2022年工程类试卷土地估价师土地估价实务基础真题试卷及答案与解析

1、土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、计算题答案规定列出算式、计算过程和计算成果；需按公式计算，规定列出公式。无计算过程、只有计算成果不得分。计算过程保留两位小数，计算最终止果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表达。1 某企业于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该企业于1999年10月动工兴建一座钢混构造综合大楼。由于建设资金紧张，该企业拟于10月将土地使用权向银行抵押。假如以该宗土地使用权评估价70%贷款，请问该企业最多可贷多少款？ 项目其他有关资料如下。 (1)该大楼13层为商场

2、，建筑面积为3000m2，415层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，次年投入40%。 (3)大楼建成后该企业计划自留m2用作办公用房，其他部分以出租方式经营，估计商场与办公楼出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物建安综合造价为3000元/建筑m2，同类物业商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)通过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金10%，维修费为租金8%，保险费为建安造价2，税金为年租金12%；项目投资回报率取建安造价30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。此外，当地土地还原率为8%，综

3、合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。2 C市某企业拟购进A市宗地H，委托某土地评估机构对宗地H转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并获得了有关资料。请根据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。 (1)案例资料。 注：开发程度阐明。*表达宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，*表达宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，*表达宗地内外“七通一平”。 区域原因和个别原因对地价修正系数阐明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)。数字为负，表到达交宗地条件比待估宗地条件差；数字为正，表到达交宗地条件比待估宗地条件好；数值表达对宗

4、地地价修正幅度。 (2)其他资料：A市地价指数以1997年为基期，每年在上一年基础上增长10%；A市容积率对地价影响是：以容积率为2时为基准，容积率每升高或减少0.1时，宗地单位地价上涨率增长或减少4%。A市商业用地还原率为4%；1997年和1998年A市商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”费用平均为45元/m2。二、案例分析题本题包括一种土地估价与土地资产管理实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。2 某国有企业拟发起组建股份有限企业，并委托土地评估机构对所波及两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答问题

5、。3 A宗地位于都市市区，评估机构同步选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法评估成果为1320元/m2，收益还原法评估成果为970元/m2。试问：哪几种措施可以确定最终评估成果？简述理由。4 B宗地位于都市郊区，为当地政府在数年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请问： (1)在这种状况下，采用成本迫近法评估地价时，评估机构应搜集哪几方面资料和原则作为评估根据？ (2)运用成本迫近法评估该宗地50年期出让土地使用权价格时，基本环节有哪些？5 根据资产重组需要，在土地资产处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对 A宗地处置采用由企业办理土地出让手续后租赁

6、给股份有限企业使用；对B宗地采用以国家作价人股方式投入到股份有限企业。请简要分析这两种土地资产处置方式不一样点，并从产权关系和经济关系上阐明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限企业利弊。6 股份有限企业成立后来，由于都市发展，B宗地变为临街地，所在区域土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限企业拟对该宗地上原有建筑进行改造，增长建筑层数，使该宗地容积率到达2，并所有用于出租。请问： (1)为实现上述计划，根据现行法律法规规定，股份有限企业应到政府部门办理哪些手续？ (2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种措施进行评估？简述估价思绪及所用措施估价基本程序。三、汇报改错题本题包括

7、一种土地估价技术汇报，其中存在多处错误。请认真阅读汇报，并指出错误。每指出一处错误并能简述原因，得3分；最高得分40分；只指出错误但没有阐明原因不得分。7 土地估价技术汇报第一部分 总述 一、估价项目名称 企业位于区路号用地地价评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价对象 估价对象为企业位于市区路号营业楼用地，面积595.58m2。 五、估价目 本次评估是为委托方提供该宗地土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格根据。 六、估价根据 (1)中华人民共和国土地管理法。 (2)中华人民共和国都市房地产管理法。 (3)国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定。

8、(4)城镇土地估价规程。 (5)土地估价汇报规范格式(1996)。 (6)省有关土地管理法律、法规。 (7)评估委托书。 (8)估价对象房屋所有权证。 (9)受托估价方实地勘察调查所获取有关资料。 七、价格定义 估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日40年期土地价格。 八、估价期日 一九九九年十二月三十一日。 九、估价日期 一九九九年十二月三十日至二年一月十日。 十、估价成果 估价机构在充足调查和分析估价对象实际状况基础上，根据科学估价程序，确定估价成果如下。 委估土地面积：595.58m2。 单位面积地价：4485.25元/m2

9、。 总地价：2671325元。 大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。 十一、需要特殊阐明事项 (1)本汇报估价成果为估价期日及设定容积率和土地开发程度商业用地土地价格，若条件发生变化，则本成果应作对应调整。 (2)本汇报成果只为本次估价目服务，如用作其他目，其价格应作对应调整。 十二、土地估价师签名 (略) 十三、土地估价机构 (略) 二年一月十日第二部分 估价对象描述及地价影响原因分析 一、估价对象描述 1土地位置状况 估价对象位于市区路号，土地证号为国用()字第号，土地面积为595.58m2，东至路、南至、西至、北至，宗地号为。 2土地权利状况 估价对象是XX企业以划拨方式获得

10、国有土地使用权，土地所有权属国家。企业拟以出让方式获得该宗地40年期商业用途土地使用权后，转让发售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动合法权益受法律保护。 3建筑物和地上附着物状况 估价对象上有一幢建于1981年钢混构造建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m2，有效使用率80%。 二、地价影响原因分析 (一)区域原因(略) (二)个别原因(略)第三部分 土地估价 一、估价原则 1最有效使用原则(略) 2奉献原则(略) 3变动原则(略) 4合法原则(略) 二、估价措施与估价过程 (一)估价措施选择 估价人员通过现场查勘，在认真分析调查搜集资料基础上，遵照估价

11、原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。 (二)估价过程 1收益还原法 (1)计算估价对象总楼价。 计算公式为： 式中 P总楼价； a房地年纯收益，其参数通过房地正常租金水平测得； r综合还原率； n房地尚可使用年限。 估价对象地上建筑物耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。 根据估价人员现场观测和对照房屋完损等级评估原则，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。 (2)确定客观租金。 应用市场比较法确定客观租金。 选择可比实例。根据搜集市场资料进行筛选，选用三个房地出租实例，详见房地出 租

12、比较实例基本状况一览表。(略) 影响租金原因修正(略)。 客观租金计算及确定。 比准价格A=243.60元/m2 比准价格月=233.40元/m2 比准价格C=249.09元/m2 取比准价格A、B、C算术平均数作为估价对象客观租金，即： 客观租金=(243.60+233.40+249.09)3=242.03(元/m2) (3)计算房地年总收益。 年总收益=2914.500.8242.03=564317.15(元) (4)计算年总费用。 管理费。根据调查理解，当地房屋出租经营管理费为房屋租金3%，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金3%=564317.153%=16929.51(元) 维修费。

13、根据市建设和房管部门提供资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格2%，即： 房屋出租经营维修费=房屋重置价2%=2914.507002%=40803(元) 保险费。根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值2，即： 房屋年保险费=房屋现值2=2914.5070075%2=3060(元) 房屋年折旧额。 租金损失。根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=564317.15122=23513.21(元) 年总费用=+=118308.22(元) (5)房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元) (

14、6)确定综合还原率。 采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。 (7)计算总楼价。 (8)房屋现值。 房屋现值=房屋重置价成新率=2914.5070075%=1530112(元) (9)总地价。 总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39(元) 2市场比较法 (1)选择房地发售实例。 估价人员对搜集多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本状况如下表所示 (2)房屋占地地价计算。 房屋现值计算。 房屋现值=房屋重置价房屋建筑面积成新率 实例A房屋现值=580235680%=1093184(元) 实例B房屋现值=600184875

15、%=831600(元) 实例C房屋现值=5802187.9070%=888287.40(元) 实例地价计算。据调查，房屋买卖中，卖方应支付税费为正常交易价8.5%，则： 单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付税费)/房屋用地面积 实例A单位面积地价=(34-31000008.5%)/496=3514.75(元/m2) 实例B单位面积地价=(2600000-838.5%)/385=4019.22(元/m2) 实例C单位面积地价=(275.40-27500008.5%)/442=3683.17(元/m2) 比较原因条件指数。 分别将估价对象和比较实例各比较原因对比分析，确定出对应条件指数(见

16、下表)。 原因修正系数。 根据已得到各比较原因条件指数，计算各比较原因地价修正系数见下表。 计算比准价格。 将交易实例中地价和估价对象与比较实例原因修正系数代入计算公式，则： 比准价格A=3514.75110/105100/94100/97100/98100/103=4000.69(元/m2) 比准价格B=4019.22110/100100/100100/100100/96100/108=4264.22(元/m2) 比准价格C=4072.63110/108100/96100/101100/95100/100=4072.63(元/m2) 通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为42

17、64.22元/m2。 三、地价确实定 估价人员鉴于估价对象特定目，认为应取市场比较法和收益还原法估价成果算术平均数作为估价对象最终估价成果，即： 单位面积地价=4816.800.4+4264.220.6=4485.25(元/m2) 楼面地价=4485.254.9=915.36(元/m2) 总地价=4485.25595.58=2671325(元)(取整)第四部分 附录 (1)估价对象国有土地使用证。 (2)估价对象宗地图。 (3)估价机构土地估价机构资质证书。 (4)土地估价师资格证书。 (5)估价对象照片。 (6)委托估价协议书。土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷答案与解析一、计算题答案规

18、定列出算式、计算过程和计算成果；需按公式计算，规定列出公式。无计算过程、只有计算成果不得分。计算过程保留两位小数，计算最终止果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表达。1 【对答案】 1明确解题思绪 本题需要先用收益还原法估算建设完毕后房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最终估算容许贷款额度。 2用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收入。 房地产总建筑面积=土地面积容积率=50003=15000(m2) 商场建筑面积=3000(m2) 办公楼建筑面积=15000-3000=1(m2) 商场年出租收入=30030001290%=970(元)=972(万元) 办公楼年出

19、租收入=15011280%=(元)=1728(万元) 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元) 第二步：计算年房地费用。 管理费=年租金10%=270010%=270(万元) 维修费=年租金8%=27008%=216(万元) 保险费=建安造价2=3000(35000)2=90000(元)=9(万元) 税金=年租金12%=324(万元) 折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元) 房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元) 第三步：计算年房地纯收益。 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-914.

20、74=1785.26(万元) 第四步：计算房地产总价。 假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法计算公式，有： p=d/r1-1/(1+r)n 在本题中，还原利率为综合还原利率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47(年)。 根据已知条件，有：P=1785.2610%1+1/(1+10%)47=17650.18(万元) 3应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本。 项目总建筑成本=项目建筑面积建安综合造价=300015000=(元)=4500(万元) 第二步：计算利息。 假设地价为u，银行贷款利率为10%，则：

21、利息=u(1+10%)3-1)+450060%(1+10%)1.5-1+450040%(1+10%)0.5-1=0.33u+414.96+87.86=0.33u+502.82(万元) 第三步：计算利润。 利润=建安造价X项目投资回报率=450030%=1350(万元) 第四步：计算地价。 根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 u=17650.18-4500-0.33u-502.82-1350=8494.26(万元) 该地价土地使用权波及年期为50年。而考虑估价时点10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点地价为： 8494.261-1/(1+8%)481-1/

22、(1+8%)50=8478.93(万元) 4计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价70%=8478.9370%=5935.25(万元)2 【对答案】 此题应用市场比较法评估宗地价格。 第一步：案例选择。 根据比较法评估需要，按摄影似市场条件、相似供需圈、相似用途规定，根据题目给各案例条件，可以作为本评估对象比较案例是A01、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。 第二步：将A06案例地价转换成单位面积地价，即计算出A06单位面积地价。 4762=952(元/m2) 第三步：计算A03宗地38年期土地使用权价格。 430.041-1/(1+0.04)38=832.82(元/m2) 第四

23、步：编制期日修正指数表。 第五步：编制容积率修正指数表(见下表)。根据题目所给条件，容积率修正系数如下。 第六步：开发程度修正。 A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”开发程度，两宗地单位面积地价分别增长45元。 第七步：将案例地地价修正为待估宗地条件下地价。 第八步：估算地价。 最佳成果是A01、A04两个交易实例平均数，地价为924.52元/m2；A01、A03两个交易实例平均数也可，地价为908.6元/m2。二、案例分析题本题包括一种土地估价与土地资产管理实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。3 【对答案】 (1)简朴算术平均法。 (2)加权平

24、均法。 (3)直接取市场比较法评估成果。 (4)以市场比较法评估成果为主，以收益还原法做合适减价修正。4 【对答案】 (1)搜集资料如下。 国家或当地目前征地赔偿、安顿赔偿以及地上附着物赔偿原则文献。 当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费收取原则。 征地过程中有关税费原则或耕地占用税、土地管理费等。 土地出让金或土地增值收益资料。 国家或当地市场利率水平。 市场或行业平均利润率或投资回报率。 (2)基本环节。 求算土地获得费(或分别求算土地赔偿费、安顿补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。 确定土地开发费。 计算利息。 计算土地开发利润。 计算土地增值收益。 计算有限年

25、期土地使用权价格。5 【对答案】 (1)不一样点如下。 A宗地处置方式是由企业获得土地使用权，土地使用者为企业而非股份企业，企业与股份企业是土地租赁关系，由股份企业向企业支付租金。 B宗地处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份企业。 (2)从产权关系和经济关系阐明对国家、国有企业、股份企业利弊。 A宗地处置方式：对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后土地增值部分；对企业而言，可以获得完整土地使用权，获得较稳定租金收人，但需一次性支付数额较大出让金；对股份企业而言，不能获得完整土地使用权，不必一次性支付数额较大出让金，只需每年支付租金。

26、 B宗地处置方式：对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参与分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大出让金；对股份企业而言，可以获得完整土地使用权，可以不必一次性支付数额较大出让金，但增长了国家股本。6 【对答案】 (1)办理手续如下。 股份企业持处置文献办理变更登记手续。 办理有关规划变更、审批手续。 到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。 办理不交土地出让金手续。 到房屋管理部门办理房屋用途、容积率变更手续。 (2)评估措施选择及程序。 可从如下措施中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩

27、余法和路线价法。措施选择和思绪描述超过两种，只对分值较高两种措施进行评分。 措施选择得分：市场比较法；收益还原法：基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。 思绪描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。 市场比较法估价程序：选择市场比较案例；确定比较原因；原因描述及比较分析；确定比较原因修正系数；求算比准地价。 收益还原法估价程序：确定房地出租总收益；确定房地出租总费用；计算房地出租纯收益；计算房屋纯收益；计算土地纯收益：计算土地价格。 基准地价系数修正法估价程序：确定土地及基准地价；原因描述及比较分析；确定修正系数；计算地价。 剩余法估价程序：计算房地出租总收益；计算房地出租总费用；计算房地出租纯收益；计算房地产总价格；计算房屋现值；计算土地价格。 路线价法评估程序：确定路线价；确定宗地临街深度、宽度等条件；确定条件修正系数；计算土地价格。三、汇报改错题本题包括一种土地估价技术汇报，其中存在多处错误。请认真阅读汇报，并指出错误。每指出一处错误并能简述原因，得3分；最高得分40分；只指出错误但没有阐明原因不得分。7