房地产会计特训班

1、概述一企业设立阶段财税处理与票据管理二土地取得阶段财税处理与风险防范四 建设阶段财税处理与风险防范五 规划设计阶段财税处理与风险防范五六七 销售年度所得税清算技巧土地增值税清算技巧及基本账务处理三项目融资阶段财税处理与风险防范 第一章 概述 一 、房地产开发业务流程及特点 设立企业获取土地使用权房地产开发建设转让销售房地产持有房地产认筹（排号）-订房（开盘）-订合同（房款回款或者按揭回款）-开发票-交房-清算特点：1.开发周期长（土地取得类型较多，不好控制，前期统筹较难，需要做前期的测算，后期的跟进）2.资金投入巨大3.前置审批程序多4.开发产品显性化1.会计与税法差异的处理问题2.纳税风险滞

2、后问题（土增清算及项目汇算）3.收入不可隐瞒如何纳税筹划的问题4.借款利息财税处理问题5.隐性成本显性化问题6.会计核算与纳税处理更加复杂二、会计核算与纳税管理难点问题三、会计核算与纳税管理难点问题的应对策略（一）明确营改增后的纳税管理核心问题（二）构筑纳税风险控制的三道防线1.事前风险防范2.事中风险控制（1）把住合同关（2）把住发票关（3）把住核算关3.事后风险化解 四、不同阶段的财务核算重点（一）设立阶段（一般纳税人）（二）项目融资阶段（发票取得）（三）土地取得阶段（是否合规合法，纳税申报的跟进）（四）规划设计阶段（项目测算预算）（五）建设阶段（发票数据管控，数据）（六）销售阶段（成本费

3、用核算的分开，预交税款的跟进，发票开票的跟进）（七）完工交房阶段（销项税的确认，收入成本的确认等）（八）土增清算交房阶段（土增成本的核算，土增测算） 五、财务人员岗位设置安排最少的人员配置财务经理： 职务名称：财务经理直接下属：主管会计（总账会计）、现金会计（收银会计）、出纳员 财务管理部部门岗位职责1、负责董事长及总经理所需的财务数据资料的整理编报；2、负责对财务工作有关的外部及政府部门，如税务局、财政局、银行、会计事务所等对接、沟通工作；3、负责资金管理、调度；编制月、季、年度财务情况说明分析,并向集团领导报告集团经营情况；4、负责销售统计、复核，每月负责编制销售应收款报表,并督促营销管理

4、部及时催交楼款；负责销售楼款的收款；5、负责每月转账凭证的编制，汇总所有的记账凭证；6、负责集团总账及所有明细分类账的记账、结账、核对，完成会计报表的编制，并及时清理应收、应付款项；7、协助项目出纳员做好楼款的收款工作，并配合营销管理部做好销售分析；8、负责集团全年的会计报表、账薄装订及会计资料保管；9、负责银行财务管理、支票等有关结算凭证的购买、领用及保管，办理银行收付业务；10、负责先进管理，审核收付原始凭证；11、负责编制银行收付凭证、现金收付凭证，登记银行存款及现金日记账,月末与银行对账单核对银行存款余额,并编制余额调节表；12、负责集团员工工资的发放、现金收付、及时缴纳员工社会保险等

5、；财务经理： 职务名称：财务经理直接上级：总经理直接下属：主管会计、现金会计、出纳员本职工作：领导本单位的财会工作直接责任：具体负责集团的财务会计工作；1、对各项财务会计工作定期研究、布置、检查、总结。严格遵守财务纪律和集团各项规章制度。不断改进和提高财务会计工作水平；2、督促集团加强定额管理、原始记录和计量检验等基础；3、认真审核会计凭证和会计报表，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚、报送及时；4、制定的各项财务管理制度应便于各部门管理和核算并有利于提高经济效益；5、随时检查各项财务制度的执行情况，发现违反财务纪律、财务会计制度的,及6、制止和纠正,重大问题应向集团领导汇报；7、组织

6、编制集团的财务收支计划,按时报送集团领导，并检查各部门执行情况；8、在编制财务收支计划前,应要求各职能部门提供切实可行的收支计划明细表,经审核验证后据此编制集团的财务收支计划和编制说明；9、经总经理审批的财务收支计划，应组织有关职能部门严格实施；11、组织编制集团的成本计划和费用预算，并将各项计划指标分解下达落实并检查执行情况；12、编制的成本计划应现金合理，费用预算应厉行节约，费用开支不超越规定范围；13、在集团总经理的组织下，应将成本计划和费用预算案项目分解，逐步落实到各职能部门；14、设计必要的台帐及时反映、分析计划或预算执行情况，并向各职能部门反馈；15、充分运用会计资料，分析经济效果

7、,提供可靠信息，预算经济前景，为集团领导决策提供数据；16、组织集团财务人员学习政策法规和业务技术，负责财务人员的考核；17、负责协调财务和各部门的工作，多与其他部门联系、协调，把财务工作纳入正轨；18、负责保管集团财务专用印鉴，并按集团财务制度使用印鉴；19、负责销售统计、复核，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款； 主管会计1、负责集团日常财务核算，参与集团的经营管理，拟定和完善集团财务制度、会计核算制度和财务各专业体系；2、根据集团资金运营情况合理调配资金，确保集团资金正常运转；3、搜集集团经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支数据并进行分析、提出建议，定期向总经理报

8、告；4、严格财务管理，加强财务监督，监督财务人员严格执行各项财务制度和财务纪律；5、负责全集团各项财产的登记、核对、抽查、调拨，按规定计算折旧费用，保证资产的资金来源；6、负责对外投资、融资及担保、保险；7、参与集团及各部门对外经济合同的签定审核；8、参与工程预、结算审核管理，审核项目的预算、结算，对项目全过程进行费用控制；9、负责集团现有资产管理；10、经营报告资料编制、绩效奖金核算、垫底预算数据汇总；11、收集有关单位审核及账务处理；各项费用支付审核及账务处理；应收账款账务处理；12、总分类账、日记账等账簿处理；财务报表及会计科目明细表；13、统一发票自动包缴，税务核算及税法作业；14、会

9、计意见回馈及监督，税务及税法研究；现金会计1. 严格执行国家有关的现金管理制度，熟练掌握收付办法和手续；2. 认真审核原始凭证的合法，正确和完整性，保证内容真实、手续完备；3. 记账凭证的填制要准确反映集团经济的状况，正确运用会计科目和记账规则，做到摘要简明扼要，数字准确，内容完整；4. 根据审核无误的原始凭证，及时办理收付款业务。对于大的开支项目，必须经过财务经理和总经理同意后方可办理。收付款后，要在收付凭证上加盖收、付讫戳记或相关人员名章；5. 根据办理完毕的记账凭证，逐日逐笔登记现金日记账，并结出当日余额，做到日清月结、账款相符；6. 库存现金不得超过银行核定库存限额，超过部分要及时送存

10、银行，保证现金安全。不得以借款单或欠款单充抵库存现金，更不得任意挪用现金。库存现金与账不相符时，应及时报告领导查明原因；7. 不准“坐收坐支”现金，做到“收到解交”、“支则提取”，不套取现金；8. 做好债权债务的清理工作，对各项借款要定期清理催收。做到一事一借一报,原则上对同一人的现金借款要前款不清，后款不借；9. 按时发放员工薪酬、生活补贴等费用，按时缴纳员工福利保险；10. 认真做好总账的记账、报账工作，按时编制和报送报表； 出 纳 员 1. 办理现金收付和银行结算业务；1）严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定,根据有关人员审核签章的收、付款凭证,进行复核,办理款项收付。对于重大的

11、开支项目,必须经过会计主管人员、总经理审核签章方可办理；收付款后要在收付款凭证上签章；2）库存现金不得超过银行核定的限额,超出部分要及时存入银行。不得以 白条抵充库存现金,更不得任意挪用现金；2. 严格控制签发空白支票； 如因特殊情况确需签发不填写金额的转账支票时,必须在支票上写明,收示单位名称、款项用途、签发日期、规定限额的报销期限,并由使用支票人在支票登记薄上签章。逾期未用的空白转账支票,要及时收回注销。不得将空白支票交给其他单位或个人签发。对于填写错误的支票 ,必须加盖作废戳记,与存根一并保存；支票遗失时,要立即向银行办理挂失手续；3. 编制和保管会计记账凭证；1）根据审核无误的收、付款

12、原始凭证,填制记账凭证,记账凭证的内容必须填齐,附有原始凭证；填制会计凭证的字迹必须清晰、工整并正确使用会计科目。要妥善保管会计凭证,应按编号顺序,折叠整齐,按月装订成册,加盖封面、封底、盖章归档；4. 登记现金和银行存款日记账； 根据记账凭证,逐笔按顺序登记现金和银行存款日记账,做到日清日结。现金的账面余额要同时及库存现金核对相符。银行的账面余额要及时与银行对账单核对,月末要编制银行存款余额调节表,使帐面余额与对账单上余额调节相符,对于未达账项要及时查询,要随时掌握银行存款余额,不准签发空头支票。不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算；现金会计不得兼管收入、费用债权、债务账薄登记工

13、作以及稽核工作和会计档案保管工作；5. 保管库存现金和各种有价证券； 对于现金和各种有价证券,要确保其安全和完整无缺,如有短缺,要负责赔偿,保险箱密码要保密,保管好钥匙,不得转交他人；6. 保管有关税务计算机代码因帐、空白收据和支票； 现金会计所管的印章必须妥善保管,严格按照规定用途使用。签发支票所使用的各种印章;财务章、法人印章由财务经理负责保管。对于空白收据和空白支票必须严格管理,专设登记薄登记,认真办理领用注销手续；销售业务流程图借款审批流程图报销审批流程图薪资支付流程税务缴纳审批流程图工程结算款审批流程图房地产筹建期经营特点：1、成本费用投入资金多（企业取得土地及其他费用）2、无销售收

14、入及销售回款3、无经营税金产生（土地使用税及房产税根据企业情况）有合同签订有印花税，个人所得税根据公司情况4、融资成本高（借款金额大）5、企业风险大6、做好税务整体筹划及税负测算房地产筹建期经营特点：支付的土地出让金及服务费借方：开发成本/支土地价款及税金/支付的土地出让 28480000 开发成本/支土地价款及税金/其它 150000 贷方：银行存款/中行 28630000房地产筹建期经营特点：交纳土地印花税：借：管理费用/税金/印花税 17740 营业外支出/罚款滞纳金 103.15 贷：银行存款/中行 17843.15房地产筹建期经营特点：交纳耕地占用税、契税及测绘费借：开发成本/土地征

15、用费及补偿金/耕地占用税1020822 开发成本/支土地价款及税金/缴纳的契税 1651205 开发成本/支土地价款及税金/其它 6000 贷：银行存款/中行 2678027房地产筹建期经营特点：拆迁补偿款借：开发成本/土地征用费及补偿金/拆迁补偿 220200 贷：银行存款/中行 220200权属调查费国土资源局借：开发成本/支土地价款及税金/其它 10000 贷：现金 10000房地产预售经营特点：收到预售资金借方：银行存款/中行 600000 贷方：合同负债/首付款 600000借方：应交税费/应交营业税 应交税费/预交增值税 应交税费/应交城建税应交税费/应交教育费附加 应交税费/应交

16、地方教育费附加 应交税费/应交土地增值税 税金及附加/税金/印花税税金及附加/税金/土地使用税（税金及附加） 贷方：银行存款/中行房地产预售期经营特点：收认筹金借：银行存款/东方银行 300000 贷：其他应付款（合同负债）/认筹金 300000收首付款，认筹金转房款借方：银行存款/中行 800000 其他应付款（预收账款）/认筹金 300000 贷方：合同负债/首付款 1100000讨论： 1.营销设施建造费？ 2.资本化利息？ 3.项目部人员的差旅费？ 4.业务招待费？三、票据及凭证要求1.费用发生的相关原始凭证2.项目部组建的相关文件3.项目部资产划分的相关文件 一般纳税人提供劳务派遣服

17、务，可以按照财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。 纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房