲客客源市场场的距离离优势乌鲁木齐齐与欧洲洲主要城城市之间间的距离离，只有有北京、上海、广州和和西安这这几大中中国门户户城市与与欧洲各各城市之之间距离离的23，说说明乌鲁鲁木齐更更接近世世界最大大的旅游游客源市市场，新新疆具有有开发欧欧洲客源源市场的的巨大潜潜力。我我国几大大门户城城市与主主要欧洲洲城市之之间的航航空距离离见表33.1。3.1.5.33. 毗毗邻中亚亚、西亚亚和南亚亚的地缘缘优势新疆与哈哈萨克斯斯坦、俄俄罗斯、塔吉克克斯坦、乌兹别别克斯坦坦、吉尔尔吉斯斯斯坦、蒙蒙古、巴巴基斯坦坦、印度度八个国国家接壤壤，拥有有15个个对外开开放的口口岸。乌乌鲁木齐齐具有发发展边贸贸旅游

38、和和跨国旅旅游的地地缘优势势和发展展成为中中亚地区区国家贸贸易和旅旅游中心心的地缘缘优势和和潜力。如表33.2所所示，乌乌鲁木齐齐与周边边国家部部分城市市之间的的距离只只相当于于与我国国东部城城市之间间距离的的122。表3.22 乌鲁鲁木齐与与中亚城城市航空空距离与与中国东东部城市市距离对对比（单单位：KKm）城市名称称阿拉木图图杜尚别塔什干阿什哈马马德新西伯利利亚北京上海广州西安乌鲁木齐齐9101690015600260001365527600315003200012000资料来源源：新新疆维吾吾尔自治治区旅游游发展规规划，新疆自自治区旅旅游局，20003年99月3.2. 区域域经济在国家推

39、推行的西西部大开开发战略略中，乌乌鲁木齐齐市是受受政策、资金倾倾斜的重重点地区区。近几几年乌鲁鲁木齐市市经济建建设获得得迅猛的的发展，全方位位开放的的格局基基本形成成， 220033年完成成国内生生产总值值4088亿元，按照不不变价格格计算较较上年增增长122.7，20004年年目标增增长133，实实现全市市GDPP增长至至4555亿元的的目标。通过多多年的高高速发展展，乌鲁鲁木齐市市的综合合实力逐逐年增强强，市民民生活水水平不断断提高。20022年，乌乌鲁木齐齐市人均均国内生生产总值值达到1170003元，人均可可支配收收入约886533元，位位居西北北五省区区首府城城市第二二位；第第三产业

40、业增加值值和地方方财政收收入均位位居西北北五省区区（首府府）城市市第一位位。乌鲁鲁木齐市市近年来来国内生生产总值值及其名名义增长长率情况况见图33.1所所示。资料来源源：220033年乌鲁鲁木齐国国民经济济和社会会发展统统计公报报、乌鲁木木齐20002统统计年鉴鉴3.3. 旅游游资源乌鲁木齐齐有丰富富的旅游游资源，古迹甚甚多，各各民族文文化发展展源远流流长，著著名文物物胜迹有有：红山山嘴、红红庙子、鉴湖、巩宁城城遗址、文庙、陕西大大寺、乌乌拉泊古古城、阿阿拉沟“石垒”、毛泽泽民烈士士故居、八路军军驻疆办办事处、浓郁民民族风情情的“国际大巴巴扎”等。近近郊还有有碧波冰冰峰景色色迷人的的天池、风景

41、秀秀丽的南南山天然然牧场、花草芬芬芳的甘甘沟菊花花台、飞飞流直泻泻的白杨杨沟瀑布布等。优优美的自自然风光光和浓郁郁的民族族特色的的人文景景观形成成了乌鲁鲁木齐独独特的旅旅游资源源， 20000年年，乌鲁鲁木齐市市荣获中中国优秀秀旅游城城市称号号。乌鲁木齐齐市除自自身拥有有丰富的的旅游资资源，还还是新疆疆旅游的的集散中中心。乌乌鲁木齐齐有独特特的地理理位置和和地缘优优势。它它位于新新疆中部部天山北北麓的准准噶尔盆地地南缘，行政区区域兼跨跨南北疆疆。市境境东南部部宽数十十千米、长百余余米平坦坦的天山山后沟白白杨河峡峡谷，贯贯通天山山南北，成了南南北疆最最重要的的交通孔孔道，该该道现仍仍为亚欧欧第二

42、大大陆桥和和3122国道的的必经通通道。得得天独厚厚的优越越自然地地质位置置，奠定定了乌鲁鲁木齐作作为新疆疆自治区区首府的的地缘基基础条件件，同时时也确立立了乌鲁鲁木齐作作为全疆疆公路、铁路和和航空运运输的中中心，以以及旅客客集散、辐射的的旅游中中心城市市的地位位。目前前，乌鲁鲁木齐每每年接待待游客占占全疆接接待游客客总量的的50以上。4. 酒酒店行业业概况4.1. 酒店店业概况况4.1.1. 我国星星级酒店店数量、结构及及分布随着我国国对外开开放经济济的发展展，旅游游业得到到了迅速速的发展展，作为为旅游服服务业的的重要组组成部分分酒店店业也得得到了迅迅猛的发发展。有有关统计计资料显显示，我我

43、国星级级酒店数数量和客客房数量量自19997年年至20002年年一直保保持着超超过100的增增长率，至20002年我国国星级饭饭店数量量已经达达到73358家家，客房房数量达达接近990万间间，我国国近年来来星级酒酒店的数数量变化化情况见见图4.1所示示。资料来源源：中中国旅游游统计年年鉴20003从星级酒酒店的地地区分布布上，四四星、五五星高星级酒酒店酒店店集中分分布在北北京、上上海、广广东、江江苏等经经济发达达地区， 在其他他地区，则均以以二星、三星酒酒店为主主。20002年年我国星星级酒店店的地区区分布将将表4.1所示示。资料来源源：中中国旅游游统计年年鉴20003从星级酒酒店的比比例来

44、看看，五星星、四星星高档酒酒店约占占酒店总总数量的的9，三星级级酒店约约占酒店店总数量量的322，一一星、二二星中低低档酒店店约占酒酒店的660；而从酒酒店客房房比重来来看，三三星级酒酒店的客客房比重重高达近近39。说明明在我国国酒店市市场中，三星级级酒店的的供给最最大。截截止20002年年我国星星级酒店店规模及及客房情情况见表表4.22所示。表4.22 酒店店规模及及客房情情况项目酒店家数数客房(万万间)酒店总量量比重客房总量量比重五星1751.977%6.4997.233%四星6357.155%14.33515.999%三星2846632.005%34.66538.662%二星441444

45、9.771%30.6634.110%一星8109.122%3.6444.066%总计88800100.00%89.773100.00%资料来源源： 根根据中中国旅游游统计年年鉴20003整理计计算4.1.2. 我国星星级酒店店行业景景气情况况由于酒店店具有建建造时间间较长、供给变变化有一一定的滞滞后性，通常酒酒店行业业具有较较明显的的周期性性。由于于我国星星级酒店店的供给给迅速增增加，我我国星级级酒店出出租率和和行业经经营利润润在19992年年达到一一个高点点后，至至19998220000年一直直处于下下降过程程中，酒酒店出租租率在119988年达到到52左右的的低点后后开始回回升，酒酒店行业

46、业整体经经营利润润在经历历19998220011年四年年连续亏亏损后，于20002年年开始实实现盈利利。我国国星级酒酒店近年年来出租租率和利利润波动动情况见见图4.2。资料来源源： 中国旅旅游统计计年鉴、中中国统计计年鉴国际公认认星级酒酒店盈亏亏平衡点点经验值值为酒店店出租率率60，我国国目前星星级酒店店出租率率刚刚超超过600，还还远低于于19992年接接近955的历历史最高高出租率率，也明明显低于于香港220022年接近近90的酒店店出租率率，从酒酒店出租租率上开开看，还还有提高高的空间间。从星级酒酒店的平平均房价价来看，通常酒酒店房价价上升会会滞后出出租率22年左右右，20001年年我国

47、星星级酒店店平均房房价达到到近100年最低低点（约约2155元）后后，已经经呈现缓缓慢回升升的势头头。从酒酒店出租租率、酒酒店房价价、酒店店经营利利润情况况分析，我国酒酒店行业业目前行行业景气气度尚不不高，但但自20001年年开始应当当已经步步入了一一个正在在缓慢上上升的行行业景气气周期。4.1.3. 我国星星级酒店店经营情情况从20002年我我国星级级酒店的的整体运行行情况看看，五星星级酒店店的出租租率最高高，盈利利也明显集集中于五五星级酒酒店，从从人均利利润角度度看，三三星级酒酒店的亏亏损最为为严重，见图44.3所所示。资料来源源： 20002年中中国星级级饭店统统计公报报造成高星星级酒店

48、店与其他他星级酒酒店经营营效益出出现如此此大的差差异的原原因除了了因高星星级酒店店管理水水平高、服务务质量好好、具有国际际销售网网络的支支持等因因素外，很重要要的一个个原因是是高星级级酒店国国有成份份较少、市场化化程度高高，如在在五星级级酒店中中外商及及港澳台台投资企企业占662，而在全全国星级级酒店中中有677是国国有或集集体经济济成份，相当大大一部分分国有酒酒店是作作为政府府部门、国国家机关关和国有有大中企业的的接待单单位而存存在，这这一部分分酒店缺缺少经营营压力、市场观观念淡薄薄、管理理粗放、冗员众众多，很多只只能依靠靠主办单单位的补补贴维持持经营，从而出出现了大大面积、高金额额的亏损损

49、。这一一点突出出地表现现在不同同注册类类型酒店店出租率率的差异异上。根根据20002年年中国星星级酒店店统计公公报显示示，在星星级酒店店中，国国有星级级酒店的的出租率率最低，而港澳澳台投资资的酒店店出租率率最高。20002年不不同注册册类型企企业出租租率情况况见图44.4。资料来源源： 20002年中中国星级级饭店统统计公报报4.2. 酒店店业经济济特点4.2.1. 属于资资本密集集型和劳劳动密集集型行业业兴建星级级酒店不不仅需要要支付土土地取得得成本、土建费费用和各各项前期期费用，同时还还需要投投入大量量资金进进行装修修和配套套设施、配套设设备的建建设，需需要的投投资额很很大，属属于资金金密

50、集型型行业；同时，酒店业业作为服服务行业业，又需需要大量量的服务务人员，也属于于劳动密密集型行行业。酒酒店业的的这一特特点，决决定了资资产折旧旧及维护护费用和和日常人人工费用用等相对对固定性性费用较较高，企企业利润润对收入入的敏感感性很高高，在出出租率低低于盈亏亏平衡点点时，收收入的降降低将造造成大额额的亏损损，在出出租率高高于盈亏亏平衡点点时，收收入的提提高又会会带来利利润的大大量增加加。4.2.2. 对对经营管管理的要要求高星级酒店店为给客客人提供供安全、舒适、方面的的环境，同时取取得比较较好的经经济效益益，就必必须在服服务质量量保证和和监控、成本费费用控制制、员工工管理和和激励、市场分分

51、析和市市场营销销等多个个方面建建立比较较成功的的管理模模式，由由于星级级酒店为为客人提提供的服服务种类类多、标准高高、市场场竞争激激烈、企企业员工工众多，这一切切都对星星级酒店店的经营营管理提提出了较较高的要要求。4.3. 酒店店业发展展趋势4.3.1. 旅游行行业整体体发展趋趋势预测测酒店作为为旅游基基础设施施，酒店店业的发发展与旅旅游业息息息相关关。我国国改革开开放以来来，伴随随着经济济的快速速增长，旅游业业得到了了快速的的发展，旅游服服务总收收入自119955年至220022年一直直保持110以以上的增增长率，高于GGDP的的增长，占GDDP的比比重也稳稳步上升升，至220022年我国国

52、旅游总总收入已已经达到到55000亿元元，占GGDP的的5.44。旅旅游的产产业规模模已经确确立，并并逐步发发展成为为我国的的新兴支支柱产业业。我国国近年来来来入境境旅游人人数及收收入增长长迅速，19991年20002年旅旅游外汇汇收入年年复合增增长率达达到144以上上，见图图4.55。资料来源源： 中国旅旅游统计计年鉴220033在入境旅旅游增长长迅猛的的同时，国内旅旅游也得得到了较较快的增增长，“九五”期间我我国国内内旅游情情况见表表4.33所示。表4.33 “九五”期间我我国国内内旅游情情况根据我国国旅游业业发展的的“十五”规划，到20005年年我国将将接待海海外旅游游者111,2000

53、-112,0000万万人次，年均增增长68；实现现国际旅旅游收入入24002660亿美美元，年年均增长长810；实现现国内旅旅游收入入53550558500亿元，年均增增长111113。根据世世界旅游游组织的的预测，到20020年年，我国国将取代代法国成成为世界界第一大大旅游目目的地，接待旅旅游入境境人数可可达1.37亿亿人次，占世界界市场份份额为88.6%；我国国也将成成为世界界第四个个客源国国，出境境旅游人人数将达达到1亿亿人次，占世界界市场份份额为66.2。旅游游业将是是我国增增长最快快的产业业之一。4.3.2. 酒店业业发展趋趋势预测测酒店的建建造由于于受到经经济形势势、税收收政策以以

54、及投资资心理的的影响极极大，另另外从酒酒店建造造到开始始营业的的时间也也较长，因此很很难确定定酒店开开始营业业时市场场的真正正需求，从而有有可能造造成在某某地或者者在某一一时间对对某一类类型的酒酒店供求求不均衡衡，因此此酒店盈盈利情况况有较大大的周期期性。我国星级级酒店数数量自11992220002年年一直保保持155以上上的增长长速度，使得酒酒店行业业利润率率迅速下下降，甚甚至在119988年220011年连续续四年出出现了行行业整体体亏损的的局面，根据我我们前面面对酒店店行业景景气度的的分析，我国酒酒店行业业目前已已经走出出低谷，目前已已步入缓缓慢上升升的趋势势中。根根据国际际著名咨咨询公

55、司司德勤公公司对220044年18月中中国酒店店业的调调查测评评，我国国酒店业业在20004年年188月的入入住率、平均房房间收入入这二个个酒店业业重要营营运指标标方面，不仅远远高于发发生“非典”的20003年年，较220000年也有有了显著著的提高高，这也也充分说说明我国国酒店业业已经走走出低谷谷。表4.44 20004年年18月中国国酒店业业表现入住率平均房间间收入至20004年8月(%)相对20003年年变化(%)相对20000年年变化(%)至20004年8月(元)相对20003年年变化(%)相对20000年年变化(%)中国所有有酒店73.774155676720中国主要要城市76494

56、6817618中国次要要城市702993524021中国地域域性城市市68.552663714237资料来源源：德勤“酒店业业评测调调查”我国酒店店数量分分布不平平衡，三三星以上上酒店在在京、沪沪、穗等等一线大大城市和和东南沿沿海比重重很大，在中西西部地区区比重较较小；同同时，中中西部星星级酒店店的房价价也明显显低于经经济发达达地区，因此随随着中西西部地区区经济和和旅游业业的发展展，市场场对中西西部地区区星级酒酒店的需需求将进进一步增增长，酒酒店出租租率和酒酒店价格格也将得得到一定定的提高高，中西西部地区区酒店业业将会以以高于全全国平均均水平的的速度增增长。5. 市市场、竞竞争和项项目定位位5

57、.1. 乌鲁鲁木齐酒酒店市场场分析预测测5.1.1. 乌鲁木木齐旅游游业基本本情况随着西部部大开发发战略的的逐步实实施，来来乌鲁木木齐旅游游的中外外游客逐逐年增多多，在220022年乌鲁鲁木齐就就已经接接待国内内游客3385万万人，实实现国内内旅游收收入455.722亿元，乌鲁木木齐市近近年来国国内旅游游情况见见图5.1。资料来源源： 乌鲁木木齐统计计年鉴220033，乌鲁木木齐20003年年统计公公报乌鲁木齐齐市在国国内旅游游迅速发发展的同同时，海海外游客客入境旅旅游也得得到了一一定的增增长。乌乌鲁木齐齐市国际际旅游情情况见图图5.22。资料来源源： 乌鲁木木齐统计计年鉴2200332003

58、3年“非典”过后，20004年乌乌鲁木齐齐旅游业业呈现处处欣欣向向荣的景景象。根根据乌鲁鲁木齐统统计局的的资料，20004年116月月全市累累计接待待国内旅旅游过夜夜人数为为2066万人次次，同比比增长225.008；国内旅旅游及购购物总收收入233.444亿元，同比增增长333.277；接接待国际际旅游人人数3.71万万人次，同比增增长399.866；国国际旅游游及购物物收入为为87110万元元，同比比增长337.112。5.1.2. 乌鲁木木齐酒店店基本情情况目前乌鲁鲁木齐市市拥有星星级酒店店81家家，其中中五星级级酒店66家，四四星级酒酒店8家家，三星星级及以以下酒店店67家家。乌鲁鲁木

59、齐作作为新疆疆最大的的旅游集集散地和和主要旅旅游目的的地，旅旅游人数数和旅游游收入均均占全疆疆50以上，也拥有有全疆最最为健全全的旅游游服务体体系。根据20000年年旅游设设施普查查，乌鲁鲁木齐市市在20000年年旅游酒酒店拥有有客房1103335间，床位2200770张，客房和和床位数数均接近近全疆的的50。5.1.3. 乌鲁木木齐酒店店住宿人人员状况况乌鲁木齐齐星级酒酒店的客客人也可可以分为为国外游游客和国国内游客客。根据据国家统统计局、国家旅旅游局220000的抽样样调查，有422的国国外游客客是于游游览观光光为目的的，其次次为商务务和探亲亲访友，国外游游客的住住宿目的的见图55.4。资

60、料来源源： 国国家统计计局、国国际旅游游局20000年年抽样调调查资料料乌鲁木齐齐市国内内客人的的住宿目目的也以以游览观观光、商商务、会会议为主主要目的的。从国国内旅游游客人的的地区来来源来看看突出表表现为以以下特点点：空间间距离越越近，人人数越多多，表现现在是否否开通直直达列车车，如山山西、甘甘肃、四四川、河河南等省省；经济济发展水水平越高高的省区区，人数数越多，如广东东、浙江江、江苏苏、山东东等省；人文环环境差异异越大，人数越越多，如如广东、浙江、江苏等等东南省省区的游游客明显显较东北北、华北北地区多多。5.1.4. 乌鲁木木齐酒店店价格和和出租率率乌鲁木齐齐星级酒酒店的价价格在各各个酒店