正扬国贸中心（商务公寓）项目定位与营销推广

1、正扬国贸贸中心（商务公公寓）营营销策划划报告目 录录TOC o 1-6 h z HYPERLINK l _Toc172408 第一章市场研判判 PAGEREF _Toc172408 h 5 HYPERLINK l _Toc172409 一、重重庆房地地产市场场发展总总态势 PAGEREF _Toc172409 h 5 HYPERLINK l _Toc172410 （一）回溯过过去 PAGEREF _Toc172410 h 5 HYPERLINK l _Toc172411 （二）展望未未来 PAGEREF _Toc172411 h 7 HYPERLINK l _Toc172412 （三）冷静反反

2、思 PAGEREF _Toc172412 h 8 HYPERLINK l _Toc172413 二、南南岸区房房地产市市场现状状及走势势预测 PAGEREF _Toc172413 h 9 HYPERLINK l _Toc172414 （一）对南岸岸区房地地产市场场现状及及特征的的研判 PAGEREF _Toc172414 h 9 HYPERLINK l _Toc172415 （二）南岸区区房地产产市场的的前景展展望及走走势预测测 PAGEREF _Toc172415 h 12 HYPERLINK l _Toc172416 三、项项目竞争争环境分分析 PAGEREF _Toc172416 h 1

3、5 HYPERLINK l _Toc172417 （一）区域外外竞争环环境研究究 PAGEREF _Toc172417 h 15 HYPERLINK l _Toc172418 （二）区域内内竞争环环境研究究 PAGEREF _Toc172418 h 20 HYPERLINK l _Toc172419 （三）市场机机会点分分析 PAGEREF _Toc172419 h 30 HYPERLINK l _Toc172420 第二章项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc172420 h 34 HYPERLINK l _Toc172421 一、优优势（SS） PAGEREF _Toc172421

4、 h 34 HYPERLINK l _Toc172422 二、劣劣势（WW） PAGEREF _Toc172422 h 34 HYPERLINK l _Toc172423 三、机机会（OO） PAGEREF _Toc172423 h 35 HYPERLINK l _Toc172424 四、挑挑战（TT） PAGEREF _Toc172424 h 35 HYPERLINK l _Toc172425 第三章项目定定位 PAGEREF _Toc172425 h 36 HYPERLINK l _Toc172426 一、形形象档次次定位 PAGEREF _Toc172426 h 36 HYPERLINK

5、 l _Toc172427 二、产产品定位位及依据据 PAGEREF _Toc172427 h 38 HYPERLINK l _Toc172428 （一）定位依依据 PAGEREF _Toc172428 h 38 HYPERLINK l _Toc172429 （二）产品定定位 PAGEREF _Toc172429 h 40 HYPERLINK l _Toc172430 三、目目标市场场定位 PAGEREF _Toc172430 h 41 HYPERLINK l _Toc172431 （一）主力市市场居家人人士（660%） PAGEREF _Toc172431 h 41 HYPERLINK l

6、_Toc172432 （二）辅助市市场商务办办公（220%） PAGEREF _Toc172432 h 42 HYPERLINK l _Toc172433 （三）潜在市市场投资人人士 (20%) PAGEREF _Toc172433 h 43 HYPERLINK l _Toc172434 四、价价格定位位 PAGEREF _Toc172434 h 44 HYPERLINK l _Toc172435 （一）定价原原则 PAGEREF _Toc172435 h 44 HYPERLINK l _Toc172436 （二）价格制制定 PAGEREF _Toc172436 h 45 HYPERLINK

7、l _Toc172437 五、付付款方式式定位 PAGEREF _Toc172437 h 47 HYPERLINK l _Toc172438 第四章规划建建议 PAGEREF _Toc172438 h 48 HYPERLINK l _Toc172439 一、项项目规划划构想的的依据及及指导思思想 PAGEREF _Toc172439 h 48 HYPERLINK l _Toc172440 （一）规划依依据 PAGEREF _Toc172440 h 48 HYPERLINK l _Toc172441 （二）指导思思想 PAGEREF _Toc172441 h 48 HYPERLINK l _To

8、c172442 （三）总体规规划应考考虑的原原则 PAGEREF _Toc172442 h 49 HYPERLINK l _Toc172443 二、建建筑产品品规划建建议 PAGEREF _Toc172443 h 49 HYPERLINK l _Toc172444 （一）总体规规划 PAGEREF _Toc172444 h 49 HYPERLINK l _Toc172445 （二）建筑风格 PAGEREF _Toc172445 h 52 HYPERLINK l _Toc172446 （三）户型建建议及配配比 PAGEREF _Toc172446 h 54 HYPERLINK l _Toc172

9、447 （四）建筑配配置的说说明 PAGEREF _Toc172447 h 55 HYPERLINK l _Toc172448 三、交交房标准准建议 PAGEREF _Toc172448 h 60 HYPERLINK l _Toc172449 （一）公共部部分设施施及装修修标准 PAGEREF _Toc172449 h 60 HYPERLINK l _Toc172450 （二）商务公公寓（清清水房）设施及及装修标标准 PAGEREF _Toc172450 h 60 HYPERLINK l _Toc172451 四、物物业管理理服务建建议 PAGEREF _Toc172451 h 61 HYPE

10、RLINK l _Toc172452 第五章营销推推广 PAGEREF _Toc172452 h 63 HYPERLINK l _Toc172453 一、销销售时机机选择 PAGEREF _Toc172453 h 63 HYPERLINK l _Toc172454 二、项项目“卖点”整合分分析 PAGEREF _Toc172454 h 63 HYPERLINK l _Toc172455 三、营营销组合合 PAGEREF _Toc172455 h 64 HYPERLINK l _Toc172456 （一）蓄集能能量阶段段： PAGEREF _Toc172456 h 64 HYPERLINK l

11、_Toc172457 （二）内部认认购阶段段： PAGEREF _Toc172457 h 65 HYPERLINK l _Toc172458 （三）新盘推推出阶段段 PAGEREF _Toc172458 h 66 HYPERLINK l _Toc172459 （四）平稳推推广阶段段 PAGEREF _Toc172459 h 66 HYPERLINK l _Toc172460 （五）销售后后期阶段段 PAGEREF _Toc172460 h 67 HYPERLINK l _Toc172461 四、促促销策略略 PAGEREF _Toc172461 h 67 HYPERLINK l _Toc172

12、462 （一）承诺制制销售策策略 PAGEREF _Toc172462 h 67 HYPERLINK l _Toc172463 （二）异地卖卖场设置置策略 PAGEREF _Toc172463 h 67 HYPERLINK l _Toc172464 （三）网络销销售策略略 PAGEREF _Toc172464 h 68 HYPERLINK l _Toc172465 （四）房地产产交易会会推广策策略 PAGEREF _Toc172465 h 68 HYPERLINK l _Toc172466 五、价价格策略略 PAGEREF _Toc172466 h 69 HYPERLINK l _Toc172

13、467 六、项项目包装装 PAGEREF _Toc172467 h 69 HYPERLINK l _Toc172468 七、广广告推广广 PAGEREF _Toc172468 h 69 HYPERLINK l _Toc172469 （一）广告宣宣传的基基本原则则 PAGEREF _Toc172469 h 69 HYPERLINK l _Toc172470 （二）广告效效应分析析 PAGEREF _Toc172470 h 70 HYPERLINK l _Toc172471 （三）广告宣宣传的主主题 PAGEREF _Toc172471 h 71 HYPERLINK l _Toc172472 （四

14、）广告宣宣传的覆覆盖对象象划分 PAGEREF _Toc172472 h 71 HYPERLINK l _Toc172473 （五）实施监监控与效效果评估估 PAGEREF _Toc172473 h 72 HYPERLINK l _Toc172474 八、营营销费用用预算 PAGEREF _Toc172474 h 72 市场研研判本章着重重对重庆庆市房地地产市场场和项目目区域市市场进行行了较为为全面的的市场研研判，为为项目的的全面定定位提出出详实的的依据。重庆房地地产市场场发展总总态势回溯过去去 19977年3月月14日日，重庆庆成为中中国第四四个直辖辖市。经经过四年年的探索索，一种种独特的的

15、直辖模模式逐渐渐建立起起来，即即大城市市带动大大农村共共同发展展的政治治、经济济新格局局基本形形成。直直辖和西西部大开开发为重重庆提供供了广阔阔的发展展空间，强化了了重庆中中心城市市的功能能定位，给重庆庆经济发发展带来来了巨大大的动力力。目前前，重庆庆经济发发展总趋趋势良好好，呈现现持续上上升趋势势，有力力地推动动了房地地产市场场的发展展。自19997年以以来，重重庆市房房地产开开发呈现现跳跃式式增长态态势：房房地产投投资以每每年上升升30亿亿元的速速度增长长，年平平均增长长速度达达27.4%；19998年重重庆市住住宅施工工面积首首次突破破10000万平平方米，到20000年年住宅施施工面积

16、积达18896万万平方米米，接近近20000万平平方米大大关，增增幅达到到24.7%；20001年重重庆市房房地产开开发更是是呈现出出火热的的状况，保持高高速增长长态势：全市房地地产开发发呈现稳稳步增长长态势去年前三三季度，全市房房地产开开发施工工面积达达26119.559万，同比比增长228.33%。其其中，新新开工面面积达8871.73万万，同同比增长长46%；住宅宅施工面面积增长长39.7%，高出施施工总量量增幅111.44个百分分点；而而需求量量相对较较小的写写字楼、商业营营业用房房分别下下降或小小幅增长长。商品房呈呈现供销销两旺的的喜人形形势销售面积积、销售售金额大大幅增加加，商品品

17、房空置置率下降降，全市市房地产产开发呈呈现供销销两旺，双双走走高，出出现消化化市场存存量的大大好形势势：一方面面是开发发企业越越来越注注重市场场需求，开发产产品适销销对路，全市商商品房空空置总量量呈现下下降趋势势。至去去年三季季度末，全市商商品房空空置总量量已降至至3800.022万（其中住住宅空置置量大幅幅下跌，而写字字楼、商商用物业业则有着着不同程程度的上上升），较去年年末下降降10%。另一一方面，全市商商品房销销售面积积与销售售金额大大幅度增增长，仅仅主城区区商品房房销售面面积就达达5055.133万，同比增增长366.5%，金额额1122.544亿元，同比增增长400.4%。商品品房销

18、售售总量大大于竣工工总量，多2112.66万。在投资增增长、施施工面积积扩大的的同时,土地交交易活动动渐趋活活跃，土土地开发发投资增增大全市前三三季度，在经历历19999年、20000年连连续两年年土地交交易面积积增速大大幅回落落后，购购置土地地的面积积开始出出现强劲劲反弹，全市购购置土地地面积2206.93万万，同同比增长长41.1%，比去年年同期增增速上升升49.4%。完成开开发土地地面积1148.16万万，增增长455.8%。土地地开发投投资额达达7.44亿元，增长110%。展望未来来 从最近几几年房地地产及商商品住宅宅的开发发投资增增长情况况不难看看出，近近年来重重庆市房房地产市市场处

19、于于一个蓬蓬勃发展展时期或或者说是是第二轮轮热潮期期。房地地产业总总体发展展态势良良好，发发展前景景看好：首先，重重庆整体体宏观经经济形势势走好。20001年全全市GDDP增长长9%；财政金金融形势势看好，财政收收入增长长20%多，金金融贷款款余额增增长111%，而而存款增增长177%，存存贷差约约3000亿，房房地产有有较大的的潜在需需求；居居民生活活有较大大改善，其中城城市居民民可支配配收入增增长7%。其次，重重庆未来来的城市市发展前前景辽阔阔。据第第五次全全国人口口普查公公布，截截止20000年年11月月1日，全市总总人口330900万人，其中城城镇居民民10223万人人，全市市城镇化化

20、率333%，低低于全国国平均水水平。根根据预测测，未来来10年年，按66的人口口平均自自然增长长率和11.5%的的城镇化化增长率率估计，到20010年年末，全全市总人人口将达达到32281万万人，其其中城镇镇人口将将为15509万万人，城城镇化率率达到446%。按国家家建设部部提出的的20110年人人均居住住面积达达到144的住房房发展目目标估算算，重庆庆市现有有10223万城城镇人口口因其99.6的现状状人均居居住标准准较低而而在未来来10年年内将新新增45501万万的住房房需求，此外，10年年中因新新增4886万城城镇人口口也将形形成68804万万的住房房需求。因此，在未来来10年年内，重

21、重庆市因因城镇化化增长所所形成的的新增住住宅需求求总量每每年都在在11330万以上，按主城城区城镇镇人口占占全市城城镇总人人口比重重估计，主城区区新增住住宅需求求总量则则每年约约为5000万左右。第三，重重庆房地地产业看看好还在在于正在在加紧进进行以交交通为中中心的基基础设施施建设。国家批批准的江江北机场场改造项项目，一一旦建成成，它将将成为中中国西部部最大的的机场；几年以以后，重重庆将有有7条铁铁路和66条高速速公路成成为铁路路与公路路的枢纽纽。此外外，“8小时时重庆”以及“半小时时主城区区”工程都都将极大大地促进进居住条条件的改改善。冷静反思思 市场竞争争日益激激烈，前前景不容容乐观。统计

22、资资料数据据显示：重庆市市房地产产市场每每年的商商品房成成交面积积和成交交金额节节节攀升升，“钱途”一片光光明。去去年秋季季房交会会又创成成交金额额34.2亿元元历史新新高，这这将进一一步刺激激开发投投资商的的投资欲欲望。当当我们冷冷静而又又客观地地分析重重庆房地地产市场场时，会会感受到到一股市市场“寒流”：每年年成交面面积递增增（说明明消费市市场在拓拓展，有有潜力可可挖），而开发发量在成成倍的递递增，但但市场吸吸纳率(以年销销售面积积/年竣工工面积表表示)却持续续下滑，从988、999年的885%、833%，跌至至20000年的的79%。同时时，商品品房空置置量每年年以平均均25%的速度度上

23、升！进入20002年年，酝酿酿已久的的外地房房地产巨巨舰（广广厦集团团、融侨侨集团、深圳盈盈丰创展展等）登登陆重庆庆并“安营扎扎寨”，本地地实力企企业（重重钢集团团、长安安集团等等）跻身身房地产产，加上上海外房房地产巨巨头的染染指，白白热化的的竞争将将蔓延重重庆房市市。诚然然，海内内外房地地产巨头头兵临城城下，将将会提升升整个地地产市场场的品质质，但对对当前活活跃于市市场的开开发商来来说，则则是一种种潜在的的威胁和和警示。要想在在新一轮轮的大浪浪淘沙中中生存下下来，把把企业做做大做强强，开发发商就应应着眼于于未来启启动长线线战略，进行人人才储备备和土地地储备。在知识识经济时时代，最最重要的的是

24、人才才，最关关键的是是资金融融通。而而对房地地产企业业而言，土地储储备又是是其竞争争取胜的的必备条条件。南岸区房房地产市市场现状状及走势势预测对南岸区区房地产产市场现现状及特特征的研研判 市场现状状土地供应应数量20011年上半半年南岸岸区房地地产开发发项目土土地供应应情况表表：受让单位位地块位置置年限用地性质质总面积（）重庆彩瑞瑞商贸有限公司司南岸区黄黄桷垭联联合村50餐饮娱乐78877吴琪毅南岸区长长生桥镇镇凉风村村5013333重庆南岸岸区长虹汽车车配件厂厂南岸区南南坪玛瑙瑙溪1331-22号50工业30688重庆自力力房地产产开发有有限公司司南岸区黄黄桷垭镇镇新力村村50商业住宅650

25、00王远贤黄桷垭镇镇龙井村村雷家铺铺社50餐饮娱乐23100陈素英南岸区黄黄桷垭镇镇龙井村村雷家铺铺社50餐饮娱乐15955周勋华南岸区黄黄桷垭劳劳动社50餐饮娱乐957重庆制钳钳厂南岸四公公里广黔黔路700号50工业256995合计493445从以上土土地供应应情况看看，地块块位置主主要集中中在黄桷桷垭一带带，且以以餐饮、娱乐为为主，说说明南岸岸区旅游游资源南山山的优势势凸显，这必将将进一步步强化“吃在南南岸”的服务务业规模模经营优优势。商品房预预售数量量20011年2季季度，南南岸区发发放商品品房预售售许可证证的项目目有：四四海花园园四期、阳光华华庭、聚聚丰花园园高层住住宅小区区、帝景景名

26、苑、南国佳佳苑、长长航响水水苑、南南福苑小小区等项项目，预预售总面面积近225万平平方米，较其它它地区而而言，其其市场竞竞争压力力相对较较大。商品房成成交数量量20011年2季季度，南南岸区商商品房成成交19935套套，成交交面积22455589.3 mm2，成交交金额5501006.664万元元，销售售态势喜喜人。在在去年秋秋季房交交会上，南岸区区更是力力拔头筹筹：据统统计，南南岸房交交会分会会场共有有8.889万人人次参加加展会，成交金金额达227.6637亿亿元，其其中，房房屋成交交额为55.0777亿元元，显示示出“住在南南岸”已产生生深远影影响。房价水平平及其变变化20011年2季季

27、度南岸岸区住宅宅平均销销售价格格为 16688.75元元/（经济济技术开开发区119699.788元/），商商业用房房销售均均价为229099.355元/（经济济技术开开发区225144.999元/），与与整个重重庆主城城区房价价相比，无论住住宅还是是商业用用房都存存在一定定的差距距，说明明南岸区区房地产产市场有有着巨大大的发展展潜力，同时亦亦在一定定程度上上说明区区域购买买力不强强。市场特征征南岸区自自20000年至至今，堪堪称重庆庆住宅市市场的一一匹黑马马，是一一个极具具潜力的的市场，上升的的空间还还很大，呈现以以下三大大特征：楼盘品质质全面提提升南岸区开开始具有有在全市市范围真真正有竞竞

28、争能力力的高品品质住宅宅，如海海棠晓月月、泰正正花园、江山多多娇、阳阳光华庭庭、金阳阳骑龙山山庄等，这些楼楼盘均显显示出较较好的销销售势头头，单价价均突破破20000元/m2，这些些个案的的出现表表明了南南岸区的的房地产产住宅市市场在政政府的强强势引导导下迈上上了一个个新的台台阶，同同时也对对南岸区区住宅市市场的发发展起到到引导和和推动作作用。投资环境境日益完完善南岸房地地产市场场的发展展依赖于于基础设设施、投投资环境境、政策策的进一一步完善善，对此此南岸区区政府与与开发商商已达成成共识，所以在在项目选选址、规规划设计计、政策策导向等等方面都都有了很很大的改改进，这这些都将将成为南南岸区房房地

29、产持持续发展展的重要要支撑点点。区域竞争争日趋激激烈、产产品结构构日趋合合理近年来，南岸区区房地产产中低档档市场竞竞争激烈烈，但伴伴随融侨侨半岛、扬子江江畔、溯溯源居等等高档楼楼盘的亮亮相，将将拉开南南岸房地地产高档档市场竞竞争的序序幕。市市场需要要竞争，适度竞竞争已使使南岸房房市从无无序到有有序（整整体规划划、规范范运作、政府引引导），从不合合理到合合理（南南岸房市市档次分分布将更更趋合理理），市市场细分分化趋势势明显（二房、三房面面积趋小小针对对普通工工薪阶层层；一房房明显看看好挖掘投投资型客客户和新新生代购购房群体体）。南岸区房房地产市市场的前前景展望望及走势势预测 前景展望望南岸区是是

30、重庆市市规划的的商贸副副中心，全区以以经贸、金融和和旅游为为主的第第三产业业比较发发达。值值得一提提是，中中国西南南地区唯唯一的国国家级经经济技术术开发区区位于南南岸区境境内。目目前，已已建成综综合商贸贸区、回回龙工业业区、电电子工业业区、丹丹桂工业业区，初初步形成成了机动动车及零零配件、电子通通讯、医医药生物物制品、食品、服装、新型材材料等六六大支柱柱产业。经济技技术开发发区在新新世纪的的第一个个十年计计划已启启动：在在继续抓抓好和完完成南坪坪地区99.6平平方公里里开发的的同时，努力搞搞好拓展展新区的的开发建建设工作作。力争争到20010年年实际利利用外资资达155亿美元元，国内内生产总总

31、值、工工业总产产值、税税收入库库年均增增长155%以上上，分别别达到1100亿亿、3000亿、24亿亿，高新新技术产产品产值值比重达达到455%以上上，科技技进步对对经济增增长的贡贡献率达达到655%左右右。毫无疑问问，随着着我国入入世和国国家政策策进一步步向中西西部倾斜斜以及经经济技术术开发区区的投资资环境逐逐渐完善善，势必必有大批批的国内内外企业业涌入经经济技术术开发区区。国内外高新技术企企业的大量涌涌入，必必然会增增大对工工业厂房房的需求求，随之之而来的的大量银银行、中中介、证证券等外外资企业业及驻华华机构会会进入，势必对对写字楼楼形成较较大的需需求；大大批外籍籍员工也也会因工工作原因因

32、而在境境内居住住，这会会扩大中中高档住住房的需需求。可可以预见见，在随随后的110年里里，南岸岸区必将将成为新新一轮重重庆楼市市竞争的的热点区区域。走势预测测在新近出出炉的，由重庆庆市规划划局、重重庆规划划设计研研究院、城市综综合交通通研究所所联合所所作的重重庆市“半小时时主城”规划汇汇报提纲纲中，菜菜园坝复复线大桥桥的修建建规划得得到了确确认：时时间年年。路桥，对对南岸区区的重要要性不言言而喻。交通瓶瓶颈一直直是南岸岸人心中中的痛，也是制制约区域域经济腾腾飞的绊绊脚石。已竣工工通车的的鹅公岩岩大桥使使成渝、渝黔两两条高速速公路在在南岸交交汇，让让九龙坡坡区与南南岸区可可望不可可及成为为历史；

33、黄花园园大桥及及石黄隧隧道的贯贯通，让让南坪距距重庆空空港不再再遥远。菜园坝坝复线大桥桥，最直接接的效应应就是，缓解了了长江大大桥的交交通压力力，使南南坪至渝渝中半岛岛更畅通通。因此此从更高高的角度度分析，整整个南岸岸区在外外区人头头脑中的的心理距距离将会会大大缩缩短。实际事例例显示：黄花园园大桥带带动了江江北的房房市！鹅鹅公岩大大桥带动动了南岸岸和九龙龙坡区的的房价上上扬！石石门大桥桥成了沙沙区和北北部新城城的纽带带！轻轨轨的规划划带动了了沿线的的房价和和旧城改改造！以以后，购购房者的的跨区域域行为更更为增多多！南方方上格林林90位的业主主来自渝渝中区是是很好的的例子！此外，南南岸区在在近年

34、来来与江北北区的比比较当中中，无论论商贸还还是居家家，南岸岸均已占占据压倒倒性优势势：重百百、新世世纪、百百盛、麦麦德龙等等知名商商家相继继落户南南岸，以以及融侨侨集团、盈丰创创展等地地产巨子子到南岸岸区“安营扎扎寨”就是明明证。因因此我们们可以大大胆预测测：在不不远的将将来，南南岸区在在重庆将将扮演至至关重要要的角色色，南岸岸将成为为重庆房房地产开开发最炙炙热的区区域。项目竞争争环境分分析区域外竞竞争环境境研究 对本项目目而言，很大程程度是与与渝中区区争夺客客户资源源，其成成败的关关键在于于如何引引导以改改变潜在在客户群群落户渝渝中区的的思维定定势，如如何以更更好的硬硬件、软软件来吸吸引具有

35、有浓厚“渝中情情节”的新生生代；当当然，江江北区的的间接竞竞争对渝渝中区客客户资源源的分流流作用也也不容忽忽视。渝中区总体特征征物业集中中于商圈圈旁：由由于重庆庆市特殊殊的地理理形态，渝中区区的物业业多集中中在传统统的商业业中心的的周围。以重庆庆市的传传统商业业中心解放放碑为主主的第一一商圈和和以两路路口为中中心的商商务、体体育、交交通中心心商圈周周边，物物业分布布较为密密集； 江景楼盘盘炒作较较多：近两年年来由于于重庆市市政府大大力发展展了道路路建设，尤其是是滨江路路的建设设，从而而为房地地产业的的发展又又开拓了了一条战战线，“江景房房”的概念念一直炒炒到现在在；大多物业业为单体体楼：渝渝中

36、区现现有物业业大多为为单体住住宅，它它们缺少少配套和和绿化，也缺乏乏宁静和和景观，最大的的好处就就是位于于都市区区，生活活配套较较为健全全，交通通也方便便；小户型住住宅受青青睐：小户型型住宅主主要集中中在解放放碑周围围，为单单身或二二人世界界所准备备，同时时也有较较高的投投资回报报价值。 楼盘要素素统计 物业的规规模及类类型：渝渝中区的的物业规规模都较较小，类类型也主主要集中中为商住住一体的的模式。随着市市场需求求层次的的扩展和和需求量量的增大大，渝中中区的房房地产也也涌现了了一批品品质好、配套好好、有特特色的都都市区产产品，如如重庆市市第一家家酒店式式公寓住住宅的时时代天骄骄及创造造渝中区区

37、房价之之最的地地王名仕阁阁；同时时以竞地地城市花花园和新新东福花花园为代代表的小小区类住住宅也以以其高品品质、合合理规划划和良好好的配套套与绿化化进入市市场，并并很快成成为领导导渝中区区住宅市市场的先先锋；由由于现有有的都市市空间已已很难再再作出较较大规模模的规划划，所以以渝中区区住宅市市场将以以城市改改造为主主，走小小规模的的开发并并结合市市场需求求做有特特色的产产品将是是渝中区区住宅发发展在未未来一段段时间内内的主导导；户型面积积设定：目前渝渝中区的的住宅户户型设计计以一室室一厅（60平平方米）和三室室两厅（1300平方米米）为主主导；三三室两厅厅面积在在1300平方米米左右的的住宅主主要

38、分布布在以竞竞地城市市花园和和新东福福花园为为代表的的小区型型住宅中中，以及及目前渝渝中区房房地产市市场炒作作较多的的江景房房中，再再有就是是作为一一种补充充的形式式（约占占10%的比例例）大量量出现在在各个楼楼盘中；而600平方米米左右的的一室一一厅设计计所考虑虑的因素素主要和和个案所所在区位位密切相相关，处处于中心心地段的的物业相相对较偏偏远的物物业在面面积上一一般会有有所控制制，主要要出发点点是为了了控制总总价，吸吸引投资资客，从从而有效效的扩大大客源层层，增加加客户量量；值得得一提的的是：小小户型住住宅在渝渝中区销销售火爆爆，时代代天骄把把户型面面积做到到了388平方米米，并且且在规划

39、划、配套套和管理理服务方方面做得得相当完完善，渝渝中区便便利的交交通条件件和一应应俱全的的生活设设施是短短时间内内其它地地区无可可比拟的的优势；价格(渝渝中区各各片区价价格为统统计的平平均价格格，以各各片区楼楼盘均价价计算:)片区解放碑片片区上清寺-两路口口片区大坪片区区住宅均价价(元/)350002500020000目前渝中中区的房房价分为为两个档档次：档档次较高高的是在在位于解解放碑周周围的商商住楼以以及配套套齐全、规划合合理的单单体式住住宅楼，这些楼楼盘的价价位在335000元/mm2，最高高单价达达到了770000元/mm2以上，最典型型的代表表是时代代天骄和和地王名名仕阁；另一档档次

40、的是是处于两两路口、上清寺寺、大坪坪等区域域的商住住楼和住住宅小区区，它们们的价位位在20000-30000元之之间，之之所以与与解放碑碑的价格格差有110000元左右右，最主主要的原原因是区区位的价价差。这这类楼盘盘由于价价格和居居住环境境的关系系，受到到邻近区区域，尤尤其是江江北区楼楼盘的冲冲击较大大。个案研判判就解放碑碑周边高高档楼盘盘来说，恒通云鼎国际际商务公公寓属于于解放碑碑的口岸岸楼盘，其它楼楼盘有：地王名仕阁阁、天伦华华苑、巴渝世世家、新华雅雅阁等。地王名仕阁阁打造的的是顶级级豪宅，户型从从1311-2288m2，全是是以大户户型为主主，但现在在销售态态势不尽尽人意，其抗性性主要

41、是是高单价价和高总总价。天伦华苑苑也是以以大户型型为主（1311m2以上），目前销销售率已已达700%，跃跃层户型型已全部部售完，销售状况况非常好好，究其其原因，主要有有以下几几点：一一是因为为就其价价格比地地王的均均价50000元元/m2要便宜宜12000元/m2；二是因因为其户户型设计计较好，面积控控制出色色，细部部设计人人性化；三是由由于其商场运运作成功功，商场场业主及及经营户户在此购购房的数数量较大大。巴渝世家家销售持持续稳定定，平均均每个月月销售金金额达到到6000万，其其卖点是是：封闭闭花园小小区，配配置完善善、功能能强大的的会所及及渝海品品牌。而而新华雅雅阁也是是大户型型，销售却

42、却非常差差：一是由由于其性性价比与与其它楼楼盘相比比明显较较差；二是由由于其户户型设计计差。恒通云云鼎国际际商务公公寓更是是嗅出解解放碑的的市场气气息，以以中、小户户型的定定位面市市，赢得得市场追追捧：去去年111月6日日开盘至至今，吸吸引了大大量的白白领人士士、中产阶层人人士和投投资者。销售状状况良好好，目前前销售率直直逼700%。总体评价价渝中区具具有便利利的交通通条件和和完善的的商业、生活配配套设施施，使该该区域的的楼盘档档次定位位一般较较高，由由此导致致住宅总总价过高高，从而而与目前前重庆市市民的购购买力水水平脱节节。目前前区域内内除一些些产品定定位准确确，楼盘盘个性突突出的物物业销售

43、售状况较较好外，其它楼楼盘由于于受总价价高等抗抗性因素素的影响响，销售售进展缓缓慢。因因此对本本项目而而言，渝渝中区虽虽有明显显区位优优势，但但其高价价格的抗抗性却可可为本项项目借势势而用，对许多多偏爱享享受都市市中心的的繁华和和便利的的客户群群而言，本项目目所具有有的居家家配套、景观、价位优优势对其其仍具有有较强的的吸引力力。江北区 江北北区房地地产起步步较南岸岸早，以以五黄路路、新牌牌坊为代代表的片片区开发发已具规规模，黄黄花园大大桥、渝渝澳大桥桥的通车车增强了了江北区区房地产产的竞争争优势，特别是是小区型型的住宅宅其辐射射力可以以达到主主城各区区。但也也就因为为其房地地产开发发时间较较早

44、，政政府规划划不力，市政配配套设施施未跟上上房地产产开发速速度。因因此对渝渝中区的的广大客客户而言言，解放放碑附近近物业价价格可能能无法承承受，而而江北却却没形成成真正商商业核心心圈（观观音桥还还不成气气候，江江田商场场的关门门、新世世纪进退退两难的的尴尬、现代广广场销售售的举步步维艰就就是很好好的佐证证），生生活配套套设施较较差。与与此相反反的是南南坪成熟熟的商圈圈和完善善的生活活配套则则使南坪坪魅力尽尽显，这这就使处处于南坪坪核心的的本项目目优势更更加突出出。因此此我司认认为江北北区对本本项目的的潜在客客户的分分流作用用并不突突出。区域内竞竞争环境境研究 总体特征征开发企业业本地化化，开发

45、发水准参参差不齐齐：但近期期已有市市内知名名开发企企业和外外资开发发企业在在南岸区区投资开开发大规规模物业业，而且且还有较较多开发发企业在在南岸区区圈地等等待时机机上市，这些有有实力的的开发企企业的进进驻将有有力的推推动南岸岸区整体体开发水水平；上市楼盘盘体量偏偏小：目前市市场上供供应楼盘盘多集中中在100万平方方米以下下的规模模，以小小区型为为主，小小高层、多层所所占比重重较多，不过开开发规模模大于225万平平方米的的物业已已在南岸岸区出现现，并且且占到一一定的比比例，南南岸区房房地产市市场开始始向大规规模开发发的发展展势头强强劲；物业以中中档、中中低档为为主：中档、中低档档物业竞竞争激烈烈

46、，中高高档以上上项目较较少，但但随着融融侨半岛岛、扬子子江畔、溯源居居等定位位较高的的物业的的进驻，南岸区区房地产产市场将将开始向向档次分分布合理理的成熟熟化市场场过渡，市场细细分化趋趋势明显显；二房、三三房面积积趋小：81-1000平方米米的二房房和1001-1140平平方米的的三房的的供应是是市场的的主流，一房比比例较少少，但660-880平方方米的小小二房和和1011-1220平方方米的小小三房所所占份额额有扩大大的趋势势，反映映出开发发商在目目标客户户群定位位上已开开始针对对众多的的普通工工薪阶层层。楼盘要素素统计开发商：南岸区区现有各各楼盘的的开发商商多数为为本地企企业，并并且开发发

47、经验丰丰富的为为数不多多。较有有实力的的开发企企业主要要有渝海海（知音音阁）、融侨（融侨半半岛）、竞地（溯源居居）、泰泰正（泰泰正花园园）、盈盈丰创展展（扬子子江畔），其中中融侨和和盈丰创创展具有有外资背背景；知知名开发发企业的的进驻对对提高南南岸区房房地产市市场的整整体开发发水准有有较大的的带动作作用，但但同时也也对本地地的中小小型开发发企业形形成了巨巨大的压压力，而而为抢占占更多的的市场份份额，他他们自身身之间的的竞争也也将日趋趋激烈。物业类型型：（定义义：多于于2栋以以上的楼楼盘为小小区型物物业，少少于2栋栋（含22栋）为为单体型型物业）。评述：目目前南岸岸区主要要楼盘按按物业类类型分类

48、类有小区区型物业业25个个，单体体楼111个，小小区型物物业占了了近七成成的比例例；南岸岸区由于于地形较较平坦且且可供开开发的土土地资源源较多，未来开开发更多多小区型型物业的的空间较较大。建筑类型型：（注：以下比比例按不不同建筑筑类型物物业的供供应栋数数统计得得来）。评述：南南岸区楼楼盘中多多层所占占比例最最多，其其次为小小高层，两者合合计占八八成以上上的比例例；纯多多层物业业有四海海花园、溯源居居、静丹丹苑3个个；纯小小高层物物业有广广胜城市市街坊、响水苑苑、晨曦曦华庭、青青佳佳园、金金港湾55个；单单体楼全全部为高高层物业业，纯高高层的小小区型物物业有南南坪商业业城、金金色家园园2个；物业

49、建建筑类型型的多样样化趋势势反映了了开发商商在物业业定位时时越来越越注重兼兼顾更多多的消费费需求。上市时间间：（注：以本次次报告划划定的336个项项目为统统计对象象）。上市时间间20000年6月以前前20000年7-122月20011年1-6月月20011年7-122月尚未开盘盘楼盘个数786510评述：从从以上数数据可以以看出南南岸区楼楼盘销售售周期超超过一年年的项目目占了四四成以上上的比例例；20001年年内开始始销售的的楼盘只只占三成成；而尚尚未开盘盘发售的的楼盘占占近三成成的比重重，预示示着今年年上半年年可能将将会出现现较大的的供应量量，南岸岸区楼市市20002年的的竞争将将更趋激激烈

50、。价格：（注：以以价格已已公开的的30个个楼盘作作为统计计对象，并根据据南岸区区的实际际情况按按价格划划分了楼楼盘档次次）均价（元）15000（含15500)15011188001801121100210113000030000楼盘数量量5101041档次低档中低档中档中高档高档评述：南南岸区楼楼盘均价价主要集集中在115000-21100元元/之之间，整整体档次次以中档档、中低低档为主主，这两两种类型型的楼盘盘合计占占了近七七成的比比例；从从上图中中可以看看出15501-18000元/和118011-21100元元/的的物业所所占比例例相当，说明这这两个价价格段的的物业的的竞争是是最为激激烈

51、的。房型：（注：以以目前在在售及已已内部认认购楼盘盘为统计计对象）。户型型配比： 评述：目目前南岸岸区楼盘盘的户型型主要集集中在二二房、三三房，又又以三房房的供应应量最大大，除了了帝景名名苑外其其余楼盘盘基本上上都有二二房、三三房的供供应；一一房所占占的比例例最小，表明目目前南岸岸区市场场上一房房的小户户型供应应量较少少，一些些定位较较高的楼楼盘大多多没有一一房的户户型；面面积较大大的四房房及四房房以上的的户型占占有199.5%的比重重，主要要分布在在帝景名名苑、泰泰正花园园、骑龙龙山庄、江山多多娇、海海棠晓月月等定位位较高的的楼盘；二房面面积配比比： 评述：881-1100平平方米的的二房占

52、占了近五五成的比比例，是是市场的的主流，60-80平平方米的的小二房房较1001-1120平平方米的的大二房房供应量量大，从从供应上上看二房房有向小小面积经经济实用用型发展展的趋势势；三房面积积配比：评述：1101-1400平方米米的三房房是主力力，供应应量合计计占近九九成的比比例；1101-1200平方米米的小三三房和1121-1400平方米米的三房房供应量量相当，反映出出开发商商在产品品定位时时已将实实用型小小三房作作为重要要部分，以吸引引消费群群最广的的大众型型购房者者。物管公司司评述：南南岸区近近七成的的楼盘选选择自行行进行物物业管理理，聘请请其它专专业物管管公司管管理的较较少，这这与

53、目前前重庆全全市的情情况十分分一致。反映出出南岸区区开发商商的物管管理念还还未达到到相应的的高度，其物管管水平也也有待进进一步提提高。有有近二成成的楼盘盘采取聘聘请国内内知名物物管公司司作管理理顾问再再自行管管理的方方式，这这一方式式主要为为一些中中高档楼楼盘所采采用，其其对提升升整个楼楼盘的形形象有较较大的益益处。如如骑龙山山庄的万万科物管管、阳光光华庭的的锦绣山山庄物管管、海棠棠晓月的的金地物物管、帝帝景名苑苑的世邦邦魏理仕仕物管等等。个案分析析楼盘名称称骑龙山庄庄海棠晓月月青青佳苑苑阳光华庭庭贝迪龙庭庭江南明珠珠知音阁楼盘地址址南坪西路路南坪东路路南湖路南坪福利利社南坪惠工工路南坪南路路

54、19号号南坪东路路7号交通条件件交通条件件较差公交网络络交通便便利目前交通通条件较较差公交网络络交通便便利交通便利利交通比较较方便交通环境境优越周边配套套周边生活活配套不完完善生活配套套较为完完善生活配套套较为完完善生活配套套较为完完善生活配套套极尽完善善生活配套套完善生活配套套完善公共设施施羽毛球场场、儿童童嬉水池池、游泳泳池、幼幼儿园、小学、商业中中心、会会所社区温泉泉景观广场场大面积绿绿化中庭广场场羽毛球场场、儿童童嬉水池池、童趣趣游戏园园幼儿园、会所绿色广场场、生态态园林、底层私私家花园园，、水水景、游游泳池会 所所戴思乐体体泳池、私家会会所全智能楼楼宇休闲会所所、空中中花园物业管理理

55、/顾问问深万科自行管理理景洲物业业锦绣山庄庄顾问贝迪物业业自行管理理渝海物管管占地面积积（万）6.533.3354.933约4万(一期)0.48890.44420.166建筑面积积(万)13.5578011.9981055.23.2规划形态态小区小区小区小区单体单体单体容积率2.0992.82.52.710.22512.33220绿化率40%(绿地率率)60%60%56.330%31%规划户数数900多多户20000多户857户户一期4000多户户120多多户194356交房期20022年3月月一期现房房二期20002年年12月月一期现房房一期现房房现房现房20033年3月月得房率87%82%

56、83%91.002%83%86%76%最低价17000元/18000元/18600元/18000元/18000元/17800元/15800元/平均价(元/)多层19950220002100020000190001950018000付款方式式一次性99.5折折；工商商银行提提供7成成20年年按揭(9.88折)一次性99.5折折；工商商银行提提供7成成20年年按揭一次性99.5折折；银行行提供77成200年按揭揭一次性99.5折折；银行行提供77成200年按揭揭(9.8折)一次性99.5折折；银行行提供77成200年按揭揭一次性88.8折折；银行行提供77成200年按揭揭(9.0折)一次性99.5

57、折折；银行行提供77成200年按揭揭(9.8折)总体比较较分析规模：从从楼盘占占地面积积和建筑筑面积来来看，海海棠晓月月远高于于其他楼楼盘；金金阳骑龙山山庄其次次。容积率：小区容容积率以以泰正花花园最高高达4.1，金金阳骑龙山山庄最低低为2.09;单体楼楼容积率率知音阁阁已接近近20。绿化率：绿化率率海棠晓晓月最高高为600%，金金阳骑龙山山庄为440%(统计量量为绿地地率)。价格：从从价格来来看，小小区高于于单体楼楼，均价价在18800-22000元/，付款方式式：一次次性付款款基本为为9.55折，银银行提供供7成220年按按揭。环境、配配套：综综合来看看，泰正正花园所所处的区区位、市市政配

58、套套和交通通条件较较好，金金阳骑龙山山庄所处处位置较较偏，且且交通状状况欠佳佳，周边边市政配配套目前前极不完完善；江江南明珠珠配套完完善，楼楼盘质素素、档次次较高，知音阁阁视野开开阔，江江景、南南山推窗窗可及。在对上述述各项目目情况综综合分析析之后，我司认认为本项项目周边边最大的的竞争对对手应是是拟建中中的天龙龙广场和和世纪名名苑。天龙广场场：地处处南坪商商圈中心心，是一一个大型型综合性性项目，集绿色色广场、大型商商场、公公寓式酒酒店、商商务办公公用房、高级住住宅、停停车库为为一体，总占地地面积557亩，总建筑筑面积11707781平平方米，一期工工程（大大型绿色色广场、大型商商场及独独立精品

59、品店）拟拟定今年年10月月18日日竣工；二期工工程（高高级商住住楼及773层超超高层酒酒店）拟拟定20004年年12月月30日日竣工。该项目目对本项项目的冲冲击最大大，因其其目标客客户群与与本项目目几乎完完全重叠叠，位置置更具竞竞争优势势，档次次、质素素不亚于于本项目目，是本本项目最最大的竞竞争对手手。世纪名苑苑：位于于南坪西西路，紧紧临本项项目的西西北面，小区占占地2330亩，总建筑筑面积550万平平方米，小区配配套完善善（游泳泳池、儿儿童游乐乐场、儿儿童戏水水池、下下沉式休休闲广场场、小学学、运动动场），定位为各各界俊杰杰、社会会贤达及及成功人人士塑造造的理想想家园。其完善善的小区区配套和

60、和绿化环环境，又又享受都都市中心心的繁华华，对本本项目潜潜在客户户的分流流不容忽忽视。市场机会会点分析析 政策大力力支持房房地产业业南岸区政政府大力力支持南南岸区房房地产业业的发展展，提出出了“吃在南南岸，住住在南岸岸，旅游游在南岸岸”的口号号，并在在全市积积极推广广，改善善了南岸岸区的整整体形象象。本项项目作为为区域标标志性建建筑，顺顺势推出出必将得得到政府府的有力力支持和和相关政政策的优优惠。市政配套套设施改改善显著著滨江路及及鹅公岩岩大桥的的建成，大大改改善了南南岸区的的交通状状况；水水泥厂、印染厂厂等污染染严重的的厂矿搬搬迁出南南岸主城城区，极极大地改改善了南南坪的生生活环境境；商业业