某市保障性住房工程项目可行性研究报告

1、长兴紫金南苑保障性住房工程项目可行性研究报告PAGE 长兴联恒财务咨询有限公司编制 - PAGE 60 -第一章 总 论一、项目目背景（一）项项目名称称：长兴兴紫金南南苑保障障性住房工程程项目（二）承承办单位位：长兴兴建设房房屋开发发有限公公司（三）项项目可研研报告编编制依据据 1、湖州州市建设设局湖湖州市城城市规划划管理技技术规定定2、长兴兴县建设设局长长兴紫金金南苑保保障性住住房工程程设计要要求附附规划红红线图3、长长兴县紫金南南苑地块块保障性性住房工工程规划划建筑方案案设计4、长兴兴县建设设局关关于长兴兴紫金南南苑保障障性住房房工程设设计方案案项目规规划例会会审批意意见书5、项目目可研报

2、报告编制制委托书书6、建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）7、投投资项目目可行性性研究指指南8、现行行有关的的建设法法规、规规范二、项目目概况（一）建建设要求求本项目旨旨在将长长兴紫金金南苑保保障性住住房工程程建设成成为廿一一世纪现现代人文文住宅社社区，提提升小区区品味。充分利利用周边边资源，营造一一个环境境优美，建筑典典雅，商商住相宜宜，管理理便捷的的现代化化的高品品质住宅宅小区，并体现现 “亲、善善、美”的和谐谐宗旨。创建新新型居住住空间环环境，实实现住宅宅日照、朝向、通风、景观的的均好性性，提供供便捷合合理的人人车分流流交通系系统。 （二）建建设范围围长兴紫金金南苑保保障性住

3、住房工程程位于环城城西路与与车站路路B匝道道口东北北角，长长安路西西侧，黄黄土桥港港南侧。地块周周边自然然景观资资源丰富富。项目目规划总用用地面积积为约82.6亩。 （三）建设内内容本项目建建设内容容分为多层住宅宅和高层层住宅，全全部为限限价销售售房。住宅总户户数7772户，共有5种户型型。多层层住宅共共23幢幢，5层层，一梯梯两户，层高22.9米米，架空空层层高高2.119米，用于自行行车停放放，达到到每户一一个。高高层住宅宅共8幢幢，111、155和188层，一一梯两户户，层高高2.99米，架架空层层层高4.2米，用于自自行车停停放，以以及结合合沿街商商业用房房考虑。依据小小区居住住人口的

4、的规模，合理配配置了公公共建筑筑，包含含会所、商业服服务点等等公建及及社区服服务用房房。同时时建设相相应的基基础设施施工程、景观绿绿化工程程等。（四）建建设规模模项目规划划总用地地面积5550665.006平方方米，项项目总建建筑面积积11119633.6平平方米，其中高层住住宅面积积472278.9平方方米，多多层住宅宅面积4423336平方方米，配配套及公公建建筑筑面积881500.7平平方米，地下建建筑面积积81996.66平方米米，半地地下建筑筑面积660011.4平平方米。（五）对对应人群群本项目建建设内容容全部为为限价销销售房，凡满满足以下下条件者者，均可可申请购购买：是城镇镇中低

5、收收入家庭庭。必须须同时符符合两个个条件：一是家家庭成员员中至少少有一人人取得当当地非农农业常住住户口满满5年；二二是上年年度家庭庭人均收收入在我我县统计计部门公公布的上上年度当当地城镇镇居民人人均可支支配收入入的800%以下下；大学本本科及以以上毕业业生和具具有技师师职业资资格或中中级及以以上专业业技术资资格的人人员。必必须同时时符合三三方面条条件：一一是具有有国民教教育序列列大学本本科及以以上学历历或劳动动部门颁颁发的技技师职业业资格证证书或人人事部门门颁发的的中级及及以上专专业技术术资格证证书；二二是申请请前上年年度家庭庭人均收收入在当当地统计计部门公公布的上上年度当当地城镇镇居民人人均

6、可支支配收入入的800%以下下；优秀外外来务工工人员。应符合合下列两两个条件件之一：获得国国家、本本省、本本县或市级级有关单单位授予予的“优优秀外来来务工人人员”、“劳动动模范”、“首首席工人人”等荣荣誉称号号的外来来务工人人员；具具有国家家高级技技师职业业资格证证书的外外来务工工人员；长兴县县引进的的高级人人才。应应符合下下列条件件之一：引进落落户的具具有博士士学位或或高级专专业技术术职务任任职资格格的人才才；引进进落户的的具有硕硕士研究究生学历历学位、在本县县工作满满3年且且在企业业工作的的人才；城中村村改造家家庭，县县危房改改造家庭庭；烈士遗遗属、退退伍残疾疾军人、立功人人员；具有220

7、年以以上教龄龄无住房房或住房房面积小小于600平方米米的优秀秀教师；对长兴兴税收贡贡献前110位的的企业给给予适当当比例，再由其其分配给给困难职职工。（五）主主要建设设条件本项目建建设符合合长兴县县城市总总体规划划要求，区域内内供水、供电、通讯等等配套设设施在规规划中都都能妥善善解决，基本具具备项目目建设的的条件。（六）项项目投入入总资金金、资金金筹措及及使用计计划1、项目目投入总总资金项目开发发总投资资（含贷贷款利息息）433520万元，建设投投资388520万元，其中土土地成本本80955万元，建安工工程费2242880万元元，前期期工程费费10225万元元，基础础设施建建设费7766万万

8、元，其其他费用用8711万元，开发期期税费114999万元，管理费用用1500万元，不可预预见费118344万元。2、资金金筹措计计划本项目资资金来源源有二个渠道道：一是是自有资资金；二二是银行行贷款。3、资金金使用计计划投入计划划如下，自有资资金1.3522亿全部用用于投资资；商请请银行五五年期贷贷款3亿元。（七）主主要技术术经济指指标表1-11 主要要技术经经济指标标项目单位数量总规划用用地面积积：550665.006总建筑面面积：1119963.6其中地上总建建筑面积积：977665.66地下总建建筑面积积：(含含人防不不计容积积率)81966.6半地下总总建筑面面积：(不计容容积率)6

9、0011.4地上部分住宅总建建筑面积积：896114.99其中高层住宅宅：472778.99多层住宅宅：423336.00配套设施施建筑面面积：81500.7其中物业管理理用房面面积：746.0社区服务务用房面面积：456.0商业面积积：69488.7建筑占地地面积：142779.66建筑密度度：%22.22容积率：1.788绿地率：%30.11总户数：户772其中高层户数数：户352多层户数数：户420机动车停停车位：辆442其中地面停车车：辆38半地下停停车：辆170地下车库库：辆234停车率：%56.77三、主要要结论与与建议 （一）主要结结论本项目系系保障性性住房建设项项目，虽虽不直接

10、接产生经经济效益益，但是是项目的的社会效效益比较较明显，维护了了长兴的的社会稳稳定，为为经济发发展提供供空间，改善了了城市面面貌，提提高中低低收入居居民的生生活环境境和生活活质量。同时，该项目目还会衍衍生一定定的经济济效益，进一步步加快投投资的步步伐，推推动了城城市基础础设施建建设，促促进房地地产行业业发展。因此，项目建建设的综综合效益益显著。（二）建建议建议在工工程建设设中建立立权责分分明、制制约有效效的机制制，更有有效地控控制项目目的投资资、工期期、质量量，使投投资的效效益最大大化，以以提高项项目开发发建设的的总效益益。期间间严格按按照公开开、公正正、公平平原则实实行招投投标，并并加强过过

11、程管理理，明确确权责。第二章 项目目建设背背景及必必要性一、项目目建设背背景长兴地处处长江三三角洲杭杭嘉湖平平原，位位于浙江江省最北北端，与与苏、皖皖两省接接壤。东东邻上海海、西连连安徽，南望杭杭州，北北接宁锡锡常。处处于长江江三角洲洲的地理理中心，全县面面积14430平平方公里里，辖10镇镇6乡和和1个省省级经济济技术开开发区，现有人人口62万万，长兴兴山清水水秀，气气候湿润润，有“鱼米之之乡”、“文化之之邦”、“丝绸之之府”美称。是长江江三角洲洲经济区区迅速崛崛起的新新兴城市市。近年来，长兴县县在新一一轮跨越越式发展展中突飞飞猛进，国民经济济保持稳稳定增长长，综合合实力进进一步增增强，按按

12、照建设设山水园园林型现现代化新新兴城市市的目标标，长兴兴县正努努力打造造“中国人人居环境境奖”、“全国生生态县”、“省级示示范文明明城市”、“国家园园林县城城”、“国际花花园城市市”等五张张名片，并已荣荣获全省省“小康县县”、国家家级科技技先进县县、全国综综合实力力“百强县县”、“ 省级级示范文文明城市市”、“ 国家家园林县县城”、“国际花花园城市市”等称号号。工业经济济提速增增效，运运行质量量得到改改善，以以技术改改造和新新产品开开发为抓抓手，建建材、轻轻纺等传传统产业业得到改改造，机机械电子子、生物物医药等等新兴产产业快速速崛起，技术含含量高、附加值值大的高高新技术术产品发发展较快快；长兴

13、兴实施了了大力发发展高效效农业，走农业业产业化化经营的的农业经经济振兴兴战略，着力调调整粮经经比例，大力推推进效益益农业发发展，壮壮大了粮粮油、蔬蔬菜、瓜瓜果、禽禽兽、特特种水产产和花卉卉苗木等等六大农农业主导导产业规规模，形形成规模模化的农农产品生生产基地地，同时时农业产产业化经经营初具具成效；长兴县县还以区区位和交交通条件件为依托托，积极极拓展第第三产业业发展领领域，第第三产业业发展加加快，旅旅游、房房地产、社区服服务业发发展势头头良好，金融保保险、邮邮电通讯讯、信息息咨询、交通运运输业稳稳步发展展，以五五大市场场为重点点的商贸贸物流中中心初具具规模。20009年全县县实现地地区生产产总值

14、（GDPP）2440亿元元，20009年全县县完成财财政总收收入333.899亿元，比20008年年增长110%；完成地地方财政政收入118.447亿元元，比220088年增长长13.3%；全年完完成固定定资产投投资1557.556亿元元；社会消消费品零零售总额额91.15亿亿元。可可见， 长兴以以科学发发展为主主题，结结构调整整为主线线，扩大大开放为为主调，坚持发发展为第第一要务务，已真真正步入入一个高高速、稳稳定的良良性发展展期。长兴县经经济及财财政的快快速增长长，加快快了城市市化进程程，县城城城区作作为向外拓展展空间的的第一着着力点，更是掀掀起大建建设大开开发的热热潮。在在县委、县政府的

15、的正确领领导下、按照“人民城城市人民民建”的的方针，经过多多年的建建设发展展，城市市的基础础设施基基本齐全全，城市市的服务务功能不不断完善善。特别别是改革革开放二二十多年来，城市建建设步入入快车道道。县委、县政府坚坚持以人人为本，提出了了创建园园林化城城市的目目标，使使城市环环境更加加美好。同时大大胆改革革城建投投资体制制和管理理体制，引入经经营城市市理念，突破了了城建资资金瓶颈颈束缚，加大基基础设施施建设力力度，有有力地拉拉动了全全县经济增增长。在在加快城城市基础础设施建建设的同同时，房房地产开开发建设设稳步有有序发展展。城市市美化、绿化、亮化、净化取取得显著著成果，园林化化城市初初具规范范

16、。长兴兴县居民民普遍感到到城市天天空蓝了了，马路路宽了，环境美美了，生生活更舒适了了。为进一步步完善城城市住宅宅供应体体系，满满足中低低收入家家庭需要要，改善善中低收收入家庭庭的住房条条件，促促进房地地产市场场健康发发展，加加快实施施保障性性限价房房建设工程程势在必必行。长长兴紫金金南苑保保障性住住房工程程位于环城城西路与与车站路路B匝道道口东北北角，长长安路西西侧，黄黄土桥港港南侧。地块周周边自然然景观资资源丰富富。二、项目目建设必必要性 （一）本本项目建建设对于于加快长长兴城区区建设，推进长长兴跨越式式发展意意义重大大。推进长兴兴大建设设、打造现现代化城城市，是是县委、县政府顺顺应经济济发

17、展规规律，推进长兴兴崛起作作出的重重大决策策。为了了继续强强力推进进“大发发展、大大建设、大环境境”，保保障性限限价房无无疑是最最大的前前提，谁谁先把社社会保障障性质住住宅工作作做好、做到位位，谁将将率先抢抢得建设设先机，赢得发发展主动动。可见见，保障障性限价价房建设设工作在在城市建建设中的的先行作作用日益益明显，一是保保障了城城市总体体规划和和建设项项目的顺顺利实施施，使市市区的建建成面积积不断扩扩大；二二是为住房困困难的低低收入家家庭提供供社会保保障性质质的住宅宅，使其其能安居居乐业，促进社社会和谐谐稳定；三是促促进了房房地产开开发业的的健康发发展。本项目是是长兴现现代化城城市建设设的重要

18、要组成部部分，也也是长兴兴向城西西扩展、发展的的主阵地地。如果果不抓紧紧做好保保障性限限价房工工作，必必将错失失加快建建设发展展的良机机，丧失失新一轮轮区域竞竞争的主主动权。而且，保障性性限价房房工作宜快快不宜慢慢，时间间拖得越越长，风风险就越越大，付付出的成成本就越越高。从从这个意意义上说说，抓好好保障性性限价房房工作，就是抓抓机遇、抓发展展、抓融融入，因因此，在在思想上上、行动上上都不能有有丝毫的的懈怠，一定要要以快速速推进的的工作成成效，把把机遇转转化为现现实。 （二）本本项目的的建设是是提升城区区形象、改善城城市环境境的迫切切需要。长兴县的的经济是是新兴城市市经济，而城市的的发展往往往

19、取决决于良好好的城市市环境，环境出出形象、出效益益、出生生产力已已成为人人们的共共识。长长兴近几几年的快快速发展展，无不不得益于于城市基基础设施施的改善善、环境境形象的的提升。通过建设设保障性性限价房房，使住房困困难的低低收入家家庭“居者有有其屋” 确保保人民安安居乐业业，维护社社会安定定团结。本着对对人民负负责的态态度，站站在长兴兴长远发发展大局局的高度度，本着着对民众众负责的的态度，加快保障障性限价价房建设设，以住住房困难难的低收收入家庭庭居住条条件的改改善，进进而提升升长兴县县雉城镇镇环境吸吸引力，赢得新新一轮发发展机遇遇已迫在在睫。本项目以以长水港港沿河绿绿带为景景观核心心，营造造点、

20、线线、面的的不同形形态景观观水景，通过几几何形与与自然形形的组合合并与广广场、绿绿地相结结合营造造通透灵灵秀的人人文景观观。而且且小区绿绿地并不不仅为小小区内住住户所有有，将辐辐射向城城市，与与城市共共享，成成为长兴兴县又一一道亮丽丽的风景景线。本本项目建建筑形态态简洁、明快，采用平平屋顶设设计，将将生动的的建筑符符号与现现代形体体相结合合。注重重建筑材材质及色色彩的呼呼应，唤唤起人们们心中对对亲切、优雅、悠闲生生活的回回归感，在喧嚣嚣、激烈烈、多变变的现代代都市中中，营造造人们企企盼已久久的家。 （三）本本项目的的建设是是维护社社会稳定定的需要要。保障性限限价房工工作不仅仅关系到到城市建建设

21、是否否可以顺顺利进行行和城市市是否可可持续发发展的问问题，而而且还涉涉及低收收入家庭庭的切身身利益和和社会的的稳定问问题。对对此，长长兴县委委、县政府对对保障性性限价房房工作给给予高度度重视，将保障障性限价价房管理理工作纳纳入重要要议事日日程，全县保障性性限价房房工作已已纳入了了法制化化、规范范化、科科学化及及管理有有序的运运行轨道道。近年来，长兴县县不断加加快保障障性限价价房建设设步伐，但仍存存在保障障性限价价房的建建设速度度跟不上上低收入入家庭要求求改善住住房条件件的现象象，建成成并投入入使用的的保障性性限价房房还不能能完全满满足低收收入家庭庭的需要，在一一定程度度上影响响了社会会安定。为

22、此长长兴县委委、县政政府极力力加快保障障性限价价房建设设进度。进一步步创新和和发展保保障性限限价房建建设模式式，积极极推行保保障性限限价房建建设市场场化运作作，采取取切实可可行的办办法和措措施，鼓鼓励和引引导实力力强、信信誉好的的开发建建设单位位参与保保障性限限价房建建设，切切实解决决资金瓶瓶颈问题题。 本项目目的建设设顺应长长兴县保保障性限限价房建建设发展展思路，所有新新建保障障性限价价房全部部出售给给住房困困难的中中低收入入家庭，开发建建设的宗宗旨就是是最大限限度地满满足住房房困难的的中低收收入家庭庭的住房房条件，加快工工程建设设，努力力把保障障性限价价房建设设成为群群众满意意的“精精品工

23、程程”，力力争让中中低收入入家庭早早日住上上保障性性限价房房。 （四）本本项目的的建设是是以民为为本、造造福于民民的体现现。以民为本本，想群群众之所所想，急急群众之之所急，造群众众之所福福，这是是获得群群众支持持的唯一一途径。长兴县根根据国家家和浙江江省有关关规定，以“高高起点规规划、高高水平设设计、高高标准建建设、高高效能管管理”为为要求，让中低收收入家庭庭从中感感受到了了新旧变变化，生生活质量量明显提提高，成成为政府府建立保保障性限限价房制制度的最最大受益益者。对于群众众来说，保障性性限价房房的建设设一方面面将优化化发展环环境，提提供越来来越多的的就业机机会；另另一方面面，新的的保障性性限

24、价房房小区建建设将极极大地改改善中低低收入家家庭的居居住条件件和生活活质量，因建设设保障性性限价房房而取得得的发展展成果必必将在最最大范围围、最大程度度上惠及及百姓。 具体到到本项目目的建设设，还将将充分利利用城市市水面周周边环境境资源，营造一一个环境境优美、建筑典典雅、商商住相宜宜、管理理便捷的的现代化化的高品品质住宅宅小区，并体现现本限价房小区 “亲、善善、美”的和谐谐宗旨。因此，抓抓好本项项目保障障性限价价房建设工作作，既是是落实长长兴县委委、县政府关于于加快解解决中低低收入家家庭住房房问题的具具体举措措，又是是维护群群众利益益、促进进长兴发展的的现实需需要。可可见，本本项目的的建设是是

25、十分迫迫切和必必要的。第三章 建设设单位概概况长兴建设设房屋开开发有限限公司成成立于220077年8月月，注册册资本3330000万元元，法定定代表人人陈水毛毛，公司司经营范范围：房房地产开开发。该该房地产产开发企企业资质质等级为为二级公司宗旨旨是承担担我县旧旧城改造造拆迁房房、作为为定销房房屋的综综合用房房、解决决我县困困难人员员的限价价房、政府府性其他他用房及及为调控控房地产产市场物物价等政政策性商商品房的的开发。长兴建设设房屋开开发有限限公司自自成立以以来，就就选择了了一条对对环境、资源、生态充充分保护护利用的的可持续续发展的的开发模模式和发发展道路路，积极极倡导 “花园园中建城城市”、

26、“规划划就是财财富”、“环境境就是优优势”等等现代发发展理念念。公司建立立了现代代化企业管管理模式式，采取取直线职职能机构构管理方方式，构构筑了一一个精简简高效的的组织框框架。初初步拥有有一支分分工专业业、高度度合作的的优秀员员工队伍伍，保证证了公司司的专业业水准和和创新能能力。虽虽然成立立时间不不长，但但已开始始致力于于企业文文化建设设，强调调以物质质文化为为基础、制度文文化为关关键、精精神文化化为核心心。营造独特特的居住住文化是是该公司房屋屋开发的原则。建筑有有其独特的语言，但意义义不在建建筑本身身，更多多的则是是一种文文化的体体现。一一个定位位准确、独具特特色的楼楼盘往往往具有浓浓厚的居

27、居住文化化氛围，它给业业主提供供的不仅仅是一个个容身的的居所，更是一一种生活活方式，甚至能能体现业业主自身身的一种种价值取取向。该公司倡倡导“与时俱俱进、超超越自我我”的企业业精神，与时俱俱进是时时代提出出的要求求，没有有最好只只有更好好，没有有停顿只只有前进进。超越越自我是是企业精精神的核核心与灵灵魂，超超越意味味着永不不满足，只有不不断地超超越自己己、超越越过去、超越今今天才能能超越别别人，才才能谋求求明天的的发展。这是企业业长远发展所需需的实践践精神，是企业业员工的的精神纽纽带、心心理依存存、行为为导向和和实践哲哲学，是是实现企企业根本本目标的的动力。公司将将秉承“与时俱俱进 超超越自我

28、我”的企业业精神，高瞻远远瞩，紧紧抓市场场脉搏，规划企企业发展展蓝图。该公司以以开拓创创新、诚诚信经营营为经营方方针。当今时时代是竞竞争时代代、信息息时代、创新时时代，企业要要发展，决不能能因循守守旧，固固步自封封，在思思想上、观念上上、管理上上、技术上上、产品上上都要有有所创新新。市场场经济是是法制经经济，是是信誉经经济，必必须遵纪纪守法，遵守社社会公德德，遵守守职业道道德，重重合同、守信用用。企业业在开发发房产的的背后实实际上是是在经营营自己的的信誉，诚信是是企业巨巨大的重重要无形形资产。因此，该该公司始始终坚持持经济效效益、社社会效益益、生态态效益三三兼顾的的前提，发扬团团结、奉奉献、求

29、求实、创创新的精精神，实实现规划划高标准准，全力力为城市市人民营营造绿色色生态家家园；坚持建建设高质质量，全全力为客客户建造造满意放放心房；贯彻服服务高效效益，全全力为消消费者提提供既优优质高效效、又便便捷周到到的售前前售中售售后服务务的房地地产开发发建设项项目。 第四章 建设设规模一、建设设规模依依据与原原则 （一）建建设规模模依据根据长兴兴县政府府关于对对保障性性限价房房开发建建设构思思和该区区域保障障性限价价房现状状及住房房困难的的中低收收入家庭庭对用房房的实际际需求，按照国国家、浙浙江省关关于保障障性限价价房的现行行政策和和有关规规定，参参照目前前省内类类似保障障性限价价房规模，研究确

30、确定本项项目规模模。 （二）建建设规模模基本愿愿则坚持适度度发展，加快建建设，不不断完善善的愿则则。从保保障性限限价房实实际需要要出发，利用现现有的建建设条件件和优势势。力求求使本项项目在规规模上，既满足足当前需需要又兼兼顾今后后发展，在标准准上，既既符合我我国国情情又适应应人民群群众不断断增长的的生活消消费水平平。坚持保障障性住房市场化化的原则则。按照照产业化化思想和和市场经经济规律律建设保保障性限限价房，应充分分体现多多元化服服务及多多种形式式的建筑筑规模的的合理配配比，达达到社会会效益和和经济效效益的统统一。坚持保障障性住房建设规规范化的的原则。本项目目应按照照国家、浙江省省关于保保障性

31、限限价房的的有关政政策、要要求和基基本标准准建设，以中低低收入家家庭的需需要。 （三）建建设规模模本项目所所建保障障性限价价房项目规规划总用用地面积积550065.06平平方米，项目总总建筑面面积11119663.66平方米米，其中中高层住住宅面积积472278.9平方方米，多多层住宅宅面积4423336平方方米，配配套及公公建建筑筑面积881500.7平平方米，地下建建筑面积积81996.66平方米米，半地地下建筑筑面积660011.4平平方米。5层多层层住宅共共23幢幢，4220户；11、15和和18层层高层住住宅共88幢，3352户户，共7772户户，共55种户型型。表4-11 户型型类

32、型户型编号号户型面积积（）户数（户户）合计（户户）比例（%）多层D1606042014.33C182.116014.33B1103.815035.77A1121.6215035.77高层G1127.97352352 第五章 项目目选址及及建设条条件一、项目目选址本项目位位于长兴兴环境优优美的城城西地块，处在环城城西路与与车站路路B匝道道口东北北角，长长安路西西侧，黄黄土桥港港南侧。地块周周边自然然景观资资源丰富富。项目目规划总总用地面面积为约约82.6亩。二、项目目建设条条件 （一）自然环环境1、地形形长兴位居居浙北低低山丘陵陵向太湖湖西岸平平原过渡渡的地区区，三面面环山，一面靠靠湖（太太湖）

33、，是杭嘉嘉湖平原原的一部部分。全全县东西西长533公里，南北长长52公公里，境境内海拔拔较低，地势呈呈西北和和南部高高，中间间和东部部低平的的特征。本项目目范围内内地形总总体平坦坦。2、气候候长兴属中中纬度亚亚热带季季风气候候区，气气候温暖暖湿润，雨量充充沛，四四季分明明。年平平均降雨雨量12266.7mmm，日降降雨量超超过100mm的的年平均均天数为为41天天，每年年499月降水水比较集集中，为为8522mm，其中556月月为霉雨雨期，889月月为台风风雨期。8级台台风年平平均一次次，风速速大于114m/s，最最大风速速26mm/s。3、水文文长兴东濒濒太湖，县域主主干河流流均发源源于西部

34、部山区，由西向向东，分分别由干干流和娄娄港流入入太湖。北部干干流水系系有合溪溪新港、长兴港港、泗安安塘等331条涧涧港，全全长4117.44公里，流域面面积约117355平方公公里；南南部水系系有西苕苕溪等55条港，全长559公里里，流域域面积约约22775平方方公里。长兴多多年平均均年降水水量为113099毫米，多年平平均年径径流深为为50007000毫米米。境内内河流的的水文特特征主要要受季节节雨量分分布不均均的影响响，洪枯枯期分明明。历史史最高洪洪水位（19999年）6.330m（吴淞），长兴兴港最高高洪水位位为5.57mm。（二）社社会经济济条件1、社会会经济全全面发展展。近年来，长兴

35、经经济快速速发展，人民生生活水平平不断提提高，社社会事业业全面进进步。220099年长兴兴县实现现地区生生产总值值2400亿元，人均GGDP 55000美元元，财政政总收入入33.89亿亿元，其其中地方方财政收收入188.477亿元。长兴县县先后获获得全国国卫生县县城、全全国文化化先进县县、全国国科技进进步先进进县、省省文明城城市、省省园林城城市、省省教育强强县、双双拥模范范县、国家园园林县城城、国际际花园城城市等称称号。2、交通通优势得得天独厚厚。杭宁、申申苏浙皖皖两条高高速公路路和1004、3318两两条国道道穿境而而过；宣宣杭、新新长、长长牛三条条铁路横横贯东西西；被誉誉为“东方莱莱茵河

36、”的长湖湖申航线线发端于于此、直直达上海海。长兴兴距上海海、杭州州、南京京、宁波波、苏州州等长三三角地区区城市均均在2000公里里以内。3、城市市建设突突飞猛进进。近年来，长兴县县按照“拉开框框架、增增强功能能、改善善环境、提升品品位”的思路路，积极极实施“东扩南南进、北北延西控控、中间间完善”的城市市发展战战略，坚坚持高起起点规划划、高标标准建设设、高效效能管理理，城市市建设取取得突破破性进展展。在长兴城城市总体体规划的指导导下，相相继编制制了中中心城区区城市设设计、长兴兴城市绿绿地系统统规划等一批批专项规规划，形形成了科科学合理理的城乡乡规划体体系。“十一五”期间长长兴城市市建设投投资力度

37、度空前，城市发发展空间间有序拓拓展，城城区每年年以近33平方公公里的速速度扩张张，一座座设施完完善、环环境优美美、经济济发达的的山水园园林型现现代化新新兴城市市已雄姿姿态初现现。4、文化化底蕴深深厚悠久久。茶圣陆羽羽撰写了了旷世巨巨作茶茶经，长兴因因此成为为茶文化化发祥地地；长兴兴也是陈陈朝开国国皇帝陈陈霸先的的故乡，仙山显显圣寺、水口寿寿圣寺闻闻名海内内外，史史称“帝乡佛佛国”。长兴资资源广博博，物产产丰饶，金钉钉子、古古银杏、扬子鳄三三大自然然瑰宝闻闻名中外外，素有有“鱼米之之乡、丝丝绸之府府、建材材之库、中国银银杏之乡乡”的美称称。5、城市市品位不不断提升升。长兴县大大力开展展生态环环境

38、建设设，进一一步美化化、绿化化、亮化化城市，以山水水园林景景观凸现现城市特特色，先先后建成成了齐山山植物公公园、台台基山遗遗址公园园、和睦睦塘公园园等，城城市绿地地率、绿绿化覆盖盖率、人人均公共共绿地三三大指标标均有提提高。坚坚持高水水准设计计城市街街景，一一批优秀秀设计、精品建建筑相继继出现，城市品品位不断断提高。（三）市市政基础础设施根据市政政规划，本地块块内设城城市加压压给水泵泵站，电电信、网网通、有有线电视视机房等等公用设设施，配配套齐全全。因此此，有较较为成熟熟的基础础条件，有水资资源条件件等景观观基础，有利于于建设人人性化的的居住空空间和功功能复合合的城市市发展区区。第六章 项目目

39、建设内内容及建建设方案案一、建设设内容本项目建建设内容容分为多多层住宅宅和高层层住宅。住宅总总户数7772户户，共有有5种户型型。多层层住宅共共23幢幢，5层层，一梯梯两户，层高22.9米米，架空空层层高高2.119米，架空层层划分成成自行车车停放处处，达到到每户一一个。高高层住宅宅共8幢幢，111、155和188层，一一梯两户户，层高高2.99米，架架空层层层高4.2米，用于自自行车停停放，以以及结合合沿街商商业用房房考虑。依据小小区居住住人口的的规模，合理配配置了公公共建筑筑，包含含会所、商业服服务点等等公建及及社区服服务用房房。同时时建设相相应的基基础设施施工程、景观绿绿化工程程等。二、

40、规划划设计技技术指标标项目单位数量总规划用用地面积积：550665.006总建筑面面积：1119963.6其中地上总建建筑面积积：977665.66地下总建建筑面积积：(含含人防不不计容积积率)81966.6半地下总总建筑面面积：(不计容容积率)60011.4地上部分住宅总建建筑面积积：896114.99其中高层住宅宅：472778.99多层住宅宅：423336.00配套设施施建筑面面积：81500.7其中物业管理理用房面面积：746.0社区服务务用房面面积：456.0商业面积积：69488.7建筑占地地面积：142779.66建筑密度度：%22.22容积率：1.788绿地率：%30.11总户

41、数：户772其中高层户数数：户352多层户数数：户420机动车停停车位：辆442其中地面停车车：辆38半地下停停车：辆170地下车库库：辆234停车率：%56.77三、总平平面设计计(一)规规划结构构紫金南苑苑地块轮轮廓接近近于倒梯梯形，北北侧东西西向较宽宽则南侧侧较窄，主要出出入口分分别位于于长安路路和环城城西路中中部，两两出入口口遥遥相相望，通通过一条条中心景景观带相相连，形形成小区区的景观观主轴线线。北侧侧紧临河河道，自自然景观观资源丰丰富，临临河处之之西向东东有高层层、小高高层和多多层建筑筑布置，丰富了了河道景景观的天天际线，也使得得景观更更好的渗渗透到整整个小区区内部。(二)道道路交

42、通通紫金南苑苑地块小小区利用用双车环环道及一一条尽端端道路连连接东、西两个个入口，高效解解决小区区的内外外部联系系和内部部的交通通流畅，做到人人车分流流。根据各地地块的规规模和用用地特点点，并充充分的利利用、合合理布置置道路交交通，整整个小区区的主要要机动车车道路系系统便捷捷地联系系小区各各出入口口以及各各组团居居住院落落，原则则做到人人车分流流，形成成有效独独立的步步行系统统。小区道路路等级分分级明确确，小区区主干道道高效的的解决交交通的畅畅顺，同同时满足足消防要要求。小小区内道道路分为为小区主主干道（6M），组团路路（4MM），宅宅前路（2.55），景景观步行行道（11.52M）。步行道路

43、路系统主主要由景景观步行行道以及及宅间道道路形成成，步行行道路系系统联系系着小区区中心绿绿地、各各居住院院落绿地地、景观观节点及及各住宅宅单元的的入口，使得居居民在小小区内行行走时，能充分分的领略略小区优优美的环环境，同同时又置置身于小小区的环环境当中中。(三)入入口紫金南苑苑地块小小区，在在小区东东、西侧侧设置两两个主出出入口，结合沿沿街商业业及社区区用房，打造小小区门面面。(四)停停车紫金南苑苑地块总总停车位位4422个，包包括地面面停车338个，半地下下停车位位1700个，地地下停车车位2334个，非机动动车停车车安排在在各高、多层住住宅架空空层中。(五)景景观环境境设计紫金南苑苑地块小

44、小区因有有连接两两出入口口的中心心景观轴轴线，使使得整个个小区组组团感更更强，区区域感更更明确。高层与与高层建建筑之间间，以及及多层与与多层住住宅之间间都很明明确的形形成了共共享绿化化景观，宅间绿绿化满布布且立体体化，每每个角度度都能看看到多种种景观。非常有有亲和力力的生态态环境，使用的的景观元元素如铺铺地、植植栽、灯灯具、街街头家具具、水景景小品等等更注重重风格、品质，营造了了一个景景中有景景，空间间流畅，形成层层次分明明，形式式丰富的的景观序序列空间间。(六)绿绿化配置置两个小区区的树种种配置采采用形的的对比映映衬，色色彩随季季节的变变化使小小区在每每一个季季节都有有不同的的色彩，同时结结

45、合植物物竖向设设计。比比如桂花花、腊梅梅等开花花植物，使人陶陶醉于清清香之中中；高大大的乔木木阴翳蔽蔽日，使使居住者者产生家家的归属属感。中中高的冬冬青既有有阻隔视视线的功功能，还还利于造造型。四、建筑筑设计(一)住住宅户型型设计户型设计计生活细细节做了了相应的的细致处处理；使使之在均均好性、多元化化、趣味味性的基基础上，具备了了现代生生活的品品质。在在设计手手法上突突出以下下几个特特点：景观性：根据花花园的位位置布置置客厅的的朝向、强调景景观的利利用。组合性：设置可可变的组组合空间间，满足足个性需需求。住宅室内内各使用用空间尺尺度宜人人，体现现了以人人为本的的设计思思想。户型配比比上除满满足

46、设计计要求外外，合理理配比多多样的户户型，以以满足不不同需求求。(二)住住宅单体体设计紫金南苑苑地块住住宅单体体设计：多层住宅宅设计：共233幢，55层，一一梯两户户，层高高2.99米，架架空层层层高2.19米米，架空空层划分分成自行行车位，达到到每户一一个。高层住宅宅设计：共8幢幢，111、155和188层，一一梯两户户，层高高2.99米，架架空层层层高4.2米，用于自自行车停停放，以以及结合合沿街商商业用房房考虑。(三)公公建及社社区服务务用房依据小区区居住人人口的规规模，合合理配置置了公共共建筑，包含会会所、商商业服务务点等。(四)建建筑造型型建筑立面面设计简简洁、流流畅，强强调建筑筑形

47、体的的光影变变化，并并细致入入微的处处理生活活情趣的的细节。在装饰风风格上，采用了了部分外外挑构架架与玻璃璃、铁艺艺的组合合使用，体现了了现代生生活情趣趣。建筑材料料以面砖砖、涂料料为主。色彩以以暖色调调为主，并加以以透明的的玻璃，金属感感强的钢钢架来衬衬托，形形成的变变化。五、结构构设计1.设计计依据1.1本本工程依依据现行行国家标标准规范范、规程程和设计计审批文文件进行行设计1.2采采用的主主要规范范、规程程：混凝土土结构设设计规范范建筑结结构荷载载规范建筑抗抗震设计计规范建筑结结构可靠靠度统一一设计标标准建筑地地基基础础设计规规范建筑桩桩基技术术规范1.2采采用的设设计标准准荷载：基本风

48、压压： 0.33KN/M2基本雪压压： 0.555KNN/M221.3主主要楼面面活荷载载贮藏室5.0KNN/M22住宅2.0KNN/M22楼梯2.5KNN/M22阳台2.5KNN/M22消防疏散散楼梯3.5KNN/M222.设计计说明2.1建建筑结构构设计条条件本建筑安安全等级级为二级级，结构构使用年年限住宅宅为500年，抗抗震类别别丙类，本地区区抗震设设防烈度度为7.5度，设计基基本地震震动峰值值加速度度为0.05gg，场地地土类别别级。2.2结结构选型型（1）基基础形式式本工程地地质较好好，均采采用天然然浅基础础。（2）主主要构件件尺寸多层：主主要柱断断面3000*4400，3000*5

49、000，主主要梁断断面2550*4400，楼面、屋面现现浇厚11001200mm。2.3抗抗震根据抗震震规范，排屋、多层住住宅框架架抗震等等级为四四级，小小高层框框架抗震震等级为为四级，剪力墙墙抗震等等级为三三级，设设防烈度度6度。2.4材材料（1）混混凝土多层住宅宅采用CC30。（2）钢钢材现浇板受受力筋采采用HPPB2335，HHRB3335钢钢，梁柱柱、箍筋筋采用HHPB2235主主筋采用用HRBB3355钢。（3）砌砌体框架填充充外墙，外墙采采用2440厚MMU100空心粘粘土砖墙墙，内墙墙采用2240厚厚轻质砌砌体。（4）自自防水砼砼为提高高防水性性，避免免出现收收缩缝，施工时时掺适

50、量量UEAA微膨胀胀剂。六、给排排水设计计1.设计计依据：1.1建筑给给水排水水设计规规范1.2室外给给水设计计规范1.3室外排排水设计计规范1.4建筑设设计防火火规范1.5自动喷喷水灭火火系统设设计规范范1.6建筑排排水硬聚聚氯乙烯烯管道工工程技术术规程2.生活活给水系系统：2.1概概述：本小区给给水水源源取用市市政自来来水，从从城市道道路接入入两路给给水管，在区内内形成环环状供水水管网。各栋用用水均从从环网上上接出。给水分分区供给给，一至至四层直直接由市市政给水水管提供供，四层层以上由由区内加加压泵房房提供。水泵房房设置在在服务用用房的地地下层，采用变变频机组组，变频频供水。2.2管管材：

51、室外给水水管道采采用钢塑塑复合管管，丝接接，最小小覆土控控制在00.7mm；室内内生活给给水管道道均采用用钢塑复复合管，丝接。3.排水水系统3.1排排水体制制：本小区，设计排排水体制制采用雨雨、污分分流的排排水体制制。室内内设计采采用污废废分流。3.2污污水系统统：室内生活活污水、废水分分别设置置立管接接纳各层层污、废废水，各各立管均均设置在在管窿内内。室内内污水排排入室外外管网，经化粪粪池处理理后与生生活废水水合并排排入市政政管道。3.3雨雨水：雨量公式式暂采用用湖州市市暴雨强强度公式式：其中重新新期P=1年，地面集集雨时间间t=115miin。建建筑物屋屋顶雨水水采用有有组织的的屋面雨雨水

52、立管管排至室室外雨水水管网，室外地地面雨水水由道路路雨水口口和暗管管收集，排入室室外雨水水管。汇汇合后排排入市心心路市政政雨水管管。3.4排排水管道道：室内排水水管道采采用UPPVC排排水管，室外排排水管道道均采用用UPVVC加筋筋管。检检查井、雨水口口均采用用省标砖砖砌，雨雨水口布布置间距距2050mm。管道道在道路路下最小小覆土控控制在00.7mm。4.消防防给水系系统：4.1消消防水量量：室外消防防供水： 15LL/S室内消防防供水： 10LL/S自动喷水水消防供供水： 30LL/S4.2消消防设施施设置：室外给水水环网上上按间距距不大于于1200米设置室室外消火火栓。高高层住宅宅、地下

53、下汽车库库均设置置室内消消火栓。地下车车库设置置自动喷喷水系统统。高层层屋顶上上设置高高位消防防水箱。在各公公用建筑筑均设置置干粉灭灭火器。七、 电电气设计计1.设计计依据：1.1民用建建筑电气气设计规规范1.2火灾自自动报警警系统设设计规范范1.3住宅建建筑设计计规范1.4汽车库库、修车车库、停停车场设设计规范范2.设计计范围：根据设计计任务要要求和有有关设计计文件规规范，本本工程电电气设计计包括如如下内容容：2.1供供电设计计；2.2电电力设计计；2.3电电气照明明设计；2.4自自动控制制与自动动调节；2.5建建筑物防防雷保护护。3.供电电设计：3.1供供电电源源及电压压：要求求当地供供电

54、局提提供两路路10KKV供电电电源。其消防防负荷（如报警警系统电电源、消消防水泵泵、防排排烟设施施、消防防电梯、事故照照明等）、住宅宅客梯、生活水水泵电力力等均为为二级负负荷，住住宅内部部用电设设备及配配套公建建用电负负荷等为为三级负负荷。3.2负负荷计算算：按每每平方米米50VVA计算算，则变变压器容容量See=44400KKVA。拟设置置6台8000KVAA变压器器。3.3供供电方式式：100KV电电缆网采采用双环环网结线线，开环环运行.小区设设置100KV开开闭所，电缆经经开闭所所向小区区供电。低压配配电采用用辐射型型结线。住宅以以单元设设置总表表箱，一一户一表表。3.4功功率因数数补偿

55、：小区变变电站内内设低压压电容补补偿，补补偿后功功率因数数为0.9。3.5接接地保护护：接地地保护采采用TNN-C-S系统统。4.电力力设计：4.1电电源电压压和配电电系统本本工程内内无高压压用电设设备，低低压3880/2220伏伏电源引引自低压压配电屏屏各动力力出线回回路，配配电系统统为树干干、放射射式混合合形式。4.2环环境特征征：一般般均为正正常环境境，选用用保护式式设备，大容量量设备采采用Y- 启动或或自耦减减压启动动。4.3导导线选择择及敷设设：一般般选用电电力电缆缆或绝缘缘导线。4.4保保护接地地采用TTN-CC-S系系统。5.电气气照明设设计：5.1照照明电源源：本工工程照明明灯

56、具均均为单相相2200伏电源源，引自自低配屏屏，各照照明出线线回路，配电系系统一般般为树干干式。5.2光光源和灯灯具选择择：汽车车库、商商业等以以荧光灯灯为主，住宅以以白炽灯灯为主，所有灯灯具均选选用标准准灯具。5.3导导线选择择及敷设设：根据据电流大大小，照照明干线线选用电电力电缆缆，支线线和支干干线一般般为BVV线穿电电线管暗暗敷。5.4住住宅户内内设计：总进线满满足额定定电流40AA，选用用16mmm2铜芯绝绝缘线，空调、电热等等分路额额定电流流25AA，选用用4mmm2铜芯绝绝缘线，照明及及其他电电器分路路的导线线额定电电流16AA，选用用2.55mm22铜芯绝绝缘线，家用电电器外壳壳

57、保护PPE线选选用2.5mmm2铜芯绝绝缘导线线。住宅总线线入户后后，设置置配电箱箱，配电电箱内设设总进线线开关及及若干分分路出线线开关，总进线线开关选选用单相相双极断断路器开开关。户户内照明明分路单单独设置置，其他他按功能能分路。5.5小小区路灯灯：路灯照明明光源采采用高压压钠灯或或白炽灯灯，照明明均匀度度为1：101：15之间间，控制制方式采采用集中中遥控管管理或自自动控光光装置。6.自动动控制与与自动调调节：动动力设备备根据需需要设计计自动控控制和自自动调节节。7.建筑筑物防雷雷保护：按三类类防雷建建筑设计计。八、弱电电设计1.火灾灾自动报报警及消消防联动动控制系系统1.1在在汽车库库、

58、楼梯梯、走道道、大厅厅、设备备机房设设火灾探探测器；在公共共场所的的出入口口装设手手动报警警按钮；在设备备机房、消火栓栓按钮、手动报报警按钮钮处装设设消防专专用电话话分机；在走道道和大厅厅等公共共场所装装设消防防广播。1.2消消防联动动控制系系统包含含以下功功能：a对消火火栓灭火火系统的的联动控控制；b对水喷喷淋灭火火系统的的联动控控制；c对防排排烟设施施的联动动控制；d火灾事事故广播播系统；e非消防防电源的的断电和和电梯迫迫降控制制。2.电话话系统：2.1本本工程电电话系统统引自当当地电信信网。2.2每每单元底底层设置置电话接接线箱。2.3每每户设二二个电话话终端出出线口。3.有线线电视系系

59、统：3.1本本工程电电视信号号源引自自当地有有线电视视网。3.2楼楼内信号号采用分分配-分支方方式传输输网络。3.3每每户设二二只终端端插座，电平达达73.55db。九、暖通通设计1.设计计依据：建筑设设计防火火规范。十、消防防设计1.设计计依据1.1城市居居住规划划设计规规范1.2住宅建建筑设计计规范1.3建筑设设计防火火规范1.4民用建建筑设计计通则1.5国国家及地地方其他他相关规规范规定定2.建筑筑规划部部分2.1小小区的各各出入口口与城市市道路相相连，主主要道路路宽4-6M，达道消消防车道道要求。2.2消消防车道道上空44M范围围以下无无障碍物物，沿消消防车道道间距1120MM之间设设

60、室外消消火栓。2.3沿沿街建筑筑部分长长度超过过1500M或总总长度超超过2220M的的，均设设置穿过过建筑物物的4MM宽4M高的的消防车车通道，且长度度每超880M均均设置有有人行消消防通道道。2.4建建筑间距距满足消消防及当当地规划划管理要要求。2.5多多层普通通住宅属属于二类类建筑。3.结构构部分梁:保护护层厚为为25mmm楼板:厚厚度1100mmm框架柱:断面3000 x3000混凝土墙墙:厚2400mm以上梁,板,柱柱,墙的的消防设设计均满满足建筑筑一级耐耐火等级级.4.给水水、弱电电部分详详见各专专业设计计说明。十一、建建筑节能能及环卫卫设计1.生活活污水、废水经经经化粪粪池处理理