000阆中农业旅游开发思路与创新经营盈利

1、 阆中江马现代农业园 旅游发展专题规划方案与市场思路Nanchong LangZhong river horse modern development thought NongYeYuan discussion项目背景农业发展的现状与前景正日益成为各地农业部门急需解决的问题，所有的农业项目都在寻找突破，说明农业效益不佳的现象十分突出。我们处在一种经济结构的转型时期、探索农业的发展出路是本案的出发点和热切愿望，这里我们尝试用另一种方法和切入角度，去解读我们的农业发展与转型之路，去回答本案12000亩农业用地的控制性规划方向阆中江马现代农业园旅游专题规划本案以一种超常规思路势在破局与破茧使项目获得

2、真知灼见，古人曰：有破才有立，不破何立，用现代人的表述就是，思路决定出路。 以市场为导向，以市场为依托，以市场为目标，跳出农业做农业这就是本案的立足点和规划的战略思路本案导言没有市场我们的所做什么都不是。失去了市场我们就无地自容。没有市场依据的规划就是烧钱，就是作茧自缚，就是自找麻烦。没有市场依据的建筑方案，体量、规模，风格取向均无价值可言，特别指出，不可将土地开发建设的经济技术指标错当成指导市场经营建设的运行指标，无数案例可以证明，背离市场逻辑的结果就是制造僵尸企业。案例解读目 录 / contents第一篇 策划篇第一章：旅游项目现状考量与解读第二章：阆中江马现代农业园旅游项目定位与市场依

3、据第三章：阆中江马现代农业园旅游项目资源梳理与拓展发掘第四章：阆中江马现代农业园旅游项目客群定位第五章：阆中江马现代农业园旅游项目市场定位第六章：阆中江马现代农业园旅游项目旅游度假产品体系第二篇 专项篇第一章：规划总图第二章：建筑设计图第三章：经济技术指标分析表【第一篇：策划概述】PLANNING OVERVIEW 第一章 旅游项目现状考量与解读The first chapter the present situation of agricultural tourism 案例：重庆渝北盛世花都 盛世花都总占地面积47万平方米，总投入2000万元 声势浩大、慌忙登场、粗制滥造独领风骚。案例：重庆

4、渝北盛世花都典型的粗制滥造项目，全面的诠释了什么叫一无是处到处满目充溢裸露的尘土。案例：重庆渝北盛世花都典型的粗制滥造项目，全面的诠释了什么叫一无是处到处充斥满目尘土，给人的记忆就是晴天一身灰，雨天一身泥，保证永不再来。案例：重庆渝北盛世花都 (道路质量)不具备开园要求的浮躁，为此付出的代价是怨声载道，惹人叫骂，口碑传递的讯息最具杀伤力，后续的游客纷纷倒车离去。案例：重庆渝北盛世花都 (交通组织规划)停车场数量严重不足，数数大概300辆车位，自驾车进不去，也出不来，造成堵车距离近十公里。这是典型的农旅项目现象，对停车场投资不足，对游客量，对园区接待能力缺乏基本的市场预估。另一方面交通管制没有措

5、施。案例：重庆渝北盛世花都 (经营设施)无序管理的村民路边摊，最不可取的政府关系，结果就是交通受阻，案例：重庆渝北盛世花都花田粗制滥造的典型代表，跟风模仿的集大成者。案例：四川成都浦江石象湖 （项目总体规划）玩的是房地产储地。案例：四川成都浦江石象湖 可以看出房地产企业的资金实力使石象湖公园的一日游品质是可圈可点的 案例：四川成都浦江石象湖 最成型的，以农业旅游项目为标题的房地产公园。案例：四川成都浦江石象湖 完善的经营设施案例：四川成都浦江石象湖 典型的一日游观光项目案例：四川成都浦江石象湖二次消费的最大赚钱项目皮划艇案例：四川成都浦江石象湖二次消费的服务产业链接餐饮小店 案例：四川成都浦江

6、石象湖 最成型的，以农业旅游项目为标题的房地产公园。观光花田春节期间状态。案例：四川成都浦江石象湖 公园原有的森林是花田的依托。案例：成都三圣花香这个五A及景区更恰当的归宿应该归入与农家乐混居的鲜花市场，不见花田，也难见景观，但AAAAA标志异常醒目。案例：重庆乡村嘉年华 严重的市场定位错误，想当然的市场客群，老一代的娱乐方式企图传给新生代孩子，强人所难的。案例：重庆乡村嘉年华 严重的市场定位错误，本定位是青少年乐园，却是老一代的玩乐。50后、90后代沟难弥。孩子去了一次不肯再往，老人去了一次了却心愿，再无力多呆。现状可想而知案例：遵义桐梓花海一个月总计客流11万人次了，最高峰值2万多一天，总

7、收入510万，（旅行社折扣：重庆旅行社4.5折，贵州旅行社是5折 ，火爆12月，花期结束，项目黯然休眠，没了生息，真可谓昙花一现。）案例：遵义桐梓花海花期结束，刚进10月亦如冬眠，要爬出这个经营悬崖得熬到来年五月！长达半年的停歇，何等惨痛的损失，经验数据告诉我们，旅游收益的有效时间只有100来天啊！启示：无花期的裸土也能出彩，一样可以炫目而闪亮登场。案例：四川邻水现代农业园7000亩地，项目前后已投入1.3亿元，种了柑桔种草莓，种了杨梅种土豆，几乎无所不种。无所不包，养猪、养鹿、养鸡养鸭，前后折腾多年，毫无收益，赔了银子，费力时间，现在荒芜一片，托人种了牛草，一亩地据说有3060元收入。案例：

8、四川邻水现代农业园这种孤苦伶仃的农家乐度假别墅，布局是什么管理代价，用什么定价去面对市场，投资人从来没有去考虑过，这个项目的布局定位违法基本的市场逻辑。案例：重庆清风峡度假酒店案例：重庆清风峡度假酒店看看这家酒店的前世今生，由于前期市场定位不准，造成2500万的改造费！案例：重庆清风峡度假酒店看看这家酒店的前世今生，与其说是度假酒店，还不如说是农家乐老大。中粮智慧农场“冰火圣诞季”主题活动可见农业项目兼容旅游度假的发展趋势央企已走在了全国的前列，不愧垂范之先。第二章 阆中江马现代农业园旅游项目定位的市场依据The first chapter the present situation of a

9、gricultural tourism 案例分析充分说明，这些项目无不定位盲目，市场预判缺失，农旅项目存在广泛的结构性问题。农业旅游其实就是一次观光活动，市场周期短暂而急促，市场进入最巅峰状态时就是市场的波谷，投资人马上面临的是戛然而止的淡季悬崖、没有后续的产品继续留住这些蜂拥而至的客流，经营只是昙花一现，然后是长达半年以上的经营休克或淡季。旅游项目的淡季是致命的！还有低俗的跟风和模仿，粗制滥造的建设水平，经营管理缺失，任何项目都不可持续。经营必然陷入困境。市场是检验项目投入是否得当、是否可行可信的最高标准。没有创新就没有未来。现在让我们看看何为项目规划需要的市场依据 1、休闲度假产业的全球化

10、背景与步伐世界休闲旅游组织秘书长杰拉德凯尼恩断言：年全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分或生活方式。生产和生活方式因此而被改变。休闲是二十一世纪人们生活的一种 休闲正成为越来越强大的生产力。纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国就将休闲旅游产业确定为国家产业来来予以发展。美国的休闲产业已居国民生产总值的第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的，目前，美国人有的时间用于休闲、旅游、度假与娱乐，的收入用于休闲娱乐（比如棕榈泉，南加州的一个休闲度假小镇，高尔夫球场就有个，网球场个，游泳池个）当人均GDP达到2000-3000美元，观光旅游形态开始成熟。当

11、人均GDP达到3000-5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。中国人这么大的度假需求如此之大，得不到满足，所以必须认识到这种刚性需求，已形成了市场前景。对应需求。现在要做的是满足需求！是旅游观光市场向旅游度假市场的转型。2、休闲度假产业的国内发展现状中国旅游住宿业发展报告 2015由中国旅游研究院在京发布：现在大规模的旅游投资火爆，历史空前，快速增长。2013年全国旅直接投资5144亿，同比增长26%，旅游大项目明显增加，投资100亿以上的项目达到127个，以100亿最低数字算，127个是多少，就是12700亿，因为任何投资都是分年进行的，

12、也就意味着未来几年仍然会持续。通过这份报告的标题就可以看到中国的市场变化。此前的这份行业报告叫中国饭店产业发展报告，现在改名为中国旅游住宿业发展报告，这是产业上的一个根本性变化，它带来的是巨大的新业态的机遇和商机。一方面我们的传统酒店供给过剩，特别是星级饭店，总量一万四千余家。但短缺的是精品酒店、养老、民宿等新业态的供给，市场明显的供不应求。 不难看出，因非标住宿的兴起，全新的旅游住宿新业态已然形成！本案寻求转型的市场依托和方向综上所述，这些市场资讯与数据，说明了我们向旅游行业的转型是正确的，是有足够的市场作支撑的，转型适逢其时否恰如其分。转型继续保存现有的用地格局，转型未改变土地属性与使用性

13、质，转型继续维护农业耕作的文化习性。会迎来这般华丽的转身，因为这是成本最优化的选择。第三章阆中江马现代农业园资源梳理与拓展发掘 The first chapter the present situation of agricultural tourism 我们依托的资源是什么？名山大川、森林湖泊？5000亩柏树林地，芬多精、负阳离子、丝柏！3000亩群山围合的村庄农田！一堆迁不动的砖窑！没有被破坏的植被、和蜿蜒的乡村！旅游目的地条件或核心资源名胜古迹历史重镇宗教圣地商贸物流区江河湖海名山大川资源分析：什么是我们的核心资源？我们影响市场、吸引市场的东西是什么？资源分析全世界的度假主体方式都是滨海

14、度假，中国18000公里海岸线，真正拿得出手的全国数下来不到10个。度假地严重不足。所以转向湖泊度假，中国的五大湖泊，鄱阳湖已经干涸了，洞庭湖不断萎缩，昆明滇池原来是一块绿宝石，现在是污染源，这种情况下谁不污染谁有吸引力。现在又转向山地森林度假，开始发展，比如说万达集团联合6个集团210亿投资建了一个长白山国际度假区，陕西的秦岭200亿投资一个国际度假区，西双版纳150亿投资又是一个国际度假区，山地度假开始发展。（北方受制于气候）川藏线、云贵高原线不适用居住，再美的风景，只是到此一游，典型的观光旅游。我们的条件就是度假游。除了这片森林我们还有什么？游山玩水我们水资源在哪 ？森林是本案的生命，捍

15、卫它责无旁贷，刻不容缓阆中江马现代农业园旅游专题规划红线图本案规划将从总用地区划的破局开始。良好的生态环境是本项目生存的根基，砖窑与本项目倡导的健康度假精神格格不入，犹如毒瘤必须予以切除。项目的战略定位打造全国第一个农耕文化大地艺术观光度假村庄旅游目的地坚守农耕文化的审美价值 坚守乡土乡情的人文情谊行为学研究表明：旅游从本质上讲、就是旅游者寻找文化差异的感悟行为过程和审美过程。The second chapterProject of positioning and orientation 跳出农业做农业 ，江马农业已跃到了创意产业 重新解读单纯的农业耕种的含义、重新赋予农业耕种新的生命力。行为

16、学研究表明：旅游从本质上讲、就是寻找差异的感悟过程和审美过程江马农业将向市场提供一种全新的审美反其道而行之：人无我有、人大我小，人粗我精，人急我缓，农耕作物具有的特殊美感无与伦比农耕作物具有的特殊美感无与伦比农耕作物具有的特殊美感无与伦比农耕作物具有的特殊美感无与伦比农耕作物的花园别具一格野花野草 狂放不羁 美轮美奂 （路边的野花不是不采、必须采！）野花野草 狂放不羁 美轮美奂野花野草 狂放不羁 美轮美奂野花野草 狂放不羁 美轮美奂市场杀手锏阆中江马现代农业园大地艺术灯光秀The second chapterProject of positioning and orientation企业的生命

17、力在于创新敢为天下先，创新就有出路，利用现有资源、利用现代光影技术，创新就是出奇制胜耳目一新，找到释放钱袋子的有效果渠道和产品，创新，再创新，只有创新产品才能发现市场需求，把握市场需求，才能拥有市场。江马现代农业园如果还有成功，那必将有赖项目的创新能力，创意能力，和运营管理能力。经营策略利用错时经营、 把握错位经营、将观光游顺势提升为度假游第四章阆中江马现代农业园客群定位The first chapter the present situation of agricultural tourism 靶向客群2015年国庆节黄金周，来阆中市自驾出游的散客约占游客总量70%左右，依然是我市主要客源。

18、阆中接待游客152.2万人次,首次单日突破20万人次，创历史新高，古城景区游客接待量达到最大承载值。据统计，2014年，自驾车总人数21.6亿人次，占年度出游人数的61%，占了百分之六十的旅游消费行为，就是我们的目标客户。节日期间，来阆游客中，自驾游游客占总来阆游客的70%，较去年同期上涨了12.3%;广南高速入口和孙家垭收费站统计，长假期间进入阆中的车辆约10.2万台次。团队游游客较去年同期略有上升，达6.4万人次。一日游占75.9%，过夜游游客占24.1%。三四小时车程范围内的川、陕、渝游客继续充当了主力军，同时客源结构更是呈现出新亮点，年轻游客、学生游客大幅增多来自甘肃、云南、贵州等二级

19、市场现在还产生了一些新现象，反映短途开车觉得不过瘾了，追求长线，追求新奇，反映了市场的消费态势。互联网作用突出，方便了远距离的客群寻找需要的目的地。对新业态的发展还没有看清，意识还没跟上，需要对应行业发展转变职能。第五章阆中江马现代农业园市场定位The first chapter the present situation of agricultural tourism 根据假日期间阆中市文旅局组织的抽样调查测算，2014年春节阆中市共接待游客67.5万人次，实现旅游综合收入3.82亿元，客源结构根据游客抽样调查，来阆游客中，四川游客21.9万人次，占32.4%;重庆游客15万人次，占22.2

20、%;陕西游客9.4万人次，占13.9%;三大主要客源地市场游客共计接待游客46.3万人次，总占全部来阆游客的68.5%。川、陕、渝游客继续充当了主力军，同时客源结构更是呈现出新亮点，年轻游客、学生游客大幅增多市场辐射范围来自甘肃、云南、贵州等二级市场的份额进一步扩大，约12.7%。来自珠三角(广东)、长三角(浙江、江苏)以及京津地区的比例共有约5.9万人次，较去年同期增长1.1万人次，增幅达16.2%。盈利模式与收入结构的问题 国内的旅游项目主要的收入来源靠的就是门票收入，产品结构单一，旅游消费的碎片化，没有产业链的依托和支撑关系，相比之下，看看国外成功的案例，比如迪士尼乐园，门票收入占比只有

21、24%，酒店、玩具等衍生品的收入占到总收入的76%。算算我们的收入占比，除了门票，还是门票，客单价，人均客单价50元80元，还有56倍的钱没赚，放跑了。 第六章阆中江马现代农业园旅游度假产品体系The first chapter the present situation of agricultural tourism 资源？产品？市场？我们的品牌形象就是：乡土乡情，自然生态、健康活力，品质之路中国的度假区发展时间不短（1990年国家旅游局就提出建设国家旅游度假区），但真正达到国际水准的不多，什么原因？就是粗制滥造，没有细节，品质不够。所以我们现在就是从规模时代到质量时代提升。按照国外的成熟经

22、验，一个度假区的建设，大体是23年起步，57年培育成长期，10年以上为成熟期。可见急功近利是难以凑效的，必须精心打造，潜心做好管理，十年磨一剑，质量第一，才会出精品。罗马不是一日建成的，圣经说上帝创造世界都花费了七天时间。观光游可以追求规模，但度假游一定是追求品质。观光游半个小时走完一个景区，来去匆匆，满意不满意都一走了之。休闲度假不同，旅客要在一个地方会待上一天、甚至好几天，所有的细节都会暴露在游客眼里，不追求品质就行不通。如果没有好的住宿业态，一个度假区撑不起来。现在最薄弱环节是，多数投资人没有搞清楚度假产品，把城市酒店格局直接移植到景区，错到了极致。建造全国第一个阆中江马现代农业园宠物旅

23、游度假村庄酒店The second chapterProject of positioning and orientation区域性首家阆中江马现代农业园疗程式矿泉养生养老度假中心The second chapterProject of positioning and orientation阆中江马现代农业园矿泉养生养老中心养老已经成为中国不可回避的问题，但此养老而非彼养老，养老的客群必须严格区分，养老产业的成败全赖商业模式的突破。阆中江马现代农业园森林矿泉休闲中心The second chapterProject of positioning and orientation阆中江马现代农业园

24、矿泉休闲中心建筑效果图温泉小镇免费足汤区域性第一个阆中江马现代农业园农耕历史文化博物馆The second chapterProject of positioning and orientation阆中江马现代农业园农耕文化博物馆效果图阆中江马现代农业园农耕文化博物馆效果图农耕文化博物以现代展演技术把年轻一代与历史文化拉近了距离智慧农业科技农艺科学文化教育农耕文化教育农耕文化教育农耕文化创意教育活动农耕文化创意教育活动农耕文化创意教育活动农耕文化创意教育活动农耕文化创意教育活动入口区功能分区与布局阆中江马现代农业园生态停车场The second chapterProject of positi

25、oning and orientation农耕文化景观作物预种工厂全国首座阆中江马现代农业园乡村度假综合体The second chapterProject of positioning and orientation阆中江马现代农业园乡村经营综合体覆土建筑效果图本建筑为保护自然环境隐藏于山体中与环境融为一体阆中江马现代农业园露营度假休闲区The second chapterProject of positioning and orientation彩色跑”(The Color Run)，是一项2011年发源于美国的运动，被称为“地球上最快乐的5公里赛跑”阆中江马现代农业园民宿度假酒店The

26、second chapterProject of positioning and orientation阆中江马现代农业园葡萄酒品尝度假中心The second chapterProject of positioning and orientation阆中江马现代农业园葡萄酒酒窖品酒体验中心建筑效果图阆中江马现代农业园旅游度假区的人性关怀The second chapterProject of positioning and orientation冰雾观赏廊农业旅游的常规轨迹和格局 烈日当空，何处藏身，何处小憩纳凉？阆中江马现代农业园入口区桥下通道创意区思路The second chapterProject of positioning and orientation阆中江马现代农业园技术造景创意The second chapterProject of positioning and orientation没有科学技术的参与便没有这个行业新的商业光芒！这里将用现代科学技术解读古镇的本土文化。