平顶山常绿桃花源项目投资分析报告

1、平顶山常常绿桃花花源项目目投资分分析报告告一 项目的的基本情情况1 项目概概况项目位于于平顶山山市，光明明路与南南环路交交叉口南南2000米路西西，双语幼幼儿园、实验中中学、市市一中、省质量量工程学学院、平平顶山市市职业技技术学校校，名校校林立，让您的的孩子赢赢在起跑跑线上。 江南南园林社社区，中中央水景景花园，西郊百百亩生态态公园，紧邻河河滨公园园。 会会所、幼幼儿园、商务综综合楼、医院、超市等等生活配配套设施施齐全，保证您您的生活活高人一一等。 火车站站、汽车车站近在在咫尺。绿化率率为35505%，地面面条件较较为平整整。为了创造造一个接接近自然然、环境境优美的的居住环环境，小小区绿地地按

2、照集集中、分分散结合合布置、除小区区小心绿绿地外，在零星星地块见见缝插绿绿地进行行建设，利用道道路与景景观调节节小区气气候，方方便居民民，美化化环境，使人们们步入小小区后，有一种种步移景景移、赏赏心悦目目的美好好心情。植物栽栽培以常常绿植物物为主，配以四四季花卉卉、水池池、亭子子、花架架、坐凳凳等园林林小品，形成景景色宜人人、生机机盎然的的园林景景观。小区住宅宅方案设设计主要要考虑了了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上上的安全全经济”等因素素，在经经济适用用方面上上功夫，以满足足不同家家庭户型型结构的的需要。方案设设计的原原则是： 1坚持“住得好好、分得得开、放放得下、

3、买得起起”的设计计原则； 2坚持“节地、节能、节材”的设计计原则：尽量采采取小面面宽、大大进深等等有效手手法；在在节能方方面主要要在墙体体厚度和和材料上上、门窗窗尺寸选选型、屋屋顶保温温等采取取一些行行之有效效的措施施。2 项目的的主要技技术经济济指标11项目单位数量项目单位数量占地面积积公顷4.711居住人数数人28966总建筑面面积平方米1366670平均每户户建筑面面积平方米140.5居住面积积平方米1017750平均每户户居住人人数人4公建面积积平方米177660人均居住住用地平方米35居住户数数户724车库面积积平方米1030003 项目主主要经济济指标22：功能所占面积积（）合计（

4、）总计（）地上面积积共建面积积9120011777301366670商铺149000住宅937110地下面积积车库103000189440设备面积积86400总投资2200000万元元（不含含带款利利息）其其中自有有资金：40000万元元高层住宅宅开发成成本：116433元/平方米米；超高高层住宅宅开发成成本：117777元/平方米米，税后利利润：443322.877万元全部投资资利率：32.6%：全部有有资金内内部收益益率300.6%总投资资利润率率：1661.77%；自自有资金金内部收收益率：1288.5% 二宏观环环境研究究区域环环境研究究中国房房地产分分析20077年由于于市场流流动性

5、过过剩，逐逐利本性性导致大大量资金金进入股股市与楼楼市，结结果既推推高了股股指也助助推了房房价上涨涨。因此此，打击击楼市中中的投机机行为依依然是220077年房地地产调控控宏观政政策的主主旋律。20077年1-10月月，全国国房地产产开发完完成投资资191192.21亿亿元，同同比增长长31.4%，增幅比比20006年全全年幅提提高了88.4个个百分点点，比同同期全国国固定资资产投资资增幅高高出4.5个百百分点。20007年11-100月，房房地产开开发投资资占固定定资产投投资比重重为211.6%，高于于上半年年3.33个百分分点，比比20006年全全年高出出4个百百分点。商品房房供应指指标增

6、长长速度保保持了稳稳定且略略有反弹弹。20077年1-10月月，全国国商品房房施工面面积20085665.77万平方方米，同同比增长长22.8%，增幅比比20006年全全年提高高4.88个百分分点；商商品房新新开工面面积7333933.377万平方方米，同同比增长长22.6%，增幅比比20006年全全年提高高5.77个百分分点；商商品房竣竣工面积积281134.8万平平方米，同比增增长9.1%，增幅比比20006年全全年提高高0.44个百分分点。20088年政府府仍会出出台一系系列配套套政策来来进一步步起到稳稳定房价价的作用用，但政政策的针针对性会会更强一一些，从从需求上上，如加加息、物物业税

7、等等，通过过增加购购房支出出，减少少收益角角度入手手来降低低购房需需求；从从供给上上，政府府会继续续加大对对保障性性住房的的建设力力度以及及加大对对开发商商土地开开发进程程的监督督，严防防囤地和和捂盘现现象出现现，最大大限度地地增加供供给，缓缓解供需需矛盾，达到稳稳定房价价的目的的。20088年货币币政策将将从“稳稳健”转转为“从从紧”，主要的的政策工工具将是是对银行行贷款实实施更严严格的控控制。220077年房地地产贷款款增幅加加快(99月末，全国商商业性房房地产贷贷款余额额4.662万亿亿元，比比年初增增加94410亿亿元，同同比增长长29.6%，增速比比上年同同期快55.2个个百分点点。

8、其中中，房地地产开发发贷款余余额1.76万万亿元，比年初初增加334911亿元，同比增增长266.9%；居民民购房贷贷款余额额2.886万亿亿元，比比年初增增加59924亿亿元，同同比增长长31.4%，增速比比上年同同期提高高13.5个百百分点)。为了了进一步步稳定房房地产价价格，减减少房市市流动资资金，银银行对房房地产贷贷款将进进一步趋趋紧，主主要表现现如加息息、提高高存款准准备金率率、扼制制投资与与炒作房房地产等等。平顶山山房地产产分析多层商品品住宅成交量（套）多层商品品住宅成交均价价（元/）高层商品品住宅成交量（套）高层商品品住宅成交均价价（元/）9313611932768820007年

9、年9月份，全市销销售商品品房共计计1866套，销销售套数数比上月月增长1162%；销售售面积2219996.883，比上月月增长1147%。从全全市的预预售项目目看，住住宅投放放440075.85，非住住宅投放放18443.667。从各行行政区分分布情况况来看，卫东区区预售项项目2个个，预售售面积3395332.449；湛河区区预售项项目1个个，预售售面积663877.033。从从物业投投放类型型来看，多层住住宅仍占占整个销销售市场场的主导导地位。9月月份高层层商品房房销售993套，均价为为27668元/，套套数和均均价均比比上月有有较大增增长。造造成本月月高层商商品住宅宅整体均均价相对对较高

10、的的主要原原因是：市天意意房地产产开发公公司在新新华路北北段开发发的“天天意花园园”和河河南佳田田实业集集团公司司开发的的“佳田田国际大大厦”在在这个月月的销售售套数较较多，占占到整月月销售套套数的770%左左右，且且均价较较高。因因此111月份高高层商品品住宅整整体均价价相对较较高。三市场场需求分分析根据对市市场进行行抽样调调查，我我们得出出如下结结论，并并进行分分类说明明。1购置新新房情有有独钟调查结果果反映出出，打算算选购新新房占886；二手房房占7，尚未未决定占占7，主要以以选购新新房为主主。这一一方面说说明置业业者主流流的强劲劲购买力力，同时时也预示示着住宅宅消费仍仍将由二二级市场场

11、占据主主导地位位。2自用为为主导在购房用用途的选选择中，自住占占83，投资资占9，为亲亲友占44，为为度假占占 3，其他他占1。购房的的用途主主要是自自用为主主，投资资客户所所占比例例不高，在自用用目的的的细分方方面，满满足自己己的居住住需求占占绝对主主导，度度假和购购房给亲亲友的比比例较少少。3潜在需需求旺盛盛以计划购购房时间间来分析析：计划划最近购购买的占占47，半年年以后占占27，一年年以后占占17，两年年以后占占9。 从计计划购买买时间看看，计划划一年内内置业的的客户约约占四分分之三。这显示示近期的的潜在需需求非常常旺盛。4最希望望的面积积区间希望购房房面积的的选择上上，希望望购置面面

12、积在990-1110平平方米比比例最高高；其次次是700-900平方米米，希望望购置面面积在770平方方米以下下的比例例不高。与希望望购买的的房间数数交叉分分析表明明，选择择二房的的购房者者希望面面积在770-990平米米占比较较大的比比例，也也有部分分希望990-1110平平米和770平米米以下，很少一一部分希希望在1110-1300平米。整体选选择面积积的中位位数M00=855平米；选选择三房房的购房房者希望望面积在在90-1300平米占占较大比比例，也也有不小小比例选选择700-900的小三三房。整整体选择择面积的的中位数数M0=1044平米；5环境因因素很重重要在促成购购买的因因素中，

13、环境占占重要位位置。从从统计可可以看出出，为了了改善居居住环境境的占665，方便让让孩上学学的占100，离离上班近近点占44，生生活方便便点占115，显得更更有身份份占1，现在在的房子子太小占占4，离亲戚戚朋友更更近些及及其他占占1。改善居居住环境境、生活活方便、方便小小孩上学学是促成成购买前前三位的的因素。6年轻人人成为主主力军购房者的的年龄225岁以以下占33，225229岁占占46，300355岁占331，3639岁岁占7，400455岁占77，445岁以以上占66。购购房者的的年龄段段主要集集中在225-229岁之之间，占占46%；其次次是300-355岁之间间，占331%；显示年年轻

14、的群群体是当当前置业业的主要要构成成成分。7置业者者关注的的置业因因素从调查的的问卷统统计的关关注度来来看，超超过一半半以上的的置业者者认为地地理位置置、价格格、环境境景观、户型结结构应该该关注；其次近近一半的的受访者者认为物物业管理理、工程程质量、交通、周边配配套等因因素也很很重要；大约不不到300%的受受访者认认为其他他因素、智能化化设施、小区规规模、升升值潜力力、发展展商信誉誉是考虑虑卖房应应当关注注的因素素。关注注度排序序为地理理位置、价格、环境景景观、户户型结构构、交通通、工程程质量、物业管管理、周周边配套套、升值值潜力、发展商商信誉、小区规规模、智智能化设设施。 8置业业重要因因素

15、排序序置业者购购房关注注的置业业因素排排序统计计，排在在前五位位的回答答频数排排序分别别为环境境景观、交通、价格、工程质质量、周周边配套套、物业业管理、户型结结构、升升值潜力力、发展展商信誉誉、地理理位置、智能化化设施、小区规规模、其其他因素素等。从以上调调查可以以看出，随着生生活水平平的提高高、收入入的增加加，置业业者选择择物业关关注的因因素正在在发生变变化；如如地理位位置，有有许多置置业者对对其关注注，但重重要位置置却排在在较后的的位置。综合分分析，环环境因素素无论从从关注度度，还是是重要因因素排序序来看，已成为为置业者者关注的的重要因因素。以以后发展展商在开开发项目目时，对对环境因因素应

16、予予充分的的关注。在因素排排序中，交通成成为仅次次于环境境的第二二重要因因素。由由此看来来，环境境因素已已成为人人们选择择的首要要因素，接着而而来的自自然是交交通的便便利。如如果具有有优美的的环境和和可以接接受的交交通条件件，稍偏偏一点的的楼盘对对消费者者也将具重重大吸引引力。 总结：从从上面调调研资料料可以看看出，市市场需求求量大，消费者者对自己己所选楼楼盘的诉诉求明显显，倾城城项目自自身特点点符合消消费者的的基本需需求，相相信可以以成为市市场追捧捧的热点点。四项目目的组织织与实施施（）1、 项目工工程计划划说明项目总工工期为一一年零四四个月（20006年1月1日至20007年年5月1日）当

17、当完成地地下工程程后开展展预售工工作（220066.5.120007.55.1）总项目目进度分分为四个个周期，每个周周期四个个月。五项目目投资估估算与投投资筹措措计划（一） 开开发成本本1. 土土地成本本按照国土土资源部部20002年出出台的111号令令和有关关规定，经营性性房地产产项目用用地必须须以招标标、拍卖卖或挂牌牌方式获获得。本本项目土土地使用用权是通通过拍卖卖方式取取得。土土地以550万元元/公顷取取得，共共4.771公顷顷，总价价合计2235.5万元元。2建筑筑安装工工程费 序号项目建筑面积积（）单价（元元/）总价（万万元）1高层680220.00795064611.9112超高层

18、337229.331084436566.2663商铺1490001084416155.166合计117336.553建安工程程费合计计 1117366.533万元3.前期期工程费费序号项目计算依据据金额（万万元）1规划设计计费建安成本本3%352.12可行性研研究费建安成本本1.55%176.053水文地质质勘察费费建安成本本0.55%58.6684通水通电电通路费费建安成本本2.55%293.415场地平整整53元/公顷250.26合计11300.4444.基础础设施配配套费（参见附附表3）序号项目计算依据据金额（万万元）1道路工程程42.113万元元/公顷4.771公顷顷198.432绿化

19、工程程5.4万万元/公顷4.771公顷顷33.5%8.5223供水工程程15万元元/公顷4.771公顷顷70.5564供电工程程65万元元/公顷4.771公顷顷306.155其它建安成本本2%234.736合计929.875.公共共配套设设施建设设费用（参见附附表4） 序号项目建设费用用（万元元）1办公面积积282元元/200020=5644.566万元2物业面积积3车库面积积7合计564.56 6.不可可预见的的费用（2500.3+117736.51+9299.877+5664.556+111300.444）5%=4988.044 7.开发期期间税费费（参见见附表55） 附附表5 开开发期间

20、间税费 序号项目计算依据据金额（万万元）1配套设施施建设税税费建安成本本6704.192投资方向向调节税税建安成本本5586.833工程质量量与施工工安全监监督费建安成本本4469.464供水管网网补偿费费0.3吨吨/人28996人6000元/吨52.1135供电用电电负荷费费724户户4KVVA/户户4800元/KVVA1396其它税费费建安成本本2234.737合计23033.7 8.开开发成本本 开发成成本为以以上7项之和和，共计计178868.09万万元（二） 开开发费用用（参见见附表66）附表6 开发费费用汇总总表序号项目计算依据据金额（万万元）1管理费用用开发成本本3535.022

21、销售费用用2.1+2.22+2.314122.7332.1广告及市市场推广广费销售收入入2565.712.2销售代理理费销售收入入2565.712.3销售手续续费销售收入入1282.63贷款利息息详见“贷贷款还本本付息表表”另计4合计19477.755（三） 投投资成本本费用估估算汇总总（参见见附表77） 附表表7 投成本本费用估估算汇总总表 成本项目目总额（万万元）开发成本本（元/）高层超高层（一）土土地成本本235.5234234（二）建建安工程程费117336.55195010844（三）前前期工程程费11300.4443384433.884（四）基基础设施施配套费费929.8790.3

22、3690.336（五）公公建配套套费564.56101.52101.52（六）不不可预见见费498.044545（七）开开发期间间税费23033.79090（八）开开发费用用19477.755 988.28898.228（九）投投资总额额合计198115.5591643317777（四） 资资金筹措措与投入入计划及及贷款利利息本项目开开发投资资的资金金来源有有三个渠渠道：一一是自有有资金;二是银银行贷款款;三是预预售用于于投资的的部分。资金运作作方式如如下：自自有资金金全部用用于投资资;首期贷贷款40080万万元全部部用于第第一期投投入，不不足部分分由销收收入扣除除销售税税金和投投资利息息后补

23、足足。本项项目开发发总投资资共计2200000万元元，按照照规定，自有资资金投入入不得少少于总投投资的220，由此可可以计算算出，需需要自有有资金440000万元，需要贷贷款合计计42664.441万元元，预售售房地产产收入用用于投资资合计1119220万元元。本项目资资金筹措措及投资资计划情情况见附附表8附表8 资金金计划与与资金筹筹措表序号项目合计建设经营营期12341投资总额额200000600005720050800320001.1建设投资资198115.55959244.52256433.12250477.955320001.2贷款利息息184.4175.44876.88832.00

24、52资金筹措措200000600005720050800320002.1自有资金金4000019200120008802.2借款（含含利息）42644.41142644.41141177.7442.3销售收入入在投入入1192204520042000320002.贷款款本金偿偿还与利利息支付付 销销售收入入扣除有有关销售售税费后后，作为为可以运运用的资资金，用用于投资资及还本本付息。具体还还本付息息计划见见附表99 附表99 （i=11.855%） 贷贷款还本本付息估估算表序号项目合计建设经营营期12341期初借款款累计41555.48817322.3662本期借款款40800408003本期

25、应计计利息184.4175.44876.88832.0054本期底本本息偿还还42644.4112500017644.4115期末借款款累计41555.48817322.36617644.4116归还借款款本息来来源42644.4112500017644.4116.1投资回收收42644.4112500017644.411六项目目销售收收入及利利润的估估算（一） 住住宅销售售单价的的估算根据成本本估算及及市场分分析的结结果，经经济适用用房高层层售价225000元/，超超高层售售价27750元元/车位售售价初定定为5万/个。（二） 销销售总收收入的估估算根据上述述估算的的住宅、车库单单价，估估算

26、出销销售总收收入见附附表100附表100 销销售总收收入估算算表 销售计划划期间收款款情况时期销售比例例销售数量量第一期第二期第三期第四期第一期住宅500%车位500%第二期住宅500%车位500%508775200个个131440.337万10000万第三期住宅500%车位500%305225120个个78844.222万600万万第四期住宅500%车位500%20355081个52566.155万405万万合计 2282885.774万元元（三） 项项目利润润估算本项目土土地增值值税估算算情况见见附表111。项项目可运运用资金金估算见见附表112。项项目税后后利润的的估算见见附表113，即

27、即税后利利润总额额为1447477万元。附表111 土地增增值税计计算表序号项目金额（万万元）备注1扣除项目目金额249444.9931.1+1.22+1.3+11.41.1开发成本本178668.009见“开发发成本构构成表”1.2开发费用用19477.5销售费用用+管理费费用+财务费费用1.3销售税金金及附加加15555.722销售收入入6.4431.4加扣20035733.6221.1202销售收入入282885.7743增值额33400.811（2）-（1）4增殖率13.44%5增值税率率20%6增值税免交附表122 项目目可运用用资金估估算表序号项目合计建设经营营期12341销售收入

28、入282885.774131440.33784844.22256611.1552销售税金金及附加加15555.722777.72466.63314.22.1营业税14144.299707.02424.21283.062.2教育专项项基金56.55728.22816.99711.3322.3教育费附附加9949.44929.66921.882.4城市维护护建设税税42.44321.22112.7739.3442.5防洪工程程维护费费50.99125.44515.22710.1192.6印花税及及交易管管理费155.8577.77746.66631.4423土地增值值税4可运用资资金（1）-（2）

29、-（3）267227.114123662.66580177.59943466.955附表133 税后利利润测算算序号6项目合计建设经营营期12341销售收入入282885.774131440.33784844.22256611.1552总成本费费用2000007720070800520003营业税18188.777707.02424.21283.064教育专项项基金56.55728.22816.99711.3325教育费附附加9949.44929.66921.886城市维护护建设税税42.44321.22112.7739.3447防洪工程程维护费费50.99125.44515.22710.11

30、98印花税及及交易管管理费155.8577.77746.66631.4429土地增值值税10利润总额额64666.97716911.14428588.68820977.14411所得税21344.1558.08943.36692.0612税后利润润43322.87712000.06619155.32214055.088七财务务分析（一） 财财务内部部收益率率由项目的的全部投投资现金金流量表表（附表表14）和和自有资资金现金金流量表表（附表表15），项目损损益表，计算如如下（行行业基准准收益率率取100）附表144 全全部投资资财务现现金流量量序号项目合计经营建设设期12341销售流入入2828

31、85.774131440.33784844.22256611.1551.1销售收入入282885.774131440.33784844.22256611.1552现金流出出218118.7776000071877.31165688.942566.0772.1建设投资资200000600005720050800320002.2销售税金金及附加加18188.777909.23545.54364.012.3土地增值值税2.4所得税21344.1558.08943.36692.063净现金流流量35488.844-6000059533.06619155.322713.054折现现金金流量24299.3

32、55-58991.00258444.93318122.833662.61由全部投投资财务务现金流流量表可可得到评评价指标标：全部资金金税后内内部收益益率 FFIRRR=300.6全部资金金税后净净现值 NPVV=24429.35（万元）静态投资资回收期期：（33-1）+|-46.94|/19915.32=2.002455 2.0024554=88.1(月)动态投资资回收期期：（33-1）+|-46.09|/18812.83=2.0025 2.00254=88.1（月）附表155 自自有资金金现金流流量表序号项目合计经营建设设期12341销售流入入282885.7741.1销售收入入282885

33、.7742现金流出出218118.7771920091299.23383333.31142566.0772.1自有资金金4000019200120008802.2销售收入入在投入入1192204520042000320002.3销售税金金及附加加18188.777909.23545.54364.012.4土地增值值税2.5所得税21344.1558.08943.36692.062.6贷款本息息偿还42644.4112500017644.4113净现金流流量36477.133-1922040111.144150.9114055.0884折现现金金流量26544.177-18885.1133407

34、7.288118.1510133.877自有资金金现金流流量表评评价指标标：财务内部部收益率率：FIIRR=1288.5净现值：NPVV=26654.17静态投资资回收期期：（22-1）+|-18885.113|/34007.228=11.566 1.564=66.2（月）动态投资资回收期期：（22-1）+|-19220|/40111.114=11.788 1.784=77.122（月） 附表表16 损损益表 序号6项目合计建设经营营期12341销售收入入282885.774131440.33784844.22256611.1552总成本费费用2000005720050800320003销售税

35、金金及附加加18188.777909.23545.54364.014土地增值值税5利润总额额64666.97716911.14428588.68820977.1446所得税21344.1558.08943.36692.067税后利润润43322.87712000.06619155.32214055.0888盈余公积积金433.29120.01191.53140.519可分配利利润38999.58810800.05517233.79912644.511评价指标标 11：全部部投资的的投资利利润率=利润总总额/总投资资1000=64466.97/200000=32 22：全部部投资的的利税率率=利税总总额/总投资资1000=（15555.772+221344.1）/20000001000 =18% 33：自有有资金投投资利润润率=利润总总额/自有资资金=664666.977/40000=1611.7% 44：税后后利润率率=税后利利润/自有资资金=443322.877/4000000=1